방화6구역이 지난 2022년 7월 이주를 완료하고도 1년 6개월째 착공에 들어가지 못하고 있다. 작년 말 시공사인 HDC현대산업개발과 착공을 위한 약정서를 체결했지만, 일부 조합원들이 [임시총회 효력정지 가처분] 소송을 제기했기 때문이다. 현재 조합 집행부는 정비업체(한국씨엠개발)를 포함한 협력업체와의 유착관계로 인해 조합장을 포함한 이사 및 감사 대부분이 사임서를 제출한 상황이다.

15일 정비업계 따르면 방화6구역은 지난해 10월 임시총회를 열어 착공을 위한 약정서를 의결했으나, 임시총회 효력정지 가처분 소송과 집행부 부재로 인해 어려운 시기를 겪고 있다. 이주를 완료한 터라, 착공이 늦어질수록 사업비(이주비 포함) 대출금리와 물가상승(Escalation)에 따른 공사비 증액 부담은 계속해서 누적될 수밖에 없는 악순환의 고리에 빠진 것이다. 2023년 착공 계획은 해가 바뀌며, 이미 수포로 돌아갔다.

방화6구역은 지난 2020년 6월 19일 시공사와 공사도급계약을 체결했다. 조기 착공과 빠른 입주라는 공통된 목적 하에, 제안설계가 아닌 기존 사업시행계획(안) 설계도서로 2021년 8월 관리처분계획을 인가받았다. 그로부터 1년이 지난 2022년 7월부로 이주를 마쳤지만, 2024년 1월 현재까지도 착공은 요원한 상황이다. HDC현대산업개발은 신임 집행부 구성이 지연되거나, 가처분 소송이 인용될 경우 착공이 힘들다는 입장이다.

가처분 소송의 쟁점은 동의 요건이다. 조합은 작년 10월 '착공을 위한 약정서' 안건을 총회 올렸고, 조합원 91명 찬성으로 통과시켰다. 총 조합원 178명 중에서 100명이 참석했다. 도정법 상 관리처분계획(안) 변경을 통해 정비사업비가 10% 이상 늘어날 경우엔 조합원 3분의2 이상 찬성이 필요한데, 이를 어겼다는 이유로 소송을 제기한 것이다. 총 공사금액은 1,410억원(2021년)에서 2,198억원(2023년)으로 약 55% 증액됐다.

또한, [정비사업 공사비 검증 기준]에 따르면 조합은 변경계약을 체결하기 전, 한국부동산원에 공사비 검증을 신청해야 한다. 약정서 또한 변경계약과 실질을 같이 하기에, 공사비 검증을 신청하지 않았다는 점에서 안건 자체가 무효라는 게 소송을 제기한 조합원들의 주장이다. 공사도급계약 체결 후, 공사비 증액을 진행할 경우 향후 변경계약을 체결할 때에는 미리 공사비 검증을 받아야 한다.

HDC현대산업개발의 법률 대리를 맡은 법무법인 광장은 약정서를 체결해 우선 착공하는데 목적이 있음을 밝혔다. 향후 변경 계약을 체결할 때, 공사비 검증과 관리처분계획(안) 변경 총회에서 조합원 3분의2 이상 가결 요건을 충족시킬 것이라는 게 법무법인 광장의 주장이다. 임시총회 결의는 시공사 제안을 잠정적으로 수용했다는 점에 의미가 있으며, 공사비 관련 법적 효력이 발생하는 점은 아니라는 것이다.

다만, 착공을 위한 약정서 '특약사항'을 살펴볼 필요가 있다는 게 정비업계 중론이다. 특약사항에는 실착공 이후, 일반분양이 5개월 이상 지연될 경우 사업경비 대출(프로젝트파이낸싱) 금리를 적용해 연체료(Penalty)를 지급해야 한다. 방화6구역 공사비는 2년 만에 약 55%나 증액되기 때문에 조합원들의 반대가 극심할 수 있다. 이에, 실착공 이후 관리처분계획(안) 변경 총회가 빠르게 통과될 수 있는 환경을 만들었다는 분석이다.

일반분양을 진행하려면, 관리처분계획(안) 변경 총회를 거쳐 조합원들의 분양물건 배정을 확정해야 하기 때문이다. 관리처분계획(안) 변경 내용에는 사업비(공사비 포함) 변경도 포함된다. 공사비 증액에 대한 조합원들의 불만이 극심할 것으로 관측해, 특약사항을 통해 공사비 의결이 빠르게 진행될 수 있는 환경을 만들었다는 것이다. 방화6구역 조합원들은 이를 독소조항으로 생각하고 있는 것으로 전해진다.

가처분 소송이 인용될지, 기각될지 여부에 따라 방화6구역 향방도 달라질 전망이다. 물론 조합 정상화가 먼저 선행돼야 한다. 방화6구역은 현 집행부가 협력업체 유착관계로 대부분 사임서를 내며 혼란이 가중된 상황이다. 궐위된 집행부 임원들을 누가 주체가 돼, 어떤 절차와 방식으로 뽑아야 하는지에 대해서 조합원들 간 이견이 갈리고 있어 교통정리가 시급하다.

한편, 법무법인 집현(조합 자문)은 방화6구역 정관에 따라, 조합장이 유고 등으로 인해 그 직무를 수행할 수 없을 경우에는 먼저 상근이사가, 그 다음으로는 비상근 이사 중 연장자 순으로 조합을 대표한다는 검토의견을 냈다.