발행일(UPDATE): 2025년 10월 31일 10시 19분
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과천 A재건축 조합을 상대로 제기된 '사업시행계획(안) 무효' 소송이 기각됐다. 필지가 다른 2개 단지로 이뤄진 해당 사업장은 부족한 대지지분(공유지)을 과거 손해배상 소송을 통해 보전했기 때문에, 대지지분이 지적공부상 면적보다 부당하게 축소돼 있다는 원고의 주장이 받아들여지지 않은 게 핵심이다. 또한, 법원은 사업시행계획(안) 이후 수립된 관리처분계획(안)을 통해 종전·종후자산 평가가 적정하게 이뤄졌기에, 재산권에 본질적인 침해는 없다고 판시했다. 31일 정비업계 따르면 수원지방법원 제2행정부는 과천 A재건축 조합원들(원고)이 조합(피고)을 상대로 제기한 사업시행계획(안) 취소 건의 주위적·예비적 청구를 모두 기각했다. 해당 사업장은 작년 3월 과천시로부터 사업시행계획(안)을 인가받았다. 원고는 조합설립인가 무효(구 도정법상, 창립총회 직접출석 요건인 조합원 20%를 충족하지 못함)와 사업시행계획(안)의 절차적·내용적 하자가 있음을 주장했다. 법원은 원고 측에서 증거자료로 제출한 총회 영상은 '파노라마 기법'으로 합성된 사진임을 감안할 때, 사진 속 나오지 않은 앞 열 좌석의 존재 가능성이 상당히 보이고, 의사록을 통해서도 조합원 20% 이상이 참석했음을
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상가 조합원이 아파트 분양권을 받기 위해선, 조합과의 합의서 내용과 정관 규정이 법정 다툼에서 중요한 역할을 하는 것으로 나타났다. 30일 정비업계 따르면 대법원은 서초A아파트 재건축 조합이 상가 소유주들을 상대로 제기한 '분양권 존재 확인' 관련 상고를 기각했다. 앞서 상가 소유주들의 손을 들어준 서울고등법원의 2심 판결을 따르라는 것이다. 2심 판결은 조합과 상가 소유주들 간의 '합의서'에 근거해 상가 소유주들에게 보류지 14채에 대한 분양권이 있음을 확인해 준 내용을 골자로 한다. 조합과 상가 소유주들 간 갈등은 지난 2019년으로 거슬러 올라간다. 조합 정관에 따르면, 아파트 조합원에게 공급하고 남게 되는 20채 범위 내에서 조합원 분양가로 상가 소유주들에게 1주택을 공급할 수 있다는 내용이 기재돼 있다. 다만, 상가 소유주들에게 적용할 '분양비율'을 별도로 정하지 않아 자동으로 1이 적용됐고, 그 결과 대지지분이 높은 상가 소유주 2명만이 아파트를 분양받게 됐다. 아파트 18채는 일반분양으로 변경됐다. 이에, 상가 소유주들이 20채 분양에 관한 권리를 침해받았음을 주장하며, 관리처분계획(안) 중 상가 부분을 취소하는 소송을 제기했다. 상가 소유주들이
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도시정비법은 투기과열지구로 지정된 지역에서의 투기수요를 차단하기 위하여 두 가지 제재를 두고 있다. 첫째는 구역 내 부동산 양수인에게 조합원 지위 자체를 인정하지 않는 것이고, 둘째는 조합원 지위는 인정하되 분양신청권(입주권)은 인정하지 않는 경우이다. 전자는 ‘투기과열지구 내 조합원 지위 승계 제한’, 후자는 ‘투기과열지구 내 분양신청권 제한’ 또는 ‘재당첨 제한’이라고도 한다. 투기과열지구 내 분양신청권 제한은 관리처분계획(안)에 따라 ①조합원 분양분의 분양대상자 및 그 세대에 속한 자는 최초 관리처분계획 인가일로부터, ②일반 분양분의 분양대상자 및 그 세대에 속한 자는 분양대상자 선정일부터 각 5년 이내에는 투기과열지구에서 분양신청을 할 수 없다고 규정한다. 이에 해당할 경우, 현금청산대상자가 되며, 별도의 보상협의가 이루어지지 않는 한 매도청구소송이나 수용절차로 진행된다. 투기과열지구 내 분양신청권 제한 규정은 2017. 10. 24. 개정되어 시행되었는데, 시행일 이전의 투기과열지구의 토지등소유자는 종전의 규정을 적용하도록 해 분양신청 제한을 받지 않도록 경과규정을 두었다. 다만, 토지등소유자와 그 세대에 속하는 자가 2017. 10. 24. 이후
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가로수, 도로변 등 곳곳에 내걸린 현수막을 강제로 떼어내도 업무방해에 해당하지 않는다는 새로운 판단이 나와 관심이 모아진다. 법원이 현수막 설치를 업무의 일환이 아닌 단순 의견 개진 행위로 간주했기 때문이다. 특히 현수막에 담긴 내용이 이번 판단의 근거로 작용했다는 점에서, 향후 현수막 게첩과 관련한 신중한 접근이 필요할 것으로 예상된다. 7일 정비업계 따르면 대법원은 영등포구 소재 도시환경정비사업 지주협의회가 재개발 추진위원장(피고인)을 상대로 제기한 '현수막 무단 훼손' 관련 사건에 대해 원심판결을 파기하고 사건을 서울남부지방법원에 환송했다. 앞서 피고인의 위력행위를 업무방해로 본 기존의 법원 판단을 뒤집은 결과다. 판결문에 적시된 공소사실을 살펴보면, 지주협의회와 재개발 추진위원회는 그간 의견이 상충돼 대립 관계였던 것으로 전해진다. 이 과정에서 추진위원회 측은 지주협의회 측이 내건 현수막 끈을 과도를 이용해 잘라 떼어냈다. 해당 현수막엔 토지등소유자들에게 주민총회에 참석하지 말라는 당부의 말이 담겨 있었기 때문이다. 당초 원심은 지주협의회 측의 현수막 게시를 하나의 홍보 업무로 인정하면서, 피고인의 위력행위가 업무방해 성격을 보인다고 판단했다. 즉 홍
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송파구에서도 핵심 입지에 위치한 잠실한신코아가 용적률 880% 확보를 목표로 '도시정비형 재개발사업'을 도모하고 있어 업계 관심이 모아진다. 잠실한신코아는 아파트, 오피스텔, 상가가 혼재된 사업장이라 현실적으로 재건축보단 재개발 방식이 적합하다는 의견이다. 해당 사업장이 잠실 한복판에서 도시정비형 재개발을 추진할 수 있는 근거는 최근 서울시가 발표한 규제 철폐 덕분인 것으로 나타났다. 26일 정비업계 따르면 잠실한신코아는 입주민들을 대상으로 사업 방향성을 공유하는 시간을 가졌다. 잠실한신코아는 아파트(493세대), 오피스텔 및 상가(306세대)로 구성돼 있어 '한지붕 세가족'이란 별명으로 불린다. 용산 국제빌딩 주변 구역과 강남 개포구역 일부 등이 대표적인 유사 사례로 꼽힌다. 우선 잠실한신코아는 '2030 서울시 도시주거환경정비기본계획'이 변경되면서 잠실 광역중심에 위치해 있음에도 불구하고 재개발사업이 가능하게 됐다. 최근 지역균형발전을 도모하는 차원에서 강남, 잠실, 창동상계 등도 도시정비형 재개발사업 대상으로 추가됐기 때문이다. 결과적으로 잠실한신코아는 도시정비법에 따른 재개발 방식이 적합하다는 판단이 나왔다. 먼저 대상지는 '주택 외 시설' 비율이 높
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정비사업에서 현금청산은 가장 예민한 주제 가운데 하나다. 분양을 받지 않거나 받을 수 없는 토지등소유자에게 조합이 금전으로 보상하는 절차인데, 재개발과 재건축은 적용되는 법령과 절차가 서로 달라 언제, 어떻게 청산이 이루어지는지를 두고 다툼이 끊이지 않는다. 재개발은 태생적으로 공익적 성격이 강하다. 그래서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(약칭 ‘토지보상법’)의 보상체계와 결합되어 발전해 왔고, 지금도 도시 및 주거환경정비법에서 토지보상법 절차를 일부 준용한다. 반면 재건축은 사적 개발의 성격이 강했기 때문에, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 규정된 매도청구 제도가 법적 근거가 되어왔다. 같은 ‘정비사업’이지만 뿌리와 법적 틀이 다른 것이다. 현금청산에 정당성을 부여하려면 정비사업이 확정되고 구체적인 사업계획이 마련되어야 한다. 정비사업의 주요한 절차로서, 사업시행계획과 관리처분계획을 수립해 관할청으로부터 인가를 받는 단계가 있다. 사업시행계획은 건축설계에 해당하는 단계로, 인가가 나면 사실상 건축허가를 받은 것과 같다. 관리처분계획은 이렇게 설계된 건축물과 토지를 구체적으로 배분하는 절차다. 따라서 사업시행계획 인가 이후
새 조합장의 당선 이후 이뤄진 선거관리위원회(선관위)의 당선무효 선언이 선거관리 규정에 위배된다는 법원 판단이 나왔다. 선관위가 조합장 지위를 박탈할 권한이 부족할 뿐더러, 규정에서 정한 기한도 준수하지 않았다는 게 요지다. 원고가 피고(새 조합장) 측에 제기한 여타 선거운동 상의 문제들도 전반적으로 절차적 하자 없음으로 판명됐다. 25일 정비업계 따르면 서울북부지방법원은 최근 성북구의 한 정비사업지에서 발생한 '당선무효 결정 효력정지 가처분' 소송 건과 관련, 피고 승소 판결을 내렸다. 원고(채무자)는 기존의 주택재건축정비사업 A조합이며, 피고(채권자)는 새 조합장으로 당선된 B조합원이다. 사건을 살펴보면, 해당 사업장은 기존 조합장의 사임으로, 앞서 조합장 선출을 위한 보궐선거를 실시했다. 그 결과 B조합원은 505명 조합원 중 260표를 받아 당선됐고, 조합 측인 타 후보자는 240표를 받아 20표 차이로 낙선했다. 하지만 해당 후보자는 당선된 새 조합장의 과거 행위들을 문제 삼으며 이의신청을 제기했고, 선관위도 당선무효 결정을 내렸다. 낙선한 후보자는 당선자인 B씨가 선거공보에 허위사실을 표기하고, 타 후보자 및 선관위를 비방했다고 주장했다. 또 사전
압구정1구역이 부조합장의 권한과 역할을 행정업무규정에 구체적으로 명시하고 나섰다. 부조합장제는 독립정산제의 공정한 실행을 담보하는 견제 장치로 간주된다. 미성1·2차 두 단지의 동등한 권리를 보장함으로써 통합재건축의 기틀을 다지기 위한 행보로 풀이된다. 23일 정비업계 따르면 압구정1구역 조합설립을 위한 추진위원회는 '제13차 추진위원회의'를 개최해 상정된 안건들을 처리했다. 추진위원회의에서 안건 의결을 받기 위해선 [운영규정 제26조]에 따라 과반수 찬성 의결을 전제로 한다. 우선 행정업무규정(안)에 기재된 부칙 제2조를 살펴보면, 압구정1구역은 통합재건축 합의서에 근거해 독립정산제 방식으로 사업이 이뤄지고 있다. 따라서 추진위윈회는 조합장 뿐만 아니라 부조합장에게도 동일한 능력치를 부여함으로써 서로가 균형추 역할을 할 수 있도록 행정업무규정을 수정했다. 예를 들면 ▲기명날인 ▲문서처리 ▲계약체결 ▲자금집행 등 조합의 전반적 업무를 진행함에 있어, 조합장과 부조합장 2인의 결정이 절대적으로 필요하도록 했다. 조합장과 부조합장의 권한은 원칙상 동일하다. 혹여 결재권자가 부재 시엔 업무대행자가 대신 자리를 채워야만 한다. 현재 추진위원회는 조합설립을 위한 동의
정비사업에서 조합원 지위는 단순한 형식이 아니라 분양자격 등 재산권과 직결되는 핵심적 지위다. 특히 투기과열지구로 지정된 재건축 구역에서는 도시정비법 제39조 제2항에 따라 조합설립인가 이후 양수인은 원칙적으로 조합원이 될 수 없고, 일정한 예외사유가 있어야 조합원 지위를 승계할 수 있다. 문제는 공유 형태로 부동산을 소유하다가 이를 제3자가 매수한 경우, 조합원 지위 승계에 관한 예외사유를 누구 기준으로 판단할 것인가라는 점이다. 1. 서울고등법원의 판단 “각 지분별 개별 판단” 서울고등법원은 2022. 3. 17. 선고한 2021나2019406 판결에서 조합원 지위 승계 요건을 갖추었는지에 대해서는 각 지분 소유자별로 개별적으로 판단해야 한다고 판시하였다. 이 사건은 조합원 지위 승계 요건을 충족한 1/2 지분 소유자 A와 위 승계 요건을 충족하지 못한 1/2 지분 소유자 B로부터 각각 지분을 모두 양수한 ‘갑’이 전체 지분에 관하여 조합원 지위를 승계할 수 있는지 여부가 쟁점이 되었던 사건이다. 이 사건에서 ‘갑’은 여러 명의 양도인 중에서 대표조합원을 기준으로 양도인 요건을 갖추었는지 여부를 판단하여야 한다고 주장하였다. 그러나 법원은 이를 배척했다.
정비사업 현장 곳곳에서 사업방식을 선회하는 사례가 빈번하게 발생하면서, 과거 조합이 발생시킨 매몰비용 처리방안과 책임소재 여부에 대한 궁금증도 증폭되고 있다. 법무법인 지평은 최근 자체 법률해석에 의한 해결책을 제시하며, 매몰비용 해결을 위한 법률 지원에 나섰다. 15일 정비업계 따르면 법무법인 지평은 최근 해산된 조합의 매몰비용 처리와 관련된 법령해설을 내놨다. 통상 재개발, 재건축 등 사업이 추진되면 다양한 사업비가 발생하게 된다. 흔히 조합은 건설사 등으로부터 대여금 형식으로 비용을 조달받게 되는데 만약 조합이 해산할 경우 해당 금액은 매몰비용으로 간주된다. 여기서 근본적인 문제가 발생한다. 과연 조합이 조합원들에게 과거 발생한 매몰비용에 대해 부담을 청구할 수 있는지 여부다. 결론부터 먼저 살펴보면, 특별한 사정이 없다면 매몰비용은 오로지 조합 부담이 원칙이다. 조합원에게 청구하는 행위가 현실적으로 어렵다는 해석을 내놓은 것이다. 대법원 판례에선 조합의 조합원에 대한 매몰비용 분담 청구를 부인하고 있다. 특별한 사정 없이 조합이 조합원들에게 잔존채무를 부담하게 할 여지가 없다는 의견이다. 다만 조합원에게 비용을 분담시키고자 한다면 조합원 총회 결의의
북아현3구역 조합이 작년 말 진행한 대의원회와 관련 일부 조합원들(원고)이 제기한 개최금지 가처분 신청이 기각됐다. 조합은 지난해 해임총회가 연달아 진행됨에 따라, 혹시 모를 업무공백에 따른 사업지연을 방지하고자 대의원회를 개최한 바 있다. 대의원회 안건은 선거관리위원회 구성과 직무대행자 선임이다. 결과적으로 지난해 진행된 해임총회 효력이 정지됨에 따라, 조합장을 포함한 집행부의 지위 변동이 없기에, 대의원회 개최금지 가처분도 조합 승소로 결론이 났다. 1일 정비업계 따르면 서울서부지방법원은 최근 북아현3구역 사업장에서 발생한 '대의원회 개최 금지 가처분' 건에 대해 피고(조합) 승소 판단을 내렸다. 이로써 원고(일부 조합원) 측이 신청한 '업무방해금지청구권' 및 '결의무효확인청구권' 등의 가처분 신청은 안건결의의 효력을 정지해야 할 보전 필요성이 없다는 판단 하에 기각됐다. 원고 측은 지난해 6월과 12월 두 차례 해임총회를 열어 가결처리했다. 이들은 서대문구청으로부터 임시총회 개최 승인도 받아냈다. 이에 원고는 조합의 대의원회 개최에 대해 가처분을 신청했다. 조합장의 임기가 2년이나 남은 상황에서 선거관리위원회 구성을 위한 행보가 선거관리 규정의 목적에
충분한 일조량 확보로 쾌적한 생활환경을 누리던 주민들이 갑작스러운 신축건물의 등장으로 일조에 영향을 받는다면 이에 합당한 보상이 이뤄져야 한다는 법원 판결이 나왔다. 줄어든 일조 시간에 비례한 대가를 치뤄야 한다는 판단이 핵심 포인트다. 28일 정비업계 따르면 서울남부지방법원은 최근 구로구의 한 정비사업지에서 발생한 일조권 영향에 따른 손해배상 청구 소송 건과 관련, 원고 승소 판결을 내렸다. 원고(A)는 구분소유자 12명으로 이뤄진 구축아파트 주민이며, 피고(B)는 신축아파트 주택재건축정비사업 조합이다. 우선 원고 측 아파트의 용도지역은 제3종일반주거지역으로, 22층~23층으로 최고층수가 구성돼 있다. 일조와 조망권에 직접적인 영향을 받는 곳은 105동과 107동 두 곳으로 압축된다. 이와 달리, 피고 측 아파트는 신축으로, 제2종일반주거지역에서 제3종일반주거지역으로 종상향이 이뤄졌다. 일조와 조망을 그대로 확보 가능하나, 대신 원고 아파트로 통하는 햇빛을 차단하고 거실창 전면 건물을 가릴 수 밖에 없는 구조다. 피고 부지는 철거를 완료하고 준공을 목표로 공사를 진행 중인 상황이다. 일조 피해 정도를 살펴보면, 신축 전 원고아파트의 총 일조시간은 3시간 4
정비사업 조합이 행정청으로부터 수억원의 학교용지부담금을 부과받는 일이 비일비재하다. 그동안 학교용지부담금의 부과는 "개발로 인한 취학 수요 증가"라는 명분 아래 관행상 정당한 것으로 받아들여졌다. 그러나 최근 대법원은 학교용지부담금 산정 과정에서 실제로 거주 중이던 세입자 가구를 제외한 채 가구 수 증가분을 계산한 것은 중대하고 객관적으로 명백한 하자가 있는 행정처분으로서 무효라는 판단을 내렸다. 2025년 6월 26일 선고된 대법원 판결은, A행정청이 B재개발정비사업조합에 약 7억8천만 원의 학교용지부담금을 부과한 처분에 대하여, 법규의 중요한 부분을 위반한 하자가 중대하고 객관적으로도 명백하므로 부과처분은 당연무효라고 판시하였다. 이에 따라 해당 부과처분이 당연무효임을 전제로 부담금을 반환받을 수 있는 길이 열렸다. 학교용지부담금은 총 건립 세대 수에서 정비사업 시행 전 기존 가구 수와 임대주택 가구 수를 제외한 나머지 부과 대상 가구 수를 기준으로 산정하고 있는데, 이 사건에서 쟁점이 된 부분은 '정비사업 시행 전 기존 가구 수'의 산정 방식이었다. 구체적으로 살펴보면, B조합은 정비사업을 통해 총 1,531가구를 신축하는데, A행정청은 임대주택 294
대형 건설사들이 오랜 기간 공들여 온 핵심 사업장들이 연달아 시공사 선정에 나섬에 따라, 하반기 경쟁입찰이 유력한 사업장들을 중심으로 조합원들의 기대감도 높아지는 분위기다. 경쟁입찰에 참여한 시공사들은 가진 물적·인적 자원을 모두 동원해 표심 사로잡기에 나선다. 경쟁 양상이 과열되는 과정에서 때론 입찰제안서와 공사도급계약서에 없는 내용들을 홍보하는 일도 빈번해지면서 주의가 필요하다는 지적이 나온다. 8일 정비업계 따르면 송파한양2차와 개포우성4차는 각각 다음 달 4일, 9일에 입찰제안서(1차)를 마감한다. 성수1구역은 이달 말 시공사 선정을 위한 입찰공고를 진행할 예정이다. 각각의 사업장마다 복수의 건설사들이 공식적인 '출사표'를 던진 만큼 유효 경쟁입찰 성립은 확실시 되는 상황이다. 이에, 상당 수 조합원들이 다른 사업장에 제출된 입찰제안서와 공사도급계약서를 사전에 입수해 미리 비교·분석하고 있다는 게 업계 중론이다. 입찰제안서와 공사도급계약서가 상호 간 갖는 법률적 관계에 대해서도 자연스레 관심이 쏠리고 있는 것으로 전해진다. 개포우성7차는 최근 시공사들에게 기 제출된 입찰제안서 내용과 다른 홍보물을 배포하지 말라는 공문을 발송했다. 입찰제안서, 공사도급
① 조합이 없는 공공방식 정비사업, 다물권자 거래시 법리 적용의 혼란 재개발, 재건축 정비사업은 일반적으로 조합이 사업시행자가 되는 조합방식과 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH) 등 공공이 사업시행자가 되어 추진하는 공공방식으로 나뉜다. 그런데 토지주택공사등이 공공방식의 재개발, 재건축 사업구역에서 다수의 부동산을 소유하고 있던 다물권자가 일부 부동산을 매도하는 경우, 그 양수인이 단독 분양자격(입주권)을 가질 수 있는지에 대하여 도시정비법에 명시적인 규정이 없어서 이에 대한 문의가 많았다. 더구나 그 매매 시점에 따라서 단독 분양자격 인정 여부가 달라지기 때문에, 양수인 입장에서는 매매 시점이 매우 중요한 문제였다. 실제 실무에서는 단독 분양자격이 인정될 수 있는 기준 시점이 ‘분양신청 종료일’ 기준인지, 아니면 ‘사업시행자 지정일’ 기준인지에 대하여 견해가 나뉘어 있다. ② 2025. 5. 20. 시행된 개정 도시정비법 이전 – ‘분양신청 종료일’ 기준이 다수 견해 도시정비법 제39조 제1항은 ‘조합원의 자격과 제한’에 관한 규정이다. 투기방지 목적에서 소위 조합원 쪼개기를 금지하는 취지의 내용을 규정하고 있고, 조합방식 정비사업에 적용되어
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