통상 재개발·재건축을 일컫는 정비사업이 금융 전쟁으로 불리우는 이유는 자기자본이 아닌 오롯이 타인자본으로 사업이 진행되는 특성과 관련돼 있다. 특히, 작년 10월 15일 부동산 규제 정책이 발표됨에 따라, 1주택자의 주택담보대출 금액은 LTV 40%로 묶였다. 최대한도 역시 6억원으로 제한된다. 이에, 시공사의 지급보증으로 이뤄지는 추가이주비의 한도와 조건이 올해 경쟁입찰 대상지의 최대 관심사로 부상하고 있다.

22일 업계 따르면 압구정2구역은 작년 9월 시공사 선정 당시 기본이주비와 추가이주비를 포함해 종전자산평가금액의 'LTV 100%' 한도를 제안하게끔 입찰지침을 마련했다. 이때, 기본이주비와 추가이주비의 금융조건을 동일하게 책정해야 한다는 내용도 포함됐다. 압구정2구역 조합원들의 종전자산평가금액이 '조(兆)' 단위에 이르는 만큼 건설사들의 재무 건전성 외에도 그룹 차원에서 감당 가능할지 여부가 주된 의사결정 요인이었다.

올해 1분기 대형사 간 경쟁입찰이 예고된 성수4구역과 압구정4구역 역시 금융 전쟁으로 치러질 가능성이 농후하다는 분석이 나온다. 현재 압구정4구역엔 삼성물산(공사도급순위 1위), 현대건설(공사도급순위 2위), DL이앤씨(공사도급순위 4위), GS건설(공사도급순위 5위)이 물밑 경쟁을 펼치고 있다. 성수4구역은 대우건설(공사도급순위 3위)과 롯데건설(공사도급순위 8위)의 경쟁 구도가 펼쳐지고 있는 상황이다.

통상 기본이주비와 추가이주비의 가산금리(스프레드) 차이는 약 2~3% 정도다. 시공사는 추가이주비를 조달받기 위해 지급보증, 즉 신용공여를 진행해야 한다. 지급보증을 할 경우 재무제표 부채 항목에 금융부채나 충당부채로 잡힌다. 시공사 입장에서도 부담이 될 수밖에 없기에 추가이주비를 제안하지 않는 경우도 다반사다. 그룹 지주사 차원에서 재무적 부담 요인으로 작용하기 때문이다. 시공사 재무 건전성이 중요한 이유다.

작년 9월과 10월 수의계약으로 시공사를 선정한 압구정2구역과 여의도 대교에선 동일한 조건이 제안됐다. 현대건설은 조합의 입찰지침에 따라, 기본이주비와 추가이주비의 금리를 동일하게 적용하고, 기본이주비(최대 6억원)와 추가이주비를 합쳐 LTV 100% 이내에서 조달을 약속했다. 마찬가지로 삼성물산도 여의도 대교에 이주비 대출 LTV 100%를 제안했다.

대우건설은 작년 9월 용산구 소재 청파1구역에 LTV 100%를 제안했고, 삼성물산과 격돌한 개포우성7차에서도 기본이주비와 추가이주비를 합쳐 LTV 100%를 약속했다. 포스코이앤씨는 방배15구역에서 강남권 최초로 LTV 150%를 제안했다. 유효 경쟁입찰이 성사됐던 용산정비창 전면1구역에선 HDC현대산업개발과 포스코이앤씨는 각각 LTV 150%, LTV 160% 보장을 입찰제안서에 기재했다.

별도로 추가이주비를 제안하지 않은 사업장들도 존재한다. 롯데건설이 하이엔드 브랜드(르엘)로 올해 마수걸이 수주한 가락극동엔 별도 추가이주비 제안이 없었다. 지난해 수주한 용산구 산호아파트와 신용산북측1구역 역시 추가이주비를 제안하지 않았다. 그룹 차원의 재무건전성을 고려한 행보로 업계는 보고 있다. 

올해 첫 격전지로 꼽히는 성수4구역에서 롯데건설과 대우건설의 추가이주비 제안 관련해서 업계 이목이 집중되고 있다. 지난해 10·15 부동산 정책 발표 이후 처음으로 진행되는 경쟁입찰인 만큼, 양사 모두 전사적 역량을 최대한 집중할 것으로 관측된다. 특히, 성수4구역의 현 시점 종전자산평가금액은 1조원을 훨씬 웃돌고, 계속 실거래 시세가 올라갈 것을 감안할 때 향후 그룹 차원의 자본력도 사업 성패를 결정지을 중요한 요소로 꼽힌다.

금융업계 관계자는 "추가이주비는 고스란히 시공사 재무제표에 부채 항목으로 전가되기 때문에, 압구정과 성수 등 종전자산평가금액 규모가 조 단위를 넘는 곳들은 그룹 차원에서 자본력을 갖고 감당할 수 있느냐 여부가 중요하다"며 "성수4구역에서 맞붙을 롯데건설과 대우건설이 '금융' 전쟁으로 불리우는 경쟁입찰에서 어떤 전략적인 제안서를 가져올지 올해 시공사 선정을 앞둔 타 사업장들의 관심이 지대한 편"이라고 말했다.