한강과 맞닿은 잠원한강이 용적률 특례 적용을 전제로 부족한 사업성을 이끌어내고자 온힘을 쏟고 있다. 역세권인 점을 활용해, 최대 360% 완화용적률을 적용해 소유주들의 부담을 덜어낸다는 방침이다. 대상지는 상가를 포함한 재건축으로 사업성을 높이는 한편, 서울시와의 지속적인 협의를 통해 추가 용적률 확보에 집중한다는 계획이다.

26일 정비업계 따르면 잠원한강은 정비계획(안) 변경을 위한 입안 절차의 일환으로 최근 법정 주민설명회를 개최했다. 당일 설명회 발표는 ㈜필건축사사무소가 맡아 진행됐으며, 토지등소유자들의 관심은 대상지가 과연 360%까지 역세권 특례 용적률 완화를 받을 수 있는지 여부에 쏠렸다.

우선 잠원한강은 도정법에 의거, 현재 법적상한용적률(300%)을 360%까지 완화받을 수 있다. 해당 사업장은 기준 용적률이 240%에 달하는 만큼, 추가 용적률 확보가 절실한 상황이다. 다만 현재 서울시는 용적률 완화 체크리스트 기준에 따라 앞선 신통기획 2차 사전자문 과정에서 용적률 320%를 적용하라는 의견을 보인 바 있다. 추가 용적률 완화를 위해선 부영향검토가 필요하다는 게 전문가의 의견이다.

대상지의 구역면적은 19,526㎡로, 용도지역은 제3종일반주거지역을 유지할 계획이다. 개방감 확보 차원에서 주동은 타워형으로 배치되며 최고층수는 46층으로 계획이 잡혔다. 앞서 49층으로 최고층수를 계획했으나, 수도방위사령부(수방사) 의견을 반영해 최종 46층으로 계획이 수립됐다. 한강변에 인접한 주동은 별동(20층)으로 지어질 전망이다.

구역 내 상가는 제척하지 않고 포함해서 사업이 진행될 것으로 보인다. 상가를 넣어 사업을 추진하는 것이 사업성 측면에서 더 유리하다는 판단 때문이다. 현재 대상지 상가의 소유주는 25인 내외로, 전원 아파트 분양을 희망하는 것으로 나타나 잠원한강은 '상가 없는 재건축'이 될 가능성이 크다. 가온감정평가법인 관계자는 "해당 상가는 거래가 활발한 곳은 아니라, 아파트 대지가격 대비 가치가 높지 않으니 포함해도 손해가 크지 않다"고 설명했다. 

대상지엔 한강공원 접근성 강화를 위해 공공공지가 신설되며, 기존의 국공립어린이집은 사회복지시설(서울형키즈카페)로 변경될 예정이다. 교통처리계획(안)을 살펴보면 잠원로변에 진출입구 1개소가 설치되며, 전면공지를 포함한 보행공간(3m~6m)이 확보된다.

잠원한강의 용적률 체계는 ▲기준·허용용적률(240.48%) ▲상한용적률(269.73%) ▲법적상한용적률(300%) ▲완화용적률(360%) 등으로 예측됐다. 기준·허용용적률로는 현황용적률이 적용됐으며, 완화용적률의 경우엔 향후 서울시 심의를 통과할 경우 가능한 수치를 미리 계산해 놓은 것이다.

예상되는 주택공급물량은 639세대로, 조합원 및 일반물량은 475세대로 나타났다. 나머지 공공주택(164세대)의 경우엔 임대(128세대)와 공공분양(36세대)으로 나뉜다. 대상지의 경우, 현황세대 비중을 보면 일반분양물량이 거의 없는 수준이다. 일반분양이 적은 이유에 대해 ㈜필건축사사무소 관계자는 "잠원한강은 대지면적의 10% 가량을 기부채납하고, 신축은 통상 공용면적을 크게 두고 지어야 하기 때문"이라고 설명했다.

잠원한강의 추정비례율은 91.37%로 나타났다. 현 시점 이곳의 조합원분양가는 74㎡(33.3억원), 82㎡(36.6억원) 수준으로 책정됐다. 만약 84㎡를 소유하고 있는 토지등소유자가 82㎡ 평형의 아파트를 분양 받으려면 6.2억원의 분담금이 필요하다.