발행일(UPDATE): 2025년 11월 21일 12시 04분
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아파트 리모델링이나 재건축을 추진할 때, 가장 중요한 일 중 하나는 ‘입주민에게 소식을 알리는 것’이다. 그런데 현실에서는 생각보다 어려움이 뒤따른다. 대형 통신사들의 잇따른 개인정보 유출 사고가 아니더라도, 요즘은 개인정보 유출에 매우 민감하여 추진위원회나 조합이 입주민의 주소나 연락처를 확보하기 어려운 상황이다. 아파트의 관리사무소는 보통 입주민들의 주소와 연락처를 보유하고 있다. 이 정보는 개인정보보호법에 따라 적법하게 수집된 것이지만, 원칙적으로 ‘아파트 관리 업무’라는 수집 목적의 범위 내에서만 활용해야 한다. 따라서 관리사무소가 입주민 정보를 추진위원회나 조합에 전달한다면, 이는 무단으로 개인정보를 제3자에게 제공한 것이 되어 개인정보보호법 위반의 소지가 있다. 그렇다고 해서 개인정보보호법이 개인정보의 제3자 제공을 모두 금지하고 있는 것은 아니다. 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우, 명백히 당사자에게 이익이 되는 등에는 당사자의 동의가 없더라도 제3자에게 개인정보를 제공할 수 있다고 규정한다. 그러나 관리사무소가 리모델링 또는 재건축 추진을 위한 개인이나 단체에 입주민 정보를 제공할 수 있다고 보는 해석에는 다소 무리가 있다. 이 때문에 현실
투기과열지구 내 재건축 구역은 조합설립인가 이후 부동산을 사고 팔면, 원칙적으로 매수인에게 조합원 지위를 승계할 수 없도록 돼 있다. 다만, 예외적으로 일정한 법적 요건(도정법 제39조 제2항)을 충족할 경우엔 가능하다. 일례로 매도인이 1세대 1주택자로서 10년 이상 보유, 5년 이상 거주했을 경우에 해당한다. 이때 매도인이 2명 이상 소유하고 있을 경우, 대표 조합원 외에도 모두 예외요건을 충족해야 조합원 지위 승계가 가능할 전망이다. 6일 정비업계 따르면 국토교통부는 투기과열지구 내 조합원 지위양도 제한 관련 법령해석을 변경했다는 점을 공식적으로 밝혔다. 올해 8월 나온 대법원 판례에 맞게끔 기존 유권해석을 바꾼 것이다. 결과적으로 투기과열지구 내 재건축 구역에서 조합설립인가를 받은 물건을 팔 때에는, 매도인이 공유지분 형태로 가지고 있을 경우, 공유자 별로 조합원 지위 승계 관련 예외사유 충족여부를 개별적으로 판단해야 한다. 먼저, 2023년 8월 국토교통부의 유권해석을 살펴볼 필요가 있다. 국토교통부는 공유 부동산의 대표 조합원이 예외 요건을 충족하면 다른 공유자들 지분까지 포함해 전체 지분에 대해 조합원 지위 승계가 가능하다고 판단했다. 문제는 국
도시정비법은 투기과열지구로 지정된 지역에서의 투기수요를 차단하기 위하여 두 가지 제재를 두고 있다. 첫째는 구역 내 부동산 양수인에게 조합원 지위 자체를 인정하지 않는 것이고, 둘째는 조합원 지위는 인정하되 분양신청권(입주권)은 인정하지 않는 경우이다. 전자는 ‘투기과열지구 내 조합원 지위 승계 제한’, 후자는 ‘투기과열지구 내 분양신청권 제한’ 또는 ‘재당첨 제한’이라고도 한다. 투기과열지구 내 분양신청권 제한은 관리처분계획(안)에 따라 ①조합원 분양분의 분양대상자 및 그 세대에 속한 자는 최초 관리처분계획 인가일로부터, ②일반 분양분의 분양대상자 및 그 세대에 속한 자는 분양대상자 선정일부터 각 5년 이내에는 투기과열지구에서 분양신청을 할 수 없다고 규정한다. 이에 해당할 경우, 현금청산대상자가 되며, 별도의 보상협의가 이루어지지 않는 한 매도청구소송이나 수용절차로 진행된다. 투기과열지구 내 분양신청권 제한 규정은 2017. 10. 24. 개정되어 시행되었는데, 시행일 이전의 투기과열지구의 토지등소유자는 종전의 규정을 적용하도록 해 분양신청 제한을 받지 않도록 경과규정을 두었다. 다만, 토지등소유자와 그 세대에 속하는 자가 2017. 10. 24. 이후
정비사업에서 현금청산은 가장 예민한 주제 가운데 하나다. 분양을 받지 않거나 받을 수 없는 토지등소유자에게 조합이 금전으로 보상하는 절차인데, 재개발과 재건축은 적용되는 법령과 절차가 서로 달라 언제, 어떻게 청산이 이루어지는지를 두고 다툼이 끊이지 않는다. 재개발은 태생적으로 공익적 성격이 강하다. 그래서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(약칭 ‘토지보상법’)의 보상체계와 결합되어 발전해 왔고, 지금도 도시 및 주거환경정비법에서 토지보상법 절차를 일부 준용한다. 반면 재건축은 사적 개발의 성격이 강했기 때문에, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 규정된 매도청구 제도가 법적 근거가 되어왔다. 같은 ‘정비사업’이지만 뿌리와 법적 틀이 다른 것이다. 현금청산에 정당성을 부여하려면 정비사업이 확정되고 구체적인 사업계획이 마련되어야 한다. 정비사업의 주요한 절차로서, 사업시행계획과 관리처분계획을 수립해 관할청으로부터 인가를 받는 단계가 있다. 사업시행계획은 건축설계에 해당하는 단계로, 인가가 나면 사실상 건축허가를 받은 것과 같다. 관리처분계획은 이렇게 설계된 건축물과 토지를 구체적으로 배분하는 절차다. 따라서 사업시행계획 인가 이후
압구정1구역이 부조합장의 권한과 역할을 행정업무규정에 구체적으로 명시하고 나섰다. 부조합장제는 독립정산제의 공정한 실행을 담보하는 견제 장치로 간주된다. 미성1·2차 두 단지의 동등한 권리를 보장함으로써 통합재건축의 기틀을 다지기 위한 행보로 풀이된다. 23일 정비업계 따르면 압구정1구역 조합설립을 위한 추진위원회는 '제13차 추진위원회의'를 개최해 상정된 안건들을 처리했다. 추진위원회의에서 안건 의결을 받기 위해선 [운영규정 제26조]에 따라 과반수 찬성 의결을 전제로 한다. 우선 행정업무규정(안)에 기재된 부칙 제2조를 살펴보면, 압구정1구역은 통합재건축 합의서에 근거해 독립정산제 방식으로 사업이 이뤄지고 있다. 따라서 추진위윈회는 조합장 뿐만 아니라 부조합장에게도 동일한 능력치를 부여함으로써 서로가 균형추 역할을 할 수 있도록 행정업무규정을 수정했다. 예를 들면 ▲기명날인 ▲문서처리 ▲계약체결 ▲자금집행 등 조합의 전반적 업무를 진행함에 있어, 조합장과 부조합장 2인의 결정이 절대적으로 필요하도록 했다. 조합장과 부조합장의 권한은 원칙상 동일하다. 혹여 결재권자가 부재 시엔 업무대행자가 대신 자리를 채워야만 한다. 현재 추진위원회는 조합설립을 위한 동의
정비사업에서 조합원 지위는 단순한 형식이 아니라 분양자격 등 재산권과 직결되는 핵심적 지위다. 특히 투기과열지구로 지정된 재건축 구역에서는 도시정비법 제39조 제2항에 따라 조합설립인가 이후 양수인은 원칙적으로 조합원이 될 수 없고, 일정한 예외사유가 있어야 조합원 지위를 승계할 수 있다. 문제는 공유 형태로 부동산을 소유하다가 이를 제3자가 매수한 경우, 조합원 지위 승계에 관한 예외사유를 누구 기준으로 판단할 것인가라는 점이다. 1. 서울고등법원의 판단 “각 지분별 개별 판단” 서울고등법원은 2022. 3. 17. 선고한 2021나2019406 판결에서 조합원 지위 승계 요건을 갖추었는지에 대해서는 각 지분 소유자별로 개별적으로 판단해야 한다고 판시하였다. 이 사건은 조합원 지위 승계 요건을 충족한 1/2 지분 소유자 A와 위 승계 요건을 충족하지 못한 1/2 지분 소유자 B로부터 각각 지분을 모두 양수한 ‘갑’이 전체 지분에 관하여 조합원 지위를 승계할 수 있는지 여부가 쟁점이 되었던 사건이다. 이 사건에서 ‘갑’은 여러 명의 양도인 중에서 대표조합원을 기준으로 양도인 요건을 갖추었는지 여부를 판단하여야 한다고 주장하였다. 그러나 법원은 이를 배척했다.
정비사업 조합이 행정청으로부터 수억원의 학교용지부담금을 부과받는 일이 비일비재하다. 그동안 학교용지부담금의 부과는 "개발로 인한 취학 수요 증가"라는 명분 아래 관행상 정당한 것으로 받아들여졌다. 그러나 최근 대법원은 학교용지부담금 산정 과정에서 실제로 거주 중이던 세입자 가구를 제외한 채 가구 수 증가분을 계산한 것은 중대하고 객관적으로 명백한 하자가 있는 행정처분으로서 무효라는 판단을 내렸다. 2025년 6월 26일 선고된 대법원 판결은, A행정청이 B재개발정비사업조합에 약 7억8천만 원의 학교용지부담금을 부과한 처분에 대하여, 법규의 중요한 부분을 위반한 하자가 중대하고 객관적으로도 명백하므로 부과처분은 당연무효라고 판시하였다. 이에 따라 해당 부과처분이 당연무효임을 전제로 부담금을 반환받을 수 있는 길이 열렸다. 학교용지부담금은 총 건립 세대 수에서 정비사업 시행 전 기존 가구 수와 임대주택 가구 수를 제외한 나머지 부과 대상 가구 수를 기준으로 산정하고 있는데, 이 사건에서 쟁점이 된 부분은 '정비사업 시행 전 기존 가구 수'의 산정 방식이었다. 구체적으로 살펴보면, B조합은 정비사업을 통해 총 1,531가구를 신축하는데, A행정청은 임대주택 294
① 조합이 없는 공공방식 정비사업, 다물권자 거래시 법리 적용의 혼란 재개발, 재건축 정비사업은 일반적으로 조합이 사업시행자가 되는 조합방식과 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH) 등 공공이 사업시행자가 되어 추진하는 공공방식으로 나뉜다. 그런데 토지주택공사등이 공공방식의 재개발, 재건축 사업구역에서 다수의 부동산을 소유하고 있던 다물권자가 일부 부동산을 매도하는 경우, 그 양수인이 단독 분양자격(입주권)을 가질 수 있는지에 대하여 도시정비법에 명시적인 규정이 없어서 이에 대한 문의가 많았다. 더구나 그 매매 시점에 따라서 단독 분양자격 인정 여부가 달라지기 때문에, 양수인 입장에서는 매매 시점이 매우 중요한 문제였다. 실제 실무에서는 단독 분양자격이 인정될 수 있는 기준 시점이 ‘분양신청 종료일’ 기준인지, 아니면 ‘사업시행자 지정일’ 기준인지에 대하여 견해가 나뉘어 있다. ② 2025. 5. 20. 시행된 개정 도시정비법 이전 – ‘분양신청 종료일’ 기준이 다수 견해 도시정비법 제39조 제1항은 ‘조합원의 자격과 제한’에 관한 규정이다. 투기방지 목적에서 소위 조합원 쪼개기를 금지하는 취지의 내용을 규정하고 있고, 조합방식 정비사업에 적용되어
정비사업에서 '대의원회'는 중요한 의사결정을 담당하는 기구다. 때론 대의원회에서 전체 조합원들의 의견을 묻는 총회 대신 중요한 의사결정을 하기도 한다. 몇몇 조합원들 사이에선 서면결의서만 제출한 대의원이 회의 참석수당을 모두 지급받는 것과 관련 종종 문제 제기를 하곤 한다. 조합 내부를 규율하는 최상위 규범은 조합정관 또는 조합규약이지만, 행정업무규정 등 하위 규범도 존재한다. 대부분의 조합이 행정업무규정에 따라 대의원회에 출석한 대의원에게 참석 수당을 지급한다. 참석 수당은 바쁜 일상을 보내는 와중에 회의 참석을 독려해, 조합의 의사결정을 이루기 위한 주요 수단으로 활용된다. 그런데 위 참석 수당 규정은 대부분 ‘회의 시작부터 종료 시까지 출석한 경우’에 수당을 지급한다고 명시돼 있어, 서면결의서를 제출한 대의원은 ‘출석’ 요건을 충족하지 못해 수당 지급 대상이 아닌 것처럼 보인다. 그러나, 종래 국토교통부에서 고시한 표준정관은, 대의원이 서면결의서를 통해 ‘출석’하거나 의결권을 행사할 수 있도록 하고, 대부분의 조합이 위 표준정관을 따르고 있다. 결국 조합정관에서 서면결의서를 낸 경우도 출석으로 취급하기 때문에, 서면결의서를 낸 것과 직접 출석해 의결권을
서울에 소재한 A조합이 서울시에 납부한 학교용지부담금을 돌려받게 됐다. 학교용지부담금은 주택 재개발 사업 시, 학교용지 확보를 위해 부과되는 공과금이다. 21일 법조계 따르면 대법원 제3부(노경필 재판장)는 서울 관악구 내 위치한 A조합이 서울시를 상대로 제기한 부당이득금 반환 소송에서 A조합의 손을 들어줬다. A조합은 지난 2018년 학교용지부담금으로 약 8억원을 부과받고 납부했으나, 학교용지부담금을 처분받는 과정에서 중대하고 명백한 하자가 있다는 판단 하에, 부당이득금을 반환하는 소송을 제기한 바 있다. 학교용지부담금은 재개발 사업을 통해 총 160세대가 늘어난다는 점을 가정해 산정됐다. 관리처분계획(안)에 따른 총 건립 세대 수가 1,531세대인데, 임대주택(294세대)을 제외한 1,237세대에서, 기존 세대 수(1,077세대)를 뺀 결과값이다. 문제는 기존 세대 수(1,077세대)에서 세입자 가구가 일부 제외돼 있다는 점이 법률 쟁점사항으로 여겨졌다. 원심에선 관악구청이 학교용지부담금을 산정할 때, 기존 세대 수에서 세입자 가구를 일부 제외한 것으로 보이지만, 이를 이유로 명백한 하자가 있다고 볼 수 없다는 판단 하에 부당이득금 반환 청구 소송을 기각
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