발행일(UPDATE): 2025년 07월 01일 18시 45분
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동부건설이 서울시내 주요 정비사업 시공권을 연거푸 거머쥐면서, '센트레빌' 브랜드의 재도약을 위한 리빌딩 작업에 박차를 가하고 있다. 지난 달 28일 하루에만 4개 가로주택정비사업 현장을 동시에 석권했고 올 하반기에도 이같은 수주 기세를 이어나간다는 방침이다. 동부건설은 양질의 사업성을 지닌 곳들을 타겟 대상으로 삼는 적극적인 '선별 수주' 전략으로 안정적인 포트폴리오 구축에 집중하고 있다. 1일 정비업계 따르면 동부건설은 최근 서울 강동구·금천구에 속한 가로주택정비사업장 4곳에서 수주 낭보를 전했다. 동부건설은 단순 시공사라는 제한된 지위에 국한되지 않고, 사업시행자인 조합과 상시 소통할 수 있는 파트너로 자리매김하겠다는 목표를 밝혔다. 철저한 사업관리와 균일화된 품질의 시공을 통해 서울에서 수주 저변을 점진적으로 넓혀나갈 계획이다. 천호동 145-66번지 일대 가로주택정비사업의 구역면적은 9,970㎡로, 지하2층-지상25층으로 총 242세대를 짓는 프로젝트다. 동부건설은 분양성에 초점을 맞춘 맞춤형 특화설계로 조합원들의 표심을 사로잡았다. 전 세대 남향 배치와 4베이 맞통풍 구조 설계를 도입했다. 해당 사업장은 중·소형 평형 위주의 유닛 구성을 통해 실수요 관점에서 향후 높은 상품가치를 가질 것으로 기대된다. 단지 전체를 필로티 구조로 구성함에 따라, 저층부의 개방감을 확대하고 보행 안전성을 강화시켰다는 평이다. 천호동 145-66번지 일대는 더블 역세권(5호선·8호선) 지역으로, 천호역·강동역을 도보로 활용할 수 있는 교통 인프라를 갖추고 있다. 주변에는 이파트와 대형병원, 교육시설 등 생활 인프라가 밀집돼 있어 입지적으로 손색 없다는 평가를 받고 있다. 총 공사금액은 955억원이다. 같은 날, 동부건설은 금천구 시흥동에 소재한 석수역세권 모아타운 사업 시공권도 확보했다. 시흥동 972번지·973번지·974번지 일대를 지하 2층-지상 15층, 아파트 576세대를 짓는 사업이다. 총 부지면적은 약 6,500평에 달한다. 해당 사업장은 LH공사 참여형 가로주택정비사업으로, 서울시가 주거환경 개선 목적으로 추진 중인 모아타운 사업의 일환으로 보면 된다. 총 공사금액은 1,902억원이다. 모아타운은 대규모 재개발이 어려운 10만㎡ 이내의 노후 저층 주거지를 하나로 묶어 정비사업을 추진하는 소규모 정비 모델이다. 연접해 있는 3개 구역을 통합 개발할 경우, 동부건설은 규모의 경제를 활용해 '센트레빌 브랜드 타운화'를 도모할 수 있다. 여러 개 구역의 시공권을 모아 규모의 경제를 도모하고 동시 착공을 통해 사업성을 끌어올릴 수 있다는 판단 하에 적극적으로 수주에 참여했다. 석수역세권 모아타운 사업장은 석수역(1호선) 도보권역에 속해 있으며, 서부간선도로 및 시흥대로를 통한 광역 접근성도 우수하다. 무엇보다 오는 2027년 예정된 신안산선 개통 시 더블 역세권 지위를 확보하게 된다. 최근 금천구 시흥동 내에서는 모아타운 사업이 다른 자치구 대비 활발한 가운데, 노후화된 저층 주거지를 대상으로 한 모아타운 사업의 성공 모델로 석수역세권이 주목받고 있다. 동부건설은 천호동과 마찬가지로 시흥동에서도 특화설계(안)을 전면에 내세웠다. 준공 후 미래가치를 높이기 위한 차원에서, 전 세대 남향 배치와 4베이 구조로 배치했다. 특화 평면설계를 통해 실사용 면적도 늘렸다.
통합재건축을 추진 중인 개포 경우현(경남1,2차·우성3차·현대1차)이 정비구역으로 지정되면서 도약을 위한 채비를 마쳤다. 대상지는 구역지정이 완료된 만큼, 연내 조합설립추진위원회 승인을 목표로 빠르게 사업 기틀을 마련해 나간다는 계획이다. 1일 정비업계 따르면 개포 경우현 통합재건축 추진준비위원회(임병업 준비위원장)는 이달 서울시로부터 정비구역 지정 확정 고시를 받게 됐다. 서울시 도시계획위원회의 정비계획(안) 심의를 통과하고 4개월 만이다. 고시문을 살펴보면, 앞서 구역지정 고시를 받았던 현대1차 이외에도 경남과 우성3차가 사업지에 포함되면서 통합재건축을 위한 구역계가 완성됐다. 기존 최고층수 높이는 35층으로 계획됐지만, 이번 대상지의 건축물 높이에 관한 계획에선 49층(160m이하)으로 변경된 것이 확인됐다. 대상지의 예상세대수는 총 2,343세대로 계획이 잡혔다. 이중 조합원·일반분양분은 1,978세대로 나타났다. 나머지 임대물량은 365세대로 산출됐으며, 임대 평형은 모두 60㎡이하로 설정됐다. 해당 사업장의 추정비례율은 98.1%로 책정됐다. 아파트 종전자산은 한국부동산원, KB시세, 공동주택공시가격의 평균치를 적용해 계산됐다. 눈에 띄는 부분은 각 아파트별 층별·위치별 효용지수가 다르게 반영돼 자산가치가 개별적으로 책정됐다는 점이다. 이는 상가의 경우도 동일하게 적용된다. 국민평형(84㎡)을 기준으로, ▲경남1,2차(23.4억원) ▲우성3차(24.2억원) ▲현대1차(23.3억원) 수준으로 상이한 가격을 보였다. 대상지의 조합원분양가는 ▲59㎡(17.9억원) ▲74㎡(22.1억원) ▲84㎡(24.8억원) ▲99㎡(28.4억원) ▲110㎡(31.1억원) ▲121㎡(32.1억원) ▲134㎡(34.6억원)으로 예상됐다. 아파트 조합원분양가는 평당 일반분양가(7,300만원) 추정액의 100%를 기준으로 예측됐다. 준비위원회는 정비구역 지정에 힘입어 추진위원회 승인을 위한 후속 작업에도 속도를 내겠다는 방침이다. 특히 경남아파트 독립정산제와 관련, 임병업 준비위원장은 "추진위원회 설립 후, 중립적인 입장을 견지한 상황에서 경남1·2차 합의 위원회를 구성해 지원할 계획"이라며 "독립정산제 부분은 법률적 검토를 거쳐 경남 주민들의 동의를 얻어 해결해나갈 것"이라고 강조했다.
망리단길 인근의 망원1구역 일대가 신속통합기획 재개발을 추진 중인 가운데, 주민들 간 의견차를 줄이기 위해 고군분투 중인 모양새다. 상권을 지키려는 주민들과 개발을 희망하는 추진주체 간의 신경전이 첨예하게 대립하고 있어서다. 이에 마포구청 측은 주민동향을 파악, 서울시 선정위원회 자문·심의를 거쳐 사업가능성 여부를 판단한다는 계획이다. 1일 정비업계 따르면 최근 마포구청 주관 하에 '신속통합기획 조건부 선정 후보지'인 망원1구역 주민설명회가 개최됐다. 당일 현장엔 재개발 사업에 관심을 가진 다수 주민들의 발걸음이 일찍부터 이어지면서 구청 대강당은 발 디딜 틈 없이 꽉찬 모습이었다. 망원1구역의 사업면적은 당초 78,609㎡였지만, 조정을 거쳐 73,717㎡로 감소했다. 이는 망리단길인 포은로 일부가 사업지에서 제척됐기 때문이다. 대상지의 토지등소유자는 1,213명으로, 용도지역은 제2종일반주거지역(7층)으로 결정됐다. 이에 따라 대상지의 최고층수는 20층으로 계획됐다. 종상향을 희망하는 다수 주민들의 목소리와 관련, ㈜대한엔지니어링 관계자는 "종상향(3종) 역시 고려했으나, 서울시로부터 어렵다는 답변을 받았다"며 "인접지역인 망원 모아타운을 비롯해 주변에 3종지역이 없기 때문"이라고 설명했다. 토지이용계획(안)을 살펴보면, 주택용지를 제외한 나머지 부분은 ▲공원 ▲공공청사 ▲공공문화체육시설 ▲종교용지 ▲도로 등으로 채워진다. 우선 공원 일부가 주차장으로 중복결정되며, 망원파출소의 위치가 조정될 예정이다. 문화시설로는 수영장이 검토되고 있으며, 구역 내 한서감리교회는 존치될 계획이다. 대상지의 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(220%) ▲상한용적률(230.74%) ▲법적상한용적률(249.68%) 등으로 수립됐다. 소형주택 반영으로 기준용적률 인센티브 적용을 받았고, 공공보행통로와 열린단지로 추가 허용용적률 인센티브 10%를 확보했다. 상한용적률은 부지 및 시설 등의 공공기여를 통해 채워진다. 망원1구역의 예상세대수는 1,804세대로 계획됐다. 이중 분양세대수는 1,485세대다. 세부적으로 살펴보면, ▲40㎡(219세대) ▲59㎡(870세대) ▲84㎡(396세대) 등으로 나뉜다. 계획된 임대주택수는 319세대는 의무임대(245세대)와 국민임대(74세대)로 각각 분류된다. 설명회 말미엔 다수 토지등소유자들의 의견을 수렴하는 시간이 마련됐다. 먼저 상권의 범위를 설정하는 기준에 대한 질의가 이어졌다. 한 주민은 "망리단길은 단순히 포은로변만을 의미하진 않는다"며 "이곳만 구역계에서 제외한다고 상권문제가 해결되진 않는다"라는 입장을 전했다. 이에 대해 구청 측은 "블럭과 도로단위로 나름의 내부적 검토를 거쳐 상권의 범위를 정한 것"이라며 "도시계획적 해석으로 접근한 만큼, 100% 상권 범위를 맞춰 계획을 짜는 것은 현실적으로 어려운 부분"이라고 설명했다. 주변에 인접한 망원시장 및 망리단길, 입주민 편의 등을 염두해 부족한 주차시설을 지적하는 주민의 목소리도 있었다. 해당 주민은 "예상 주차대수가 1.2대로 너무 적은 수준"이라며 "최소 2대 정도의 주차가능 공간이 마련됐으면 좋겠다"고 의견을 전했다. ㈜대한엔지니어링 관계자는 "정비계획이 수립되면 건축계획 부분은 추가적으로 조정이 가능하다"며 "필요하다고 판단되면 지하3층까지 굴토가 가능하나, 추가공사비는 감안해야 한다"고 답변했다. 한편 마포구청은 지난 달 30일까지 찬반 주민동향을 파악한 뒤, 재개발사업 추진 여부를 결정짓는다는 방침을 밝힌 바 있다. 이달 서울시 선정위원회(소위원회)의 자문·심의가 이뤄지면, 8월경 최종 사업의 향방이 나올 것으로 보인다.
"5세대 재건축을 대표할 아웃풋(결과물)이 되겠습니다. 반포미도1차의 설계사들은 불필요한 '상호 비방' 없이 각자만의 고유 경쟁력을 보여주는 것에만 집중해야 할 것입니다. 근거없이 상대방을 깍아내리는 악의적 비방은 홍보 전시관에서도 할 수 없게끔 강력히 조치했습니다. 조합설립인가 동의서를 징구한 지 8일 만에 법적 요건(70%)을 충족했습니다. 추진위원회 단계를 잘 매듭짓고 2주 후 창립총회 때 뵙겠습니다." 김승한 반포미도1차 추진위원장이 설계사 선정을 위한 1차 합동홍보설명회에서 가장 먼저 단호히 언급한 단어는 '클린 수주'다. 반포미도1차는 초기 준비위원회 단계부터 사실상 '원팀'으로 조합원들과 한 목소리를 내온 사업장이다. 다음 달 창립총회를 기점으로 발족하게 될 예비 집행부 역시 사실상 현재의 추진위원회 라인업을 그대로 승계할 것으로 전망된다. 사업추진과 관련, 주도권 다툼으로 치열한 강남권에선 사실상 보기 드문 사례로 평가된다. 조합원들의 구심점 역할을 맡아온 김승한 위원장이 '클린 수주'를 최우선시 여기고 있는 것도 앞선 맥락과 궤를 같이 한다. 각사가 가진 본원적 경쟁력만을 어필한 뒤, 조합원들의 선택을 받아야 한다는 명확한 지침을 내렸다. 홍보 과열 양상에서 빚어질 수 있는 리스크를 사전에 차단하겠다는 포석이 담긴 대목이다. 설계권 확보에 뛰어든 업체는 압구정 재건축 단지(2구역·3구역·4구역·5구역)를 모두 석권한 디에이건축과 해안건축, 희림건축이다. 실제 1차 합동홍보설명회 PT 발표에서, 양측 모두 상대방 회사에 대한 언급을 일절 하지 않았다. 오롯이 자신들이 준비해 온 설계작품을 하나라도 더 조합원에게 알리는데 시간을 할애했다. 설명회장은 그 흔한 고성 하나 없이 안정적으로 진행됐다. ◆ 2주 앞으로 다가온 창립총회, 종전자산가치 2년 전比 절반 가까이 올라…보수적 지표 활용으로 '정보 정확성' 기해 본격적인 설계PT에 앞서, 조합원들의 실질적 관심사인 '분담금' 설명이 먼저 진행됐다. 보통 조합설립인가 전 추정분담금을 산출할 때에는 비례율 산출에 있어 낙관적인 지표들이 활용되는게 일반적이다. 다만, 반포미도1차는 현실적이고 보수적인 관점에서 산출된 비례율을 토대로 조합원들에게 정확한 안내를 진행했다. 현 시점, 비례율은 80%다. 2년 전보다 수치만 놓고 볼 때 비례율이 약 17%p 줄어들었다. 하지만 비례율이 떨어졌다고 분담금이 또 그만큼 늘어나는 구조는 아니다. 반포미도1차의 종전자산가치가 2년 전보다 약 43% 늘어났기 때문이다. 최근 2-3년 사이 반포동 집값이 급격하게 올랐기 때문이다. 조합원들 입장에선 자신의 종전자산가치가 그만큼 늘어났기 때문에, 기계적으로 비례율이 줄어들어도 분담금에 큰 변화는 생기지 않았다. 분담금에 영향을 주는 건 공사비를 포함한 사업비다. 빠른 사업속도로 비용을 최소화하는 게 정비업계 공통 과제인 이유다. ◆ 디에이-해안건축 "도심 속 삶? NO, 도시 위에서의 다른 세상으로 프라이빗 강조"…비용 고려한 실용성으로 눈도장 디에이건축과 해안건축, 아카디스(미국)가 그랜드 컨소시엄을 이뤄 출사표를 던졌다. 디에이건축과 해안건축은 압구정2구역과 압구정4구역, 압구정5구역 경쟁에서 승리한 국내 탑티어(Top-tier)다. 디에이건축은 반포미도1차의 정비계획(안)을 수립한 도시계획업체다. 토지이용계획과 정비계획, 건축계획을 수년간 직접 만들어 온 장본인이기에, 그만큼 해당 사업장에 대한 현장 이해도가 남다를 수밖에 없다. 최정상급에 속한 설계사들이 머리를 맞대고, 치열한 고심 끝에 선보인 컨셉은 '프라이빗(Private)'이다. 고지대에 속한 해당 사업장의 대지적 특성을 활용해 데크 레벨을 34m 들어올렸다. 2개층 높이의 그랜드 로비(9m)를 감안할 때 1층의 시작점은 43m 수준이다. 도심 속 삶이 아닌, 도시 위에서의 다른 프라이빗한 삶을 구현하겠다는 데 초점을 맞춘 것으로 분석된다. 프로젝트명 역시 '반포 더 피크'로 정점을 찍겠다는 의지를 드러냈다. 서리풀공원의 라인을 따라 주동 수는 7개로 최소화했다. 세대 간 간섭을 최소화하겠다는 셈법이 담겨있다. 주동 수가 줄어들 경우, 단지 내 공용부문(조경, 커뮤니티시설 등)을 알차게 구성할 수 있는 운신의 폭이 넓어진다. 고급 주거 단지로 갈수록 점점 단지 안에서 생활하는 시간이 많아진다. 주동 수를 최소화할 경우 동 간 거리가 넓어져 단지 내 '주거 쾌적성'도 높아진다. 공사비 절감을 통해 분담금을 대폭 줄일 수 있는 것도 장점이다. 양승호 디에이건축 대표는 "프리미엄 단지를 목표로 하면서도 과도한 설계로 인해 조합원들의 사업비 부담을 최소화하는 실용적인 측면을 고려했다"며 "건축설계(안)을 통과시키는 과정에서 마주하게 될 서울시의 인허가 정책과 분위기를 고려했다"고 말했다. 이상인 해안건축 대표는 "처음과 끝이 같은 회사임을 강조하며, 자산가치(매출)는 올리되 공사비(비용)는 줄일 수 있는 효율적인 방향을 계속 모색해 나가겠다"고 밝혔다. ◆ 희림건축 "반포에서 가장 높은 스카이 커뮤니티" 내세워…실사용면적 최대화로 자산가치 상승 약속 희림건축은 반포에서 가장 높은 49층 높이, 120m 길이의 스카이 커뮤니티를 전면에 내세웠다. 360도 한강 조망이 가능한 공간을 구현해, 반포미도1차에 상징성을 더하겠다는 셈법으로 풀이된다. 현장에선 스카이 커뮤니티의 인허가 가능성을 묻는 질문도 이어졌다. 이에, 희림건축은 인허가를 받을 수 있는 수준의 설계(안)이며, 영구음영이 우려되는 유닛의 경우 일조 시뮬레이션을 통해 피해가 가지 않는 선에서 디자인했다고 답했다. 한강 조망권이 가능한 세대로는 782세대를 제안했다. 최적의 대안검토를 통해 한강뷰를 최대한 확보하는데 초점을 맞췄다. 조합원들의 준공 후 자산가치 측면을 최대한 고려해 설계했다는 설명이다. 모든 세대에 테라스를 확보해 실사용면적을 최대한 확보했다는 점도 강조했다. 희림건축은 1세대당 1엘리베이터를 통해 고급 주거 단지가 갖춰야 할 '프라이빗' 역시 고려했다. 한편, 반포미도1차의 조합설립을 위한 창립총회는 다음 달 12일(토) 서초교회에서 진행된다. 이 자리에서 설계사 선정을 위한 안건도 상정된다. 1차 합동홍보설명회에선 대우건설, 포스코이앤씨, 현대건설, 롯데건설 등의 대형사들 모두 현장을 찾았다. 건설사들 역시 창립총회를 앞둔 반포미도1차와의 소통 접점을 계속 늘려나갈 것으로 전망된다.
응봉대림1차의 재건축준비위원회와 리모델링 조합이 공식적인 해산 절차를 밟으면서 사업에 속도가 붙을 것으로 전망된다. 사업방식의 전환으로 체질 개선에 나선 응봉대림1차는 이번 합의로 확고한 재건축 의지를 재확인할 수 있게 됐다. 30일 정비업계 따르면 응봉대림1차 재건축준비위원회(유효열 준비위원장)는 최근 리모델링 조합을 해산하기로 최종 합의를 봤다고 통보했다. 양측간 원만한 합의가 이뤄지면서, 기존의 리모델링 조합원들도 재건축 조합 설립에 적극적인 참여를 약속한 것으로 알려졌다. 그간 응봉대림1차는 리모델링 체제를 정리하고자 리모델링 사무실 폐쇄, 조합원 탈퇴 임시 총회 등의 해산 수순을 밟아왔다. 특히 근래 신통기획 사업계획이 주민들의 적극적인 지지를 받으면서 본격적으로 리모델링 해산 분위기가 형성된 것으로 보인다. 현재 대상지는 신통기획 신청을 준비 중인 단계로, '입체공원 도입'과 '역세권 준주거 종상향' 적용을 고심하고 있는 상황이다. 서울시에선 정비사업 활성화를 위해 규제 완화 카드를 꺼내들었는데, 이는 사업성 향상과 속도 개선을 염두한 조치로 풀이된다. 이에 응봉대림1차는 정비사업 부지 내 건축물 상부나 민간 부지 일부에 공원을 입체적으로 조성하는 방식인 입체공원을 계획 중인 모습이다. 입체공원을 설치하면 그 면적만큼 용적률 인센티브가 부여되기에 세대수 확보가 용이하다. 결국 공원 제공에 따른 공공성 확보, 주택 증가에 의한 수익성 향상이란 일거양득 효과를 거둘 수 있다. 유효열 준비위원장은 "공원 하부시설엔 주변이 학교입지임을 고려해 청소년문화시설 및 도서관·체육시설 등을 계획하고 있다"고 의견을 전달했다. 또 준비위는 대상지가 역세권(응봉역)임에도 불구하고 사업성이 낮은 지역이라는 판단 하에, 역세권 준주거 종상향 혜택을 통한 사업성 개선에도 나선다는 방침이다. 핵심은 역세권(지하철역 인근) 지역의 용도지역을 종상향하는 사안인데, 적용범위는 지하철역 승강장 경계로부터 250m 이내에 속해야 한다. 단 해당 범위에 드는 면적만 준주거지역으로 상향하는 것이 원칙이다. 김준식 법무법인 지평 변호사는 "하나의 구역에 재건축정비사업 조합과 리모델링 조합이 병존할 수는 없으므로 반드시 리모델링조합을 해산하여야 재건축정비사업 추진이 가능하다"며 "이때 해산 후 청산문제, 비용문제 등 여러 문제로 조합 해산이 원활하지 않은 경우가 많은데 응봉대림1차에서 좋은 모델을 제시해준 것 같다"고 말했다.
송파구 가락1차현대가 시공사 선정 작업을 매듭짓고, 후반부 사업에 진입하기 위한 본격적인 토대를 마련했다. 롯데건설의 하이엔드 브랜드인 '르엘'을 달게 될 관내 두 번째 사업장이 됐다. 해당 사업장이 갖는 입지적 경쟁력을 고려, 다채로운 아이디어가 접목된 혁신설계(안)으로 조합원들의 최종 선택을 이끌어냈다는 평이다. 롯데건설은 분양성 높은 사업장을 선별해 나가는 '실리추구형' 전략을 계속 펼쳐나갈 전망이다. 30일 정비업계 따르면 가락1차현대 재건축 조합(이영두 조합장)은 최근 시공사 선정을 위한 정기총회에서 롯데건설을 시공 파트너로 낙점했다. 해당 사업장은 지하4층-지상 21층으로 총 8개동 866세대를 짓는 프로젝트다. 총 공사금액은 4,167억원 규모다. 프로젝트명은 [문정 르엘]이다. 롯데건설은 대상지의 준공 후 미래가치를 최대한 높일 수 있는 방향으로 오랜 기간 입찰제안서를 준비해 왔다. 롯데건설은 지난해 8월 분양가상한제 규제가 적용된 이래, '청담 르엘'에서 최고 일반분양가(7,209만원)를 받아내며 업계 이목을 끌었다. 가락1차현대에서도 일반분양 수입을 극대화할 솔루션을 적용해 조합원들의 경제적 부담을 최대한 줄이겠다고 약속했다. 안정적 신용등급(A+)을 통해, 조합이 필요로 하는 사업비 역시 업계 최저금리 수준으로 책임조달하겠다는 내용도 제안했다. 마감재 역시 청담동, 반포동과 동급을 적용했다. 롯데건설 관계자는 "입주를 앞둔 잠실 르엘 이후, 송파구에서 입찰에 참여한 건 8년만"이라며 "그만큼 가락1차현대에 쏟아온 정성은 수주 이후에도 달라지지 않을 것"이라고 말했다. 이어 "최근 주변 사업장들 대부분이 시공사 선정을 마친 단계이지만 결과만 놓고 보면 '하이엔드 브랜드'를 제안한 곳은 없다"고 부연했다. 가락1차현대가 최초로 하이엔드 브랜드(르엘)를 적용하게 된 사업장임을 강조한 대목이다. 무엇보다 롯데건설은 하이엔드 브랜드를 남발하지 않고 '브랜드 희소성'을 유지하는 선별 수주 전략을 펼치고 있다. 한강변에 소재한 용산산호와 청담르엘, 반포르엘만 보더라도 핵심 사업장에서만 '르엘'을 적용하고 있다. 이같은 브랜드 철학을 바탕으로 심의를 진행한 결과, 가락1차현대 역시 핵심지역 선별수주 목록에 포함시킨 바 있다.
동부이촌동 왕궁맨션이 작년 11월 결정고시를 받은 정비계획 변경(안)을 토대로 수개월에 걸친 협의 끝에 건축설계(안)을 마련했다. 설계(안)은 특별건축구역 지정을 통해 '우수디자인'을 확보한 뒤, 용적률을 늘려 실사용면적을 최대화하는 방향성을 골자로 한다. 다만 금번 총회에서 조합장이 변경됨에 따라, 향후 업무 연속성 차원에서 실효성 있는 집행부 인수인계 여부가 사업 향방에 적잖은 영향을 미칠 것으로 보인다. 29일 정비업계 따르면 이촌동 왕궁맨션 재건축 조합은 최근 정기총회를 열어, 해안건축의 설계(안)을 승인했다. 해안건축이 왕궁맨션과 첫 인연을 맺게 된 건 지난 2011년이다. 그로부터 14년이 지난 현재, 경미한 수준 이내의 정비계획(안) 변경이 이뤄짐에 따라, 현 인허가 스탠스에 맞춰 새롭게 건축설계(안)을 마련했다. 특별건축구역 지정을 통해 우수디자인을 확보하는 내용을 전제로 한 건축설계(안)은 조합원들의 의결을 받았다. 왕궁맨션은 통경축을 최대한 확보하는 내용을 조건으로, 최고층수 상향 조정을 이뤄냈다. 지하4층-지상49층 2개동을 짓는 프로젝트로, 예상되는 주택공급물량은 320세대다. 해안건축은 한강과 용산공원 조망권을 최대한 많이 확보하는 데 설계 주안점을 뒀다. 한강변 첫 주동이 될 102동이 최고층수 49층으로 지어질 예정이다. 11m 필로티로 인해 재건축 후 2층 조망이 현재 5층 조망과 동일한 수준일 것으로 관측된다. 단위세대 천장고 역시 기존 2.7m에서 2.9m로 20cm 상향 조정시켰다. 준공 후 아파트 미래가치를 고려한 결정으로 풀이된다. 기존에 없던 펜트하우스도 6세대 확보했다. 이는 펜트하우스를 보유한 단지라는 상징성 차원과 더불어, 조합원들의 분담금 절감을 위한 노력과 맞닿아 있다. 왕궁맨션은 협소한 대지적 한계와 주변 이웃단지(이촌삼성 리버스위트·점보아파트·래미안 첼리투스)들과의 일조권 영향을 고려해 최적의 설계를 마련했다. 금번 총회에서 조합이 한 해동안 사용할 사업비·운영비 예산(안)도 모두 순조롭게 통과됐다. 이날 조합장 선출을 위한 안건도 상정됐는데, 신임 조합장이 선출됐다. 조합장이 바뀜에 따라 업무 인수인계 절차에 일정 기간이 소요될 것으로 업계는 보고 있다. 신임 조합장은 2026년까지 사업시행계획(안) 수립 및 신청 단계까지 가지 못할 경우 사퇴하겠다는 각오도 밝혔다.
독산1구역이 MP·자문회의를 거쳐 신속통합기획(안) 밑그림을 완성하면서 본격적인 재개발에 나설 전망이다. 대상지는 2단계 용도지역 상향으로 사업성을 높이면서도, 기존 마을공원의 구역계 편입과 교통체계 재정비로 공공성 역시 소홀히 하지 않겠다는 계획이다. 30일 정비업계 따르면 최근 토지등소유자들을 대상으로 독산1구역(독산2동 1036번지 일대) 신속통합기획(안) 설명회가 열렸다. 대상지는 신통 후보지로 선정되고 1년6개월 만에 주민들에게 기획(안)을 공개하는 것으로, 당일 PT발표는 김현주 서울시 주택공간기획팀장이 맡아 진행됐다. 독산1구역의 구역면적은 83,184㎡로, 제2종(7층이하)와 제2종일반으로 혼재돼 있는 용도지역을 제3종일반주거지역으로 종상향할 계획을 갖고 있다. 대상지의 최고층수는 도시경관을 고려해 40층으로 설정됐다. 나머지 타워들은 30층~38층까지 다양한 높이로 계획이 잡혔다. 독산로변 저층부의 경우 목골산과 단지마당을 조망할 수 있도록 특화계획이 이뤄질 전망이다. 대상지는 기존의 마을공원(2,200㎡)을 구역계에 편입함으로써 공원의무면적을 확보했다. 마을공원 하부에 마련된 주차장은 그대로 사용될 예정이며, 이와 연계해 학교 인근엔 스쿨파크가 신설된다. 교통체계와 관련, 접근성 개선 차원에서 시흥대로-독산로 동서연결도로가 6m에서 20m로 확폭된다. 또 보행 연결성을 고려해 동서, 남북 방향으로 안전한 통학로 및 공공보행통로 등이 설치돼 보행네트워크가 구축된다. 대상지의 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(248.2%) ▲상한용적률(279.6%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 수립할 예정이다. 소형주택 공급에 따라 기준용적률은 20% 완화됐다. 이어 사업성 보정계수(1.91)를 적용해 허용용적률 인센티브 38.2%를 확보했다. 나머지는 도로, 공원 등의 기부채납을 통해 채우게 됐다. 상한용적률에서 법적상한용적률까지의 인센티브 절반은 공공임대로, 나머지는 분양물량으로 공급된다. 현 시점, 계획 세대수는 총 2,100세대 내외로 예상됐다. 한편 독산1구역은 신탁방식이 가장 적합하다는 판단 하에, 지난해 4월 재개발 사업파트너로 교보자산신탁과 업무협약(MOU)을 체결했다. 전문성과 자금능력을 갖춘 교보자산신탁과의 협업으로 향후 공사비 갈등, 추가분담금 등의 상황을 미연에 방지한다는 것이 준비위원회(강경희 준비위원장)의 계획이다.
여의도 공작아파트가 사업시행계획(안) 수립에 앞서 진행해야 하는 '통합심의' 단계에서 예상치 못한 난관에 봉착했다. 시공사 선정 과정에서도 불협화음이 없었던 공작이 갑작스레 멈춰선 건 건축설계(안)과 관련돼 있다. 일부 조합원들로 구성된 비상대책위원회에서 서울시와 영등포구청에 인허가를 중단시켜 달라는 반복적인 민원을 제기하고 있어서다. 빠른 사업속도를 희망했던 소유주들의 불만도 표출되는 분위기다. 27일 정비업계 따르면 여의도 공작아파트의 통합심의 예정 기일이 잠정 연기된 것으로 전해진다. 사업시행자인 KB부동산신탁과 정비사업위원회는 조만간 토지등소유자를 상대로 한 전체회의를 열어, 설계 변경의 경위와 소유주 의견 반영 사항, 기술적 이유로 설계에 반영하지 못하는 사안 등을 투명하게 공개할 예정이다. 향후 사업 추진 방향과 일정에 대해서도 조합원들의 의결을 받을 계획이다. 사업시행자 관계자 측은 "곧 열게 될 전체회의에선 그간 확인되지 않은 풍문들의 사실관계를 명확하게 바로잡고, 소유주들의 재산권과 공동이익을 보호하기 위한 자리가 될 것"이라며 "건축설계(안)을 심의하는 과정에서 '기술적 한계'가 분명히 있음에도 불구, 왜곡된 정보에서 비롯된 갈등은 정상적으로 추진되던 사업을 멈춰세우는 일"이라고 설명했다. 이어 "세대 수 변경이 불가피했던 건, 서울시와의 인허가 심의 과정에서 요구된 환경영향평가 및 성능심의 등의 조건을 충족하기 위함이었다"며 "지하7층에서 지하6층으로 변경한 건 역시, 정밀 지질조사 결과 높은 암반 비율로 설계 조정이 불가피했기 때문"이라고 부연했다. 설계 변경은 정당한 인허가 행정 절차에 따른 조정이었다는 게 사업시행자 관계자 측의 설명이다. 통합심의는 기존에 개별적으로 이뤄진 건축·교통·교육·환경영향평가 등의 심의를 동시다발적으로 진행할 수 있게끔 한 제도로, 사업 기간을 단축하려는 목적이 가장 큰 취지다. 연초 서울시는 정비사업의 심의절차를 개선시킴에 따라, 최대 4개월 가량의 심의기간을 단축시킬 수 있다고 밝혔다. 매일 사업비 관련 금융비용이 누적되는 정비사업의 특성을 감안해, 개별적으로 진행됐던 각종 영향평가를 유기적으로 연결해 한번에 진행해 왔다. 비슷한 시기로 진행됐던 여의도 한양의 경우, 작년 12월 통합심의를 통과했다. 여의도 대교도 올해 2월 통합심의를 통과한 뒤, 사업시행계획(안) 수립을 속도감 있게 매듭지었다. 반면 시공사 선정을 가장 발빠르게 마무리했던 공작은 통합심의 단계를 넘어서지 못하고 있다. 인허가 협의 과정에서 일부 소유자들의 설계 관련 민원이 제기됨에 따라, 인허가청에선 굳이 무리하게 심의를 진행해야 할 이유가 없어졌기 때문이다. 비상대책위원회는 지하 7층 설계로의 원상복구와 지하철 지하보도 연결 등을 요구하고 있다. 지난 2023년 전체회의에서 승인된 설계(안) 대비 세대 수가 증가한 점도 지적했다. 이에, 사업시행자인 KB부동산신탁과 정비사업위원회는 기술적, 행정적 기준에 부합하지 않는 요구사항일 뿐더러, 그간 수차례 주민설명회와 간담회를 통해 다양한 설계 변동 요인(평형변경, 커뮤니티시설, 조경, 주차계획 등) 관련해서 소통을 해왔음을 밝혔다. 여의도 공작아파트 면적은 16,929㎡이며, 이중 공동주택 획지는 16,857㎡다. 나머지 72㎡는 가스정압시설(대토부지)이다. 일반상업지역인 공작아파트의 용적률 체계는 ▲기준용적률(400%) ▲허용용적률(420%) ▲상한용적률(490%) 등이다. 허용용적률에서 상한용적률로 가기 위해선, 70%p 용적률이 증가되어야 한다. 기부채납이 필요하다. 공작아파트는 땅이 협소한 터라, 기부채납은 임대주택(장기전세) 위주로 이뤄진다. 기부채납 양은 토지지분 1,747㎡과 건축물(환산부지) 448㎡을 더한 2,195㎡다. 기부채납(2,195㎡) 면적을 사업대상지 면적(16,929㎡)으로 나눈 순부담률은 약 13%로 계산된다. 지난 2022년 11월 서울시로부터 지정고시받은 정비계획(안) 상 주차계획은 1,215대다. 공작아파트는 주차상한제 적용 지역이라, 주차 대수는 향후 건축위원회 심의 과정에서 적정성을 면밀히 검토받아야 한다.
![[르포] 신속통합 연합회, 현장 고충 토로…서울시 "해결방안 모색"](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20250626/art_17509958294139_8b8322_178x118_c0.jpg)
정비사업 현장의 목소리를 서울시·시의회 담당자들과 나눌 수 있는 공감의 장이 마련돼 눈길을 끈다. 단순히 행정적인 잣대로만 현장의 실상을 판단하기엔 부족한 점이 많다는 것이 주민대표들의 공통된 의견이다. 간담회서 언급된 여러 문제점들이 충분한 검토를 거쳐 보완될 수 있을지 관심이 모아진다. 27일 정비업계 따르면 서울특별시의회 주택공간위원회는 최근 '서울특별시의회·서울시·신속통합 연합회 간담회'를 개최했다. 이번 간담회엔 신통기획이란 공통된 DNA로 결성된 '신속통합 연합회' 구성원들 40여 명이 참석했으며, 민원행정의 최일선에서 근무하는 공무원(김태수 주택공간위원장, 김유식 주거정비과장, 강희일 재정비계획팀장, 송정미 신속통합기획과장)들도 다수 자리했다. 첫 발제 발표를 맡은 오현석 가리봉1구역 위원장은 추진위 구성시 공공지원 적용에 대한 의견을 전했다. 서울시의 공공지원 가이드라인이 신속함이 원칙인 신통기획 취지와 달리 오히려 사업지연을 촉발한다는 것이 핵심이다. 이에 대한 문제점으로 '예산 미확보' 및 '행정 지연'이 거론됐다. 오 위원장은 "각각의 구청마다 예산의 확보 정도와 사정이 천차만별"이라며 "시와 구청 양측이 절차적 부분들을 신속히 정리해야 행정이 속도를 낸다"고 주장했다. 이를 두고 김유식 서울시 주거정비과장(국장 진급)은 "추경을 통해 공공지원 예산(35억원)을 이미 확보한 상태"라며 "아직 추경을 확보 못한 곳은 서울시에서 시비를 전액 지원할 예정으로, 이후 확보가 되면 보조금을 다시 반납하면 된다"고 답했다. 그러면서 "이제 1차 추경이며, 부족하다면 더 확보할 계획"이라고 덧붙였다. 김유식 과장은 공공지원 제도가 의도와 달리 특정 업체의 독과점 형태로 인식된다는 점에 대해서도 설명을 이어갔다. 김 과장은 "구청이 '가격평가방식'이 아닌 '제안서평가방식'을 선호하는 것이 사실"이라며 "그렇다보니 당연히 대형업체들의 점수가 높아 선정되는 경우가 많다"고 말했다. 따라서 특정 업체로 치우치지 않도록 제도 개선에 신경쓰겠다는 게 김 과장의 설명이다. 두 번째 발표는 정지은 독산2구역 위원장이 맡아 'SH매입임대주택을 기존 세대수 만큼 조합원 자격으로 분양하는 형태'의 부당함에 대해 알렸다. 즉 정비구역별 SH임대주택 현황이 상이해서 형평성에 어긋나며, 조합원 자격으로 분양하면 결국 일반분양 물량이 감소해 사업성이 저하된다는 것이 포인트다. 정 위원장은 SH임대의 현금청산을 대안으로 제시하며 일부 상한선을 둬야 한다는 입장을 전했다. 이를 두고 김유식 과장은 "SH는 주거약자에게 임대주택을 공급해야 할 의무가 있고, 도정법을 보더라도 조합원자격으로 분양받아야 하는 조항이 있다"며 "현금청산과 조합원분양가 사이의 갭이 크지 않다고 판단된다"고 답변했다. 이어 "그렇다고 SH부지를 제척하면 구역계가 부정형화되고, 주택을 보존하면 동배치가 안 나오는 등 단지계획상의 문제가 크다"고 부연했다. 다만 김 과장은 "각 구역마다 비례율·용적률 등을 고려해 법 테두리 내에서 최대한 사업자가 손해를 보지 않도록 충분한 대안을 만들어 보겠다"고 했다. 마지막으로 이진호 상도15구역 위원장은 권리산정일 변경 행위에 대한 고찰을 주제로 발표를 진행했다. 이 위원장은 사전 소통없이 서울시가 일방적으로 권리산정일을 고시한 행정처리에 안타까움을 드러냈다. 이 위원장은 "서울시가 단 6세대의 민원만 듣고, 주민 2,100여명의 의견을 묵살한 채 기준일을 변경고시했다"며 "낮아진 비례율로 주민 민원이 다수 발생하고 있는 상황"이라고 현실적 어려움을 전했다. 아울러 그는 권리산정 변경일을 교모하게 이용하는 토지등소유자가 존재함을 토로하며 "일부 신축업자들은 현금청산임을 알면서도 건축 후 보상액을 더 많이 받고자 신축 공사를 감행하는 경우가 많다"고 지적했다. 그러면서 "실입주 원칙하에, 분양대금 전액이 입급되지 않으면 등기이전을 막아야 한다"고 요청했다. 이에 대해 김유식 과장은 "서울시는 투기방지대책을 강력히 시행하고 있으며, 선의의 피해자를 구제하고자 잔금문제·등기이전 문제 등을 확인 후 검토해보겠다"고 답변했다. 이어 일방적인 고시와 관련해선 "사전에 주민들 의견을 충분히 수렴하고, 추진주체와도 긴밀히 협의할 수 있도록 노력하겠다"고 약속했다.
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