북아현2구역이 작년 1월 추가 1주택(+1) 공급을 취소하면서 빚어진 법률 리스크를 말끔히 해소하면서 원활한 사업 추진이 가능할 것이란 전망이 대두된다. 올해 3월 나온 1심 판결에 이어 2심에서도 문제 없다는 법원의 판단이 나왔기 때문이다. 최근 아현동성당과의 법적 공방도 매듭을 지음에 따라, 북아현2구역의 관리처분계획(안) 인허가 시점에도 자연스레 업계 관심이 모아지는 분위기다.

2일 정비업계 따르면 서울고등법원 제3행정부는 조합원 38명(원고)이 북아현3구역 조합(피고)을 상대로 제기한 추가 1주택 공급 취소를 무효화해달라는 청구를 각하했다. 조합이 1심에 이어 2심에서도 승소함에 따라 향후 관리처분계획(안) 승인을 위한 법률 리스크를 해소할 수 있게 됐다. 서대문구청의 인허가에 영향을 줄만한 우려 사안을 지울 수 있게 된 셈이다.

당초 조합은 일반분양가의 90% 수준으로 1+1주택을 공급할 계획이었다. 다만 서대문구청에서 '추가 1주택(+1)'을 조합원분양가로 공급해야 한다는 취지의 공문을 발송했고, 조합은 조합원분양가로 공급할 경우 조합원들 간 형평성 문제와 더불어 다시 분양신청을 받게 될 경우 추가1주택 공급 대상자 수가 크게 증가해 사업성이 훼손될 수 있다고 판단했다. 지난해 1월 2주택 공급을 하지 않기로 한 안건을 총회 상정한 배경이다.

1+1 대상자였던 조합원들은 분양키로 한 추가 1주택(+1) 공급을 조합이 일방적으로 취소했기에 재산권이 침해됐음을 주장했다. 추가 1주택 공급을 취소하는 안건을 결의함에 따라 2주택을 분양 신청한 원고들의 권리를 실질적으로 제한했다는 것이 소송을 제기한 이유다.

▲ 法 "추가 1주택 취소→평형변경→관리처분계획 의결까지 마쳐"…종전 총회결의 무효 확인의 소는 '권리보호' 요건 결여

법원은 작년 1월 추가 1주택(+1) 공급을 취소하는 안건과 평형변경 안건을 의결했고, 추후 평형변경 절차가 진행됐다는 점에 초점을 맞췄다. 더 나아가, 새롭게 평형변경한 내역을 반영해 작성한 관리처분계획(안)도 이미 의결을 마쳤다는 점에 주목했다. 새로운 총회결의(관리처분계획 의결)가 하자로 인해 부존재 또는 무효임이 인정되지 않는 이상, 그 전 총회결의(추가 1주택 공급 취소)의 무효 확인을 구할 이유가 없다고 판단했다.

▲ 法 "교회는 특수성 인정해야, 특혜 부여로 볼 수 없어"

원고는 교회는 추가 1주택을 공급하는 내용으로 합의한 부분도 조합원의 평등권을 침해했다고 주장했다. 이에, 법원은 종교시설의 특수성을 고려한 대토합의에 따라 이뤄진 것이라고 밝혔다. 특정 조합원에게만 추가 1주택(+1) 공급의 특혜를 부여한 것은 아니라는 점을 설명했다.

▲ 法 "분양신청·평형변경, 모두 '사정변경'에 따른 절차로 진행"

마지막으로 원고는 추가 1주택이 가능할 것이라며 분양신청을 받은 뒤, 일방적으로 취소한 것은 '분양신청 자료'를 제대로 제공하지 않은 채 분양신청 절차가 위법하게 진행됐다고 주장했다. 평형변경 역시 법적근거 없이 진행된 '재분양'으로 부적합하다고 부연했다. 결과적으로 작년 10월 조합원 의결을 완료한 관리처분계획(안)이 위법한 분양신청 및 평형변경을 기초로 수립됐기에 무효화해야 한다고 주장했다.

이에, 법원은 추가 1주택을 공급하지 않기로 결정하고 평형변경을 진행한 것은, 추가 1주택 분양신청을 받은 이후 발생한 '분양가 책정 문제'에서 비롯됐다는 점에 주목했다. 분양신청 자료를 제대로 제공하지 않았다는 원고의 주장을 받아들이지 않은 대목이다. 평형변경 역시, 추가 1주택 공급이 취소됨에 따라 세대 수 또는 주택규모가 달라졌고, 종전 분양신청자들을 대상으로 변경할 기회를 부여하고자 진행됐다고 판단했다. 재분양과는 구별된다는 점을 명확히 했다. 원고의 앞선 주장을 받아들이지 않았다.

금번 판결의 법리 판단에는 2023년 9월 대법원 선고도 영향을 미친 것으로 보인다. 해당 판례의 핵심은 '도정법 내에선 조합원 1인은 1주택 분양을 원칙으로 하고, 1인의 2주택 분양은 예외적인 요건이 충족되는 경우에 한해 조합의 재량에 따라 이루어진다'는 것이다. 즉 1+1분양 여부는 조합에게 부여된 광범위한 재량권의 의미로, 만약 정관이나 총회 의결사안에 명시되지 않았다면 상황에 따라 중단도 가능하다는 것으로 해석된다.

법무법인 조운 이민경 변호사는 "도시정비법은 1세대 1주택 공급이 원칙이고, 일정한 경우 2주택 이상을 공급할 수 있다"며 "다만, 법 문언상 2주택 이상 공급은 조합 재량임이 분명해 조합원들은 정관, 분양신청책자등을 꼼꼼히 살펴야 한다"고 말했다.

이어 "본 사안에서 법원은 2주택 공급에 관한 내용이 내부규범으로 정립되지 않았다고 판단하였는데, 조합 정관에 1+1주택 공급 조항이 있었다면 무게의 추가 반대로 기울었을 가능성도 있다"며 "총회는 조합 최고의사결정기구이므로 새로운 총회 의결로 기존 총회 의결 또는 정관을 변경할 수 있지만, 규범 변경으로 인한 공익이 더 우월해야 하고 기존 규범을 믿은 자의 신뢰를 보호해야 하는 등 제약이 따른다는 점도 인지할 필요가 있다"고 설명했다.