강서구의 숨은 진주로 불리는 염창우성·삼천리가 신통기획 사전자문을 토대로 통합재건축 기틀 마련에 힘을 쏟고 있다. 대상지의 3개 단지는 사업 컨디션(대지지분 등)이 유사하다는 이점이 있어, 현재 서울시 협조 하에 신속히 사업을 꾸려나가고 있는 상황이다. 강서구 첫 신통기획 단지란 상징성을 부여받은 해당 사업장이 한강변 입지와 규모의 경제를 내세워 강서구의 대표 단지로 변모할 수 있을지 관심이 모아진다.

24일 정비업계 따르면 염창우성·삼천리 단지(조봉석 추진위원장)는 정비계획(안) 공람을 끝마치고, 현재 서울시 자문회의 결과에 맞춰 조치계획 수립 중에 있다. 해당 사업장의 모토는 ▲우성1차 ▲우성2차 ▲삼천리 아파트의 끈끈한 연대와 통합이다. 이들은 소유주들의 의견에 따라 향후 동일한 통합정산과 랜덤배치 등의 컨셉으로 사업을 전개해 나간다는 방침이다.

대상지는 강서구청으로부터 추진위원회 승인 고시를 받아 추진 동력을 만들어뒀다. 이곳은 위원장(1인)·부위원장(2인) 체제로 추진위를 운영함으로써, 단지 간 발생할 수 있는 갈등과 분쟁을 조율해 나갈 것으로 보인다. 염창우성·삼천리 단지는 추후 조합을 설립하는 과정에서 통합재건축 및 상가와 관련한 합의(안)을 마련한다는 입장이다. 현재 각 우성 단지에 포함돼 있는 상가는 규모가 크지 않아 원만한 합의에 대한 기대감이 큰 상태다.

염창우성·삼천리 통합단지는 탁 트인 한강 조망과 9호선 교통 편의성을 누릴 수 있는 알짜배기 주거지로 손꼽힌다. 구역면적은 28,590㎡로, 용도지역은 준공업지역을 유지한다. 대상지는 양천로67길 도로를 두고 획지가 분리된 모습이 특징인데, 향후 선정될 설계업체와 연결 방안을 구상해 나간다는 계획이다. 이곳의 최고층수는 강서구에서 보기 드문 43층(130m이하)으로 계획이 잡혀 높이 경쟁력을 보일 것으로 예상된다.

대상지의 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(239.4%) ▲상한용적률(261.44%) ▲법적상한용적률(399.56%) 등으로 수립됐다. 허용용적률 인센티브는 ▲친환경 건축물 ▲층간소음해소 ▲우수디자인 및 장수명주택 ▲방재안전 등의 항목에 사업성보정계수(1.47)를 접목해 확보했다. 상한용적률 증가분은 토지 및 건축물 기부채납으로 확보했고, 법적상한용적률의 절반은 분양주택, 임대주택으로 지어질 예정이다.

특히 한강변 의무 공공기여에 따른 순부담률은 서울시와의 협상 끝에 7.53%로 확정됐다. 이는 공공시설 제공면적에서 신설 정비기반시설내 국공유지 면적과 무상양도 국공유지 면적을 뺀 값(2,072㎡)을 수치로 환산한 결과치다.

예상되는 주택공급물량은 996세대로, 조합원·일반물량은 763세대로 나타났다. 세부적으로 세대수는 ▲60㎡이하(506세대) ▲60㎡초과~85㎡이하(399세대) ▲85㎡초과(91세대)로 나뉜다. 임대물량 233세대는 60㎡이하(183세대)와 60㎡초과~85㎡이하(50세대)로 분류된다. 중소형 위주와 일부 대형평형이 섞여 있는 구조로, 실수요와 투자 수요를 모두 고려한 구조로 보인다.

추정비례율은 102.46%로 산정됐다. 평당 공사비는 물가상승률, 지형적 특성 등을 고려해 대략 860만원으로 예측됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 83% 수준이다. 조합원분양가의 경우 59㎡(10.6억원), 74㎡(12.3억원), 84㎡(13.6억원), 112㎡(15.7억원) 123㎡(16.7억원) 등으로 책정됐다.

한편 대상지는 오는 5월 말 협력업체(정비·설계 등) 선정을 위한 주민총회를 개최할 예정이다. 통합에 따른 규모의 경제로 인해 충분한 사업성이 보장되는 곳인 만큼, 현재 각종 정비업체(6곳)와 대형 설계업체(12곳)들로부터 많은 관심을 받고 있다는 게 추진위 설명이다.