상계1구역이 작년 관리처분계획(안) 인가를 기점으로 조합원 이주·철거를 진행함과 동시에 '사업성 보완'을 위한 정비계획(안) 수정에 구슬땀을 흘리고 있다. 대상지는 서울시 도시계획조례 개정(안)을 반영해 기준용적률을 종전 대비 30%p 완화했을 뿐만 아니라 법적상한용적률을 260%까지 적용받을 수 있게 됐다. 재개발을 통한 공급 예상물량은 종전(1,388세대) 대비 183세대 늘어난 1,571세대다.

13일 정비업계 따르면 노원구청은 최근 상계1구역 재정비촉진계획(안) 변경을 위한 주민공청회를 진행했다. 재정비촉진계획(안) 변경 과정에서 눈에 띄는 변화는 기존 계획(안)상 최대 사용할 수 있는 용적률이 215%에서 260%로 약 45%p 상향 조정된 부분이다. 큰 폭의 용적률 완화 적용을 받기 위해선, ▲소형주택 ▲저출산시설(공공산후조리원, 국공립어린이집, 서울형키즈카페 등) ▲사업성 보정 인센티브 등의 항목이 적용된다.

사실상 사업성을 결정짓는 '용적률' 변화가 재정비촉진계획(안)의 핵심 사항이다. 상계1구역의 기존 용적률 체계는 ▲기준용적률(170%) ▲완화용적률(190%) ▲상한용적률(215%) 등이었으나, 금번 변경 작업을 통해 바뀔 용적률 체계는 ▲기준용적률(170%) ▲완화용적률(200%) ▲상한용적률(217%) ▲법적상한용적률(250%) ▲법적상한용적률 1.2배 완화(260%) 등으로 새롭게 구성된다.

주택공급물량은 1,571세대로, 분양주택과 임대주택은 각각 1,260세대, 311세대다. 용적률 완화를 적용받으면서 분양주택은 종전(1,094세대)과 비교할 때 166세대 늘어났다. 임대주택은 종전(294세대) 대비 소폭 늘어났다. 상계1구역 불암산역 인근에 위치한 상계뉴타운 소속으로, 구역면적은 86,682㎡다. 지하5층-지상29층 규모로 약 1,500여새대를 짓는 재개발 프로젝트다. 시공사는 HDC현대산업개발이다.

재정비촉진계획(안) 변경을 추진하는 현 시점, 추정비례율은 약 122%다. 총수입 추정액(1조1,147억원)에서 총지출 추정액(9,248억원)을 뺀 뒤, 종전자산총액 추정액(1,558억원)으로 나눈 결과값이다. 작년 12월 관리처분계획(안)을 수립하던 시점 산출된 추정비례율(약 100%)과 비교하면 약 22%p가 늘어났다. 조합원 분양가는 ▲전용 39㎡(4.5억원) ▲전용 49㎡(5.6억원) ▲전용 59㎡(6.6억원) ▲전용 60㎡(6.7억원) ▲전용 84㎡(8.6억원) ▲전용 110㎡(11.3억원) 등으로 책정됐다.

사업장은 서울시 노원구 상계동 5-16번지 일대 위치해 있으며, 구역면적은 86,432㎡이다. 용도지역은 ▲제1종일반주거지역 ▲제2종일반주거지역 ▲제3종일반주거지역 ▲자연녹지지역이 혼재돼 있다. 상계1구역은 전체 조합원 중 약 450여세대가 무허가주택으로 형성된 구역으로 1970년대 정착된 철거민 이주정착촌으로 알려져 있다. 무허가 주택들은 1981년부터 양성화되면서 노원구청의 무허가 건축물 관리대장에 등재됐다.