서울시가 재개발·재건축 사업을 지원하기 위한 선물 보따리를 풀었다. 사업 진척이 더딘 곳들을 중심으로, 길을 터준다는 게 핵심이다. 물론 계획 수준의 발표라, 실제 세부적인 실행 방안과 적용사례가 나와야 체감할 수 있을 것이라는 게 정비업계 중론이다. 사업성이 부족한 현장들은 이날 서울시 발표로 당분간 들썩일 전망이다. 가장 파격적이었던 방안은 '사업성 보정계수'다. 유창수 부시장은 사업성 보정계수의 경우, 강남 빼고 다 받을 수 있다고 말했다.
서울시가 [재개발·재건축 2대 사업지원 방안]을 마련했다고 27일 밝혔다. 서울시는 각 대상지 현황과 여건을 감안해, ▲역세권 용도지역 상향(상한선-준주거지역) ▲사업성 보정계수(허용용적률 범위 2배 증가) ▲현황용적률 인정(법적상한용적률의 120%까지 추가용적률 부여) ▲종상향시 공공기여율 종전 15%→10%, 건축물 기부채납 계수 종전 0.7→1.0 ▲도로·공원 등 입체적 결정을 통해 주택용지 최대 확보 등을 발표했다.
먼저, 서울시는 역세권(승강장으로부터 350m 내외) 사업구역 내에서 고밀복합개발이 필요할 경우, 준주거지역까지 종상향을 해주겠다고 밝혔다. 물론 보도자료에 단서조항으로 '전략용도시설' 조성을 집중 지원한다는 점을 걸었다. 공공임대주택과 노인시설 등이 해당한다. 서울시는 최근 여의도 시범아파트가 영등포구청을 통해 올려보낸 정비계획 변경(안)을 심의하는 과정에서 '데이케어센터'를 건축물 기부채납으로 제안한 바 있다.
두 번째로 제시한 '사업성 보정계수'는 사업성이 부족한 곳에 적용시키겠다는 게 서울시 계획이다. 용적률 체계는 ▲기준용적률 ▲허용용적률 ▲상한용적률 ▲법적상한용적률 등의 4단계로 구성된다. 기준용적률에서 허용용적률로 가기 위해선, 공공보행통로와 열린단지 등의 인센티브 기준을 적용해야 한다. 다만 허용용적률 인센티브로는 최대 20%p다. 서울시는 이를 최대 40%까지 늘려주겠다는 것이다.
유창수 서울시 행정2부시장은 사업성 보정계수의 경우, 강남을 제외하면 대부분 받을 수 있을 것이라는 점을 설명했다. 즉시 시행할 수 있도록 준비하겠다는 점도 밝혔다. 사업성 보정계수는 분양물량이 적은 지역에서도 정비사업을 진행할 수 있도록, 지가와 기존 주택규모, 과밀 정도 등을 종합적으로 보정해 허용용적률을 올려주는 개념이다.
세 번째는 현황용적률이다. 2004년 용도지역(종)을 세분화하기 전 지어진 아파트의 경우, 이미 현행조례 상 용적률을 초과하는 경우가 많다. 서울시는 과밀정도와 주변여건을 고려해 '현황용적률'을 인정하고 법적상한용적률의 최대 120%까지 추가용적률을 부여하겠다는 입장이다. 재개발, 재건축 각각의 '현황용적률 적용산식' 등의 세부기준은 차차 마련해 나갈 예정이다.
네 번째는 공공기여 부담 완화다. 당초 1종에서 2종, 3종에서 준주거로 종상향이 이뤄질 때에는 공공기여율이 15%였다. 서울시는 5%p 낮출 예정이다. 공공임대주택과 노인시설 등 지역필요시설·전략육성시설에 한해, 건축물 기부채납 계수도 0.7에서 1로 올려준다. 공공주택 표준건축비 역시, 원자재·인건비·금리 등을 현실화한다. 표준건축비 개정 주기를 단축하고, 물가상승분을 충분히 반영하겠다는 게 서울시 입장이다.
마지막으로 공동주택 획지를 최대한 확보할 수 있도록, 도로와 공원 등의 정비기반시설은 입체적 결정이 가능하도록 도와줄 계획이다. 여기까지가 사업성 개선을 위한 5가지 방안이다.
공공지원을 위한 5종의 선물 보따리도 공개했다. 공공지원은 ▲접도율 완화(4m→6m) ▲고도·경관지구 완화 ▲통합심의(건축·도시계획·환경·교육 등)를 통한 사업기간 단축 ▲초기 사업비 지원 ▲사업장 집중관리(공사비 갈등에 따른 공사 중단 예방) 등이다. 현재 서울시는 대조1구역 등 공사비 갈등을 겪고 있는 13개 현장을 집중 관리하고 있음을 밝혔다. 서울시는 대조1구역에 갈등 코디네이터를 파견해, 오는 5월 착공할 수 있도록 협의하겠다고 부연했다.
