방배5구역(디에이치방배)이 작년 7월 정비계획(안) 변경을 위한 공람공고를 진행했지만, 변동사항이 생겨 올해 1월 수정된 내용으로 다시 공람공고에 착수했다.

24일 정비업계 따르면 방배5구역 재건축 조합(조영택 조합장)이 정비계획(안) 변경을 진행 중이다. 정비계획(안)을 변경하고자 했던 사유는 ▲학교시설 폐지 ▲공공보행통로 1개소 계획 ▲상한용적률 210% 제한 철회 등이다. 이중 학교시설(초등학교) 건립은 체육시설로 대체됐으나, 공공보행통로 1개소 계획과 상한용적률 210% 제한 철회는 인허가청(서울시·서초구청)과 협의 끝에 반영되지 않았다.

변경된 용적률 체계를 살펴보면, ▲기준용적률(190%) ▲허용용적률(195.05%) ▲상한용적률(210%) 등으로 계획이 바뀌었다. 기준용적률에서 허용용적률로 가는 과정에서 받은 인센티브(5.05%)는 돌봄시설(5%)과 세입자 손실보상(0.05%)으로 구성된다. 돌봄시설은 향후 서초구청과 무상임대 계약을 체결하게 된다. 세입자 손실보상금액(주거이전비·이사비·영업손실보상)은 약 7억원이다. 주거이전비 대상은 2008년 10월 28일 이전부터 거주하고 있는 세입자며, 영업손실보상은 2013년 7월 29일 이전부터 영업하고 있는 세입자를 대상으로 한다.

조합은 공공보행통로 조성을 통해서도 인센티브를 받고자 했다. 공공보행통로도 최대 10%p 받을 수 있으나, 정비계획(안) 공람공고에서 빠졌다. 조합은 지역권을 설치하는 방향으로 서울시와 계속해서 공공보행통로 설치 관련해서 협의해 나갈 계획이다. 올해 2월 서울시가 고시한 이후에라도, 조합 사업성에 개선되는 방안이 있다고 판단되면, 공사 일정에 차질을 빚지 않는 범위 내에서 정비계획(안) 추가 변경을 진행한다는 방침이다.

조합은 상한용적률 210% 제한도 없애고자 했지만, 서울시로부터 불가 방침을 통보받았다. 임대주택을 조금이라도 줄여보고자 했던 조합의 계획은 무산됐다. 허용용적률에서 상한용적률로 가기 위해선, 토지·건축물 기부채납의 양과 종류로 결정된다. 방배5구역의 기부채납 순부담 면적은 12,540㎡다. 체육시설과 사회복지시설, 건축물 기부채납(환산부지) 등을 고려한 결과다. 환산부지 계산을 위한 건축물 공사비는 2013년 공공건축물건립 공사비책정 가이드라인을 따라 계산됐다.

2023년 인가받은 관리처분계획(안) 상 추정비례율은 245%로 산출됐다. 총수입 추정액(4조6,476억원)에서 총사업비 추정액(2조1,265억원)을 뺀 뒤, 종전자산평가 총액(1조290억원)을 나눈 결과값이다. 통상적으로 비례율은 조합원 권리가액을 산정하는 지표로 추정분담금을 결정한다. 조합원들은 본인이 원하는 평형대의 조합원 분양가에서 권리가액을 비교한 금액을 통해 분담금(혹은 환급금)을 개략적으로 알 수 있다.

조합의 올해 목표는 ▲정비계획(안) 변경 고시 - 2월 ▲조합원 동호수 추첨 - 3월 ▲사업시행계획(안) 변경인가를 위한 신청 - 4월 ▲조합원 분양계약 - 7월 ▲일반분양 - 8월 ▲관리처분계획(안) 변경 - 8월 등으로 조합원들에게 안내했다.