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대치우성1차·쌍용2차, 흡수합병 총회 함의…시사점=규모의 경제

국내 정비업계에서 상당한 이목을 집중시켰던 대치우성1차와 쌍용2차 조합 간 흡수합병 절차가 완료됐다. 정비계획(안) 변경 결정고시 등 인허가 행정을 마무리한 뒤 진행된 조합원 총회에서 흡수합병에 필요한 모든 안건 의결을 마친 것이다. 대상지는 독립된 사업을 추진하는 각각의 주체(조합)가 있었지만, 재건축 후 대단지 프리미엄을 온전히 누리기 위한 공통된 일념 하에 업계 최초의 조합 간 흡수합병을 진행해 왔다. 쌍용2차가 먼저 해산총회를 진행해, 현대건설(우선협상대상자)을 포함해 기존 협력업체들의 지위를 해지했다. 해산을 위한 회계 결산과 더불어, 조합원들로부터 해산 결의도 완료했다. 쌍용2차의 총회가 끝난 직후, 대치우성1차는 쌍용2차 조합원들을 편입시키기 위한 조합설립 변경을 위한 총회를 지체없이 개최했다. 앞서, 양 단지는 하나의 조합을 설립하되, 각각의 대지면적과 건축연면적에 따른 독립정산제를 진행키로 합의한 바 있다. 대치우성1차와 쌍용2차가 각각 별도의 사업을 추진하다가 통합재건축으로 가닥을 잡은 배경으로는 '규모의 경제'를 활용해 조합원 분담금을 최소화하고, 준공 후 입주가치를 극대화하기 위한 셈법으로 분석된다. 기존에 양 단지 간 존재했던 건축한계선도 없어지면서 토지이용의 합리화도 도모할 수 있게 됐다. 특히나 기준금리 인상 기류로 바뀐 상황에서 점진적으로 재건축 사업 여건이 악화되는 것도 통합재건축 필요성을 강화시켰다. 대치우성1차와 쌍용2차는 큰 틀에서 독립정산제 원칙을 따른다. 양 조합은 각각의 대지(단지)를 출자하고, 분양면적과 비용에 대한 세부 계획을 수립한다. 쌍용2차가 해산 전 조합에서 사용했던 채무(현대건설·한국씨엠·희림건축)는 해당 단지 내 조합원들이 승계한다. 정비업체인 한국씨엠과 설계사인 희림건축은 대치우성1차 통합 조합에 설계사로 재선정됨에 따라, 기존 업체(동우씨앤디·디에이건축)들과 함께 손발을 맞추게 됐다. 회계와 법무는 각각 정일회계법인, 법무사법인 우영이다. 통합 조합을 이끌 수장에는 전영진 대치우성1차 조합장이 당선됐다. 차순위 득표자인 임병수 쌍용2차 전 조합장은 부조합장(상근이사)을 맡게 된다. 감사는 대치우성1차와 쌍용2차 소유주 각각 1명씩 총 2명이 맡는다. 이사진은 ▲대치우성1차(5명) ▲쌍용2차(4명) ▲우성상가(1명) 등으로 구성된다. 감사와 이사 모두 정수 이내 후보자들이 출마하면서 무투표 당선됐다. 대의원도 각 단지별 비율에 맞게 꾸려졌다. 대상지는 상가를 짓지 않기 때문에 상가조합원 모두 분양권을 받게 된다. 도정법에 따라 '최초정관'에 낮은 분양비율(0.1)을 기입해 상가 조합원들도 아파트 분양이 가능하게끔 할 계획이다. 아파트, 상가 조합원 모두 평형신청과 동호수 추첨도 동등한 기준을 적용하기로 합의했다. 상가를 짓지 않기로 결정한 건 상가 활성화가 쉽지 않겠다는 판단과 더불어, 향후 발생할지 모를 상가 미분양 리스크를 사전에 해소하겠다는 셈법이 작용했다. 대치우성1차-쌍용2차 통합재건축 단지의 시공사 선정을 위한 사전 준비작업도 본격화될 전망이다. 올해 하반기 입찰공고 개시를 시작으로, 내년 1분기 중으로 시공사 선정 총회를 개최할 예정이다. 이날 총회 현장에는 수십여명의 삼성물산 홍보 OS 직원들이 도열해 조합원들의 통합을 축하했다. 삼성물산은 대치쌍용2차 옆에 위치한 대치쌍용1차 시공권을 올해 4월 수의계약 형태로 확보한 바 있다. 래미안 브랜드 타운이 조성될 경우, 대치쌍용1차 역시 외부에서 바라봤을 때에는 하나의 대단지 형태처럼 보일 수 있는 반사효과를 기대할 수 있을 전망이다. 박지환 법무법인 텍스트 변호사는 "추진위원회나 그 전의 단계가 아닌, 양측이 이미 조합설립인가까지 받은 상태에서 조합 해산 및 변경을 통해 통합된 사례"라면서 "독립정산제를 적용하면서 해산된 조합의 종전 채무를 해당 단지의 비용으로 승계하는 등 통합 과정에서 발행할 수 있는 문제가 원만히 정리된 것으로 보인다"고 말했다. 이어 "재건축사업에서 단지별, 평형별로 이해관계가 대립하지만 실질적인 차이는 크지 않은 만큼, 규모의 경제를 살릴 수 있는 통합재건축을 적극 모색할 필요가 있다"고 덧붙였다.

주거이전비 보상 기준은?…法 "공람공고일 기준 3개월 거주해야"

각종 이주 보상비(주거이전비·이사비) 지급 기준에 대한 법원의 명확한 판단이 나왔다. 법원이 주목한 건 구역지정 공람공고일 시점, 주거 세입자가 3개월 이상 실거주를 했는지 여부다. 실제 법정기한 내 거주 이력이 증명될 경우엔 보상을 받을 수 있지만, 조금이라도 거주요건을 충족시키지 못하면 보상은 불가하다는 게 이번 판결의 핵심이다. 14일 정비업계 따르면 수원지방법원은 최근 성남시의 A재개발 현장에서 조합원(원고)이 조합(피고)을 상대로 제기한 '주거이전비 등 청구' 소송에서 피고의 일부 승소 판결을 내렸다. 결과적으로 원고는 주거이전비에 대한 비용은 못 받지만, 이사 비용(69만7,900원)은 보상 받게 됐다. 조합원 신분인 B씨는 성남시 중원구의 A재개발 사업지에 2013년 8월 전입해 2023년 1월 정비구역 밖으로 전출했다. B씨는 본인이 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률'에서 정하는 주거용 건축물의 세입자에 해당하므로, 주거이전비와 이사비를 모두 손해금 명목으로 지급받아야 한다는 입장이다. 해당 사업장은 재개발 지역에 속하는 만큼, 주거이전비와 이사비 등의 보상금을 받을 수 있는 구조다. 먼저 용어의 개념을 살펴보면, 주거이전비는 강제 이주에 따른 손실보상비다. 공람공고일(사업인정고시일) 기준으로 일정기한(3개월) 이상 거주요건을 충족해야만 받을 수 있다. 산정기준은 [가구원수별 월평균 가계지출비 × 소유자 2개월 / 세입자 4개월]이다. 이와 달리 이사비는 말 그대로 실제 이사에 드는 비용을 일컫는다. 산정기준은 살던 주택의 면적에 따라 정해진다. 우선 법원은 원고인 B씨의 주장에 대해 주거이전비 지급은 불가하다고 판단했다. 도정법에 따르면 주거이전비 보상은 공람공고일 당시 해당 정비구역 안에서 3개월 이상 거주한 자에 한해 이뤄진다. 하지만 B씨는 공람공고일(2013.11.04) 당시 거주기간은 2개월 15일로, 3개월 이상 거주요건을 충족하지 못했다. 2주를 채우지 못해 주거이전비 지급은 불가하다는 게 법원의 의견이다. 법원은 이사비와 관련해선 "B씨가 인가고시일 이전부터 해당 사업장에서 10㎡ 면적의 건축물을 임차해 이주개시일 이후까지 거주한 사실이 인정된다"고 봤다. 원고와 피고 모두 이사비와 관련해선 별도의 이견차를 보이지 않았다. 김성현 법무법인 지평 변호사는 "이번 판결은 주거이전비가 정비계획 공람공고일을 기준으로 그 이전부터 3개월 이상 실제 거주한 세입자에게 지급된다는 확립된 대법원 법리를 재확인한 것"이라며 "법원은 그동안 거주기간 중간의 일시적인 주거지 변동에 대해서는 주거이전비의 사회보장적 성격을 고려해 완화된 판단을 하는 경향을 보여 왔는데, 거주의 시작 시점 만큼은 엄격하게 보아 3개월에서 보름 남짓 부족한 경우에도 보상대상이 될 수 없다고 판단했다는 점에 의미가 있다"고 설명했다.

반포미도1차, '쾌속·정석' 행보로 시공사 선정…이주까지 2년 목표

반포 재건축의 핵심지로 손꼽히는 반포미도1차가 조합설립인가 이후 9개월 만에 통합심의를 통과하며 사업속도에 드라이브를 걸고 있는 가운데, 시공사 선정을 위한 본격 담금질도 시작한다. 대상지는 지난해 조합설립인가 이후 시공사 선정을 진행할 수 있었지만 설계도서를 어느 정도 확정짓는 통합심의 통과 이후로 전략적 판단 하에 미뤘다. 통합심의를 통해 큰 틀에서 건축계획(안)을 마련했기 때문에, 명확한 가이드라인을 토대로 시공사 대안설계(안)도 마련될 것으로 기대된다. 13일 정비업계 따르면 반포미도1차 조재건축 조합(김승한 조합장)은 이날 시공사 선정을 위한 입찰공고를 개시했다. 이달 27일 현장설명회를 거친 뒤, 오는 11월 30일 입찰제안서를 마감하는 절차다. 내년 1월 중으로는 시공사 선정을 마무리할 계획이다. 1986년 준공된 반포미도1차는 반포동 일대 남은 마지막 대단지 재건축 사업장으로 평가받고 있다. 기존 15층, 1,260가구 규모에서 재건축을 통해, 최고 49층, 1,743가구 규모의 프리미엄 주거단지로 탈바꿈할 계획이다. 지하철 3·7·9호선이 지나는 고속터미널역과 반포IC, 신세계백화점 강남점, 가톨릭대학교 서울성모병원, 강남 8학군 등 핵심 생활·교육 인프라가 완벽히 갖춰져 있어 대형 건설사들의 높은 관심을 받고 있다. 조합원 이주는 2028년을 목표 예상 연도로 설정했다. 통상적인 업계 관행에 맞춰 목표 타임라인을 제시한 것이 아닌, 반포미도1차는 실제 성과를 만들어내며 고무적인 분위기를 만들어 가고 있다. 조합설립인가를 2025년 9월에 받았고, 불과 8개월만에 서울시 통합심의를 통과하는 저력을 과시했다. 조합 집행부의 체계적이고 투명한 추진력이 있어 가능했다는 분석이 나온다. 조합은 향후 인허가 절차인 사업시행계획(안)과 관리처분계획(안) 인허가도 내년 중으로 매듭짓겠다는 목표다. 김승한 조합장은 "반포미도1차는 입지적 상징성과 사업 속도, 미래 가치를 모두 갖춘 사업지"라며 "투명하고 공정한 입찰 절차를 거쳐 조합원들의 기대에 부응하는 최고의 시공사를 선정하고, 반포를 대표하는 프리미엄 주거 공간을 선보일 것"이라고 밝혔다.

'송파 3대장' 아시아선수촌, 사업성 보강 방법은…입안절차 정중동

아시아선수촌이 고급 주거단지 컨셉을 목표 과제로 정비계획(안) 결정고시를 받기 위한 물밑 협의를 계속 이어가는 가운데, 예비 조합원들의 사업 이해도 촉진 목적의 설명회를 개최해 관심이 주목된다. 대상지는 아시아공원을 구역계에 편입하는 방향으로 토지이용의 합리성을 제고했다. 금번 설명회는 근거 수치가 명확한 자료를 토대로 소유주들의 정비사업 공감대를 형성하고, 주민 단합을 이끌어 안정적인 사업 궤도에 진입시키기 위해 마련됐다. 12일 정비업계 따르면 아시아선수촌 통합재건축준비위원회(권민호 준비위원장)는 주민설명회를 열어, ▲정비계획 입안 제안 내용(도시계획업체) ▲추정분담금을 비롯한 사업성(감정평가법인) ▲재건축 추진현황 및 주요 쟁점(집행부)을 다뤘다. 설명회 말미에는 압구정3구역을 수주한 현대건설과 압구정4구역 시공권을 거머쥔 삼성물산, 롯데건설의 홍보영상 상영이 순차적으로 이뤄졌다. 대화감정평가법인에서 추정한 사업성분석 자료에 따르면, 현 시점 추정비례율은 약 90% 수준으로 책정됐다. 비례율 추정을 위한 기초 지표인 평당 공사비와 일반분양가는 각각 1,100만원, 8,000만원으로 가정했다. 분양가상한제 적용을 받는 반포와 서초, 방배 등 강남3구 단지들의 분양가를 참고해 마련한 값이다. 평당 공사비는 1,100만원으로 산출했다. 해당 사업장은 최고층수가 75층으로 초고층 단지에 해당한다. 현재 정비사업 업계 평당 공사비 1,000만원 시대는 이미 도래됐다. 평당 공사비 1,000만원 이상을 나타낸 곳들은 ▲압구정3구역(1,120만원) ▲압구정4구역(1,250만원) ▲압구정5구역(1,240만원) ▲여의도 대교(1,120만원) ▲여의도 목화(1,370만원) ▲여의도 광장38-1번지(1,590만원) 등이다. 결과적으로 공사비는 시간이 지날수록 계속 오르기 때문에, 일반분양 물량과 그 가격을 최대한 많이 받을 수 있는 핵심지 위주로 정비사업 동력이 달라질 것이란 관측이 대두된다. 대상지는 토지와 건축물 기부채납을 통해 상한용적률 75%를 완화받았다. 이를 통해 국민평형인 84타입 약 956세대의 일반분양 물량을 확보했다. 상한용적률 인센티브는 공공기여라는 반대급부가 있어야만 주어진다는 점을 인지해야 한다. 정비사업에서 공짜로 주어지는 건 없다. 서울시 신속통합기획 자체가 공공성과 사업성을 사전에 효과적으로 조율하기 위한 취지의 정책이라는 점도 이 때문이다. 기부채납을 하지 않을 경우 용적률 인센티브는 받을 수 없다. 이 경우, 조합원 분양가보다 비싸게 팔 수 있는 일반분양 물량은 줄어들고, 이는 곧 조합원들의 부담 몫이 커짐을 의미한다. 권민호 준비위원장은 "공공기여에 따른 용적률 증가로 국민평형 기준 일반분양분 약 956세대를 추가 확보할 수 있었다"고 말했다. 이어 "막대한 분양수익은 조합원들의 분담금 절감과 직결된다"며 "용적률에 따른 사업성 수지를 분석할 때에는 일반분양(수익)과 공공기여(비용)를 동일한 기준값을 적용해야 정확한 비교가 가능하다"고 부연했다.

목동12, 통합심의·시공사 선정 투트랙…"先 이주단지로 나아갈것"

목동12단지가 재건축 사업의 필수 협력업체 라인업 구상을 마치고, 통합심의와 시공사 선정 준비에 본격적으로 돌입한다. 목동은 ICAO 고도제한과 이주 시점을 두고 치열한 눈치싸움이 전개될 것으로 예상되는 만큼, 목동12단지도 사업 진도를 앞당겨 속도 우위를 점한다는 구상이다. 12일 정비업계 따르면 목동12단지 재건축 조합은 최근 정기총회를 개최, 각종 분야의 협력사 선정을 마무리지었다. 이날 총회에 앞서, 현장에선 조합원들을 대상으로 목동12단지의 청사진에 대한 윤성호 조합장의 발표가 이어졌다. 또 설계 변경(안)에 대한 진행상황 역시 공개돼 눈길을 끌었다. 우선 윤성호 조합장은 목동12단지의 로드맵을 선보이며 사업 진도에 대한 얘기를 꺼냈다. 윤성호 조합장은 "우리 단지는 정비계획을 준수해 통합심의 접수를 완료한 상태로, 시공자 선정 준비도 동시에 추진 중"이라며 "ICAO 고도제한과 목동 이주시기 조정에 유연하게 대처하기 위함"이라고 설명했다. 또한 윤 조합장은 대안설계에 대한 조합의 입장도 명확히 했다. 그는 "추후 대안설계를 토대로 효과는 면밀히 찾되, 인허과 과정에서 어려움이 예상되는 부분은 과감히 제외할 것"이라며 "공사비와 유지관리비 등을 종합적으로 검토해 합리적인 사업을 추진해 나갈 것을 약속한다"고 강조했다. 설계 파트너인 ㈜희림건축사사무소의 설계 변경(안) 설명도 이어졌다. 설계 변경의 결정적 사유는 환경영향평가 공람의견에서 나온 일조율 개선에 대한 조치의견 때문이다. 먼저 기존의 심의접수(안)과 달라진 점은 주동 수가 22개동에서 19개동으로 축소됐다는 점이다. 감소한 주동수는 곧 동간거리 완화로 단지 쾌적성이 높아졌다는 점을 의미한다. 연달아 동별 조합수의 변화도 야기한다. 희림건축은 서울시 내부 기준에 맞춰 주동 6호 조합에서 최대 8호 조합까지로 변화를 꿰하고 있는 상황이다. 한편 당일 투표결과에 따라 정비업체 자리엔 ㈜미래새한감정평가법인이 자리하게 됐다. 해당 업체가 제시한 용역입찰 가격은 평당 7,500원으로, 목동 14개 단지 중 목동10·13·1단지 다음으로 저렴한 가격이다. 법률자문 관련 업무는 법무법인 현이 담당하기로 결정됐다. 등기업무 등의 자문은 법무사법인 동양과 우영이 맡는다. 목동12단지 조합은 설계검토와 시공자 선정 관리 등의 업무를 위해 별도로 건설사업관리(CM) 업체인 ㈜HNC건설연구소도 선정했다. 해당 CM사의 용역 업무범위는 전체 사업관리가 아닌 공사도급계약(시공자 선정 및 공사비 적정성 검토 등) 부분에 한정돼 있다. 일반적으로 목동의 조합방식을 택한 단지들은 CM사를 선정해 시공사 선정에 대비하고 있는 모습이다. 목동12단지는 현재 시공사 선정을 진행 중인 단계로, 최근 1차 현장설명회에는 ▲GS건설 ▲IPARK현대산업개발 ▲포스코이앤씨 ▲대우건설이 참석했다. 입찰제안서 마감일은 이달 31일이다. 입찰방법은 일반경쟁입찰이며 컨소시엄은 허용되지 않는다. 입찰보증금은 800억원으로 책정됐으며 현금 400억원과 이행보증보험증권 400억원으로 나눠 납부해야 한다. 공사비 예정가격은 1조7888억원으로, 3.3㎡당 980만원 수준이다.