발행일(UPDATE): 2025년 05월 02일 07시 20분
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![[용산정비창] ⑧HDC, 상가 미분양 걱정 해소…'하방안정성' 든든](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20250418/art_17459969540923_ef3eec_178x118_c0.jpg)
HDC현대산업개발이 향후 용산정비창 전면1구역 분양 과정에서 '아파트·오피스텔·상가' 미분양이 났을 경우, 최초분양가로 대물변제하겠다는 파격적 공사조건으로 조합원들의 표심 사로잡기에 나선다. 원안설계 대비 추가 분양면적을 확보한 만큼, 조합원들의 '미분양 리스크' 우려를 사전에 말끔히 해소시키겠다는 목적으로 풀이된다. 각 세대당 약 8.5억원 가량의 개발이익(환급금)을 안겨주겠다는 게 입찰제안의 핵심이다. 2일 정비업계 따르면 HDC현대산업개발은 조합원들에게 최대 이익을 실현시켜주는 방향으로 입찰제안서를 기획했다. 대안설계에 힘을 실었다. 용적률에 산입되지 않는 지하층을 활용해 상가 면적을 추가로 확보했다. 일반 기업의 매출격인 '분양수입'이 증대되어야, 조합원들의 분담금 절감이 가능해진다. 기보유한 인프라(용산아이파크몰)와 주변지역 개발 프로젝트를 연계해 용산정비창 전면1구역의 시장가치를 극대화할 계획이다. 분양수입 극대화라는 단순 제안에 그치지 않기 위해, HDC현대산업개발은 확실한 하방안정성(Downside Protection)도 구축했다. 상가 미분양이 날 경우, 최초 일반분양가 또는 준공 시 감정평가액 중 높은 금액으로 대물변제를 보장한다고 제안했다. 용산정비창 전면1구역은 비주거시설 비율이 상당히 커, 향후 업무시설과 판매시설의 분양 여부가 조합의 사업성에 결정적인 영향을 미칠 것으로 업계는 보고 있다. '최초 일반분양가' 대물변제 조건은 보통 경쟁입찰이 성사된 핵심 사업장에서 많이 포착된다. 현대건설은 여의도 한양아파트에서 상가·오피스텔 미분양 물량을 대물변제하겠다고 제안했다. 기존 지상층에 위치한 근린생활시설(상가)을 지하화해 용적률을 확보했고, 확보한 용적률을 오피스텔 복층화에 활용했다. 상가를 지하화할 수 있었던 건, 지하철(서부선 경전철)과 연계한 순환형 상업시설로 설계했기 때문이다. 최근 한남4구역에선 삼성물산과 현대건설 모두 '최초분양가' 대물변제 조건을 약속했다. 포스코이앤씨는 삼성물산과 맞붙은 부산촉진2-1구역에서 해당 조건을 가져왔다. 정비사업 현장에서 상가 미분양 리스크는 조합원들이 분양과정에서의 손실을 가져오기에, 경쟁입찰이 성사된 곳들을 중심으로 최초분양가 대물변제 조건이 입찰제안서에 포함되고 있다. 조합원들 입장에선 안정적인 분양수입을 기대할 수 있는 요소로 꼽힌다. 실제 용산정비창 전면1구역에 수주의향을 타진하던 많은 건설사들이 입찰 검토 과정에서 가장 중점적으로 고려했던 부분도 상가로 알려져 있다. 이에, HDC현대산업개발이 미분양된 상가를 최초분양가로 대물변제하겠다는 조건을 내세운 이면에는 어느 정도 '분양 자신감'도 내포돼 있다. 무엇보다 용산역을 중심으로 한 개발 프로젝트들을 수행 중이기에, 상가 분양성을 높일 수 있는 다양한 전략도 펼칠 수 있다. 운신의 폭이 넓은 셈이다. 업계 관계자는 "최근 진행된 대부분의 경쟁입찰에서, 비주거시설 미분양시 최초 분양가로 대물변제 하겠다는 건설사가 모두 시공사로 선정된 전례가 있다"며 "특히, 용산정비창 전면1구역은 향후 정비계획(안) 변경 과정에서 비주거시설이 양적으로 더 늘어날 것이기에, HDC현대산업개발의 파격 조건이 조합원들의 안정적인 분양수입을 담보해준다는 점에서 주목받고 있는 분위기"라고 설명했다.
여의도 진주아파트가 상가와의 상생(相生)을 목표로 통합개발을 위한 준비에 여념이 없다. 추진준비위원회는 조합설립인가 시 상가 소유주들의 동의가 필요한 만큼, 양측이 원만한 협의점을 조율할 수 있도록 역할을 다할 계획이다. 진주는 최근 정비계획(안) 결정고시를 분기점으로 재건축 사업 추진을 위한 바쁜 움직임을 보이고 있다. 1일 정비업계 따르면 여의도 진주 추진준비위원회(백승구 준비위원장)는 최근 상가 소유주를 대상으로 사업설명회를 진행했다. 행사 취지는 주민들 간의 크고작은 오해를 해결하고, 적극적인 사업 동의를 얻기 위함이다. 여의도 진주는 조합설립 시 '최초정관'에 낮은 분양비율을 기입해 상가 소유주들의 입주권을 확보하는 방향으로 사업을 추진할 계획이다. 조합설립 이전에 아파트-상가간의 합의된 내용을 정관에 넣어 '아파트 분양' 여부를 초기에 해결한다는 목표다. 구체적인 비율은 당연히 상호간의 협의 하에 결정된다. 최근 신반포2차의 경우, 사업이 추진되는 도중에 정관변경을 통해 분양비율을 변경하려고 하면서 분쟁이 발생했다. 법원은 조합원 100% 전원의 동의가 있어야, 정관 변경이 가능하다고 판시했다. 추진준비위원회는 조합설립인가에 필요한 상가 동별동의율(50% 이상) 확보를 위해 선제적인 움직임을 가져갈 계획이다. 물론 상가 소유주들과의 원만한 협의가 이뤄지지 않을 경우, 구역계 제척도 검토할 수밖에 없을 것이라는 게 전문가들의 지적이다. 아울러, 추진준비위원회는 상가의 단독재건축엔 현실적인 어려움이 뒤따른다는 점을 설명했다. 부지면적이 작아 건축계획(안) 상 한계점이 있고, 규모의 경제를 활용하지 못하기 때문에 사업비용도 높을 것이라는 게 설명회 요지다. 재건축을 통해 예상되는 공급물량은 총 578세대로, 기존 대비 202세대가 늘어나는 구조다. 세부적으로 살펴보면, ▲60㎡이하(172세대) ▲60~85㎡이하(219세대) ▲85㎡초과(187세대)로 분류된다. 추정비례율은 105.06%로 나타났다. 비례율 산출을 위한 공식에 적용된 공사비와 일반분양가는 각각 900만원, 7,000만원이다. 조합원 분양가는 ▲59㎡(15.7억원) ▲84㎡(18.7억원) ▲104㎡(20.3억원) 등으로 산정됐다.
모아타운 구역으로 지정된 둔촌2동 내 모아주택3구역이 가장 먼저 조합설립을 위한 첫번째 발걸음을 내딛었다. 모아타운은 대규모 재개발이 어려운 10만㎡ 이내의 노후 저층 주거지를 하나로 묶어 정비사업을 추진하는 소규모 정비 모델이다. 각각의 구역(모아주택)들이 하나의 집합체(모아타운)를 구성한다는 공통된 목표 하에 상이한 이해관계를 원만하게 조율해 나갈 수 있느냐 여부가 사업 성패와 직결될 전망이다. 1일 정비업계 따르면 둔촌2동 모아주택3구역(가로주택정비사업)이 최근 창립총회를 개최, 사업을 추진해 나갈 집행부(조합장·감사·이사) 구성을 완료했다. 강동구청으로부터 조합설립인가를 확보한 이후, ▲시공사 선정 ▲건축심의 ▲사업시행계획(관리처분 포함) 등의 후속 절차들을 속도감 있게 진행한다는 목표다. 둔촌2동은 지난 2021년 11월 모아타운 후보지로 선정됐으며, 닥터빌드가 초기 사업 토대를 마련해 왔다. 둔촌2동 모아주택3구역의 사업면적은 14,095㎡로, 용적률과 건폐율은 각각 299%, 24%로 계획이 수립됐다. 지하 3층, 지상 29층으로 총 448세대의 공동주택을 짓는 프로젝트다. 분양물량(조합원·일반)은 342세대다. 물론 세대 수는 향후 사업을 추진하는 과정에서 조합원들의 의견수렴을 거치며 계속 변동됨을 인지해야 한다. 앞서 강동구청은 모아주택3구역 내 사업을 반대하는 2개 필지를 제외한 변동된 사업계획(안)을 공고했다. 추정비례율은 140%로 산출됐다. 총 수입추정액(3,663억원)에서 총 지출추정액(1,870억원)을 뺀 뒤, 조합원들의 종전자산가치 추산액(1,273억원)을 나눈 결과값이다. 조합원들은 본인 소유 물건의 종전자산평가액에 추정비례율(140%)을 곱한 권리가액을 토대로 개략적인 분담금(혹은 환급금)을 계산할 수 있다. 현 시점, 조합원 분양가는 ▲17평(5.2억원) ▲20평(6.3억원) ▲24평(7.4억원) ▲34평(10.2억원) 등으로 안내됐다. 모아주택3구역은 [빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법]에 따라 가로주택정비사업으로 공동주택을 짓는다. 지난 2023년 권리산정기준일이 고시됐고, 약 1년 만에 조합설립을 위한 법정동의율 80%를 확보했다. PM(Project Management)사인 ㈜닥터빌드와 ㈜엠유엠파트너스가 초기 사업 구상을 맡아 업무를 수행해 왔다. ㈜닥터빌드는 정비사업 요건 검토와 사업수지 분석에 특화된 소규모 정비사업 전문회사다. ㈜닥터빌드는 ▲둔촌동 모아타운 ▲강서구 등촌동 ▲광진구 구의동 모아타운 등의 모아타운 사업실적을 확보하고 있다. 그밖에 소규모재건축으로는 동작구 사당동 인정아파트, 자율주택정비사업으로는 개포동 칠성빌라 등이 존재한다. 둔촌동 모아타운은 일부 주민들의 반대로 서울시에서 모아타운 지정을 해제한다는 이야기까지 거론됐으나, '노후화된 주거환경 개선'이라는 목표 하에 주민 설득을 거쳐 조합설립 동의율을 충족시켰다. 민경호 ㈜닥터빌드 대표는 "속도감 있게 사업이 갈 수 있는 곳들을 선별 수주해, 오랜 기간 거주한 주민들과 충분한 소통을 전제로 사업을 추진해 왔다"며 "둔촌2동 역시 모아타운 해제 위기도 있었지만 공통된 목표(주거환경 개선) 하에 창립총회까지 무사히 마칠 수 있게 됐다"고 말했다. 이어 "1구역과 2구역 역시 창립총회가 가시화된 상황인터라, 대단지 구성을 통한 '규모의 경제'도 충분히 노릴 수 있는 여건이 마련되고 있다"고 덧붙였다.
신축 건물 건립으로 참을 한도를 넘는 일조방해가 발생하면 손해배상 책임을 부담해야 한다는 법원 판결이 나왔다. 재산상 손해를 비롯해 정신적 위자료 지급 명령도 동시에 이뤄져, 일조권 보호가 재개발·재건축 시장에서 주요 포인트로 작용할 것이란 전망이다. 30일 정비업계 따르면 부산지방법원은 최근 부산 소재의 한 재개발 정비사업지에서 발생한 일조권 영향에 따른 손해배상 청구 소송 건과 관련, 원고 승소 판단을 내렸다. 원고(A)는 근생시설·주택을 소유 중인 원주민들, 피고(B)는 재개발 정비사업 조합이다. 앞선 대법원 판례의 경우, ▲일조방해 정도 ▲가해 건물 용도 ▲피해이익의 법적 성질 ▲공법적 규제의 위반 여부 등의 사정을 고려해 일조방해가 참을 한도를 넘어서면 특정 건축행위는 사법상 위법한 가해행위로 간주한다. 즉 수인한도를 판단하는 기준(공동주택)인 ①동지일을 기준으로 오전 9시부터 오후 3시까지 일조시간이 연속해 2시간 이상 확보되는 경우 또는 ②동지일을 기준으로 오전 8시에서 오후 4시까지 일조시간이 통틀어 최소한 4시간 정도 확보되는 경우를 제외하고는 모두 참을 한도를 넘는 것으로 판단한다. 법원도 해당 법리해석을 토대로, 원고 측 주택이 아파트 신축으로 참을 한도를 넘는 일조방해가 발생했다고 판단했다. 비록 원고들 주택이 근생시설 성격이긴 하나, 내부구조 및 거주기간 등을 따졌을 때 일반주거지역과 동일해 법적 보호 대상에 해당한다는 이유에서다. 이에 따라 법원은 "형평의 원칙상 피고의 책임을 80%로 제한함이 상당하다"며 "재산상 손해는 부동산의 가치하락분 상당액으로 봄이 타당하다"고 언급했다. 부동산의 가치하락분은 [건물의 정상적 가격 X (일조침해 가치반영율 8% X 각 세대별 일조침해율)] 계산식을 따른다. 다만 법원은 일부 상가로 이용되는 건물 소유주에겐 80%가 아닌 60% 책임만 갖도록 했다. 또 법원은 원고 측이 쾌적한 환경에서 거주할 권리를 침해당했고, 결국 이들이 상당한 정신적 고통을 받았다고 판단해 200만원의 위자료 지급을 명령했다. 반면 해당 주택에 실거주하지 않는 원고들에겐 위자료가 지급되지 않는다. 이로써 피고인 조합이 부담해야 하는 재산상 손해액은 8,903만원, 위자료 3,400만원을 합친 1억2,303만원으로 나타났다. 김준식 법무법인 지평 변호사는 "일조 침해로 인한 손해배상에 대해선 판례에서 어느 정도 기준을 두고 있다"며 "다만, 행정적으로 요구하는 일조 확보 정도와 민사 손해배상의 기준이 되는 일조 확보 정도는 상이하다"고 말했다. 이어 "조합은 정비사업 수익성과 건축물 배치에 대한 공익을 모두 고려해야 하므로, 사업지의 특성상 어느 정도의 손해배상책임을 감수하고 건축계획을 수립해야 할 수 있다"며 "이때 일조침해의 정도가 과도하면 공사중지가처분이 인용될 수도 있으므로 충분한 시뮬레이션을 통해 예상되는 법적 리스크를 사전에 분석해야 한다"고 조언했다.
자양7구역이 광진구청과의 오랜 협의 끝에, 구역계 추가편입을 통해 자양3동 통합개발(북측구역)을 추진한다. 구청의 숙원사업인 통합정비가 이뤄지면, 합리적인 기반시설 계획과 규모의 경제에 따른 사업성 증대가 가능하다는 평가다. 다만 해당 마스터플랜이 시행되기 위해선 일몰기한 연장이 우선시돼야 한다는 게 조합 측의 입장이다. 29일 정비업계 따르면 자양7구역 재건축 조합(이지원 조합장)은 최근 정기총회를 열어 상정된 안건들을 처리했다. 안건은 ▲제1호(정비구역 지정 변경) ▲제2호(2025년도 조합예산 의결) ▲제3호(조합정관 변경 의결) 등으로, 해당 건들 모두 조합원들의 적극적인 협조로 모두 가결됐다. 우선 자양7구역(A)은 기존 구역계에 동측 도로변(B)을 편입해 정비계획을 변경할 예정이다. 기존 대비 구역계가 변경될 경우, 전체 구역면적은 44,658㎡에서 54,825㎡로 22.7% 가량 늘어난다. 기존(안)의 용도지역은 제2종일반주거지역으로 설정돼 있지만, 변경(안)에선 제3종일반주거지역으로 1단계 종상향이 예측된다. 최고층수도 25층에서 49층으로 상향될 것으로 보인다. 전체 세대수의 증가에 따라, 대상지는 공원을 의무적으로 마련해야 한다. 공원녹지법상, 1,000세대 이상의 주택을 짓게되는 경우 1세대당 3㎡ 이상 또는 개발부지면적의 5% 이상의 면적을 제공해야 한다. 순부담율은 10% 내외로 예상된다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(190%) ▲허용용적률(216%) ▲상한용적률(243.5%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 수립될 전망이다. 사업성 보정계수 적용에 의한 완화적용이 예상되며, 추가 용적률 인센티브 가능성도 검토되고 있다. 공공시설 기부채납을 통해 상한용적률은 243.5%가 채워진다. 법적상한용적률 인센티브의 절반은 분양주택, 절반은 임대주택을 짓게 된다. 대상지의 주택공급물량은 기존 917세대에서 1,202세대로 285세대가 늘어난다. 소형평형은 줄어드는 대신, 중대형 평형이 늘어나는 효과가 나타난다. 대신 기부채납 임대가 159세대 늘어나는 부분은 감안해야 한다. 추정비례율은 기존 113.16%에서 120.25%로 7%p 가량 상향될 것으로 예상됐다. 평당공사비는 825만원에서 841만원으로 증가하지만, 일반분양가 역시 4,200만원에서 4,500만원으로 올라 비용이 상쇄되기 때문이다. 특히 미래가치 상승이 비례율 상승을 견인할 것이란 분석이 지배적이다. 이와 달리, 자양3동 통합개발(남측구역)인 자양번영로3나길 일대는 가로주택사업 등이 추진 중인 상황인 만큼, 사업을 유지하거나 모아타운 성격으로 확대해 사업이 진행될 전망이다. 구역별 여건에 맞는 정비방식 도입이 가능하다는 것이 구청 측 입장이다. 가로주택 조합은 한강변 프리미엄을 확보하고자 제자리 입주를 검토 중이며, 버스 차고지 이전 문제를 안고 있는 상황이다. 당일 주민들의 질의응답 시간에는 도로변 동의율 및 공사비 증액과 관련한 주민들의 현실적인 질문이 나왔다. 우선 도로변 동의율과 관련, 조합은 "토지등소유자 77명 중 3분의2 동의를 이미 확보한 상태"라며 "나머지 미동의자에 한해 매도청구 소송을 진행할 수 있고, 청산도 가능하다"고 설명했다. 동의율 징구의 지연으로 사업이 늦어질 가능성이 없다는 것이 조합 측의 입장이다. 이외 공사비 부분은 분양가 상승 등을 고려해서 예측했을 뿐, 약식 감정이기에 자세한 분석은 아니라는 ㈜비엠도시건축사사무소의 답변이 이어졌다. 정확한 수치는 향후 감평 및 설계업체의 협의를 거쳐 산출될 것으로 보인다. 한편 자양7구역은 내년 10월 일몰기한 만료를 앞두고 있다. 도정법상 정비사업 조합은 조합설립인가를 받고 3년 이내에 사업시행인가 신청을 해야 한다. 그렇지 않을 경우, 정비구역 등을 해제해야 한다. 대상지의 경우, 정비계획 변경 과정을 다시 거쳐야 하기에 시간이 촉박한 것이 사실이다. 하지만 조합 측은 일몰제 취지는 사업에 진척이 없는 조합들의 출구전략일 뿐, 입안권자가 존치해야 한다는 의견이 있다면 해제할 필요가 없다는 의견이다. 조합 관계자는 "자양7구역은 광진구청의 통합 제의를 받아들였고, 최대한 협조하고자 노력 중"이라며 "시공사까지 선정되고, 주민 의지가 강한 우리 구역이 과연 구역에서 해제돼야 하는지 구청 측에 되묻고 싶다"고 말했다. 김정우 법무법인 센트로 대표 변호사는 "자양7구역은 정비구역 해제에 관한 일몰제 적용 대상 구역이라고 볼 수 없다"며 "도시정비법상의 일몰제는 사업성 저하 또는 주민갈등 등으로 오랜 기간 정비사업이 지연되거나 중단되어 사실상 사업진행이 불가능한 구역을 해소하기 위한 취지로 도입된 것"이라고 강조했다. 이어 "자양7구역은 주민들의 의사에 따라서 적극적으로 재건축 사업을 추진하고 있고, 더군다나 광진구청의 통합 제안을 수용하여 사업을 진행하고 있는 상황이기 때문에 일몰제 규정이 적용될 수 없다고 생각한다"고 조언했다. 현재 자양7구역 재건축 조합은 정비구역 해제기간 2차 연장을 위한 동의서 징구에 나서 사업의 중단 없는 추진을 모색하고 있는 상황이다. 자양7구역이 일몰제 고민에서 벗어나, 구청 협조 하에 자양3동 통합개발을 어려움 없이 해결해 나갈 수 있을지 관심이 모아진다.
성수1구역이 건설사들의 뜨거운 러브콜을 받고 있는 가운데, 조합원들의 압도적인 의견에 힘입어 최고층수 65층 목표에 한발짝 다가섰다. 초고층을 통한 확실한 차별화와 독보적인 정체성이 핵심 이유인 것으로 꼽힌다. 성수1구역이 랜드마크적 설계 기능을 적용해 한강을 사이에 두고 압구정과 대등한 위치에 설 수 있을지 관심이 집중된다. 29일 정비업계 따르면 성수1구역 재개발 조합(황상현 조합장)은 최근 정기총회를 개최해 상정된 안건들을 순차적으로 처리했다. 안건은 ▲제1호(2024년 예산안 의결) ▲제2호(2025년 예산안 승인) ▲제3호(최고층수 결정) ▲제4호(시공자 선정시기 의결) ▲제5호(조합 임원 연임) ▲제6호(설계자 계약변경 및 계약체결) ▲제7호(자금 차입) 등이다. 현장은 총회 시작 전부터 다수 시공사들의 열띤 홍보전으로 과열됐고, 마치 출정식을 방불케 했다. 양쪽 길을 따라 나란히 도열한 HDC현대산업개발, GS건설, 현대건설 홍보요원들이 총회를 방문하는 조합원들에게 인사를 건네며 시선을 끌기도 했다. 현재 성수1구역은 세 곳의 건설사가 수주의향을 타진하고 있다. 건설사 모두 최고의 랜드마크를 약속하는 내용의 문구를 현수막에 기재하며 조합원들의 기대감을 증폭시켰다. 이번 총회에선 어떤 안건보다도 3호 안건에 가장 많은 관심이 쏠렸다. 그간 조합원들간 다수의 의견차가 있었고, 성수1구역의 향후 미래가치를 결정하게 될 주요 안건이기 때문이다. 조합은 최고층수 결정을 위해 투표를 진행했고, 그 결과 참석조합원 1,131명 중 881명이 '65층 초고층'을 선택해 설계변경이 확정됐다. 이외 '49층 준초고층'을 선택한 조합원 수는 224명, 무효 및 기권은 26표로 집계됐다. 준초고층이 근소한 우위를 보인 작년 2월 총회와 달리, 이번엔 초고층이 4배 가량의 차이를 보이며 압도적인 선택을 받은 것이다. 당일 성수1구역의 설계를 맡고 있는 ㈜건원건축사사무소는 조합원들을 대상으로 65층 특화설계에 대한 청사진을 밝히는 시간을 가졌다. 프로젝트명은 '노블 스카이(Noble Sky)'로, ▲갤러리아포레(2011) ▲트리마제(2017) ▲아크로포레스트(2020) 등과 어깨를 나란히 할 수 있는 초고층 프리미엄을 선사할 것이란 포부를 전했다. 우선 ㈜건원건축은 차별화 설계 전략(TOP)을 내세우며, 한강변 최고높이에서의 전 조합원 100% 한강조망을 약속했다. 배치계획의 경우, 최소 주동배치로 동간거리를 확보하고, 조경면적의 최대치 확보를 계획했다. 최대 동간거리는 145m로 계획됐으며, 축구장 11개 크기의 조경공간이 마련될 전망이다. ㈜건원건축 관계자는 "전체 공사 중 지하층과 최고층이 가장 중요하다"며 "최고높이에 따라 전체공사일이 결정된다"고 조합원들에게 설명했다. 이어 "콘크리트를 타설하고 굳는 시간이 최소 1주일에서 추운 날엔 2주일까지도 시간이 소요된다"며 "피난안전구역의 구조보강도 1달 이상의 시간이 걸려, 준초고층과 비교했을 때 최소 1년의 시간차이가 발생한다"고 부연했다. 이같은 상황을 고려해 조합은 관계 법령에 따라, 25년 3월 정비계획 결정(변경) 고시 범위 내에서 통합심의를 받기 전, 시공사를 선정하기로 결정했다. 조합은 시공사 선정 기한을 단축하고자 총액입찰 방법을 채택할 방침이다. 시공사는 공사비 총괄내역서만 제출하고, 물량내역서 및 산출내역서는 제출하지 않아도 돼 기간 단축에 유리하는 평가다. 다만 시공자로 선정된 시공사는 선정일로부터 45일 이내에 두 가지 내역서를 조합에 제출해야 할 의무가 있다. 한편 총회에선 황상현 조합장을 비롯해 이사 10여명의 연임을 묻는 안건 의결이 이뤄졌고, 최종 가결돼 연임이 확정됐다. 공백기 없이 사업을 추진해 나갈 수 있는 동력이 생긴 셈이다. 조합은 조합원들의 의견을 수렴했기에, 시공사 선정 절차에도 발빠르게 착수한다는 입장이다.
![[용산정비창] ⑦먼저 찾은 HDC사장단…"연결로 유·무형 가치를"](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20250417/art_17455691020222_6ea40d_178x118_c0.jpg)
정경구 HDC현대산업개발 대표이사와 김대수 HDC아이파크몰 대표이사 등 HDC그룹 사장단이 지난 24일 용산정비창 전면1구역 현장을 방문, 임직원들에게 "최고의 사업조건을 전제로 연결(Connect)이라는 유·무형적 가치 실현을 해낼 수 있도록 총력을 다할 것"을 주문했다. HDC현대산업개발이 가진 디벨로퍼 역량과 주택사업 실력을 용산정비창 전면1구역에 쏟아부어야 한다는 점을 다시 한번 강조한 대목이다. 28일 정비업계 따르면 정경구 HDC현대산업개발 대표이사를 필두로 사장단 전원이 용산정비창 전면1구역 조합 사무실을 방문했다. 사장단 전원이 현장을 방문한 것은 굉장히 이례적으로, 해당 사업장이 HDC그룹 차원에서 매우 중요한 곳임을 방증하는 대목이다. 특히 HDC현대산업개발의 본사와 용산아이파크몰의 '앞마당'이라는 상징적인 의미까지 더해지기에, 수주의지를 경쟁사보다 먼저 표현해야 한다는 의지로도 해석된다. HDC현대산업개발은 오랜 기간 용산정비창 전면1구역 수주를 사전에 준비해 왔고, 복합개발(주거+업무+상업) 특성을 가진 현장임을 고려해 '연결'과 '연계'라는 틀 하에서 입찰제안서를 준비했다. 프로젝트명에서도 이같은 목적을 찾아볼 수 있다. HDC현대산업개발의 [THE LINE 330]은 표면적으론 한강변에서 가장 긴 스카이라인 커뮤니티(330m)를 표현했지만, 이면엔 용산역을 중심점으로 이어 공간의 가치를 바꾸겠다는 메시지다. 용산역과 지하 통로 연결도 계획돼 있다. 이미 거점 인프라로 보유하고 있는 용산아이파크몰과 용산역전면 공원 지하개발, 용산 철도병원 부지개발 등의 프로젝트를 수행 중이다. HDC현대산업개발은 용산정비창 전면1구역을 용산역과 연결해, 업무시설과 판매시설의 가치를 한 단계 업그레이드하겠다는 청사진을 밝혔다. 조합이 추가 분양수입을 증대할 수 있는 계획의 일환으로, 용적률에 산입되지 않는 지하층을 활용해 상가 면적을 추가로 확보한 것도 전략적인 판단의 결과다. 분양수입을 증대시킬 경우, 사업성 개선 효과로 조합원 분담금 절감도 기대할 수 있다. 글로벌 상가 컨설팅 업체인 CBRE코리아가 올해 1월 발표한 자료에 따르면, 용산은 용산국제업무지구 개발 사업 재개로 '확장된 CBD'로 주목받고 있다. 교통의 요충지라는 지리적 이점과 더불어 다수의 개발계획을 통해 국제적인 업무 중심지로 탄생할 것이란 전망이 골자다. 용산국제업무지구는 최고 100층 랜드마크 빌딩을 비롯해, ▲복합환승센터 ▲전시장 ▲호텔 등 다양한 시설이 들어서는 초대형 프로젝트다. CBRE코리아는 용산의 경우, 을지로·시청을 지칭하는 CBD(중심업무지구)에서 조금 더 확장된 권역이 될 것으로 보고 있다. '확장된 CBD'라는 개념이 언급된 것도 이 때문이다. 서울의 핵심 지역은 평균 공실률도 굉장히 낮게 형성돼 있다. 실제 2021년부터 2023년까지 CBD는 신규 공급이 제한되며 잠재 임차 수요를 충족시키지 못한 것으로 밝혀졌다. CBRE코리아는 지난해 용산국제업무지구 도시개발사업 수행업체로 선정돼, 총 51조원 규모의 글로벌 프로젝트 마스터플랜을 수립 중이다. 동시에 전략적 마케팅 업무도 맡고 있다. HDC현대산업개발은 용산정비창 전면1구역과 용산국제업무지구의 연계 개발을 목적으로 CBRE코리아와 독점적 협업관계도 선제적으로 구축했다. 이를 통해 용산정비창 전면1구역의 준공 후 미래가치를 한층 더 끌어올릴 수 있음을 자신하고 있다. HDC현대산업개발 관계자는 "당사는 복합개발이 필요한 현장임을 결정해, 그에 맞게끔 입찰준비에 모든 역량을 쏟아왔다"며 "용산정비창 전면1구역 주변 인프라와 개발 프로젝트를 연결시킬 수 있는 건 HDC현대산업개발"이라고 말했다. 이어 "연결이라는 가치는 결국 종국엔 조합원들의 분담금 절감을 위한 공간적 가치를 극대화해야 한다는 공감대에서 시작됐다"고 부연했다.
![[르포] 대교가 원했던 여의도 1호…그 상징성을 이끈 '단호·명료함'](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20250417/art_17457141491315_221824_178x118_c0.jpg)
"대교의 지난 발자취, 그리고 앞으로의 행보에서 가장 중요한 건 '교육영향평가'입니다. 여의도초, 여의도중, 여의도여고, 여의도남고, 수정상가 내 유치원 등 총 5개입니다. 일조권을 만족시키지 못하면 건축계획(안)을 수립하는 과정에서 20개층이 삭제되기도 합니다. 연접해 있는 아파트들이 먼저 지어질 경우의 영향에 대해선 아무도 모릅니다. 사업시행계획(안)을 여의도에서 첫번째로 받아야 되겠다는 생각입니다." 정희선 여의도 대교아파트 조합장(사진)의 구체적인 설명에 조합원들은 찬성률 99%의 숫자로 화답했다. 대교가 여의도에서 처음으로 사업시행계획(안)을 수립한 단지로 기록됐다. 올해 2월 통합심의를 조건부로 통과한지 불과 2달여 만이다. 이날 주변 단지 민원에서 비롯된 대교A상가의 전면도로 관련 이슈, 대교A상가의 업무협약서를 수용할 수 없는 배경, 해외설계사 공모를 통해 확보할 수 있는 실익 등을 가감없이 PT발표로 진행했다. 정희선 조합장은 단 한시도 앉아있지 않았다. 출발선은 늦었지만 가장 먼저 사업시행계획(안)에 도달할 수 있었던 건, 어느 것 하나 허투루 넘어가지 않는 집행부의 성향이 집약된 결과물이라는 데 현장 관계자들은 입을 모은다. 최호권 영등포구청장 역시 소통과 단결력을 무기로 빠르게 사업이 추진되고 있어, 여의도의 모범사례라며 추켜세웠다. 영등포구청에서도 인허가 관련 적극적 협업을 약속하겠다고 밝혔다. 대교는 금년 안으로 사업시행계획(안) 인가를 매듭지을 계획이다. 이날 수립된 사업시행계획(안)은 용적률 469%를 갖고 총 912세대를 짓는 내용을 골자로 한다. 사업시행계획(안)을 수립하는 현 시점, 제일감정평가법인이 추정한 비례율은 87.01%로 산출됐다. 조합이 거둬들일 매출액(2조1,894억원)에서 비용(9,159억원)을 제한 뒤, 조합원들의 종전자산 평가액(1조4,636억원)으로 나눈 값이다. 추정비례율 산출의 기초 지표인 평당 공사비와 일반분양가는 각각 1,000만원, 7,800만원을 활용했다. 비례율은 인위적으로 만들 수 있는 숫자라, 최종 분담금 내역은 준공 시점 전후로 확정된다. 사업시행계획(안) 인가 고시일을 기준으로 감정평가 작업이 진행된다. 사업시행계획(안) 상 대교의 일반분양 물량은 212개다. 결국 이 물량을 시장에서 얼마나 비싸게 팔 수 있느냐 여부로 사실상의 실질 분담금이 결정된 전망이다. 사업속도가 빠른 만큼, 시간에 비례해 조합 운영비 등의 비용절감도 사업성에 적잖은 영향을 줄 것으로 보인다. 이날 대교A상가의 업무협약서 반대 안건도 통과됐다. 집행부 역시 현 시점, 대교A상가와의 통합재건축은 전혀 고려하고 있지 않다고 단호히 밝혔다. 대교는 주택 공급이 불가한 점, 불필요한 민원 제기 금지 등을 협상의 원칙으로 분명하게 삼았다. 대교 입장에선 현재까지 모든 인허가 과정에서 그 흔한 잡음 없이 속도감 있게 사업이 진행된 마당에, 대교A상가의 무리한 조건을 전제로 협의할 이유가 없다는 점을 안건 통과로 갈음했다. 해외설계사 선정을 위한 입찰 안건도 통과됐다. 정비사업에서 이례적이었던 안건인 만큼, 조합원들의 질문도 집중됐다. 대교는 여의도 내에서 '작은 단지'임을 인지하고 있기에, 시범과 삼부 등 대형 단지들과의 차별화 일환으로 해외설계사 선정을 고심해 왔다. 보통 시공사들이 경쟁입찰 시 해외설계사를 포함시키는 게 통상적이다. 다만 대교는 직접 해외설계사를 선정해 공사비 상한선(캡·Cap)을 두고 단지 차별화를 기할 방침이다. 한편, 대교는 올해 6월 시공사 선정에 나선다. 물론 삼성물산과 롯데건설의 경쟁입찰 성사 여부는 조금 더 지켜봐야 한다는 신중한 관측이 나온다. 다만, 작년 정비계획(안) 변경 설명회부터 총회 현장에서 양사 모두 진실성 있게 모습을 드러내고 있다는 점만 보더라도, 대교 집행부에서 일정 수준의 중립성을 지키고 있다는 평가도 나온다. 여의도 한양에 이어 두번째 경쟁입찰을 성사시킬 수 있을지 관전 포인트다.
가락우성1차가 도정법 상 '법적 효력'을 갖는 추진위원회 구성 이후, 주민총회를 열어 향후 사업 추진을 위한 각종 규정(운영·예산·회계·행정·선거)들을 제정했다. 인허가 업무를 포함해 사실상 주민들의 손과 발이 되어줄 '정비업체' 선정도 마무리했다. 가락우성1차는 다음 단계인 조합설립을 목적으로 한 동의서 징구로 바쁜 한 해를 보낼 것으로 관측된다. 26일 정비업계 따르면 가락우성1차 재건축 추진위원회(고혜영 추진위원장)는 주민총회를 열어, 정비사업 시작을 알리는 각종 규정을 수립했다. 작년 12월 24일 송파구청으로부터 추진위원회 구성 승인을 받은지 약 5개월 만이다. 가장 중요한 협력 파트너로 꼽히는 정비업체와 설계사 선정도 완료했다. 정비업체에는 J&K도시정비가 압도적 지지율로 승선했다. 가락우성1차는 1986년 준공된 역세권 아파트로, 총 838세대 9개동(15층)으로 이뤄져 있다. 해당 사업장은 재건축을 통해 총 967세대의 신축 아파트를 꿈꾸고 있다. 현재 토지등소유자는 899명으로, 작년 12월 기준 추진위원회 승인서에 따르면 동의율은 65%다. 향후 원만한 조합설립인가를 위해선 법정 동의율(75%) 외에도 상가의 동별 동의율(50%)도 확보해야 한다. 가락우성1차는 추정분담금 심의 이후 몇 차례 추진위원회의를 더 거쳐 조합설립을 위한 창립총회에 나설 전망이다. 조합 운영을 위한 정관 및 개략적인 사업시행계획(안) 마련에 심혈을 기울일 것으로 업계는 보고 있다. 조합 집행부를 구성하게 될 임원(조합장·이사·감사) 선출을 위한 선거계획(안)도 준비해야 한다. 현재 정비계획(안)에 따라 가락우성1차의 추정비례율은 93.43%로 나타났다. 재건축 후 지어질 공동주택의 조합원 분양가는 ▲45㎡(9.64억원) ▲51㎡(10.92억원) ▲59㎡(12.58억원) ▲84㎡(15.23억원) ▲109㎡(18.15억원) 등으로 책정된 상태다. 조합원들은 개별 종전자산 추정액에 비례율(93.43%)을 곱한 뒤, 원하는 평형대의 조합원 분양가와 비교하면 분담금(혹은 환급금)을 계산할 수 있다. 단지 내 상가 소유자는 감정평가법인의 약식 추정으로 종전자산 평가가 이뤄졌다. 토지이용계획(안)에 따르면, 가락우성1차 구역면적은 35,043㎡다. 이중 공동주택과 정비기반시설(공공공지) 용지는 각각 34,839㎡, 203㎡다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(237.59%) ▲법적상한용적률(281%) 등이다. 가락우성1차는 아파트 주변 지역주민들의 주차공간 확보를 위해 지하1층 내 주차장을 신설하고, 공공공지를 내놓는다. 주차장 세부계획은 향후 송파구청 주차정책과와 협의해 결정되며, 사업시행계획(안) 인가 때 반영된다. 공공임대주택은 ▲51㎡(36세대) ▲59㎡(42세대) ▲84㎡(14세대) 등으로 총 92세대다. 전체 주택공급계획 세대 수(967세대)의 약 9.5%를 차지한다. 임대주택을 제외한 분양주택은 875세대다. 조합원 물량을 가져갈 가락우성1차의 토지등소유자는 838명이다. 일반분양은 단순 계산으로 37세대 정도다. 물론 향후 건축심의 및 시공사 선정 과정에서 '세대 수'는 조합원들이 원하는 방향으로 설문조사 후 바꿀 수 있기 때문에, 크게 신경쓸 필요는 없다.
부산 동의대역(2호선) 인근의 가야4구역이 롯데건설을 파트너 시공사로 최종 낙점하면서, 사업추진에 본격적인 드라이브를 걸 계획이다. 동시에 가야4구역은 법무법인 현을 조합의 법률자문 로펌으로 선정함으로써, 예상되는 각종 행정·법률적 문제 역시 슬기롭게 해결해 나간다는 방침이다. 25일 정비업계 따르면 부산 가야4구역은 최근 시공사 선정 총회에서 롯데건설을 시공부분 협력업체로 맞이했다. 롯데건설은 지난해 10월부터 삼고초려(3차례)의 마음으로 해당 사업장에 꾸준한 관심을 보였고, 결국 수주확보에 성공했다. 롯데건설은 가야4구역의 프로젝트명으로 '롯데캐슬 아스테온(ASTEON)'을 제안했다. 롯데건설이 제시한 가야4구역 제안서를 살펴보면, 대상지의 평당공사비는 705만원으로 산출됐다. 2025년 2월 공사비 산정 기준일 금액이다. 사업비는 250억원 한도 내 무이자대여를 약속했다. 금리조건의 경우, HUG보증을 통해 시중 최저금리 수준으로 조달한다는 방침을 내세웠다. 공사비 물가상승분에 대해선 실착공일까지 건설공사비지수와 소비자물가지수의 산술평균을 적용키로 했다. 현재 시공사들은 정비사업을 수주하는 과정에서 물가상승에 따른 조합원 부담을 덜어주기 위한 제안 내용을 고심하고 있는 상황이다. 공사기간은 실착공 후 47개월로 계획됐다. 조합원분양가는 총회 의결에 따라 일반분양가 대비 최대 차등을 둘 예정이다. 당일 조합은 법률자문을 도와줄 법무법인 선정도 함께 진행했다. 적격심사를 원칙으로 조합원들의 투표를 거쳐 최종 심사가 이뤄졌으며, 법무법이 현이 최종 선정됐다. 법무법인 현은 현재 부산 내 우동3구역과 촉진3구역 등 핵심 사업장들을 위주로 법률자문 및 송무 역할을 성공리에 수행하고 있다. 가야4구역의 구역면적은 107,147㎡로, 지하5층-지상31층 높이, 1,998세대 규모로 지어질 예정이다. 조합원수는 1,187명으로, 현재 가야4구역의 총공사비는 7,034억원 수준으로 책정됐다.
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