대형 건설사들이 오랜 기간 공들여 온 핵심 사업장들이 연달아 시공사 선정에 나섬에 따라, 하반기 경쟁입찰이 유력한 사업장들을 중심으로 조합원들의 기대감도 높아지는 분위기다. 경쟁입찰에 참여한 시공사들은 가진 물적·인적 자원을 모두 동원해 표심 사로잡기에 나선다. 경쟁 양상이 과열되는 과정에서 때론 입찰제안서와 공사도급계약서에 없는 내용들을 홍보하는 일도 빈번해지면서 주의가 필요하다는 지적이 나온다.

8일 정비업계 따르면 송파한양2차와 개포우성4차는 각각 다음 달 4일, 9일에 입찰제안서(1차)를 마감한다. 성수1구역은 이달 말 시공사 선정을 위한 입찰공고를 진행할 예정이다. 각각의 사업장마다 복수의 건설사들이 공식적인 '출사표'를 던진 만큼 유효 경쟁입찰 성립은 확실시 되는 상황이다. 이에, 상당 수 조합원들이 다른 사업장에 제출된 입찰제안서와 공사도급계약서를 사전에 입수해 미리 비교·분석하고 있다는 게 업계 중론이다.

입찰제안서와 공사도급계약서가 상호 간 갖는 법률적 관계에 대해서도 자연스레 관심이 쏠리고 있는 것으로 전해진다. 개포우성7차는 최근 시공사들에게 기 제출된 입찰제안서 내용과 다른 홍보물을 배포하지 말라는 공문을 발송했다. 입찰제안서, 공사도급계약(안)과 다른 내용으로 홍보할 경우 빚어질 수 있는 혼동과 향후 발생하지 모를 법률 리스크를 우려한 행보다. 조합은 시공사가 공식적으로 입찰한 내용 외에는 법적으로 어떠한 구속력도 갖고 있지 않기에, 제출이 완료된 공식서류(입찰제안서·공사도급계약서)만을 참고해야 한다고 거듭 강조했다.

실제 개포우성7차의 경우, 삼성물산이 일부 타입 간 사생활 침해 논란이 일자, 시공사 선정 후 대안설계(안)을 변경할 수 있다는 취지로 현장 홍보를 진행했다. 국민평형인 84㎡B타입의 안방에서 84㎡C타입의 부엌 사이 간격이 가깝게 설계된 것과 관련 있다. 삼성물산은 사생활 보호 필름을 부착하고 창호 위치를 이동하는 등의 보완책을 내놓았다.

다만, 조합원들이 불만을 제기한 부분을 시공사 선정 이후 수정하겠다는 내용은 입찰제안서와 무관하기에, 조합에서도 자제해 달라는 취지로 공문을 발송한 것이다. 입찰 당시 제출한 제안서와 계약서에 적혀있지 않은 모든 내용은 법적 구속력이 없다는 점을 강조한 대목이다. 

공사도급계약서는 입찰제안서를 기초 자료로 만들어지기에, 2개 공문서 간에는 상충된 내용이 들어가서는 안된다는 게 법조계 조언이다. 쉽게 말해, 공사도급계약서는 입찰제안서를 구체화한 문서라 '상호 보완적' 성격을 가진다. 실제 건설사들의 입찰제안서 맨 뒷 페이지를 살펴보면, '본 제안서는 계약서의 일부를 구성한다'는 문구가 기재돼 있다. 다수 법원의 판결에서도, 입찰제안서는 계약의 일부로 편입된다는 점을 판시하고 있다. 서울고등법원(2021나2011839)과 부산지방법원(2019가합102696), 인천지방법원(2022가합59744) 등의 판결이 이를 뒷받침한다.

입찰제안서와 다른 내용을 홍보하는 행위를 엄격히 금지하는 건, 2개 공문서(입찰제안서·공사도급계약서)가 법적으로 갖는 무게감 때문이다. 재건축 사업은 도시및주거환경정비법 상 '절차법'에 따라 진행된다. 결과적으로 입찰제안서와 공사도급계약서에 나와 있는 내용만이 '법적 테두리' 안에서 조합원들이 보호받을 수 있는 영역인 셈이다. 입찰 이후 불리한 조건을 무마하고자 임의로 변경할 수 있는 건 없다. 예외사항은 없다는 의미다.

특히 시공사로 선정된 이후에는 보통 조합과 공사도급계약 체결을 위한 '세부조건 협의'에 들어간다. 입찰제안서 내용이 공사도급계약서에 문제없이 포함돼 있는지도 꼼꼼히 살펴봐야 하는 이유다. 여기서 중요한 대목은 시공사 선정 후에는 입찰제안서·공사도급계약서보다 더 유리한 조건을 시공사가 제안하지는 않는다는 점이다. 결과적으로 시공사 선정 전에 제출한 입찰제안서·공사도급계약서가 조합 입장에선 가장 유리하게 작성돼 있다는 점을 현실적으로 인지할 필요가 있다.

또한, 입찰 때 제출한 입찰제안서와 공사도급계약서는 임의로 변경할 수 없기에, 조합에서도 조합원들이 객관적으로 판단할 수 있도록 환경을 조성해야 한다고 전문가들은 입을 모은다.

이민경 법무법인 조운 변호사는 "입찰규정에 반하는 내용이 포함된 입찰제안서나 공사도급계약서는 입찰무효 및 입찰보증금 몰취로 이어질 수 있기 때문에, 건설사는 입찰제안서 및 공사도급계약서 작성에 최대한의 '신중'을 기울여 작성해야만 한다"고 설명했다. 이어 "통상 사업시행자인 조합은 '입찰 질서유지'를 목적으로 '입찰제안서 내용과 다르게 홍보할 수 없다'는 취지의 입찰규정을 두거나 홍보지침 준수 서약서를 받는다"고 말했다.