송파구 가락동에 위치한 가락미륭 아파트가 포스코이앤씨와 수의계약 체결을 위한 준비 중인 가운데, 사업시행계획(안) 수립에 앞서 조합원들한테 안내한 개략적인 추정비례율과 예상 분담금에 관심이 모아진다.
26일 정비업계 따르면 가락미륭 아파트 재건축 조합(변용기 조합장)은 추정비례율을 약 85%로 산출했다. 사업시행계획(안)을 수립하는 시점에 계산된 값이다. 조합원들의 종전자산평가는 전용면적 기준 ▲50㎡(9.5억원) ▲60㎡(10.85억원) ▲64㎡(11.6억원) ▲84㎡(12.15억원) 등으로 추정했다. 조합원 분양가는 타입별로 ▲45(9.2억원) ▲59A(11.33억원) ▲74(13억원) ▲84A(13.9억원) 등으로 산출됐다.
조합원들은 본인 소유의 종전자산평가에 추정비례율(약 85%)을 곱해 권리가액을 계산할 수 있다. 권리가액과 원하는 평형대의 조합원 분양가와 비교해, 분담금 혹은 환급금을 대략적으로 알 수 있다. 현재 아파트 31평에 거주하고 있는 조합원이 재건축 후 같은 평형대로 신청하게 될 경우, 분담금 규모는 약 3.6억원 수준이다. 상가 종전자산평가는 층별 평균 분양면적 기준 ▲지하1층 160㎡(16.41억원) ▲1층 101㎡(23.6억원) ▲2층 49㎡(8.9억원) 등이다.
재건축부담금 추정액도 안내됐다. 현행 법 기준에 따르면 종료시점(2028년 10월) 주택가격은 6,695억원으로, 세부적으로 ▲일반분양(905억원, 평당 일반분양가 4,500만원 적용) ▲조합원분양(5,677억원) ▲재건축 소형주택(118억원) 등을 합친 결과값이다. 개시시점 주택가격은 2,381억원이다. 종료시점 주택가격에서 개시시점 주택가격과 개발비용(평당 공사비 740만원 기준, 상가 제외) 등을 뺀 총 개발이익은 5,969억원이다.
총 개발이익(5,969억원)을 아파트 세대 수(433세대)로 나눈 세대당 개발이익은 1억3,700만원이다. 재건축초과이익환수에 관한 법률상, 상가는 대상에서 제외된다. 현행 법 기준에 따라, 세대당 평균재건축 부담금은 약 3,390만원으로 계산된다. 하지만 현재 개정안에 따라 계산할 경우, 재건축 부담금은 납부하지 않아도 되는 것으로 나온다.
가락미륭아파트는 지난 2019년 제14차 서울시 도시계획위원회에서 수정가결 받으며 구역지정이 이뤄졌다. 2020년 지정고시된 정비계획(안)에 따르면, 가락미륭아파트는 재건축 사업을 통해 총 612세대로 탈바꿈한다. 60㎡ 이하 세대 수는 249세대, 60-85㎡ 이하 세대 수는 363세대로 계획됐다. 용적률 체계는 ▲기본용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(230%) ▲법적상한용적률(299.25%)로 구성된다.
상한용적률(230%)에서 법적상한용적률(299.25%)까지 완화된 용적률(69.25%)의 절반은 공공임대주택(소형)으로 지어야 한다. 법적상한용적률 확보에 따른 공공임대주택은 102세대로, 전용면적 45㎡와 59㎡ 각각 78세대, 24세대로 구성된다. 최고 높이는 해발고도 105m 이하로, 건축물 높이는 21층까지 지을 수 있다.
