발행일(UPDATE): 2026년 01월 17일 10시 43분
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대우건설이 한강변과 접한 재개발 사업장 중 사실상 마지막 수주 대상지로 성수4구역을 택한 가운데, '성수동' 그 이름만 들어도 알 수 있는 도시적 정체성(Identity)을 입찰제안서에 싣겠다는 점을 내비쳤다. 반포동과 청담동 등 통상적인 강남권 재건축 사업장과는 차별화된 수주 행보를 보이겠다고 예고한 셈이다. 미국 LA 게티센터로 유명한 '마이어 아키텍처(Meier Architects)'를 해외설계사로 선정한 것도 같은 맥락이다. 마이어 아키텍처는 여타 글로벌 해외설계사와 달리, 국내 정비사업(재개발·재건축) 현장에서 쉽사리 모습을 드러내지 않았던 곳으로 설계업계에서 회자된다. 프리츠커상을 수상한 리처드 마이어는 과거 고액 자산가들의 단독주택을 짓던 저명한 설계사였고, 이후엔 바르셀로나 현대미술관과 미국 LA 게티센터 등 미술관 건축에 특화된 커리어를 이어갔다. 마이어 아키텍츠를 '백색 건물'로 떠올리는 것도 미술관 설계와 연관성이 깊다. 그림과 조형물 등의 작품은 하얀 배경에서 부각된다. 특히, LA 게티센터는 예술과 건축, 자연(물과 정원)의 3가지 요소를 갖춘 건축 명소다. 패션·예술과 공장지대에서 비롯된 붉은 벽돌, 자연(한강·서울숲)으로 대변되는 성수동과 공간적 특성이 닮아있다. 특히, 일반 주거단지인 반포와 압구정 등은 외국인 관광객이 찾지 않는 곳이지만, 성수동은 외국인 관광객만 수백만이 찾는 핫플레이스다. 대우건설이 입찰 참여를 앞두고 마이어 아키텍처와 설계 협업에 나선 건, 성수만의 고유 경쟁력을 잘 살리는 방향으로 주거환경 개선에 나설 수 있다는 판단에서다. 과거 '공장지대'였던 성수동이 '팝업 스토어'를 보러 온 젊은이들로 가득 차기까지 오랜 기간이 소요되지 않았다. 성수동으로 대변되는 지금의 상권이 영원 불멸할 순 없기에, 대체 불가능한 공간 경쟁력을 계속 염두해 둔 상황에서 재개발을 진행해야 조합원들의 자산가치도 상승한다는 게 대우건설의 설명이다. 성수는 다른 사업장과 달리 대를 이어 계속해서 보유하고자 싶어하는 경향성이 짙은 곳이라는 게 업계 중론이다. 대우건설의 캐치프레이즈로 'ONLY ONE(단 하나뿐인 성수)' 문구를 사용한 것도 앞선 맥락과 궤를 같이 한다. 반포동과 청담동, 압구정동처럼 고급 주거단지 조성에만 초점을 맞출 수 있는 사업장이 아니라는 점을 대외적으로 공표한 것이다. 이에, 대우건설은 성수동만이 갖는 도시 정체성을 기본 전제 하에 세계적인 부촌을 만들어 내겠다는 수주 전략을 펼칠 계획이다. 단 하나뿐인 성수를 위해, 마이어 아키텍처 역시 공감대를 형성했다. 한강변 포트폴리오 사업장으로는 ▲흑석11구역 ▲신반포16차 ▲한남2구역 ▲여의도 공작 등을 두고 있다. 현재 흑석11구역과 신반포16차, 한남2구역 등은 철거 및 이주 작업을 진행하고 있다. 조합원들의 한강뷰 니즈를 잘 파악하고 있는 만큼, 성수4구역을 단 하나의 사업장(ONLY ONE)으로 만들기 위한 준비작업에 전력을 다할 것으로 업계는 보고 있다. 성수4구역은 성수전략정비구역 내에서도 한강변을 가장 길게 접하고 있는 사업장으로 알려져 있다.
용산구 서계통합구역이 법정 단체인 추진위원회 승인 이후, 첫 주민총회를 열어 소유주들과 사업 의지를 재확인하는 시간을 가졌다. 작년 4월 정비계획(안) 결정고시를 받은 이후 속도감 있는 사업 전개로 업계 주목도 역시 계속 높아지는 상황이다. 윤희화 위원장을 필두로 한 추진위원회는 오는 5월 상반기 안으로 조합설립을 마무리할 계획이다. 16일 정비업계 따르면 서계통합구역 추진위원회(윤희화 위원장)는 최근 제1차 주민총회를 열어, 원활한 추진위원회 운영을 위해 필요한 예산·회계, 업무규정 등의 안건을 모두 통과시켰다. 올 한해 필요로 하는 사업비·운영비 예산(안)도 원만히 처리됐다. 재개발 사업을 위해 필요한 인허가 행정업무를 총괄하게 될 정비업체엔 ㈜화성씨앤디가 선정됐다. ㈜화성씨앤디는 ▲대치동 은마 ▲잠실우성123차 ▲여의도 진주 등 주요 사업장을 트랙레코드로 둔 정비업체다. 용산구청과 공공지원 용역계약 체결 후, 추진위원회 승인까지 일련의 업무를 무리없이 완수했다. 윤희화 위원장은 "불필요한 잡음 없이 속도감 있는 사업 전개가 가능했던 건 소유주 분들의 응집력 덕택"이라며 "지금껏 그래왔듯이, 투명성과 공정성의 가치를 최우선시하겠다"고 설명했다. 윤 위원장은 신속통합기획 사업 이전에 수년간 도시재생사업에 반대하며 지금의 재개발 사업을 있게끔 구심점 역할을 한 인물이다. 서계통합구역은 오는 2월 설계사 선정을 위한 입찰공고를 진행할 예정이다. 이후 조합 임원(조합장·감사·이사)과 대의원 선출을 위한 선거관리 업무에 착수할 것으로 관측된다. 조합 창립총회는 오는 5월로 계획 중이다. 조합설립에 필요한 법정 동의율을 이미 충족한 만큼, 후속 제반 절차만 진행되면 빠른 조합설립이 가능할 전망이다. 현재 해당 사업장은 대우건설과 GS건설, HDC현대산업개발 등 다수의 대형 시공사들이 수주의향을 타진하고 있다. 해당 사업장은 구역면적만 약 112,953㎡로, 토지등소유자만 약 1,900명에 달할 만큼 규모가 크다. 현 시점, 재개발을 통해 공급될 예상 주택물량은 총 2,691세대로, 이중 조합원·일반분양 주택은 2,103세대다. 전용면적별 유닛을 어떻게 구성하느냐에 따라 세대 수는 달라지기 때문에, 현 시점에선 개략적인 내용으로 참고하면 된다. 향후 발족하게 될 조합에서 조합원들의 평형 선호도를 기반으로 세부적인 내용들을 결정하게 된다. 용산 서계동 33번지 일대는 지하철 1·4호선, 경의중앙선, 공항철도 등 서울역이 인접해 뛰어난 입지를 자랑하며, 남산 N서울타워 조망권이란 지리적 특징도 눈에 띈다. 하지만 서계동은 초역세권이란 말이 무색하게 '용산구의 슬럼'이라 불릴 정도로 서울의 대표적인 낙후 지역으로 인식된다. 특히 구릉지역인 대상지는 전형적인 달동네를 연상케 해 재개발이 시급한 곳으로 손꼽힌다. 이에, 주민들의 재개발 염원도 역시 높은 편에 속한다.
상계동의 거물급 단지로 알려진 상계보람이 오랜 웅크림을 끝내고 본격적인 재건축 시발점에 섰다. 대상지는 온수근린공원을 품어 사업성을 개선하는 한편, 기존의 낙후된 공공청사와 사회복지시설을 신축함으로써 소유주들의 편의를 책임질 기반시설 정비에도 힘을 쏟겠다는 계획이다. 15일 정비업계 따르면 노원구청은 최근 상계보람아파트 재건축 정비계획(안) 수립을 위한 법정 주민설명회를 개최했다. 신속통합기획 자문사업을 신청한 지 1년 2개월 만으로, 상계보람은 총 3번의 자문회의 끝에 정비계획(안)을 마련했다. 이번 용역업무와 추정분담금 산출은 도시계획업체인 건영씨앤피와 제일감정평가법인이 각각 맡아 수행했다. 상계보람의 구역면적은 166,845㎡로, 용도지역은 제3종일반주거지역으로 구성돼 있다. '한글바석로'를 사이에 두고 획지가 양측으로 분리돼 있는 것이 특징이다. 최고층수의 경우 남측(획지1)은 45층, 북측(획지2)은 39층으로 높이계획이 다르게 잡혔다. 이는 북측 구역이 수락산과 인접해 중점경관관리구역으로, 높이 지을 경우 조망에 영향을 미칠 수 있기 때문이다. 이번 토지이용계획(안)에서 눈에 띄는 점은 구역계 안에 온수근린공원이 포함됐다는 점이다. 통상적으로 공원은 구역계에 들어오는 경우가 드물다. 하지만 효율적인 토지이용 증진 차원에서 공원이 포함됐고, 결과적으로 공원의무면적이 해결됐다. 대지면적이 늘어 수익사회복지시설 용도는 실버케어센터로 결정됐다. 데이케어센터와 요양원이 결합된 시설로 이해하면 쉽다. 또 세대수 증가로 상계9동 주민센터도 구역계에 포함돼 재정비될 전망이다. 사복시설은 서울시, 공공청사는 노원구에서 각각 관리한다. 용적률 체계를 살펴보면 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(246%) ▲상한용적률(264.67%) ▲법적상한용적률(299.9%) 등으로 수립됐다. 우선 허용용적률 인센티브는 공공보행통로와 돌봄시설, 층간소음, ZEB인증 등을 통해 최대 20%p를 확보했다. 여기에 사업성 보정계수(1.8)를 적용해 총 36%p를 인센티브를 받게 됐다. 공원 도로 및 건축물 기부채납으로 상한용적률을 채웠고, 초과용적률의 절반은 분양주택, 임대주택으로 지어질 예정이다. 건축계획(안) 상 예상되는 주택공급물량은 4,483세대로, 조합원 및 일반물량은 4,167세대, 임대주택은 316세대로 각각 나뉜다. 분양물량인 4,167세대는 ▲42㎡(192세대) ▲49㎡(351세대) ▲59㎡(1,373세대) ▲74㎡(1,215세대) ▲84㎡(1,036세대)로 분류된다. 가장 작은 사이즈의 42㎡는 서울시의 요구로 포함됐다. 주차대수는 5,849대(세대당 1.3대),로 차량출입구는 전체 6개소로 예측됐다. 주차대수가 적다고 판단되면 지하건축 면적을 늘리면 되나, 비용이 늘어날 수 있어 충분한 의견수렴이 필요할 것으로 보인다. 상계보람의 추정비례율은 107.51%로 산출됐다. 평당 일반분양가와 평당 공사비는 각각 3,600만원과 780만원 수준으로 예상됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 90% 수준으로 예측됐다. 대상지는 학세권·산세권 입지로 일반분양 세대 비율이 많아 사업성이 우수하다는 평가를 받고 있어, 향후 실제 분양가는 주변 시세에 맞춰 상승될 가능성이 클 것으로 보인다. 현 시점 이곳의 조합원분양가는 42㎡(6.26억원), 49㎡(7.1억원), 59㎡(8.34억원) 74㎡(9.85억원) 84㎡(10.42억원) 등으로 책정됐다. 한편 대상지 주변으로는 ▲청원 초중고 ▲상곡초 ▲온곡초중 ▲계상초 등 다수의 교육시설(학교)이 밀집해 있어 향후 교육환경영향평가가 타 단지에 비해 까다로울 것으로 예측됐다.
동대문구 신속통합기획 1호 사업장인 청량리9구역이 추진위원회 승인을 받아내면서 본격적인 재개발 절차에 돌입한다. 법정 단체로서 첫 걸음을 내딛게 되면서, 이전보다 더욱 안정적인 사업추진이 가능하게 된 셈이다. 추진위 체제로 새롭게 변화를 맞이한 만큼, 해당 사업장이 사업에 속도를 더할 수 있을지 기대가 모아진다. 15일 정비업계 따르면 동대문구청은 최근 청량리9구역의 조합설립 추진위원회 승인을 확정 고시했다. 전체 토지등소유자의 과반수(52.87%) 이상 동의를 얻어 설립된 이번 추진위원회는 42인으로 구성됐으며, 앞서 선출된 김성경 추진위원장이 수장으로서의 역할을 맡게 된다. 해당 사업장의 초기 지원 업무는 동대문구청이 선정한 제이앤비코퍼레이션이 맡아 수행했다. 청량리9구역은 서울시 도계위 수권분과위원회를 지난해 2월 통과하고, 이듬해 6월 정비계획(안) 결정고시를 받으며 순조로운 행정절차를 밟아나가고 있다. 현재 구청이 선정한 정비업체인 제이앤비코퍼레이션으로부터 전반적인 도움을 받으며, 공공지원제도 하에 사업을 추진해 나가고 있는 상황이다. 추진위원회는 도정법 제32조제1항에 따라 ▲정비업체·설계사 선정 ▲개략적인 사업시행계획(안) 작성 ▲조합설립 준비 등의 업무를 이행해 나갈 것으로 보인다. 청량리9구역은 동대문구 청량리동19번지 일대 위치해 있으며, 구역면적은 약 28,647㎡다. 토지등소유자는 약 335명으로, 최고층수는 35층(120m이하)으로 계획돼 있다. 분양주택은 39㎡부터 84㎡까지 다채롭게 평형이 구성돼 있어 실거주 및 투자자들의 선택의 폭이 넓을 것으로 예측된다. 111.7%에 달하는 추정비례율에서 짐작할 수 있듯, 양호한 사업성도 매력포인트로 작용한다. 우선 조합원 분양세대에 비해 일반 분양세대가 더 많다는 특징이 있다. 여기에 단독주택 비율이 높고 상가 비율이 낮은 점도 주목할 만하다. 대상지 주변으로 청량리 6·7·8, 제기4, 전농9구역 등의 사업지들이 활발히 재개발 중이라, 향후 완공 시점 쾌적한 주거 환경에 대한 기대감이 크다.
숙대입구역(4호선)과 인접한 갈월동 역세권이 신탁 방식을 도입해 사업 준비에 나서고 있다. 초기 기틀을 잘 마련해, 인근 동후암·남산 재개발 구역과의 속도 격차를 점진적으로 벌려 나간다는 게 해당 사업장의 강한 의지다. 소유주들의 적극적인 사업 동참 여부가 분수령으로 작용할 것이란 분석이 나온다. 역세권 사업을 진행하는 건 충분한 용적률을 얻어 사업성을 확보하기 위해서다. 14일 정비업계 따르면 서울시는 최근 역세권시프트 사업을 추진 중인 갈월동의 정비구역 지정을 최종 고시했다. 현재 대상지는 소유주 의견을 수렴해 신탁방식으로 사업을 추진하고 있어, 사업시행자 지정 고시를 위한 동의서 징구에 열을 올리고 있는 상황이다. 이틀 만에 30% 이상의 동의서를 걷은 추진준비위원회(윤명숙 위원장)는 이달 말까지 목표치(75%)를 달성한다는 방침이다. 고시된 내용을 살펴보면, 대상지의 구역면적은 36,611㎡로, 기존 제2종일반주거지역(7층)에서 준주거지역으로 용도변경을 진행할 예정이다. 해당 사업장은 노후화된 주택지로 주거환경 개선이 필요한 상황이다. 이에, 역세권시프트 사업을 통해 용적률을 최대 확보, 소유주들의 부담을 최소화하려는 목적 하에 재개발 사업에 착수했다. 토지이용계획을 살펴보면, 정비기반시설은 ▲도로 ▲공공공지 ▲사회복지시설로 구성된다. 우선 사회복지시설은 구역 내 두 곳에 배치된다. 기존의 갈월종합사회복지관(구립)은 면적을 늘려 부지 정형화 작업과 신축공사가 진행된다. 또 다시서기 종합지원센터(시립)도 신축 이전될 계획이다. 구역계 상단의 돌출된 부분은 공공공지로 채워진다. 사업성을 결정짓는 용적률 체계는 ▲기준용적률(190%) ▲허용용적률(190%) ▲상한용적률(221%) ▲법적상한용적률(418%) 등으로 구성돼 있다. 역세권 장기전세주택은 기반시설 용량 및 경관부담이 적은 역세권 토지의 효율적 이용을 통한 주택공급활성화 정책이다. 용도지역 상향으로 완화된 용적률을 민간분양(50%)과 장기전세주택(50%)으로 구성해 민간개발 동력의 확보를 목표로 한다. 장기전세주택 물량 중 50%는 신혼부부용 장기전세주택 '미리내집'으로 활용된다. 예상되는 주택공급물량은 885세대로, 조합원 및 일반물량은 570세대로 나타났다. 분양주택을 세부적으로 살펴보면, ▲40㎡이하(42세대) ▲40~60㎡이하(45세대) ▲60~85㎡이하(337세대) ▲85㎡초과(146세대) 등으로 구성된다. 임대주택은 총 315세대로, 재개발 의무공공임대(62세대)와 장기전세 공공주택 (253세대)으로 분류된다. 갈월역세권의 추정비례율은 약 98%로 산출됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 90% 수준이다. 조합원분양가의 경우 ▲39㎡(8.1억원) ▲59㎡(12.1억원) ▲84㎡(15.7억원) ▲119㎡(20.8억원) 등으로 책정됐다. 감정평가 업무는 구청에서 선정한 제일감정평가법인이 맡아 수행했다. 추정분담금은 향후 사업 진행 과정에서 계속 바뀐다. 한편 대상지는 단독주택 비율이 많은 사업지 특성상, 양호한 사업성이 예측되는 곳이다. 대로변 상가와의 갈등이 크지 않고, 압도적인 남산·용산 파크뷰에 대한 기대감도 더해지면서 소유주들의 사업 열망도 부쩍 커지고 있는 모양새다. 현재 HDC현대산업개발과 삼성물산 등 대형사들의 수주의지 타진도 이뤄지고 있는 것으로 전해진다. HDC현대산업개발은 용산에 본사를 둔 사업장으로, 지난해 포스코이앤씨와의 경쟁입찰에서 승리하며 용산정비창 전면1구역을 수주했다.
한남2구역이 재정비촉진계획의 변경으로 분양물량과 건축계획에 변화를 가져갈 전망이다. 전체 세대 중 중대형 평형(85㎡초과)의 비중을 높이는 한편, 기존의 판상형 배치를 탑상형 배치로 전환해 여유 공간을 확보한다는 계획이다. 물론 최고 층수가 15층으로 1개층 상향된 점도 눈에 띄는 부분이다. 13일 정비업계 따르면 최근 한남2구역의 재정비촉진계획 변경결정(안)에 대한 주민 공청회가 개최됐다. 24년도 8월부터 본격 추진된 이번 변경 사안은 ▲한남2·4구역 간의 경계 조정 ▲기반시설 순부담 ▲획지 및 건축물 ▲주택공급 계획 등으로 정리된다. 우선 한남2구역의 구역 면적은 114,600㎡로, 구역경계(한남4) 조정과 공유지 분할측량에 따른 필지 편입으로 일부 면적이 늘어났다. 3곳 획지간의 크고작은 면적 증감이 이뤄지는데, 이는 2-3획지 상부에 있던 소공원 위치가 보광초등학교 남측 하부로 옮겨지기 때문이다. 학교와 공원과의 연계성을 고려한 의도로 풀이된다. 또 기반시설 계획을 살펴보면, 기존엔 소공원 주차장과 사복시설·공공청사 주차장이 분리돼 있었다. 하지만 변경을 거쳐 사복시설과 소공원 주차장이 통합됐고, 공공청사는 따로 주차장을 두게 됐다. 이어 가로망 체계의 손질로 폴리텍대학부터 청화도로까지의 교통 흐름을 원활하게 유도했다. 이같은 변화 등으로 기반시설 면적이 다소 증가하면서 순부담률이 기존 대비 0.2%p 늘어났다. 높이계획은 경우, 기존 최고 14층에서 15층으로 층수가 상향조정됐다. 통상 높이규제는 부감기준(높은 시점에서 아래로 내려다보는 경관)과 조망기준(산, 바다 등 경관을 볼 수 있는 권리)에 의해 결정된다. 이중 한남2구역은 부감기준의 직접적인 영향으로 해발고도 90m이하로 층수제한을 받는다. 대상지는 북고남저 지형으로 표고차가 약 21m에 달해 계단형식의 단지가 조성될 것으로 예측된다. 변경된 주택공급계획에 맞춰 총 세대수는 1,537세대에서 1,311세대로 대폭 줄어든다. 가장 큰 원인은 소유주들의 의견을 수렴해 중대형 평형이 늘어났기 때문이다. 85㎡초과 세대수는 253세대에서 250세대가 늘어 503세대로 나타났다. 이는 전체 세대의 38.4% 수준이다. 세부적으로 조합원·일반분양분은 ▲60㎡이하(173세대) ▲85㎡이하(438세대) ▲85㎡초과(503세대) 등으로 예상됐다. 세대수 조정으로 임대주택은 238세대에서 197세대로 41세대가 줄었다. 특히 건축배치도 기존의 편상형 배치가 아닌 탑상형 배치로 바뀐다. 배치가 바뀌면 남향 배치가 다소 불리해질 수 있다는 단점이 있지만, 그럼에도 배치 변경을 진행하는 건 최대한 인동간격을 확보하기 위함이다. 인접한 건축물로 사생활 침해가 발생하면 주민 우려가 발생할 수 있어, 혹시 모를 불편을 미연에 방지하기 의도로 보인다. 한남2구역의 변경 결정 요청은 이달 서울시로 전달되면, 도시재정비위원회 심의와 재공람공고 과정을 거쳐 상반기 중 변경 결정 고시가 날 것으로 전망된다.
![[대담] '원목마루 사관학교'로 불리우는 곳…하이엔드 리빙의 함의](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20260102/art_17679258792872_f5e774_178x118_c0.jpg)
재개발·재건축 물건을 소유한 조합원들의 지상 최대 과제는 '준공 후 입주가치'로 귀결된다. 정비사업의 근원적 목표 자체가 자산가치 상승에 맞춰져 있는 까닭이다. 아파트값을 좌우할 다양한 요인이 존재한다. 이중에서도 우리네 일상 생활속에서 가장 많이, 가장 밀접한 것이 바로 바닥 마감재다. 실입주를 마친 뒤 조합원들의 삶의 질을 결정할 환경이기도 한 만큼 제품의 품질과 사후관리(A/S) 중요성은 꽤나 큰 편이다. 이정빈 ㈜하농 대표(사진)는 하우징워치를 만나 가장 먼저 원목마루에 사용되는 통나무 모형부터 책상 위에 불쑥 올려놓았다. 통상적인 회사 소개가 아닌, 나이테가 선명하게 보이는 통나무의 향부터 맡아볼 것을 권했다. 실제 회의실 안은 인위적인 디퓨저 향 대신 나무 냄새로 가득했다. 올해로 32년차의 업력을 가진 ㈜하농은 이탈리아 원목마루인 리스토네 조르다노(Listone Giordano)를 주력 브랜드로 둔 기업이다. 리스토네 조르다노는 프랑스 폰테인에 직접 제재소를 운영하는 세계 유일의 브랜드다. 동일한 원산지에서 원재료(나무)를 수급하고, 납품하게 될 프로젝트가 결정되면 이름표(Name Tag)가 붙어 수년간 관리·감독된다. 원목마루계 하이엔드 브랜드로 분류되는 이유도 이 때문이다. 제품의 품질과 성능을 프로젝트 기간동안 개런티(Guarantee)할 수 있다는 점이 독보적인 경쟁력이다. 여러 산지(러시아·체코·중국 등)에서 산발적으로 원목을 수급하는 업계 보통의 체계와는 다르다. 이 대표는 "조르다노의 목재 원산지는 '프랑스 폰테인'으로 일원화돼 있기에, 온도와 습도, 자연광 등 나무가 자라나는 성장 환경이 동일하다"며 "특히나 1헥타르당 100만개의 오크씨가 자연적으로 땅에 떨어진 뒤, 비료나 농약 없이 자연적으로 성장하게 되는데, 최종적으로 단 100그루만이 살아남는다"고 말했다. 이어 "200년을 자라난 그 100그루만을 벌목할 수 있기에 제품의 품질 자체에 자신감을 가질 수밖에 없다"고 설명했다. 실제 리스토네 조르다노의 견본품은 목재조직의 밀도가 높아 변형되지 않고, 내구성이 우수하다는 게 이 대표의 설명이다. 목재조직의 밀도가 낮을 경우 향후 수축과 팽창이 심할 수밖에 없고 이는 곧 크랙과 들뜸 현상 등의 하자로 이어질 수 있다는 것이다. 시간이 지나도 변형되거나, 틈새가 발생하지 않기 때문에 좌식 생활을 많이 하는 국내에서 특히 최적화돼 있다는 평가를 받고 있다. 국내 가장 공신력 있는 '환경표지인증'도 확보했다. '하이엔드 브랜드'로 알려진 리스토네 조르다노가 바닥재로 활용된 랜드마크 사업장은 ▲에테르노 청담 ▲PH129 ▲나인원 한남 ▲시그니엘 ▲갤러리아 포레 ▲래미안 원베일리 ▲청담 르엘 ▲래미안 원펜타스 등이다. 에테르노 청담과 PH129는 국내 아파트 공시지가 1위와 2위를 각각 차지하고 있다. 최근엔 특화설계로 지어질 반포주공1단지124주구(디에이치 클래스트)의 펜트하우스에도 접목되는 것으로 결정됐다. 수많은 동종업계 업체들이 생겨나고 사라지길 반복하는 시장에서, 이 대표가 말한 회사의 지속가능성은 '원칙'에서 시작된다는 점을 대담 내내 수차례 반복했다. ㈜하농은 우리 사회에 의미있는 유산을 남기는 일을 하는 것에 자부심을 갖겠다는 의미로 해석되는 대목이다. 실제 이 대표는 친환경적이고 재생 가능하며, 오래 사용해도 그 가치가 유지되는 제품을 선보일 것을 약속했다. 이같은 일련의 과정이 '하이엔드 리빙'이라는 확신에서다.
성수전략정비구역과 나란히 한강변을 접하고 있는 자양4동A구역이 재개발 사업을 본격 추진하기 위한 첫 조직을 구성했다. 광진구청의 주도 하에 조합직접설립제도를 택한 해당 사업장은 금년 내 빠르게 조합설립을 매듭짓겠다는 방침이다. 현재 최고층수 49층으로, 예상되는 주택공급물량은 2,999세대에 달한다. 12일 정비업계 따르면 광진구청은 자양4동A구역의 조합설립을 위한 주민협의체 위원장과 부위원장에 각각 한창희 씨, 박노경 씨를 선정했다. 조합직접설립 제도는 광진구청이 주체가 돼 주민협의체를 구성하는 단계부터 시작된다. 주민협의체는 광진구청장이 선임하는 위원장(외부 전문가)과 토지등소유자들이 선출하는 부위원장(주민대표), 위원(주민)들로 구성된다. 일종의 추진위원회 역할과 동일하다고 봐도 무방하다. 토지등소유자들을 대표하게 될 부위원장 자리엔 박노경 후보(기호 1번)가 당선됐다. 투표에는 전체 소유주의 65%에 해당하는 995명이 참여했다. 박노경 후보는 투표 참여자의 82%에 달하는 압도적인 지지율로 주민협의체를 이끌게 됐다. 자양4동 토지등소유자는 약 1,500명 수준이다. 사업대상지는 광진구 자양4동 57-90번지 일대로, 면적은 약 139,130㎡다. 경사도 없는 평평한 지형으로, 남측으로는 뚝섬유원지를 바라보고 있다. 용도지역은 ▲1종일반주거지역(공원) ▲2종일반주거지역 7층이하(구역 내부) ▲2종일반주거지역(뚝섬로변) ▲3종일반주거지역(동일로변) 등이 모두 혼재돼 있다. 전체 건축물 698개 중에서 30년 넘은 노후화된 건축물은 538개로 약 77%에 달한다. 정비계획(안) 결정고시를 받은 작년 7월 기준, 추정비례율은 약 113%로 산출됐다. 조합원 분양가는 ▲전용39㎡(8억원) ▲전용59㎡(10.9억원) ▲전용84㎡(14억원) ▲전용108㎡(17억원) ▲전용140㎡(21억원) 등으로 구성돼 있다. 조합원 분양가는 일반분양가보다 20% 할인 적용됐다. 박노경 주민대표는 "당장의 선거 결과에 일희일비할 이유는 없고, 신뢰로 만들어주신 자리임을 아는 만큼 무거운 책임감을 느끼고 있다"며 "현금청산 세대의 권리산정일 변경으로 인해 사업성이 낮아졌는데, 이를 보완할 수 있는 방향을 계속해서 고심하고 협의해 나갈 것"이라고 말했다. 이어 "서울시와 광진구청과 원만한 소통을 이어나가면 유연한 협의가 이뤄질 수 있도록 집중하겠다"고 덧붙였다.
2026년 첫번째 매치업 격전지로 분류되는 성수4구역의 입찰제안서 마감일이 1달여 앞으로 다가온 가운데, 대우건설은 'ONLY ONE'이라는 캐치프레이즈를 통해 가장 먼저 입찰 참여를 공식화했다. 대우건설이 해당 문구를 통해 조합원에게 전하고 싶었던 메시지는 문화·예술 트렌드의 선구자격인 '성수의 정체성'에 걸맞는 단 하나의 사업장을 선보이겠다는 포부로 해석된다. 정비업계 따르면 성수4구역은 성수전략정비구역 4개 사업장에서 첫번째 초고층 통합심의를 신청함에 이어 시공사 선정에도 착수했다. 경쟁입찰이 예고된 사업장에선 보통 입찰지침서를 두고 이견이 발생하곤 한다. 다만, 성수4구역은 집행부를 필두로 한 단합된 모습을 통해 높은 찬성률로 입찰지침서도 통과시켰다. 시공사 간 선의의 경쟁을 유도해 조합원들에게 유리한 입찰조건을 받아 직접 비교·선택하겠다는 의지를 보인 셈이다. 최근 국내 정비사업을 관통하는 키워드는 '한강변'으로 궤를 같이 하는 분위기다. 한강변을 직접 접하고 있는 재건축 현장은 압구정과 여의도를 포함해 많이 남아있지만, 재개발 현장은 사실상 성수전략정비구역만 존재한다. 한남뉴타운은 이미 대우건설(2구역)·현대건설(3구역)·삼성물산(4구역)·DL이앤씨(5구역)로 시공사 라인업이 확정됐기 때문이다. 모두 국토교통부 발표 공사도급순위 1위부터 4위까지의 건설사들이 석권했다. 대우건설은 한강변을 직접 접한 마지막 재개발 수주 현장으로 성수4구역을 택했다. 53년간 축적한 시공 역량과 노하우, 최상의 사업조건을 입찰제안서에 담겠다는 점을 강조한 것도 이 때문이다. 대우건설은 국내 공사도급순위 3위에 해당하는 대형사이기에 높은 신용등급을 전제로 안정적인 사업비(이주비 포함) 조달이 가능할 전망이다. 한강변 포트폴리오 사업장으로는 ▲흑석11구역 ▲신반포16차 ▲한남2구역 ▲여의도 공작 등을 두고 있다. 현재 흑석11구역과 신반포16차, 한남2구역 등은 철거 및 이주 작업을 진행하고 있다. 조합원들의 한강뷰 니즈를 잘 파악하고 있는 만큼, 성수4구역을 단 하나의 사업장(ONLY ONE)으로 만들기 위한 준비작업에 전력을 다할 것으로 업계는 보고 있다. 성수4구역의 공사비는 평당 1,140만원으로 책정됐다. 건설사 간 공동사업단(컨소시엄) 구성은 불가하다. 현 시점, 건축계획(안) 상 연면적은 39만5,000㎡로, 1평(3.3㎡)로 환산할 경우 약 11만9,500평으로 계산된다. 평당 공사비(1,140만원)을 감안한 총 공사금액은 약 1조3,628억원이다. 성수4구역은 지하 6층-지상 65층(최고층수) 규모의 공동주택을 짓는 프로젝트다. 1차 입찰제안서 마감일은 내달 2월 9일(월)까지다. 향후 입찰제안서 마감일 이후, 조합원들의 '알 권리' 차원에서 시공사의 홍보를 어디까지 허용해줄지 여부에도 관심이 모아진다. 통상 1차 합동홍보설명회 이후 홍보관을 운영토록 하는 것이 일반적인 관례로 통한다. 하지만 경쟁입찰이 성사된 곳에선 시공사가 모든 역량을 투입해야 하기 때문에 물밑 홍보를 진행한다. 경쟁입찰을 만든 조합들은 최대한 많은 조합원들이 양사의 설계 컨셉과 조건을 비교할 수 있도록 환경을 조성해 줬다.
재건축 사업을 추진하는 과정에서 복리시설의 대표격인 상가의 협상력이 가장 크게 작용하는 시점은 언제일까? 바로 조합설립인가를 위한 동의서를 걷을 때다. 도정법 제35조 제3항에 따르면, 추진위원회가 조합을 설립하기 위해선 전체 토지등소유자의 70% 찬성 외에도 동별 동의율 50%를 확보해야 한다. 이때 도정법엔 주택단지 내 '복리시설의 경우, 전체를 하나의 동으로 본다'는 단서 문구가 기재돼 있다. 현장에서 생각보다 많이 나오는 질의가 앞서 언급한 문구(복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)와 관련 있다. 일례로, 단지 정문과 후문에 각각 A상가, B상가가 있다고 가정해 보자. A상가는 재건축에 찬성하는 소유주들이 과반을 넘어 동별 요건을 충족했고, B상가는 재건축을 반대하는 소유주들로 인해 동별 요건을 충족하지 못했다. 그렇다면 추진위원회는 A상가와 B상가를 묶어서 하나의 동으로 보고 공유물 분할소송에 들어가야 할까? 결론은 그렇지 않다. A상가는 재건축에 찬성하기 때문에 문제 없고, B상가만 구역계에서 제척하는 방향으로 공유물 분할소송을 제기하면 된다. 도정법 제67조는 상가의 동별 동의율 요건을 충족하지 못할 경우, 상가를 사업구역에서 빼고, 나머지 부지만을 대상으로 재건축을 시행할 수 있도록 하는 재건축 특례규정을 마련해 두고 있다. 공유물 분할소송을 제기했다는 증명서류를 관할 관청에 제출하면 조합설립인가를 받을 수 있다. 지난 2014년 강남구 소재 사업장에선 복리시설이 우리가 알고 있는 상가 외에도 목욕탕과 연탄판매소, 어린이집(노유자시설) 등이 존재했다. 해당 사업장의 추진위원회는 재건축 사업을 위한 조합설립동의서를 징구했지만, 상가와 목욕탕 소유자들은 동의서를 제출하지 않았다. 이에, 추진위원회는 동의서를 제출하지 않은 복리시설(상가·목욕탕) 소유주들을 상대로 공유물 분할소송을 제기했다. 피고인 상가·목욕탕 소유주들은 전체 복리시설은 '하나의 동'에 해당하기 때문에 복리시설 전체 소유주를 상대로 소송을 제기해야 한다며, 공동소송에서 피고를 누락했기에 부적법하다고 주장했다. 이같은 피고의 주장과 관련, 법원은 부적법하지 않다고 판단했다. 사업시행자인 추진위원회는 사업계획에 따라 토지분할의 대상을 판단할 여지가 있고, '하나의 동'으로 규정한 건 조합설립 동의율 산정을 위한 기준에 불과하다고 설명했다. 다른 지방법원에서도 주택단지의 복리시설 전체를 '하나의 동'으로 보는 것은 조합설립 동의율을 산정하기 위해 마련된 기준임을 판시했다. 복리시설의 개수가 많고 산재해 있을 경우, 복리시설 전체를 하나로 보게 될 경우 추진위원회가 분할 청구의 대상을 정함에 있어 선택의 폭을 지나치게 제약한다고 본 것이다. 동별 동의율을 달성한 다른 복리시설 소유자들의 권리도 제한할 수 있다는 점을 부연했다. 재건축을 추진하는 신규 사업장에서 상가와의 협의는 첫 단추를 꿰는 중요한 단계다. 관건은 입주권 부여 여부다. 세부적으로 들어가면, 종전자산평가 방법과 입주권이 부여될 경우 분양가 결정방법 등이 협상 테이블에 올라오는 쟁점이다. 상가와의 협의가 불발될 경우 일단 사업은 가야 하기 때문에 공유물 분할소송은 필수적으로 진행될 수밖에 없다. 중요 절차인 만큼 관련 법령과 판례의 취지를 정확히 이해해야 한다. 이에, 해당 사안을 전문적으로 자문하는 법률 전문가의 조력을 받아 진행하는 것이 바람직하다. 글 = 이에스더 법무법인 센트로 변호사(sther021261@centrolaw.com)
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