목동1단지가 공공지원 임대주택을 짓는 대신 개방형 공공녹지(목동 그린웨이)를 기부채납하는 방향으로 '종상향(2종→3종)'을 이뤄낸 가운데, 재건축 사업방식을 두고 주민설문조사를 진행하고 있다. 개방형 공공녹지는 최근 서울시 도시건축공동위원회에서 조건부 수정가결을 받았다. 목동1단지는 최근 정비계획(안)과 신속통합기획 자문을 양천구청에 동시 접수한 상황이다.
9일 정비업계 따르면 목동1단지 재건축 준비위원회는 최근 사업방식을 결정짓기 위한 주민설명회를 개최했다. 김학주 한국부동산원 실장과 박정준 한국토지신탁 팀장이 각각 조합방식, 신탁방식을 설명하는 PT 발표자로 나섰다. 현재 목동 14개 단지를 살펴보면, ▲미정(1단지·3단지·4단지·7단지) ▲조합(6단지·8단지·12단지) ▲신탁(2단지·5단지·9단지·10단지·11단지·13단지·14단지) 등으로 구성돼 있다.
사업방식을 결정하는 과정에서 주요 의사결정 지표는 초기 사업비 조달과 업무역량(전문성)으로 요약된다. 조합방식은 소유주들을 통해 후원금을 마련하는 게 일반적이고, 신탁방식은 신탁계정대를 통한 대여금으로 초기 사업비를 충당한다. 물론 신탁사는 자체 조달금리에 마진을 얹기 때문에 조합이 시중에서 받는 일반 대출금리보다 높을 수밖에 없다. 통상 신탁계정대 대여금은 시공사가 내는 입찰보증금으로 상환한다.
현재 서울시내 정비사업은 조합설립인가 이후 시공사 선정이 가능하다. 조합설립인가까지는 막대한 사업비가 필요한 단계는 아니다. 시공사 선정 시기를 앞당길 수 있게 되면서, 조합방식도 조합설립인가 이후엔 시공사로부터 사업비를 조달할 수 있게 됐다. 서울시로부터 정비사업 대출도 받을 수 있어, '초기 사업비 조달' 여부가 사업방식을 결정짓는 주요 의사결정 요인은 아니라는 게 업계 중론이다.
결국 정비사업의 추진 주체인 '사업시행자(조합 or 신탁)'의 업무 전문성이 중요하다. 신탁사는 전문적인 역량과 사업 경험을 바탕으로 신속한 추진이 가능하다는 점을 어필한다. 신탁사는 업무 제공에 대한 대가로 신탁수수료를 받는다. 목동1단지 신탁수수료율은 전체 매출액(분양수익)의 1% 미만으로 결정될 전망이다. 신탁사는 전문성을 바탕으로 공사비를 절감하고, 사업지연 리스크를 최소화할 수 있다고 강조한다.
한국토지신탁은 목동1단지 매출액이 6조 내외로 가정했을 때, 기 수주한 목동10단지(0.8%)와 동일한 수수료율을 적용할 때 신탁수수료가 약 480억원 수준이 될 것이라고 설명했다. 최근 목동13단지 입찰에 참여한 대신자산신탁은 신탁수수료율로 0.35%를 제시했다. 하나자산신탁은 목동5단지에 신탁수수료율 0.65%를 제안했다. 신탁보수는 향후 사업시행자 지정 시점에 별도 협의를 진행하게 된다.
물론 조합도 업무 전문성을 충분히 갖춘 집행부를 구성하게 된다면, 신탁수수료 없이 사업을 추진할 수 있다. 정비사업은 결국 '맨파워(특정한 분야에 숙련된 인원)'가 중요하기 때문이다. 실제 신탁방식이 다수인 여의도 재건축 사업장에서도 삼부아파트와 대교아파트 등이 조합 방식을 택해 사업을 추진하고 있다. 목동 내에서도 6단지와 8단지, 12단지가 조합 방식을 선택했다. 6단지는 신통자문 3차례를 거쳐 올해 1월 공람공고도 마쳤다.
업계 관계자는 "사업방식은 한번 결정하게 되면, 그 뒤로 사업지연 혹은 문제가 발생하더라도 되돌리기 힘들어진다"며 "조합과 신탁방식의 장단점을 명확하게 비교하며 조합원들 간에도 부족하지 않을 정도로 충분히 소통하고 고민해 봐야 한다"고 설명했다.
