강남역 도보권역에 속한 서초진흥이 연초 정비계획(안) 변경으로 사업성 향상의 결실을 맺은 가운데, 조합원들의 하반기 관심사는 유효 경쟁입찰 성립 여부로 모아지는 분위기다. 통합심의를 거쳐 '최고층수·높이'를 명확하게 확정한 뒤, 시공사 선정에 나서도 늦지 않다는 의견이 조합원들 사이 나온다. 서초진흥에 수주의향을 타진해 온 대형 건설사들이 올해 하반기 예외없이 경쟁입찰을 진행 중이거나 혹은 목전에 두고 있는 상황도 고려할 필요가 있다는 의견도 개진되는 분위기다. 

28일 정비업계 따르면 공사도급순위 10위권 이내 대형사들이 서초진흥 시공권을 염두한 상황에서 수주의향을 타진 중이다. 현재 관심을 나타내고 있는 곳은 ▲삼성물산 ▲현대건설 ▲GS건설 ▲대우건설 ▲롯데건설 등으로 전해진다. 각사 모두 입찰 참여 여부를 신중히 검토 중이다. 1단계 종상향(제3종→준주거)을 전제로 한 정비계획(안) 변경이 결실을 맺었을 때, 대형 건설사들 모두 축하 현수막을 단지 곳곳에 게첩했다. 

현재 서초진흥은 통합심의 신청을 준비 중이다. 통합심의는 기존에 개별적으로 이뤄진 건축·교통·교육·환경영향평가 등의 심의를 동시다발적으로 진행할 수 있는 제도다. 서초진흥과 동일한 시기(25년 2월) 신속통합기획 사전자문(Fast-Track)을 통해 정비계획(안) 결정고시를 받아낸 여의도 대교는 통합심의 완료 후 올해 9월 사업시행계획(안) 인가를 앞두고 있다. 여의도 대교는 통합심의를 거쳐 확정된 건축계획을 지침서로 만들어 시공사 선정에 나선 상황이다. 

올해 초 조합이 계획했던 일정대로, 통합심의 등의 인허가 절차를 먼저 완료한 뒤 시공사에게 명확한 입찰지침을 내리는 것이 업무 시행착오를 최소화할 수 있다는 이야기가 나오는 배경이다. 통합심의는 건축물 높이계획은 물론, 학교 일조권 관련 교육환경영향평가 등을 모두 포함한다. 서초진흥의 정비계획(안)을 살펴보면 최고층수와 주동 최고높이는 향후 통합심의 과정에서 최대한 하향 조정해서 결정해야 한다는 내용이 기재돼 있다. 최고층수·최고높이 확정이 되지 않았다는 의미다. 

현재 수주의향을 타진 중인 대형사들 모두 하반기 치열한 경쟁입찰을 진행 중인 상황도 '선정 시기'를 고민케 하는 요소로 분석된다. 현재 강남구(압구정·개포동·일원동)와 송파구, 성수 등에서 핵심 사업장들의 입찰공고가 연달아 계획돼 있다. 아직 입찰공고를 내지 않은 서초진흥 입장에선 경쟁입찰 성사 가능성을 최대한 높일 수 있는 적정 '입찰공고' 시기를 두고 전략적 고민을 이어갈 수밖에 없는 상황이라는 게 업계 관측이다. 건설사들의 조직 역량이 분산될 수 있어서다.   

재건축은 조합원들이 소유한 현물자산을 출자해 100% 타인자본을 빌려와 아파트를 짓는 사업이다. 사실 조합원들의 분담금과 관련 있는 주요 요인(사업비 조달금리, 분담금 납부방식, 공사비 조건)들은 대부분 시공사 선정 과정에서 결정된다. 통상의 경우, 단독응찰에 따른 수의계약(Private)보다 건설사 간 치열한 경쟁입찰이 성사되어야 조합원들에게 유리한 입찰조건이 제안된다. 경쟁사보다 더 많은 표를 받아야 하기 때문이다. 수의계약은 경쟁입찰보다 조건이 불리할 수밖에 없다. 

올해 정비업계를 뜨겁게 달군 사업비 조건 역시 경쟁입찰 현장에서 계속 회자됐다. 사업비는 적게는 수천억원, 많게는 조 단위에 이른다. CD금리에 가산금리를 제안토록 한 입찰지침은 한남4구역에서 본격화됐다. 서초진흥 조합원들 역시 경쟁입찰 가능성에 높은 기대감을 나타내고 있는 것으로 전해진다. 사업성 향상을 위한 긍정적인 변화는 결국 경쟁입찰 성사 여부에서 비롯된다는 게 대부분 전문가들의 공통된 전언이다.

한편, 서초진흥은 상가 조합원들의 아파트 분양권 관련 '협의'도 향후 매듭지어나가야 할 과제로 꼽힌다. 올해 2분기 수차례 상가 조합원들을 대상으로 설명회도 진행하며 협상에 나섰지만, 양측 간 이견차를 아직 완벽히 좁히지 못한 상황이다. 상가 조합원들과의 원만한 합의를 빠르게 이뤄내야, 향후 인허가 단계마다 소송과 민원 등의 지연 가능성을 최소화할 수 있을 전망이다. 

또한 대공방어협조구역 내에 위치하고 있어, 군부대(수도방위사령부)와 서울시와의 긴밀한 협조가 필요한 사업장이다. 대공방어협조구역은 「군사기지 및 군사시설 보호법」에 따라 국방부장관이 도시지역에서 대공방어작전을 보장하기 위해 대공방어협조구역을 최소한의 범위 안에서 지정하게 돼 있다. 서초진흥은 사업대상지 반경 1.5km 내에 위탁고도를 초과해 계획된 건축물들을 고려해 작전보완시설 구축에 관한 사항을 지속적으로 협의해 나갈 예정이다.