지난 2022년 12월 신속통합기획 후보지 자리를 꿰찬 마천2구역이 신속통합기획(안)을 공개하며, 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 발판 마련에 나섰다. 신속통합기획(안) 확정 통보를 받은 이후부터는 정비계획(안) 입안 절차가 진행된다. 마천재정비촉진구역에서 해제된 지 10년 만에 다시 한번 구역 지정을 받을 수 있을지 정비업계 관심이 모아진다.
13일 정비업계 따르면 서울시 도시계획국 신속통합기획과(김현주 2팀장 발표)는 최근 마천2구역 신속통합기획(안) 주민설명회를 개최했다. 공공성과 사업성을 정비계획(안) 수립 초기 단계부터 검토하겠다는 게 신속통합기획 제도 취지이자, 서울시 내부 방침이다. 신속통합기획(안)은 정비계획(안)이 아니다. 개략적인 토지이용계획과 건축계획 등의 가이드라인을 미리 제공하고, 이를 바탕으로 정비계획(안)을 만들라는 것이다.
마천2구역은 대상지 내 마천역(5호선)과 마천초등학교가 위치해 있다. 지하철역과 초등학교를 품고 있다는 점은 준공된 아파트 입장에선 더할 나위 없는 조건이지만, 재개발을 해야 하는 사업시행자(조합) 입장에선 고려 요인이 많을 수밖에 없다. 지하철역은 환기구 등 구조물이 있어 일정 범위까지 개발 제한요소가 뒤따르며, 초등학교는 영구음영이 되지 않도록 일조권을 고려한 건축물 높이계획을 수립해야 하기 때문이다.
서울시는 현재 제2종(7층이하)·제2종 용도지역을 제3종으로 종상향시킬 예정이다. 구역계 조정을 통해 주민 갈등도 최소화했다는 게 서울시 설명이다. 당초 신속통합기획 후보지로 선정될 때에는 준주거지역이 모두 포함돼 있었으나, 신속통합기획(안) 상 토지이용계획을 살펴보면 종전(79,316㎡) 면적 대비 약 4,390㎡가 줄어들었다. 마천로 쪽 연접해 있는 준주거지역 일부가 빠진 영향이다. 다만 준주거지역 안에는 노후화된 저층 건물(빌라)도 위치해 있어, 향후 정비계획(안) 입안 과정에서 구역계를 둘러싼 논의는 계속 이뤄질 것이란 전망이다.
마천역 주변으로는 선큰광장(녹지)이 조성된다. 구역 내 지반 단차를 고려해, 마천역 2번 출입구와 선큰광장(녹지)을 연결시킬 계획이다. 지반을 아예 덮는 게 아니라 선큰 형태로 만들어, 자연광을 유도하고 바람길을 열어 쾌적한 공간을 조성한다는 취지로 이해하면 된다. 지반 단차를 활용하기 때문에, 외부인들과 아파트 입주민들 간 이동 동선을 달리하고 있기 때문에 입주민들의 사생활 보호(Privacy)도 어느 정도 고려됐다는 평이다.
높이는 최대 39층으로 잡혀 있다. 학교 일조권 및 수변, 가로변을 종합적으로 고려해 주동을 배치할 예정이다. 건립 예상 세대 수는 1,650세대 내외다. 물론 세대 수는 토지등소유자를 대상으로 평형 수요조사 후 건축계획을 수립하는 과정에서 언제든 변동할 수 있다. 현 시점에서는 참고 정도만 하면 된다. 마천2구역은 공공보행통로와 통경축을 고려해 아파트 단지는 2개 획지로 나눠진다. 구역계 포함된 준주거지역은 복합용지로 활용된다.
마천세계로교회는 구역계에서 아예 제척됐고, 하늘산성교회는 구역계에 포함돼 있으나 존치(종교시설)되는 방향으로 계획이 잡혔다. 금호타운아파트(199세대)도 재개발 구역에 포함돼 함께 진행된다. 신속통합기획(안)을 수립한 도시MP와 건축MP는 각각 류용상 앤더스엔지니어링 대표와 민승열 한빛종합건축사사무소 회장이다.