가칭 '성수5구역'으로 불리우는 자양4동A구역이 일주일 만에 조합설립을 위한 동의율 59%를 기록하며 단단한 주민 단결력을 보이고 있다. 대상지는 기세를 몰아 2주 안에 법정동의율을 확보한 후, 곧장 접수에 나설 계획이다. 소유주들의 이같은 신속한 협조엔 봉사자들의 헌신과 개선된 감정평가도 한 몫을 했다는 평이다.

23일 정비업계 따르면 광진구청 주관 하에 자양4동A구역의 주택정비형 재개발사업 주민설명회가 최근 개최됐다. 당일 발표를 맡은 공공지원 정비업체는 시작에 앞서, 신속한 동의율 확보에 일조한 봉사자들의 이름을 호명하며 그간의 노고에 감사함을 전했다. 대상지는 전자동의 시스템인 '우리가'를 활용해, 남은 동의서 확보에도 열을 올린다는 계획이다.

박수갈채 속 훈훈한 분위기에서 전개된 이번 설명회에선 개략적인 사업시행계획서(안) 및 감정평가와 관련한 이야기가 오갔다. 대상지의 종전자산 평가방식은 앞서 개별공시지가 및 주택공시가격에 일정비율을 보정해 산정하는 보정률 방식을 활용해 산정된 바 있다.

그러나 이번엔 종전자산 추정 과정에서 보정율 방식이 아닌 약식 추정방식을 채택했다. 공용주택과 단독주택 사이의 가격 격차 문제를 해소하기 위한 의도로 풀이된다. 더 나아가 토지는 거래사례비교법, 건축물은 원가법을 적용해 각각 가격이 산출됐다.

자양4동A구역의 구역면적은 139,130㎡로, 용도지역은 제2종(7층이하), 제3종일반주거 등이 혼재돼 있는 모습이다. 최고층수는 49층이하(150m)로 계획됐다. 획지 3곳은 각각 공동주택 용지, 종교용지, 산업인력공단으로 활용되며, 공공청사엔 파출소와 주민센터가 들어선다. 중앙엔 동일비율의 공원 3곳이 나란히 위치해 단지의 중심 역할을 할 것으로 예측된다.

공동주택 공급계획을 살펴보면, 대상지의 예상되는 주택공급물량은 2,999세대에 달한다. 세부적으로 조합원 및 일반분양 세대수는 ▲39㎡(260세대) ▲59㎡(811세대) ▲84㎡(833세대) ▲108㎡(377세대) ▲140㎡(166세대)로 나뉜다. 임대물량 552세대는 의무임대(407세대)와 용적률 완화에 따른 임대(145세대)로 분류된다.

자양4동A구역의 현재 추정비례율은 110.77%로 나타났다. 이곳의 평당 공사비는 물가상승률과 경기변동 등을 고려해 940만원, 국민평형 기준 평당 일반분양가는 5,958만원으로 예상됐다. 다만 이같은 금액은 다소 보수적으로 잡혔다는 게 공공지원 업체의 설명이다. 관계자는 "자양4동 인근의 공동주택 거래 사례와 비교했을 때, 대상지의 일반분양가는 7,500만원까지 오를 가능성이 커 공사비를 압구정 수준인 1,150만원까지 잡더라도 비례율은 138.68%까지 오르게 된다"도 충분한 사업성에 대한 의견을 전했다.

대상지는 개발 사업의 이익을 최대한 조합원들에게 돌려주고, 원주민들의 입주율을 높이고자 조합원분양가는 일반분양가의 70% 수준으로 계획했다. 80% 수준이었던 지난 감평과 달리, 이번엔 10%가 추가 할인된 조합원분양가가 적용된 셈이다. 조합원 분양가는 ▲전용39㎡(8.27억원) ▲전용59㎡(11.2억원) ▲전용84㎡(14.4억원) ▲전용108㎡(17.6억원) ▲전용140㎡(21.8억원) 등으로 예측됐다.

박노경 부위원장은 "구청의 협조로 구역 내 소규모 가로주택정비사업 처리가 원만히 해결됐다"며 "서울시와도 지속적인 교류로 국공유지 문제 등을 긍정적으로 협의해 나가자는 확답을 받았다"고 소유주들과 소통했다. 그러면서 그는 "여러분의 적극적인 관심 덕분에 사업이 정상 궤도로 가고 있으니, 이후에도 높은 동의율로 보답해주시길 바란다"고 당부의 목소리를 남겼다.

한편 당일 설명회 이후엔 독립정산제의 적절성, 국공유지 처리방안과 관련한 소유주들의 질의가 이어졌다. 먼저 독립정산제와 관련, 공공지원 정비업체 관계자는 "아파트의 경우엔 용적률, 대지지분, 한강변 위치 등 동별로 조건이 다르다보니 독립정산 적용이 쉽다"면서 "다만 재개발의 경우엔 주택의 구조가 복잡하고, 수량도 방대해 현실적으로 독립정산이 어렵다"고 설명했다. 그러면서 "독립정산을 위해선 전체 소유주로부터 동의를 받아야 하나, 100% 동의가 어려울 뿐더러 시간적으로 손해"라고 덧붙였다.

이어 국공유지 처리와 관련, 공공지원 정비업체 관계자는 "향후 법정단체가 설립되면, 국공유지를 평가해서 기부채납으로 상쇄할지, 유상매입할지 결정하게 된다"며 "아직까진 국공유지 활용방안에 대한 구체적인 계획이 마련되지 않아, 국공유지 매입비를 국공유지 평가액의 30% 수준으로만 잡아둔 상태"라고 설명했다.