발행일(UPDATE): 2025년 10월 25일 07시 56분
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삼환도봉이 동북권역 최초의 '준공업지역 용적률 상향' 타이틀을 확보하고, 사업성 보정계수 혜택도 얻어가면서 재건축 신바람을 타고 있다. 분담금 절감액은 무려 1.7억원에 달한다. 구역지정 고시를 완료한 대상지가 주민들의 두터운 신뢰에 힘입어 조합설립 절차도 순탄히 밟아나갈 수 있을지 관심이 모아진다. 8일 정비업계 따르면 최근 삼환도봉 재건축 단지에 현장점검을 위해 오세훈 서울시장이 방문했다. 해당 사업장은 준공업지역 법적상한용적률이 도입된 첫 수혜 단지로 상징성이 크다. 물론 재건축 속도에 상관없이 문래국화, 신도림미성, 남서울럭키 등의 서울 시내 준공업지역 단지들 역시 용적률 혜택을 받을 수 있을 것으로 전망된다. 그간 시는 준공업지역 사업성 개선을 위해 정부와 지속적으로 협의를 진행했다. 지난해 1월부터 9월까지 '도시정비법'을 개정하고 '서울시 2030 도시환경정비기본계획'을 손봐 최대 400%까지 법적상한용적률 적용이 가능하게 됐다. 실제로 삼환도봉의 기존 현황용적률은 226% 수준으로, 토지등소유자수 대비 작은 단지 규모와 낮은 지가 등이 사업성에 불리하게 작용했다. 그러나 주거용적률 제한이 기존 250%에서 400%로 풀리고, 사업성 보정계수(2.0)를 적용하면서 용적률은 343%까지 대폭 증가됐다. 이에 따라 705세대로 예정됐던 전체 세대수는 이번 용적률 혜택으로 993세대(임대 155세대 포함)까지 늘어났다. 세대별 평균 추정분담금은 기존 4.3억원에서 2.6억원으로 약 1.7억원이 감소되는 효과가 나타났다. 단 최대치까지 용적률이 적용되지 못한 점은 인접한 유원아파트의 일조권이 영향을 미쳤기 때문인 것으로 알려졌다. 삼환도봉의 추정비례율은 107.46%로 산출됐다. 일반분양가는 주변 시세를 고려해 평당 3,600만원으로 책정됐고, 공사비는 700만원 수준으로 나타났다. 조합원분양가는 ▲59㎡(8.21억원) ▲75㎡(9.27억원) ▲84㎡(10.3억원) ▲115㎡(13.5억원) 등으로 책정됐다. 국민평형을 소유주인 조합원이 동일평형으로 이동할 시 발생하는 추정분담금은 3.5억원 가량으로 예상됐다. 당일 오 시장은 "사업추진에 난항을 겪던 준공업지역 재건축단지들이 용적률 완화 혜택을 받으며 재건축 추진이 큰 탄력을 받을 것"이라며 "삼환도봉은 준공업지역 재건축의 열악한 사업 여건 해결 실마리를 서울시의 끊임없는 규제혁신 노력으로 찾은 선도적 모델로 강남북 균형발전의 초석이 될 것"이라고 말했다. 앞서 삼환도봉 재건축 추진준비위원회(강영길 준비위원장)는 예비신탁사 찬반 투표를 실시해 주민들로부터 88%의 높은 찬성 동의를 받은 바 있다. 추진준비위원회는 구역지정고시가 지난달 완료됨에 따라, 무궁화신탁의 사업시행자 지정동의를 위한 동의서 징구에 본격적으로 나설 것으로 보인다.
목동10단지가 지난 7월 말 정비계획(안) 결정고시를 기점으로, 곧장 사업시행자 지정 동의서 확보에 매진하고 있다. 한국토지신탁을 사업시행자로 지정하는 내용의 동의서를 걷은 지 1달 만에 전체 소유자의 약 60%에 다가섰다. 법정 동의율(70%) 확보가 임박한 만큼 목동 재건축 단지 내에서 선두 집단으로 나설 수 있을지 업계 관심이 모아진다. 목동 재건축 단지 간에는 암묵적인 속도 경쟁 구도가 형성되고 있는 분위기다. 5일 정비업계 따르면 목동10단지 재건축 준비위원회(윤병걸 위원장)는 한국토지신탁을 사업시행자로 지정하기 위한 동의서 징구율이 60%에 도달했음을 밝혔다. 해당 사업장은 지난 2023년 재건축 추진 여부를 판가름하는 '안전진단' 이후 사업방식을 두고 투표를 진행했다. 투표에 참석한 토지등소유자의 약 90%가 신탁방식을 선호하면서 한국토지신탁은 목동10단지 초기 사업 토대를 마련하는데 있어 행정 업무를 지원했다. 한국토지신탁과 준비위원회는 소유주들을 대상으로 30차례 이상의 설명회를 개최해 왔다. 최근엔 서울시로부터 정비계획(안) 입안을 목적으로 받은 사전자문(Fast-Track) 회의 결과를 설명하는 소통의 자리도 마련했다. 자문 의견으로는 ▲공원 위치 변경 ▲주동별 적정 층수 조정(스카이라인 확보) ▲임대주택 평형 조정 등이 나왔다. 인허가청과의 협의 내용을 단순 전달하는데 그치지 않고, 서울시 심의의견을 최대한 반영하는 와중에 확보 가능한 사업성 관련 대안도 제시됐다. 목동10단지는 사업시행자 지정을 위한 법정 동의율(70%) 확보 이후 양천구청으로부터 신속하게 결정고시를 받겠다는 방침이다. 한국토지신탁은 사업시행자 지정 이후 토지등소유자들의 의견 수렴 기구인 '정비사업위원회'를 구성하게 된다. 정비사업위원회는 토지등소유자들이 가장 중요하게 생각하는 시공사 선정 관련 입찰지침서 마련 등의 업무를 수행한다. 아파트 브랜드와 마감재 등을 소유주들이 직접 결정한다. 정비업체·설계사 선정 역시 [정비사업 계약업무 처리기준]에 의거해 경쟁입찰 방식으로 진행된다. 재건축 사업을 지원해주는 협력업체 선정은 전체회의에서 소유주들의 의결 과정을 거쳐야 한다. 사업시행계획(안) 및 관리처분계획(안) 등 주요 사항 역시 소유주들의 동의 없이는 진행할 수 없다. 결과적으로 신탁사는 조합과 동일한 역할을 수행할 뿐, 중요한 의사결정은 모두 소유주들의 동의가 전제되어야 사업 추진이 가능하다. 신탁계약은 조합·신탁 모두 동일하게 이주 단계에서 실시된다. 주택도시보증공사(HUG)로부터 보증을 받을 때, 조합원 소유의 토지를 모두 신탁등기해야 분양보증서를 받을 수 있다. 물론 이때, 신탁등기를 해도 조합원들의 매매 등 권리행사에는 문제가 없다. 재건축 준비위원회 관계자는 "재건축 프로젝트의 전 과정은 소유주들의 결정이 한 방향으로 수렴되어야 진행되기에, 한국토지신탁이 자체적으로 결정을 내려 진행할 수 있는 사안은 사실상 없다고 보는 게 맞다"며 "사업은 결국 신뢰를 전제한다는 점을 준비위원회 역시 몸소 느끼고 있는 만큼 소유주들과의 충분 그 이상의 소통 과정을 거쳐 재건축 사업을 만들어 나가겠다"고 설명했다.
경쟁입찰 성사 가능성이 높게 거론돼 왔던 송파한양2차가 GS건설의 단독응찰로 최종 유찰됐다. 조합원들에게 유리한 조건이 제안될 수 있는 환경이 조성되는 분위기였으나, 입찰 진행 과정에서 불거진 GS건설의 '개별홍보활동' 논란에 발목이 잡혔다. 공공지원자인 송파구청은 이날 조합에 공문을 발송해 사실관계가 확인된 만큼 관련 법령과 규정에 따라 후속 절차를 이행할 것을 지시했다. 4일 정비업계 따르면 송파구청은 송파한양2차 조합에 공문을 보내, 1차 입찰이 진행되는 과정에서 GS건설이 조합원들을 개별 접촉한 사실을 확인했다고 알렸다. 구청은 관련 법과 규정에 따라 입찰 무효 여부를 결정해서 보고해 달라는 지침을 내렸다. 최근 GS건설은 특정 조합원들에게 고급 식사를 대접했고 이같은 개별 접촉 행위가 조합 홍보 감시단에 포착되면서 불필요한 논란을 자초한 것으로 업계는 보고 있다. GS건설이 조합원 상대로 개별홍보활동을 함에 따라, 투명성·공정성의 가치를 전면에 내세웠던 송파한양2차의 계획에도 차질이 불가피할 전망이다. 특히, HDC현대산업개발은 경쟁입찰을 염두해 입찰제안서를 준비했지만 지적사항이 담긴 공문이 금일 발송됨에 따라 최종 불참했다. 조합의 책임 있는 조치가 선행되어야 입찰 참여를 검토할 수 있다는 행보로 해석된다. 경쟁에 참여하더라도 입찰 과정에서의 공정성을 담보하지 못한 것이다. 통상 복수의 시공사가 경쟁입찰에 참여해야, 조합원들에게 유리한 조건(공사·금융 등)이 제안된다고 보면 된다. 전체 사업비의 약 7할 이상이 공사비인 점을 감안할 때 입찰조건은 조합원들의 분담금을 결정짓는 핵심 요소다. 송파한양2차가 최근 정비업계 화두로 주목받았던 것도 경쟁입찰 성사 가능성이 높게 거론됐기 때문이다. 경쟁입찰을 기대했던 조합원들도 실망감을 토로하고 있는 것으로 전해진다. 시공사 선정을 위한 입찰공고가 개시된 이후 사실상의 모든 홍보활동은 엄격히 금지되는 게 일반적이다. 보통 공고일을 기점으로, 단지 안 현수막도 정리된다. GS건설은 송파한양2차 조합원들을 상대로 한 고급 식사 외에도 단지 밖에서 차량을 활용한 홍보도 진행했다. '고급 식사' 논란은 송파한양2차 외에도 최근 성수1구역에서도 문제된 바 있다. 조합은 송파구청의 권고에 따라 내부 의사결정 기구(이사회·대의원회) 의결을 거쳐 시공사 선정 방향을 재수립할 방침이다. 1차 입찰절차를 취소하고 원점에서부터 다시 밟아나갈지, 그대로 2차 입찰공고를 진행할지에 대한 결정을 내릴 예정이다. 조합의 결정에 따라 경쟁입찰 성립 여부도 판가름 날 것으로 보인다. GS건설은 '송파 자이 엘리시안'으로 1차 입찰에 참여했다.
성수1구역과 성수2구역이 큰 시간차를 두지 않고 나란히 시공사 선정 단계에 나선 가운데, 1차 입찰 때 유효 경쟁이 성립될 수 있을지 여부가 초미의 관심사로 여겨지고 있다. 성수1구역은 유력했던 경쟁입찰의 당사자였던 현대건설이 1차 현장설명회에 불참한 상황으로, 금일 조합원 발의로 진행되는 대의원회 결과에 따라 경쟁 여부가 결정될 전망이다. 성수2구역은 이날 시공사 선정을 위한 입찰공고를 본격 개시한다. 4일 정비업계 따르면 성수1구역 재개발 조합은 이날 오후 3시 조합원(237명) 소집요구에 따라 '시공사 선정계획(안)' 수정 여부를 논의한다. 조합은 지난 8월 20일 진행된 제21차 대의원회에서 시공사 선정계획(안)을 통과시킨 바 있다. 조합원들이 직접 소집요구를 통해 시공사 선정계획(안) 변경의 목소리를 내는 건, 유효 경쟁입찰 성사 가능성을 높이기 위한 목적이 함의돼 있다. 특정 건설사와의 수의계약 가능성을 염려한 행보다. 조합원들이 금일 열리는 대의원회에서 변경을 요구한 내용은 ▲조합원 로얄층 분양·입주 시 프리미엄 보장·분양가 및 분담금 제시(불가→가능) ▲기본이주비 외에도 추가이주비 제안(불가→가능) ▲분양수입금 입금 시, 자금 상환순서 변경 ▲정비기반시설공사·구역내 지장물 철거 등 공사비 포함 ▲입찰안내서(조합)와 입찰제안서(시공사)가 상호 상충될 경우 조합의 선택으로 결정한다는 조항의 내용 변경 등이다. 성수1구역은 GS건설과 현대건설, HDC현대산업개발이 경쟁입찰을 염두한 상황에서 수주홍보에 임해왔다. 최근 진행된 현장설명회에는 GS건설과 대우건설, 롯데건설 등 총 7개사가 참석했다. 공식적으로 수주의향을 타진해 왔던 현대건설과 HDC현대산업개발은 참석하지 않았다. 현장설명회 불참은 곧 입찰자격을 부여받지 못했다는 의미다. 조합원 자체 발의로 금일 대의원회가 개최된 것도 같은 연장선상에서 생각해 볼 수 있다. 이날 열리는 대의원회 결과에 따라, 성수1구역의 시공사 선정 향방에도 변화가 생길 것으로 업계는 보고 있다. 시공사 선정계획(안) 수정 안건이 가결될 경우, 현장설명회에 불참했던 현대건설의 참여 가능성이 높아질 전망이다. 반대로 안건이 부결될 경우, 기존 계획대로 시공사 선정이 진행된다. 경쟁입찰 혹은 단독응찰에 따른 수의계약이 사실상 오늘 결론이 날 가능성이 높기에 대의원회를 분수령으로 보는 분위기가 지배적이다. 성수2구역은 이달 3일 대의원회에서 시공사 선정계획(안)을 의결했고, 마찬가지로 이날(4일) 시공사 선정을 위한 입찰공고를 개시한다. 현장설명회는 이달 12일(금) 예정돼 있다. 현재 성수2구역 경쟁 구도는 포스코이앤씨와 삼성물산, DL이앤씨로 압축된다. 총 공사금액은 약 1조7,850억원에 달한다. 1차 입찰제안서 접수는 오는 10월 28일(화)로, 유효 경쟁입찰 성립 가능성이 높은 상황이다. 입찰보증금은 1,000억원이다.
잠실우성4차가 조합원 분양신청을 성황리 마치고 관리처분계획(안) 수립에 나선 가운데, 이주·철거 기간에 맞춰 정비계획(안) 인허가를 진행하겠다는 투트랙(Two-Track) 전략을 준비하고 있음을 안내했다. 잠실우성4차는 종전 35층에서 49층으로 상향 조정하는 내용의 정비계획(안) 변경을 준비 중이다. 4일 정비업계 따르면 잠실우성4차 재건축 조합(윤기헌 조합장)은 최근 임시총회를 열어 관리처분계획(안) 수립을 위한 총회를 성료시켰다. 조합원들의 의결을 받은 관리처분계획(안) 인가를 받은 후, 이주 절차에 맞춰 인허가청(서울시·송파구)과 정비계획(안) 협의를 진행할 계획이다. 관리처분계획(안)을 살펴보면, 잠실우성4차는 상가 소유주의 의견을 반영해 신규 상가를 짓지 않고 입주권을 부여하는 방향으로 협의했다. 업계 통상적인 절차에 따라, 아파트와 상가 조합원들은 독립정산제로, 각각의 수익과 비용을 부담키로 결정했다. 구역면적에 아파트와 상가가 차지하는 비율은 약 96%, 4%다. 아파트와 상가를 합친 추정비례율은 약 92%다. 대상지의 조합원 분양가는 ▲59㎡(14억원) ▲70㎡(15.6억원) ▲84㎡(17.6억원) ▲102㎡(20.1억원) 등으로 산출됐다. 조합원들이 준공 후 일정 부분 프리미엄을 가져가야 하기 때문에, 일반분양가는 조합원 분양가 대비 평균 1억원 정도 높게 책정됐다. 물론 잠실우성4차는 49층 높이계획을 전제로 정비계획(안) 변경을 진행하기 때문에, 현 시점 안내된 분양가 모두 바뀐다. 조합은 관리처분계획(안) 인가를 받은 이후엔, 조합원 이주 및 기존 건축물 철거를 진행하는 수순이다. 일부 소유주들의 이주 지연 및 거부로 '금전적 손해(금융비용 등)'가 발생할 것을 감안, 일괄 명도소송을 바로 진행할 계획이다. 대부분의 정비사업 현장에서 조합원 이주 개시와 함께 일괄 명도소송을 진행하는 게 일반적이다. 이주지연에 따른 손해를 최소화하기 위한 분명한 목적이 담겨있다. 한편, DL이앤씨의 제안으로 시작된 정비계획(안) 변경이 이뤄질 경우, 향후 공사비는 큰 폭으로 상승할 것으로 전망된다. DL이앤씨는 잠실우성4차 입찰제안서를 통해 공사비 산정기준일을 2024년 5월로 설정했다. 물가상승(Escalation)에 따른 공사비 증액이 시작되는 시점이 벌써 1년 4개월이 경과한 셈이다. 설계(안)도 바뀌기 때문에 디에이그룹건축사사무소도 용역비 상향 조정을 향후 요청해 올 것으로 보인다. 시공사와 설계사와의 계약금액 상향 조정은 모두 조합원 의결을 거쳐야 한다. 윤기헌 잠실우성4차 조합장은 "조합원들의 이주가 본격화되는 시점까지, 최대한 변경된 정비계획(안)을 토대로 인허가 진도를 많이 빼놓는 것이 집행부의 목표"라며 "향후 공사비 상승을 우려하는 목소리를 잘 알기에, 합리적이고 상식적인 수준의 공사비가 산출될 수 있도록 꼼꼼하게 업무를 볼 것을 약속드린다"고 말했다.
대치우성1차·쌍용2차(이하 대치우성쌍용)가 통합재건축 기틀 마련을 위한 마무리 수순에 접어든 가운데, 현재 서울시 자문회의 검토의견에 맞춰 정비계획(안) 수립에 심혈을 쏟고 있다. 통합 모델을 구축한 2개 조합은 이해관계자들 간 협약서 체결도 일전에 마친 상황이다. 이미 만들어진 조합 간의 '통합재건축'이라는 상징적 의미에 발빠른 행보까지 더해짐에 따라, 정비업계에 시사하는 메시지도 클 것이란 전망이 대두된다. 3일 정비업계 따르면 대치우성쌍용 통합조합은 '통합재건축 합의서'와 '상가조합원 재건축협약서'를 상호 협의하에 원만히 체결하고, 현재 구역지정을 위한 인허가 협의 과정을 밟고 있다. 보통 초기 재건축 사업을 진행할 때, 서로 다른 필지에 놓여있는 단지 간 통합모델을 구축하려는 시도가 이어지곤 한다. 다만, 특별한 가이드라인도 없을 뿐더러, 각각의 단지 간 이해관계를 조율하지 못해 대부분 단독재건축을 하는 게 통상적이다. 사업 난이도가 높은 탓이다. 대치우성1차와 쌍용2차는 조합이 설립돼, 각각 협력업체까지 선정한 다음에 성사된 '통합재건축'인 만큼 상당한 관심을 끌 수밖에 없다. 2개 조합은 상호 신뢰를 기반으로 동등한 입장에서 합의서 작성에 나섰다. 무엇보다 1개 대단지를 이룰 경우의 준공 후 미래가치에 초점을 맞췄다. 사업이 진행되는 과정에서 기대할 수 있는 '규모의 경제'도 일정 부분 고려했다. 2개 조합의 통합 절차는 쌍용2차 조합의 해산총회부터 시작된다. 이후 대치우성1차 조합이 쌍용2차 조합원들을 편입시키는 내용을 골자로 '조합설립변경인가'에 나서게 된다. 큰 틀에서 독립정산제 원칙을 따른다. 양 조합은 각각의 대지(단지)를 출자하고, 분양면적과 비용에 대한 세부 계획을 수립한다. 과거 발생한 수익 및 사업비도 각자의 책임과 권한 하에 처리해야 한다. 책임지기 힘든 사유가 발생할 경우, 통합 조합이 승계할 수 있도록 할 방침이다. 쌍용2차 조합은 시공사(현대건설)에 대한 채무(50억원+법정이자)가 존재하는데 이는 통합 조합에서 승계한다. 대신 독립정산제 원칙을 적용해 향후 쌍용2차 조합원이 부담하게 된다. 조합 집행부 역시 비율에 맞춰 구성될 예정이다. 통합 조합은 조합장 1인과 부조합장 1인 체제로 운영된다. 다득표자가 조합장으로 당선되면, 두 단지 중 미당선된 입후보자가 부조합장으로 자동선출된다. 감사, 이사, 대의원도 각 단지의 규모에 맞춰 정해진다. 물론 단지 간 이동없이 우성 조합원은 우성 부지, 쌍용 조합원은 쌍용 부지 내 신축아파트를 분양받게 된다. 우성1차의 상가 재건축협의서도 독립정산제 방식을 원칙으로 작성됐다. 조합과 상가협의회는 각각 대지지분을 출자하고, 상가협의회에도 이사 1인, 대의원 2인을 할당했다. 대상지는 상가를 짓지 않기 때문에 상가조합원 모두 분양권을 받게 된다. 도정법에 따라 '최초정관'에 낮은 분양비율(0.1)을 기입해 상가조합원들도 아파트 분양이 가능하게끔 할 계획이다. 아파트, 상가조합원 모두 평형신청과 동호수 추첨도 동등한 기준을 적용하기로 합의했다. 현재 통합 조합은 신통기획 자문회의 과정에서 서울시 검토의견을 반영해 조치계획(안)을 마련하고 있는 상황이다. 위압감과 차폐감을 완화하는 차원에서 주동 형태 및 배치를 재검토하기로 했다. 또 영동대로변 유동인구가 젊은 층임을 감안해 AI독서실, 공유오피스 등의 공간도 추가로 설치하기로 했다. 통합조합은 자료준비가 완성되는대로 내달 초 서울시 자문회의에 상정할 계획이다. 박지환 법무법인 텍스트 변호사는 "규모가 비슷한 양 단지가 독립정산제를 적용하면서 조합임원과 대의원 구성을 배분하고 상가 조합원까지 배려한 이상적인 사례로 생각된다"고 말했다. 다만 "통합재건축은 주택단지별로 대지면적, 조합원 수에서 차이가 나는 경우도 많기 때문에, 이 사업장의 사례를 100% 적용하기는 어렵다"면서 "총회 다수결을 넘어 여러 주택단지의 이해관계가 적절히 반영될 수 있는 조합임원 구성과 정관 규정은 여전히 과제로 남는다"고 말했다.
대교 아파트가 여의도 재건축 단지로는 처음 사업시행계획(안) 인가를 받은 가운데, 시공사 선정을 위한 1차 입찰에는 삼성물산만이 조합의 부름에 응했다. 조합은 2차 입찰공고를 곧장 진행할 방침이다. 여의도 대교는 신속통합기획 사전자문(Fast-Track) 1호 사업장으로, 조합 설립 1년 6개월여만에 전례없는 속도를 보이고 있다. 삼성물산의 시공권 확보 가능성이 높게 관측되면서 재건축 사업에도 탄력이 붙을 전망이다. 2일 정비업계 따르면 여의도 대교 재건축 조합은 이날 시공사 선정을 위한 1차 입찰을 마감한 결과, 삼성물산만이 단독으로 응찰함에 따라 유찰됐다. 1차 현장설명회를 다녀간 건설사는 ▲삼성물산 ▲롯데건설 ▲GS건설 ▲HDC현대산업개발 ▲포스코이앤씨 ▲DL이앤씨 ▲금호건설 등 7개사다. 삼성물산을 제외하곤, 현장에 참여한 다른 건설사 모두 끝내 모습을 드러내지 않았다. 삼성물산은 대교가 태생적으로 가진 입지와 수주 상징성 등을 종합적으로 고려해 참여를 결정했고, 조합원들의 투자수익률을 극대화할 수 있는 방향으로 입찰제안서를 제출한 것으로 전해진다. 한강변에 위치한 여의도의 지리적 특성을 최대한 활용, 대교아파트에서 한강을 조망할 수 있는 세대를 최대한 확보하는 것을 목표로 대안설계(안)을 마련할 계획이다. 한강조망권은 준공 후 아파트 미래가치를 결정짓는 핵심 요소다. 업계 1위 브랜드 인지도를 지닌 삼성물산이 공식 참여함에 따라, 여의도 내 첫 래미안 단지 탄생 여부도 가시권에 접어들 것으로 업계는 보는 분위기다. 무엇보다 여의도 내에서 대장주로 꼽히는 시범과 삼부 등이 향후 순차적으로 시공사 선정에 나설 예정임을 감안할 때, 삼성물산 역시 향후 수주 포석의 관점에서 대교에 가진 역량을 쏟을 것으로 관측된다. 1975년 9월 준공된 대교아파트는 총 4개동 576세대로 구성돼 있다. 사업면적은 총 33,418㎡로, 이중 아파트를 짓게 될 복합용지는 26,869㎡다. 제3종일반주거지역에서 준주거지역으로 1단계 종상향을 전제로 사업계획(안)이 수립됐다. 복합용지에 적용되는 용적률과 건폐율은 각각 469%, 49%다. 지하 5층-지상 49층 총 4개동을 짓는 프로젝트로 이해하면 된다.
높은 이주율(96%)을 보이는 미아3재정비촉진구역이 기존 정비계획(안) 대비 향상된 사업성을 선보여 눈길을 끈다. 해당 사업장은 올해 7월 30일 고시된 [서울시 재정비촉진계획 수립 2차 개선(안)]에 따른 기준용적률 상향 조정이 이뤄질 전망이다. 사업성 보정계수 적용에 따른 기준용적률 상향 조정 시, 기존 상한용적률을 유지하면서도 기부채납 임대주택 12세대를 짓지 않아도 된다. 2일 정비업계 따르면 미아3재정비촉진구역은 최근 재정비촉진계획(안) 변경을 위한 공청회를 열어 주민의견을 수렴하는 시간을 가졌다. 미아재정비촉진지구 내엔 총 4개 구역이 존재하는데, 이중 미아5구역(준공)를 제외한 미아2·3·4구역이 이주·철거 등의 단계를 밟고 있는 상황이다. 해당 사업장의 구역면적은 57,553㎡로, 용도지역은 제2종과 제3종일반주거지역이 혼재돼 있는 상황이다. 최고층수는 35층이하(105m)로 계획됐다. 토지이용계획 변경사항을 살펴보면 '종교시설용지 폐지'와 '공원 기능 활용성 증대를 위한 형상 변경'이 눈에 띈다. 민원 의견을 반영해 존치시설 및 보차혼용통로 신설 계획도 추가적으로 잡혔다. 재정비촉진계획 수립기준 2차 개선안에 따라 대상지는 사업성 보정 인센티브를 통해 기준용적률을 약 8.28%p 상향 조정할 수 있게 됐다. 공시지가 보정값에 따른 직선보간법을 적용하면 기준용적률 완화량은 최종 8.28%p로 나타난다. 올해 5월 공람공고(안) 상 기준용적률은 199.7%지만, 서울시 도시재정비위원회 심의를 거쳐 최종 207.98%가 적용될 예정이다. 이곳의 계획세대수는 총 1,051세대로, ▲조합원·일반분양(881세대) ▲재개발임대(158세대) ▲기부채납임대(12세대) 등으로 구성된다. 조합원·일반분양은 세부적으로 ▲39㎡(48세대) ▲53㎡(71세대) ▲59㎡(228세대) ▲74㎡(71세대) ▲84㎡(405세대) ▲102㎡(54세대) ▲118㎡(4세대)로 나타난다. 기부채납임대는 모두 60㎡미만으로 지어진다. 주차대수는 총 1,835대로, 1.8대 1 수준으로 예상됐다. 미아3재정비촉진구역의 추정비례율은 100.57%로 산출됐다. 일반분양가는 주변 시세를 고려해 평당 4,000만원으로 책정됐고, 공사비는 720만원 수준으로 나타났다. 조합원분양가의 경우 59㎡(7.32억원), 84㎡(9.03억원) 등으로 책정됐다. 조합 관계자는 "거주할 분들은 크게, 팔고 나갈 분들은 작게 주차장 크기를 원하고 있는 상황"이라며 "대다수 조합원들의 니즈에 맞춰 주차대수를 넉넉히 가져갈 예정"이라고 언급했다. 8:2 수준으로 주차장 증축을 원하는 조합원들의 수가 더 많다는 게 조합의 부연 설명이다.
개포우성4차가 당초 올해 12월로 예정했던 시공사 재입찰공고를 내년으로 넘기는 한이 있더라도, 공사도급순위 5위권 이내 시공사가 입찰에 참여할 수 있도록 모든 역량을 집중하겠다는 점을 조합원들에게 안내했다. 건축·설계 종사자 및 관련 전문 지식을 갖고 있는 조합원들을 자문위원회에 위촉시키겠다는 계획도 밝혔다. 개포우성4차가 조합원들의 바람대로 대형사가 포함된 '유효 경쟁입찰'을 성사시킬지 관심이다. 1일 정비업계 따르면 개포우성4차 재건축 조합은 지난 주말 장장 3시간여에 걸친 설명회를 통해 향후 사업일정을 공유하는 자리를 가졌다. 금번 설명회는 그간 조합원들이 불만을 표출해 온 조합과의 소통 부족을 해소하기 위한 취지에서 마련된 것으로 보인다. 최적의 평형 구성을 위한 건축설계와 1+1주택의 세금 이슈, 개략적인 추정분담금 안내 등의 프레젠테이션(PT) 발표가 순차적으로 진행됐다. 이날 조합은 시공사 선정을 위한 입찰공고 일자를 2026년 1분기로 조정하는 한이 있더라도, 삼성물산과 현대건설 등 대형 건설사가 포함된 유효 경쟁입찰을 성사시키겠다는 계획을 공유했다. 앞서 해당 사업장은 지난 7월 25일 시공사 선정을 위한 1차 현장설명회를 개최했지만, 삼성물산과 현대건설 등이 불참함에 따라 조합원 요청으로 입찰 공고를 자체 취소한 바 있다. 2개 건설사 불참이 그간 누적된 불만의 도화선으로 작용한 셈이다. 입찰 경쟁력 확보를 위한 구체적인 방안으로는 ▲마감재(창호 등) 기준 재점검 ▲입찰 조건의 유연성(책임준공확약서 미제출 등) ▲입찰유도 홍보 강화(사전 홍보설명회 재개최, 현장설명회 불참 건설사 대상 설득 활동 등)이다. 선정 과정에서의 투명성 확보 차원에서 조합원들로 구성된 '자문위원회' 운영 로드맵도 함께 안내됐다. 시공사와의 관계가 있는 조합원을 자문위원회에 합류시키겠다는 내용도 포함됐다. 조합의 이번 결정을 두고 더 많은 대형사들이 참여를 검토할 수 있도록 시간과 환경을 마련했다는 긍정적인 평가와 더불어, 실효성 없이 사업기간만 길어질 수 있다는 우려의 목소리가 동시에 공존하고 있는 실정이다. 개포우성4차는 공공지원자(강남구청)의 관리 하에 진행된 입찰공고를 1차 입찰제안서를 받아보기도 전에 자체 취소했다. 입찰 참여자격을 부여받게 되는 현장설명회 결과만으로도 내부 혼란이 가중된 영향 탓이다. 조합설립인가 이후 핵심 사업장들이 연달아 시공사 선정에 나선 상황에서, 시공사 입장에선 선택할 수 있는 옵션이 많아진 상황을 현실적으로 인지할 필요가 있다는 이야기도 나온다. 시공사는 수주대상 사업장의 상징성과 수익성 등을 스스로 판단하기 때문이다. 특히, 대형사인 롯데건설과 포스코이앤씨가 경쟁입찰을 준비하던 상황이었기에, 내년으로 미뤄진 입찰공고에 이들이 다시 들어올지 여부도 사실상 불투명해진 상황이다. 업계 관계자는 "조합원들과 충분치 못했던, 미흡했던 소통의 부재에서 현재 사태가 비롯된 것으로 보인다"며 "조합원들의 의견을 수용해, 대형사들의 참여를 유도하는 방향으로 결정된 건 유의미한 행보"라고 말했다. 이어 "다만, 시공사 경쟁입찰이 성립되는 요인은 굉장히 복잡다단하기 때문에, 내년 1분기 결과에 업계 상당한 관심이 쏠리고 있다"고 덧붙였다. 한편, 개포우성4차는 지난 2023년 9월 조합설립인가를 받았고, 올해 6월 최고층수를 종전 35층에서 49층으로 상향 조정하는 내용의 정비계획(안)을 통과시켰다. 재건축 후 예상 공급 물량은 1,080세대로, 이중 임대주택은 128세대다. 건축물 최고높이는 종전 110m에서 170m로 상향 조정됐다. 최고층수와 최고높이 변경을 통해 조합원 전 세대가 양재천 조망이 가능해졌다는 게 도시미래종합기술공사의 설명이다.
하안주공 일대 재건축 선두주자로 나선 5단지가 한국자산신탁과 조합원들의 가교 역할을 맡아줄 정비사업위원회를 꾸린 가운데, 아파트 미래가치를 좌우하게 될 '건축설계' 부문을 담당할 회사로는 삼하건축사사무소를 낙점했다. 삼하건축은 사업성·실리성에 주안점을 둔 설계 컨셉으로 조합원 표심을 사로잡으며, 압도적인 표 차이로 업계 수위권에 속한 원양건축과 정림건축을 제쳤다. 1일 정비업계 따르면 하안주공5단지 사업시행자인 한국자산신탁은 최근 토지등소유자를 대상으로 진행한 제1차 전체회의를 성황리 개최했다. 통상적인 조합 방식의 재개발·재건축 사업에서 일컫는 총회와 같은 단어로 이해하면 된다. 금번 전체회의에서 조합원들의 주목도가 가장 높았던 안건은 '설계사 선정'이다. 삼하건축과 원양건축, 정림건축이 설계권을 두고 치열하게 맞붙었다. 설계사로 최종 선정된 삼하건축은 조합원들의 평형 선호도 조사 결과를 기반으로, 수요가 높은 소형평형 세대 수를 추가적으로 확보하는 내용을 밑그림으로 잡았다. 전용 49㎡ 유닛을 종전 220세대에서 440세대로 늘릴 경우, 전체 분양수입 증대 효과로 조합원들의 개별 분담금 절감이 가능하다. 정비계획(안) 대비 주동 수를 종전 23개동에서 18개동으로, 5개동 줄여 공사비와 공사기간을 줄이겠다는 점을 제안했다. 삼하건축이 주동 수 축소를 통해 얻어내고자 한 기대효과는 바람길 확보를 통한 단지 내 개방감·쾌적성 최대 확보다. 또한, 단지 내 공용부문(조경 공간) 확보와도 밀접하게 관련돼 있다. 삼하건축은 조합원들이 외부로는 도덕산 조망권을 확보하고, 내부로는 5,000평 규모의 그랜드 파크를 볼 수 있도록 설계에 주안점을 뒀다. 그간 하우스 철학으로 '자연의 흐름'을 거스르지 않는 주거설계로 조합원들의 선택을 받아왔다. 아파트 조경은 단순히 나무와 꽃을 심는 식재공간에서 그치지 않고 준공 후 입주민들의 실생활을 결정짓는 요소로 나날이 그 중요성이 더해지고 있는 것으로 고려한 대목이다. '공간의 가치'를 극대화하기 위한 설계로는 5개의 평면 특화계획을 전면에 내세웠다. 특화계획은 ▲전 세대 100% 남향 ▲서비스면적을 극대화한 계단실형 주동 100% ▲3면 개방형 구조 ▲유닛별 테라스 특화 ▲펜트하우스 등으로 구성돼 있다. 특히, 하안주공5단지의 경우, 총 18개 타입의 평형 구성을 가능케 해 조합원들의 생애주기별 선택 옵션을 다양화했다. 상가는 인접한 주거단지와 학교(하안북초·하안북중) 등 유동인구의 동선을 고려해 신중하게 배치했다. 용적률에 포함되지 않는 데크 하부에 상가를 조성해, 아파트 사업성에 영향이 미치지 않게끔 했다. 추가적으로 상가 분양성을 높이기 위해 전면 광장과 선큰, 테라스 공간과 연계했다. 삼하건축은 정비사업 실적이 탄탄한 회사로 알려져 있다. 래미안 원베일리의 뒤를 잇게 될 랜드마크 사업장인 반포주공1단지124주구(반포디에이치클래스트) 외에도 방배신동아(오티에르 방배)와 신반포13차(신반포 르엘) 등을 강남3구(강남구·송파구·서초구) 실적으로 보유 중이다. 수도권에서 삼하건축이 설계한 정비사업 물량만 총 11만여세대에 달한다. 한편, 하안주공5단지는 광명시 하안동702번지 일대 소재해 있으며, 구역면적은 10만1,081㎡다. 올해 1월 정비계획 지정(안) 공람공고를 진행했고, 5월 구역지정 및 사업시행자(한국자산신탁) 선정을 완료했다. 같은 달 3·4단지도 광명시 도시계획위원회 심의를 통과해 구역지정과 사업시행자(대한토지신탁·KB부동산신탁) 지정을 이뤄냈다. 현재 주민공람을 진행중인 단지는 순서대로 ▲10·11단지 ▲12단지 ▲9단지 ▲6·7단지 등이다.
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