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[단독] 선부연립1구역, 미래새한감정평가 입찰지침 위반 '일파만파'

안산 선부연립1구역이 지난 달 정기총회를 개최해 미래새한감정평가법인을 정비업체로 선정했지만, 안산시청으로부터 행정지침을 받아 선정을 보류하고 있다. 안산시청은 ▲입찰가격평가 산정 오류 ▲회사평가 배점 검토 ▲이사회 적격심사 배점 부여 오류 등의 행정지도를 내렸고, 조합은 행정지도를 바탕으로 정비업체 순위를 재산정할 계획이다. 14일 정비업계 따르면 안산시 선부연립1구역 재개발 조합(김성수 조합장)은 안산시청으로부터 행정지도를 받아 정비업체를 다시 뽑을 계획이다. 미래새한감정평가법인의 허위 서류제출 의혹이 불거진 데 따른 후속 조치다. 선부연립1구역은 올해 5월 열린 정기총회에서 제8호 안건(정비업체 재선정 및 계약 체결 위임이 건)을 상정, 미래새한감정평가법인을 선정했지만 인허가청으로부터 행정지도를 받아 보완 중이다. 선부연립1구역은 정비업체 선정을 위한 현장설명회 당시, 예가 10억원을 초과하지 못하도록 했다. 미래새한감정평가법인의 입찰금액은 건축연면적(140,405㎡)에 평당 제안 금액(9,100원)을 곱할 경우, 총액은 약 12억7,000만원으로 책정됐다. 애초 입찰지침을 위반한 셈이다. 또한, 미래새한감정평가법인은 책임사업관리자의 정비사업 관련 경력 입증 서류도 제출하지 않은 것으로 전해진다. 안산시청은 입찰지침을 위반한 사항이 있기에, 참여업체의 입찰 관련 서류 및 배점표를 면밀히 검토해 업체를 선정하라고 안내했다. 향후 법적 분쟁 및 소송이 발생할 수 있음을 우려한 대목이다. 조합은 나라장터에 입찰한 업체 순위를 재산정한 뒤, 이사회→대의원회→총회 등 적법한 절차를 거쳐 정비업체를 다시 선정할 계획인 것으로 전해진다. 선부연립1구역은 이달 중 건축심의 신청서를 접수하고, 하반기 사업시행계획(안) 수립을 위한 총회 개최를 목표로 하고 있다. 작년 2월 시공 파트너로는 GS건설을 선정했다. GS건설의 총 공사금액(철거비 포함)은 2,945억원이며, 평당 공사비는 약 576만원이다. 공사기간은 착공 후 40개월이며, 물가상승에 따른 공사비 증액 방법은 소비자물가지수와 건설공사비지수의 산술평균값을 적용키로 결정돼 있다. 사업비는 총 1,172억원이다.

소나무협동마을, 잃어버린 용적률 되찾다…45m 고도 완화 덕택

강북구 미아동 791-2882번지(소나무협동마을) 일대가 신속통합기획을 통한 재개발 사업을 추진한다. 34년간 북한산 고도제한 규제를 받았지만, 최근 서울시가 높이제한을 풀어주면서 사업 추진동력을 얻었기 때문이다. 소나무협동마을은 박원순 전 서울시장이 도시재생사업을 추진했던 곳이지만, 실질적인 주거환경 개선이 이뤄지진 않았다. 14일 정비업계 따르면 강북구청은 최근 미아동 791-2882번지 일대 토지등소유자들에게 신속통합기획(안)을 공개했다. 핵심은 북한산 고도지구 재정비에 따른 건축물 높이제한 완화다. 소나무협동마을은 고도지구에 속해 있어 7층까지밖에 짓지 못한다. 다만, 서울시가 규제를 풀어주면서 최대높이 28m에서 평균높이 45m로 아파트를 지을 수 있는 환경이 조성됐다. 사업 대상지가 역세권 조건(지하철역 승강장 경계부로부터 250m 이내)에 부합할 경우, 45m 내에서 완화 가능하다. 건축한계선은 구역 경계로부터 최소 3m 이상 띄어서 배치해야 한다. 건축한계선에서 15m 구간까지는 건축물 높이를 28m로 유지해야 한다. 조망권 확보를 위해서다. 주요 조망 가로는 ▲도봉산길 ▲무수천변 ▲우이천변 ▲인수봉로 ▲삼각산로 등이 있다. 용적률 계획은 ▲기준용적률(190%) ▲허용용적률(200%) ▲상한용적률(225%) ▲법적상한용적률(240%) 등으로 수립됐다. 고도제한 완화를 받기 전, 소나무협동마을의 용적률은 164%에 그쳤다. 기준용적률(190%)에 비해 26%p를 손해보는 구조였다. 정비사업에서 용적률은 곧 사업성을 의미한다. 열악한 거주환경임에도 불구, 재개발을 추진하지 못했던 이유다. 소나무협동마을은 45m 고도제한 완화 덕택에 용적률을 최대 240%까지 확보할 수 있게 됐다. 고도제한 완화 전 용적률(164%)보다 76%p 증가했다. 사회복지시설과 공공공지, 공원 등을 기부채납해 얻은 수치다. 신속통합기획(안) 상 예상되는 주택공급 물량은 약 2,500세대 내외로 추정된다. 용도지역은 제2종(7층이하)에서 제2종으로 1단계 종상향이 이뤄지게 된다. 토지이용계획(안)을 살펴보면, 구역 내 존치 건물은 ▲주하늘교회 ▲삼양교회 ▲종합복지센터 ▲사회적 경제지원센터 ▲차고지 등이다. 이전계획이 잡혀 있는 건물은 솔마루와 키움센터, 청소년아지트 등이다. 사업대상지 내 자율주택정비사업이 진행되는 곳은 제척된다. 마찬가지로 솔샘로를 따라 형성된 상가지역과 SK주유소도 재개발 대상에서 빠진다. 택시 차고지는 협의 후 결정된다. 소나무협동마을은 지형과 입지적 특성을 고려해 4개 구역으로 나뉘어 개발된다. 북한산과 인접한 A영역은 경관을 확보하기 위해 10-15층 규모로 저층 판상형 주동과 테라스하우스가 배치될 것으로 보인다. 삼양초 인근의 B영역은 7-20층 규모로 클러스터 주동과 고층 타워형 주동의 혼합배치가 예상된다. 미양초 인근의 C영역은 12-15층 규모로 공공보행가로와 연계한 커뮤니티 공간이 계획됐으며, 역세권 위치의 D영역은 7-25층 규모로 고층타워형 주동 배치가 이뤄질 전망이다. 보행동선 계획(안)에 맞춰 공원녹지와의 연계를 통한 보행녹지체계도 구성된다. 솔샘역-삼양초-삼양역을 연결한 공공보행가로가 마련되고, 북한산 조망을 고려한 경관보행가로도 만들어질 계획이다. 단지 내 진입과 주민 편의를 고려한 생활중심가로가 마을 중심부를 크게 가로지르며, 학교-공원-SOC시설을 연계한 안전중심가로도 상층부에 형성된다. 대상지 규모를 고려해 차량 출입구는 4개소로 예정돼 있다. 마을 주변 곳곳엔 ▲진입 마당 ▲중앙 마당 ▲놀이마당(어린이 놀이터) ▲쉼터 정원 ▲주민 운동시설 ▲마을 텃밭 등이 조성된다. 서울시는 구역계 변경을 통해 벽산아파트 부지 일부를 대토하고 미아1구역 일부 편입과 미아7구역 경계부 정리를 계획 중이다. 다만 솔샘로와 삼양로 일대 상가들이 재개발 반대 탄원서를 제출하는 등 반대가 있어 충분한 사전협의도 병행해야 하는 과제를 안고 있다. 서울시는 다음 달까지 신속통합기획(안)을 확정지어 강북구청에 내려보낼 계획이다.

한남4구역, 시공사 입찰지침서 마련 '분주'…건축심의 보완 내용은

한남4구역이 한남뉴타운 내 '마지막 주자'로 시공사 선정에 나설 준비를 하고 있다. 시공사 선정을 위한 입찰안내서 마련에 심혈을 쏟고 있는 것으로 전해진다. 이밖에도 경원건축사사무소를 공사비 적산업체로 선정해 예정가격을 산출하고 있다. 올해 경쟁입찰이 성립될 사업장이 많지 않을 것이라는 관측에 힘이 실리고 있는 와중에, 한남4구역이 삼성물산과 현대건설 등 경쟁 구도를 만들어낼 수 있을지 귀추가 쏠린다. 13일 정비업계 따르면 한남4구역 재개발 조합(민병진 조합장)은 지난 달 서울시 건축심의를 조건부로 통과했다. 건축위원회 심의의결조서를 건네받은 조합은 서울시 지적사항을 반영할 예정이다. 주요 지적사항으로는 ▲30블록 일부 주동 형태 변경(한강변 통경축 확보) ▲공공보행통로와 횡단보도 사이 보행로 조성 ▲과도한 옹벽 구간 최소화 등이 거론된다. 조합은 지적사항을 반영한 설계도면을 바탕으로 시공사 선정에 나설 계획이다. 한남4구역은 ▲정비업체(세종코퍼레이션) ▲CM(한미글로벌) ▲설계(에이앤유건축사사무소) 등과 시공사 선정을 위한 사전 작업에 매진하고 있다. 시공사 선정을 위한 입찰공고가 임박한 것으로 전해지면서, 수주의향을 내비친 건설사들의 기민한 움직임도 포착되고 있다. 현 시점, 한남4구역 수주에 관심을 타진하고 있는 건설사는 삼성물산과 현대건설, 포스코이앤씨다. 이중 포스코이앤씨가 가장 뒤늦게 수주현장에 합류했다. 조합은 협력업체들과 함께 입찰지침서에 들어갈 품질사양서와 마감재 등을 협의하는데 전력을 다하고 있다. 에이앤유건축사사무소는 이달 중순까지 시공사 선정을 위한 기본설계도면을 만들게 된다. 한남4구역 시공사 선정 방법은 '다득표'로 결정된다. 3곳 이상의 시공사가 경쟁할 경우를 선제적으로 대비하고자, 올해 4월 정기총회에서 정관을 개정했다. 바뀌기 전 정관에는 참석 조합원 수의 과반 의결로 시공사를 선정할 수 있다고 기재돼 있었다. 한남4구역 집행부는 조합원들의 두터운 신뢰를 바탕으로 연초 약속했던 과업들을 순차적으로 처리해 나갈 방침이다. 조합은 ▲4월 정기총회 ▲11월 시공사 선정 총회 ▲연내 사업시행계획(안) 수립을 위한 총회 등을 달성 목표로 삼았다. 현재 시공사 선정을 위한 사전 작업과 더불어, 사업시행계획(안) 수립을 위한 지반조사, 측량 등도 준비하고 있다.

'사업규모 4.5조' 수택동, 창립총회 완료…설계엔 진양엔지니어링

6,000세대급 대단지 건축을 목표로 한 수택동이 창립총회를 마치며 사업 토대를 마련했다. 사업 초창기부터 손발을 맞춰온 진양엔지니어링 컨소시엄이 설계업체로 선정됐다. 수택동은 연내 조합설립인가를 받은 직후, 시공사 선정에 나서겠다는 목표를 제시했다. 13일 정비업계 따르면 수택동 재개발 추진위원회(허현수 위원장)는 지난 달 31(금) 오후 7시 구리시 체육관에서 조합설립을 위한 창립총회를 개최했다. 창립총회 상정된 안건으로는 ▲1호(추진위원회 기 수행업무 승인) ▲2호(개략적인 사업시행계획안 승인) ▲3호(설계사 선정) ▲4호(조합정관 승인) ▲5호(2024년 조합 예산안 승인) ▲6호(자금 차입) ▲7호(총회 의결) ▲8호(창립총회 참석수당) ▲9호(임원 선임) ▲10호(대의원 선임) 등이 상정됐다. 관심을 모았던 설계사 자리는 진양엔지니어링-강호엔지니어링 컨소시엄이 거머줬다. 당초 해안건축과 박빙일 것으로 예상됐으나, 투표 결과 진양엔지니어링 컨소시엄이 큰 표 차이로 선택됐다. 토지등소유자 절반에 해당하는 2,100여명이 진양엔지니어링에 투표했다. 진양엔지니어링은 서비스 면적을 극대화해 전용면적 대비 실사용면적은 최대 1.98배까지 설계하겠다는 점을 약속했다. 조합원 전 세대에 개인마당도 제안했다. 추정비례율은 108.9%로 산출됐다. 총수입 추정액(4조4,457억원)에서 총지출 추정액(2조4,820억원)을 뺀 뒤, 조합원들의 종전자산 추정액(1조8,031억원)으로 나눈 결과값이다. 정비계획(안) 상 용적률 250%, 주택공급물량 6,221세대를 감안해 결정됐다. 일반분양가는 분양타입별로 다르지만, 평균적으로 약 3,500만원 수준에서 결정됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 65% 수준으로 계산했다. 물론 현 시점에서 계산된 추정비례율은 주관적 판단이 들어갈 수밖에 없다. 향후 공사비 변동과 사업추진 과정에서 계속 바뀔 수밖에 없는 수치다. 조합원들의 종전자산 평가는 올해 1월 감정평가법인의 약식 산정으로 진행됐다. 수택동 재개발 사업은 구리시 수택동 454-9번지 일대 위치하며, 구역면적은 342,780㎡다. 공동주택을 지을 획지는 239,228㎡며, 나머지 면적(103,552㎡)은 정비기반시설 용도다. 지하2층-지상38층 규모로, 공동주택 6,221세대를 짓는 프로젝트다. 분양주택과 임대주택은 각각 5,908세대, 313세대다. 용적률과 건폐율은 각각 249%, 23%로 계획이 잡혀 있다. 토지등소유자는 4,257명으로 집계됐으며, 세부적으로 살펴보면 ▲토지·건축물 소유자(4,076명) ▲토지 소유자(142명) ▲건축물 소유자(39명) ▲지상권자(6명) 등이다.

'거듭된 해임' 한남하이츠, 임시 조합장 선임…빠른 정상화 이룰까

성동구 옥수동에 위치한 한남하이츠가 임시 조합장 선임을 기점으로 조합 정상화에 나선다. 단지 내 엘리베이터 곳곳엔 '임시 조합장 선임 결정'이라는 안내 문구가 부착돼 있다. 임시 조합장의 업무 범위는 신임 집행부 구성까지다. 동부지방법원은 진상욱 법무법인 인본 변호사를 임시 조합장으로 선임했다. 12일 정비업계 따르면 한남하이츠 재건축 조합(임시조합장 진상욱 변호사)은 하반기 중 집행부 임원 선출을 위한 총회를 예정하고 있다. 현재 선거관리위원회 구성을 위한 사전 준비작업으로 분주한 모습이다. 박소정 전 조합장은 작년 10월 해임된 후, 총회 효력정지 가처분 소송을 제기했다. 동부지방법원은 올해 4월 총회 효력정지 가처분 소송을 기각함과 동시에 임시 조합장을 내려보냈다. 한남하이츠는 지난 2020년 사업시행계획(안) 인가를 받고 관리처분계획(안) 수립을 진행했지만, 종전자산감정평가 결과를 두고 조합원들의 반발이 극심해지면서 집행부 전원이 해임됐다. 이후 신임 집행부가 들어섰지만, 설계업체(디에이건축)와의 기존 계약을 해지하는 과정에서 또 다시 내홍이 발생했다. 이에 반발한 조합원들이 작년 10월 해임총회를 발의한 것이다. 조합장 2명이 연달아 해임됨에 따라, 한남하이츠는 수년째 사업 속도를 내지 못하고 있다. 사업시행계획(안)을 원안으로 관리처분계획(안)을 수립한 뒤, 정비계획(안) 변경을 진행하고자 한 계획에도 차질이 빚어지고 있는 셈이다. 현재 정비계획(안) 상 구역면적은 48,837㎡, 용적률은 230.55%로 계획이 잡혀 있다. 건축연면적은 180,281㎡다.

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