방배13구역이 최근 교회 2곳과 협의를 완료함에 따라 건축물해체(철거) 작업에 더욱 속도를 올릴 전망이다. 현재 설계변경에 따른 건축심의를 진행 중이며, GS건설을 포함한 협력업체들과 착공 준비에 매진하고 있다. 서울시가 임대주택을 종전 중대형 평형에서 소형 위주로 요청해 오면서 관련 논의도 병행하고 있다. 다만 최근 커뮤니티시설 중 하나로 스마트팜을 설치하는 것을 두고는 다양한 의견이 제기됐다.
8일 정비업계 따르면 방배13구역 재건축 조합(성흥구 조합장)은 지하주차장 계획 변경을 골자로 한 건축심의(안) 인허가를 진행하고 있다. 조합은 매주 수요일 건축심의를 위한 협력업체와의 회의 때, 조합원들의 참관을 허용하고 있다. 커뮤니티시설로 스마트팜(수경재배) 200평을 짓는 내용과 관련해선, 조합원들의 반발이 있기도 했다. 조합은 지하주차장 내 자투리공간을 활용하기 위한 아이디어 차원임을 설명했다.
건축심의 완료 이후 사업시행계획(안)과 관리처분계획(안)을 순차적으로 변경해야 한다. 착공에 앞서, GS건설과 공사비 증액 협상에도 나서야 한다. 물가상승과 설계변경 등에 따른 공사비 인상으로 재분양 신청 과정에서 조합원 분양가가 오를 것으로 관측된다. 조합은 작년 총회에서 시공비 협상을 위한 TF팀을 이사회에 두는 것으로 의결한 바 있다.
조합은 작년 6월 남부교회·성산교회를 보유한 '재단법인예수교대한성결교회유지재단'과 보상 및 이전 합의를 완료했다. 기존 교회부지와 신설 예정인 종교용지(획지 B-1·B-2)를 무상교환으로 1:1 대토하는 형태다. 남부교회의 신축공사비 120억원도 조합에서 보상해 준다. 교회신축 전까지는 기존 실사용면적 이내에서 임시예배처소를 제공해 주기로 했다. 조합은 임대차보증금과 임차료, 이사비용(2회)도 내준다.
작년 7월 서울시로부터 지정고시받은 정비계획 변경(안)에 따르면, 구역 면적은 129,891㎡다. 정비계획(안) 변경 과정에서 산출한 추정비례율은 111.42%다. 총수입 추정액(2조2,077억원)에서 총지출 추정액(1조2,514억원)을 뺀 뒤, 종전자산 추정액(8,582억원)으로 나눈 결과값이다. 토지등소유자들의 종전자산 추정액은 사업시행계획(안) 인가 고시일(2017년 9월 7일)을 기준으로 감정평가법인이 평가한 금액으로 산정됐다.
공사비에 대한 추정은 2017년 GS건설과 체결한 공동사업시행 계약에 의거해 작성했으며, 향후 원자재 조달비용 상승 등의 요인으로 변경될 예정이다. 조합원 분양가는 ▲39㎡(5.13억원) ▲53㎡(6.99억원) ▲59㎡(7.59억원) ▲84㎡(10.07억원) ▲112㎡(13.05억원) ▲124㎡(14.06억원) ▲147㎡(20.17억원) ▲175㎡(23.71억원) 등으로 산출됐다.
토지이용계획(안)을 살펴보면, 획지는 ▲A-1(공동주택, 112,590㎡) ▲B-1(종교시설, 1,240㎡) ▲B-2(종교시설, 589㎡) ▲C-1(사회복지시설 511㎡) 등으로 구성된다. 정비기반시설은 도로(1,908㎡)와 공원(13,051㎡)으로 이뤄진다. 공원 면적은 기존 정비계획(안)보다 약 6,000㎡ 줄어들었다. 과도한 옹벽발생을 지양하고 공원계획이 축소됐고, 대신 공공임대주택을 추가적으로 확보키로 결정됐다.
주택공급물량은 총 2,369세대로, ▲60㎡ 이하(1,130세대) ▲60㎡ 초과 - 85㎡ 이하(981세대) ▲85㎡ 초과(258세대) 등으로 계획이 잡혔다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(170%) ▲허용용적률(179.27%) ▲상한용적률(191.81%) ▲법적상한용적률(249.98%)로 수립됐다. 기준용적률에서 허용용적률로 가기 위해 받은 인센티브(9.27%p)는 지능형건축물(6%p)과 세입자 손실보상(3.27%p)을 합한 값이다.
허용용적률에서 상한용적률로 가는 인센티브(12.54%p)는 공공시설을 기부채납한 대가이며, 상한용적률에서 법적상한용적률까지 받은 인센티브(58.17%p)는 절반을 공공임대주택으로 지어야 한다.
