목동 14개 재건축 단지 중 목동1·2단지만이 막바지 설계사 선정에 한창인 가운데, 목동2단지 설계권만을 확보하겠다는 디에이건축-삼하건축-NBBJ 컨소시엄은 '주동 최소화 전략'을 펼쳐나가며 준공 후 입주가치 극대화에 힘을 쏟겠다는 방침이다. 정비계획(안) 상 32개였던 주동을 10개동으로 대폭 줄인 건 단지 내 공용부문(조경) 면적과 여유로운 동간거리를 확보하기 위한 셈법에서다.

21일 정비업계 따르면 목동2단지는 이달 26일(일) 사업시행자인 하나자산신탁의 주최로 토지등소유자를 대상으로 한 제1회 전체회의가 개최된다. 소유주들의 가장 큰 관심사는 설계권 향방이다. 목동 14개 단지의 설계사 라인업은 사실상 윤곽이 잡힌 상황이다. 목동14개 단지의 설계사 라인업은 사실상 윤곽이 잡힌 상황이며, 디에이 컨소시엄은 목동2단지만을 위한 전담 TF팀을 꾸렸으며, 설계권 확보시 최단기간 인허가에 집중할 계획이다.

디에이 컨소시엄은 단지 내 '주동 수'를 최소화하는 설계로 소유주들의 실거주 가치를 증진하고, 공용부문을 최대 확보하는데 집중했다. 통상 대형 건설사는 대안설계(안)을 제안할 때 주동 최소화 전략을 펼치며 토지이용의 효율성을 제고해 왔다. 동간거리가 늘어날 경우, 소유주들이 얻을 수 있는 기대효과는 ▲조망권 ▲햇빛 ▲공용부문(조경 면적) ▲사생활 보호 ▲단지 내 개방감·쾌적성 등이다. 최대 동간거리는 280m 수준이며, 학교 일조권 확보 차원에서 월촌초등학교 주변에 주동 배치가 불가한 것도 주동 최소화 전략을 수립한 것과 궤를 같이 한다.

오랜 기간 거주할 때 중요한 요소들이자, 준공 후 자산가치에 직접적인 영향을 미칠 수밖에 없는 환경적 요인들이다. 주동 최소화 전략이 가능한 건, 목동의 낮은 현황용적률로 인한 높은 사업성 덕택이다. 최근 서울시내 곳곳에 들어서는 신축 아파트를 가보면 남향 고층임에도 오후 햇빛이 들지 않는 세대 수가 많다. 이는 제한된 토지이용계획(용적률·건폐율) 내에서 '부족한 사업성'을 보완하며 사업하다보니, 주동을 촘촘하게 구성한 탓이다.

쉽게 말해, 아파트에서 창문을 열면 맞은 편에 위치한 주동 대신 탁 트인 녹지 공원이 펼쳐지는 셈이다. 통상 주동 수를 최소화할 경우, 1개 주동에 거주하는 세대 수는 늘어난다고 생각할 수 있다. 다만, 주동과 주거동의 용어를 이해할 필요가 있다. '목동지구 지구단위계획 시행지침 제12조'에 따르면, 주동은 하나의 코어를 사용하는 독립된 공동주택을 말한다. 주거동은 주동이 2개 이상 합쳐진 공동주택을 의미한다.

치열한 경쟁이 펼쳐졌던 목동5단지에선 '주동별 세대 수(5세대)' 지침을 어겼다는 논란이 일기도 했다. 당시 에이앤유디자인그룹 컨소시엄이 주동 최소화 전략을 펼치는 과정에서 주동별 세대 수를 넘겼다는 이유에서다. 일례로 목동6단지는 'ㄷ'자형 배치로 최대 16세대, 목동7단지와 목동13단지는 8세대다. 목동 14개 단지 중에서 심의 기준의 세대 수를 초과한 계획안도 존재한다. 목동5단지 역시 설계사 선정을 위한 입찰지침서에 '신속통합기획 가이드라인에 대하여 합리적 제안 가능'이라는 문구가 기재돼 있다.

마찬가지로 목동2단지에서도 디에이 컨소시엄이 주동 최소화 전략을 펼치는 과정에서 목동서로변 중저층배치구간(15층 이하)의 계획지침을 위반했다는 지적이 나왔다. 디에이 컨소시엄은 '목동지구 지구단위계획 시행지침 제19조제3항'에 의거, 경쟁사에 의해 지적받은 주동은 각각 코어가 분리된 2개의 탑상형 주동이며, 별도의 코어로 구성된 중저층배치구간에 속한 주동은 15층 이하로 계획했다고 소명했다.

또한, 신속통합기획 가이드라인에 대해 합리적 제안이 가능하다는 점을 통해, 단지 전체의 경관을 한 단계 향상시키기 위한 규정 내의 합리적인 제안이라고 덧붙였다. 양측의 상세 입장이 담긴 소명자료를 받아본 하나자산신탁(사업시행자)은 향후 통합심의에서 논의가 필요한 사안으로 소유주들에게 설명했다. 2개 컨소시엄 모두 서로의 입찰제안서에 대한 지침 위반을 지적했고, 모두 소명을 완료한 상태다. 공공보행통로 역시 정비계획(안)의 경미한 변경 이내에서 향후 통합심의 과정에서 진행할 수 있다는 게 디에이 컨소시엄의 설명이다. 

업계 관계자는 "경쟁입찰을 진행하는 과정에서 입찰지침 위반 지적이 나오는 건 경쟁 과열 양상에서 비롯되는 경우가 많다"며 "단지 가치와 주거 품질을 높이려는 설계사의 공격적인 전략이 투영돼 논란도 생기는 거 같다"고 말했다. 이어 "목동2단지 설계사로 선정된 원설계(안)은 향후 시공사가 가져올 대안설계(안)과 함께 어우러져 통합심의를 비롯한 인허가 과정에서 계속 발전된 방향으로 수정될 것으로 보인다"고 강조했다.