1. 서론: 정비사업의 본질은 자기 집을 부수고 자기가 다시 짓는 것이다.

재개발·재건축 등 정비사업에서 조합원 분양가는 어떻게 책정되어야 하는가? 시세보다 낮은 조합원 분양가를 두고 일각에서는 '특혜'라고 비난하기도 하지만, 정비사업의 법적 구조와 실무 지침을 면밀히 살펴보면 조합원 분양가는 철저히 '원가공급 우선주의'에 기반하고 있음을 알 수 있다. 조합원은 분양 대상자인 동시에 사업의 시행자로서 자신의 토지와 건물을 출자하고 사업비를 스스로 부담하는 구조이기 때문이다.

2. 법적 근거: 청산금 산정 원칙과 사업비의 가산

조합원 분양가가 원가 중심으로 산정되어야 하는 가장 강력한 법적 근거는 『도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)』 제89조와 동법 시행령 제76조에 명시되어 있다.

① 청산금의 본질과 가액 평가 (도시정비법 제89조): 법 제89조 제1항에 따르면 청산금은 종전에 소유하고 있던 토지·건축물의 가격과 분양받은 대지·건축물의 가격 차이로 정의된다. 이때 제3항은 분양받은 자산(종후자산)을 평가할 때 반드시 '정비사업비 등'을 참작하여 평가하도록 규정하고 있다. 이는 종후자산의 가격이 단순한 시장 시세가 아니라, 투입된 비용(사업비)에 기반 되어 결정되어야 함을 법적으로 규정한 것이다.

② 사업비 가산의 구체적 항목 (시행령 제76조 제3항): 시행령은 종후자산(분양받은 건축물)의 가격을 평가할 때 반드시 가산해야 할 비용을 구체적으로 열거하고 있다. 이처럼 법령은 조합원에게 공급되는 자산의 가격을 산정할 때 ‘공사비와 필수 경비를 더한 금액'을 기준으로 규정하고 있다. 이는 조합원 분양가가 투입된 원가를 근거로 평가하라는 즉 '원가 중심'의 가격이어야 함을 말한다.



3. 실무적 근거: 감정평가 기준에서의 원가 고려

실제 가치 평가를 담당하는 감정평가업자의 지침인 『감정평가 실무기준』 역시 동일한 궤를 같이한다. 종후자산 평가의 원가성 반영근거 (실무기준 3.2): 실무기준 제3.2 종후자산의 감정평가 제2항에 따르면 종후자산 감정평가 시 인근 유사물건의 분양사례뿐만 아니라 '총 사업비 원가'를 고려하여 평가하도록 명시되어 있다. 이는 정비사업이 완료된 후의 종후자산 평가시에, 유사물건의 분양사례는 일반분양 사례를 의미하지 않는다고 판단되며, 아파트를 짓기 위해 실제 얼마가 들어갔는지 즉 원가도 핵심 잣대로 삼으라는 지침이다.

4. 관리처분계획의 논리와 형평성

도시정비법 제74조에서 규정하는 관리처분계획의 수립 과정은 결국 사업의 주체인 조합원이 출자한 자기 집을 다시 돌려받고 남는 물량은 일반에게 팔아서 사업비를 줄이는 구조 내지 분담금을 줄이는 구조이다. 그러므로 조합원은 '출자 가액 + 신축 원가' 수준에서 공급받는 것이 권리 관계의 형평성에 부합한다. 정비사업은 [(종후자산평가액 - 총사업비) / 종전자산 총평가액]으로 비례율이 계산되고 조합원 분양가와 권리가액과의 차액에 의하여 분담금이 결정된다. 만약 조합원 분양가를 시장 시세대로 높게 책정한다면, 이는 곧 분담금 산정의 기초가 되는 조합원 분양가를 인위적으로 높이는 결과를 초래한다. 최종적 총 분담금은 일반분양가 등의 수입이 공제된 금액을 부담해야 하는 것이지 조합원 분양가를 무리하게 올려서 사업성이 양호하게 보이게 하는 방법이나 비례율을 높이는 눈 가리고 아웅식의 접근은 곤란하다.

5. 결론: 원가공급 우선주의가 지켜져야 하는 이유

현행 도시정비법 체계에서 조합원 분양가는 단순한 '할인된 가격'이 아니다. 그것은 법 제89조와 시행령 제76조가 예정하고 있는 '사업비의 정당한 배분' 결과물이다. 정비사업의 본질인 '자구적 주거환경 개선'이라는 목적을 이루기 위하여는 종후자산 평가 시 사업비 원가를 최우선으로 고려하도록 한 법적 원칙(도시정비법 시행령 제76조 제3항 등)은 더욱 엄격히 준수되어야 한다. 그것이 바로 조합원의 권익 보호와 정비사업의 지속 가능성을 담보하는 유일한 길이기 때문이다. 반대로 기간이나 비용이 급격히 늘어 신축한 아파트가 주변의 시세보다 높다면 사업참여 의미가 없어져 사업은 표류하게 된다. 그러므로 정비사업은 최적의 방법으로 최대한 빠르게 진행하여야 하는 이유가 여기에 있다. 소소한 것으로 다투기 보다는 크게 크게 빠르게 가는 것이 최선이다.



글 = 권영진 중앙감정평가법인 감정평가사, 부동산학박사(kkitaman@hanmail.net)