마포 도화우성이 신속통합기획 자문사업을 토대로 미래 청사진을 위한 준비에 나서고 있다. 대상지는 대단지 프리미엄과 입지적 경쟁력에 힘입어 일찍부터 대형 시공사들의 관심을 한 몸에 받고 있다. 다만 북측에 위치한 학교, 구릉지 형태로 이뤄진 태생적 지형은 향후 재건축 사업을 진행하는 과정에서 해결해야 할 과제로 업계는 분석하는 분위기다. 

19일 정비업계 따르면 마포구청은 최근 도화우성아파트 재건축 정비계획(안) 수립을 위한 법정 주민설명회를 개최했다. 도화우성은 지난해 두 차례 신속통합기획 자문회의를 거친 사업장으로, 용역업무와 추정분담금 산출은 도시계획업체인 KTS엔지니어링과 삼창감정평가법인이 각각 맡아 수행했다.

도화우성의 구역면적은 69,338㎡로, 용도지역은 제3종일반주거지역으로 구성돼 있다. 대상지는 표고차가 50m에 달하는 경사지에 위치해 있고, 한강변 중점경관관리구역에 속해 최고높이는 110m이하(35층)로 층수제한을 받는다. 도화우성의 특징은 삼개로를 따라 획지가 두 곳으로 분리돼 있다는 점이다. 획지를 가르는 도로가 15m 미만이면 1개획지로 통합이 가능하나, 삼개로는 15m에 해당하고 교통의 축을 담당하고 있다는 의견이 있어 기존대로 존치될 전망이다.

대상지의 경우, 공원은 획지2의 전면부에 배치될 것으로 계획됐다. 해당 위치는 경사가 낮고 5호선 마포역과도 가까운 곳이다. 공원의 위치를 두고 이견이 발생하자 도시계획업체 관계자는 "학교 근방으로도 검토했으나, 공원 획지가 부정형해 좁을 뿐더러, 도로를 추가로 신설해야 하는 조건이 생겨 오히려 불리할 수 있다"고 설명했다. 또 입체공원 의견에 대해선 "정책이 다듬어지면서 공원 입체화를 통한 인센티브 비율이 높지 않다"며 "입체공원은 일반 공원의무면적의 1.2배로 만들어야 해서 해당 의견 역시 불리하다"고 덧붙였다.

북측에 위치한 마포초등학교의 존재도 사업 측면에선 걸림돌로 작용한다. 일조분석을 통해 학교에 문제가 없도록 건축배치가 이뤄져야 한다. 대상지의 경우 학교에서 한강으로 갈수록 경사가 높아지는 형태로, 앞서 49층으로 검토됐던 최고층수가 35층으로 조정된 점도 일조이슈 때문인 것으로 나타났다. 당일 학교 이전과 관련한 질의가 나왔지만, 도시계획업체 관계자는 "학교 이전은 단순한 일이 아니며, 수익성이 담보되는 대형단지에서나 가능한 일"이라며 "잠실주공5단지 사례만 보더라도 난이도가 높다는 점을 알 수 있다"고 설명했다.

용적률 체계를 살펴보면 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(250%) ▲법적상한용적률(299.9%) 등으로 수립됐다. 허용용적률 인센티브는 열린단지, 공공보행통로, 돌봄시설, 층간소음해소 등으로 이뤄졌다. 공원과 도로 등의 기부채납으로 상한용적률이 채워졌고, 늘어난 법적상한용적률 인센티브의 절반은 공공임대주택과 일반분양으로 각각 나눠 짓게 된다.

예상되는 주택공급물량은 1,627세대로, 조합원·일반분양분은 1,466세대다. 세부적으로 세대수는 ▲59㎡(596세대) ▲84㎡(686세대) ▲109㎡(174세대) ▲125㎡(10세대)로 나뉜다. 공공임대는 총 161세대로 ▲59㎡(129세대) ▲84㎡(32세대)로 배치된다. 임대의 경우 소셜믹스를 통해 분양되는데 토지는 기부채납이고 건축물은 표준건축비만 받고 판매하게 된다.

대상지 소유주들은 기존안과 변경안 상의 평형을 비교할 때, 주의할 점이 있다. 기존안에선 45평형과 50평형이 각각 210세대와 280세대로 나타나지만, 변경안에선 42평형과 49평형의 세대수가 174세대와 10세대로 나타나기 때문이다.

하지만 ㈜나우동인 건축·설계 관계자는 과거의 벽체중심선치수와 현재의 안목치수 면적을 비교하며 "동일평형이라고 하더라도 실사용 및 서비스 면적에서 큰 차이가 있어, 우려할 필요가 없다"고 설명했다. 이어 "향후 주택공급계획에 대한 경미한 변경은 소유주들의 의견을 반영해 조정이 가능하다"며 "이는 서울시 도시 및 주거환경정비 조례 제11조8항에 명시돼 있다"고 덧붙였다.

도화우성의 추정비례율은 102.74%로 산출됐다. 국민평형 기준, 평당 일반분양가와 평당 공사비는 각각 7,200만원과 820만원으로 설정됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 78% 수준으로 예측됐다. 조합원분양가의 경우 59㎡(15.5억원), 84㎡(19.6억원), 109㎡(23.3억원), 125㎡(35.7억원) 등으로 책정됐다. 33평형에 살던 소유주가 34평형으로 이동할 시, 약 4억원의 분담금이 발생한다.