발행일(UPDATE): 2026년 03월 30일 07시 30분
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대한민국의 도시는 역동적인 정비사업(재개발·재건축)을 통해 물리적·경제적 변화를 거듭해 왔다. 정비사업은 노후화된 건축물을 허물고 새로운 주거 시설을 건립하는 단순한 건설 행위가 아니다. 막대한 민간 자본과 공공의 행정력이 투입되고, 수백에서 수천명에 이르는 토지등소유자의 재산권이 교차하며, 지역 사회의 인구 통계학적 구조마저 재편하는 고도의 복합적인 경제 활동이다. 최근 정비업계 화두로 조합원분양가와 일반분양가의 가격차이를 두는 것이 적정한지와 관련된 이야기가 많이 거론된다. ① 리스크(Risk)는 누가 질까? 정비사업은 본래 고위험 고수익(High Risk, High Return)의 구조를 띠고 있다. 사업 주체로 전 재산을 담보로 내놓은 조합원, 사업이 완성된 후 안전하게 기성품을 구매하는 일반 수분양자가 동일한 가격을 지불해야 한다는 주장은 자본주의 시장 경제의 기본 원칙을 정면에서 위배하는 것이다. 혹자는 동일한 사업 구역 내 위치하고, 동일한 자재와 공법으로 지어지는데, 공급받는 주체에 누구냐에 따라 수억원에 달하는 가격 차이가 맞냐고 되묻는다. 일각에선 이중 가격 구조를 피상적으로만 이해한 결과, 일반 수분양자들에게 과도한 바가지를 씌우고, 조합
용산4구역(가칭)이 신속통합기획 후보지 선정을 위한 동의서 징구에 나선 가운데, 토지등소유자를 대상으로 한 설명회에서 재개발 사업 참여를 독려했다. 당장 재개발을 확정짓는 것이 아닌, 서울시 사전자문을 받아 개발 가능성을 공식적으로 검토받는 단계임을 명확히 했다. 용산4구역 준비위원회는 노후화된 주거환경 개선이 가능한지를 가늠해 볼 수 있는 중요한 단계로 동의서 징구에 박차를 가할 계획이다. 15일 정비업계 따르면 용산4구역 재개발 준비위원회는 상반기 신속통합기획 후보지 선정을 위한 주민설명회를 개최했다. 설명회에는 ▲정비업체(부동산써브S&C) ▲건축설계(삼하건축) ▲로펌(법무법인 센트로) ▲법무사(중앙법무사법인) ▲감정평가(하나감정평가법인) 등 각 분야 협력사들이 발표를 진행했다. 신속통합기획은 정비계획(안) 수립 단계부터 서울시가 가이드라인을 제시, 신속한 절차 이행을 가능케 하는 사업방식이다. 용산4구역은 현재 신속통합기획 후보지 신청을 위한 동의율 30%를 넘긴 상황이라, 서울시가 두고 있는 최소한의 신청 요건을 충족했다. 하지만 추가적인 독려로 동의율을 조금 더 끌어올려 신청서를 제출하겠다는 방침이다. 높은 동의율이 소유주들의 개발 의지를 보
용산구 관내 신속통합기획 핵심 사업장으로 분류되는 동후암3구역이 주민자율형 추진위원회 구성을 위한 본격 행보에 나선다. 통상 구청으로부터 예산을 교부받아 공공지원 정비업체를 선정한 뒤 추진위원회를 구성하는 것과 달리, 주민들이 자발적으로 속도감 있는 사업 전개라는 공통된 목표 하에 움직이기 시작한 것이다. 동후암3구역은 토지등소유자만 1,100여세대에 달할 정도로 규모와 상징성을 가진 사업장이다. 13일 정비업계 따르면 용산구청은 동후암3구역(후암동 264-11번지 일대)이 주민자율형 추진위원회 구성이 가능하다는 점을 공식적으로 안내했다. 서울시가 작년 8월 [공공지원 제도 개선 방안]을 발표함에 따라, 그간 구청이 관행적으로 주도해왔던 추진위원회 구성을 주민들이 자율적으로 진행할 수 있는 환경이 조성됐다. 물론 그 전제 조건으로 주민 갈등이 없고, 단일화된 사업주체(준비위원회)가 존재하는 곳만으로 한정했다. 동후암3구역이 주민자율형 추진위원회 구성에 나설 수 있다는 말은 곧 재개발 관련 주민들의 갈등이 없는 곳임을 의미하는 대목이다. 제도 도입 이후, ▲워커힐1단지 ▲가리봉1구역 ▲독산2구역 ▲방배 대우효령 등이 주민들 스스로 추진위원회를 구성했다. 주민자
오류동 현대연립이 종상향을 통한 용적률 변화를 꿰하면서, 조합원들의 분담금 절감에 힘을 쏟고 있다. 대상지는 220.7%에 불과했던 용적률을 최대 249.9%까지 확보하며 사업성 개선에 나서고 있는 모습이다. 오류동 현대연립이 이번 정비계획 변경으로 다소 정체됐던 사업에 물꼬를 틀 수 있을지 관심이 모아진다. 11일 정비업계 따르면 구로구청은 최근 오류동 현대연립의 정비계획 변경(안)과 관련한 법정 설명회를 개최했다. 정비계획(안) 변경의 핵심은 새로 바뀐 2030도시·주거환경 기본계획에 맞춘 용도지역(2종7층→2종)의 변화로 정리된다. 주목할 점은 최고층수와 용적률이 대폭 상향하면서 사업성이 크게 올라갔다는 사실이다. 1985년 준공된 오류동 현대연립의 구역면적은 23,318㎡로, 토지등소유자는 235명으로 나타났다. 이번 정비계획 변경으로 대상지의 최고층수는 기존 15층(50m이하)에서 25층(80m이하)으로 10개층이 올라갈 수 있게 됐다. 주동수는 11개동에서 8개동으로 3개동이 줄어든다. 정비기반시설의 경우 소공원과 도로로 구성되고, 이전과 달리 공동이용시설엔 작은도서관과 기타공동시설 공간이 새로 마련될 예정이다. 용적률 체계를 살펴보면 ▲기준용적률
금천구 독산2구역이 도정법상 법정 주체인 추진위원회 지위로 첫 주민총회를 성황리 매듭지었다. 해당 사업장은 소유주들이 자율적으로 추진위원회를 구성한 모범 사례로 회자되는 곳이다. 이달 예정된 정비구역 지정을 기점으로, 조합설립을 위한 사업전개에도 더욱 속도가 붙을 전망이다. 독산2구역은 소유주들의 자산가치 상승에 초점을 맞추되, 기본과 원칙을 지켜가며 재개발 사업을 진행하겠다는 각오도 함께 내비쳤다. 9일 정비업계 따르면 독산2구역 재개발 추진위원회(정지은 추진위원장)는 첫 주민총회를 열어, 안정적인 사업 운영에 필요한 ▲선거관리 ▲예산·회계 ▲행정업무 등의 각종 제반 규정을 확립했다. 이날 재개발 여정을 동행하게 될 협력업체 선정도 모두 완료됐다. 총회 상정된 모든 안건이 90% 이상의 높은 찬성률을 기록한 것으로 집계됐다. 집행부를 향한 소유주들의 신뢰가 뒷받침됐기에 가능했다고 조합원들은 입을 모은다. 소유주들의 관심을 모았던 설계권은 강남3구(강남구·송파구·서초구) 정비사업 실적이 풍부한 삼하건축이 거머줬다. 삼하건축은 프로젝트명 '힐리에르(Hilliere)'를 통해 서울 서남부를 상징하는 랜드마크 단지로 설계하겠다고 제안했다. 준공 후 입주가치로 대변
경기도 성남에 소재한 상대원2구역이 시공사 재선정에 나선 가운데, GS건설은 빠른 사업 정상화에 초점을 맞춘 입찰제안서로 조합원들의 표심을 공략할 계획이다. 착공에 앞서 극심한 혼란 양상이 지속됐던 만큼 안정적인 사업을 영위해 나갈 수 있는 입찰 조건을 선보이겠다는 게 GS건설의 의지다. GS건설은 명확한 착공 시점과 더불어 확정 공사비로 사업 안정성을 최우선적으로 고려했다. 6일 정비업계 따르면 상대원2구역 재개발 조합은 이날 제안서를 마감한 결과, GS건설로부터 입찰보증금(300억원)과 입찰제안서를 접수했다고 밝혔다. GS건설은 기존 건축물 철거가 모두 완료된 상황임을 감안해 조합원들의 경제적 부담 최소화에 사활을 걸겠다는 입장이다. 착공 시점이 뒤로 밀리지 않도록 '첫 삽'을 뜨는 시점을 오는 8월로 못박았고, 준공 때까지 물가인상에 따른 공사비 증액을 반영하지 않겠다는 점을 약속했다. GS건설은 단서 조항 없는 100% 확정 공사비를 제안, 최근 계속된 국제 원자재 가격과 환율 변동성 등의 대외적인 변수를 사전에 차단했다. 이밖에도 조합이 제시한 계약 조건을 사실상 전면 수용하는 방향으로 입찰제안서를 마련했다. 기존 시공사와의 갈등으로 인해 발생하게
남영2구역이 기존의 공공청사 자리에 공공임대업무시설을 새롭게 배치하는 정비계획 변경(안)을 선보여 눈길을 끈다. '남영동 업무지구'란 지역적 역량을 강화하고, 특정 분야의 전략산업을 육성하기 위한 의도로 풀이된다. 사업추진 활성화 차원에서 용적률 체계와 높이계획 부분에서도 대대적인 변화가 예상된다. 4일 정비업계 따르면 최근 용산구청 주관 하에 남영2구역 정비계획(안) 변경을 위한 주민설명회가 개최됐다. 이번 설명회 핵심은 토지이용계획 변경을 비롯한 용적률 완화 및 최고높이 계획의 변동 부분이다. 당일 설명은 ㈜인토엔지니어링이 맡아 진행됐다. 대상지의 구역 면적은 17,658㎡로, 용도지역은 일반상업지역에 해당한다. 토지이용계획(안)을 살펴보면, 정비기반시설로 계획됐던 공공청사(2,493㎡) 면적은 획지로 전환돼 공공임대업무시설 용지로 활용된다. 해당 시설은 시장 또는 구청장이 전략산업을 육성·관리하고, 지역 역량을 강화하는 목적으로 운영되는 시설물을 의미한다. 공공임대업무시설은 통합연구원을 위한 연구시설로 사용될 것으로 예상된다. 건축규모는 B3~10층으로, 운영은 서울시가 맡게 된다. 해당 사업장의 용적률 체계는 ▲기준용적률(294.3%) ▲허용용적률(5
올해 1호 경쟁입찰을 성사시킨 성수4구역이 잠시 숨고르기에 돌입한 가운데, 조합원들은 양사의 입찰제안서 공개를 손꼽아 기다리고 있는 상황이다. 상호 합의(안)도 마련된 만큼 순연됐던 입찰 절차도 이달 중으로 입찰제안서 오픈과 사업조건 비교표 작성을 기점으로 본격화 할 것이란 관측에 힘이 실린다. 사업조건은 조합원들의 분담금과 직결되는 사안인 터라 벌써부터 대·내외 관심이 모두 집중되는 분위기다. 3일 정비업계 따르면 성수4구역은 첫 정비계획(안) 결정고시가 이뤄졌던 지난 2011년 이후 15년 만에 통합심의를 통과했다. 서울시는 건축·경관·교통·교육 등 8개 분야를 조건부 의결했다. 그간 계획 단계에 머물러 있던 성수4구역이 본격적으로 실행 수순에 접어들 수 있는 환경이 조성된 셈이다. 이에, 조합원들은 치열한 경쟁을 각오하고 입찰에 참여한 롯데건설과 대우건설의 제안서 내용이 신속·정확하게 공개되길 원하는 형국이다. 양사 모두 국내 내로라하는 대형사인 만큼 결국 입찰제안서 내용이 시공권 향방에 중요 분수령이 될 것으로 업계는 보고 있다. 입찰제안 비교표에 들어가는 핵심 내용으로는 ▲총 공사금액(순공사비+제경비) ▲공사비 지급방식 ▲사업비 대여 조건(한도·금리
봉천14구역이 사업시행계획(안) 고시 이후 구역계 내 위치한 국·공유지 처리 방안을 두고 관계기관들과 협의를 완료한 가운데, 종전 무상양도로 진행키로 했던 국·공유지의 많은 부분을 유상매입하는 방향으로 상한용적률 인센티브를 받기로 했다. 해당 사업장은 사업시행계획(안) 고시 과정에서 국·공유지 처리와 그에 따른 용적률 변화를 정비계획에 반영해야 한다는 조건부 인허가를 받았다. 3일 정비업계 따르면 관악구청은 봉천14구역 정비계획(안) 변경을 위한 법정 설명회를 개최했다. 정비계획(안) 변경 업무를 맡은 회사는 ㈜도시리더다. 정비계획(안) 변경의 핵심은 기존의 국·공유지 무상양도 면적 변동에 따른 용적률 체계의 변화로 정리된다. 구역 정형화와 도로 및 공원의 선형 조정 등도 눈에 띄는 부분 중 하나다. 봉천14구역은 현재 사업시행계획인가 조건에 맞춰 정비계획 변경을 진행하고 있는 상황이다. 앞서 대상지는 구역 내 국·공유지(14,519㎡) 부지의 약 70% 가량을 무상양도하기로 결정했다. 유상매입 비중은 약 30%에 불과했다. 하지만 관계기관들과 논의한 끝에, 서울시와 관악구청 소유의 20필지를 제외한 나머지 ▲국토부 ▲기획재정부 ▲산림청 등이 갖고 있는 10
성수4구역에 이어 두번째 격전 예상지로 분류됐던 성수1구역엔 GS건설만이 변함없는 수주의향을 타진하면서 경쟁입찰은 사실상 최종 무산됐다. 현대건설이 압구정3구역과 압구정5구역에 출사표를 던지면서 시장 판도가 급변했다. 통상 건설사들은 입찰조건의 비교 가능성과 물적·인적 자원의 한계로 인해 핵심 입지에 놓인 대형 사업장들을 두고 '선택과 집중'을 할 수밖에 없다. 교통정리가 자체적으로 이뤄진 셈이다. 성수1구역 수주를 놓고 진지한 모습을 보였던 현대건설의 선택은 결국 성수가 아닌 압구정을 향한 것으로 확인됐다. 본진에 가까운 압구정에 본사가 가진 내·외부 역량을 쏟아붓겠다는 포석이다. 성수전략정비구역 내 '대장'으로 꼽히는 성수1구역은 GS건설만이 흔들림 없는 모습으로 단계별 수주 전략을 펼치고 있다. 입찰 마감일 하루 전날 조합을 방문해 입찰제안서와 함께 입찰보증금 1,000억원도 전액 현금 납부를 마쳤다. GS건설은 현대건설과의 경쟁을 염두한 상황에서 제안서를 준비해 왔기에, 사실상 경쟁에 준하는 조건들을 마련해 왔을 것으로 관측된다. 보통 건설사들은 업계 상당한 이목이 집중되는 핵심 사업장에선 수익성(마진) 대신 상징성(홍보)에 초점을 맞춰 제안서를 준비
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