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법무법인 현, 조합 사업비 줄일 '법률 쟁점은'…명도·공사·부담금 등

재개발·재건축 전문 로펌인 법무법인 현이 조합 집행부를 대상으로 법률 쟁점과 실무 대응을 주제로 한 컨퍼런스를 성황리에 개최했다. 약 100여명의 조합 임원들이 참석한 해당 행사는 원론적인 내용보다는 실무 위주의 이야기를 나누는 담론의 형태로 진행됐다. 법무법인 현은 전국 약 200여개 조합의 법률자문사로, 업계 수위권에 속하는 실적을 토대로 정기 교육의 장을 매년 마련하고 있다. 24일 정비업계 따르면 법무법인 현 건설부동산 그룹은 지난 17일부터 18일까지 양일에 걸쳐 전국 60여개 현장에서 참석한 조합 집행부 임원들을 대상으로 '정비사업 법률 컨퍼런스'를 성황리 개최했다. 정비사업을 추진하는 과정에서 걸림돌이 될 수 있는 법률 쟁점을 사전에 파악, 실무적으로 대응할 수 있는 방안을 심도 있게 논의하는 취지의 자리다. 컨퍼런스 프로그램은 ▲명도소송(김미현 파트너 변호사) ▲시공사와의 공사도급계약 협상(나철용 수석변호사) ▲사업성 개선을 위한 용역 발주(김래현 파트너 변호사) ▲조합·신탁사별 집행부 구성(오동준 수석변호사) 등의 순서로 진행됐다. 첫번째로 연단에 나선 김미현 변호사는 이주 절차에서 본격화될 '명도소송'의 업무 절차를 주제로 발표했다. 통상 관리처분계획(안) 인가를 받은 이후 이주 개시와 동시에 전 조합원들을 대상으로 일괄 명도소송에 착수하는 게 일반적이다. 일부 점유자들로 인해 이주절차가 마무리되지 않을 경우, 사업 지연에 따른 금융비용이 늘어날 수 있기 때문이다. 김 변호사는 명도소송을 위한 준비 단계부터 순차적으로 상세히 설명했다. 수년 간 비상대책위원회로 활동한 청산자가 이주를 거부하며 마지막 1세대로 남아 있었던 실무 사례도 눈길을 끌었다. 해당 청산자는 변호사를 선임하지 않고 혼자 소송을 수행하며 소송을 지연시켰다. 영업보상 대상자임을 주장했음에도 불구, 영업보상 감정평가를 나온 감정평가사를 위협하기도 했다. 법무법인 현은 간판만 걸어놓고 비대위 사무실로 활용하던 곳이 수년 전 이미 폐업신고됐다는 자료를 확보해 영업보상 대상자가 아님을 입증했다. 그밖에 자동차 정비소와 종교시설, 장애인 단체 건물 등의 사례도 소개됐다. 다음 발표자로 나선 나철용 변호사는 공사도급계약 협의 과정에서 주요 조항 관련 발표에 나섰다. 도급계약서 상 '물가변동 배제특약'이 무효가 될 수 있다는 국토교통부의 유권해석을 첫번째 화두로 설명했다. 정부에서도 물가변동으로 인한 공사비 상향 조정은 일정 부분 그 필요성을 인정하고 있다고 부연했다. 실제 부산고등법원에선 물가상승 등으로 인한 경제상황 변동에 따라 발생하는 공사비 증액을 부정할 수 없다고 판시했다. 공사비 검증과 관련해선, 사실 현행 규정만으로 시공사의 공사비 상승 요구를 방어하기에는 역부족이라는 점을 밝혔다. 다만 조합 입장에선 시공사 요구에 맞설 수 있는 대응방안이기에, 실무상으로 활용도가 높아지고 있음을 부연했다. 법무법인 현은 현실적으로 조합이 시공사와의 협상력에서 열위에 있기 때문에, 공사도급계약 체결을 위한 협상 과정에서 전방위적으로 지원할 수 있는 '코디네이터식' 법률 용역을 추진하고 있음을 밝혔다. 김래현 변호사는 '사업성 개선을 위한 용역'을 주제로 PT발표를 진행했다. 첫번째 학교용지 부담금을 감면할 수 있는 방안으로, ▲가구 수 증가 없는 경우 면제 주장 ▲임대주택 공급 시 면제 주장 ▲학교용지법상 면제 대상 해당 주장 등을 사례별로 제시했다. 이밖에 전기시설·통신선로·상하수도·광역교통·도시가스 등 각종 원인자부담금 관련해서 조합의 비용을 줄일 수 있는 방향으로 대응방안과 실제 업무수행 사례들이 소개됐다. 구역 내 위치한 국공유지 무상양도 과정에서 챙겨야 할 구체적인 사업비 절감 방안도 안내됐다. 김 변호사는 간혹 인허가청에서 법적 요건 이상의 과도한 기부채납을 요구하는 경우가 있다고 밝혔다. 따라서 기부채납과 무상양도의 상계원칙을 명확히 결정할 필요가 있음을 설명했다. 시공사의 공사비 증액 항목에 대한 적정성 검토 및 도급계약 위반, 미시공·오시공·부실시공 등에 대한 하자적출 및 손해배상청구도 적절히 이뤄져야 조합의 사업성을 확보할 수 있음을 강조했다. 법무법인 현 관계자는 "금번 컨퍼런스는 탄탄한 신뢰 관계를 맺어온 조합 임원분들의 다양한 목소리를 현장에서 직접 듣고 궁금증을 해결하기 위한 자리로 마련했다"며 "천년고도의 경주를 장소로 택한 것도 각 지역별로 오랜 기간 랜드마크로 남을 아파트를 짓겠다는 조합의 열망을 상징적으로 담은 대목"이라고 말했다. 이어 "조합이 안정적으로 사업을 영위해 나갈 수 있도록 든든한 동반자로 자리매김해 나가겠다"고 덧붙였다.

ANU·나우 "천상 브릿지" vs 해안·DA "자산가치·프리미엄 집중"

마포구의 대장주로 등극할 '성산시영' 재건축 단지가 설계사 선정을 앞두고 행복한 고민에 빠졌다. 정비사업 현장에서 설계 탑티어로 불리는 대표적인 업체들이 각각 컨소시엄을 꾸려 해당 사업장의 설계 경쟁에 나섰기 때문이다. 이번 경연의 장에선 각 사의 집약된 노하우와 각종 아이디어·기술들이 공개되는 만큼, 명예와 자존심을 건 한판 승부가 벌어질 것으로 전망된다. 23일 정비업계 따르면 최근 마포구청에서 성산 시영아파트의 현상설계공모 합동홍보설명회가 개최돼 대강당을 가득 메운 예비 조합원들의 눈과 귀를 즐겁게 했다. 이번 합동홍보설명회가 유독 의미있었던 건 성산 시영의 미래 청사진을 엿볼 수 있을 뿐만 아니라, 수준급 설계를 비교·평가할 수 있는 자리라는 이유에서다. 특히, 해안건축과 디에이건축은 경쟁입찰이 치열했던 압구정2구역과 압구정4구역, 압구정5구역을 석권한 메이저사다. ◆ ANU·나우동인 "최상류층 삶 담아"…고급 주거 대명사, 스카이 브릿지 '눈길' 먼저 기호1번으로 나선 곳은 ANU디자인그룹과 나우동인건축사사무소 컨소시엄이다. 여기에 UN스튜디오까지 힘을 보태는 구조다. 이들이 내건 단지명은 '어퍼사이드 성산'이다. 허드슨강과 센트럴파크를 마치 한강과 하늘공원에 비유하면서, 하이엔드 라이프의 정점인 뉴욕 어퍼이스트사이드의 최상류층 라이프스타일을 대상지에도 접목시키겠다는 의지가 담겼다. 이들은 3가지 트리플 전략을 공개했는데 '자산가치'를 필두로 '편리함'과 '자부심'에 포커스를 맞췄다. 조합원 전체 주동의 한강 및 공원 조망을 계획했으며, 추가로 2,450세대의 중대형평형을 확보함으로써 이익 극대화에 나섰다. 이어 분담금을 절감하고자 굴토깊이 최소화를 위한 데크계획을 세웠고, 지하레벨을 올려 공사비를 낮췄다는 설명이다. 편리함을 도모하고자 조합원 전세대에 ▲세대별 승강기 ▲조망형 테라스 ▲3면 발코니 ▲남향 광폭 LDK가 제공된다. 이외에도 주민들의 자부심을 한층 높이고자 세계적 명소의 감성을 담은 4km 테마 산책로, 럭셔리 메가 그리니치 커뮤니티가 들어선다. 아울러 한강변 랜드마크 겨낭해 하늘과 맞닿은 스카이 브릿지를 도입함으로써 압도적인 설계 수준을 선사한다는 방침이다. 대상지의 주차 고민을 해결하고자 세대당 주차대수는 2.4대로 넉넉히 잡았다. 기존의 가로(2.5m), 세로(5m) 길이를 각각 0.1~0.2m 늘려 문콕없는 넉넉한 확장형 주차장을 선사한다는 계획이다. 상가는 중앙통합형 상가계획을 내세웠다. 100% 접지형 상가계획으로, 서비스공간과 연도형·테라스, 앵커형 상가를 한 곳에 모아 강력한 시너지를 창출한다는 계획을 전했다. 상가를 중앙에 둔 이유는 대규모 사이즈로 파급력을 키워 장점을 최대치로 끌어올리기 위함이다. 주변 도로와 버스정류장, 지하철을 이용하는 유동인구를 포함해 주변 단지에서의 유입도 고려했다는 게 발표를 맡은 ANU 맹성호 총괄 부사장의 답변이다. ◆ 해안건축·DA "익숙함 넘어 유니크함"…브릿지·커튼월 No, 헤드 디자인·개방 창호 Yes 기호2번으로 발표를 맡은 곳은 해안건축사사무소와 DA건축사사무소 컨소시엄이다. 이들이 공개한 단지명은 '서(西) 경(慶) 재(齋)'로 불린다. '하늘 공원을 품은, 서쪽의 매일 경사가 되는 단지'라는 의미를 내포한다. 예술성과 실용성의 균형을 추구하고, 도시와 자연의 경계를 연결한다는 게 이들 컨소시엄의 철학이다. 이들도 3·3·3 전략을 선보이며 예비 조합원들에게 3가지를 약속했다. 이는 자산가치 극대화, 프리미엄 극대화, 분담금 최소화로 압축된다. 이들 업체는 선호 주력평형으로 꼽히는 59㎡(1,403세대)와 84㎡(2,196세대)를 전면 배치로 내세워 조합원 전세대의 100% 한강 및 프리미엄 조망을 선사할 예정이다. 하늘공원, 북한산, 한강, 남산에 이르기까지 360도 열린 조망권도 확보하겠다는 계획이다. 여기서 특이점은 전체 탑상형인 기호1번과 달리, 기호2번은 1열은 탑상형으로, 2열은 판상형 배치를 도입한다. 2열이 상대적으로 조망 메리트가 불리할 수 있어, 쪽뷰에서 벗어나 확실한 조망을 선사하기 위함이란 게 발표를 맡은 해안건축 임형식 총괄 대표의 설명이다. 조망 특화 입면 디자인도 눈에 띄는 부분이다. 기호2번은 인허가 어려움과 비용부담이 있는 스카이 브릿지 도입을 과감히 제외했다. 대신 랜드마크를 고려, 파사드 헤드 디자인을 적용키로 했다. 대정원의 정자와 처마를 모티브로 한 디자인이 도입될 것으로 보인다. 아울러 스카이가든 파노라마 뷰, 개방창호 및 전용테라스도 신선한 재미를 선사할 것으로 예측된다. 또한 1세대 1단독 엘리베이터 도입을 약속했다. 로봇 전용 승강기와 서비스용 승강기도 각각 마련될 계획이다. 선호 취향과 사이즈에 맞춰 ▲파노라마뷰 하우스 ▲3면개방 하우스 ▲그린테라스 하우스 ▲5베이 구성 플렉시블 하우스를 경험하고 즐길 수 있다. 3개의 마당과 2곳의 산책로가 어우러진 순환산책로도 매력 포인트 중 하나다. 아울러 1만평 규모의 리조트형 센트럴 커뮤니티도 압도적 자태를 뽐낸다. 상가 배치는 기호1번과 달리 2곳으로 분산 배치된다. 월드컵경기장과 마포구청을 타겟으로 한 A구역, 상암동과 연남동을 잇는 월드컵북로 B구역으로 각각 상가가 들어설 예정이다. 반포 일부 상가의 경우처럼 상가는 뭉쳐있을 때보다 길 따라 활성화 시키는 게 가치측면에서 우수하다는 의견이 반영됐기 때문이다. 해당 컨소시엄 역시 주차대수는 세대당 2.3대로 넉넉히 마련한다는 계획이다. 마지막 약속인 분담금 최소화는 과설계 지양과 공사기간 단축으로 이뤄내겠다는 의지를 내비쳤다. 특화 세대 최대 확보로 분담금도 절감해 나가겠다는 전략이다.

'똘똘 뭉친' 목동우성, 리모델링 행위허가 得…"든든한 날개 달아"

탄탄한 주민단결력을 보여왔던 목동우성이 마침내 리모델링 행위허가(사업계획승인)를 받게 됐다. 대상지는 계획 중인 분담금 확정 총회를 마치는대로, 본격적인 이주 준비에도 나설 수 있을 것으로 전망된다. 24일 정비업계 따른 목동우성아파트 리모델링 조합(조합장 김유진)은 양천구청으로부터 리모델링에 대한 행위허가를 득했다. 재건축 사업의 관리처분단계에 해당하는 행위허가는 일반 신축 아파트의 사업승인과 같은 개념으로, 해당 사업장의 시공은 GS건설이 맡는다. 리모델링 계획(안)을 살펴보면 목동우성아파트의 대지면적은 12,527㎡로, 용도지역은 제3종일반주거지역으로 나타난다. 용적률은 기존 256.6%에서 399.03%로 상향조정된다. 수평·별동증축을 추진 중인 대상지의 최고층수는 18층(58m이하)으로, 기존 대비 3개층이 더 올라간다. 건축한계선이 지정된 부지에 대해선 보행 쾌적성 향상을 위해 보도형 전면공지가 조성된다. 또 공공보행통로는 용왕산 근린공원 등산로로 연결되는데, 일반 시민들이 이용할 수 있도록 24시간 상기 개방되며, 이용 및 유지관리 차원에서 지역권이 설정된다. 세대수의 경우, 332세대에서 361세대로 일반분양분 29세대가 늘어난다. 증가하는 29세대는 일반분양으로 처리돼 조합원 분담금 절감에 활용될 예정이다. 주차대수는 214대에서 568대로 354대가 늘어나 그간 보완이 시급했던 주차문제도 말끔히 해결될 것으로 보인다.

투기과열지구 지정됐다고?…재당첨 제한, '관련 사례' 살펴보니

도시정비법은 투기과열지구로 지정된 지역에서의 투기수요를 차단하기 위하여 두 가지 제재를 두고 있다. 첫째는 구역 내 부동산 양수인에게 조합원 지위 자체를 인정하지 않는 것이고, 둘째는 조합원 지위는 인정하되 분양신청권(입주권)은 인정하지 않는 경우이다. 전자는 ‘투기과열지구 내 조합원 지위 승계 제한’, 후자는 ‘투기과열지구 내 분양신청권 제한’ 또는 ‘재당첨 제한’이라고도 한다. 투기과열지구 내 분양신청권 제한은 관리처분계획(안)에 따라 ①조합원 분양분의 분양대상자 및 그 세대에 속한 자는 최초 관리처분계획 인가일로부터, ②일반 분양분의 분양대상자 및 그 세대에 속한 자는 분양대상자 선정일부터 각 5년 이내에는 투기과열지구에서 분양신청을 할 수 없다고 규정한다. 이에 해당할 경우, 현금청산대상자가 되며, 별도의 보상협의가 이루어지지 않는 한 매도청구소송이나 수용절차로 진행된다. 투기과열지구 내 분양신청권 제한 규정은 2017. 10. 24. 개정되어 시행되었는데, 시행일 이전의 투기과열지구의 토지등소유자는 종전의 규정을 적용하도록 해 분양신청 제한을 받지 않도록 경과규정을 두었다. 다만, 토지등소유자와 그 세대에 속하는 자가 2017. 10. 24. 이후 ①투기과열지구의 정비사업 구역에 소재한 토지 또는 건축물을 취득하여 해당 정비사업의 관리처분계획에 따라 조합원 분양분의 대상자로 선정된 경우, ②투기과열지구의 정비사업의 관리처분계획에 따라 일반 분양분의 분양대상자로 선정된 경우에는 분양신청권이 제한된다. 위 규정은 분양대상자뿐만 아니라 그 세대에 속한 자에게도 적용된다. 이때 ‘그 세대에 속한 자’란 원칙적으로 주민등록상 같은 세대원(부모, 배우자, 자녀 등)을 의미한다. 다만, 대법원은 도시정비법상 1세대 1주택 공급 원칙과 관련하여 ‘1세대’ 또는 ‘동일한 세대’는 실질적으로 주거와 생계를 같이하는 가구를 의미한다는 것을 판시한 바 있다. 위 판결은 투기과열지구 내 분양신청제한 규정에 직접 적용된 것은 아니지만 ‘세대’의 해석 기준을 제시한 점에서 유추 적용될 가능성이 있다. 따라서 주민등록상 같은 세대라 하더라도 실질적으로는 주거와 생계를 같이 하지 않는 경우에는 분양신청 제한대상에 해당하지 않는다는 해석도 가능하다. (사례1) 투기과열지구 내 재개발 정비사업 구역의 주택을 A와 B가 공유하고 있는데 공유자 중 1인(A)이 다른 정비사업의 분양대상자 등에 해당하여 위 규정에 따라 분양신청을 할 수 없는 사안에서, 다른 공유자(B)가 다른 정비사업 분양대상자 등에 해당하지 않더라도 위 규정에 따라 분양신청을 할 수 없다고 판시했다. (사례2) 상속, 결혼 또는 이혼으로 해당 정비구역 내 조합원 자격을 취득한 경우에는 분양신청 제한을 받지 않으므로 분양신청을 할 수 있다. 다만 이때 상속‧결혼‧이혼은 분양대상자 선정일 이후에 발생한 것만을 의미한다. (사례3) 실제 사안에서 투기과열지구 내 A정비사업의 분양대상자가 A정비사업 분양대상자 선정 전에 투기과열지구의 B정비사업의 조합원 자격을 상속으로 취득한 경우, 도시정비법 제72조 제6항 단서를 적용할 수 없으므로 A정비사업의 분양대상자 선정일부터 5년 이내에 B정비사업의 분양신청을 할 수 없다고 본 바 있다. (사례4) 관리처분계획 인가 당시 정비구역이 투기과열지구로 지정‧공고되었으나 이후 해제된 경우, 분양신청자격이 인정될까? 투기과열지구가 해제되더라도 관리처분계획 인가 당시 투기과열지구로 지정‧공고된 사실 자체가 변경되거나 소급하여 소멸하는 것은 아니므로, 해당 조합원에게 소급하여 분양신청 자격을 인정할 수 없다고 판시하였다. (사례5) 투기과열지구 내 분양신청 제한을 받지 않는 양도인(갑)이 매매 등으로 양수인(을)에게 부동산을 양도한 경우, 양도인과 양수인이 사후에 매매계약을 합의 해제하였다면 그 소급효에 따라 양도인이 분양신청을 할 수 있을까? 이에 대하여 최근 하급심은 양도인은 양수인의 현금청산자의 지위를 승계할 뿐이라고 판시하여 계약해제의 소급효를 제한한 바 있다. (사례6) 한편, 소규모주택정비법이 적용되는 가로주택정비사업이나 소규모재건축사업에도 이러한 제한이 적용될까? 소규모주택정비법에는 투기과열지구 내 조합원 지위 승계 제한에 관한 별도의 규정은 있으나, 투기과열지구 내 분양신청권 제한 규정에 관한 도시정비법은 준용되지 않는다. 재개발·재건축 관련 규정은 다양하고 복잡하기 때문에 위와 같은 여러 규제 조항을 사전에 제대로 확인하지 않을 경우에는 불측의 손해를 입을 수 있다. 따라서 도시정비사업 분야의 많은 경험을 가진 법률전문가의 조력을 받아 분쟁을 예방하는 것이 무엇보다도 중요하다. 글 = 유재벌 법무법인 센트로 변호사(yjbeol@centrolaw.com)

강남·서초 등 서울 15개 구청장, '토허제 철회' 촉구…"재산권 침해"

서울시구청장협의회와 서울지역 15개 자치구 구청장들이 정부의 10·15 대책에 대해 강하게 반발하고 나섰다. 구청장들이 내세운 핵심은 규제가 아닌 공급 확대로, 서울 전 지역을 조정대상지역과 투기과열지구로 지정한 부분에 대해 원색적인 비난의 목소리를 냈다. 서울시구청장협의회는 22일 서울시청 브리핑실에서 공동성명서를 발표하며 토지거래허가구역 지정의 즉각 철회 또는 최소화를 촉구했다. 이날 성명서는 협의회장인 서강석 송파구청장을 비롯해 야당 성향인 국민의힘 소속 14개 구청장과 무소속 1개 구청장(용산구)이 동의했다. 더불어민주당 소속 10개 구청장은 성명서에 동의하지 않았다. 협의회는 성명서를 통해 "토지거래허가제는 사유재산에 대한 가장 강력한 제제인 만큼 극히 예외적으로 필요한 지역에 한정해 핀셋형으로 적용해야 한다"고 강조했다. 그러면서 "이번 지정은 서울시 및 자치구와의 협의 없이 일방적으로 결정된 것으로 지방자치의 협력 구조를 무시한 결정"이라고 성토했다. 이어 이들은 "부동산 시장의 심각한 왜곡을 초래해 주민 불편을 크게 가중시키고 있다"라며 "정부는 토지거래허가구역 지정을 즉각 철회 또는 최소화하고 정부·서울시·자치구 정책협의체를 구성해 규제 완화에 앞장서 주기를 촉구한다"고 밝혔다. 대표로 나선 서강석 협의회장은 토허제 시행으로 인한 구청 업무 부담과 관련, "송파구의 경우 지난해 1년 동안 토지거래허가 신청 건수가 약 1,000건이었는데, 올해 10월 기준 약 ,3500건으로 3배 가량 늘었다"며 "민원이 쏟아지면서 관련 부서의 업무 부담이 커지고 있다"고 고충을 토로했다. 김병민 서울시 정무부시장도 당일 기자회견에 참석해 "정부는 대책 마련 과정에서 서울시와 사전 협의나 실질적인 논의가 없었다”며 “이번 대책은 장기적으로 주택 시장의 경직과 전월세 불안을 초래할 것”이라고 지적했다.

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