'잠실 래미안아이파크'로 탈바꿈하게 될 잠실진주아파트(송파구 잠실동)가 작년 12월 공사계약변경 약정서 부결 이후, 여러 가지 방안을 모색해 본 결과 최저가 공사비(765만원)로 합의하는 방안에 무게중심을 두고 업무를 추진 중이다. 시공사단(삼성물산·HDC현대산업개발)은 마감공사를 이유로 조합원·일반분양 세대 수를 확정해 줄 것과 함께 상반기 내 일반분양을 진행해 달라고 조합 측에 요청한 상황이다.
22일 정비업계 따르면 잠실진주아파트 재건축 조합(반성용 조합장)은 작년 12월 26일 개최한 2023년 임시총회에서 공사계약변경 약정서(2차) 안건을 통과시키지 못했다. 조합은 공사비 및 분담금에 대한 조합원들의 우려를 세심히 헤아리지 못한 불찰을 겸허히 받아들이고, 시공사단과 재협상을 통해 공사비 절감과 2025년 11월 입주에 박차를 가하겠다는 점을 조합원들에게 알렸다.
조합은 관리처분계획 변경(안) 수립을 위한 총회와 인·허가 일정이 늦어질 경우, 목표로 했던 입주시기(2025년 11월)를 지키기 힘들다고 판단했다. 이에, 최저가 공사비(765만원)로 시공사단과 합의를 추진하는 것이 최적의 대안으로 결정했다. 조합은 최저가 공사비를 관철시켜, 올해 3월 관리처분계획 변경(안) 수립을 위한 총회를 개최하겠다는 의지를 나타내고 있다. 지난 2021년 실착공 전 약정한 공사비는 평당 665만원, 작년 12월 총회 때 부결된 공사비는 평당 889만원이다. 2021년과 총회 부결 당시 총 공사금액은 각각 7,947억원, 1조4,492억원이다. 어림잡아 2배 차이가 난다.
조합은 작년 4월 2차 분양신청을 완료했고, 5월부터 한국부동산원에 제출할 공사비 검증액을 결정하고자 시공사단과 본격적인 협의에 나섰다. 조합은 일반분양을 빠르게 하길 희망했다. 한국부동산원에서 검증을 마친 공사비를 관리처분계획 변경(안)에 넣어 총회를 진행할 경우 많은 시간이 소요될 것으로 판단했다.
이에, 시공사단에서 한국부동산원에 제출하는 검증대상 공사비를 추정 공사비로 적용하기로 했다. 조합이 검증대상 공사비로 제시한 금액은 1,120억원, 시공사단은 2,168억원을 주장했다. 시공사단의 제안금액은 ▲공기연장 추가비용(180억원) ▲공사중지 지연손해금(113억원) ▲물가변동 반영(1,603억원) ▲건설환경 변화(안전강화비·주휴수당·공휴일수당·제경비 요율변경 등 271억원) 등으로 구성돼 있다.
시공사단은 합의가 이뤄지지 않을 경우, 공사비 검증을 받고 확정된 공사비로 관리처분계획(안)을 수립하자는 입장이었다. 다만, 이 경우 일반분양 일정이 밀리기 때문에 일반분양 지연으로 인한 금융비용과 공기연장 비용은 조합이 부담해야 한다고 알렸다.시공사단은 이미 터파기 공사와 아파트·상가 지하층 골조 공사가 어느 정도 진행된 상황이었다. 작년 8월 기준, 공정율은 14% 수준이었다. 시공사단 입장에선 급할 게 없었던 것이다.
결국, 시공사단이 제출한 공사비 전액을 한국부동산원에서 검증받기로 최종 합의했다. 양쪽 이견차를 좁히지 못한 까닭이다. 조합원 이주와 착공이 진행된 상황에서, 조합은 공사비 증액 협상력에 있어 열위에 놓일 수밖에 없다. 문제는 작년 12월 총회에서 공사계약변경 약정서가 통과되지 못했다. 급격하게 치솟은 공사비로 인해 분담금이 늘어날 것으로 우려한 조합원들이 해당 안건을 통과시키지 않은 것이다.
조합은 올해 1월 시공사단과 재협의에 착수한 상황이지만, 양측 입장차는 여전한 것으로 알려져 있다. 특히, 시공사단은 이달 말 마감재 선정을 마치고 조합 측에 통보할 예정이다. 시공사단의 마감재로 변경한 상황에서, 조합이 최저가 공사비로 원하는 금액(765만원)에 난색을 표하고 있는 실정이다.
업계 관계자는 "일반분양 시기를 늦출수록 손해가 발생하는 조합이 더 속이 탈 것"이라며 "시공사단이 조합만큼 서둘러야 할 이유가 있겠냐"고 설명했다. 이어 "조합원 이주를 마치고 착공까지 들어간 마당에, 보통 시간은 시공사 편이 될 수밖에 없다"라며 "삼성물산과 HDC현대산업개발도 작년 12월 총회에서 부결된 점을 알고 있기에, 조합이 원하는 수준만큼은 아니겠지만 어느 정도 공사비 절감을 해주는 방향으로 갈 것"이라고 설명했다.
