하우징워치

'LH공사 협업' 하우징워치, 제5회 포럼 성료…연사들 발표 내용은

재개발·재건축 전문 언론사인 ㈜하우징워치의 5회차 포럼 행사가 성황리 마무리됐다. 최전선에서 사업을 진두지휘하는 조합장과 추진위원장 등 집행부 임원 약 100명이 참석했다. 대학생, 신혼부부 등 젊은 연령대의 조합원 참석이 많아진 점도 행사를 더욱 뜻깊게 만든 요인이다. ㈜하우징워치는 현장 실무자들이 겪는 정비사업 내 다양한 주제들을 함께 고민할 수 있는 담론의 장을 반기별로 계속해서 진행할 방침이다. 10일 정비업계 따르면 ㈜하우징워치는 지난 7일(토) 용산 백범김구기념관에서 [제5회 정비사업 포럼]을 개최했다. 현장에는 조합 임원과 대의원, 조합원 약 350명이 직접 참석했다. 올해 창립 4년차를 맞는 ㈜하우징워치는 정비사업을 주제로 한 포럼 행사를 지난 2023년부터 정기적으로 진행해 왔다. 언론사가 의례적으로 여는 행사가 아닌 사업을 이끌고 있는 실무진들의 관점에서 프로그램을 세부적으로 구성한 것이 주효했다는 평이다. 금번 연사 라인업은 ▲권상균 한국토지주택공사 처장(기조연설) ▲조지영 한국토지주택공사 차장(공공재개발 활성화를 위한 사례분석) ▲이성호 삼창감정평가법인 이사(비례율의 함정과 분담금 메커니즘) ▲윤성민 법무법인(유) 광장 변호사(공사도급계약 쟁점, 해지시 손해배상 절차) ▲이재훈 서울시 주거정비정책팀장(서울시 정비사업 주요 정책) ▲이영재 현대건설 소장(목동 재건축, 시공사 입찰지침서 내 쟁점사항) ▲전유진 법무사법인 우영 대표(통합재건축 시, 독립정산·제자리가 수반되는 배경) 순서로 프레젠테이션 발표가 진행됐다. 기조연설을 맡은 권상균 LH공사 처장은 "대한민국 정비사업의 올바른 방향을 제시하며 정보 비대칭성 완화에 앞장서 온 하우징워치의 포럼 개최를 진심으로 축하한다"며 "오늘 이 자리에 함께해 주신 조합장님과 추진위원장님을 비롯한 관계자 분들께 깊은 존경과 반가운 인사를 전한다"고 운을 뗐다. 뒤이어 LH공사는 현재 수도권에서 약 180곳(19만 세대)의 공공사업을 추진 중이며, 이중 서울은 25곳(3만 세대)에 달한다고 설명했다. 권 처장은 "2020년 공공재개발 사업이 처음 도입됐을때만 하더라도, 시장에선 '공공이 민간만큼 잘할 수 있을까'라는 의구심이 있었던 것도 사실"이라며 "다만 5년이 지난 지금 동대문구 신설1구역은 관리처분인가를 앞두고 있고, 송파구 거여새마을은 지난달 사업시행계획을 완료하며 가시적 성과 창출을 이뤄내고 있다"고 말했다. 전농9구역과 중화5구역을 비롯한 구역들 역시 시공사 선정을 마치고 통합심의를 준비 중임을 밝혔다. LH공사는 혹독한 대내외 경제 불확실성 속에서 정비사업의 한 축인 공공시행자로서의 역할을 강조했다. 조합 설립 문턱을 넘지 못해 어려움을 겪거나, 낮은 사업성으로 추진 동력을 갖기 힘든 구역의 경우 공공재개발이 하나의 대안이 될 수 있음을 부연했다. 사업성 향상을 위한 인센티브 적용과 기금지원의 적극적 활용 등을 제안하며 정비사업에서 제 역할을 해나가겠다고 권상균 LH공사 처장은 힘줘 강조했다. 1세션을 맡은 조지영 LH공사 차장은 동대문구 전농9구역을 사례로 제시하며 공공시행자로서의 역할로 '갈등해결'의 중요성을 언급했다. 전농9구역은 지난 2004년 구역지정이 이뤄졌으나, 장기간 사업이 정체되는 와중에 지분쪼개기로 인해 토지등소유자가 200여명 증가했다. 기존 원주민들과 신축빌라 소유주들간의 첨예한 갈등으로 비대위가 결성된 것이 그 영향이다. LH공사는 양측의 이해관계를 조율하는 와중에 최소분양면적을 통해 입주권을 부여하는 방향으로 사업이 재개될 수 있는 초석을 쌓았다. 기존 원주민들의 사업성을 최대한 확보하기 위한 방안도 중재해 나갔다. 다음 순서로 연단에 오른 이성호 삼창감정평가법인 이사는 소유주들의 최대 관심사인 종전·종후자산감정평가를 첫 화두로 시작했다. 단독주택과 공동주택 유형별로 감정평가 방법이 어떻게 다른지, 인테리어 비용은 감정평가에 반영되는지 등 평상시 소유주들의 질의가 많았던 주제 위주로 발표를 진행했다. 비례율과 사업성의 관계에 대해서도 사례분석을 통해 정확히 설명했다. 윤성민 법무법인 광장 변호사는 정비사업에서 가장 중요한 공사도급계약 해지 관련 실무 이야기로 발표자료를 구성했다. 최초 협상단계부터 해지통보에 이르기까지 사실관계를 포섭하고 논리를 어떻게 구성하느냐에 따라 손해배상의 '책임 주체'가 달라진다는 점이 핵심 내용이다. 공사도급계약 해지의 원인과 그 적법성을 설명하는 부분에선 약정해지권과 도급인의 임의해지권을 중심으로 발표를 진행했다. 서울시 재개발 정책을 총괄하는 이재훈 팀장은 '서울시 정비사업 주요 정책'을 톺아보는 데 중점을 뒀다. 신속통합기획 시즌1과 시즌2로 분류해, 그간의 정비사업 활성화와 규제철폐 방안들을 시기별로 설명했다. 규제철폐의 대표적 사례로는 중구 신당9구역과 노원구 중계본동 백사마을, 광진구 자양4동을 예시로 들었다. 작년 9월 발표한 인허가 규제 혁신을 통해 사업시행과 관리처분, 이주·해체 기간을 대폭 줄일 수 있게끔 인허가를 진행한다는 게 이 팀장의 설명이다. 향후 6년간 31만호 착공을 목적으로 서울의 주거미래 조성에 기여하겠다고 강조했다. 이영재 현대건설 소장은 최근 정비업계 상당한 관심이 쏠리는 '목동'을 키워드로 발표를 진행했다. 14개 목동 재건축 단지는 현재 설계사 선정을 빠르게 매듭짓고 시공사 선정용 설계도서 작성에 착수할 정도로 속도감 있는 사업전개가 이뤄지고 있다. 이영재 소장은 내역입찰과 총액입찰의 차이점을 시작으로, 시공사 입찰지침서 작성시 쟁점사항이 될 항목들 위주로 설명했다. 실제 목동6단지에선 커뮤니티시설(세대당 2.5평)과 지하주차장 주차대수(세대당 2대)를 명시함에 따라, 조합원들이 가장 중요하게 생각하는 제안 조건을 안내했다. 전유진 우영 법무사법인 대표는 독립정산제와 제자리재건축이 함께 수반될 수밖에 없는 배경을 설명했다. 법에 명시돼 있지 않은 독립정산제와 제자리재건축 개념의 언급 횟수가 빈번해진 배경으로는 통합재건축 때문이다. 전유진 대표는 비례율을 계산하는 식에서, 비용은 대지면적의 비율대로 정산이 가능하지만, 수익은 정산이 쉽지 않다고 설명했다. 독립정산제를 택할 경우, 제자리재건축이 함께 병행될 수밖에 없다고 덧붙였다. 진현우 ㈜하우징워치 대표는 "당사는 기사의 품질을 높이는 일에 강박적으로 집착하고 욕심을 내왔다"며 "읽을만한 가치의 기사를 제작하는 것이 언론이 해야 할 마땅한 일이자 가장 최우선에 둬야 할 지향점"이라고 설명했다. 이어 "포럼 주제를 기획할 때마다 현장에서 만난 집행부와 실무진에서 화두가 되는 쟁점들 위주로 진행하기에, 앞으로도 독자 분들과 소통할 수 있는 담론의 장 마련에 노력하겠다"고 부연했다. 연사들의 강연은 향후 콘텐츠 편집 작업을 거쳐 홈페이지 및 유튜브 채널(https://www.youtube.com/@housing_watch)에 순차적으로 공개될 예정이다.

응암행복마을, 통합 주자창·입체공원 고심…"추진위, 주민자율로"

응암행복마을(응암동675번지 일대)이 신속통합기획(안) 가이드라인을 공개하면서 본격적인 사업 추진에 대한 소유주들의 기대감이 어느때보다 큰 모습이다. 대상지는 사업성을 끌어올리고자 분할된 획지를 잇는 통합 주차장을 고심하는 한편, 입체공원 도입으로 공간의 효율성을 극대화 한다는 방침이다. 10일 정비업계 따르면 최근 응암행복마을 신속통합기획(안) 주민설명회가 토지등소유자들을 대상으로 열렸다. 해당 사업장은 올해 6월 정비구역 지정이 완료되는대로, 조합설립 구성을 위한 준비에 나선다는 계획이다. 신속통합기획(안) 내용을 살펴보면, 응암행복마을의 혼재돼 있던 용도지역은 제3종일반주거지역으로 변경될 예정이다. 대상지는 지형 특성상 단차가 있어, 이를 활용한 입체적 단지를 계획하고 있다. 이곳 건축물의 최고층수는 27층으로, 중저층 배치구간인 학교 인근은 15층 내외로 조성될 전망이다. 교통계획에 맞춰 차량진출입구는 가좌로변과 응암로14길변 두 곳에 각각 배치된다. 가좌로변엔 가감속차로, 백련산로변엔 우회전전용차로가 설치된다. 또 학교 전면엔 공공보행통로(8m)가 들어설 것으로 예상된다. 지하주차장 중복결정을 통해 분리 없는 광폭 통합주차장도 마련한다는 계획이다. 주목할 점은 입체공원의 도입이 분할된 획지의 연결고리 역할을 할 수 있다는 점이다. 입체공원은 다양한 높낮이를 활용해 입체적으로 구성한 형태의 공원을 의미한다. 해당 사업장은 입체공원 하부를 서울형 키즈카페로 구성해 초등학교와 연계한 교육 특화 단지를 만들어 가겠다는 계획이다. 여기에 입체공원이 들어서면 획지면적이 늘어나 약 60세대의 일반분양물량이 생기는 사업성 개선효과도 누릴 수 있게 된다. 대상지의 예상 세대수는 1,121세대로 나타났다. 세부적으로 조합원·일반물량은 ▲39㎡(50세대) ▲49㎡(50세대) ▲59㎡(437세대) ▲84㎡(360세대) ▲110㎡(31세대)로 분류된다. 나머지 임대주택(193세대)은 39㎡~84㎡까지 다양한 평형대로 고루 배치될 예정이다. 한편 응암행복마을은 조합직접설립제도를 택하기 보단, 자율형 추진 방식을 통한 사업전개를 고려하고 있는 분위기다. 획일적인 행정 처리보단 주민 주도적인 사업 추진이 더 건강하다는 판단 때문이다. 더군다나 사업 지연 없이 신속한 속도를 낼 수 있다는 점도 또 다른 이유로 꼽힌다. 특히 대상지엔 지분공유협동주택(174세대)라는 특수한 형태의 건축물이 속해 있다. 지분공유협동주택은 여러 사람이 토지 지분은 나눠 소유하고, 건축물은 다세대처럼 공동으로 관리·운영하는 형태의 주택을 뜻한다. 해당 주택의 경우, 은행권 대출을 받을 수 없는 행정 사각지대에 놓여 있는 상태다. 또 단지 내엔 수익형 오피스텔(32세대)도 존재하는데, 해당 오피스텔은 신축이란 이유로 동의율이 저조한 것으로 알려졌다. 이와 관련, 김선신 준비위원장은 "단 한 명의 소유주도 재산권 행사에 불이익이 있어선 안 된다"며 "누락 없는 입주권과 정당한 보상안 마련을 위해 연구하고 있다"고 밝혔다. 그러면서 "자산 특성을 고려해 맞춤형 대안 설계와 권리가액 최적화 산출을 고심 중"이라고 덧붙였다.

뱃고동 울린 독산2 "원리·원칙, 기본대로"…합 맞출 협력 라인업은

금천구 독산2구역이 도정법상 법정 주체인 추진위원회 지위로 첫 주민총회를 성황리 매듭지었다. 해당 사업장은 소유주들이 자율적으로 추진위원회를 구성한 모범 사례로 회자되는 곳이다. 이달 예정된 정비구역 지정을 기점으로, 조합설립을 위한 사업전개에도 더욱 속도가 붙을 전망이다. 독산2구역은 소유주들의 자산가치 상승에 초점을 맞추되, 기본과 원칙을 지켜가며 재개발 사업을 진행하겠다는 각오도 함께 내비쳤다. 9일 정비업계 따르면 독산2구역 재개발 추진위원회(정지은 추진위원장)는 첫 주민총회를 열어, 안정적인 사업 운영에 필요한 ▲선거관리 ▲예산·회계 ▲행정업무 등의 각종 제반 규정을 확립했다. 이날 재개발 여정을 동행하게 될 협력업체 선정도 모두 완료됐다. 총회 상정된 모든 안건이 90% 이상의 높은 찬성률을 기록한 것으로 집계됐다. 집행부를 향한 소유주들의 신뢰가 뒷받침됐기에 가능했다고 조합원들은 입을 모은다. 소유주들의 관심을 모았던 설계권은 강남3구(강남구·송파구·서초구) 정비사업 실적이 풍부한 삼하건축이 거머줬다. 삼하건축은 프로젝트명 '힐리에르(Hilliere)'를 통해 서울 서남부를 상징하는 랜드마크 단지로 설계하겠다고 제안했다. 준공 후 입주가치로 대변되는 '수익성'에 초점을 맞춰, 북향을 바라보는 주동 9개를 삭제하며 주동 최소화 전략을 꺼냈다. 재개발 후 쉽게 바꿀 수 없는 단지 내 공용부문을 최대한 확보할 수 있게 됐다. 또한, 대형평형을 일부 줄여 시장에서 높은 평당 분양수입을 가져갈 수 있는 59㎡, 84㎡ 유닛을 늘렸다. 해당 평형은 국내에서 가장 선호도가 높은 평형대다. 전체 세대 수는 종전 2,065세대에서 2,071세대로 소폭 늘어났다. 주동 배치에 효율화를 기해, 전세대 남향 100%로 설계됐다. 용적률에 포함되지 않는 지하층 데크하부를 최대한 활용해, 아파트 공용시설과 근린생활시설(상가)를 계획한 점도 조합원들의 표심을 사로잡았다. 단지를 상징하는 메인 주동 2개는 스카이 커뮤니티를 통해 연결된다. 관악산과 도심을 360도로 바라볼 수 있는 조망권을 향유할 수 있게끔 설계했다. 삼하건축은 생활의 편리함을 더해줄 스마트홈 시스템을 통해 분양수입 증대에도 나설 계획이다. 삼하건축은 반포주공1단지124주구(디에이치 클래스트)와 방배신동아(오티에르 방배), 신반포13차(신반포 르엘) 등의 정비사업 실적을 갖고 있다. 올해 1분기에만 ▲하안주공12단지(3,407세대) ▲고척동253번지(1,469세대) ▲하월곡1구역(1,990세대) ▲삼양사거리 역세권시프트(630세대) 등 10개 사업장의 설계사로 조합원의 선택을 받았다. 인허가 행정업무를 총괄하게 될 정비업체 자리엔 창성씨앤디가 선정됐다. 세무회계엔 정일회계법인이 조합원들의 선택을 받았다. 조합설립 과정에서 필요한 추정분담금 산출 업무는 중앙감정평가법인이 수행한다. 독산2구역은 정비계획(안) 확정 전 추진위원회를 승인받은 1호 사업장이다. 사업성 보정계수(1.98) 적용을 통해 토지 및 건축물 기부채납 양을 최소화하는 방향으로 용적률 혜택을 최대한 받아 사업을 진행 중이다. 독산2구역의 구역면적은 총 86,184㎡로, 최고층수 40층으로 총 2,065세대(임대주택 354세대 포함)를 짓는 재개발 프로젝트다. 종전 제2종일반주거지역에서 1단계 종상향을 전제로 개발 방향성을 수립했다. 공동주택 획지 외에도 종교기설 4곳의 획지가 별도로 구성된다. 4단계로 구성되는 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(249%) ▲상한용적률(276%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 이뤄져 있다. 정지은 추진위원장은 "사업 초기부터 단일화, 응집력을 갖춘 사업장으로 평가받았기에 소유주들의 기대감도 높은 편"이라며 "재개발 사업을 이끌어 가는 과정에서 절차를 준수하고, 신뢰를 쌓기 위한 일에 집중할 것"이라고 말했다. 이어 "정비구역 지정을 기점으로 조합설립에 더욱 박차를 가할 예정이며 크고 작은 일에 일희일비하지 않고 흔들리지 않는 모습으로 담담히 나아갈 것을 약속드린다"고 덧붙였다.

미아동75, 3종·준주거 혼혈단지로…'각양각색' 주동특화 선보인다

미아동75번지 일대가 균형있는 용도지역(3종·준주거) 활용으로 다채로운 경관계획을 가져갈 것으로 예측된다. 저층주거지와 인접한 부근은 제한적인 높이계획을 고려해 테라스하우스와 커뮤니티 클러스터 등을 형성하는 한편, 상업시설 부근엔 타워·혼합형 주동을 마련해 단지 상징성과 다양성을 강화한다는 방침이다. 9일 정비업계 따르면 미아동75번지 일대는 최근 신속통합기획(안) 가이드라인을 토지등소유자들에게 소개하는 시간을 가졌다. 미아사거리역 반경 500m 내에 위치한 대상지는 다수의 노후건축물, 좁은 골목, 불편한 주차로 인해 주거환경 개선이 매우 시급한 곳이다. 작년 2월 신통기획 후보지 공모에 조건부로 선정됐고, 현재 신통기획(안)을 토대로 밑그림을 그리고 있는 상황이다. 공개된 신통기획(안) 가이드라인은 MP회의(6번)와 자문회의(4번)를 거쳐 마련됐다. 우선 미아동75번지 일대의 구역면적은 55,046㎡로, 용도지역은 제2종(7층)·제2종에서 제3종·준주거지역으로 종상향 계획이 잡혔다. 대상지는 일조 영향권인 학교(송중초) 부근엔 공원과 기반시설(복지·종교)을 배치하고, 롯데백화점과 미아사거리역과의 연계를 고려해 전면엔 근생시설 및 공원을 마련한다는 계획이다. 두 곳에 분산배치된 공원은 각각 생태가로 녹지축을 잇고, 대중교통과 상가기능을 활성화하는 역할을 맡게 된다. 해당 사업장은 지형 특성상 단차가 존재하는 만큼, 최소한의 데크계획으로 연속성 있는 대지계획을 가질 전망이다. 먼저 가파른 경사가 있는 북동측엔 지형을 활용한 테라스 주동과 커뮤니티 시설이 마련된다. 이어 동서방향으론 지하철역, 남북방향으론 학교와 공원 접근성의 편의를 확보하고자 공공보행통로 등을 이용한 다방향 보행망이 구축된다. 상업시설과 인접한 준주거지역엔 최고 45층 높이의 타워형 건축물들이 들어설 예정이다. 랜드마크 주동의 경우 특화디자인을 통해 상징성을 강화하고, 타워와 판상형 건축물을 합친 혼합형 주동배치로 조화로운 스카이라인을 구성할 계획이다. 이로 인해 단지 내 열린 트임축을 중심으로 입체적인 형태의 경관 조성이 가능할 것으로 보인다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(244%) ▲상한용적률(290%) ▲법적상한용적률(345%) 등으로 수립될 예정이다. 허용용적률은 기본 인센티브(20%)에 사업성 보정계수(1.7)을 적용해 34%p가 늘어난다. 상한용적률은 도로와 공원 등 기부채납을 통해 조정된다. 예상되는 계획세대수는 약 1,600세대로, 토지등소유자 수(560세대)와 임대주택 수를 모두 제외하더라도, 많은 일반분양 물량 확보가 가능할 것으로 예측된다.

'안양천뷰' 하안주공12, 건원·삼하 시너지 기대…통합심의 정조준

하안주공12단지가 정비·설계를 비롯한 기타 협력업체(도시계획·영향평가 등) 라인업 구성을 빠르게 확정짓고, 통합심의를 위한 본격적인 준비에 나설 전망이다. 설계를 컨소시엄으로 구성하고, 7곳의 협력사들을 조기에 선정한 배경엔 각종 인허가 문제에 선제적으로 대응하기 위한 전략으로 풀이된다. 8일 정비업계 따르면 사업시행자인 하나자산신탁은 지난달 하안주공12단지(최설의 위원장)의 제1차 토지등소유자 전체회의를 개최했다. 대상지는 지난해 말 정비구역 및 사업시행자 지정 고시를 동시에 확보하며 신속한 사업속도를 보이고 있는 곳이다. 첫 회의에선 ▲시행규정 확정 ▲운영규정 제정 ▲신탁계약 확정 ▲자금 차입 ▲정비사업위원회 임원진 선출 등의 안건이 상정됐고 모두 원안 가결 처리됐다. 이번 회의에서 주목할 점은 7곳에 달하는 협력업체 선정이 동시다발적으로 신속하게 이뤄졌다는 점이다. 통상적으로 첫 전체회의에선 정비와 설계 등 기본적인 업체만 선정하는 것이 일반적이다. 하지만 대상지는 인허가 작업에서 경쟁 우위를 확보하고자 일찍이 통합심의와 관련한 업체 선정을 조기에 끝마쳤다. 행정상의 특수성이 존재하고, 상가와 학교 등 해결해 나가야 할 부분이 많다는 이유에서다. 우선 하안주공12단지는 행정상 특수한 경우에 속해 있다. 구역계 대부분이 광명시에 속하지만, 일부 필지가 서울 금천구에 속하기 때문이다. 이같은 영향 탓에, 대상지는 신탁특례제도 활용도 쉽지 않았다. 신탁특례가 경기도인 광명시에선 가능하나 서울시에선 불가해서다. 다행이 지난해 4월 대상지는 '특별계획구역의 재건축 정비사업 행정업무 위탁 규약' 고시로 행정업무의 일원화 추진이 가능해졌다. 그간 적잖은 시행착오를 겪은 만큼, 하안주공12단지는 앞으로 남은 각종 인허가 문제도 조기 대응으로 빠르게 해결해 나간다는 방침이다. 해당 사업장의 설계권은 건원-삼하 컨소시엄이 거머쥐게 됐다. 하안주공12단지에 내건 이들의 프로젝트명은 '더 글로우 하안'이다. 컨소시엄을 구축한 건원·삼하도 대상지가 광명시와 서울시 부지로 각각 나뉘는 부분을 인지하고, 이에 맞춘 설계 구상을 이어나간다는 계획이다. 대상지는 타 사업지 대비 일반분양물량이 많을 것으로 예상되는 만큼, 이들 컨소시엄은 1,015세대 이상의 분양에 초점을 맞춰 사업을 전개해 나갈 예정이다. 물론 지리적 이점을 살린 100% 안양천 뷰 확보, 5+A 다양한 평형계획, 세대당 2.5평의 부대시설 등의 조건도 눈에 띄는 부분이다. 정비업체 자리엔 제이앤케이도시정비가 선정돼 각종 행정업무를 맡게 됐다. 풍부한 정비사업 실적을 보유한 제이앤케이도시정비는 이번 적격심사방식에서 기업 및 업무평가, 가격 점수에서 만점을 기록하며 소유주들의 압도적인 표심을 이끌어 낸 것으로 보인다. 통합심의를 지원사격 할 교통영향평가업체와 환경영향평가업체는 각각 우리종합기술과 예평이앤씨가 선정됐다. 정비사업위원회 수장을 맡은 최설의 위원장은 하안주공12단지가 향후 '대장 단지'로서 가치가 충분하다는 견해를 내비쳤다. 최설의 위원장은 "우리 단지는 지하철 접근성, 안양천 뷰, 교육환경, 사업성 등 어느 조건에서도 밀리지 않는다"며 "통합이 아닌 단독재건축이기에 소유주들의 의견 취합 역시 수월하다"고 강조했다. 이어 "소유주들과 합심을 이뤄 앞으로 나아갈 수 있도록 가진 역량을 모두 집중해 나갈 것"이라고 부연했다.