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[단독] 한남4, 시공사 선정안 '수정한다'…삼성물산 입찰 기대감↑

한남4구역이 최근 대의원회를 열어 시공사 선정계획(안)을 의결에 부쳤으나, 대의원들의 반대로 부결됐다. 조합은 대의원회 결과를 겸허히 수용해 많은 조합원들이 동의할 수 있는 수정안을 다시 상정하겠다는 입장이다. 정비업계 핫이슈가 됐던 독소조항들 역시 수정 작업을 거칠 것으로 관측된다. 현재 한남4구역은 삼성물산과 현대건설, 포스코이앤씨 3파전 양상이다. 3곳 모두 시공사 선정계획(안)에 촉각을 기울이고 있다. 26일 정비업계 따르면 한남4구역 재개발 조합(민병진 조합장)은 지난 25일(목) 오후 2시 서빙고동주민센터에서 대의원회를 개최했다. 상정된 안건은 ▲재정비촉진계획(안) 변경을 위한 용역업체 선정 방법 ▲국공유지 무상양도 및 무상귀속 협의를 위한 용역업체 선정 방법 ▲환경영향평가업체(예평이앤씨) 선정 ▲시공사 선정을 위한 공사원가 자문 의뢰 여부 ▲시공사 선정계획(안) 의결 등이다. 단연 조합원들의 관심이 집중된 안건은 '시공사 선정계획(안)'이다. 시공사 선정계획(안) 상 독소조항으로 여겨졌던 항목은 ▲책임준공확약서 제출 ▲최초 분양가 대물 변제 ▲우회도로 공사 시공사 부담 등이 우선 꼽힌다. 조합이 앞선 조건들을 시공사 선정계획(안)에 포함시킨 건 복수의 시공사가 입찰경쟁에 참여할 것이라는 자신감에서 비롯됐을 것으로 분석된다. 조합원 입장에선 사업 리스크와 경제점 부담을 덜어줄 수 있는 조항들이다. 다만 시공사에게 큰 부담으로 작용해 입찰경쟁을 포기할 수 있다는 불안감도 조합원들 사이 퍼지기 시작했다. 일각에선 시공사가 수용하기 힘든 조항들로 인해 입찰경쟁 대신 수의계약으로 흘러갈 수 있다는 우려의 목소리도 계속 나왔다. 동시에 입찰경쟁이 성사될 경우, 시공사로부터 제안받는 공사조건의 실익이 더 클 수 있다는 여론이 조합원들 사이 조성됐다. 전날 진행된 한남4구역 대의원회는 총 109명 중 99명이 참석했다. 참석 대의원 99명 중 63명이 시공사 입찰계획(안)에 반대했다. 절반 이상의 대의원이 입찰계획(안) 상 독소조항 수정이 필요한다는 의견을 낸 것이다. 앞서 언급된 독소조항은 삼성물산과 현대건설, 포스코이앤씨 모두에게 동일한 부담으로 작용한다. 조합원들은 3개 건설사 중에서도 유독 높은 내부 심의기준을 갖고 있는 삼성물산의 이탈 가능성에 우려를 표했다는 후문이다. 삼성물산이 빠질 경우, 입찰경쟁은 애당초 열리지 않을 것이라는 관측에 힘이 실렸기 때문이다. 한남4구역 A조합원은 "조합에서 만든 시공사 선정계획(안)이 특정 업체를 배제하고, 특정 업체와의 수의계약 체결을 위한 목적이라고는 생각하지 않는다"라며 "분명 조합원들의 경제적 부담을 줄여주기 위한 목적이 내포돼 있음을 잘 알고 있다"고 말했다. 이어 "하지만 경쟁입찰을 우선 성사시키고, 건설사로부터 유리한 공사조건을 이끌어 나가는 게 더 효율적이라는 생각이 든다"고 설명했다. 다른 B조합원은 "삼성물산만이 유독 입방아에 오르내렸지만, 수주의향을 내비친 다른 건설사 모두 나서지만 않았을 뿐 내부적으론 큰 부담이었을 것"이라며 "삼성물산의 입찰 참여 기대감이 다시 커지고 있고, 조합원들은 입찰경쟁이 성사될 것으로 보며 반기는 분위기"라고 말했다.

[르포] 샛별한양1·2·3 "평촌, 내가 선도"…주민단합 돋보인 설명회

경기도 안양시에 위치한 샛별한양1·2·3단지가 평촌 1기 선도지구 선정을 위한 날갯짓으로 바쁜 나날을 보내고 있다. 샛별한양1·2·3단지는 평촌신도시 내 정비예정구역(19개) 중에서도 우수한 입지 경쟁력으로 손꼽히는 단지다. 북쪽으로 학의천과 학운공원을 품고 있을 뿐만 아니라, 오는 2026년 안양운동장역(월판선) 개통이라는 교통 호재까지 앞두고 있다. 주민들은 똘똘 뭉쳐 선도지구 선정도 이뤄내겠다는 각오다. 샛별한양1·2·3단지 재건축 준비위원회(구세민 준비위원장)는 이날(25일) 오후 7시 안양시청에서 주민설명회를 열었다. 발표는 창성씨앤디(정비업체)와 삼하건축(설계업체)이 맡았다. 설명회는 약 500여명의 주민들로 북새통을 이뤘다. 재건축을 향한 열의는 노후화된 주거환경 개선을 향한 갈망에서 비롯됐다. 샛별한양1·2·3단지는 프리캐스트 콘크리트(PC) 공법을 적용해 만들어진 조립식 아파트로 알려져 있다. 주민들은 비가 올때마다 외부에서 내부로 물이 스며들어 생활에 불편함을 호소했다. 주차할 곳이 부족해 이중, 삼중 주차는 일상이 되어버렸다. 퇴근길 주차 전쟁은 계속됐다. 주민들은 재건축 사업의 필요성을 몸소 체감하기 시작했고, 주민봉사단을 자발적으로 이뤄 현재에 이르렀다. 206동 앞에 위치한 관리사무소 2층은 주민들이 [선도지구 공모] 동의서를 내고 재건축 추진경과를 공유하는 자리다. 실제 주민설명회가 있던 이날 오후에도 동의서 제출을 위한 주민들의 발걸음은 계속 이어졌다. 샛별한양1·2·3단지는 오는 9월 15일(일)까지 동의서를 받을 예정이다. 평촌신도시 공모를 위한 접수기간은 오는 9월 23일부터 닷새 간 진행된다. 평가항목은 ▲주민동의율(60점) ▲통합구역 내 세대당 주차대수(10점) ▲도시기능 활성화(10점) ▲참여 주택단지 및 세대수(20점) 등으로 구성돼 있다. 동의율을 제외한 항목은 이미 결정됐다. 사실상 선도지구 선정 여부는 '주민동의율'에 달려 있는 셈이다. 토지등소유자들의 동의율이 높을수록, 높은 점수를 받는 구조다. 선도지구에 선정될 경우 얻을 수 있는 혜택은 절차 간소화다. 원론적인 이야기지만 재건축 사업은 결국 시간이 돈과 직결되는 특성을 지닌다. 인허가 절차가 간소화되면 사업 속도는 빨라진다. 조합원들의 분담금도 줄어든다. 무엇보다 인허가청은 재건축 단지들이 동시에 사업을 진행하게끔 하지 않는다. 이주난 등의 혼란을 막기 위해 순차적으로 진행시킨다. 압구정과 목동, 여의도에서 단지 간 속도 경쟁을 하는 것도 앞선 이유와 맞닿아 있다. 실제로 압구정2·3·4·5구역은 정비계획(안)을 먼저 입안하고 지정고시를 받기 위해, 동의서 징구 과정에서 보이지 않는 경쟁을 하기도 했다. 샛별한양1·2·3단지 역시 선도지구 지정을 위한 동의서 징구가 중요한 이유다. 삼하건축이 발표한 건축설계(안)에 따르면, 재건축 후 예상되는 공급 물량은 3,680세대다. 기존 세대(2,744세대) 대비 약 34% 증가한 수치다. 주민들은 현재보다 공급면적이 늘어난 아파트를 분양받게 된다. 삼하건축은 ▲랜드마크 외관 디자인 ▲최적의 단지 배치 및 조경특화 ▲단위세대 평면특화 ▲럭셔리 커뮤니티 ▲상가시설 특화설계 ▲주차장 특화 등을 적용하겠다는 점을 밝혔다. 구세민 준비위원장은 "미래를 논의하기 위한 자리가 있기까지 많은 소유주 분들의 단합심이 밑바탕이 됐다"며 "샛별한양1·2·3단지는 수십년 전 분양할 때, 입지적 강점(역세권+자연환경)에 힘입어 높은 분양가가 책정됐고, 이는 입주민들의 자부심이었다"고 말했다. 이어 "평촌의 지속가능한 단지로 탈바꿈하기 위한 기회이기에, 동의율을 높이는데 힘쓰겠다"고 부연했다. 박준모 안양시의회 의장은 "30년 전 샛별한양1차에 오래 거주했고, 희성초등학교 1회 졸업생이기도 하다"며 "노후배관과 주차부족 등 근본적인 문제를 해결하기 위해선 결국 재건축을 진행해야 한다"고 힘을 보탰다. 이어 "여러 단지들이 노력하고 있는 것으로 알고 있는데, 주민 분들의 단결력인 동의율이 중요할 것"이라며 "안양시의회에서도 많이 지원하겠다"고 강조했다.

방배삼호, 관통도로 입체화 결정 추진…현황용적률 인정 '관심사'

방배삼호가 올해 3월 정비계획(안) 공람공고 및 주민설명회를 마친 가운데, 서초구청은 원안대로 구역지정(안)을 서울시에 상정할 예정이다. 추진위원회는 오는 11월까지 정비구역 지정을 받겠다는 목표를 내세웠다. 앞서 서초구청이 단지 내 공공도로 입체결정(지하주차장)과 공원 위치 조정 관련 쟁점을 꺼냈으나, 현재는 원안대로 서울시에 올릴 계획으로 전해진다. 25일 정비업계 따르면 방배삼호 재건축 추진위원회(김종인 추진위원장)는 정비계획(안) 입안권자인 서초구청이 구역지정 작업을 원활하게 진행하고 있음을 토지등소유자들에게 안내했다. 방배삼호는 아파트 내 공공도로 '입체적 결정'에 힘쏟고 있다. 합리적인 토지이용 목적으로 도시계획시설(공공)과 비도시계획시설(민간)을 동일한 위치에 넣는 걸 의미한다. 단지 내 관통 도로(동광로19길, 방배로43길)는 서초구청이 소유하고 있다. 추진위원회는 입체적 결정을 통해 지하공간을 단지 간 통합주차장으로 활용할 계획을 수립했다. 올해 3월 주민설명회에서 도시계획업체는 지하 2m에서 지상 6m까지를 민간에서 사용할 수 있도록 만들겠다는 점을 밝힌 바 있다. 입체적 결정이 가능할 경우, 충분한 주차공간 확보가 가능할 전망이다. 물론 도로는 도시계획시설이기에, 그 공간의 일부를 민간에서 사용하게끔 결정하는 건 충분한 논의를 거쳐야 한다. 추진위원회 역시 인허가 과정에서 많은 어려움이 뒤따를 것이란 점을 인지하고 있다. 2달 전, 서초구청 도시계획위원회 자문회의에서도 도로 입체결정을 승인한 전례가 없기에, 해당 사안을 재자문받아야 한다는 의견이 나왔다. 또 추진위는 방배삼호가 현황용적률(266%)이 높아 재건축사업에 불리하다는 점을 지적했다. 서울시는 올해 5월 '2030 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획' 공람공고를 통해 허용용적률을 현황용적률까지 상향 조정하는 내용을 공개했다. 해당 내용은 서울시의회 의견청취 및 도시계획위원회 심의를 거쳐 오는 9월 최종 고시될 것으로 알려졌다. 올해 3월 정비계획(안) 주민설명회 때 안내된 방배삼호의 용적률 체계는 ▲기준·허용용적률(230%) ▲상한용적률(300%) 등으로 계획돼 있다. 허용용적률을 현황용적률(266%)까지 인정해 줄 경우, 토지 및 건축물 기부채납이 줄어들 수 있다. 이는 조합원 입장에서 사업성 향상을 기대할 수 있는 부분이다. 현재, 방배삼호의 초기 재건축 사업을 지원하고 있는 업체는 ㈜삼하건축사사무소(건축설계)와 ㈜창성씨앤디(정비업체)다. 추진위원회는 두 곳의 협력업체로부터 적극적인 행정지원과 사업비를 받아 정비구역 지정을 앞두고 있다.

DL이앤씨, 결국 용산산호도 '안녕'…명목상 이유 '한남5구역 집중'

DL이앤씨가 송파 삼환가락에 이어 용산 산호아파트 사업장도 결국 철수했다. 수주 목적으로 적잖은 시간과 비용을 투입했음에도 불구, '사업성'이 부족하다고 판단한 곳들은 뒤늦게 정리해 나가는 분위기다. 당초 DL이앤씨는 조합에서 제안한 공사조건 등을 감안할 때 공사비 예정가격 조정이 불가피하다는 입장을 계속 피력해 왔다. 조합은 현재 대형 건설사 4곳에 수주의향을 타진하고 조만간 재입찰공고를 낼 계획이다. 25일 정비업계 따르면 용산 산호아파트 재건축 조합(김현 조합장)은 최근 DL이앤씨가 수주 포기의사를 전해왔음을 인지하고, 공사도급순위 10위 내 건설사들에게 수주의향 여부를 묻는 공문을 발송했다. 4개 건설사가 산호아파트의 기존 입찰지침(안) 내용대로 수주의향이 있음을 내비친 것으로 전해진다. 조합은 조만간 재입찰공고를 내고 시공사 선정에 다시 착수할 예정이다. 조합원들은 하이엔드 브랜드(아크로)를 내세워 홍보해 온 DL이앤씨의 불참 소식에 아쉬움과 동시에 분통을 터트리고 있는 상황이다. 무엇보다 DL이앤씨가 오랜 기간 용산 산호아파트를 붙잡고 있었던 만큼, 시공사 선정이 예정보다 길어지고 있어서다. 올해 3월 사업시행계획(안)을 인가받은 용산 산호는 시공사 선정을 마치고 관리처분계획(안) 수립을 위한 후속 절차들을 빠르게 진행할 계획이었다. DL이앤씨가 삼환가락과 용산산호에 포기 의사를 전할 때, 한남5구역 수주에 집중하겠다는 점을 명목상의 이유로 전했다는 게 현장 관계자들의 중론이다. DL이앤씨는 올해 상반기 우선협상권을 확보한 송파 삼환가락에서도 내부 검토 끝에 포기했다. 입찰제안서를 받아 수의계약(Private) 수순을 준비하던 조합 입장에선 예상치 못한 결과였다. 송파 삼환가락은 DL이앤씨를 제외한 도급순위 10위 이내 대형 건설사가 참여토록 입찰을 진행했고, 현재 GS건설과 현대엔지니어링이 시공권 확보를 목적으로 긴밀한 움직임을 나타내고 있다. 경쟁입찰이 성사될지는 마감일까지 지켜봐야 한다. DL이앤씨는 용산 산호와 비슷한 시기 진행된 도곡개포한신에는 입찰제안서를 냈다. 도곡개포한신은 DL이앤씨 외에도 두산건설이 입찰에 참여했다. 물론 일각에선 두 건설사의 체급차를 고려할 때, 두산건설의 입찰 참여 관련해선 다양한 해석이 나오고 있다. 입찰경쟁을 원하는 조합원들의 니즈를 표면적·형식적으로 맞추기 위한 목적이라는 관측에도 힘이 실린다. 이밖에 DL이앤씨는 자양7구역과 한남5구역에 나홀로 입찰에 참여했다. 한편, 용산 산호는 사업시행계획(안) 설계도서를 기반으로, 건축·토목·조경·기계설비·전기통신 등을 합친 총 공사금액으로 약 3,028억원을 산출했다. 건축연면적(120,630㎡)을 감안한 평당 공사비는 약 830만원으로 산출됐다. 조합은 한강변에서 재건축을 진행하고 있는 다른 사업장의 입찰지침서 및 시공사 제안서 등을 종합적으로 검토해 공사 예정가격을 정했다. 산호아파트가 산출한 예정가격은 ▲건축(2,253억원) ▲토목(420억원) ▲조경(34억원) ▲기계설비(345억원) ▲전기(164억원) ▲통신(87억원) ▲소방(168억원) ▲기존 건축물 철거 등(90억원) 등을 합쳐 총 3,563억원이다. 조합은 앞서 산출한 금액(3,563억원)에서 약 85%를 적용한 3,028억원을 예정가격으로 정해 시공사 선정에 나섰다. 조합은 강남3구와 용산구(이촌동·한남동), 여의도 등을 비교모델로 제시하며, 각 건설사가 보유한 하이엔드 브랜드로 구체적으로 결정해 입찰에 참여토록 안내했다. 한강변 조망권을 최우선적으로 고려한 배치계획 등을 대안설계에 담아올 경우 조합과 협의해야 한다는 단서 내용도 전했다. 건설사들은 ▲실착공일 이후 ▲지질여건 변동 ▲대안설계 등을 이유로 공사비에 물가상승(Escalation) 증액분을 적용하지 못하도록 안내했다.

방배5구역, 마감재 유상옵션 무엇?…"평면 특화옵션 할까, 말까"

'디에이치방배'로 새롭게 태어날 방배5구역이 다음 달 일반분양에 들어간다. 앞서 조합원들을 상대로는 마감재 옵션 설명회를 진행하며, 조합원 계약 준비에 만전을 기하는 모양새다. 24일 정비업계 따르면 방배5구역 재건축 조합(조영택 조합장)은 이달 22일(월) 서초구청에서 개최된 분양가상한제 심의위원회에서 평당 일반분양가 6,496만7,000원을 통보받았다. 차주 분양 예정인 래미안 원펜타스의 평당 일반분양가(6,736만9,500원)와 비교하면 약 240만원 낮은 수준이다. 조합은 오는 8월 중순 일반분양을 진행할 예정이다. 조합원 계약일은 이달 31일(수)까지다. 조합은 일반분양가 결과를 알린 직후, 조합원들을 상대로 마감재 옵션 설명회도 곧장 진행했다. 조합은 현대건설과 2017년 계약한 내용을 기초로, 몇 차례에 걸쳐 마감재 등급을 상향 조정해 왔다. 방배5구역은 ▲창호(이건창호) ▲엘리베이터(미쓰비시) ▲마루(유럽산 원목 마루) ▲주방가구(독일산) ▲상판(세라믹) 등으로 결정했다. 조합은 창호의 경우 전량을 이건창호 제품을 택했으며, 이는 대규모 아파트 단지에선 거의 유례가 없는 일이라고 자평했다. 조합원 세대는 현관과 주방, 욕실 모두 이탈리아산 포세린타일이 들어간다. 세면기 수전과 샤워수전은 모두 독일산 한스그로헤(Hansgrohe) 제품으로 이뤄진다. 일반분양의 경우 대부분 국산제품이 들어가는 것과 대비되는 대목이다. 조합원들이 선택할 수 있는 마감재 유상옵션으로는 ▲평면 특화 옵션 ▲거실/복도 고급화(세라믹타일) ▲거실/ 침실 바닥 고급화(원목마루 헤링본) ▲침실 반침장 ▲드레스룸 슬라이딩도어 ▲현관중문 자동화 등이 안내됐다. 방배5구역의 39평형의 경우, 기본 평면도는 방 4개로 구성된다. 다만, 방 3개를 원할 경우 약 4,400만원 상당의 평면 특화옵션을 추가할 수 있다. 조영택 조합장은 거실과 주방 면적을 여유롭게 가져가는 방향으로 평면 특화 옵션(방 4개→3개)을 선택한 것으로 전해진다. 이밖에도 본인이 선택할 유상옵션 항목을 조합원들에게 공유했다. 방배5구역의 일반분양 물량은 약 1,200여개다. 전체 주택공급물량 중 일반분양 물량은 약 40% 수준이다. 방배5구역은 2018년 6월 18일부터 이주를 개시했으며, 지난해 1월 31일 만기도래에 따라 이주비 대출 연장계약을 체결했다. 대출만기는 2027년 1월 31일까지다. 올해 2월 임대주택(266세대)은 서울주택도시공사(SH공사)와 서초구청 입회 하에 선추첨을 완료했다. 방배5구역은 총 3,065세대를 짓는 재건축 사업으로, 이중 임대주택은 266세대로 전부 59㎡로 이뤄져 있다.

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