포스코이앤씨의 여의도 한양아파트 수주 전략은 '비용 통제'에 영점이 조절돼 있다. 정비사업은 조합원들이 현물출자한 주택과 타인으로부터 빌려쓴 돈으로 진행된다. 사업비를 구성하는 수백개 항목 중 가장 무서운 게 바로 '대출이자'다. 숨만 쉬어도 매일 누적되는 게 이자의 속성이다. 포스코이앤씨는 원안설계 그대로 진행해 사업기간(대출기간)을 단축시키고, 분양수입금으로 사업비(대출금)부터 상환하겠다고 약속했다.
15일 정비업계 따르면 포스코이앤씨의 주요 공사 조건으로는 ▲공사기간(착공 후 57개월 이내) ▲사업비 1조원 책임조달 ▲분양수입금으로 사업비 대출 우선상환 등을 내세웠다. 포스코이앤씨는 입찰보증금(150억원)과 추가대여금(350억원)을 합쳐 총 500억원을 선정과 동시에 사업비를 지급할 예정이다. 한양아파트는 지난해 롯데슈퍼 부지매입(898억원) 중 계약금(300억원)을 KB부동산신탁으로부터 빌려 납부한 상황이다.
KB부동산신탁의 신탁계정대 금리는 건설사보다 조달금리가 높다. 이에, 포스코이앤씨는 초기 직접대여금(500억원)을 통해 대출이자 부담을 조금이라도 경감시킬 수 있다는 설명이다. 뿐만 아니라, 향후 일반분양 수입(계약금)이 들어올 경우, 조합원들의 환급금과 사업비부터 우선 상환하겠다고 제안했다. 통상 공사비를 가장 먼저 회수하는 게 일반적이다. 포스코이앤씨는 공사비를 가장 마지막에 받겠다는 점을 강조했다.
조합원 입장에선 환급금을 미리 받을 경우, 이주비 대출을 조기에 상환할 수 있어 경제적으로 이득이다. 조합의 사업비를 우선 상환하는 것도 결국엔 조합원들의 이자부담을 줄일 수 있다. 한양아파트는 당장 올해부터 롯데슈퍼 매입금액(898억원)을 대출계정(부채)에 달아놓아야 한다. 이자율을 5%만 가정하더라도 매년 45억원이다. 롯데슈퍼 부지를 매입하기로 결정한 시점부터 매년 숨만 쉬어도 45억원의 이자를 내야 한다.
사업기간이 길어질수록 한양아파트 사업성은 줄어들 수밖에 없다. 중간에 인허가를 다시 밟게 될 경우에도 적잖은 부담이 가중된다. 포스코이앤씨는 분양수입금이 발생하더라도 바로 공사대금부터 정산하지 않는다는 설명이다. 모든 사업비와 소유주들의 환급금이 공사비보다 우선한다는 원칙을 수립했다. 공사비는 맨 마지막에 받겠다는 것이다. 통상적으로 시공사가 '공사비 우선 상환' 조건을 요구하는 것과는 다른 양상이다.
서울시내 재건축 사업을 이끌고 있는 A조합장은 "사업비 이자가 무서운 건, 재건축 공사 기간이 점점 길어지고 있다는 점과 연관지어 생각하면 된다"며 "혹여 재건축 사업 과정에서 비대위가 꾸려지거나, 예상치 못한 대내외 환경 변화로 공사기간이 늘어나면 매일 누적되는 이자비용은 부담될 것"이라고 말했다. 이어 "표면적인 공사비보다 오히려 무서운 게 이자비용이기 때문에, 포스코이앤씨가 이 점을 잘 공략한 거 같다"고 설명했다.
