목동 재건축 단지의 선두주자인 목동6단지가 정비계획(안) 수립을 위한 법적 절차에 본격 들어갔다. 양천구청은 작년 8월 확정된 신속통합기획(안)을 가이드라인으로 삼아 정비계획(안)을 만들었고, 본격적으로 서울시에 입안하기 전 주민들을 대상으로 한 공람공고와 주민설명회에 매진하고 있다. 목동6단지는 목동 재건축 단지에서 사업속도가 가장 빠른 곳이다.
17일 정비업계 따르면 양천구청은 최근 해누리타운에서 목동6단지 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 주민설명회를 개최했다. 도시계획 용역업무를 수행한 ㈜건영씨앤피는 토지이용계획과 용적률 체계 등을 토지등소유자들한테 상세히 설명했다. 정비계획(안) 수립을 위한 공람공고는 이달 29일(월)까지로, 이후엔 구 의회의견 청취와 양천구청의 입안 절차 순으로 진행된다.
토지이용계획(안)을 먼저 살펴보면, 전체 구역면적은 102,424㎡다. 아파트를 지을 수 있는 공동주택 획지는 90,074㎡, 나머지 12,350㎡는 정비기반시설이다. 기부채납하게 될 정비기반시설은 ▲도로(2,950㎡) ▲연결녹지(4,987㎡) ▲경관녹지(2,812㎡) ▲공공청사(1,600㎡) 등이다. 도로는 원활한 교통흐름을 위해 목동동로의 경우 기존 25m에서 30m로 확폭할 예정이며, 목동동로18길도 15m에서 19m로 4m 늘리기로 했다.
목동종합운동장 옆 국회대로변을 따라, 목동4단지-목동5단지-목동6단지는 녹지축을 형성하고 있다. 이에, 재건축 후에도 녹지축을 확보하기 위해 연결녹지(4,987㎡)를 조성키로 결정했다. 이대목동병원과 양정중학교 사이 위치한 땅은 경관녹지로 조성해, 안양천 접근로로 활용할 계획이다. 향후 목동5단지와 목동6단지의 분동 계획이 예정돼 있음에 따라, 공공청사(1,600㎡)가 토지 및 건축물 기부채납 대상에 포함됐다.
용적률 체계는 ▲기준용적률(204%) ▲허용용적률(224%) ▲상한용적률(240%) ▲법적상한용적률(299%) 등으로 계획이 수립됐다. 목동6단지는 2개 이상의 용도지역이 혼재돼 있기에, 각 대지별 기준용적률의 가중평균값을 204%로 책정했다. 허용용적률 인센티브(224%-204%=20%p)는 ▲공공보행통로(10%p) ▲열린단지(5%p) ▲방재안전(5%p) 등을 약속해 받아냈다.
공공보행통로는 서울시민 누구나 사용할 수 있는 목적으로 조성되는 사유지다. 목동 지구단위계획(안)은 목동 재건축 단지들이 유기적으로 연결될 수 있도록 기존 보행패턴을 감안해 공공보행통로를 만들도록 지침을 내리고 있다. 목동6단지는 이대목동병원-양정중학교-양정고등학교-경인초등학교로 이어지는 폭원 25m 규모의 공공보행통로를 만들고, 단지를 가로질러 안양천으로 이어지는 공공보행통로(폭원 15m)도 추가했다.
공공보행통로는 기부채납 대상이 아니라, 공공기여율을 계산하는 산식에서 빠진다. 공공보행통로 대신 보행자 전용도로를 만들 경우, 도로 명목의 기부채납이 가능하다. 하지만 건축한계선을 고려할 때, 아파트를 지을 수 있는 땅이 줄어든다. 목동6단지는 공공보행통로 위치와 규모를 오랜 기간 고민해 왔고 사업성 확보에 가장 유리한 방향으로 고민한 끝에 금번 정비계획(안)을 수립했다.
상한용적률 인센티브(240%-224%=16%p)가 토지와 건축물을 기부채납해 받는 대가다. 여기엔 도로와 녹지, 공공청사 등 정비기반시설이 포함된다. 기부채납을 받게 될 인허가청(서울시·양천구청)이 필요로 하는 내용을 기반으로 계획이 만들어졌다. 법적상한용적률 인센티브(299%-240%=59%p)의 경우, 초과된 용적률(59%p)의 절반인 약 30% 가량을 공공임대주택으로 지어야 한다. 법적 의무다. 임대주택 수는 총 308세대다.
현황 용도지역은 ▲제1종 ▲제2종(7층이하) ▲제3종이 혼재돼 있다. 3개 필지로 구성돼 있으며, 사유지와 국·공유지가 각각 1개, 2개로 이뤄져 있다. 현재 적용된 건폐율과 용적률은 각각 11%, 139%다. 총 세대 수는 1,362세대다. 향후 재건축 후 예상되는 주택공급물량은 약 2,100세대다.
이기재 양천구청장은 "목동6단지는 양천구 내 모범적 재건축 사례로, 상반기 중 구역지정 고시를 받을 수 있을 것으로 본다"며 "이대목동병원과 양정중학교 사이 부지를 공원 형태의 기부채납으로 결정하면서 사업성이 보완됐다"고 말했다. 이어 "기부채납 관련, 양천구청과 서울시는 각각 공공청사와 공공임대주택을 놓고 실랑이를 벌였지만, 5단지-6단지 분동계획에 따라 공공청사를 짓는 방향으로 가닥을 잡았다"고 강조했다.
