홍제·무악재 역세권시프트(장기전세주택) 사업이 정비계획(안) 입안을 위한 법정 절차에 착수한 가운데, 준주거지역 종상향을 전제로 개발 방향성을 수립해 토지등소유자들의 관심을 한 몸에 받고 있다. 대상지는 지난 2022년 처음으로 구청에 사전검토를 신청했고, 지난해 3차례의 서울시 사전자문회의를 거쳐 현재 정비계획(안) 공람공고를 진행 중이다. 이르면 오는 7월 서울시 도계위 심의가 이뤄질 것으로 관측된다.

21일 정비업계 따르면 서대문구청은 홍제·무악재 역세권시프트 정비구역 지정을 위한 주민설명회를 개최했다. 종전 제2종(7층이하)·제3종에서 준주거지역으로 종상향을 전제로 사업성을 확보한 내용을 토지등소유자들에게 처음 공개하는 자리인 셈이다. 아파트를 지을 땅은 2개 획지로 구분되며, 각각의 용적률은 440%, 431%로 계획됐다. 최고높이는 38층이다.

재개발을 통해 예상되는 공급물량은 총 1,950세대다. 역세권 장기전세주택은 469세대, 재개발 의무 임대주택은 161세대다. 조합원과 일반분양 물량은 모두 합쳐 1,320세대다. 토지등소유자 숫자(764명)를 감안할 때, 일반분양 물량은 약 500여세대 정도가 나올 전망이다. 물론 세대 수는 사업이 진행되는 과정에서 계속 변동된다. 정해진 용적률 내에서 소유주들의 의견 수렴을 거쳐 조합이 재량권을 갖고 결정하기 때문이다.

따라서 정비계획(안) 입안 절차가 진행되는 현 시점, 세대 수는 크게 중요하지 않다. 서울시 결정고시를 통해 확정될 최종 용적률이 중요하다. 해당 사업장은 토지와 장기전세주택을 기부채납해 종상향에 따른 용적률 인센티브를 받게 된다.

삼창감정평가법인이 탁상감정을 통해 산출한 추정비례율은 약 114% 수준이다. 수입과 지출은 각각 1조8,000억원, 1조2,800억원으로 산정했다. 조합원 분양가는 평형대별로 ▲전용39㎡(5.75억원) ▲전용52㎡(7.85억원) ▲전용59㎡(9.55억원) ▲전용84㎡(12.8억원) 등으로 추정했다. 토지등소유자들은 본인의 종전자산추정액에 추정비례율을 곱한 권리가액을 기준으로 분담금 혹은 환급금을 계산할 수 있다.

홍제·무악재 역세권시프트 사업은 서대문구 홍제동131-2번지 일원에 소재하며, 구역면적은 63,823㎡다. 구역 내 건축물현황을 살펴보면, ▲단독주택(131동) ▲공동주택(61동) ▲근생주택(43동) ▲근린생활시설(19동) ▲기타(7동)로 구성돼 있다. 지하철역 350m 이내 구역계 면적이 약 93% 들어가며, 현 시점 토지등소유자의 동의율은 약 60% 수준이다. 토지등소유자는 764명으로 집계됐다.