발행일(UPDATE): 2026년 02월 19일 14시 12분
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“매도청구 소송의 감정평가는 어느 시점을 기준으로 하나요?” 리모델링 사업을 추진하는 조합이나 매도청구 소장을 받은 상담자들로부터 자주 받는 질문이다. 공동주택 리모델링은 주택법령에 따라 일정 요건을 갖추면 조합이 리모델링 사업에 찬성하지 않은 소유자에게 매도청구를 할 수 있다. 매도청구권은 행사하면 곧바로 매매계약이 성립하는 ‘형성권’이다. 형성권은 상대방의 동의 없이도 일방의 의사표시로 법률관계를 발생시키는 권리다. 따라서 매도청구의 의사표시가 상대방에게 도달한 때 매매계약이 성립하고, 그 시점이 감정평가의 기준이 된다. 대법원도 형성권 행사로 성립한 매매계약의 대금은 계약 성립 당시의 시가를 기준으로 산정해야 한다고 판시하고 있다. 다만 리모델링 매도청구에는 반드시 거쳐야 할 절차가 있다. 리모델링 허가를 받기 위한 동의율을 확보한 후, 리모델링 결의에 찬성하지 않은 자에게 사업에 참가할 것인지 여부를 회답해달라고 서면으로 촉구해야 한다. 이러한 서면 촉구를 받은 소유자가 2개월 이내에 회답하지 않으면 참가하지 않겠다고 회답한 것으로 간주되고 이로써 매도청구권이 발생하는 것이다. 이러한 서면 촉구를 거치지 않은 상태에서 곧바로 소를 제기하면서 소장에 촉
1. 들어가며 재개발·재건축 정비사업이 상당 부분 진행되어 이전고시가 이뤄진 경우, 조합원 지위가 이전될 수 있는지에 관해 실무상 적지 않은 혼선이 발생한다. 이전고시가 있으면 권리관계가 모두 확정되는 것으로 이해되는 경향이 있으나, 조합의 잔존사무가 모두 종결될 때까지 조합의 실체는 유지된다. 조합원도 존재한다. 그렇기에, 조합원 지위의 법적 성격과 그 득실 및 변경은 이전고시 이후 별도의 검토가 필요할 것이다. 필자는 지난 2024년 4월 선고된 대법원(2022두52874) 판결을 중심으로, 이전고시 이후 조합원 지위 이전의 법리를 정리하고, 나아가 매매·상속의 경우 조합원 지위와 정족수 산정에 어떤 영향이 있는지 살펴보고자 한다. 2. 이전고시와 조합원 지위의 법적 성격 이전고시는 종전토지 또는 건축물에 관한 권리가 신축건축물로 전환되는 기준시점이다. 이전고시가 이뤄지면 조합원은 고시 다음 날 분양받은 대지 또는 건축물에 대한 소유권을 취득하게 된다(도시정비법 제86조 제2항). 다만 이전고시 이후에도 조합은 청산금·부과금의 정산, 잔여재산의 귀속 등 잔존 목적사업을 수행하고, 법인 청산이 완료 될 때까지 존속한다. 이에 따라 조합원 지위 역시 그 범위
재건축 사업을 추진하는 과정에서 복리시설의 대표격인 상가의 협상력이 가장 크게 작용하는 시점은 언제일까? 바로 조합설립인가를 위한 동의서를 걷을 때다. 도정법 제35조 제3항에 따르면, 추진위원회가 조합을 설립하기 위해선 전체 토지등소유자의 70% 찬성 외에도 동별 동의율 50%를 확보해야 한다. 이때 도정법엔 주택단지 내 '복리시설의 경우, 전체를 하나의 동으로 본다'는 단서 문구가 기재돼 있다. 현장에서 생각보다 많이 나오는 질의가 앞서 언급한 문구(복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)와 관련 있다. 일례로, 단지 정문과 후문에 각각 A상가, B상가가 있다고 가정해 보자. A상가는 재건축에 찬성하는 소유주들이 과반을 넘어 동별 요건을 충족했고, B상가는 재건축을 반대하는 소유주들로 인해 동별 요건을 충족하지 못했다. 그렇다면 추진위원회는 A상가와 B상가를 묶어서 하나의 동으로 보고 공유물 분할소송에 들어가야 할까? 결론은 그렇지 않다. A상가는 재건축에 찬성하기 때문에 문제 없고, B상가만 구역계에서 제척하는 방향으로 공유물 분할소송을 제기하면 된다. 도정법 제67조는 상가의 동별 동의율 요건을 충족하지 못할 경우, 상가를 사업구역에서 빼고, 나머지 부지
아파트와 상가를 모두 소유하고 있는 사람들은 왕왕 있다. 같은 구역 내 아파트와 상가를 소유하고 있는 경우도 있고, 각각 구역을 달리하여 소유하고 있는 경우도 있다. 재건축에서 소유하고 있는 경우도 있고, 재개발에서 소유하고 있는 경우도 있다. 한편, 현재 서울 전역은 투기과열지구에 해당한다. 그리고 도시정비법은 투기과열 지구의 정비사업에서 분양대상자로 선정된 자는 그 선정일로부터 5년 이내에는 (다른) 투기과열지구에서 분양신청을 할 수 없도록 규정하고 있다. Q. 부부가 투기과열지구에서 아파트와 상가를 각각 소유한 경우 부부 각자의 명의로 아파트 한 채, 상가 한 채를 분양받을 수 있을까? 우선, 같은 재건축 구역 내 아파트와 상가를 각각 소유한 경우를 살펴보자. 도시정비법 제39조 제1항 제2호는, 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 경우, 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. 따라서 부부가 각각 상가와 아파트를 단독 소유하고 있다고 하더라도, 1세대에 속하는 여러 명의 토지등소유자에 해당하므로 '대표자 1명만 조합원 지위'를 취득하게 된다. 그리고 도시정비법 제76조 제1항 제6호는, 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를
얼마 전 우리 대법원은 투기과열지구 재건축 구역에서 조합원 지위 승계 제한과 관련된 매우 중요한 판결을 선고하였다(대법원 2025. 8. 14. 선고 2022다228230 판결). 이 판결에서 주목할 점은 크게 두 가지다. 첫 번째는 공유부동산의 경우 대표조합원만 조합원 지위 승계 요건을 갖추어도 전체 부동산에 대하여 양수인에게 조합원 지위가 승계되는지, 아니면 전체 공유자가 모두 요건을 갖추어야 하는지 여부였고, 두 번째는 이때 조합원 지위 승계를 하지 못한 현금청산대상자의 부동산에 대한 매매대금 산정 기준 시기가 언제인지였다. 1. 공유부동산 조합원 지위 승계에 관한 대법원의 판단 첫 번째 쟁점과 관련하여 과거에 국토교통부는 대표조합원만 요건을 갖추면 전체 지분에 대하여 조합원 지위가 승계된다는 취지의 유권해석을 내렸다. 그러나 우리 대법원은 이와 다른 판단을 내렸다. 대법원은 위 2022다228230 판결에서 ‘예외사유와 관련된 양도인 요건의 충족 여부는 대표조합원 1인만이 아니라, 실제 양도인별로 개별 판단해야 한다’는 취지로 판시했다. 즉, 양수인이 여러 명의 양도인으로부터 각 지분을 매수한 경우, 각 지분별로 양도인이 요건을 충족했는지를 따져야 한
추진위원회는 위원장을 포함해 5인 이상의 추진위원으로 구성되며, 표준운영규정에 따라 추진위원회 구성에 동의한 자만이 피선출 자격을 부여받는다. 정비업계 관심은 도정법 제41조제1항에 명시된 조합 임원의 자격요건이 추진위원장과 추진위원에게도 준용되는지 여부다. 만약 준용된다면 그 요건은 무엇인지, 어디까지 준용될 것인지를 살펴볼 필요가 있다. 2019년 개정된 도정법에 따르면, 조합 임원(조합장·이사·감사)의 자격요건(거주요건·소유요건)과 조합장의 구역 내 거주의무가 신설됐다. 이를 위반한 결우 당연 퇴임되도록 했다. 4년 뒤 개정된 도정법은 조합 임원의 경우, 공유자보다 더 많은 지분을 소유하도록 규정했다. 조합 임원은 앞서 언급된 조항들을 적용받는데, 그렇다면 추진위원(추진위원장 포함)은 어디까지 적용을 받는 것일까? 도정법 제33조(추진위원회의 조직) 제5항에 따르면, 추진위원은 도정법 제43조 제1항부터 제3항까지 준용하도록 돼 있다. 추진위원이 될 수 없는 결격사유는 명확하게 법적으로 기재돼 있다. 다만, 도정법 제43조 제2항 제2호는 조합 임원이 도정법 제41조 제1항에 따른 자격요건(거주·소유요건)을 갖추지 못한 경우 당연 퇴임하도록 규정하고 있
투기과열지구 내에서 조합원 지위 양도는 원칙적으로 제한되나, 예외 조항을 통해 양도가 허용되는 경우가 있다. 바로 장기간 사업이 지연된 대상지의 건축물·토지를 3년 이상 보유하면 된다. 대신 법제처는 소유기간 인정 범위를 두고는 '상속'과 '이혼'은 별개라고 봤다. 법적 성격이 다르고 규정의 유무에서도 차이가 발생한다는 이유에서다. 15일 정비업계 따르면 최근 법제처는 [도시및주거환경정비법] 제39조제2항과 관련한 민원성 질의에 회신문을 올려 답변을 내놨다. 민원인의 질문 요지는 투기과열지구 내에서 부동산 양도에 관한 소유기간을 산정할 시, 전(前) 배우자의 소유기간을 합산할 수 있는지 여부다. 결론부터 말하면 양도인의 소유기간을 산정하는 경우 이혼한 배우자의 소유기간은 합산할 수 없다. 일단 도시및주거환경정비법 제39조2항에 의하면 (재건축)조합설립인가 이후, (재개발)관리처분계획인가 이후엔 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없다. 다만 도시및주거환경정비법 제39조2항7호를 살펴보면 대통령령으로 정하는 경우엔 예외가 가능하다. 대통령령으로 정한 예외적인 사례는 도시및주거환경정비법 시행령에 나와있다. 예외가 인정되는 경우는 ▲조합설립인가일부터
도시정비법 시행령에 따라 재건축 상가 소유자에게는 상가를 공급하는 것이 원칙이고, 일정 요건을 갖춘 경우에만 예외적으로 아파트를 공급할 수 있다. 구체적으로, ① 새로운 상가를 건설하지 않는 경우로서 기존 상가의 가액이 아파트 중 최소분양단위규모의 추산액에 정관등으로 정하는 비율을 곱한 가액보다 큰 경우(예외 사유 1), ② 기존 상가의 가액에서 새로 공급받는 상가의 추산액을 뺀 금액이 아파트 중 최소분양단위규모의 추산액에 정관등으로 정하는 비율을 곱한 가액보다 큰 경우(예외 사유 2), ③ 새로 건설한 상가 중 최소분양단위규모의 추산액이 아파트 중 최소분양단위규모의 추산액보다 큰 경우에는 예외적으로 상가 소유자에게 아파트를 분양할 수 있고, 위 예외 사유 중 하나에 해당하지 않는 상가 소유자에게 아파트를 분양하기 위해서는 ‘조합원 전원’의 동의가 필요하다. 근래 법원은 위 시행령 규정을 강행규정으로 보아 위 예외 사유에 해당하는지 여부를 매우 엄격하게 판단하고 있다. 대표적인 예로 방배6구역 사건에서 서울고등법원은 구 건설교통부가 위 예외 사유 1과 관련하여 ‘새로운 상가를 건설하지 않는 경우’에 ‘새로운 상가를 공급받지 않는 경우’가 포함된다고 한 유권해
아파트 리모델링이나 재건축을 추진할 때, 가장 중요한 일 중 하나는 ‘입주민에게 소식을 알리는 것’이다. 그런데 현실에서는 생각보다 어려움이 뒤따른다. 대형 통신사들의 잇따른 개인정보 유출 사고가 아니더라도, 요즘은 개인정보 유출에 매우 민감하여 추진위원회나 조합이 입주민의 주소나 연락처를 확보하기 어려운 상황이다. 아파트의 관리사무소는 보통 입주민들의 주소와 연락처를 보유하고 있다. 이 정보는 개인정보보호법에 따라 적법하게 수집된 것이지만, 원칙적으로 ‘아파트 관리 업무’라는 수집 목적의 범위 내에서만 활용해야 한다. 따라서 관리사무소가 입주민 정보를 추진위원회나 조합에 전달한다면, 이는 무단으로 개인정보를 제3자에게 제공한 것이 되어 개인정보보호법 위반의 소지가 있다. 그렇다고 해서 개인정보보호법이 개인정보의 제3자 제공을 모두 금지하고 있는 것은 아니다. 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우, 명백히 당사자에게 이익이 되는 등에는 당사자의 동의가 없더라도 제3자에게 개인정보를 제공할 수 있다고 규정한다. 그러나 관리사무소가 리모델링 또는 재건축 추진을 위한 개인이나 단체에 입주민 정보를 제공할 수 있다고 보는 해석에는 다소 무리가 있다. 이 때문에 현실
투기과열지구 내 재건축 구역은 조합설립인가 이후 부동산을 사고 팔면, 원칙적으로 매수인에게 조합원 지위를 승계할 수 없도록 돼 있다. 다만, 예외적으로 일정한 법적 요건(도정법 제39조 제2항)을 충족할 경우엔 가능하다. 일례로 매도인이 1세대 1주택자로서 10년 이상 보유, 5년 이상 거주했을 경우에 해당한다. 이때 매도인이 2명 이상 소유하고 있을 경우, 대표 조합원 외에도 모두 예외요건을 충족해야 조합원 지위 승계가 가능할 전망이다. 6일 정비업계 따르면 국토교통부는 투기과열지구 내 조합원 지위양도 제한 관련 법령해석을 변경했다는 점을 공식적으로 밝혔다. 올해 8월 나온 대법원 판례에 맞게끔 기존 유권해석을 바꾼 것이다. 결과적으로 투기과열지구 내 재건축 구역에서 조합설립인가를 받은 물건을 팔 때에는, 매도인이 공유지분 형태로 가지고 있을 경우, 공유자 별로 조합원 지위 승계 관련 예외사유 충족여부를 개별적으로 판단해야 한다. 먼저, 2023년 8월 국토교통부의 유권해석을 살펴볼 필요가 있다. 국토교통부는 공유 부동산의 대표 조합원이 예외 요건을 충족하면 다른 공유자들 지분까지 포함해 전체 지분에 대해 조합원 지위 승계가 가능하다고 판단했다. 문제는 국
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