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'비례율 86%' 방배삼호, 정비계획 수립 시동…"상가 협의가 관건"

 

서초구 방배삼호가 재건축 정비계획(안) 수립을 위한 공람공고를 진행 중인 가운데, 최근 법정 절차인 주민설명회까지 완료했다. 방배삼호는 구역계 안에 4개 상가동이 있는 만큼, 향후 사업을 진행하는 과정에서 상가와의 원만한 협의가 중요할 것으로 관측된다.

 

26일 정비업계 따르면 서초구청 재건축사업과는 이달 방배삼호아파트 재건축 정비계획(안) 수립 및 정비구역 지정을 위한 주민설명회를 방배열린문화센터에서 개최했다. 도시계획업체인 제일엔지니어링이 정비계획(안) 발표자로 나섰다. 방배삼호는 작년 11월 주민들이 정비계획(안)을 제안했고, 서울시·구청과의 협의를 거쳐 현재 공람공고가 진행 중이다.

 

주민들이 제안한 정비계획(안)에서 달라진 주요 내용은 공원(위치·종류·면적 변경) ▲배치구간 축소 ▲단지 내 도로 입체적 결정을 통한 지하공간 활용 등이다. 우선적으로 살펴봐야 할 내용은 공원이다. 서초구청은 공원을 단지 외곽으로 빼고, 공원이 빠진 자리는 복합용지로 대체했다. 복합용지는 주상복합아파트를 생각하면 된다. 하층부에는 상가, 중·상층부에는 아파트가 들어선다. 공원의 종류도 문화공원에서 어린이공원으로 바뀌었다. 법적으로 공원 의무 면적은 계획 세대(1,005세대) 당 3㎡다. 단순 계산으로 3,015㎡ 이상의 공원이 필요하다.

 

두 번째, 분산돼 있던 상가를 방배로43길에 집중 배치하는 내용으로 변경됐다. 마지막으로는 서초구청이 소유한 단지 관통 도로(동광로19길, 방배로43길)를 입체적 결정을 통해 주민들이 지하공간을 이용할 수 있도록 했다. 지하공간은 단지 간 통합주차장으로 활용될 예정이다. 지하 2m에서 지상 6m까지는 민간에서 사용하도록 할 예정이다.

 

재건축을 통한 예상 세대 수는 1,005세대다. 이중 공공임대주택 100세대(59㎡)를 제외한 905세대가 분양대상이다. 분양대상은 전용면적별로 ▲59㎡(297세대) ▲84㎡(498세대) ▲101㎡(42세대) ▲130㎡(42세대) ▲152㎡(26세대) 등으로 구성된다.

 

추정분담금 산출 업무는 박영균 제일감정평가법인 이사가 수행했다. 추정비례율은 86.51%로 산출됐다. 총수입(2조412억원)에서 총비용(5,524억원)을 뺀 뒤, 종전자산 총액(1조7,209억원)으로 나눈 결과값이다. 조합원들은 종전자산추정액에 추정비례율(86.51%)을 곱해 권리가액을 구한 뒤, 신청한 평형대의 조합원 분양가(종후자산평가)와 비교해 분담금·환급금을 계산할 수 있다.

 

추정비례율 계산식에서 가장 중요한 일반분양가와 공사비는 각각 평당 6,800만원, 750만원으로 가정됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 95%를 적용했다. 공공임대주택 매각은 표준건축비(국토교통부고시 제2023-64호)만 받는다. 방배삼호가 위치한 서초구는 분양가상한제를 적용받는다. 일반분양가를 결정하는 건 서초구청 분양가심의위원회다.

 

방배삼호는 서초구 방배동 758-4번지 일원에 위치해 있으며, 구역면적은 46,525㎡다. 현재 세대 수는 804세대, 상가는 131개(건축물대장 기준)다. 상가는 ▲삼호 아파트상가 1동(12개) ▲삼호 아파트상가 2동(12개) ▲삼호상가(44개) ▲삼호종합상가(63개) 등으로 구성돼 있다. 지난 1976년 사용승인 이후 40년이 경과한 아파트로, 6년 전 안전진단 D등급을 받았다. 아파트 단지 안쪽으로 서초구가 소유한 5개 도로가 관통한다.

 

방배삼호는 현대멤피스, 쌍용예가, 래미안방배와 함께 아파트 지구단위계획에 포함돼 있다. 지구단위계획은 대규모주거단지 재건축에 따른 광역 차원의 관리방안이다. 방배삼호가 정비구역으로 지정될 경우 기존 지구단위계획에서는 빠진다. 용적률 체계는 ▲기준·허용용적률(230%) ▲상한용적률(300%) 등으로 계획돼 있다. 방배삼호 정비계획(안)을 설명하는 자리에는 롯데건설이 참석했다.


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