아파트와 상가를 모두 소유하고 있는 사람들은 왕왕 있다. 같은 구역 내 아파트와 상가를 소유하고 있는 경우도 있고, 각각 구역을 달리하여 소유하고 있는 경우도 있다. 재건축에서 소유하고 있는 경우도 있고, 재개발에서 소유하고 있는 경우도 있다.

한편, 현재 서울 전역은 투기과열지구에 해당한다. 그리고 도시정비법은 투기과열 지구의 정비사업에서 분양대상자로 선정된 자는 그 선정일로부터 5년 이내에는 (다른) 투기과열지구에서 분양신청을 할 수 없도록 규정하고 있다.

Q. 부부가 투기과열지구에서 아파트와 상가를 각각 소유한 경우 부부 각자의 명의로 아파트 한 채, 상가 한 채를 분양받을 수 있을까?

우선, 같은 재건축 구역 내 아파트와 상가를 각각 소유한 경우를 살펴보자. 도시정비법 제39조 제1항 제2호는, 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 경우, 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. 따라서 부부가 각각 상가와 아파트를 단독 소유하고 있다고 하더라도, 1세대에 속하는 여러 명의 토지등소유자에 해당하므로 '대표자 1명만 조합원 지위'를 취득하게 된다.

그리고 도시정비법 제76조 제1항 제6호는, 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하도록 규정하고 있다. 부부는 1세대에 해당하므로, 원칙적으로 1주택만 공급받게 된다. 주의깊게 살펴볼 점은 위 내용은 ‘주택’에 관한 공급규정이라는 것이다.

한편, 도시정비법 시행령 제63조 제2항 제2호는, 부대시설·복리시설의 소유자에게는 원칙적으로 부대시설·복리시설을 공급하므로 주택(아파트) 외 부대시설·복리시설(상가)을 공급받을 수 있는 규정이 존재한다.

정리하자면, 1세대에 속하는 부부로서 한 명의 조합원 지위에 있는 경우, 같은 재건축 구역 내 아파트와 상가를 각각 소유한 경우 각 소유대로 아파트와 상가를 공급받을 수 있는 것일까?

결론은 그렇다. 도정법은 주택을 소유한 경우 주택을 공급하도록, 동법 시행령은 상가를 소유한 경우 상가를 공급하도록 규정하고 있다. 이는 문언의 해석과 관리처분계획의 수립기준으로서의 균형있는 배분 및 합리적인 이용에도 부합하는 결론이라고 생각한다.

다음으로는 서로 다른 재건축 구역이지만, 아파트와 상가가 모두 투기과열지구 내에 있는 경우를 살펴보자. 부부는 각각 다른 재건축 조합의 조합원이 되므로, 분양 자격은 독립적으로 판단된다. 도시정비법 제72조 제6항에 따르면, 투기과열지구의 정비사업에서 관리처분계획에 따른 분양대상자 및 그 세대에 속한 자는 분양대상자 선정일(조합원 분양분의 분양대상자는 최초 관리처분계획 인가일을 말함)부터 5년 이내에는 투기과열지구에서 분양신청을 할 수 없는 바, 위 규정에 따른 5년 재당첨 제한 규정이 상가 분양의 경우에도 적용되는지 여부가 문제된다.

이와 관련, 국토교통부는 정비사업 일반분양 미분양분 및 주택이 아닌(상가, 오피스텔 등) 분양분을 양수하는 경우, 재당첨제한 규정을 적용할 수 없다는 입장을 밝힌 바 있으며(정비사업의 5년 재당첨 제한 관련 Q&A, 2017. 12. 6. 참조), 투기과열지구 내 재개발정비사업의 상가조합원에게 5년 재당첨 제한 규정이 적용되는지 여부에 관한 민원에 대하여, 상가를 분양받는 경우는 위 규정이 적용되지 않는다고 답변한 바 있다.

반면, 도시정비법 제72조 제6항은 ‘주택’이라는 단어를 명시적으로 사용하지 않고 있으므로, 상가든 주택이든 투기과열지구 내 정비사업의 분양대상자로 선정되었다면 5년 이내의 재당첨이 제한된다고 해석할 여지가 있다.

그러나 주택법 제63조 제2항은 투기과열지구 제도 자체가 주택 시장 안정을 위한 것임을 보여준다. 또한 도시정비법 제72조 제6항은 2017. 10. 24. 법률 제14943호로 도시정비법이 개정되면서 도입되었는데, 개정 이유는 주택법에 따른 조정대상지역 또는 투기과열지구가 지정될 경우 재건축조합원에 대한 주택공급 특례를 적용하지 아니함으로써 주택재건축사업의 과열을 방지하고, 투기과열지구 내 주택재개발사업 및 도시환경정비사업에도 조합원 분양권 전매를 제한하며, 정비사업의 조합원 및 일반분양 시 5년간 재당첨 제한제도를 도입하려는 것이다.

또한 위 규정은 주택가격의 안정을 위하여 지정된 투기과열지구에서 주택재건축사업의 과열을 방지하고, 최근 5년간 분양당첨이력이 없는 자에 한하여 분양받을 기회를 제공함으로써 실제 거주예정자 위주의 공급을 효율적으로 하는데 그 목적이 있다(수원지방법원 2022. 5. 19. 선고 2021구합67016 판결, 서울행정법원 2024. 7. 4. 선고 2022구합71424 판결 등 참조).

이와 같은 도시정비법 제72조 제6항의 취지 및 국토교통부의 유권해석을 종합하면, 도시정비법 제72조 제6항의 재당첨 제한 규정은 주택 공급과 직접적으로 관련된 경우로 한정하여 해석함이 타당하다. 즉, 도시정비법 제72조 제6항의 재당첨 제한 규정은 주택 분양분에 한정되어 적용된다고 해석하는 것이 타당할 것이다.

다만, 도시정비법의 문언상으로는 위 규정이 주택 분양분에 한정하여 적용된다고 볼 명시적인 근거가 존재하지 않고, 이와 관련한 대법원 판례도 아직 확립되어 있지 않으므로, 향후 법원의 판단은 어떠할지 궁금하다.