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반포미도, 추정비례율 97% 산출…'일반분양·공사비' 책정 얼마나

 

반포미도가 정비계획(안) 공람공고를 진행하며 상반기 구역지정을 목표로 하고 있는 가운데, 정비계획(안) 상 추정비례율(97.22%)은 일반분양가 약 6,800만원, 공사비 800만원을 기준으로 책정됐다. 조합원 분양가는 일반분양가의 95% 수준으로 정했다. 서초구에 위치한 반포미도는 분양가상한제 적용 지역으로, 향후 일반분양가와 공사비 변동 폭에 따라 추정비례율도 계속해서 바뀔 것으로 관측된다.

 

12일 정비업계 따르면 반포미도 재건축 준비위원회(김승한 위원장)는 지난 달 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 주민설명회를 개최했다. 추정분담금 산출 업무는 하나감정평가법인이 수행했다. 개략적인 분담금(혹은 환급금)을 알기 위해선 추정비례율을 먼저 구해야 한다. 추정비례율은 사업성 지표로 알려져 있으며, 분양매출(수입)에서 정비사업비(지출)를 뺀 뒤 조합원들의 종전자산 총액으로 나눈 결과값이다.

 

반포미도 추정비례율은 97.22%로 집계됐다. 총수입 추정액(3조6,847억원)에서 총지출 추정액(1조1,478억원)을 뺀 뒤, 종전자산 총액(2조6,092억원)으로 나눠 계산된 결과다. 반포미도는 단일 평형(84㎡) 1,260세대로 이뤄져 있으며, 종전자산 추정액은 21억원이다. 하나감정평가법인은 평형별 시세(KB 시세·한국부동산원 시세·국토교통부 실거래가 등)를 종합적으로 감안해 동일 주택형별로 추정한다.

 

반포미도 종전자산 추정액(21억원)은 2023년 4월 한국부동산원 시세의 '하한값'을 일괄 적용했다. 토지등소유자들의 권리가액은 종전자산 추정액(21억원)에 추정비례율(97.22%)을 곱한 20억4,000만원이다. 조합원 분양가(종후자산 추정액)은 ▲전용59㎡(16.7억원) ▲전용74㎡(19.2억원) ▲전용84㎡(21억원) ▲전용99㎡(23.7억원) ▲전용114㎡(26.6억원) ▲전용130㎡(29.4억원) ▲전용157㎡(34.1억원)이다.

 

84㎡ 단일평형으로 이뤄진 반포미도의 경우, 동일평형 이상을 신청할 경우에만 분담금이 발생할 것으로 조사됐다. 전용59㎡와 전용 74㎡를 분양 신청할 경우에만, 각각 3.74억원과 1.2억원을 돌려받는다. 같은 평형대(84㎡)를 신청할 경우엔 분담금 5,600만원을 내야 한다. 물론 분담금과 별도로 반포미도 조합원들의 재건축부담금은 세대당 약 2.3억원으로 추산됐다. 개별 부담해야 할 조합원 이주비 이자는 약 2.2억원으로 추정됐다.

 

84㎡에서 재건축 후 같은 평형대로 이동할 경우, 분담금(5,600만원) 외에도 재건축부담금(약 2.3억원)과 이주비 대출이자(약 2.2억원)를 모두 감당해야 한다. 물론 분담금과 재건축부담금, 이주비 대출이자는 사업이 진행되는 과정에서 계속 바뀔 수밖에 없다.


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