발행일(UPDATE): 2025년 07월 01일 18시 45분
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![[용산정비창] ⑩HDC, 사업비 CD+0.1 '책임 조달'…내달 총회](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20250520/art_1747136517426_373daf_178x118_c0.jpg)
용산정비창 전면1구역 시공권을 두고 첨예한 경쟁이 펼쳐지고 있는 가운데, HDC현대산업개발이 입찰보증금을 포함한 사업비 금리로 'CD+0.1%'를 책임조달하겠다고 밝혔다. 구두상의 약속이 아닌 법적 효력을 지닌 입찰제안서 상에 직접적인 단어로 기재해 놓을 만큼, '조(兆)' 단위로 거론되는 용산정비창 전면1구역의 금융비용을 대폭 줄이겠다는 의지의 표현으로 업계는 보고 있다. 15일 정비업계 따르면 용산정비창 전면1구역의 시공사 선정 총회가 약 1달여 앞으로 다가옴에 따라 양사의 입찰조건을 비교하려는 움직임이 조합원들 사이 바삐 일고 있다. 입찰 초반엔 '평당 공사비'를 두고 활발한 논의가 이뤄졌고, 중반에 접어든 현재는 '사업비 대여조건'이 주된 쟁점으로 주목받는 분위기다. 양사 모두 업계에서 쉽사리 찾아볼 수 없는 파격적인 조건으로 업계 상당한 관심을 집중시키고 있다. HDC현대산업개발은 사업비 금리 조건으로 'CD+0.1%'를 제안했다. 이는 한남4구역에서 삼성물산이 제안한 'CD+0.78%'보다 0.68%p 낮다. 포스코이앤씨가 용산정비창 전면1구역에 제안한 'CD+0.7%'와 비교할 때에는 0.6%p 정도 더 경쟁우위에 있다. HDC현대산업개발은 입찰제안서 상 기타조건에 'CD+0.1% 금리로 책임조달' 한다는 문구를 기재했다. 법적 효력을 지닌 입찰제안서를 통해 책임지고 조달하겠다는 약속의 표시다. 포스코이앤씨는 사업비 금리 조건으로 'CD+0.7%'를 제안했다. 마찬가지로 한남4구역의 삼성물산 대여조건(CD+0.78%) 보다 유리한 금리 조건을 가져왔다. 다만, 기타조건에 모든 사업비는 현 시점 포스코이앤씨가 조달해 대여하는 기준이라는 점이 기재돼 있다. 향후 직접 대여, 지급보증 등 조합과 건설사에 상호 유리한 방안으로 협의할 수 있다는 점이 단서 조건으로 명시됐다. 조합이 재개발 사업을 추진하기 위해선 '사업비'가 필수적으로 조달되어야 한다. 사업비에는 ▲국공유지매입비 ▲청산대상자 청산금 ▲이주 및 영업손실비 ▲조합운영비 ▲설계용역비 ▲감리비 ▲각종 부대비용 등으로 구성된다. 조합의 사업비는 말그대로 선택이 아닌 꼭 필요한 돈이다. 사실 사업비 금리 조건에서 가산금리를 명확하게 제안하는 경우 많지 않다. 통상 경쟁입찰 없이 수의계약 형태로 진행되는 경우엔, 대부분 '금융기관 경쟁입찰을 통한 최저금리'라는 문구가 일반적으로 사용된다. 도시및주거환경정비법 및 동법 시행령, 국토교통부 정비사업 계약업무 처리기준 등에 따라 시공과 관련이 없는 사항에 대한 금전이나 재산상의 이익을 제공해서는 안된다는 내용과 관련 있다. 정비사업 계약업무 처리기준 제30조제2항에 따르면, 건설사가 은행대출금리 중 가장 낮은 금리보다 더 낮은 금리로 사업비를 대여하는 것은 금지된다. 업계 관계자는 "여의도 한양아파트 사례만 살펴보더라도, HUG보증을 받아야 하는 사업비의 경우 현대건설과 포스코 모두 '금융기관 경쟁입찰에 따른 최저금리' 조건으로 입찰했다"며 "가산금리를 명확한 숫자로 제시하며 조합원들 간 활발한 논의가 이뤄지기 시작한 게 한남4구역부터였다"고 말했다. 이어 "용산정비창 전면1구역 역시 핵심 사업장을 두고 건설사가 맞붙었기 때문에 역대급 사업비 대여조건이 제시된 것으로 보인다"고 부연했다.
대치 은마아파트가 서울시·구청과의 의견 조율을 토대로 역세권 완화용적률 320% 확보를 이뤄냈다. 입체적 결정을 통한 주차장 계획과 개선된 GTX 노선의 위치조정 부분도 조합원들의 눈길을 사로잡았다. 다만 늘어난 임대 기부채납 외에 여타 안전(보차혼용·싱크홀) 등의 우려는 조합과 협력업체가 공동대응해야 할 과제로 남았다. 14일 정비업계 따르면 강남구청 주관 하에 최근 은마아파트의 재건축 정비계획(안) 변경을 위한 주민설명회가 개최됐다. 당일 PPT 발표는 영상설명으로 갈음됐다. 대상지의 핵심 주안점은 역세권 용적률 특례(도정법 제66조제2항)에 따른 용적률 상향과 토지이용계획 상의 대대적인 변화다. 우선 대치 은마는 법적상한용적률(300%)에서 법적상한초과용적률(319.88%)로 약 20%p 가량 수치가 올랐다. 이는 해당 사업장의 54.4%가 역세권에 해당되기 때문이다. 조합은 용도지역의 경우, 의무 기부채납 비용을 줄이고자 준주거가 아닌 제3종일반주거지역을 유지키로 했다. 또 용적률 완화로 최고높이(층수)는 기존 118.4m이하(35층)에서 183m이하(49층)으로 상향조정됐다. 건폐율은 17.98%에서 26.83%로 9%p 가량 올랐는데, 설계 관계자는 "애초 계획은 일부 부지를 데크로 덮어 지하화할 예정이었으나, 지금은 지상층으로 계획돼 늘어난 것"이라며 "확정 수치는 아니고 계속 변동 여지가 있어, 추후 상황을 지켜봐야 한다"고 설명했다. 토지이용계획(안)을 살펴보면, 세대수 증가로 공원 면적이 2,286㎡만큼 늘어난다. 문화공원은 유수지와 중복결정되고, 소공원은 복합적 활용 차원에서 입체적결정으로 계획이 잡혔다. 여기서 소공원 입체적결정에 따른 구분지상권 설정으로 대지면적은 증가한다. 마찬가지로 입체적결정을 통한 주차장 신설도 계획됐는데, 이는 대치동 학원가로 인한 주정차난을 해소하기 위함이다. 주택공급계획에 따라 전체 세대수는 5,778세대에서 5,962세대로 총 184세대가 증가한다. 세부적으로 ▲60㎡이하(972세대)▲60-85㎡(2,607세대) ▲85㎡초과(2,383세대)로 나뉜다. 이중 법적상한용적률 완화에 따른 공공임대주택 수는 59㎡로 719세대가 확보된다. 이어 용적률 특례에 따른 공공임대주택은 59㎡가 172세대, 공공분양주택은 84㎡가 122세대 늘어난다. 추정비례율은 94.22%로 나타났다. 해당 단지의 조합원분양가는 일반분양가의 98% 수준으로 책정됐다. 일반분양가와 평당공사비는 각각 8,000만원과 900만원을 적용했다. 대상지의 조합원분양가는 ▲59㎡(19.2억원) ▲74㎡(23.3억원) ▲84㎡(26.48억원) ▲96㎡(29.63억원) ▲109㎡(32.75억원) ▲118㎡(35.88억원) 등으로 책정됐다. 당일 주민들의 질의응답 시간에는 GTX노선(지하 70m)의 단지 관통에 대한 질문이 이어졌다. 한 조합원은 노선이 단지를 벗어나 학여울 쪽으로 방향을 틀 수 있는지 물었다. 이를 두고 설계 관계자는 "조합과 구청이 충분히 협의해 기존 대비 변경 단계에서 좀 더 학여울 방향으로 튼 것"이라며 "이번 변경(안) 내용을 토대로 5월경 국토부에 신청할 계획"이라고 설명했다. 보차혼용통로를 비롯해 최근 불거지고 있는 싱크홀 등의 안전성을 우려하는 주민 목소리도 있었다. 소음 및 공해에 의한 피해를 최소화하고, 차량 속도를 15km 내로 유도하자는 것이 핵심 의견이다. 이와 관련, 정비업체 관계자는 "안전 차원에서 보차혼용통로의 지하화도 검토해 볼 방침"이라며 "S자 도로 등 차량의 속도를 줄이는 방법도 당연히 교통안전평가 등을 거쳐 마련할 계획"이라고 말했다. 최고 층수 상향에 따른 대공포 진지 건설의 설립 여부를 묻는 조합원의 질문도 이어졌다. 도시계획업체 관계자는 "수도방위사령부와 해발고도를 기준으로 협의 중"이라며 "다만 은마 주변으로도 49층 높이가 즐비하며, 49층 이상의 타워펠리스도 존재해 아마 불필요한 시설일 것으로 예측된다"고 답변했다.
목동6단지가 창립총회를 성공리에 마무리함에 따라, '미니 신도시급'으로 여겨지는 목동 재건축 프로젝트가 본격화된다. 이기재 양천구청장은 출범식을 가득 메운 주민들에게 축하 인사를 전함과 동시에 인허가 행정 지원을 약속했다. 상가 소유주들과 원만한 협의로 초기 통합 성과를 이뤄낸 '황희중號'의 행보는 인근 13개 단지의 사업 향방에도 적잖은 영향을 미칠 전망이다. 13일 정비업계 따르면 목동6단지 재건축 조합(황희중 조합장)은 최근 창립총회를 성료시키며 사업 추진을 위한 출발선에 섰다. 해당 사업장의 행보 뒤엔 '최초·1호'라는 수식어가 계속해서 따라다닐 정도로 업계 상당한 관심이 집중되고 있다. 이를 증명하기라도 하듯, 총회가 열린 양정고등학교 본관 강당에는 타 단지 준비위원장들 대부분이 축하 방문차 참석했다. 조합임원 선출과 관련해선, 조합장 단독후보로 나선 황희중 후보가 찬성 958표를 받아 집행부를 이끌게 됐다. 통상 재건축 사업 초창기 때, 상가 소유주들의 협상력이 가장 강한 탓에 협의를 이뤄내기 쉽지 않다. 다만 목동6단지는 상가 소유주들과의 선제적 협의를 전제로 합의를 이끌어 냈고, 공유물 분할소송에 따른 시간적·경제적 비용을 치르지 않게 됐다. 상가 조합원들의 분양비율(0.1)이 명확하게 기재한 정관도 창립총회에서 모두 통과시켰다. 목동6단지의 추정비례율은 103.73%로, 평당 공사비는 목동 인근 단지들과 동일하게 800만원으로 책정됐다. 공사비는 분양가상한제 기본형건축비 및 물가상승률 등을 참작해 산출됐는데, 강남3구의 경우 ▲개포주공5단지(840만원) ▲잠실우성4차(810만원) ▲가락삼익맨션(809만원) ▲방배신동아(732만원) 등으로 압축된다. 분양주택의 평균 조합원분양가와 일반분양가는 각각 5,130만원과 5,650만원으로 나뉜다. 조합원분양가는 일반분양가 대비 90%로 계획됐다. 한편 사업 초기 단계부터 목동6단지의 조합설립을 이끈 창성씨앤디가 조합원들의 선택을 받아 정비사업전문관리업자로 선정됐다. 합리적인 용역 단가와 직원 상주 등의 입찰조건을 제안했다. 창성씨앤디는 정비업체 선정에 소요되는 수개월의 기간 공백 없이, 신속한 사업 추진을 위한 후속 업무들을 집행부와 진행해 나갈 계획이다. 목동6단지 A조합원은 "작년 1월 정비계획(안)이 처음 공개된 이후 주민들의 재건축 기대감도 날로 높아진 거 같다"며 "앞으로 사업을 추진하는 과정에서 이웃 단지들과 이해관계를 조율해야 할 일도 많을 거 같은데, 집행부가 지금처럼 유연하게 일처리를 잘 해줬으면 하는 마음"이라고 말했다.
목동우성이 조합원 단결력(98%)을 토대로 리모델링 허가를 위한 토대를 구축했다. 대상지는 주택법상 일몰제가 도래하긴 했으나, 사업적으로 어려움이 없어 사업계획 승인 획득에 문제가 없을 것이란 입장이다. 내년 중순 권리변동계획 확정을 우선순위 목표로 두고 있는 목동우성이 다음 단계인 이주까지 무난히 스텝을 밟아나갈 수 있을지 관심이 집중된다. 13일 정비업계 따르면 목동우성아파트 리모델링 조합(조합장 김유진)은 최근 '2025년 리모델링 사업승인 정기총회'를 열어 상정된 안건들을 순차적으로 처리했다. 안건은 ▲제1호(조합 기수행업무 추인) ▲제2호(2025년 조합 사업비 및 운영비 예산(안) 승인) ▲제3호(2025년 정기총회 예산(안) 승인) ▲제4호(리모델링조합 해산 여부 의결) 등이다. 현재 목동우성은 98%(아파트 5세대, 상가 1세대 제외)에 달하는 주민 동의를 보이고 있는 상황이다. 이같은 결과는 조합장의 추진력과 조합원들의 합심이 맞물려 가능했던 것으로 보인다. 목동우성은 조합설립을 시작으로 권리변동계획 수립까지 타 조합 대비 빠른 속도로 달려왔다. 목동우성은 그간 꼼꼼하고 체계적인 사업능력을 기반으로 ▲사전자문 용역 ▲등기용역 ▲인건비 ▲명도소송비 등에서 약 9억원의 사업비를 절감했다. 지난해 조합은 서울시의 기반시설정비 지중화 요구로 한국전력 측과 수차례 만남을 갖고, 가로활성화 방안을 위해 고민했던 것으로 전해진다. 이외에도 우수관로 기반시설 확충, 상가건물 철거, 역타공법 설계 논의 등 치열하게 사업에 몰두했던 것으로 보인다. 현재 조합은 하반기 리모델링 허가가 승인되는대로, 내년 6월 분담금 확정총회를 염두하고 있는 모습이다. 이후 내년 10월부터 12월까지 이주를 계획하고 있다. 조합은 원활한 이주작업을 위해 미동의 조합원들과도 대화를 이어나간다는 방침이지만, 협상결렬 시 명도소송을 포함해 새로운 협상카드도 준비하겠다는 입장이다. 한편 목동우성은 주택법 규정과 관련, 일몰기한 연장이 필요한 상황이다. 주택법 제14조의2(주택조합의 해산) 조항에 따르면, 조합은 설립인가를 받은 날부터 3년 이내 사업계획승인을 받지 못하면 총회 의결을 통해 해산여부를 결정해야 한다. 조합 법률자문을 맡은 법무법인 관계자는 "주택법 제14조의2(주택조합의 해산) 조항은 훈시규정일 뿐, 강행규정에 해당하지 않는다"며 "강행규정은 막강한 힘을 갖지만, 훈시규정은 혹여 위반한다고 해도 즉각적인 무효 효과는 없다"고 설명했다. 권한 측은 "대부분의 타 조합도 해당 기한을 준수하지 못하고 넘기는 경우가 다반사"라며 "98%로 주민의지가 확고한 우리 사업장이 기한을 넘긴다고 해산을 하는게 맞지 않다"고 의견을 더했다. 또 법무법인 관계자는 "지역주택조합, 리모델링주택조합, 직장주택조합 3곳이 주택법에 따라 사업이 추진된다"면서도 "최근 리모델링특별법이 발의된 것은 주택법이 미완성된 법이기 때문"이라고 언급했다. 3년 내 사업계획 승인을 명문화한 주택법이 리모델링조합의 실무 측면에서의 고충을 충분히 담아내지 못한다는 의미로 풀이된다.
"좋은 시공사는 조합원들의 출자자산 대비 개발이익을 최대한 만들어 드리는 곳이 아닐까 싶습니다. 아크로(ACRO)가 한남을 어떻게 생각하는지를 제안서에 담았습니다. DL이앤씨는 한남5구역을 조합원 뿐만 아니라 당사를 위해 지을 겁니다. 시공사의 이해관계와 조합원의 이해관계가 맞물릴 수 있는 이곳, 한남5구역이 압구정보다 최고 부자 단지가 될 수 있도록 하겠습니다." 안승상 DL이앤씨 소장(강남사업소)은 한남5구역이 최근 진행한 '1차 홍보설명회'에서 프레젠테이션(PT) 발표를 진행하며 확고한 의지를 전달했다. 사실상 조합원들과 대면한 첫 공식석상이었던 만큼, 경쟁입찰이 성사된 한남4구역과 비교하더라도 손색없는 입찰제안서를 마련해 왔다는 점에 강한 자신감을 나타냈다. DL이앤씨가 한남5구역 시공권 확보를 위해 고심 끝에 결정한 키워드는 '돈 되는 설계'로 귀결된다. DL이앤씨는 한남뉴타운에서도 한강변을 가장 많이 접하고 있는 해당 사업장의 입지적 강점에 주목했다. 한강 조망권을 5개 등급으로 세분화해, 삼우건축이 만든 조합의 원안설계(안) 대비 한강뷰 세대 수를 2배 이상 확보했다. DL이앤씨는 외부인의 시각에서 비춰지는 단지 모습이 아닌, 실제 거주하는 조합원들의 입장을 고려해 한강뷰 설계를 했다는 설명이다. 한강뷰도 다 같은 한강뷰가 아니라는 것이다. DL이앤씨가 제안한 한강 조망 세대 수는 총 1,670세대다. 원안(988세대) 대비 682새대를 추가 확보했다. 한강이 보이는 정도에 따라 5개 등급(S급·A+급·A급·B급·C급)으로 나눠 각각의 시뮬레이션 결과물도 제공했다. 4베이·5베이 중심으로 평면설계를 개선해, 조합원들의 주거 쾌적성 제고와 자산가치 증대를 일궜다는 점도 강조했다. 서비스 면적을 최대화해 2평 남짓한 실사용 면적을 추가 확보했다. DL이앤씨는 한남5구역을 상징할 수 있는 공간으로 'ACRO 가든하우스'도 제안했다. 흉내낸 조경이 아니라, 진짜 자연을 사실적으로 구현한 특화 조경 설계를 적용했다. 다른 시공사에서 적용하지 않았던 신선한 시도임을 부연 설명했다. 가든하우스의 면적은 약 157평으로, 야자류, 소철류 등의 온대식물을 배치하고 워터스크린도 운영될 계획이다. DL이앤씨는 새로운 부가가치 창출을 통해 단지 가치를 상승시킬 예정이다. 관리비를 걱정하는 조합원들의 질의에 대해선, DL이앤씨는 입주민 1명당 5,000원 정도의 커피값 정도가 1달 관리비로 예상된다고 설명했다. 박상신 DL이앤씨 대표는 "한남5구역을 지난 10년 간 치열하게 지켜본 결과, 한남뉴타운에서도 가장 돋보이는 단지, 더 나아가 세계적인 주거단지가 될 수 있는 충분한 잠재력을 지닌 곳으로 확신한다"며 "모든 조합원들의 이익을 극대화하고 만족을 최대화할 수 있도록 고심해 왔다"고 말했다. 이어 "어떻게 하면 자랑할 집을 만들 수 있을지 해답을 찾기 위해 집요하게 고민해 왔고, 조합원들의 성원에 보답해 나가겠다"고 덧붙였다.
송파한양2차가 서울시로부터 정비계획 변경(안) 결정고시를 받음에 따라 본격적인 재건축 사업을 위한 출발선에 섰다. 벌써부터 대상지엔 1군 건설사(GS건설·HDC현대산업개발·포스코이앤씨)들의 대형 현수막이 외벽에 걸리며 경쟁입찰 기대감도 모아지고 있는 상황이다. 송파한양2차는 이르면 다음 달 시공사 선정을 위한 본격적인 움직임을 나타낼 전망이다. 11일 정비업계 따르면 최근 송파한양2차는 정비계획(안) 결정 및 구역지정 고시를 위한 확정통보를 받았다. 금번 고시는 작년 12월 도시계획위원회(신속통합기획 수권분과위원회) 심의에서 수정가결된 내용으로 재공람을 거쳐 결정됐다. 기존 정비계획(안)을 변경한 건, 토지이용의 효율화를 도모하기 위한 목적이 담겨 있다. 집행부는 그간 인허가 협의 과정에서 사업성을 확보하고자 하는 의지를 보여왔다. 토지이용계획(안)부터 살펴볼 필요가 있다. 먼저 주목할만한 변화는 공동주택 획지가 종전 대비 1,607㎡ 늘어난 점이다. 아파트 지을 땅이 넓어졌다는 건 조합원 입장에서 충분히 반길 일이다. 기존 공공공지는 활용성이 낮다는 판단 하에 폐지시켰다. 그밖에 파출소 성격의 공공청사(4층 이하) 신설 계획이 새롭게 잡혔다. 지역 개발에 따른 행정 수요 증가를 염두한 결정으로 풀이된다. 도로 기부채납 양은 기존보다 줄어들었다. 토지이용계획(안) 수정은 용적률 체계에도 일정 부분의 변화를 가져왔다. 상한용적률이 226.07%에서 228.48%로 소폭 상향 조정됐다. 토지 및 건축물 기부채납의 변화 때문이다. 법적상한용적률은 기존과 동일한 299%로 책정됐다. 재건축 사업을 통해 예상되는 총 공급물량은 1,346세대다. 기존 계획(안) 대비 기부채납 임대주택과 법적상한용적률 혜택을 위한 임대주택 수가 각각 9세대, 6세대 줄어들었다. 임대주택이 줄어든 건축연면적 만큼 분양주택을 지을 수 있게 된 셈이다. 추정비례율은 80.86%로 나타났다. 송파한양2차의 종전자산 추정액은 부동산테크 등의 자료를 종합해 ▲64㎡(12.3억원) ▲84㎡(14억원) ▲108㎡(16억원) ▲126㎡(17.1억원) 등으로 책정됐다. 이어 조합원 분양가는 ▲59㎡(11.59억원) ▲74㎡(13.91억원) ▲84㎡(15.14억원) ▲104㎡(17.44억원) 등으로 산정됐다. 추정비례율 산출을 위한 평당 일반분양가는 약 5,200만원으로 책정됐다. 물론 일반분양가는 정비계획(안)을 변경하는 현 시점, 분양가상한제 규제 지역임을 감안해 보수적으로 결정된 것으로 전해진다. 향후 분양 시점에는 더 높은 일반분양가를 받을 수 있을 전망이다. 조합은 분양수입 증대를 위해 아파트 상품성을 향상시킬 수 있는 방안을 모색하는 동시에 합리적인 공사비 수준을 유지할 수 있도록 계속 검증해 나갈 계획이다. 권좌근 송파한양2차 조합장은 "오는 6월 시공자 선정 공고를 목표로 사전준비 작업을 꼼꼼하게 준비하고 있다"며 "다수의 1군 건설사들이 높은 관심을 표명하고 있는 만큼, 역량있는 시공자가 송파한양2차의 파트너로 선정될 수 있도록 집행부 역시 준비에 여념이 없다"고 말했다. 이어 "조합원들의 기대에 부응, 송파 중부지역 랜드마크로 탈바꿈할 수 있도록 가진 역량을 모두 쏟을 것"이라고 강조했다.
![[용산정비창] ⑨“용산역과 지하로 연결”…HDC, 복합개발로 푼다](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20250519/art_17467447983682_8de997_178x118_c0.jpg)
HDC현대산업개발이 용산정비창 전면1구역을 '교통의 허브' 용산역을 품은 단지로 만들겠다고 밝혔다. 용산역 일대 주요 개발사업의 시행자 지위와 권한을 갖고 있는 만큼, 용산역을 연결시켜 조합원들의 주거 가치를 높일 수 있는 유일한 시공사임을 강조한 전략이다. 또한, 해당 사업장은 비주거시설 면적 비율이 절반을 넘기 때문에 타운매니지먼트(복합개발) 전략으로 판매가치를 높여야 하는 상황이다. 9일 업계 따르면 HDC현대산업개발은 용산정비창 전면1구역의 지하 공간을 용산역(1호선·경의중앙선·KTX)과 직접 연결시켜 '통합 상권'을 구축하겠다고 밝혔다. 실제 입찰제안서를 통해서도 용산역과 연결되는 지하통로 및 상업공간을 설계해 약 5,843평의 건축연면적을 추가 확보했다. 지하공간은 용적률에 포함되지 않아 상가 분양수입 증대, 더 나아가 조합원 분담금을 절감시킬 수 있을 것으로 업계는 보고 있다. 용산정비창 전면1구역은 걸어서 도보 15분 이내로 지하철(용산역·신용산역) 이용이 가능하지만, 단지와의 직접적인 연결은 그간 고려하지 못했다. 실제 재건축 단지에서도 최고의 입지로 손꼽히는 압구정3구역은 최근 압구정역 1번 출입구 이설 및 지하철 연결통로 구축을 위한 물밑작업을 진행 중이다. 지하철역을 연결시켜 준공 후 아파트 미래가치를 극대화하겠다는 셈법이 담겨있다. 당초 HDC현대산업개발은 용산정비창 전면1구역 수주를 준비하는 과정에서 '연결'이란 일관된 개발컨셉 하에 입찰제안서를 마련해 왔다. 실제 서울시에서도 용산역 광장을 비롯한 주변과의 연계성 확보를 지침사항으로 권장했다. 서울시에서도 특별계획구역 통합개발 시 지하공간을 연계개발하고, 용산국제업무지구 조성 계획과도 연관성 있어야 한다는 점을 계획지침을 언급했다. HDC현대산업개발은 본사가 있는 용산아이파크몰 외에도 용산역전면 공원 지하공간개발과 철도병원 부지개발 사업을 시행하고 있다. 용산역과의 연결이 중요한 건, 주거가치 상승뿐만 아니라 비주거시설의 성공적인 분양을 좌우하게 된다. 상권은 오롯이 오프라인 유동인구를 통해 형성되며 다양한 소비층이 확보되려면 교통수단과의 연결은 필수적이라는 게 HDC의 전략이다. 업계 전문가들은 “지하철과 직접 연결된 건물은 유동인구를 모집하는 개념이 아닌 그대로 흡수하는 구조”라며 “상권 경쟁력의 지표라 할 수 있는 임대수익률과 공실률 등에서도 명료한 차이점이 생긴다”고 강조했다. 이어 “도시 연결성과 상권 통합 역량이 중요한 사업장인 만큼, 실질적으로 이를 구현할 수 있는 경쟁력 있는 시공사를 선택해야 한다”고 조언했다.
서초구에서도 알짜 사업장으로 꼽히는 방배15구역이 시공사 선정 절차로 분주한 가운데, 포스코이앤씨만이 1차 2차 입찰에 단독으로 참여했다. 조합은 오랜 기간 수주의향을 꾸준히 타진해 온 포스코이앤씨를 우선협상대상자로 선정했다. 시공사 선정을 ‘전환점’으로 사업추진 속도에 박차를 가할 것으로 전망된다. 9일 정비업계 따르면 방배15구역 재건축 조합(김석근 조합장)은 이날 시공사 선정을 위한 2차 입찰제안서를 마감한 결과, 포스코이앤씨만이 단독 응찰했다. 방배15구역은 도정법에 따라, 두 차례 입찰에 모두 응찰한 포스코이앤씨를 시공사로 선정하는 후속 절차에 착수했다. 방배15구역은 포스코이앤씨 외에도 대형 건설사들의 러브콜이 있었지만, 최종적으로 유효경쟁은 성립하지 않았다. 조합원들의 바람과 달리 시공사들은 수익성과 상징성 관점에서 ‘선별수주’에 열을 올리고 있다. 인건비·원자재값 상승과 각종 법규 변경으로, 시공사들의 마진율이 계속 떨어지고 있기 때문이다. 경쟁입찰 패배 시의 후폭풍을 피하고자 하는 경향성도 강해졌다. 그 결과, 올해 강남권에서 유효경쟁이 성립된 사업장은 없다. 기대를 모았던 잠실우성1·2·3차와 개포주공6·7단지 역시 각각 GS건설, 현대건설과의 수의계약을 준비 중이다. 공교롭게도 2개 사업장 모두 삼성물산이 적극적인 입찰 참여의사를 밝혔지만, 최종적으로 불참함에 따라 사업기간만 지연됐다는 조합원들의 원성을 사기도 했다. 특히, 방배15구역에선 대안설계 인허가책임 삭제 등 입찰지침을 변경해 달라는 요구사항이 받아들여지지 않아 삼성물산이 입찰에 참여하지 않았다는 관측도 나온다. 이처럼 강남권 경쟁입찰이 성사되지 않게 되자, 조합 집행부의 부담도 가중되는 상황이다. 다만, 조합 집행부가 경쟁입찰 환경을 조성했더라도, 결국 사업지를 택하는 의사결정의 주체는 시공사임을 간과하지 말아야 한다는 현실적인 지적도 나온다. 포스코이앤씨 관계자는 “하이엔드 브랜드인 ‘오티에르’를 적용, 방배15구역의 준공 후 아파트 가치 극대화에 기여할 것”이라며 “회사가 축적해 온 설계 노하우와 전방위적 인허가 역량을 바탕으로 속도는 높이되, 안정감 있는 사업이 가능하도록 가진 역량을 모두 발휘하겠다”고 설명했다. 포스코이앤씨는 강남3구(강남·서초·송파)에서도 상급지로 여겨지는 반포동과 방배동을 중심으로 하이엔드 브랜드 저변을 넓혀가고 있다. 2019년 수주한 신반포18차 재건축 단지엔 최초로 ‘오티에르’ 브랜드를 적용, 오는 2026년 10월 입주를 목표로 공사 중이다. 지난 2023년에는 방배신동아 시공권을 확보했다. 현재 수주를 진행 중인 방배15구역을 추가 포트폴리오 사업장으로 확보할 것으로 관측됨에 따라, 오티에르의 강남권 정착도 안정화될 것으로 보인다.
현대건설이 은평구 대조1구역 재개발 사업을 통해 선보이는 '힐스테이트 메디알레'가 본격적인 분양에 돌입했다. 현대건설은 단지에 차별화된 'H 플레이', 'H아이숲' 등 'H 시리즈' 특화설계를 대거 적용함으로써, 입주민들의 주거 만족도를 한층 높이겠다는 전략이다. 9일 청약홈에 따르면 이달 19일(월) 특별공급을 시작으로 20~21일에는 일반공급을 시작한다. 당첨자는 오는 28일(수) 발표된다. 총 9개타입 ▲51B(70세대) ▲51C(14세대) ▲59A(190세대) ▲59B(57세대) ▲59C(76세대) ▲74A(53세대) ▲74B(14세대) ▲74C(6세대) ▲74D(3세대) 등으로 나뉜다. 총 483세대로 특별공급과 일반공급 물량은 265세대, 218세대로 나뉜다. 51타입의 분양금액은 최소 8억6,270만원에서 최대 9억7,280만원까지 층과 동호수에 따라 가격 차이를 보인다. 국민평형인 59타입의 경우 최소 9억9,830만원에서 최대 11억5,060만원으로 가격이 책정됐다. 74타입도 최소 12억5,650만원에서 최대 13억7,820만원까지 다양하게 가격이 분포됐다. 상기 공급금액은 발코니 확장비용 및 추가선택품목 미포함 금액이며, 주택공급계약 체결 시 별도 계약을 통해 선택이 가능하다. 발코니 확장금액은 ▲51B(1,490만원) ▲51C(1,910만원) ▲59A(1,820만원) ▲59B(1,940만원) ▲59C(2,260만원) ▲74A-74C(2,140만원) ▲74D(2,300만원) 등으로 가격이 책정됐다. 현 시점에서 입주예정일은 2026년 10월로, 정확한 입주일자는 추후 통보된다. 단지는 GTX-A 노선을 비롯해 3호선 불광역, 6호선 역촌역·구산역까지 ‘쿼드러플 역세권’에 위치해 서울 중심과 수도권 전역으로의 접근성이 뛰어나다. 특히 GTX-A노선은 오는 2026년 서울역~수서 구간이 추가로 개통될 예정이라 교통 편의성과 가치 상승이 더욱 커질 것으로 전망된다. 단지 바로 앞에는 대은초가 있어, 초등학교 인접 입지로 '초품아' 단지 요건을 충족한다. 또 중·고등학교는 물론 명문 학군과 학원가 접근성도 확보했다. 인근에는 NC백화점 불광점, 이마트 은평점, 롯데몰 은평, 스타필드 고양점 등 대형 상업시설과 함께, 은평성모병원, 대조전통시장 등도 가깝다. 주목할 점은 단지 곳곳에 현대건설의 'H 시리즈'가 도입된다는 점이다. H시리즈는 현대건설이 지난 2018년부터 힐스테이트 브랜드 아파트에 선보이고 있는 특화설계다. 매년 새로운 특화 상품을 선보여 새로움을 더하고 있으며, 기존 단지의 업그레이드와 더불어 입주민에게 배려하는 주거 서비스를 확대해 주거 만족도와 삶의 질을 높이고 있다. 우선 인라인 스케이트장과 VR·AR 게임룸 등으로 구성되는 'H 플레이'를 적용해 다양한 경험과 체험을 선사할 예정이다. 또 공기 청정시설 설치로 아이들이 미세먼지 걱정 없이 뛰어놀 수 있는 실내놀이터 'H아이숲'이 마련되며, 반려동물을 위한 전용 목욕공간과 드라이 시설 등으로 꾸며지는 'H위드펫'도 구성된다. 이 외에도 현대건설만의 캐릭터 물놀이터인 옥토넛 물놀이터도 선보일 예정이다. 단지는 랜드마크 가치를 높일 특화 설계로 외관은 자연스러운 물결의 흐름을 컨셉으로 해 커튼월룩, 아이코닉루버, 세라믹 패널 등을 도입한다. 이에 더해 특화 문주 설계와 유선형 옥상 구조물, 화려한 조명으로 고급감을 강화할 예정이다. 현대건설 관계자는 "GTX-A 노선 개통과 은평구의 각종 개발계획 수혜를 기대할 수 있는 핵심 입지에 들어서는 매머드급 대단지로 견본주택 개관 전부터 관심이 높다"며 "특화설계를 통해 주거 만족도를 높인 만큼 실수요자는 물론 투자자 문의도 활발하다"고 전했다.
재건축 밑그림을 완성한 목동3단지가 개방형 녹지와 파리공원과의 연계로 자연친화 단지로 변모할 준비를 마쳤다. 현재 대상지는 교통호재(목동선)와 학교신설이란 기대감이 주민들 사이에서 조심스레 감지되고 있는 상황이다. 다만 구청은 두 사안 모두 타당성과 경제성이 먼저 고려돼야 하기에, 향후 상황을 지켜봐야 한다는 입장이다. 8일 정비업계 따르면 목동3단지는 최근 정비구역 지정 및 정비계획(안) 수립 절차에 착수했다. 이번 설명회 발표는 ㈜도시미래종합기술공사가 맡아 진행됐으며, 해당 사업장의 설명을 끝으로 신시가지 목동 14곳의 기나긴 정비계획 단계가 모두 마무리됐다. 목동3단지의 구역면적은 150,543㎡로, 토지 용도지역은 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역으로 구성돼 있다. 이곳은 제3종일반주거지역으로 1단계 종상향(환원)을 계획 중이며, 토지등소유자는 1,588세대로 집계됐다. 이곳은 종상향을 조건으로 개방형녹지를 설치하기로 결정했는데, 이는 녹지공간의 확충과 주민편익을 목적으로 한다. 대상지의 최고층수는 49층으로, 이로써 1-4단지 모두 같은 높이의 스카이라인을 형성하게 됐다. 토지이용계획(안)에 맞춰 도로의 경우, 4개 도로 모두 3m가량 확폭이 예정돼 있다. 기존의 어린이공원이 폐지되고, 공원 1개소가 2,985㎡에서 9,970㎡로 크게 신설된다. 대상지 내 사회복지시설(국·공어린이집)은 현 위치에서 공원과 초등학교 사이로 이전될 계획이다. 환기구 1개소는 중복결정으로 계획이 잡혔다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(190%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(250%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 수립됐다. 기준용적률에서 허용용적률로 갈 수 있었던 점은 개방형 녹지(20%) 도입을 통한 공적공간이 확보됐기 때문이다. 이외 ▲공공보행통로(10%) ▲열린단지(5%) ▲돌봄시설(5%)가 적용돼 총 40%p가 반영됐다. 공원과 도로, 어린이집 등의 기부채납을 통해 상한용적률은 250%까지 향상됐다. 법적상한용적률 인센티브의 절반은 분양주택, 절반은 임대주택을 짓게 된다. 예상되는 주택공급물량은 3,323세대로, 분양주택과 공공주택는 각각 2,924세대, 399세대로 나뉜다. 분양주택의 경우, ▲60㎡미만(314세대) ▲60-85㎡(1,373세대) ▲85㎡초과(1,237세대)로 나뉜다. 반면 기부채납에 따른 임대주택 수는 84㎡ 3세대가 있고, 국민주택 임대수는 총 396세대로 ▲59㎡(350세대)▲64㎡(32세대) ▲84㎡(14세대)로 산출됐다. 목동3단지의 추정비례율은 101.32%로 예상됐다. 평당공사비와 평당일분가는 주변 시세와 물가를 고려해 각각 800만원과 5,500만원으로 예측됐다. 제일감정평가법인 관계자는 "서울시 가이드라인에 따라 목동 14곳 단지의 분양가·공사비가 평균적으로 산출됐다"며 "향후 시공사와의 계약과 단지 컨디션에 따라 금액은 달라질 것"이라고 설명했다. 해당 단지의 조합원분양가는 ▲59㎡(12.9억원) ▲64㎡(13.2억원) ▲84㎡(15.9억원)으로, 일반분양가는 ▲59㎡(15.2억원) ▲64㎡(15.5억원) ▲84㎡(18.7억원) 등으로 책정됐다. 주민들의 질의응답 시간에는 목동선 추진계획과 세대수 증가에 따른 교육시설 증설 등의 질의가 이어졌다. 우선 구청 측에 따르면, 목동선 추진은 현재 기획재정부 타당섬 검토 결과, 경제성 문제로 인해 무산됐다. L자형 노선이 건설비용 대비 이용률이 적을 것으로 예상된다는 이유에서다. 단 구청은 "현행 사업은 유지하되, 사업시행인가 단계에 진입하면 다시 신청해 볼 방법을 찾을 것"이라고 입장을 전했다. 계획 노선을 바꿔 구로-마곡-당산으로 이어지는 T자형 노선이 검토될 전망이다. 이어 학교 증설에 대해선 이기재 양천구청장이 "교육행정과 일반행정의 의견이 많이 다르다"며 "교육청은 학교를 만들어야 한다는 입장이고, 서울시는 학교 신설이 필요하지 않는다는 입장"이라고 전했다. 이를 두고 이 구청장은 "총 4개의 학교(초등2·중등2)가 필요하다는 의견이 있었는데, 확보된 땅은 현재로서 2개(초등1·중등1) 정도"라고 언급했다. 구청은 해당 사안에 대해 지속적으로 교육청과 협의 중으로, 시간을 갖고 여러 부분을 검토해 결과를 도출한다는 방침이다.
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