가락우성1차가 재건축 정비구역 지정을 위한 법적 공람공고를 마쳤다. 정비계획(안)에 대한 의견서가 제출되지 않은 만큼, 빠르면 설 연휴 전에 정비구역 지정을 위한 고시공고가 이뤄질 것으로 관측된다.
1일 정비업계 따르면 송파구청은 가락우성1차 정비구역 지정을 위한 추정비례율을 93.43%로 산출했다. 총수입 추정액(1조3,755억원)에서 총지출 추정액(5,219억원)을 뺀 뒤, 종전자산평가 추정액(9,136억원)을 나눈 결과값이다. 종전자산평가는 공동주택 공시가격에 보정률을 곱해 계산됐다. 전용면적에 따른 보정률은 ▲18평(약 166%) ▲23평(약 170%) ▲38평(약 174%) ▲44평(약 164%)가 적용됐다.
재건축 후 지어질 공동주택의 조합원 분양가는 ▲45㎡(9.64억원) ▲51㎡(10.92억원) ▲59㎡(12.58억원) ▲84㎡(15.23억원) ▲109㎡(18.15억원) ▲135㎡ 펜트하우스(32.42억원) 등이다. 조합원들은 개별 종전자산 추정액에 비례율(93.43%)을 곱한 뒤, 원하는 평형대의 조합원 분양가와 비교하면 분담금(혹은 환급금)을 계산할 수 있다.
단지 내 상가 소유자는 감정평가법인의 약식 추정으로 종전자산 평가가 이뤄졌다. 전유면적 24㎡ 기준으로, ▲1층(6.24억원) ▲2층(3.12억원) ▲3층(2.5억원) ▲지하(2.18억원) 등으로 산출됐다. 물론 공동주택 및 상가의 종전자산 평가는 개략적으로 추정됐으며, 평형별 평균 가격 수준으로 참고하면 된다. 재건축 후 지어질 상가(전유면적 17㎡)의 평균 조합원 분양가는 4.75억원이다.
토지이용계획(안)에 따르면, 가락우성1차 구역면적은 35,043㎡다. 이중 공동주택과 정비기반시설(공공공지) 용지는 각각 34,839㎡, 203㎡다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(237.59%) ▲법적상한용적률(281%) 등이다. 기준용적률에서 허용용적률로 가기 위한 인센티브(20%p)는 장수명주택과 녹색건축물, 지능형건축물을 적용했으며 향후 건축심의 때 확정된다.
상한용적률 인센티브(7.59%p)는 정비기반시설 기부채납을 얼마나 했느냐로 결정된다. 가락우성1차는 아파트 주변 지역주민들의 주차공간 확보를 위해 지하1층 내 주차장을 신설하고, 공공공지를 내놓는다. 토지 기부채납과 건축물 기부채납(환산부지)은 각각 802㎡, 123㎡다. 이를 기반으로, 계산된 상한용적률은 237.59%다. 주차장 세부계획은 향후 송파구청 주차정책과와 협의해 결정되며, 사업시행계획(안) 인가 때 반영된다.
법적상한용적률 인센티브(44.29%p)는 공공임대주택을 제공하는 조건으로 받았다. 가락우성1차는 용적률 22%p만큼 임대주택을 지어야 한다. 공공임대주택은 ▲51㎡(36세대) ▲59㎡(42세대) ▲84㎡(14세대) 등으로 총 92세대다. 전체 주택공급계획 세대 수(967세대)의 약 9.5%를 차지한다. 임대주택을 제외한 분양주택은 875세대다. 가락우성1차의 토지등소유자는 838명이다. 일반분양은 단순 계산으로 37세대 정도다.
