하우징워치

'쩐의 전쟁' 성수4·압구정4, 이주비 조건 중요…"열쇠는 재무건전"

통상 재개발·재건축을 일컫는 정비사업이 금융 전쟁으로 불리우는 이유는 자기자본이 아닌 오롯이 타인자본으로 사업이 진행되는 특성과 관련돼 있다. 특히, 작년 10월 15일 부동산 규제 정책이 발표됨에 따라, 1주택자의 주택담보대출 금액은 LTV 40%로 묶였다. 최대한도 역시 6억원으로 제한된다. 이에, 시공사의 지급보증으로 이뤄지는 추가이주비의 한도와 조건이 올해 경쟁입찰 대상지의 최대 관심사로 부상하고 있다. 22일 업계 따르면 압구정2구역은 작년 9월 시공사 선정 당시 기본이주비와 추가이주비를 포함해 종전자산평가금액의 'LTV 100%' 한도를 제안하게끔 입찰지침을 마련했다. 이때, 기본이주비와 추가이주비의 금융조건을 동일하게 책정해야 한다는 내용도 포함됐다. 압구정2구역 조합원들의 종전자산평가금액이 '조(兆)' 단위에 이르는 만큼 건설사들의 재무 건전성 외에도 그룹 차원에서 감당 가능할지 여부가 주된 의사결정 요인이었다. 올해 1분기 대형사 간 경쟁입찰이 예고된 성수4구역과 압구정4구역 역시 금융 전쟁으로 치러질 가능성이 농후하다는 분석이 나온다. 현재 압구정4구역엔 삼성물산(공사도급순위 1위), 현대건설(공사도급순위 2위), DL이앤씨(공사도급순위 4위), GS건설(공사도급순위 5위)이 물밑 경쟁을 펼치고 있다. 성수4구역은 대우건설(공사도급순위 3위)과 롯데건설(공사도급순위 8위)의 경쟁 구도가 펼쳐지고 있는 상황이다. 통상 기본이주비와 추가이주비의 가산금리(스프레드) 차이는 약 2~3% 정도다. 시공사는 추가이주비를 조달받기 위해 지급보증, 즉 신용공여를 진행해야 한다. 지급보증을 할 경우 재무제표 부채 항목에 금융부채나 충당부채로 잡힌다. 시공사 입장에서도 부담이 될 수밖에 없기에 추가이주비를 제안하지 않는 경우도 다반사다. 그룹 지주사 차원에서 재무적 부담 요인으로 작용하기 때문이다. 시공사 재무 건전성이 중요한 이유다. 작년 9월과 10월 수의계약으로 시공사를 선정한 압구정2구역과 여의도 대교에선 동일한 조건이 제안됐다. 현대건설은 조합의 입찰지침에 따라, 기본이주비와 추가이주비의 금리를 동일하게 적용하고, 기본이주비(최대 6억원)와 추가이주비를 합쳐 LTV 100% 이내에서 조달을 약속했다. 마찬가지로 삼성물산도 여의도 대교에 이주비 대출 LTV 100%를 제안했다. 대우건설은 작년 9월 용산구 소재 청파1구역에 LTV 100%를 제안했고, 삼성물산과 격돌한 개포우성7차에서도 기본이주비와 추가이주비를 합쳐 LTV 100%를 약속했다. 포스코이앤씨는 방배15구역에서 강남권 최초로 LTV 150%를 제안했다. 유효 경쟁입찰이 성사됐던 용산정비창 전면1구역에선 HDC현대산업개발과 포스코이앤씨는 각각 LTV 150%, LTV 160% 보장을 입찰제안서에 기재했다. 별도로 추가이주비를 제안하지 않은 사업장들도 존재한다. 롯데건설이 하이엔드 브랜드(르엘)로 올해 마수걸이 수주한 가락극동엔 별도 추가이주비 제안이 없었다. 지난해 수주한 용산구 산호아파트와 신용산북측1구역 역시 추가이주비를 제안하지 않았다. 그룹 차원의 재무건전성을 고려한 행보로 업계는 보고 있다. 올해 첫 격전지로 꼽히는 성수4구역에서 롯데건설과 대우건설의 추가이주비 제안 관련해서 업계 이목이 집중되고 있다. 지난해 10·15 부동산 정책 발표 이후 처음으로 진행되는 경쟁입찰인 만큼, 양사 모두 전사적 역량을 최대한 집중할 것으로 관측된다. 특히, 성수4구역의 현 시점 종전자산평가금액은 1조원을 훨씬 웃돌고, 계속 실거래 시세가 올라갈 것을 감안할 때 향후 그룹 차원의 자본력도 사업 성패를 결정지을 중요한 요소로 꼽힌다. 금융업계 관계자는 "추가이주비는 고스란히 시공사 재무제표에 부채 항목으로 전가되기 때문에, 압구정과 성수 등 종전자산평가금액 규모가 조 단위를 넘는 곳들은 그룹 차원에서 자본력을 갖고 감당할 수 있느냐 여부가 중요하다"며 "성수4구역에서 맞붙을 롯데건설과 대우건설이 '금융' 전쟁으로 불리우는 경쟁입찰에서 어떤 전략적인 제안서를 가져올지 올해 시공사 선정을 앞둔 타 사업장들의 관심이 지대한 편"이라고 말했다.

[대담] 반포 한강변 부흥 이끈 에이앤유…"市 도시계획 함께 수립"

"에이앤유디자인그룹건축사사무소㈜(이하 에이앤유)는 회사명에서도 읽혀지듯 '도시 환경(Urban Context)'의 가치를 살릴 수 있는 건축을 지향합니다. 가장 먼저 머리를 맞대고 도시적 공간구성에 대한 고민부터 시작하죠. 정비사업은 공공성(도시계획)과 개별성(건축설계)의 균형점을 정확하게 찾아낼 때 인·허가 등 후속업무 진행이 순조로워집니다. 또한, 도정법에 따른 절차법으로 진행되는 만큼, 각각의 단계마다 서울시와 자치구의 인·허가를 받아야 하니 대관의 영역이 매우 중요할 수밖에 없습니다." 올해 창립 20주년을 맞이한 김재석 에이앤유 대표이사(사진)가 하우징워치와의 만남에서 꺼낸 화두는 '도시'다. 특히 많은 이들이 거주를 희망하는 재건축 단지들의 경우, 도시적 환경의 우수성과 단지의 거주성이 조화되어야 한다는 점을 강조했다. 국내 고급주거의 대명사인 ‘반포지구’ 역시 도시와 건축계획이 통합된 에이앤유의 건축 철학이 담긴 결과물이라고 덧붙였다. 에이앤유는 국내 고급주거 아파트를 리딩한 아크로 리버파크(2016년 준공)와 래미안 원베일리(2023년 준공)의 건축 설계사로 잘 알려져 있다. 지난 2015년 서울시 주거정책의 방향성이 담긴 [한강변 관리 기본계획]을 수립했고, 서울시 정비사업의 가이드라인인 [2025 도시·주거환경정비 기본계획]도 만들었다. 앞서 언급한 2개 리딩 단지를 모두 특별건축구역 1·2호 지정으로 이끌었다. 아크로 리버파크는 국내 최초의 민간 특별건축구역으로 한국건축문화 대상을 수상했다. 특별건축구역은 조화롭고 창의적인 건축으로 도시경관을 창출한다는 목적 하에 건축관련 일부 규정(건폐율·일조 등)을 완화해 주는 제도다. 2021년엔 특별건축구역 설계 가이드라인을 수립했다. 김 대표는 "특별건축구역은 건축관련 규제를 일부 완화하여 획일적인 주동 디자인을 지양하고 창의적 건축물 등 주거환경 조성이 가능하다며, 그렇게 설계한 단지가 래미안 원베일리"라고 말했다. 하지만 공공성 확보가 주민들의 사업성을 저해할 수 없다는 분명한 입장도 강조했다. 이어 "연꽃 모양의 한남4구역 내 원형 주동 역시 다양한 라이프스타일 변화에 대응하는 주거유형 도입의 일환으로, 현재 설계변경이 진행 중이다"고 부연했다. 한강변을 맞댄 반포지구의 부흥을 가장 실무적으로 근거리에서 지켜본 설계사가 에이앤유인 셈이다. 아크로 리버파크·원베일리의 뒤를 이어 차기 대장주를 노리는 반포주공1단지124주구(디에이치 클래스트)와 신반포2차(디에이치 르블랑) 사업에도 참여하고 있다. 동작대교부터 반포대교 너머(약 3km) 11,600여 세대 모두를 에이앤유에서 설계했다. 최근엔 마포구 성산시영에서 진행된 설계공모 경쟁 입찰에서 승리했고, 삼성물산과 현대건설의 빅매치로 뜨거웠던 한남4구역에서도 한강변 도시정비사업 부문에서의 영향력을 넓혀가고 있는 상황이다. 작년 12월엔 '세종시 국가상징구역 설계공모'에서 당선작을 배출했다. 국가상징구역은 대통령 집무실과 국회의사당, 시민공간 등을 조화롭게 연계·조성하는 미래 대한민국의 상징이 될 랜드마크 공간이다. 에이앤유는 큰 틀에서 서울시와 도시공간 관리정책을 함께 만들어 나가는 건축·도시계획 파트너로, 도시의 맥락을 선제적으로 이해하고 이를 바탕으로 개별 사업장 프로젝트를 진행 중이다. 20여 년간 집적된 경험과 노하우가 결국 ‘인허가 속도’와도 관련돼 있다는 게 김 대표의 생각이다. 서울시 신속통합기획 사전자문(Fast-Track) 1호 사업장인 여의도 대교는 전례 없는 사업 속도를 보였고, 여의도 최초의 사업시행인가를 이뤄냈다. 김 대표는 “서울시와 함께 목동과 상계 등 대규모 택지개발지구 도시관리방안도 수립한 주체인만큼, 올해 설계사 선정에 동시다발적으로 나선 ‘목동 재건축’ 내에서 조합원들의 선택을 받기 위해 연말 연초를 모두 반납했다”며 “큰 그림(도시계획)을 그리는 회사이기에, 목동의 각 단지별 특색과 입지에 대한 사전 이해도를 바탕으로 설계(안)을 준비 중이다”고 말했다. 이어 "현실과 동떨어진 과도한 설계 대신, 인허가 속도와 분담금 절감이라는 실용적 가치와 함께, 목동만의 생활환경 그리고 학군과 주거 가치를 드높이는 ‘목동다움’을 보여주는 계획안을 준비하고 있다"고 덧붙였다.

목동11, 한자신 사업시행자 지위 '획득'…상가합의 이끈 비결 뭘까

한국자산신탁이 목동11단지의 사업시행자 지위를 확보하면서 본격적으로 사업에도 속도가 붙을 것으로 전망된다. 한국자산신탁은 난제로 꼽히는 상가합의도 일찌감치 이뤄낸 만큼, 다음 목표인 상반기 토지등소유자 전체회의 준비에도 만전을 기하겠다는 의지다. 22일 정비업계 따르면 양천구청은 한국자산신탁을 목동11단지 아파트 재건축 정비사업의 사업시행자로 지정·고시했다고 밝혔다. 이번 고시는 대상지가 정비구역으로 지정된 지 2개월 만에 이뤄졌다. 서울시 정비사업 공정관리 기준상 정비구역 지정부터 조합 설립 또는 사업시행자 지정까지의 표준 처리기한이 1년인 점을 감안하면 약 10개월가량 기간을 단축한 셈이다. 목동11단지의 경우, 목동14개 단지 중 유일하게 사업시행자 지정 동의서 징구 시점에 상가합의를 빠르게 이뤄냈다. 재건축준비위원회(정상수 재준위원장)와 상가협의회가 정비사업이 시작되기 이전부터 원만한 사업 공감대를 형성해 둔 덕분이다. 상가합의서엔 목동 타단지들에서 공통적으로 상가와 논의됐던 내용들이 반영됐다. 우선 상가 소유주의 아파트 분양권 확보를 위한 정관비율(0.1) 적용으로, 공동주택 소유자와 상가소유자가 차등 없는 조건으로 사업동반자 관계임을 확고히 했다. 또 전체회의 의결을 거쳐 상가가 추천한 감정평가법인을 선정하고, 정비사업위원회에 상가원 2인을 포함하기로 했다. 물론 상가신축 계획 수립 시, 상가 의견을 적극적으로 수렴한다는 의견도 포함됐다. 목동11단지가 빠른 시일 내에 동의서 징구를 완료할 수 있었던 점도, 사전에 해당 내용들이 사업시행자 지정 동의 안내책자에 고스란히 포함돼 공동주택 및 상가 소유자들의 사업 이해를 도왔기 때문이다. 여기에 단지 내 각종 ▲관리사무소 ▲노인회 ▲부녀회 ▲입주자대표회의 등 주민들의 적극적인 협조가 뒷받침됐기에 가능했던 일이다. 목동14개 단지 중 8곳이 신탁방식을 채택한 가운데, 목동11단지의 합류로 총 6곳의(5·9·10·13·14·11) 단지가 사업시행자 지정 고시를 완료한 상태다. 한국자산신탁은 최근 목동9단지의 토지등소유자 전체회의가 원만히 마무리됨에 따라 이번 사업시행자 지정고시와 더불어 겹경사를 맞이하게 됐다.

'한자신號' 목동9, 첫 회의로 선두권 안착…한파 녹인 소유주 열기

한국자산신탁을 사업파트너로 낙점한 목동9단지가 첫 전체회의를 성공적으로 마무리하면서, 본격적으로 '목동 재건축' 상위권 경쟁 구도에 합류했다. 신탁방식을 택한 목동 뒷 단지들간의 선의의 경쟁이 서로에게 원동력이 되고 있는 모습이다. 한자신은 사업시행자 지위로, 소유주들과의 소통을 기반으로 과정과 결과 모두를 움켜쥐겠다는 의지를 내비쳤다. 21일 정비업계 따르면 최근 한국자산신탁은 목동9단지의 첫 토지등소유자 전체회의를 개최했다. 평일 늦은 저녁, 강력한 한파 속에서도 현장은 토지등소유자들의 발걸음으로 가득했고, 각각의 안건과 관련해 소유주들의 질의가 이어지면서 회의는 늦게까지 지속됐다. 이번 회의에선 ▲시행규정 확정 ▲운영규정 승인 ▲신탁계약 확정 ▲자금 차입 ▲정비사업위원회 임원진 선출 등의 안건이 상정됐고 모두 원안 가결 처리됐다. 우선 신탁사와 소유주들의 소통창구 역할을 하는 정비사업위원회(정사위)의 수장 자리는 이종헌 위원장이 맡게 됐다. 그는 2019년 2월, 사업 초기 단계부터 소유주들과 함께 대상지의 재건축을 이끌어 온 인물이다. 이 위원장은 "수년간 경험을 바탕으로 진행속도에 초점을 맞춰, 목동 14개 단지 중 선두권을 유지하겠다"며 "한국자산신탁이 소유자들이 원하는 방향대로 업무를 잘할 수 있도록 지속적으로 협의하고 견제해 나가겠다"고 약속했다. 정사위는 최종 17인 체제로 운영된다. 현장에서 눈에 띈 부분은 목동9단지의 경우, 상가와의 원활한 합의를 위해 공을 많이 들였다는 점이다. 일단 입후보한 상가원 중 1인이 최종 정사위 위원으로 당선되면서 상가의 목소리를 대변할 수 있게 됐다. 주변 단지와 동일하게 도정법 시행령에 맞춰, 상가 소유주의 아파트 분양권 확보를 위한 정관비율(0.1)도 적용했다. 아울러 종전·종후자산 감정평가 금액산정은 상가원이 추천한 최대 2곳의 감정평가법인과 아파트 및 구청이 각각 선정한 감정평가 2곳의 산술평균 금액을 토대로 정하기로 했다. 한자신 관계자는 "시행규정(안)은 상가협의체 합의 내용을 토대로 확정짓게 됐다"며 "상가 소유주도 동일한 기준으로 주택분양이 가능하도록 했다"고 설명했다. 설계권을 두고선 입찰에 참여한 7곳 업체 중 설계제안서를 제출한 최종 2곳이 적격심사를 통해 경쟁을 벌였다. 그 결과 설계자 지위는 80%에 가까운 투표를 얻은 ㈜건원건축이 확보하게 됐다. ㈜건원건축이 내건 목동9단지의 단지명은 '프레스티지 더원'이다. 해당 설계업체는 ▲단지 중앙의 초대형 공원 ▲최소 주동 전략 ▲조망권 극대화 ▲동간거리 최대 이격 ▲플래그십 커머스(1급지 중심) 등을 약속했다. ㈜건원건축은 목동6단지에 이어 목동9단지 설계권도 거머줬다. 건원건축은 인접 단지와 비교했을 때, 입찰가격(31,200원)이 다소 비싸다는 소유주들의 의견과 관련해 "기본설계 외에도 나머지 추가 용역을 발주했기 때문"이라며 "통상적으로 설계사들이 설계 변경을 요청하곤 하나, 우린 없는걸로 검토가 됐다"고 답변했다. 정비업체 지위는 기호1번 ㈜다우엠엔지가 차지하게 됐다. 해당 업체는 입찰가격평가에서 가장 낮은 금액(8,100원)을 제시해 가격경쟁력에서 높은 지지를 받은 것으로 보인다. 또 경쟁 업체들과 달리, 서울시 신탁방식 용역 수행실적을 유일하게 보유했다는 점에서 한국자산신탁과의 시너지도 기대되는 부분이다. 한편 전체회의 당일, 웨딩홀 초입부터 GS건설과 삼성물산, HDC현산 등 다수의 시공사 홍보요원들이 나란히 도열해 홍보전을 펼치는 모습이 연출되기도 했다. 초등학교를 품은 목동9단지는 높은 일반분양비율에 따른 준수한 사업성으로 일찍부터 시공사들의 관심을 한 몸에 받고 있는 3,957세대에 달하는 대단지다.

불광미성 "추진위 넘어 조합설립 목표"…상가 의지에 기대감 솔솔

은평구 불광미성이 추진위원회 구성을 넘어 조합설립까지의 상반기 플랜을 토지등소유자들과 공유하는 시간을 가졌다. 구역지정 전 추진위원회 구성 동의가 곧 조합설립 동의로 간주되는 만큼, 반복 과정을 줄여 사업속도를 확보한다는 의도로 풀이된다. 특히 현장에선 상가 대표단의 적극적인 사업 협조와 관련한 목소리도 나와, 향후 재건축 사업의 긍정적 기류가 감지되고 있다. 21일 정비업계 따르면 은평구청은 불광미성 아파트의 추진위원회 구성을 위한 주민설명회를 최근 개최했다. 현재 초기 사업은 구청에서 선정한 공공지원 정비업체인 ㈜신한피앤씨가 맡고 있다. 해당 업체는 추진위원회 설립에 필요한 전반적인 업무를 수행하게 된다. 공공지원제도의 도입 목적은 투명하고 신속한 업무추진에 있다. 현실적으로 사업초기 단계에선 다수 추진주체의 사업 시도로 주민들 간의 갈등이 발생하는 경우가 많다. 또 일부 경우엔 각종 업체와의 유착관계로 부정·비리가 생길 우려도 있다. 이같은 고충을 해결하고자 공공지원자인 은평구청장과 서울시는 용역비 등의 금융비용을 지원하는 등 다방면으로 도우미 역할을 수행할 예정이다. 토지등소유자들의 의지로 추진위원회가 설립되면 해당 법적 단체는 조합설립이 이뤄지기 전까지 전반적인 제반 업무를 수행하게 된다. 추진위는 ▲정비업체 및 설계자 선정 ▲조합설립 동의서 징구 ▲창립총회(조합임원·대의원 선임 등) 개최 ▲개략적 사업시행계획서 작성 등의 업무를 수행하게 된다. 불광미성은 이날(22일)까지 후보자 등록을 마치고, 이달 말 선거인 명부 확정 공고를 낼 계획이다. 만약 추진위원장 후보가 단독이 아닌 복수일 경우엔 합동연설회가 진행된다. 단독출마시엔 해당 절차가 생략돼 시간 단축에 용이하다. 추진위원장 당선 공고는 2월 11일로 예정됐다. 추진위원장 피선출인 자격은 사업시행구역 내에서 3년 이내 1년 이상 거주하거나, 5년 이상 토지 및 건축물을 소유한 자에 해당한다. 아울러 후보자 등록을 위해선 토지등소유자 50인 이상의 추천이 필요하다. 추진위 구성과 관련, 전반적인 설명업무를 주도한 ㈜신한피앤씨 관계자는 "올해 6월 지방선거로 자칫 사업에 변화가 생길 가능성도 있다"며 "혹시 모를 일에 대비해 절차나 단계 등을 미리 끝내둘 필요가 있다"고 설명했다. 그러면서 "동별동의율 등의 추가 조건이 붙긴 하나, 추진위 구성 단계부터 많은 동의서를 징구해 조합설립 기준까지 맞춰두면 좋다"고 말을 이었다. 한편 당일 현장에선 상가 대표단의 사업 협조와 관련한 긍정적 발언이 나와 곳곳에서 박수가 쏟아졌다. 상가 관계자는 "재건축사업의 성공 열쇠는 상가가 얼마나 빨리 동의하느냐에 달렸다"며 "우린 협상 준비가 되어 있으니, 상가와 아파트 모두 윈윈(Win-Win)하는 방향을 찾길 바란다"고 말했다. 불광미성은 은평구 불광동 248번지 일대 소재해 있으며, 구역면적은 약 60,720㎡다. 최고층수는 40층(130m이하)로 계획돼 있다. 대상지의 총 예상 세대수는 1,662세대로, 조합원·일반물량은 1,517세대, 임대주택은 145세대로 각각 나뉜다. 세부적으로 살펴보면, ▲60㎡이하(583세대) ▲60~85㎡이하(810세대) ▲85㎡초과(124세대) 등으로 구성된다. 나머지 국민주택규모 임대주택은 모두 59㎡(85세대), 74㎡(45세대), 84㎡(15세대)로 계획이 잡혔다.