발행일(UPDATE): 2025년 05월 02일 14시 09분
재개발·재건축 현장을 발로 뛰며, 겸허한 자세로 정보를 기록합니다. 속도와 깊이를 중시하는 언론사입니다.
여의도 시범아파트가 환경영향평가(초안) 공청회를 주민 협조로 큰 무리없이 완료했다. 공청회에선 소음·분진 등 생활불편을 우려한 주민들의 의견이 개진됐으나, 문제가 될 특별한 환경영향은 없다는 것이 평가업체의 의견이다. 12일 정비업계 따르면 여의도 시범아파트는 최근 환경영향평가와 관련한 주민공청회를 열어 주민들에게 설명하는 시간을 가졌다. 당일 발표는 ㈜동림피엔디가 맡았으며, 평일 오전 시간임을 감안해 현장은 다소 한산한 분위기였다. 여의도 내 가장 큰 규모를 자랑하는 여의도 시범아파트 주변으로는 성당과 초등학교 등이 입지해 있다. 이에 위치적 특성을 고려했을 때, 발생 가능한 소음·분진 문제에 대한 주민 목소리가 나왔다. 이를 두고 ㈜동림피엔디 관계자는 "초등학교의 경우 교육환경영향 평가를 별도로 진행한다"며 "과거엔 학교 일조도 환경영향평가에서 다뤘으나, 현재는 교육환경영향평가가 강화돼 참고하는 형태로 바뀌었다"고 설명했다. 이어 성당과 관련해선 "소음 부분은 영향이 갈 수 밖에 없다"면서도 "수인한도 법적기준 내에서 피해가 최소화할 수 있도록 조치가 이뤄질 계획"이라고 말했다. 일조권 침해에 대한 목소리도 제기됐다. 현재 여의도 시범아파트 주변으로는 ▲대교 ▲삼익 ▲은하 ▲화랑 등이 위치해 있는 상황이다. 이와 관련해 인근에 위치한 일부 사업장의 경우, 일조권 침해가 있는 것으로 조사 결과 나타났다. 당초엔 수인한도를 만족했으나, 이번엔 만족하지 않는 지점이 생겨 다소 영향 있을 것으로 업계는 보고 있다. 수인한도를 판단하는 기준(공동주택)은 ①동지일을 기준으로 오전 9시부터 오후 3시까지 일조시간이 연속해 2시간 이상 확보되는 경우 또는 ②동지일을 기준으로 오전 8시에서 오후 4시까지 일조시간이 통틀어 최소한 4시간 정도 확보되는 경우다. 2가지 기준을 모두 맞추지 못할 경우, 일조 저해의 경우 수인한도를 넘어섰다고 본다. 현재 일조장해 분석 결과, 556개 지점 중 76개 지점이 추가 불만족인 상태로 나타났다. 이에 사업시행 과정에서 ▲일조확보를 위한 건축 관련법 준수 ▲일조 결과보고서 배치 ▲지속적인 소통 등의 대안이 필요할 것으로 예측됐다. 한편 여의도 시범은 5월말 통합심의를 진행할 계획이다. 통합심의를 위해선 환경영향평가의 원안보고서가 들어가야 하기에, 그때까지 지속적인 보완 작업이 이뤄질 것으로 보인다.
목동9단지가 높은 일반분양비율에 따른 준수한 사업성을 바탕으로, 환급금 가능성이 거론돼 업계 관심이 집중된다. 물론 사업 초기임을 감안했을 때 실제 환급금이 발생할지 여부는 신중히 지켜봐야 하는 부분이다. 다만 목동9단지 주민들은 환급금이 언급되는 자체만으로도 한껏 고무된 분위기를 자아내 눈길을 끈다. 12일 정비업계 따르면 목동9단지는 구역지정을 위한 본격적인 절차에 돌입했다. ㈜인토엔지니어링이 목동5단지에 이어, 목동9단지에서도 도시계획 용역을 맡아 정비계획(안)을 수립했다. 건축설계와 감정평가는 각각 건원건축과 하나감정평가법인이 수행했다. 목동9단지의 구역면적은 183,057㎡로, 획지의 경우 획지1(94,796㎡)과 획지2(68,484㎡)로 나뉜다. 목동9단지의 토지 용도지역은 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역으로 구성돼 있으며, 용도변경 없이 제3일반주거지역을 유지하게 된다. 토지이용계획(안)을 살펴보면, 정비기반시설의 경우 신서초등학교 옆에 공원·주차장 중복결정을 계획 중이다. 목동서로12길의 경우, 목동 9·10단지가 각각 1.5m를 확폭해 총 3m가 넓어질 예정이다. 획지1과 획지2를 가로지르는 목동서로10길을 포함해 목동서로와 중앙로32길도 모두 3m가량 확폭 계획이 잡혀있다. 경관녹지는 목동로를 따라 마련될 것으로 보이며, 공공기여 순부담율은 6.84%로 나타났다. 대상지의 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(250%) ▲법적상한용적률(299.94%) 등으로 수립할 예정이다. 허용용적률 인센티브는 ▲공공보행통로(10%) ▲열린 단지(5%) ▲층간소음 해소(5%)를 통해 확보했다. 토지 및 건축물 기부채납을 통해 얻을 수 있는 상한용적률은 250%까지다. 그 다음 단계인 법적상한용적률 인센티브(49.9%p)의 절반은 임대주택을 의무적으로 지어야 한다. 건축계획(안) 상 예상되는 주택공급물량은 3,957세대로, 분양주택과 공공주택 수는 각각 3,335세대, 622세대로 산출됐다. 상한용적률 확보를 위한 기부채납 임대주택 수는 149세대(15.7%)로, 59㎡(104세대)와 84㎡(45세대)로 계획됐다. 법적상한용적률 인센티브를 받기 위한 국민주택 규모 임대주택 수는 총 473세대로, 59㎡(426세대)와 84㎡(47세대)로 산출됐다. 추정비례율은 100.61%로 예상됐다. 평당공사비는 주변 시세와 물가를 고려해 800만원, 일반분양가는 5,380만원으로 책정됐다. 목동 타단지의 일반분양가가 5,500-5,700만원으로 예상된 것을 감안했을 때, 다소 보수적으로 잡힌 수치다. 주민들은 본인이 소유한 종전자산감정평가액에 추정비례율(100.61%)을 곱한 권리가액을 기준으로 개략적인 추정분담금 혹은 환급금을 파악할 수 있다. 목동9단지의 경우, 36평형 소유자가 동일 평형(35평형)으로 재건축 시, 약 1.5억원의 환급금이 예상된다. 이와 관련, 하나감정평가법인 관계자는 "대상지는 사업여건이 좋아 일반분양 비율이 많다"며 "동일평형으로 이동 시엔 환급금이 발생할 가능성이 짙다"고 설명했다. 이어 공사비 우려에 대해선 "목동9단지는 면적이 넓어 규모의 경제가 발생한다"면서 "최고층수는 49층이나, 낮은 층수는 12-15층이 있어 건축공사비 부분은 크게 걱정할 필요가 없다"고 답했다. 2분할된 획지를 가로지르는 도로(목동서로10길)의 지하화 가능성에 대한 질문도 이어졌다. 건원건축 관계자는 "해당 도로는 사유지가 아닌 국공유지로, 단지만을 위한 도로는 아니다"라고 우선 설명했다. 그러면서 "지하화를 통한 주차장 연계도 고민하긴 했으나, 길이가 좁고 교통 측면에서 안전과 소통부분이 불합리하다는 판단이 있어 도로를 그대로 살리는 방향을 택했다"고 답변했다. 한편 목동9단지는 현재 신탁방식을 통해 사업을 이끌어나간다는 계획이다. 앞서 대상지는 한국자산신탁과 업무협약을 체결했다.
![[용산정비창] ①움츠렸던 기지개 켠다…1호 경쟁입찰 사업 가시화](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20250310/art_17412644969861_20878c_178x118_c0.jpg)
용산역 일대를 품은 정비창 전면1구역이 사업 추진 과정에서 가장 중요한 시공파트너 선정을 위한 공식 행보에 착수했다. 현재 대형 건설사들의 러브콜이 전해지는 가운데 정비창 전면1구역이 올해 첫 경쟁입찰 사업지로 존재감을 드러낼지 이목이 집중된다. 통상 수의계약보다 경쟁입찰이 성사되어야 유리한 사업조건을 제안받을 수 있는 탓에, 정비창 전면1구역 조합원들의 기대감도 높아지는 분위기다. 11일 정비업계 따르면 용산정비창 전면1구역 조합은 현재 시공사 선정을 위한 1차 입찰공고를 진행 중이다. 현장설명회는 총 8개사가 입찰안내서를 수령해 갔으나, 실질적으로 수주의향을 갖고 적극적 면모를 나타내고 있는 곳은 HDC현대산업개발과 포스코이앤씨다. 총 공사비 예정금액은 9,557억원으로 건축연면적을 감안한 평당 공사비는 960만원이다. 별도로 입찰참여의향서 없이, 입찰제안서만 4월 15일까지 제출하면 된다. 정비창 전면1구역은 용산국제업무지구와 맞닿아 있는 복합개발(주거+업무+상업) 사업지다. 아파트를 짓는 일반적인 유형의 재개발·재건축과는 성격이 다르다. 주거시설을 지어 분양하는 것에서 한 단계 더 나가아, 업무용·상업용 시설에 대한 충분한 이해도가 수반되어야 한다고 전문가들은 입을 모은다. 각각의 시설별 용도에 맞게끔 토지 이용가치를 극대화해야 한다는 점에서 '디벨로퍼'의 영역과 가깝다는 평가도 이어지는 곳이다. 업계 관계자는 "복합개발은 기능별(주거·업무·상업) 시설을 지역적 특성에 맞게끔 구현해야 성공적인 분양성과를 일궈낼 수 있다"며 "수주 관심을 나타내고 있는 시공사의 경우, 정비창 전면1구역이 갖고 있는 지역적 특성(인구·문화·교통 등)을 잘 파악한 뒤, 이를 입찰제안서에 반영하지 않겠냐"고 말했다. 이어 "시공사 선정 작업이 시작된 뒤, 조합원들은 경쟁입찰 성사 여부에 많은 관심을 나타내고 있는 형국"이라고 말했다. HDC현대산업개발과 포스코이앤씨 모두 공사도급순위 10위권 이내 대형사인 만큼, 정비창 전면1구역이 올해 경쟁입찰이 성사된 1호 사업장 타이틀 유무에 업계 관심이 쏠리고 있다. 각종 사회법규 변화와 물가상승(ESC) 여파로 건설사들의 마진율이 계속해서 떨어지고 있는 만큼 경쟁입찰 회피 성향은 계속해서 강해지고 있는 추세다. 이에, 서울 핵심지역으로 꼽히는 정비창 전면1구역은 추세와 다른 모습을 보일지가 관심이다. 한편, 기존 정비계획(안) 상 구역면적은 71,900㎡로, 건축연면적은 329,118㎡다. 정비창 전면1구역은 시공사 선정 절차를 마친 후, 정비계획(안) 변경에 고삐를 잡아당길 계획이다. 최고높이는 100m(35층)에서 174m(49층)까지 상향 조정되며, 세대 수 역시 종전 777세대에서 약 1,800세대로 대폭 늘어나게 된다. 정비계획(안) 변경의 핵심은 ▲획지통합 ▲용도지역 변경 ▲최고높이 향상 ▲세대수 증가 등으로 압축된다. 위치 소재지는 서울시 용산구 한강로3가 40-641 일대다. 용산역(1호선·경의중앙선·KTX)과 신용산역(4호선) 등이 도보권에 위치해 있으며, HDC아이파크몰과 이마트, CGV 등 생활 인프라도 갖춰져 있다. 무엇보다 강변북로와 한강대교 등을 접하고 있어 서울 주요 업무지구(강남·여의도·광화문) 이동 역시 수월하다. 용산역 근방으로 아모레퍼시픽, LG유플러스, 하이브 등의 대기업들도 자리잡고 있다.
중계동 백사마을이 통합정비계획(안) 변경을 위한 절차에 착수한다. 기존 주거지보존지역(임대주택 단지)을 분양단지와 통합하는데 목적이 있다. 통합심의 등의 인허가 협의가 원만하게 진행되어야 착공 시기가 밀리지 않을 것으로 전망된다. 현재 조합원 이주를 마친 상태라, 정비계획(안) 인허가 및 공사비 협의 등의 후속 절차들이 중요해진 상황이다. 11일 정비업계 따르면 사업시행자인 서울도시주택공사(SH)와 주민대표회의는 통합심의 진행을 위한 사업시행계획(안) 수립 목적의 전체회의를 개최했다. 토지등소유자는 980명으로, 당일 참석자 수는(서면결의+직접참석) 838명으로 집계됐다. 당일 상정된 안건은 ▲제1호(사업시행계획서 승인) ▲제2호(정비사업비의 토지등소유자별 분담내역 승인) ▲제3호(종교시설 합의서 승인 및 협의 진행 위임) ▲제4호(보류지 배정) ▲제5호(전체회의 참석자 회의비 지급) 등이다. 해당 안건들 모두 가결 처리됐다. 전체회의에선 백사마을의 통합설계(안)이 공개돼 눈길을 끌었다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(150%) ▲기준완화 용적률(161.28%) ▲허용용적률(201.28%) ▲상한용적률(222.2%) 등으로 수립됐다. 대상지의 기준용적률은 150%를 시작점으로 설정됐는데, 주거지보전사업구역의 용도지역 용적률을 사용했기 때문이다. 소형주택 건설로 11.28%의 혜택을 적용받았고, 허용용적률 인센티브는 사업성 보정계수 최대치를 적용받아 총 40%로 결정됐다. 상한용적률 증가분은 정비기반시설(도로, 공원 등) 및 공공시설(임대주택, 공공청사 등) 기부채납을 대가로 받았다. 계획된 주택규모별 세대수는 총 3,178세대로, 기존 정비계획(안) 대비 741세대가 늘어났다. 총 세대수는 ▲분양세대(2,613세대) ▲의무 임대주택(479세대) ▲기부채납 임대주택(86세대)으로 각각 나뉜다. 추정비례율은 104.42%로 산정됐다. 이는 총수입(2조973억원)에서 총지출(1조6,600억원)을 빼고 난 뒤, 종전자산평가액(4,188억원)을 나눈 값이다. 토지등소유자 평균 분양가는 ▲59㎡(4.6억원) ▲84㎡(6.4억원) ▲101㎡(7.7억원) ▲114㎡(8.4억원) ▲135㎡(10억원) 등으로 산출됐다. 공사비는 시공사 계약 당시 이후 아직 협의된 바 없다. 건축허가가 나는 즉시, 정확한 공사비 산출이 가능하다. 향후 시공사인 GS건설과 공사비 협의를 진행해야 한다. 한편 주민대표회의는 9개월 간 구역 내 교회와의 협의를 진행했고, 무지개교회 및 중계교회와 협의를 원만하게 마쳤다. 우선 무지개교회는 이전비 3,000만원과 건물보상액 약 1.2억원으로 협의가 완료됐다. 또 중계교회는 약 100평의 종교부지를 마련해 제공키로 했다. ▲건물보상액은(6.9억원) ▲임시처소 월세지원금(7,200만원) ▲임차보증금(1억원, 입주와 동시에 반환) ▲이사지원금(1,000만원) 등의 조건도 뒤따른다.
핵심사업장으로 손꼽히는 반포미도1차와 서빙고신동아, 성수3구역 등이 현상설계 공모를 진행한다. 지난 2023년 압구정 재건축 단지에서 치열하게 펼쳐졌던 정비사업 내 '설계경쟁'이 연달아 재현될 분위기다. 이미 올해 한 차례 한남하이츠에서 경쟁입찰이 성사됐다. 설계사도 시공사와 마찬가지로 홍보·마케팅 비용 차원에서 적잖은 부담을 느끼지만, 수익성·상징성을 고려한 입찰경쟁은 불사할 것으로 업계는 보고 있다. 10일 정비업계 따르면 반포미도1차 재건축 추진위원회는 이달 14일(금) 설계사 선정을 위한 현장설명회를 개최한다. 예정 설계금액은 총 85억원으로, 건축연면적 1㎡당 적정 단가가 책정됐다. 응모작품 접수는 오는 5월 8일(목)까지다. 주민총회에서 예비 조합원들이 직접 당선작을 뽑을 예정이다. 해당 사업장은 주민들의 단합력에 기초해 신속한 추진위원회 설립을 마쳤고, 연내 조합설립인가를 목표로 사업 속도에 박차를 가하고 있다. 반포미도1차에 수주의향을 타진하고 있는 대형 설계사는 해안건축과 디에이건축, 희림건축이다. 세 곳 모두 국내 내로라하는 설계업체로, 2년 전 압구정 재건축 단지에서 시공사 못지않은 치열한 경쟁을 선보인 바 있다. 그 결과, 해안건축과 희림건축은 각각 압구정5구역, 압구정3구역의 설계권을 확보했다. 디에이건축은 압구정2구역, 압구정4구역을 거머줬다. 용산구에 소재한 서빙고신동아는 지난 달 26일(수) 현장설명회를 마쳤다. 해안건축을 비롯한 대형 설계사들의 입찰 참여가 유력하게 검토되고 있는 것으로 전해진다. 설계작품 접수는 오는 5월 7일(수)이다. 서빙고신동아는 이달 13일(목)에는 정비계획(안) 입안을 위한 주민설명회를 개최한다. 현재 구역지정을 위한 공람공고가 진행 중이며, 설계사 선정 작업을 병행하고 있다. 성수전략정비구역 내 위치한 성수3구역 역시 설계공모를 진행 중이다. 지난 달 21일(금) 현장설명회에는 총 6개사가 참석했으며, 이중 2곳이 설계공모에 참여했다. 주관사 나우동인을 필두로 한 컨소시엄과 해안건축의 경쟁입찰 구도로 좁혀진 상황이다. 성수3구역은 작년 9월 정비계획(안) 공람공고 및 주민설명회를 마치고, 현재 서울시 결정고시를 앞두고 있는 상황이다. 설계사 선정은 보통 적격심사와 설계공모, 2가지 방식으로 나뉜다. 대개 대부분의 사업장에서는 정해진 배점표를 기준으로 한 적격심사(수행능력평가 30%+가격평가 70%)를 통해 설계사를 선정한다. 사실상 수주비용이 많이 들어가지 않기 때문에, 평균적으로 수십여 곳이 입찰에 참여한다. 사실상 가격경쟁으로 당락이 결정된다. 반면 설계공모 방식은 각 사업장에 맞는 응모작품을 만든 뒤, 설계심사위원회 심의를 거쳐 총회 상정된다. 물론 응모된 작품은 설계사 선정을 위한 계획(안)일 뿐, 실제 그대로 구현되지 않는다는 점을 명확히 인지해야 한다고 전문가들은 입을 모은다. 압구정 역시 설계공모 당시 제안했던 계획(안)대로 진행되는 곳은 단 한 곳도 없다. 인허가청을 상대로 건축심의를 받는 과정에서 계속해서 변경되기 때문이다. 또한, 설계사들이 조합원들을 상대로 분담금을 절감할 수 있다는 다소 과장된 내용도 지혜롭게 판단해야 한다는 조언이 나온다.
압구정5구역이 목전에 둔 정비계획(안) 결정고시를 차분하게 기다리고 있는 가운데, 정기총회를 열어 원활한 사업 추진을 위한 예산(안) 의결을 매듭지었다. 작년 초 선출된 2기 집행부는 정비계획(안) 수립을 위한 인허가 절차에 매진해 왔고 조만간 그 결실을 볼 것으로 업계는 내다보는 분위기다. 정비계획(안) 결정고시를 기점으로 연내 시공사 선정과 통합심의 준비에도 추진 동력이 붙을 것으로 관측된다. 8일 정비업계 따르면 압구정5구역 재건축 조합(안양호 조합장)은 이날 진행된 2025년 정기총회를 열어, 조합원 20% 이상의 직접 참석을 필요로 하는 예산(안)을 통과시켰다. 통상 정비사업 조합은 매년 이맘때쯤 정기총회를 열어 사업비·운영비 예산(안)을 조합원들로부터 의결받는다. 이날 총회는 안건 의결 외에도 건축설계 방향성과 향후 시공사 선정 일정, 대지권 지분 정리작업 등과 관련 보고도 상세하게 이뤄졌다. 집행부를 비롯한 협력업체는 시간에 제약을 두지 않고 모든 조합원들의 질문 하나하나에 적극적으로 대응했다. 해안건축은 인허가청의 가이드라인을 최대한 수용하되, 조합원들의 이익을 극대화할 수 있는 방향으로 설계(안)을 만들었다. 조합원들의 한강조망권을 최대 확보하는 내용을 골자로 한다. 물론 설계(안)은 사업이 진행되는 과정에서 주거 트렌드 및 대내외 변수로 인해 계속해서 업그레이드 작업이 수반된다는 점을 인지해야 한다. 현재 조합은 ▲희망 평형 ▲층고 ▲층수 등을 묻는 설문조사를 진행 중이다. 결정고시가 임박한 상황에서 조합원들의 의견을 선제적으로 수렴, 이를 토대로 시공사 선정을 위한 입찰계획(안) 준비를 위해서다. 향후 시공사들에게 나갈 실시설계도서 마련도 조만간 본격화될 것으로 전망된다. 설문조사에 최대한 많은 조합원이 참여해야 데이터 추출의 신뢰성이 높아지기에, 조합 역시 이 점을 고려해 설문조사 참석을 더욱 독려하고 있다. 압구정5구역의 예상 일정에 발맞추듯, 대형 시공사 역시 이날 총회를 찾아온 조합원들을 직접 맞이하며 기대감을 증폭시켰다. 현장에는 ▲현대건설 ▲삼성물산 ▲GS건설 ▲대우건설 ▲포스코이앤씨 ▲DL이앤씨 등이 모습을 드러냈다. 압구정은 현재 2구역이 가장 속도가 빠르고, 그 다음으로 4구역과 5구역이 뒤를 이을 전망이다. 시공사들 역시 각 구역별 속도가 상이한 점을 감안해 수주대상 및 맞춤형 전략을 세울 것으로 보인다. 안양호 조합장은 총회가 시작되기 전까지, 입구에서 일일이 조합원들에게 인사를 건네며 '빠른 재건축'을 강조했다. 압구정 재건축(압구정2구역·압구정3구역·압구정4구역·압구정5구역)은 단지 특성상 차수별 대지지분과 이해관계가 조금씩 다르다. 압구정5구역 집행부가 총회 내내 화합과 단결을 힘줘 말하는 배경이기도 하다. 원팀을 이룬 협력업체 라인업은 ▲동해종합 ▲해안건축 ▲센트로 ▲우영법무사법인 ▲정일회계법인 등이다.
목동14단지가 목동6단지에 이어 두 번째로 '정비구역 지정' 대열에 합류하면서, 타 단지들과의 속도경쟁 측면에서 조금 앞서게 됐다. 목동은 14개 재건축 단지가 동시다발적으로 재건축 사업을 추진하는 만큼 빠르게 인허가를 진행해야 한다는 예비 집행부들의 공통된 목표가 있다. 7일 정비업계 따르면 최근 서울시는 목동14단지 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 고시했다. 작년 6월 정비계획(안) 공람공고를 시작한지 약 9개월여 만이다. 올해 1월에는 주민의견과 인허가청 협의 과정에서 나온 조치 내용을 반영한 재공람공고가 진행됐다. 이달 6일 서울시가 결정고시한 내용과 재공람공고(안)은 동일하다. 예상되는 주택공급물량은 5,123세대로, 이중 임대주택은 729세대다. 조합원물량과 일반물량은 각각 3,100세대와 1,294세대로 나타났다. 상한용적률 인센티브를 받기 위한 기부채납 목적의 임대주택은 102세대, 법적상한용적률 확보를 위해 증가된 용적률의 절반만큼 지어야 할 임대주택은 627세대다. 세대 수는 사업 추진 과정에서 계속 변동된다. 추정비례율은 102.3%로 예상됐다. 평당공사비는 주변 시세와 물가를 고려해 800만원, 일반분양가는 5,700만원으로 책정됐다. 해당 단지의 조합원분양가는 일반분양가의 85% 수준으로 나타났다. 주민들은 본인이 소유한 종전자산감정평가액에 추정비례율(102.3%)을 곱한 권리가액을 기준으로 개략적인 추정분담금 혹은 환급금을 알 수 있다. 대상지의 조합원분양가는 ▲59㎡(12.8억원) ▲74㎡(14.9억원) ▲84㎡(16.7억원) ▲114㎡(20.9억원)로 책정됐다. 현재 32평형을 소유한 예비 조합원이 동일평형으로 이동할 경우, 약 7,000만원 가량을 환급받는 것으로 계산된다. 해당 사업장은 목동동로8길을 따라 총 5개 획지로 구분된다. 획지1~획지4는 공동주택을 지을 땅이며, 획지5는 사회복지시설(토지+건축물 기부채납)이다. 1987년 준공된 목동14단지는 34개동, 3100가구로 목동 신시가지 중 최대 규모다. 안양천과 양천공원, 양천해누리 체육공원 등 주민휴식 공간과 초·중·고등학교에 둘러싸여 있다. 2호선 양천구청역도 인근에 있어 주거 입지가 좋다. 한편, 목동14단지는 신탁방식을 택해 사업을 추진하고 있으며, 준비위원회를 돕고 있는 회사는 KB부동산신탁이다. KB부동산신탁은 초기 정비계획(안)을 수립하는 단계부터 합류해, 인허가 전반에 걸쳐 아낌없는 행정력을 지원하고 있다.
재건축을 진행할 때, 조합설립인가를 위한 동별 동의요건이 상가에 한해 완화된다. 상가 역시 주택과 마찬가지로, 기존에는 과반수 이상의 동의가 필요했다. 하지만 대통령령에 한해 구분소유자가 늘어났을 경우 3분의1로 완화 가능한 방향으로 입법 예고가 이뤄진 상황이다. 7일 법조계 따르면 국토교통부 주택정비과는 이달 21일(금) [도시및주거환경정비법 시행령] 개정안 입법을 예고했다. 정비사업 활성화 목적으로 ▲재건축 안전진단 제도개선 ▲조합설립 동의요건 규제완화 ▲조합설립 동의 및 총회 의결 등에 전자적 방법 도입 등이 핵심이다. 이중에서 업계 관심을 모으는 부분은 '재건축 조합설립 동의 요건'이다. 추진위원회가 조합을 설립할 때, ▲주택단지 내 각 동별 동의를 50% 이상 ▲주택단지 전체 구분소유자의 70% ▲토지면적의 70% 이상 동의가 필요하다. 다만, 상가(복리시설)는 대통령령으로 정하는 경우에 한해 3분의1 이상만 받아도 되는 것으로 허들이 낮아졌다. 국토교통부가 입법예고한 내용에 따르면, 동별 동의요건은 투기 수요의 유입을 막기 위해, 정비사업의 진행 또는 예정을 고시·공고한 이후 시·도지사가 따로 정하는 날 등의 다음날부터 조합설립인가 신청일까지 구분소유자가 증가한 경우에 '3분의1'로 완화 적용할 수 있다. 정당하지 않은 사유로 상가 소유주가 늘어났을 때에 한해, 기존 과반 이상에서 3분의1 이상으로 완화시켜준다는 내용을 골자로 한다. 물론 상가 소유주들의 동의 없이도 '조합설립인가'는 가능하다. 법에 명시돼 있다. 도시및주거환경정비법 제67조(재건축 사업의 범위에 관한 특례) 제1항에 따르면, 추진위원회는 조합설립 동의요건을 충족시키기 위해 필요한 경우, 주택단지 안에 포함된 상가동의 토지면적을 분할할 수 있다. 상가의 동별 동의율(30% 이상)을 맞추지 못한 상가를 구역계에서 제외하는 '공유물 분할 소송'을 제기하면 된다. 인허가권을 쥔 관청은 추진위원회로부터 공유물 분할 소송을 제기했다는 증명서류를 받으면, 조합설립인가를 내줄 수 있다. 동별 동의요건을 맞추지 못했더라도 말이다. 이때, ▲상가 소유자가 전체 소유주의 10% 이하여야 함 ▲토지분할선은 상가동에 겹쳐지지 않아야 함 ▲건축법에 의거, 상가동은 대지 2m 이상의 도로와 접해야 함 등의 3가지 요건을 갖춰야 한다. 그래야 최종적으로 조합설립인가를 받을 수 있다. 김정우 법무법인 센트로 대표는 "이번 시행령 개정안은 재건축 조합설립 과정에서 상가 소유자의 과도한 반대로 사업이 지연되는 문제를 완화하기 위한 조치로 보인다"며 "투기세력의 유입을 막고, 조합설립을 원활히 할 수 있도록 함으로써 정비사업의 활성화를 위한다는 목적에 공감한다"고 말했다. 이어 "특히, 구분소유자 증가 시 동의요건을 완화하는 점은 현실적인 측면에서 긍정적이지만 근본적인 문제를 해결하기에는 부족한 측면이 있다"며 "상가 소유자에 대한 아파트 입주권 부여 요건 또는 영업보상 등 현실적인 문제를 해결할 수 있는 제도적인 장치가 필요하다"고 부연했다.
신당10구역이 입찰계획서를 수정해 시공사 재선정에 나선다. 앞서 삼성물산에 수주의향 여부를 타진했으나 양측의 공사비 예정가격 수준이 맞지 않아 없던 일이 됐다. 건설사가 원하는대로 공사비 상향 조정이 이뤄질 경우 조합원 분담금에 적잖은 영향을 미칠 수 있다는 판단도 작용했다. '신속통합기획 1호' 상징성을 지닌 신당10구역이 중요 분수령에 놓인 가운데 상반기 내 시공사 선정이 가능할지 귀추가 주목된다. 6일 정비업계 따르면 신당10구역 재개발 조합(이창우 조합장)은 최근 대의원회를 열어 시공사 선정을 위한 입찰지침 수정(안)을 가결했다. 건설사 간 공동사업단 구성을 허용하는 내용으로 수정됐다. 총 공사금액과 입찰보증금 등 다른 조건은 기존과 동일하다. 신당10구역은 지난해 시공사 선정에 착수했지만 1차·2차 입찰공고 모두 유찰됐다. 유찰 이후 삼성물산을 찾아갔지만 공사비 예가를 두고 입장차를 나타내며 최종 무산됐다. 입찰공고문 상, 총 공사금액은 약 6,220억원이다. 건축연면적(247,624㎡)을 감안한 평당 공사비는 830만원이다. 해당 사업장에 오래 전부터 수주의향을 타진해 온 곳은 HDC현대산업개발과 GS건설이다. 특히, GS건설은 지난 2005년부터 2009년까지 대여한 사업비 약 45억원과 이자를 청구하지 않겠다는 점도 약속했다. 조합원들의 불필요한 우려를 사전에 불식시키고 사업에 집중하겠다는 메시지로 풀이된다. 공사비는 사업비의 70% 이상을 차지하는 중요한 요소다. 신당10구역은 정비계획(안) 입안 당시, 추정비례율로 111%를 산출했다. 추정비례율 산출 공식에 대입된 평당 공사비와 평당 일반분양가는 각각 705만원, 3,300만원이다. 당시 시뮬레이션 결과에 따라, 다른 조건의 변동이 없다는 가정 하에, 공사비 10%가 오르면 비례율이 10% 줄어들 것으로 내다봤다. 물론 비례율은 사업 진행 과정에서 계속 달라진다. 시공사 선정을 위한 기간이 계속 늘어날 경우, 공사비는 계속 상승한다. 실제 공사비는 ▲설계변경 ▲물가상승(ESC) ▲법규변경 ▲사회환경변화 등의 다양한 요인들이 복합적으로 작용한 결과다. 일례로, 인천 청라아파트 전기자동차 화재 사건은 정비사업 인허가에 즉각적으로 영향을 미친다. 당장 지하주차장 내 전기자동차 구획의 안전 관련 내용이 재검토되고 있다. 각종 사건·사고는 인허가 심의 기준에 변화를 야기하고, 이는 곧 비용 상승을 의미한다. 정비사업에서 속도는 곧 조합의 사업성, 조합원들의 분담금과 직결된다. 신당10구역은 신속통합기획 1호 사업장이라는 상징적인 의미를 토대로, 창립총회부터 조합설립인가까지 속도감 있게 진행됐다. 5년 전 진행한 사전타당성 조사에서 50%를 상회하는 주민들이 재개발에 찬성했고, 2021년 구역정형화를 조건부로 신속통합기획 대상지로 선정됐다. 예상되는 주택 공급 물량은 총 1,423세대다. 조합원·일반분양 물량은 1,107세대, 임대주택은 316세대다. 임대주택은 재개발을 진행하면 의무적으로 지어야 할 임대주택과 법적상한용적률 적용을 받기 위한 임대주택으로 구성된다. A조합원은 "집행부에서 최대한 유리한 조건으로 시공사 선정을 하기 위해 최선을 다하고 있는 것으로 알고 있다"며 "올해 상반기 중으로 시공사 선정을 완료하고 후속 절차에 속도를 내 줬으면 하는 바람"이라고 말했다.
"정비사업엔 많은 이권이 걸려 있어, 소문 그리고 거짓이 난무하죠. 그래서 더더욱 저는 말보단 행동, 시간과 꾸준함으로 결과를 보여드리고자 합니다. 7년간 재개발 한 우물만 파온 진심(眞心), 태평2·4동 주민분들도 알아 주시지 않을까요?" 최근 하우징워치는 성남 태평2·4동 지역을 찾아 민정자 재개발 추진위원장을 만났다. 버스를 타고 현장을 방문했는데, 추진위 사무실은 정류장 바로 앞에 위치해 있었다. 버스에 오르 내리는 동네 주민들과 매번 인사하고, 안부를 물을 수 있어 기쁘다는 민정자 위원장은 이날도 주민분들의 자발적인 봉사와 지지 덕분에 '동의율 50% 확보'와 '재개발 사업 정착'이 가능했다고 소개했다. 당사는 태평2·4동의 히스토리를 시작으로, 이 곳이 오랫동안 재개발을 고집할 수 밖에 없었던 이유에 대해 진지하게 이야기를 들어봤다. Q 태평2·4동을 가로주택정비방식이 아닌 재개발사업방식으로 추진하려는 이유는? A (민정자 위원장) : 태평2·4동은 2014년도만 하더라도 재개발 지역이었어요. 하지만 이후 정책 영향을 받아, 성남시가 기본계획을 세울 때 도시재생지역으로 묶여 재개발이 어렵게 됐습니다. 그 당시 들어온 것이 가로주택정비사업이었죠. 준공 후 아파트 미래가치를 내다봤을 때, 적절한 기반시설과 충분한 도로·주차시설 등 주민들이 만족감을 느끼기엔 가로주택사업보단 재개발사업이 적합하다는 생각이 들었습니다. Q 대상지는 장기간 가로주택정비사업이 진행됐던 곳인 만큼, 특별한 부담은 없는지? A (민정자 위원장) : 체감상 부담은 없습니다. 총 면적 8만6,000평 중 5만6,000평은 재개발로, 3만평은 가로주택으로 사업을 진행키로 협의가 됐거든요. 다만 가로주택 사업지에서 구역 편입을 희망할 경우, 향후 구역계 조정도 고민하고 있는 상황입니다. 특히 성남시장께선 가로주택사업을 선호하지 않는 분위기임을 고려할 때, 3년 후에도 가로주택이 조합설립을 못하면 생활권 재개발을 통해 흡수하면 좋지 않을까 싶습니다. Q 성남시에 입안동의서를 제출했다고 들었다. 주민동의율과 당시 분위기는 어땠는지? A (민정자 위원장) : 2024년 11월 13일 연번동의서 등록을 마치고 38일 만에 주민동의서 50%를 달성해 성남시에 입안동의서 제출을 완료했습니다. 연세가 많은 분들은 다소 시큰둥한 모습을 보이기도 했지만, 충분히 이해하고 마음을 헤아리려고 노력했습니다. 주민분들이 그간 각종 동의서 징구 등으로 인해 피로감이 쌓이셨을 테니까요. 동네엔 주로 어르신들이 거주하는데 60%는 외부, 40%는 내부에 살고 계십니다. 그럼에도 외부업체 도움 없이 소유주들의 봉사와 후원만으로 동의서를 징구했고, 그 과정에서 많은 것을 느낄 수 있었어요. 주민들로부터 '우리 동네는 한 번도 뭐가 된 적이 없다'란 얘기를 많이 들으면서 꼭 이 사업을 추진하고 싶다는 강한 동기부여가 생겼습니다. 또 열악한 거주환경과 건물상태를 직접 눈으로 보면서 재개발이 시급하다는 생각도 많이 들더군요. Q 성남시가 기존의 '정비예정 구역계획'이 아닌 '생활권 계획'을 도입하기로 결정했는데, 이후 어떠한 변화가 있었는지? A (민정자 위원장) : 2019년도부터 우리 구역은 수진1, 신흥1, 태평3, 상대원3, 신흥4와 달리 재개발 구역에 선정되지 않아 사업을 진행할 수 없었습니다. 도시재생 지역으로 묶여 있었거든요. 그래서 끊임없이 도시재생 꼬리표를 떼어달라고 성남시에 의견을 전달했습니다. 결국 2024년 1월7일 공청회가 열렸고, 태평2·4동도 타당성 검토를 받을 수 있었습니다. 성남시로부터 자율권을 부여받은 느낌이었어요. Q 사업지는 언덕 평탄화 작업이 불가피해 공사비가 많이 나올 것으로 관측된다. 서울공항과 인접해 고도제한 완화 노력도 필요할텐데 리스크 관리는? A (민정자 위원장) : 최근 시공자 선정을 마친 성남은행주공도 그렇고 성남 지역 대다수가 구릉지역입니다. 평탄화 작업은 필수 조건이기에 감안해야 하는 부분이라고 봅니다. 다만 단차를 이용한 디자인이 꼭 나쁜 것만은 아닙니다. 적당한 단차가 있어야 영장산과의 조화도 만들어지고, 특색도 있기 때문이죠. 특히 태평2·4동은 구역계도 직사각형으로 이쁘고, 전세대가 남향 중심이라 다른 부분에서 사업성 측면을 끌어올릴 수 있다고 생각합니다. 또 고도제한 완화를 위해 꾸준히 공항 앞에서 1인시위도 진행하고 있고, 성남시 및 관계부처들과도 소통하고 있습니다. 국토부, 국민권익위원회, 경기도청, LH주택공사, 감사원 등 열심히 뛰어다니고 있거든요. Q 대상지의 사업성 측면은 어떠한지. 사업성 향상 방안이 따로 준비돼 있나요? A (민정자 위원장) : 우선 5만6,000평의 큰 사업지가 메리트로 작용할 수 있습니다. 시유지를 28% 확보하고 있는 것도 이점 중 하나죠. 저렴하게 가져와 큰 금액으로 팔 수 있으니까요. 성남시도 재개발 사업에 한해 시유지는 무상공유하기로 얘기한 바 있습니다. 아울러 역세권, 숲세권, 학세권을 두루 갖춘 부분도 매력 포인트입니다. Q 예상 정비계획 및 토지계획 등에 대한 소개 부탁드립니다. A (민정자 위원장) : 가계획이긴 하나, 토지등소유자 1,858명임을 감안해 총 세대수는 3,700세대 정도로 예상하고 있습니다. 59㎡는 35%, 84㎡는 65% 수준으로 보고 있습니다. 구역계에서 정비기반시설을 제외하면 획지면적은 73.7%로 나옵니다. 영장산과 이격해 공사가 진행되어야 하기에 근방으로는 공원, 근린생활시설, 공공시설, 주차장 등을 배치하고 그 외엔 전부 획지로 계획하고 있습니다. Q 구역지정 고시 이전까지의 계획이나 특별한 행보가 있는지? A (민정자 위원장) : 평소처럼 매일 6~7명 정도 주민들을 만나고 있습니다. 이 사업은 관도, 업자도 아닌 주민이 중심이 돼 이끌어가야 할 사업이니까요. 주민들이 원하는 재개발을 하고 싶은 마음입니다. 또 성남공항 앞에서의 1인 시위도 지속적으로 진행할 생각입니다. Q 마지막 포부 및 토지등소유자들에게 전하고 싶은 말 A (민정자 위원장) : 태평2·4동의 노후도는 95%입니다. 원도심에서도 가장 노후가 심해 주거정비지수 100점 만점에 100점입니다. 심지어 화장실 정화조가 방 안에 있는 경우도 있더라구요. 이처럼 어려운 주거환경 속에서도, 소유주분들을 만나면 다들 정도 많고 인간미가 있다는 것을 느낍니다. 먹고 사는 문제가 시급해 잘 모르는 분도 있고, 열심히 사업을 도와주는 분들도 있습니다. 이들 모두의 아픈 부분을 긁어줄 수 있는 길잡이 역할을 하고 싶은 게 저의 간절한 바람입니다.
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