발행일(UPDATE): 2026년 04월 17일 13시 50분
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![[대담] 이기재 양천구청장의 정비사업을 향한 숙고(熟考)](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20260416/art_17763105619886_56af44_178x118_c0.jpg)
'정비사업'이란 단어를 정확히 둘로 쪼개보면, 공공의 관점에서 우선시 될 '정비'와 민간의 영역에서 중요시 여기는 '사업'으로 나뉜다. 주민들이 정비사업을 진행하며 가장 많이 방문하는 곳은 구청이 아닐까 싶다. 인허가권을 가진 구청이 실질적으로 의지를 갖고 적극 행동하느냐 여부에 따라 관내 사업속도가 달라지는 탓이다. 2만6,000여세대에 달하는 목동 14개 재건축 단지의 모습이 이를 단적으로 보여주는 대표 사례다. ◆ 야유에서 환호까지 4년 걸렸다…목동 재건축 속도 붙은 까닭은 필자가 이기재 양천구청장을 먼 거리에서 처음 바라봤던 때는 지난 2022년 12월 14일이었다. 이날은 양천구청이 목동 재건축을 위한 지구단위계획 변경(안)을 설명하는 자리였다. 4년 전 현장 분위기가 고스란히 기억난다. 목동1-3단지 주민들은 조건 없는 종상향을 원했지만 서울시에서 그 반대급부로 공공임대주택을 제안한 것에 부당함을 느껴 터져나온 '야유'였다. 이기재 양천구청장은 주민 재산권 복원을 위해 고군분투함을 알렸다. 야유가 환호로 바뀌기까지 거진 4년의 시간이 걸렸다. 이기재 양천구청장이 민선 8기로 취임하던 그 당시만 하더라도 안전진단조차 완료되지 않은 상태였다. 그랬던 목동 14개 재건축 단지들이 작년 말 모두 정비구역 지정을 받았다. 2만6,000여세대가 4만7,000여세대로 탈바꿈하는 재건축 프로젝트가 본격적으로 사업 궤도에 올라탄 것이다. 목동1-3단지의 경우 목동 그린웨이(개방형 녹지)를 통한 새로운 방식으로 난제를 풀어냈다. 하우징워치를 만난 이기재 양천구청장(사진)이 언급한 전환점은 '안전진단 기준의 소급 적용'이다. 취임 당시 대부분 단지가 2차 정밀안전진단 단계에 머물러 있었는데, 완화된 기준을 소급 적용하지 않으면 자칫 원점으로 회귀해 2-3년의 시간이 허비될 수 있는 구조였다. 양청구청이 직접 나서 국토교통부에 제도 개선의 필요성을 강하게 건의했고, 건의내용이 받아들여지면서 안전진단 이후의 단계로 직행할 수 있었다. ◆ 행정은 뒷짐 지는 것이 아닌, 한발 앞서 준비하는 것…목동 이주계획 수립중 이기재 양천구청장은 "기술직 공무원들과 행정 절차를 사전에 검토하는 일을 반복하며, 법정 기간을 최대한 단축시킬 수 있었다"며 "일례로 통상 수개월이 걸리는 신탁사의 사업시행자 지정고시 행정처리도 2개월만에 처리할 수 있었다"고 말했다. 이어 "목동6단지가 2년 내 이주 목표를 하고 있는 만큼, 다른 단지들도 순차적으로 이주를 떠나야 하기에 위와 같은 행정 시스템 하에 선제적으로 준비하고 있다"고 덧붙였다. 양천구청은 원활한 이주를 목적으로 [목동아파트 재건축 이주계획 안정화 방안] 수립에도 나선 상황이다. 목동 주민을 받아줄 수 있는 인근 주거지의 수용력을 면밀하게 검토할 뿐 아니라, 전·월세 수급 시뮬레이션과 이주 수요 역시 정밀하게 분석할 계획이다. 이 구청장은 현실과 동떨어진 단순 추정이 아니라 ▲목동 내 주택시장 상황 ▲전·월세 수용가능 물량 ▲향후 공공·민간 공급물량 위주로 안정적 이주방안을 마련하겠다고 강조했다. 이 구청장은 "목동은 1기 신도시 재건축의 선례가 될 것"이라며 "행정은 따라가는 것이 아니라 한발 앞서 준비하는 것"이라고 말했다. 이어 "이주 시기의 중첩 가능성과 단지별 이주 물량 분석을 통해 '부작용' 없이, 주민들이 불안해하지 않도록 끝까지 책임지겠다"고 부연했다. ◆ 목동만? 양천구에만 66개 정비사업 현장 있다…구청장도 재개발·재건축 심의 인허가권 가져야 이기재 양천구청장은 도시정비 관련 주요 권한이 서울시에 집중돼 있다보니, 법령 개정을 통해 구청장도 정비사업 심의 인허가권을 갖게 해야 한다는 본인의 신념을 설명했다. 주택공급의 신속성·정확성을 위해선, 물리적으로 가깝고 현장을 가장 잘 아는 자치구의 권한이 커져야 한다는 것이다. 25개 자치구에 도시정비 권한 일임이 어렵다면 ▲도심 ▲동남 ▲동북 ▲서남 ▲서북 등 지역권역별로 심의위원회를 설치하는 것도 아이디어로 소개했다. 그만큼 평상시 정비사업을 위한 주택공급에 대한 고민이 얼마나 깊은지 알 수 있는 대목이다. 살고 싶은 지역에서 살 수 있도록 충분한 주택을 공급하는 것이 가장 근본적인 해법이라는 이야기도 꺼냈다. 양천구에만 총 66개 사업장에서 다양한 형태의 정비사업이 진행되고 있으며, 모아타운과 민간·공공재개발, 도심공공주택복합사업 모두가 양천 전역의 주거환경을 끌어올리는 지렛대가 될 것이라는 게 이 구청장의 생각이다. 지난 2023년 1월 구청장 직속으로 민간 전문가 중심의 '도시발전추진단'을 출범시킨 것도 같은 맥락에서다. 양천구청은 '도시정비사업 지식포럼'을 개최, 총 32회가 진행되는 동안 6,500명 이상의 구민들이 참석했다고 밝혔다. 사업 추진 과정에서 빚어지는 갈등을 직접 현장 전문가들이 찾아가 자문하는 '찾아가는 정비사업 컨설팅'도 현재까지 총 58회 진행됐다. 실제 목2·3·4동 모아타운과 신월1동 모아타운, 신월2동 가로주택정비사업 모두 지지부진했던 과거를 이겨내고 개발이 본격화된 상황이다. ◆ 일 잘하는 구청장으로, 현장에서 답을 찾고, 행동으로 실행하겠다 이기재 양천구청장은 "나의 1시간의 무게는 양천구민 43만명의 1시간을 합친 시간과 같기에, 그 책임감으로 지난 4년을 쉼없이 달려왔다"며 "양천구민들의 믿음 덕택에 재개발·재건축 등의 도시인프라를 다지는 사업부터 교육도시 브랜드 강화, 더 나아가 복지·안전·문화·여가까지 여러 의미있는 성과를 이뤄낼 수 있었다"고 회고했다. 기초단체장 공약이행 및 정보공개 평가에서 3년 연속 최우수 등급(SA)을 달성한 것은 물론, 공약이행 완료율 역시 96.5%에 달한다. 수치적으로도 양천구청은 구민과의 약속을 지켜냈다는 점을 방증하는 대목이다. 구민들에게 마지막으로 하고 싶은 말을 묻는 질문에, 이기재 양천구청장은 '일 잘하는 구청장'으로 구민들에게 기억되고 싶다는 점을 먼저 언급했다. 이어 구청장은 정치인이 아닌 행정가이며, 주민 삶의 문제를 해결해야 하는 사람이라는 본인의 신념도 강조했다. 이기재 양천구청장은 "현장에서 답을 찾고, 말이 아니라 실행으로 보여드리겠다"며 "구민들의 삶이 나아지는 변화를 계속 만들어 나가며, 끝까지 책임감을 갖고 양천구의 발전을 위해 매진하겠다"고 약속했다.
목동11단지가 첫 토지등소유자 전체회의에서 협력업체 라인업 구성을 끝마치고, 본격적인 통합심의 준비에 나설 전망이다. 대상지는 구역 내 학교 3곳이 위치해 있는 보기 드문 사업 컨디션을 갖고 있다. 획지도 목동로를 따라 두 곳으로 분리돼 있어 통합 단지에 대한 열망이 큰 곳이기도 하다. 인허가 역량이 강점인 에이앤유디자인그룹㈜이 대상지의 '단지 특수성'을 어떠한 전략과 노하우로 풀어 나갈지 관심이 모아진다. 17일 정비업계 따르면 한국자산신탁을 사업시행자로 둔 목동11단지는 최근 제1차 토지등소유자 전체회의를 개최했다. 이번 회의에선 ▲시행규정 확정 ▲운영규정 승인 ▲신탁계약 확정 ▲자금 차입 ▲정비사업위원회 임원진 선출 등의 안건이 상정됐고 모두 원안 가결 처리됐다. 먼저 사업시행자 역할을 맡은 신탁사와 소유주와의 중간 다리 역할을 하는 정비사업위원회(정사위)의 수장은 정상수 위원장이 맡게 됐다. 정 위원장은 소유주들에게 ▲신속 정확한 사업 추진 ▲소통중심의 정사위 체제 ▲재산가치 극대화 ▲신탁사 및 협력업체의 관리·감독 등의 공약을 내걸며 재건축 사업의 희망찬 도약을 약속했다. 재준위 시절부터 손발을 맞춰온 김희선, 서영삼 후보도 감사로 당선돼 정사위 회계와 집행내역 업무를 성실히 수행해 나갈 예정이다. 정사위는 최종 15인 체제로 운영된다. 설계권을 두고선 입찰에 참여한 7곳 업체 중 설계제안서를 제출한 최종 2곳이 적격심사를 통해 경쟁을 벌였다. 그 결과 설계자 지위는 입찰가격과 업무실적 측면에서 우위를 보인 에이앤유디자인그룹㈜이 확보하게 됐다. 우선 학교일조, 비행안전구역 고도제한, 특별건축구역 완화 등의 인허가 이슈현안을 모두 준수한 혁신설계(안)을 마련했다. 목동11단지 전담팀을 구성해 원패스 인허가 업무에 나선다는 방침이다. 혁신설계(안)을 살펴보면 해당 설계업체는 대상지가 목동을 여는 첫 관문인 만큼, 830m의 파노라마 경관을 구축하고 더블 랜드마크 타워를 세워 상징성을 강화한다는 계획이다. 이어 학교(계남초·봉영여중·목동고)와 인접한 건축물은 중저층 주동으로 짓되, 이외 부분은 고층의 수직성을 강조한 타워형 주동으로 설계해 통합형 가로경관을 선보일 것으로 보인다. 또 해당 사업장은 중앙의 관통 도로로 단지가 분리되는 한계가 있는 만큼, 단지의 연결성을 위해 신트리공원에서 목동남로까지 이어지는 연결 커뮤니티를 구상한다는 의견이다. 단지 고유의 대지 성격에 순응한 커넥티드 공간이 마련돼 단지간 이동 편의가 증대될 것으로 보인다. 단지 중앙 3만평 규모의 메가스케이프 공간, 맞춤형 프리미엄 특화(실사용면적 최대화) 등의 제안도 눈에 띈다. 정비업체는 ㈜다우엠엔지가 차지하게 됐다. 이번 결과로 해당 업체는 한국자산신탁과 함께 목동9, 목동11단지 두 곳에서 손발을 맞추게 됐다. 한편 목동11단지는 ▲법무법인 ▲회계법인 ▲법무사법인 ▲통합심의 관련 업체는 한국자산신탁 측에 계약체결권을 위임하기로 결정했다.
압구정5구역 내에서 빚어진 '불법 촬영' 논란이 일파만파 커지는 양상이다. 조합은 '신의성실' 의무 위반으로 계획된 일정에 차질이 빚어졌을뿐만 아니라, 입찰 공정성이 심각히 훼손됐음을 언급했다. 공공지원자인 강남구청 역시 유권해석이 나오기 전까지 입찰 절차를 전면 중단시켰다. 입찰마감 이후 4일이 지났지만 사안의 심각성은 갈수록 커지고 있는 실정이다. DL이앤씨의 책임있는 후속조치 이행 여부도 관심사다. 15일 업계 따르면 강남구청 재건축사업과는 압구정5구역 입찰제안서 개봉 과정에서 발생한 '볼펜을 활용한 무단 촬영' 관련, 다각도의 검토를 진행 중임을 밝혔다. 공공지원자인 구청은 유권해석 결과가 통보되기 전까지 입찰제안서를 포함한 일체 서류의 개봉 절차를 중단해 달라고 조합 측에 공문을 발송한 상태다. 관련 사안의 심각성을 중대하게 인지하고 있음을 방증하는 대목으로 풀이된다. 강남구청은 지난 2024년 대형 시공사 8곳과 '상생 협약'을 선제적으로 체결했다. [서울특별시 공공지원 정비사업 시공사 선정기준]에 따라, 시공사 선정 과정에서 빚어질 수 있는 불공정한 행위를 방지하고 선진 문화를 함께 만들어가자는 약속의 자리였다. 구청이 선제적·주도적으로 협약 체결에 나선 건 처음 있는 이례적인 일이었다. 당시 구청은 불공정으로 인한 사업 지연은 오롯이 압구정 조합원들이 져야 할 부담이라고 말했다. 압구정5구역 조합은 최근 DL이앤씨의 무단 촬영 행위는 정비사업의 공정성을 심각하게 훼손하는 일이자, 신의성실 의무를 위반한 행위이며, 이로 인해 전체 사업 일정에 막대한 차질이 생겼다고 공식 입장을 밝혔다. 입찰 중단 사태를 초래한 만큼, 진정성 있는 공식 사과문 제출과 함께 조합의 후속조치에 적극 협조할 것을 확약해 달라고 요청했다. 조합이 공식 사과문과 함께 책임있는 자세를 다시 한번 요청한 건, 첫번째 사과문에서 진정성 있는 태도가 보이지 않았다는 판단으로 업계는 해석하고 있다. 앞서 DL이앤씨는 논란이 일었던 다음 날 사과문을 보냈다. 금번 사태는 개인의 의욕으로 인해 발생했으며, 이를 부당한 목적으로 활용하거나 입찰의 공정을 해할 의사가 없었다는 내용이 골자다. 사안의 심각성과 대비되는 문구로, 수주를 간절히 원하는 직원의 개인 일탈로 치부한 것 아니냐는 해석도 나왔다. 논란이 됐던 이날은 입찰제안서를 제출하고 조합과 건설사 2곳이 모두 모여 입찰서류의 적정성을 상호 검토하는 공식석상이었다. 경쟁사인 현대건설은 조합이 '입찰서류에 대한 사진 촬영 금지'를 안내했음에도 불구, 볼펜 카메라로 입찰서류를 몰래 촬영한 사실은 공정 경쟁의 근간을 훼손하는 일이라고 반발했다. 법무법인 김앤장은 금번 사안을 두고 경쟁방법의 적법성과 공정성을 훼손하는 중대한 위법 행위에 해당한다는 법률 의견서를 냈다. DL이앤씨의 단순 사과로 해당 논란이 종결되지는 않을 것이라는 게 법조계 지배적인 시각이다. 강남구청의 유권해석이 나오기 전까지, 압구정5구역의 시공사 선정 절차는 잠정 중단됐다. 이로 인해 조합의 일정에도 차질이 빚어질 전망이다. 압구정5구역은 인근 사업장들과 마찬가지로 오는 5월 안으로 시공사 선정을 위한 총회를 진행할 계획이었다. 하지만 입찰서류 자체를 개봉하지 못하게 된 상황 속에서, 후속 절차가 차질없이 진행될 수 있을지 귀추가 주목된다.
목동 14개 재건축 단지의 설계사 선정이 마침표를 찍어가는 가운데, 경쟁입찰이 성사된 목동2단지 주목도가 높아지고 있다. 압구정2·4구역을 거머쥔 디에이건축과 강남3구 수주실적이 가장 많은 삼하건축은 공동사업단을 꾸렸고, 목동2단지 단 한곳에만 인허가 대관능력을 비롯해 모든 역량을 올인(All-In)하겠다는 점을 약속했다. 목동 내 속도경쟁이 치열한 가운데 다른 단지와의 이해관계를 전혀 고려할 필요가 없기 때문이다. 15일 정비업계 따르면 목동2단지 사업시행자인 하나자산신탁은 이달 토지등소유자를 대상으로 한 전체회의를 열어, 정비사업위원회 구성 외 정비업체와 설계사 등 주요 협력업체 선정을 매듭지을 계획이다. 특히 재건축 밑그림은 물론 향후 통합심의에서 주요 역할을 수행하게 될 설계사 선정에 조합원 관심이 집중되는 분위기다. 설계사 선정 이후 곧장 통합심의 준비에 착수할 정도로 목동 단지들은 고삐를 쥔 채 사업속도에 집중하고 있다. 디에이-삼하건축-NBBJ 컨소시엄은 목동2단지 설계권을 거머쥘 경우, 목동 내에서 유일하게 1개 단지만 설계 역량을 쏟을 수 있다. 디에이건축은 작년 12월 서울특별시 건축심의 가이드라인을 수립한 설계사인 만큼 업무 이해도가 높다는 게 장점으로 꼽힌다. 실제 디에이건축이 설계사로 있는 압구정2구역은 최근 통합심의를 접수하며 사업속도 면에서 선두주자로 자리매김했다. 삼하건축은 강남3구 실적으로 누적된 인허가 대관 역량을 집중시킬 방침이다. NBBJ는 세계 주요 도시를 설계한 글로벌 건축사다. 디에이-삼하건축-NBBJ 컨소시엄은 목동2단지 설계 컨셉을 '성공적인 일반분양'을 위한 차별화에 초점을 맞췄다. 일반분양 수입을 위해선 결국 상품성이 중요하고, 이를 끌어올리기 위한 스펙으로 ▲천장고(3.05m) ▲세대당 커뮤니티시설(3.3평) ▲세대당 주차대수(2.6대)를 제안했다. 천장고 3.05m는 목동 내에서 가장 높은 스펙으로, 주거 쾌적함과 고급성을 더할 전망이다. 목동은 현황 용적률이 낮은 탓에 일반분양 물량이 많기에, 주거성능을 통해 분양 상품성을 끌어올리는 것이 사업 성패를 결정할 요인으로 평가된다. 이에, 가장 먼저 시공사 선정에 나선 목동6단지도 입찰지침서를 일부 수정하기도 했다. 목동6단지는 시공사로 하여금 커뮤니티시설 세대당 2.5평, 지하주차장 주차대수는 세대당 2대를 기준으로 입찰토록 안내했다. 기존 정비계획(안) 상 32개동의 일률 배치 구도 역시 큰 변화를 줬다. 디에이-삼하건축-NBBJ 컨소시엄은 용왕산근린공원과 파리공원을 잇는 단지 중앙공원을 위해 주동을 10개동으로 재배치했다. 단지 내 공용부문을 최대한 활용하기 위해 주동 최소화 전략을 가져온 것이다. 최소 주동을 통해 얻을 수 있는 기대효과는 100% 남향 배치 외에도 용왕산근린공원-중앙공원-파리공원의 조경 연계성을 강화할 수 있다는 점이다. 재건축을 통해 조합원들의 투자수익률을 높이기 위해, 실사용면적은 최대 1.9배 증가시키는 방향으로 평면을 제안했다. 서비스 및 테라스 면적을 최대한 확보해 실제 사용면적을 최대한 늘린 것이다. 단지 내외부에 위치한 학교 일조권 관련 시뮬레이션 분석도 완료했다. 목동2단지는 신목중·영도초·월촌초 등 교육영향평가 범위 내에 위치해 있는 만큼 학교 일조권을 지키는 범위 내에서 설계 효율성을 극대화해야 할 과제를 안고 있다. 학교 일조권 외에도, ▲가로변 층수 기준 ▲공공보행통로 선형·너비 ▲대지 내 공지 ▲상가 및 커뮤니티 적정 배치 ▲높이계획 및 통경축 확보 등의 정비계획(안) 기준을 모두 준수했다. 설계사 선정 이후 통합심의 신청서 작성에 바로 돌입할 수 있도록 입찰제안서를 준비해 온 것이다. 이밖에 글로벌 건축설계사인 NBBJ와의 업무 협업을 통해 혁신적인 외관설계를 만들 계획이다. 목동은 컨소시엄에 해외설계사가 참여한 사례가 희소하다. 디에이건축은 압구정2구역과 압구정4구역에서 치열한 경쟁에서 조합원들의 선택을 받았고, 설계사 선정 후 속도감 있게 통합심의를 마무리한 성수4구역 설계도 맡고 있다. 총 사업비만 약 2조1,600억원에 달하는 잠실 스포츠·MICE 복합 공간 조성 프로젝트 사업도 진행 중이다. 삼하건축은 반포주공1단지124주구(디에이치 클래스트)와 청담자이, 서초그랑자이 등의 정비사업 실적을 갖고 있다. 반포주공1단지124주구는 래미안 원베일리의 뒤를 이을 국내 재건축 대장주로 손꼽힌다. 1986년 준공된 목동2단지는 양천구 목동902번지 일대 위치해 있으며, 구역면적은 159,252㎡다. 토지 용도지역은 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역으로 구성돼 있다. 이곳은 제3종일반주거지역으로, 목동1·3단지와 함께 1단계 종상향(환원)을 계획 중이다. 최고층수는 35층 이하에서 49층 이하로 높이가 설정됐다.
성남 상대원2구역이 기존 시공사였던 DL이앤씨와의 신뢰관계를 귀책사유 중 하나로 언급한 가운데, 압구정5구역 조합과의 첫 공식석상이었던 입찰서류 제출 과정에서 벌어진 '촬영 소동'에 조합원들의 눈초리가 이어지고 있다. 공정한 경쟁입찰을 예고한 조합 입장에선 첫 단추를 꿰기 시작한 시점부터 업무 신뢰 관련해서 재고할 수밖에 없는 상황이 초래된 셈이다. 14일 정비업계 따르면 상대원2구역 재개발 조합은 DL이앤씨에 [시공사 지위 소멸 및 공사도급계약 해지에 따른 귀책사유 최종 통지의 건] 공문을 발송했다. '사전 고지' 절차를 이행하기 위함으로 풀이된다. 상장사인 DL이앤씨도 투자자 보호 차원에서 금융감독원 전자공시(DART)를 통해 공사도급계약 해지 사실을 알림과 동시에 법적 대응을 예고했다. 향후 법정 공방은 약정해지권 관련 누구에게 귀책사유가 있느냐 여부로 흘러갈 전망이다. 약정해지권은 공사도급계약(안)에 명시된 '계약 해제 및 해지' 사유에 해당할 경우, 도급인(조합)과 수급인(시공사) 모두 이행할 수 있는 권리다. 조합이 공문을 통해 언급한 귀책사유는 ▲일방적 공사비 증액 및 공사도급계약 변경(안) 체결 요구, 그에 대한 근거자료 미제출 ▲옹벽공사 관련 귀 사의 무단설계 변경 ▲ACRO 브랜드 미적용 ▲HUG보증 승인 거부 ▲해임총회 의결 개입과 금품·향응 제공 ▲기타 신뢰관계 훼손 등 총 6가지다. 상대원2구역은 착공 전 공사비 협의를 통해 최종 공사도급계약 변경(안)을 체결해야 했다. DL이앤씨는 종전 약 9,850억원에서 1조7,000억원으로 총 공사금액 증액을 요청했지만 이에 수반되어야 할 산출내역서와 마감재리스트 등의 자료를 제출하지 않았다는 게 조합의 설명이다. 법조계에선 조합이 시공사의 귀책사유로 총 6가지를 언급했지만, 이중에서도 결국 상호 간 신뢰를 잃어버린 점이 금번 사태의 근본적 원인으로 보고 있다. 조합이 보낸 공문에 따르면, DL이앤씨 직원이 업체로부터 금품을 수수했고, 감사가 시작되기 전 회사를 사직했다고 기재돼 있다. 이를 조합장에게 덮어씌우려는 시도가 있었다는 게 조합의 주장이다. 조합장은 최근 마감재 납품 관련 금품 수수 혐의로 경찰 압수수색을 받았다. 또한, 조합과 계약이 체결돼 있었던 DL이앤씨가 비상대책위원회와 함께 조합 집행부를 해임하기 위한 업무를 수행했다는 점을 '신뢰관계' 훼손의 사유로 들었다. 신뢰관계 훼손으로 인해 DL이앤씨의 시공사 지위가 취소된 사례는 불과 5개월 전 부산 우동1구역에서도 이뤄졌다. 지방 최초 ACRO 적용으로 주목받았던 우동1구역이었지만, 조합은 주요 공사 조건 관련 시공사와의 이견을 좁히지 못함에 따라 총회 의결을 거쳐 시공사 지위를 취소시켰다. 우동1구역과 DL이앤씨는 지난 2021년 시공사 선정 후 4년 넘게 가계약(안)조차 체결하지 못하면서 지난해 말 결별했다. 공사비는 전체 사업비의 70~80% 가량을 차지하는 만큼, 조합과 시공사 간의 상호 신뢰는 사업 성패를 결정짓는 중요한 요소라고 전문가들은 입을 모은다. 공사도급계약 해지 관련 손해배상 소송이 시작될 경우 귀책사유가 어디에 있느냐로 치열한 법정 다툼이 진행될 것으로 업계는 보고 있다. 선별 수주에 나선 DL이앤씨가 유일하게 경쟁입찰을 각오했던 압구정5구역과 성수2구역 수주에 미칠 파장에도 업계는 촉각을 기울이고 있다. 현재 압구정5구역에선 현대건설과 DL이앤씨 간의 유효 경쟁입찰이 성사됐다. DL이앤씨는 지난 2019년 한남3구역 이후 약 7년여 만에 경쟁입찰에 나섰다. 하지만 입찰제안서를 제출한 뒤 개봉하는 첫 날, 직원 1명이 경쟁사의 입찰제안서를 몰래 촬영하는 소동이 발생했다. 조합은 입찰서류 날인 절차를 즉각 중단했고, 이로 인해 시공사 선정 일정에 차질이 빚어졌다. 공정한 경쟁입찰에 주안점을 둬왔던 조합과의 신뢰도 영향이 가해졌다는 분석이 나온다.
압구정5구역이 시공사 간 유효 경쟁입찰을 성사시킨 가운데, 입찰제안서 제출 당일날 DL이앤씨의 불법 촬영 논란이 업계 계속 회자되는 분위기다. DL이앤씨는 공정 경쟁을 저해할 수 있는 논란을 자초한 점에 대해 조합원들에게 공식 사과했지만, 현장에선 명백한 입찰 방해 행위였던 만큼 향후 문제가 될 수 있음을 시사하는 지적도 제기되는 실정이다. 개별홍보관 운영 이슈부터 몰카 소동까지 불필요한 논란이 계속 되고 있다. 13일 정비업계 따르면 압구정5구역은 최근 시공사 선정을 위한 1차 입찰제안서를 마감한 결과, 현대건설과 DL이앤씨가 응찰했다고 밝혔다. 이날 견적서를 포함해 입찰 참여 서류를 상호 확인하는 과정에서 DL이앤씨 직원이 볼펜 형태의 카메라로 경쟁사인 현대건설의 입찰제안 내용을 불법 촬영함에 따라 불공정 논란이 일었다. 조합은 서류 확인 과정을 전면 중단했고 입찰을 계속할지 여부를 협의코자 긴급 이사회까지 소집했다. DL이앤씨가 조합 측에 보낸 공문에 따르면, 개인의 의욕으로 발생한 논란이라며, 관련 사안의 해당자를 즉시 업무에서 배제했다고 설명했다. 경쟁사의 입찰제안서를 촬영한 건, 본격적으로 양사의 조건이 공개되기 전, 각 항목별 유·불리를 따져 선제적으로 대응 전략을 구상하기 위함이 아니었겠냐는 게 건설업계 관계자들의 중론이다. 공사비만 조(兆) 단위에 육박하는 압구정5구역은 '공정성·투명성'에 기치를 두고 사업을 진행해 왔다. DL이앤씨의 압구정5구역 내에서의 논란은 이번이 처음은 아니다. 시공사 선정을 위한 개별홍보공간 조성 여부도 1-2달 전 계속 화두로 올라왔다. 조합은 서울특별시 공공지원 정비사업 시공사 선정기준과 정비사업 계약업무 처리기준에 따라, 개별 홍보관 운영은 명백히 법에 위반된다는 강남구청의 유권해석을 받았다. 이에, 사업 지연 및 법적 분쟁을 사전에 차단하고자, 같은 공간에서 공동으로 홍보를 진행해야 한다고 논란을 일축했다. 금번 불법 촬영 논란이 자칫 사업지연으로 이어질 수 있었기에, 조합은 다음 달 시공사 선정을 위한 총회가 열리기 전까지 긴장의 끈을 놓지 않을 것으로 관측된다. 현재 압구정 재건축 단지들은 속도감 있는 사업진행을 최우선 원칙으로 암묵적인 속도경쟁을 펼치고 있다. 시공사 선정 과정에서 공정성을 저해하거나, 저해할 수 있는 크고 작은 해프닝들 모두에 조합원들이 예민하게 반응할 수밖에 없는 상황이다. 올해 첫 경쟁입찰 대상지로 여겨졌던 성수4구역도 롯데건설과 대우건설 모두 개별홍보활동에 따른 지침 위반으로, 입찰 절차를 원점에서부터 다시 진행하고 있는 상황이다. 압구정5구역은 강남구 압구정동 490 일대 한양 1·2차 아파트로 재건축을 통해 지하 5층~지상 68층, 8개동 총 1,397세대 공급을 목표로 하고 있다. 예정 공사비는 1조4960억원으로, 3.3㎡(1평)당 1240만원이다.
상계1구역이 작년 관리처분계획(안) 인가를 기점으로 조합원 이주·철거를 진행함과 동시에 '사업성 보완'을 위한 정비계획(안) 수정에 구슬땀을 흘리고 있다. 대상지는 서울시 도시계획조례 개정(안)을 반영해 기준용적률을 종전 대비 30%p 완화했을 뿐만 아니라 법적상한용적률을 260%까지 적용받을 수 있게 됐다. 재개발을 통한 공급 예상물량은 종전(1,388세대) 대비 183세대 늘어난 1,571세대다. 13일 정비업계 따르면 노원구청은 최근 상계1구역 재정비촉진계획(안) 변경을 위한 주민공청회를 진행했다. 재정비촉진계획(안) 변경 과정에서 눈에 띄는 변화는 기존 계획(안)상 최대 사용할 수 있는 용적률이 215%에서 260%로 약 45%p 상향 조정된 부분이다. 큰 폭의 용적률 완화 적용을 받기 위해선, ▲소형주택 ▲저출산시설(공공산후조리원, 국공립어린이집, 서울형키즈카페 등) ▲사업성 보정 인센티브 등의 항목이 적용된다. 사실상 사업성을 결정짓는 '용적률' 변화가 재정비촉진계획(안)의 핵심 사항이다. 상계1구역의 기존 용적률 체계는 ▲기준용적률(170%) ▲완화용적률(190%) ▲상한용적률(215%) 등이었으나, 금번 변경 작업을 통해 바뀔 용적률 체계는 ▲기준용적률(170%) ▲완화용적률(200%) ▲상한용적률(217%) ▲법적상한용적률(250%) ▲법적상한용적률 1.2배 완화(260%) 등으로 새롭게 구성된다. 주택공급물량은 1,571세대로, 분양주택과 임대주택은 각각 1,260세대, 311세대다. 용적률 완화를 적용받으면서 분양주택은 종전(1,094세대)과 비교할 때 166세대 늘어났다. 임대주택은 종전(294세대) 대비 소폭 늘어났다. 상계1구역 불암산역 인근에 위치한 상계뉴타운 소속으로, 구역면적은 86,682㎡다. 지하5층-지상29층 규모로 약 1,500여새대를 짓는 재개발 프로젝트다. 시공사는 HDC현대산업개발이다. 재정비촉진계획(안) 변경을 추진하는 현 시점, 추정비례율은 약 122%다. 총수입 추정액(1조1,147억원)에서 총지출 추정액(9,248억원)을 뺀 뒤, 종전자산총액 추정액(1,558억원)으로 나눈 결과값이다. 작년 12월 관리처분계획(안)을 수립하던 시점 산출된 추정비례율(약 100%)과 비교하면 약 22%p가 늘어났다. 조합원 분양가는 ▲전용 39㎡(4.5억원) ▲전용 49㎡(5.6억원) ▲전용 59㎡(6.6억원) ▲전용 60㎡(6.7억원) ▲전용 84㎡(8.6억원) ▲전용 110㎡(11.3억원) 등으로 책정됐다. 사업장은 서울시 노원구 상계동 5-16번지 일대 위치해 있으며, 구역면적은 86,432㎡이다. 용도지역은 ▲제1종일반주거지역 ▲제2종일반주거지역 ▲제3종일반주거지역 ▲자연녹지지역이 혼재돼 있다. 상계1구역은 전체 조합원 중 약 450여세대가 무허가주택으로 형성된 구역으로 1970년대 정착된 철거민 이주정착촌으로 알려져 있다. 무허가 주택들은 1981년부터 양성화되면서 노원구청의 무허가 건축물 관리대장에 등재됐다.
장위13-1구역이 새로 마련된 신속통합기획(안)을 토대로 '장위 재정비촉진지구' 마지막 퍼즐 맞추기에 속도를 내고 있다. 대상지는 변경된 재정비촉진계획 개선(안)을 적용, 용도지역 한계를 이겨냄으로써 500세대 가량의 세대수 증가 효과를 얻게 됐다. 여기에 장위13-1구역은 북서울꿈의숲과 공원과의 녹지축 연계로 숲세권 입지를 다지는 한편, 장위로와 월계로 등 교통체계를 손봐 접근성 측면도 강화한다는 방침이다. 13일 정비업계 따르면 최근 성북구청 주관 하에 장위13-1구역 신속통합기획(안) 설명회가 토지등소유자들(2,008명)을 대상으로 진행됐다. 해당 사업장은 소유주들의 강한 개발 의지를 바탕으로 계획 수립에 착수했으며, 지난해 9월 이후부터 수차례의 전문가 자문회의(4회)와 MP회의(6회)를 거쳐 이번 신속통합기획(안)을 내놨다. 현재 이곳의 최고층수는 39층이며, 세대수는 3,400세대 내외로 예상된다. 우선 신속통합기획(안)을 살펴보면, 대상지가 모토로 삼고 있는 건 숲세권와 역세권의 조화를 살린 생활권 중심의 단지다. 이번 계획의 핵심은 장위13-1구역에 재정비촉진계획 수립기준 개선(안)이 적용됐다는 점이다. 대상지는 재정비촉진계획 개선(안) 적용으로 법적상한용적률이 1.2배 완화되면서 최대 활용가능 용적률은 250%에서 300%로 늘어나게 됐다. 사업성 보정계수 적용으로 토지 및 건축물 기부채납을 필요로 하지 않는 용적률도 추가 확보했다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(180.81%) ▲허용용적률(210.81%) ▲상한용적률(211.61%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 수립됐다. 해당 사업장은 경사지형이기에 단차가 존재할 수밖에 없는 구조다. 그간 공원 접근성이 떨어지고 녹지축이 단절됐던 것도 이같은 이유에서다. 이에 서울시는 공원과 녹지축을 잇는 녹지 네트워크를 조성키로 했다. 북서울꿈의숲-오동근린공원-문화공원(소공원)들이 연결돼 소유주들의 접근이 용이한 하나의 거대한 녹지축이 형성될 것으로 보인다. 장위지구 내 순환도로 조성으로 도로체계도 확 바뀐다. 월계로와 장위로의 도로가 기존 대비 1~2차로씩 늘어나면서 대폭 확대될 전망이다. 장위13-2구역과 연접한 남북연결도로 역시 기존 1차로에서 4~6차로로 늘어나면서 교통 편의성이 증대될 것으로 보인다. 장위13-1구역은 영역별 디자인 특화를 통해 특색있는 건축물 계획도 가져간다는 계획이다. 공원, 인접단지, 커뮤니티 가로 등 각각에 주변여건을 고려해 건축물 개성을 살리게 된다. 또 장위13구역 주민들이 모두 공유할 수 있는 '커뮤니티 필드'를 조성해 활성화를 도모하고 편의성을 확대해 나간다는 모습이다. 당일 현장에선 상가 동의 문제와 상단의 어린이공원 위치와 관련한 토지등소유자들의 질의가 이어졌다. 한 소유주는 "우선 상가의 동의를 얻는 게 쉽지 않을 것"이라며 "장위13-2구역으로 빠져 보이는 공원의 위치를 옮길 수 있는지 궁금하다"고 말했다. 남북연결도로를 기준으로 13-1과 13-2구역이 나뉜 모습이기에 연결도로 맞은편의 공원이 마치 13-2구역의 공원으로 보인다는 게 소유주의 입장이다. 이에 대해 심소희 서울시 도시공간기획팀장은 우선 상가와 관련해선 "돌곶이 가운데의 관통도로(차로)를 확보해야 하는데 만약 상가 동의가 없으면 도로확폭 계획에 지장이 생길 수 있다"며 "만약 도로 확보가 안된다면 향후 교통영향평가에서도 어려움이 따를 것"이라고 설명했다. 그러면서 심소희 팀장은 "상가분들의 민원이 있다는 사실을 충분히 인지하고 있으나, 해당 부분은 상가분들의 적극적인 협조가 필요한 것이 사실"이라고 말했다. 이어 어린이공원 위치에 대해선 "예상 세대수가 3.000세대가 넘어서 법적으로 공원 면적을 확보해야 한다"며 "해당 위치에서 공원이 빠지면 어딘가엔 다시 만들어야 하는데 마땅한 공간이 없다"고 했다. 심소희 팀장은 "자투리 땅이자 모퉁이에 공원을 조성하는게 사업성 측면에서 유리하단 판단이었다"며 "구역계에서 해당 부근을 제척하면, 기존에 사업에 참여한 토지등소유자들의 혼란을 야기할 우려가 있어 기존 계획대로 추진하는게 낫다"고 부연했다.
성남 상대원2구역이 내일 예정된 기존 시공사 해지 및 신규 시공사 선정을 위한 총회를 진행할 수 있게 됐다. 조합장 해임총회 역시 절차적 하자가 있을 것으로 법원이 판단함에 따라, 정수은 조합장 역시 직무에 복귀했다. 오는 11일 총회 의장으로서의 지위를 회복한 셈이다. 10일 법조계 따르면 수원지방법원 성남지원 제5민사부는 상대원2구역 비상대책위원회에서 지난 4일 진행한 조합장 해임 결의 효력을 정지한다고 판결했다. 법원이 채권자(해임된 집행부)의 가처분 신청을 인용한 건 '서면결의 철회서'가 제대로 반영되지 않았다고 판단해서다. 서면결의 철회서가 반영될 경우, 해임총회는 의사정족수 요건을 충족하지 못할 가능성이 높다는 게 법원의 결론이다. 채권자 측은 해임총회 개최 당일, 총회 현장에서 서면결의 철회서 851장을 제출하려고 했으나, 해임총회를 발의한 측에서 총회 개최일 전일까지 철회서를 받는다는 이유로 수령을 거부했다. 물론 소집공고문에는 '서면결의서 철회 조합원은 총회 전일 오후 6시까지 발의자 대표에게 제출해야 한다'고 기재돼 있다. 이에 대해, 법원은 "서면결의 철회서의 제출 방법을 임의로 제한한 것에 불과하다"며 "공고문에서 정한 서면결의 철회의 방법과 시기를 제한한 건 효력이 없다"고 설명했다. 따라서 "채권자 측이 제출한 서면결의 철회서 수령을 거부한 것은 정당한 사유 없이 수령을 거절한 경우에 해당하고, 851장의 서면결의 철회서는 적법하게 해임총회 발의자 측에 도달한 것으로 보는 것이 타당하다"고 부연했다. 시공사인 DL이앤씨가 조합을 상대로 제기한 대의원회 결의 효력정지 가처분 신청은 받아들여지지 않았다. 상대원2구역은 작년 12월 긴급 대의원회를 열어 6호 안건(기존 시공사 신임 또는 해지)과 7호 안건(시공사 변경에 대비한 입찰공고 및 입찰지침서 의결)을 상정해 의결했다. DL이앤씨는 당사를 시공사로 선정한 조합총회 결의와 공사도급계약(안)이 유효하게 존속하고 있고, 약정해제사유가 없음에도 불구, 대의원회 결의만으로 시공사 변경을 위한 입찰절차를 진행했다고 주장했다. 공사도급계약 수급인으로서의 권리가 침해되고, 조합원들의 의사결정권이 박탈됐다는 것이다. 이에, 작년 12월 대의원회 결의에 기초한 2개 총회(26.04.11 개최 예정)의 개최를 금지해 달라는 내용의 가처분 신청을 제기했다. 법원은 "상대원2구역 조합이 DL이앤씨와 체결한 공사도급계약의 효력이 상실될 경우를 대비해, 새로운 시공사를 선정하는 절차를 진행하더라도, 기존 수급인의 지위와 권리에 어떠한 영향을 미친다고 보기 어렵다"고 판단했다. 이어 "조합은 신규 시공사 선정을 위한 1차·2차 입찰공고를 진행하면서 '추후 시공사 변경에 관한 조합 총회 의결이 있을 것을 전제 조건으로 함'을 명시했다"고 설명했다. 또한, 공사도급계약 약정해제 사유가 존재하지 않더라도, 조합은 시공사가 일을 완성하기 전에는 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있다고도 밝혔다. 민법 제673조에 따라 공사도급계약 해제가 가능하다는 점을 부연했다. 공사도급계약상 약정해제 사유가 없거나, 주택도시보증공사 등의 서면동의가 없었다 하더라도 대의원회 결의가 위법하거나, 시공사의 권리가 침해된 것으로 볼 수 없다는 것이다.
한남뉴타운 내에서도 오롯이 한강변을 접하고 있는 한남5구역이 '재개발의 꽃'으로 불리우는 관리처분계획(안) 수립을 위한 사전 준비작업에 매진하고 있다. 대상지는 올해 2월 사업시행계획(안) 결정고시를 위한 공람공고를 완료했다. 구청으로부터 최종 인가를 받게 된 이후엔 고시일 기준으로 감정평가가 진행되며, 관리처분계획(안) 수립을 위한 조합원 분양신청에 착수하게 된다. 금번 총회는 이를 준비하기 위한 목적이다. 8일 정비업계 따르면 한남5구역 재개발 조합은 이달 18일(토) 오후 2시 이태원교회에서 2026년 정기총회를 열어, 사업비·운영비 예산(안) 승인을 포함해 조합원 분양신청에 필요한 3개 안건을 모두 의결받을 계획이다. 관련 안건으로는 ▲도시및주거환경정비법 제76조 제1항 제7호 라목에 따른 2주택 공급 ▲추가 1주택(+1) 분양금액 결정(일반분양가 vs 조합원분양가) ▲조합원 분양 주택규모 배정 방법 등이 상정된다. 조합원 분양신청은 가장 예민한 단계에 속하는 터라, 민원 및 갈등이 발생할 가능성이 가장 높다. 이에, 조합은 분양 주택을 결정짓는 방법을 2가지(권리가액·분양신청 순위)로 구성해 조합원들의 선택으로 결정할 방침이다. 1안과 2안은 각각 권리가액, 순위우선 방식으로 나뉜다. 1안은 조합원들의 권리가액(종전자산평가금액 X 추정비례율)이 높은 순서대로 배정하는 방식이다. 권리가액 순서대로 원하는 평형대와 타입을 가져가게 된다. 2안은 동일한 순위에 신청한 조합원들끼리 권리가액 다액 순으로 배정받는 방식이다. 분양신청을 진행한 해당 순위에서 배정받지 못할 경우 차순위 주택에서 선순위 신청자에게 우선 배정하고 잔여 물량이 있을 경우 권리가액 다액순으로 배정된다. 앞서 설명한 1안과 2안은 각각 한남2구역, 한남3구역에서 사용됐다. 다만, 한남3구역은 향후 재분양신청을 진행할 때 1안(권리가액)을 택할 계획인 것으로 알려져 있다. 진현 우영 법무사법인 부사장은 "1안의 전체 줄 세우기는 자본주의 속성을 절대적으로 반영한 방식으로 조합원 간 자산규모 차이가 큰 현장에 적합하다"며 "2안은 선택권 보장이 가능한 측면이 있으며, 조합원들이 특정 평형에 골고루 분포된 경우에 적합하다"고 말했다. 이어 "권리가액이 높은 조합원은 1안으로 갈 것이고, 중·하위권에 속할 경우 2안을 선택할 것이기에, 조합원들의 권리가액 분포도로 인해 분양방법이 결정될 것"이라고 덧붙였다. 이밖에 지역난방 방식 도입을 위한 안건도 상정된다. 현재 한남뉴타운에 속한 한남2·3·4·5구역은 한국지역난방공사와 협의를 통해 지역난방 공급을 검토하고 있다. 지역난방 공급을 위해선, 사업구역 내 공급망 설치가 필요하다. 각 구역별로 비용을 분담해야 한다. 4개 구역을 통해 약 1만2,000세대가 들어설 것으로 예상됨에 따라 지역난방 도입을 통한 기대효과가 클 것으로 관측된다. 한남5구역은 작년 말 전자투표를 진행, 투표한 조합원의 약 88%가 찬성했다. 지역난방은 대규모 열생산시설에서 경제적으로 생산된 열(온수)을 대단위 지역에 일괄적으로 공급하는 도시 기반시설이다. 기존 개별난방에 비해, 에너지 절약과 대기오염 물질 감소 효과가 우수한 난방시스템으로 여겨진다. 한남뉴타운은 그간 지역난방 공급을 위한 협의체를 구성해 한국지역난방공사와 협의해 왔다. 각 구역별로 조합원들의 의결이 필요하다. 준공이 가장 빠른 한남3구역을 기준으로 모든 시설공사가 완료되어야 한다.
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