상계동의 거물급 단지로 알려진 상계보람이 오랜 웅크림을 끝내고 본격적인 재건축 시발점에 섰다. 대상지는 온수근린공원을 품어 사업성을 개선하는 한편, 기존의 낙후된 공공청사와 사회복지시설을 신축함으로써 소유주들의 편의를 책임질 기반시설 정비에도 힘을 쏟겠다는 계획이다.

15일 정비업계 따르면 노원구청은 최근 상계보람아파트 재건축 정비계획(안) 수립을 위한 법정 주민설명회를 개최했다. 신속통합기획 자문사업을 신청한 지 1년 2개월 만으로, 상계보람은 총 3번의 자문회의 끝에 정비계획(안)을 마련했다. 이번 용역업무와 추정분담금 산출은 도시계획업체인 건영씨앤피와 제일감정평가법인이 각각 맡아 수행했다.

상계보람의 구역면적은 166,845㎡로, 용도지역은 제3종일반주거지역으로 구성돼 있다. '한글바석로'를 사이에 두고 획지가 양측으로 분리돼 있는 것이 특징이다. 최고층수의 경우 남측(획지1)은 45층, 북측(획지2)은 39층으로 높이계획이 다르게 잡혔다. 이는 북측 구역이 수락산과 인접해 중점경관관리구역으로, 높이 지을 경우 조망에 영향을 미칠 수 있기 때문이다.

이번 토지이용계획(안)에서 눈에 띄는 점은 구역계 안에 온수근린공원이 포함됐다는 점이다. 통상적으로 공원은 구역계에 들어오는 경우가 드물다. 하지만 효율적인 토지이용 증진 차원에서 공원이 포함됐고, 결과적으로 공원의무면적이 해결됐다. 대지면적이 늘어 수익사회복지시설 용도는 실버케어센터로 결정됐다. 데이케어센터와 요양원이 결합된 시설로 이해하면 쉽다. 또 세대수 증가로 상계9동 주민센터도 구역계에 포함돼 재정비될 전망이다. 사복시설은 서울시, 공공청사는 노원구에서 각각 관리한다.

용적률 체계를 살펴보면 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(246%) ▲상한용적률(264.67%) ▲법적상한용적률(299.9%) 등으로 수립됐다. 우선 허용용적률 인센티브는 공공보행통로와 돌봄시설, 층간소음, ZEB인증 등을 통해 최대 20%p를 확보했다. 여기에 사업성 보정계수(1.8)를 적용해 총 36%p를 인센티브를 받게 됐다. 공원 도로 및 건축물 기부채납으로 상한용적률을 채웠고, 초과용적률의 절반은 분양주택, 임대주택으로 지어질 예정이다.

건축계획(안) 상 예상되는 주택공급물량은 4,483세대로, 조합원 및 일반물량은 4,167세대, 임대주택은 316세대로 각각 나뉜다. 분양물량인 4,167세대는 ▲42㎡(192세대) ▲49㎡(351세대) ▲59㎡(1,373세대) ▲74㎡(1,215세대) ▲84㎡(1,036세대)로 분류된다. 가장 작은 사이즈의 42㎡는 서울시의 요구로 포함됐다. 주차대수는 5,849대(세대당 1.3대),로 차량출입구는 전체 6개소로 예측됐다. 주차대수가 적다고 판단되면 지하건축 면적을 늘리면 되나, 비용이 늘어날 수 있어 충분한 의견수렴이 필요할 것으로 보인다.

상계보람의 추정비례율은 107.51%로 산출됐다. 평당 일반분양가와 평당 공사비는 각각 3,600만원과 780만원 수준으로 예상됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 90% 수준으로 예측됐다. 대상지는 학세권·산세권 입지로 일반분양 세대 비율이 많아 사업성이 우수하다는 평가를 받고 있어, 향후 실제 분양가는 주변 시세에 맞춰 상승될 가능성이 클 것으로 보인다. 현 시점 이곳의 조합원분양가는 42㎡(6.26억원), 49㎡(7.1억원), 59㎡(8.34억원) 74㎡(9.85억원) 84㎡(10.42억원) 등으로 책정됐다.

한편 대상지 주변으로는 ▲청원 초중고 ▲상곡초 ▲온곡초중 ▲계상초 등 다수의 교육시설(학교)이 밀집해 있어 향후 교육환경영향평가가 타 단지에 비해 까다로울 것으로 예측됐다. 특히 동호수 추첨과 관련해선 남측과 북측 단지에 거주하는 소유주들간의 이동은 제한된다는 게 도시계획업체 담당자의 설명이다.