서대문구 소재 홍제3구역이 현대건설과 1년 넘게 진행해 온 공사비 협상을 매듭지었다. 1년간의 협의를 거치며, 평당 공사비는 898만원→830만원→789만원→784만원으로 변경됐다.
1일 정비업계 따르면 현대건설은 홍제3구역 조합과의 공사비 협의가 임박했다는 내용의 참고자료를 배포했다. 작년 말 시공사 지위 및 계약 해지까지 총회 안건으로 상정됐지만, 공법에서부터 자재사양까지 수차례 협의 끝에 합의에 도달했다는 게 주요 골자다. 현대건설은 대조1구역 공사 재개, 반포1단지1·2·4주구의 선착공·후협의 결정 모두 정비업계 모범사례가 될 것이라 자평했다.
공사비 협상은 작년 6월 현대건설이 도급공사비 증액을 요청해 오면서 본격화됐다. 가계약을 체결한 시점은 2020년 9월이다. 홍제3구역은 가계약을 체결한 뒤, 정확히 2년 뒤 건축심의를 받았다. 현대건설은 건축심의 도서 기준으로 공사비 증액을 요청했다. 건축연면적은 종전 32,944평에서 33,320평으로 약 1.1% 늘어났다. 높이는 25층에서 23층으로 2개층 줄었다. 세대 수는 634세대로 변동 없었다.
이를 바탕으로 현대건설이 제안한 공사 조건은 ▲총 공사금액(1,686억원→2,994억원) ▲평당 공사비(512만원→898만원) ▲공사비 산정기준(20년 9월→23년 5월) ▲공사기간(37개월→51개월) 등이다. 이주비 이자는 조합이 납부하고, 사업비 이자는 수요자금융 이후 전액 유이자로 전환된다는 금융조건도 기재됐다. 평당 공사비가 종전 512만원에서 898만원으로 약 75% 증액된 배경으로는 물가상승(11%)과 설계변경(64%)이 꼽힌다.
현대건설은 2020년 6월부터 2023년 5월까지 소비자물가지수 변동율(11%)을 적용해 물가상승(Escalation)분을 반영했다. 설계변경으로는 ▲커튼월룩 면적 증가 ▲부분 역타 공법 ▲조합 특화비(발코니 확장 및 특화지급 품목) ▲지하 Pit 면적 증가 등이다. 홍제3구역 조합원들은 현대건설이 혁신설계를 홍보할 때 6개월 정도의 인허가 기간과 5% 정도의 공사비 증액 수준에서 가능하다는 점을 피력했다고 말했다. 현대건설은 혁신설계 인허가 기간이 길어지면서 설계변경에 따른 공사비 변동율이 64%가 됐음을 설명했다.
조합은 현대건설이 평당 공사비 증액과 공사기간 연장 관련 협의가 없었음을 밝혔다. 현대건설은 조합의 운영비와 사업비 대여를 금지하겠다는 이야기도 했다. 이에, 조합은 자금부족을 우려해 새로운 시공사 선정을 검토했다. 실제 이사회와 대의원회 의결을 거쳐 2023년 정기총회에 '현대건설 시공사 선정 취소 및 공사도급계약 해지의 건'을 상정했다. 조합은 가계약 상 귀책사유가 없다는 판단 하에 현대건설과의 결별을 준비했다.
현대건설은 내부 고심 끝에 대승적 차원에서 조합과의 협의에 착수했다. 설계변경에 따른 역타설계(공법)와 커튼월룩을 배제해 평당 공사비를 낮추겠다고 밝혔다. 조합은 작년 9월 합의된 내용으로 현대건설의 공문을 수령했고, 긴급 이사회를 열어 시공사 해지 안건을 취소시켰다.
올해 초부터 협상은 다시 시작됐다. 현대건설은 역타시공에서 순타시공으로 변경해, 평당 공사비 830만원을 다시 제안했다. 조합은 이 과정에서 공사비 산출내역서를 요청했으나, 현대건설은 사업시행계획(안) 변경이 완료되지 않아 물량산출을 내기 위한 자료 작성에 오랜 기간이 소요된다는 점을 알렸다. 조합과 현대건설은 마감재 등급을 조정하는 방향으로 계속해서 협의를 진행해 왔다.
그 결과, 올해 3월 공사비 증액 협상이 타결됐다. 현대건설과 조합이 합의에 이른 공사 조건은 ▲평당 공사비(784만원) ▲공사비 산정 기준일(23년 3월→23년 12월) ▲조합원 특별품목 기존과 동일 ▲분담금 납부 기준(계약금 10%-중도금 50%-잔금 40%) 등이다. 홍제3구역은 2분기 중으로 총회를 열어 변경된 공사도급계약(안)을 상정해 조합원들의 의결을 받을 예정이다. 이후 조합원 이주 및 후속절차에 속도를 낼 것으로 관측된다.
홍제3구역은 지난 2019년과 2022년 각각 사업시행계획(안), 관리처분계획(안)을 인가받았다. 설계변경을 통해 인허가 절차를 원점에서 밟아오고 있다. 최근 공원부지와 종교부지(무악재성당) 위치를 바꾸는 내용의 정비계획(안) 경미한 변경을 지정·고시받았다. 토지이용계획(안)에 따르면 홍제3구역의 전체 구역면적은 27,281㎡다. 세부적으로 살펴보면, ▲공동주택 획지(22,863㎡) ▲종교용지(1,255㎡) ▲도로(1,729㎡) ▲공원용지(1,434㎡) 등이다.
