올해 1호 경쟁입찰을 성사시킨 성수4구역이 잠시 숨고르기에 돌입한 가운데, 조합원들은 양사의 입찰제안서 공개를 손꼽아 기다리고 있는 상황이다. 상호 합의(안)도 마련된 만큼 순연됐던 입찰 절차도 이달 중으로 입찰제안서 오픈과 사업조건 비교표 작성을 기점으로 본격화 할 것이란 관측에 힘이 실린다. 사업조건은 조합원들의 분담금과 직결되는 사안인 터라 벌써부터 대·내외 관심이 모두 집중되는 분위기다.

3일 정비업계 따르면 성수4구역은 첫 정비계획(안) 결정고시가 이뤄졌던 지난 2011년 이후 15년 만에 통합심의를 통과했다. 서울시는 건축·경관·교통·교육 등 8개 분야를 조건부 의결했다. 그간 계획 단계에 머물러 있던 성수4구역이 본격적으로 실행 수순에 접어들 수 있는 환경이 조성된 셈이다. 이에, 조합원들은 치열한 경쟁을 각오하고 입찰에 참여한 롯데건설과 대우건설의 제안서 내용이 신속·정확하게 공개되길 원하는 형국이다.

양사 모두 국내 내로라하는 대형사인 만큼 결국 입찰제안서 내용이 시공권 향방에 중요 분수령이 될 것으로 업계는 보고 있다. 입찰제안 비교표에 들어가는 핵심 내용으로는 ▲총 공사금액(순공사비+제경비) ▲공사비 지급방식 ▲사업비 대여 조건(한도·금리·상환조건) ▲공사비 산정 기준연월일 ▲물가상승에 따른 공사비 증액 방법 ▲아파트·상가 미분양시 책임 조건 등이 존재한다. 입찰제안 비교표는 날인 이후 조합원들에게 공개된다.

성수4구역은 입찰공고 진행시, 총 공사금액 예정가로 1조3,628억원을 책정했다. 건축연면적을 감안한 평당 공사비는 1,140만원이다. 통상 입찰에 참여하는 시공사는 원안설계·대안설계 모두 조합이 상한으로 책정한 금액에 맞춰오는 게 일반적이다. 공사비 산정 기준연월일은 보통 입찰 마감일을 기준으로 하지만, 이를 유예시켜 적용하는지 여부도 관심사다. 업계 1위·2위가 맞붙은 한남4구역은 양사 모두 입찰 마감일을 기준으로 했다.

재개발 사업은 조합원들이 종전자산만을 현물로 출자할 뿐, 사업에 필요한 모든 자금은 100% 외부 조달로 이뤄진다. 외부자본을 활용할 수밖에 없기 때문에, 금융비용은 오롯이 조합원들이 분담금 형태로 부담해야 할 몫이다. 따라서 향후 입찰제안 비교표가 공개될 경우, 사업비 한도와 금리, 상환조건에 조합원들의 비교가 가장 많이 이뤄질 것으로 전망된다. 이자비용은 영업일 여부를 차치하고 숨만 쉬어도 매일 나가는 돈이기 때문이다.

삼성물산은 한남4구역에서 입찰보증금은 CD-0.5%, 나머지 필수사업비는 CD+0.78%로 조달하겠다고 제안했다. 용산정비창 전면1구역 시공권을 거머쥔 HDC현대산업개발 역시 조합 총회에서 결정된 필수사업비 전액을 'CD+0.1%'에 책임 조달하겠다는 내용으로 입찰제안서를 제출했다. 파격적인 가산금리(스프레드)를 제안한 시공사들이 연거푸 핵심 사업장들의 시공권을 확보한 것도 금융조건의 중요성을 인지시키는 대목이다.

재개발 사업은 긴 호홉을 필요로 하는 만큼, 사업 기간이 길어질수록 물가상승에 따른 공사비 증액 규모도 커질 수밖에 없다. 물가상승(ESC)에 따른 공사비 증액 방법으로는 ▲소비자물가지수(통계청) ▲건설공사비지수(한국건설기술연구원) ▲국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률시행규칙 제74조에 따른 지수 등이 거론된다. 물가상승 증액 방법에서는 최대한 낮은 값을 적용하는 게 조합원들에게 가장 유리한 조건이다. 

혹시 모를 상가 미분양 사태에 대해, 시공사에서 제안할 조건도 관심사다. 비주거시설 비율이 상당히 컸던 용산정비창 전면1구역에서, HDC현대산업개발은 최초 일반분양가 또는 준공 시 감정평가액 중 높은 금액으로 대물변제하겠다고 제안했다. 한남4구역에선 삼성물산과 현대건설 모두 '최초분양가' 대물변제 조건을 약속했다. 포스코이앤씨는 삼성물산과 맞붙은 부산촉진2-1구역에서 해당 조건을 가져왔다.

A조합원은 "인근 사업장은 수의계약 형태로 매듭지어지는 분위기인데 반면, 성수4구역은 대형 시공사 2곳의 경쟁이 치열한 만큼 유리한 조건이 입찰제안서에 포함됐을 것으로 기대하고 있다"며 "양사가 각자 경쟁우위에 있는 조건들이 다를 것이기에, 이를 검증해 나가는 일이 조합원들에게 중요할 것 같다"고 말했다. 이어 "정확한 조건과 숫자가 하루빨리 조합원들에게 알려졌으면 하는 마음이다"고 부연했다.