발행일(UPDATE): 2025년 10월 25일 07시 56분
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신속통합기획 가이드라인을 확정한 용두3구역이 세 가지 용도지역 계획(안)을 비교·검토한 끝에 최종 제3종일반주거지역으로 노선을 정했다. 주변현황과 사업성을 고려했을 때 주민부담이 가장 적다는 이유에서다. 다만 현재 대상지 주변으로 북측엔 고층아파트, 남서측엔 저층주거지가 위치해 있어 밀도격차와 높이계획에 대한 세심한 접근이 필요할 것으로 관측된다. 2일 정비업계 따르면 동대문구청은 최근 용두3구역의 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 주민설명회를 개최했다. 대상지는 청량리·왕십리 광역중심에 해당하는 구역으로, 고밀 고층주거지와 노후 저층주거지 사이에 위치한 것이 특징이다. 용두3구역의 구역면적은 23,792㎡로, 용도지역은 주변 저층주거지의 장래 개발 가능성을 고려해 제3종일반주거지역으로 종상향될 예정이다. 준주거지역으로의 2단계 이상 종상향도 검토 됐으나, 과도한 순부담률이 책정된다는 판단으로 보류됐다. 대상지의 최고층수는 42층 이상으로 예상됐다. 용두3구역 상부엔 59층 규모의 한양수자인그라시엘, 65층 높이의 롯데캐슬SKY가 위치해 있다. 반대로 하부엔 개발시기가 도래한 노후주거지(35층 예상)가 밀집돼 있다. 이처럼 높이와 밀도 격차가 발생함에 따라, 대상지는 연결고리로서의 역할을 맡게 될 것으로 보인다. 토지이용계획(안)에 맞춰 보차혼용통로와 연계한 공공보행통로가 마련될 예정이다. 또 기존 시설인 동부경로당 이전 계획을 고려해 노인여가복지시설이 남서측 위치에 계획됐다. 하부에 위치한 고산자로30길변이 유동인구가 많고 접근이 용이하다는 판단에서다. 아울러 보도 확장과 보도부속형 전면공지 조성을 통해 보행환경도 개선될 것으로 예상된다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210.26%) ▲허용용적률(244.06%) ▲상한용적률(269%) ▲법적상한용적률(299.9%) 등으로 수립될 예정이다. 소형주택(60㎡이하)의 건설로 기준용적률 20%가 상향됐다. 사업성 보정계수(1.8) 적용과 인센티브(20%)로 허용용적률이 상향됐으며, 도로 기부채납으로 상한용적률이 채워졌다. 법적상한용적률에서 상한용적률을 뺀 수치의 절반은 분양주택, 나머지는 국민주택규모 임대주택으로 지어진다. 예상되는 주택공급물량은 695세대로, 조합원 및 일반물량은 553세대로 나타났다. 분양주택을 세부적으로 살펴보면, ▲39㎡(70세대) ▲59㎡(263세대) ▲84㎡(220세대) 등으로 구성된다. 임대주택은 총 142세대로, 의무공공임대(78세대)와 법적상한용적률 확보를 위한 국민주택규모 임대주택(33세대), 기부채납 임대(31세대)로 분류된다. 용두3구역의 추정비례율은 96.12%로 산출됐다. 평당 공사비는 850만원 수준으로 설정됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 85% 수준으로 예측됐다. 조합원분양가의 경우 ▲39㎡(5.17억원) ▲59㎡(8.37억원) ▲84㎡(9.51억원) 등으로 책정됐다.
신림8구역이 신속통합기획 후보지로 선정된 지 1년 반만에 빠른 속도로 정비계획(안) 수립에 집중하고 있다. 대상지는 지역 특성상 넓은 대지지분을 가진 단독·다가구 비중이 높게 나타나, 소유주들의 정착 편의를 위해 대형평형을 18.2% 수준으로 계획했다. 특히 일반분양분이 조합원 물량에 버금갈 정도로 많은 편이라, 향후 사업성에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 업계는 보고 있다. 1일 정비업계 따르면 관악구청은 최근 신림8구역의 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 주민설명회를 개최했다. 대상지는 과거 재건축 예정구역에서 해제되면서 한 차례 사업이 무산된 바 있지만, 다시금 신통기획 방식을 토대로 개발을 추진 중인 상황이다. 신림8구역의 구역면적은 103,912㎡로, 용도지역은 제2종일반주거지역(7층)에서 제2종일반주거지역으로 1단계 종상향이 계획돼 있다. 최고층수는 주동기준 33층으로 설정됐다. 해당 사업장은 서남권 중점경관관리구역에 해당되는데, 약 60m의 표고차가 발생하는 구릉지에 위치한 만큼 지속적인 경관 검토가 필요하다는 평가가 나온다. 토지이용계획(안)을 살펴보면 정비기반시설의 경우 도로와 공공공지를 포함해 공원, 주차장으로 이뤄진다. 공원은 어린이공원과 소공원으로 나뉘는데, 저층주거지와의 융화 및 골목상권 활성화 차원에서 북측에 배치됐다. 종교시설 두 곳(신림감리·주사랑공동체)은 이전되며, 난곡보건분소(공공청사)와 더난곡(공동이용시설)은 존치될 예정이다. 도시재생활성화 사업의 성과로 만들어진 난곡스마트공영주차장도 존치키로 결정됐다. 막대한 구·시비가 투입됐을 뿐더러, 건축된 지 1~2년 정도밖에 안돼 철거나 이전보다 존치가 유리하다는 국토부 의견이 반영됐기 때문이다. 구청 측은 해당 시설이 흉물로 방치되지 않도록 관리에 힘쓴다는 방침이다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(199.92%) ▲허용용적률(224.84%) ▲상한용적률(250%) ▲법적상한용적률(250%) 등이다. 허용용적률 인센티브 항목 공공보행통로와 장수명주택 도입과 사업성 보정계수(1.99)를 반영해 허용용적률은 224.84%로 확정지었다. 허용용적률이 증가함에 따라, 상한용적률 확보를 위한 기부채납 부담은 소폭 줄어들었다. 예상되는 계획세대수는 2,257세대로 나타났다. 조합원과 일반분양분은 각각 1,022세대, 895세대로 계획됐다. 조합원·일반분양은 세부적으로 60㎡이하 소형 평형이 1,352세대로 전체의 약 60%를 차지한다. 60~85㎡이하 중형 평형은 494세대(22%), 85㎡초과 대형 평형은 411세대(18%) 수준으로 집계됐다. 재개발의무임대 수는 340세대로 나타났다. 추정비례율은 102.3%로 예상됐다. 일반분양가는 주변 시세를 고려해 평당 3,200만원으로 책정됐고, 공사비는 810만원으로 나타났다. 조합원분양가는 일반분양가의 85% 수준이다. 조합원분양가의 경우 ▲40㎡(5.14억원) ▲49㎡(6.41억원) ▲59㎡(7.56억원) ▲74㎡(9.01억원) ▲84㎡(9.91억원) ▲100㎡(11.31억원) ▲120㎡(12.98억원) 등으로 책정됐다. 한편 신림8구역 재개발 추진준비위원회(김학민 위원장)는 최근 정비구역 지정 동의서(50%)를 2주 만에 걷어 구청에 접수신청을 완료한 상태다. 특히 대상지는 그간 버스가 유일한 대중교통 수단으로, 지하철 이용을 위해선 신대방역이나 신림역까지 멀리 이동해야 했지만 서측으로 난곡선 경전철이 예정돼 있어 교통 호재가 기대된다.
반포미도1차가 서초구청으로부터 조합설립인가를 받음에 따라, 공식적인 법적 주체의 출범을 알렸다. 해당 사업장은 창립총회 이후 상가 소유주들과의 합의를 이뤄냄에 따라, 상가를 포함한 구역계 전체가 조합설립인가를 받을 수 있을 것으로 기대됐다. 다만 소수의 상가 소유주들이 구청 민원을 제기함에 따라 최종적으로 상가 편입은 후속 절차를 밟아야 할 필요성이 생겼다. 30일 정비업계 따르면 서초구청은 반포미도1차의 조합설립인가 신청서를 최종 승인했다. 지난 7월 창립총회를 마친 반포미도1차는 이후 상가 소유주들의 적극적인 동의서 제출로 '동별 동의율' 요건까지 충족했다. 상가 소유주들이 동의서를 제출한 건, 집행부와의 원만한 합의가 전제됐기 때문이다. 통상적인 경우 구역 내 위치한 상가의 동별 동의율을 확보하지 못해 공유물 분할소송까지 진행하는 게 다반사다. 반포미도1차는 상가동의 동별 동의율을 확보한 만큼 조합설립인가 신청 과정이 순조로울 것으로 업계는 내다봤다. 집행부와 상가협의체 간의 협의가 이뤄진 만큼 속도감 있는 인허가 절차가 기대됐다. 다만, 소수의 상가 소유주들이 서초구청에 민원을 제기함에 따라 금번 조합설립인가에는 상가 소유주들 전원이 제외됐다. 전체 상가의 약 70% 이상이 동의서를 제출한 점을 감안할 때, 전체 토지등소유자 입장에선 아쉬움이 남는 결과라는 게 업계 중론이다. 결과적으로 반포미도1차는 향후 상가를 구역계에 편입하는 절차를 다시 거쳐야 한다. 서초구청으로부터 조합설립 변경인가를 받기 위해선, 정관 변경은 물론 상가를 포함시키는 내용의 안건을 총회 상정해 조합원들의 의결을 받아야 한다. 물론 지난 9월 상가 소유주들과의 큰 틀에서 협약을 매듭지었기 때문에 향후 상가 관련 큰 이슈는 없을 전망이다. 김승한 조합장은 "추석 연휴를 앞두고 '조합설립인가' 소식을 전할 수 있게 돼 큰 선물이라 생각한다"며 "소유주분들 전체가 한 마음 한 뜻을 모아주신 덕택으로 8개월 만에 추진위원회를 졸업할 수 있게 됐다"고 말했다. 이어 "집행부는 향후 사업을 추진하는 과정에서 합리성과 신속성에 초점을 맞출 예정이고, 국내 재건축 시장에서 최상위 트림에 속할 수 있는 사업장으로 조성하기 위해 힘을 집중하겠다"고 강조했다. 반포미도는 서초구 반포동 60-4번지 일대 위치해 있으며, 기존 8개동에서 재건축 후 13개동(최고 층수 49층)으로 탈바꿈하는 프로젝트다. 예상되는 주택공급물량은 1,739세대로, 공공임대주택(208세대)을 제외한 1,531세대가 분양 대상이다. 반포미도는 고속터미널역(3·7·9호선)까지 도보 5분이 소요되는 초역세권 입지를 자랑하며 강남 신세계백화점을 비롯한 각종 편의시설이 근거리에 위치해 있어 생활 편의성도 뛰어난 편이다.
SH표 공공재개발을 추진 중인 아현1구역이 공유지분자들의 조합원 자격 회복을 위해 최소 규모의 평형구성을 제안했다. 소유주 권리가액을 고려해 14㎡(4.5평)~29㎡(8.7평) 크기의 아파트가 검토된 것이다. 추후 현금청산자로 전락할 일부 원주민들 끌어안기에 나선 것이란 분석이다. 30일 정비업계 따르면 아현1구역 공공재개발 준비위원회는 최근 토지등소유자들을 대상으로 정비계획(안) 내용을 공유하는 시간을 가졌다. 영화 기생충의 배경이 된 아현1구역은 과거 판자촌을 자력으로 정비한 지역적 특성상, 1가구에 여러 명이 지분을 소유한 경우가 많다. 법적으로 '세대당 1명의 조합원'이 원칙인 만큼, 등기상 단독 소유가 인정되지 않으면 현금청산 대상이 될 수 밖에 없는 상황이다. 아현1구역의 토지등소유자수는 2,780명으로, 이중 740명이 현금청산 대상자가 될 위기에 놓였다. 구청과 SH는 고심 끝에 '서울시 도시 및 주거환경정비 조례'를 공유지분 문제를 풀 수 있는 핵심 열쇠로 제시했다. 해당 조례의 36조제1항엔 '공유지분자도 권리가액이 최소평형 분양가 이상이면 분양권 인정이 가능하다'는 내용이 있다. 이에 착안해 준비위원회는 전용 14㎡ 주택 도입을 고안했다. 공유지분 권리가액이 분양가보다 낮으면 분양을 못 받으니, 14㎡ 분양가를 1억9,132만원으로 낮게 책정해 주민들이 조합원 지위를 뺏기지 않도록 했다. SH 관계자는 "14㎡평형은 국토부에서 마련한 최저주거 기준에 맞춰 만들어진 사이즈"라며 "일반적인 거주 목적이 아닌, 권리 구제를 위해 마련된 점을 인지해달라"라고 부탁했다. 이어 "모든 현금청산 대상자분들을 규제하고 싶었으나 581명(78%)이 최대한의 권리를 보장해드릴 수 있는 최선이었다"며 "지하층을 소유한 분들은 이후 소송이나 법적판단에 따라 권리 복원될 수 있다"고 부연했다. 공덕·아현 블럭 내 마지막 남은 노후 저층 주거지인 아현1구역의 구역면적은 106,012㎡로, 표고차가 59m에 달하는 구릉지가 특징인 동네다. 구역계는 앞선 공공재개발 후보지 선정 당시를 기준으로, 서측 연접도로 정비를 위해 일부 구역(아현동 755번지)이 편입됐다. 다채롭게 혼재된 용도지역은 제2종일반주거지역으로 통일된다. 단 제1종일반주거지역만 공원지역으로 계획돼 존치될 예정이다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210.3%) ▲허용용적률(228.7%) ▲상한용적률(250%) ▲법적상한용적률(250%) ▲법적상한초과용적률(300%) 등으로 수립될 예정이다. 공공재개발사업의 경우 법적상한용적률의 1.2배까지 특례 적용을 통해 300%까지 용적률 확보가 가능하다. 소형주택(60㎡이하)의 건설로 기준용적률 20%가 상향됐고, 허용용적률 인센티브와 사업성보정계수(1.49)로 18.4%p가 증가했다. 예상되는 주택공급물량은 3,476세대로, 일반분양분 없이 조합원물량과 임대물량은 각각 2,780세대, 696세대로 분류됐다. 분양주택을 세부적으로 살펴보면, ▲14㎡(30세대) ▲29㎡(679세대) ▲39㎡(494세대) ▲49㎡(475세대) ▲59㎡(863세대) ▲84㎡(239세대) 등으로 구성된다. 임대주택은 의무공공임대(465세대)와 법적상한용적률 확보를 위한 국민주택규모 임대주택(116세대), 공공분양(115세대)로 나뉜다. 해당 사업장의 추정비례율은 102.58%로 산출됐다. 평당 공사비는 850만원 수준으로 설정됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 85% 수준으로 예측됐다. 조합원분양가의 경우 ▲49㎡(8.87억원) ▲59㎡(10억원) ▲84㎡(12.58억원) 등으로 책정됐다. 권리가액은 5.5억원 수준으로, 49㎡와 59㎡를 가진 소유주의 추정분담금은 3.3억원, 4.4억원으로 예상됐다.
지자체(구청)가 재개발 후보지 동의서 연번부여 신청을 거절하더라도 문제 삼을 수 없다는 법원 판단이 나왔다. 행정청의 폭넓은 재량권을 인정했다는 점에서 의미가 있다. 29일 정비업계 따르면 서울행정법원은 서초구청장을 상대로 제기된 '동의서 연번부여 거부처분 취소' 건과 관련해 원고들의 청구를 일제히 기각했다. 원고는 서초구 일대 재개발정비사업 추진준비위원회, 피고는 서초구청으로 정리된다. 사건의 발단은 원고가 신속통합기획 주택재개발사업 후보지 신청동의서 번호부여를 신청하면서 시작됐다. 추진준비위원회 측은 주민들의 재개발 반대가 적고, 재개발이 필요하다는 판단 하에 동의서 연번부여 신청을 진행했다. 하지만 구청은 예상사업지가 정비구역 지정요건에 부합하지 않고 주민갈등이 상존하다는 이유로 신청을 거절했다. 구청은 해당 지역의 주택접도율 및 과소필지 기준이 양호할 뿐더러, 노후도도 근소하게 상회해 재개발 정비사업에 부합하다는 의견을 냈다. 또 과거 모아타운 추진과정에서 주민갈등이 있었던 만큼, 다수 민원이 이어질 것으로 예측했다. 이와 관련, 법원은 우선 지자체의 재량권에 주목했다. 결과적으로 법원은 거부처분에 대해 지자체가 재량권을 일탈 또는 남용했다고 보지 않았다. 토지등소유자가 무작정 신청을 한다고 해서 구청이 반드시 동의서 번호부여를 해야한다는 의무가 없다는 게 법원의 의견이다. 또한 동의서 번호부여 과정에서 투기가 의심되거나, 주민갈등이 발생할 우려가 있는 곳은 애초에 신청대상에서 제외할 수 있다는 점도 근거로 들었다. 아울러 법원은 사업을 추진하는 대상지의 정비기반시설이 아직 양호하다는 점, 여전히 토지등소유자들의 상당수가 구역지정에 반대하고 있다는 점도 고려 대상으로 삼았다. 그 결과 지자체의 동의서 신청 거부 결정이 중대한 오류가 있거나, 비례·평등에 위배될 만한 여지가 없다고 최종 판단했다. 이번 판결은 향후 신속통합기획 재개발 후보지 선정 과정에서 지자체의의 판단 재량을 폭넓게 인정하는 기준으로 작용할 것으로 전망된다. 대신 재개발 사업을 염두하고 있는 추진체 입장에선 동의서 연번부여를 신청하기 전, 사업대상지 컨디션과 주민찬반 여부 등을 꼼꼼히 확인해야 할 것으로 보인다. 김미현 법무법인 현 변호사는 "금번 사건은 주민들이 동의서 연번 부여를 신청했지만, 행정청이 구역계를 검토하는 과정에서 신속통합기획 대상지로 적합하지 않다고 판단하여 반려한 사안"이라며 "신속통합기획 대상지로 선정된다는 것은, 노후도와 인구 밀도는 높지만 접도율이 낮아 주거 환경이 열악하고, 과소필지가 많아 주민들의 자력 정비가 사실상 어려운 지역을 행정청이 주도적으로 절차를 단축해 신속히 정비하겠다는 의미를 갖는다"고 설명했다. 이어 "따라서 동의서에 연번을 무조건 부여할 경우, 이후 대상지 선정에서 탈락하면 주민들 사이에 더 큰 혼란이 발생하고 행정력 낭비로 이어질 수 있습다"며 "이런 점을 고려할 때, 행정청이 연번 부여 이전에 사전 검토를 거쳐 대상지로서의 적합성이 낮다고 판단되는 경우에는 반려할 수 있는 재량이 인정된다고 보는 것이 타당하다"고 덧붙였다.
마포구 대장주로 손꼽히는 성산시영이 최단기 조합설립을 목표로 순항 중인 가운데 약식 추정분담금을 산출해 토지등소유자들에게 공유하는 시간을 마련했다. 해당 사업장의 경우, 대규모 단지의 특성을 활용한 규모의 경제를 통해, 평당 공사비 801만원으로 산정했다. 타구역 사례 등과 비교했을 때 적정 수준이라는 게 성산시영의 설명이다. 29일 정비업계 따르면 성산시영 추진위원회(김아영 추진위원장)는 최근 개략적인 추정분담금 산정이 완료됐음을 주민들에게 알렸다. 도시정비법상 추진위원회는 조합설립에 필요한 동의를 받기 전, 토지등소유자들에게 추정분담금 등의 사전 정보를 제공해야 하는 의무가 있다. 성산시영은 종전자산 추정 과정에서 보정율 방식이 아닌 약식 추정방식을 채택했다. 통상 정비사업 현장에선 신속한 평가가 필요하기에 공식 감정평가 없이 유사 사례의 평균값을 참고해 추정치를 도출하는 약식 추정방식을 활용하는 편이다. 신속하고 편하지만, 정확성은 다소 떨어질 수 있어 평가금액은 참고적인 성격을 갖는 게 일반적이다. 우선 성산시영의 종전자산은 KB와 한국부동산원 시세를 고려해 주택 사이즈별로 ▲66㎡(10.1억원) ▲71㎡(10.7억원) ▲77㎡(12.5억원) 등으로 책정됐다. 성산시영 단지는 타입별 공시가격의 층별효용 격차가 91~95%로 상이한 편이다. 저층과 로얄층간 일정 수준의 금액 차이가 존재한다. 근린생활시설의 종전자산은 제1상가, 제2상가, 유치원, 목욕탕의 평가액을 모두 더해 942억원으로 추정됐다. 제1~2상가는 집합건물 가격이며, 유치원과 목욕탕은 일반건물과 토지지분이 포함된 가격이다. 전체 사업비의 78%를 차지하는 공사비는 801만원으로 계획됐다. 이는 24~25년도 시공사 선정 사례 등을 비교분석해 도출한 결과값이다. 서울권 내 정비사업을 추진 중인 사업지별 공사비를 살펴보면 ▲용산산호(830만원) ▲삼환가락(801만원) ▲잠실우성4차(810만원) ▲가락삼익(809만원) ▲가재울7(844만원) ▲마천3(810만원) 등의 수준으로 책정됐음을 알 수 있다. 대상지의 종후자산은 인근 신축아파트 시세와 일반분양가 등을 참고했다. 그 결과 성산시영의 일반분양가가 조합원분양가는 국평 기준 평당 5,700만원, 4,830만원으로 예상됐다. 제시된 평당 분양가는 ▲공덕1구역(5,150만원) ▲한남3구역(5,500만원) ▲홍제3구역(4,250만원) 등의 가격을 토대로 마련됐다. 따라서 조합원분양가의 경우 ▲49㎡(10.4억원) ▲59㎡(12.7억원) ▲74㎡(15억원) ▲84㎡(16.5억원) ▲118㎡(21.4억원) 등으로 책정됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 85% 수준으로 나타났다. 다만 위 금액은 동·층·향 등의 개별요인이 반영되지 않은 일반적인 가격이란 점에서, 향후 관리처분계획(안) 수립 단계에서 달라질 수 있다. 성산시영의 추정비례율은 101.97%로 계산됐다. 총 수입(6조7,936억원)에서 총 지출(2조5,424억원)을 뺀 뒤, 종전자산 추정액(4조1,688억원)으로 나눈 결과값이다. 성산시영의 조합원 1인당 개발이익은 6,813만원 수준으로 예상되면서, 재건축부담금 부과는 별도로 발생하지 않을 것으로 예상됐다. 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따라, 조합원 1인당 평균이익이 8,000만원 이하로 나타나면 면제된다. 아울러 구축과 신축아파트 실사용 면적은 비교했을 때 성산시영(대우)와 성산시영(선경)은 9.2평, 성산시영(유원)은 12.2평이 늘어나는 효과를 볼 수 있다. 과거엔 기존 전용면적에 기타면적(벽체, 창고)이 포함됐지만, 현재는 공용면적이 제외되고 서비스면적이 추가돼 실사용 면적 증가를 체감할 수 있을 것으로 관측된다. 한편, 성산시영은 나우동인 컨소시엄과 해안건축 컨소시엄이 설계권을 두고 입찰경쟁에 참여했다. 나우동인과 해안건축은 성수3구역에 이어 또 다시 치열한 접전을 치를 것으로 업계는 보는 분위기다.
국내 재건축 최상급지로 분류되는 압구정2구역이 업계 맏형격인 현대건설을 시공사로 선정함에 따라, 향후 원만한 사업 추진을 위해 필요한 원팀 체제의 마지막 구성원을 채웠다. 압구정 단지에서 가장 빠른 사업장인 만큼, 향후 건축심의와 사업시행, 관리처분 등 각각의 절차마다 현대건설의 우량한 자본력과 대관능력, 시공력 등이 큰 힘으로 작용할 전망이다. 27일 정비업계 따르면 압구정2구역 재건축 조합은 이날 시공사 선정을 위한 총회를 개최, 모든 안건을 의결했다. 총회 메인 이벤트로 꼽혔던 시공사 선정의 건도 조합원들의 압도적 득표율을 받은 현대건설로 최종 확정됐다. 조합원들은 압도적 득표율로써 현대건설을 향한 변함없는 신뢰를 보여줬다. 현대건설은 그간 정비업계 선보이지 않았던 제안서로 조합원 표심 사로잡기에 심혈을 기울여 왔다. 먼저, 'OWN THE 100'을 캐치프레이즈 삼아, 지난 50년의 유산을 미래가치로 온전히 바꾸겠다는 밑그림부터 제안했다. 압구정2구역의 울창한 자연림의 형태를 그대로 살리기 위해, 재건축 과정에서 땅의 깊이(토심)를 2m 이상 확보하겠다는 세부 계획(안)도 시선을 사로잡았다. 일반적인 아파트 단지의 평균 토심(1.2m)을 감안할 때, 단순 조경에 그치지 않고 '숲'을 만들어 기존 단지의 상징적 특성을 살리겠다는 게 핵심이다. 단지 내 거주하는 시간이 앞으로 더 많아질 수밖에 없다는 점에 착안해, 아파트 안에서 모든 삶과 생활의 영위가 가능한 수준을 제안했다. 다른 재건축 단지 대비 실거주 비율이 높고, 자녀들에게 대를 거듭해 물려주는 특성을 반영했다. 이를 위해, 지하1층부터 지하3층까지 세대당 5평 규모의 커뮤니티 시설(클럽 압구정)을 중심으로, 100여가지가 넘는 프로그램을 커뮤니티시설에 포함시켰다. 단순 세대 창고가 아닌 '개별 스튜디오'를 통해 조합원 각 세대별로 취향에 맞게 꾸밀 수 있는 사적공간도 서비스 형태로 제공된다. 냉난방과 공조시스템 등의 기본 설계와 시공은 현대건설이 책임지되, 그 외 공간 내부는 입주민들의 취향대로 자유롭게 꾸밀 수 있도록 초점이 맞춰졌다. 와인 저장고와 음악 감상실, 수집품 전시 등이 구현될 수 있는 공간이 주어지는 셈이다. 현대건설 관계자는 "한 번 수주를 할 때마다 그 준비기간만 하더라도 수년이 소요되기에, 그 결과 조합원 분들의 목소리 하나하나에 귀기울이고 반영할 수 있었다"며 "압구정2구역이 재건축의 정점이라 불리는 압구정에서 가장 처음 시공사를 선정하는 만큼 향후 압구정에서 선보여질 상품의 기준을 만든다는 생각으로 최선을 다했다"이라고 말했다. 이어 "앞으로의 100년 역사로 자리매김할 수 있도록, 시공사 선정 이후에도 조합과 원팀을 이뤄 각 단계별로 성과를 만들어 내겠다"고 덧붙였다.
'소규모재건축' 사업이 서울시 정책 활성화 방침에 맞춰 곳곳에서 탄력적인 움직임을 보이고 있다. '용적률의 한시적 완화'와 '사업성 분석' 등 정부의 전폭적인 지원이 사업환경에 실질적인 도움이 될 것이란 기대감 탓이다. 정비사업의 한 축을 담당하고 있는 소규모재건축이 규제 완화에 힘입어 긍정적 효과를 거둘 수 있을지 귀추가 주목된다. 26일 정비업계 따르면 서울시는 9월부터 11월까지 6번에 걸쳐 권역별 설명회를 열어 소규모재건축에 대한 주민이해를 도울 계획이다. 이번 서남권에서 열린 설명회는 첫 시작으로, 현재 서울시 내엔 약 104개소의 소규모재건축이 추진되고 있는 상황이다. 소규모재건축은 '도시정비법'을 따르는 일반적인 재개발·재건축 사업과 달리, '빈집 및 소규모 주택정비법'을 따른다. 사업범위는 기존주택 세대수가 200세대 미만, 면적은 1만㎡ 미만일 경우 적합하다. 노후도는 60% 이상으로, 인접단지의 20% 이내로 주택단지 편입이 가능하다는 특징을 갖고 있다. 이번 소규모재건축 활성화계획의 핵심은 도시계획조례 개정사항(규제철폐 33호)에 따른 용적률의 한시적 완화다. 제2종일반주거지역은 200%에서 250%로, 제3종일반주거지역은 250%에서 300%로 용적률이 높아진다. 대신 용적률 완화의 효율적인 추진을 위해선 인근 저층 주거지역의 일조와 경관 등에 미치는 영향을 최소화하고 조화로운 건축계획 유도하는 '사업계획 수립기준'을 준수해야 한다. 발표한 기준에는 ▲지형순응형 계획 ▲일조‧경관 검토 ▲열린단지 조성 ▲방재안전 ▲기반시설 정비 ▲국민주택규모 주택건설 등의 내용을 포함하고 있다. 이외에도 용적률 완화를 포함해 건축선 후퇴, 일조권 규제, 복리시설 설치 등의 규정 완화도 눈에 띈다. 기존 대비 완화된 범위를 제시함으로써 상대적인 부담을 줄일 수 있도록 만들었다. 이처럼 용적률 완화 적용으로 사업성이 개선된 서울시 내 대표적인 사업지로는 ▲화랑주택(구로구 오류동) ▲개포럭키(강남구 도곡동) ▲보성연립(강서구 화곡동)이 꼽혔다. 3곳 모두 분양세대수가 최소 7세대에서 최대 15세대까지 늘었고, 비례율 역시 대폭 상향된 것으로 알려졌다. 이번 서울시의 정책적 노력은 법과 현실의 간극을 좁히기 위한 조치로 볼 수 있다. 따라서 소규모재건축을 추진하는 다수 사업지들은 해당 개정안이 향후 침체된 소규모 정비사업 시장에 활력을 불어넣을 수 있을지는 꼼꼼히 상황을 지켜볼 필요가 있다.
여의도 삼익아파트가 오랜 기지개를 켜고 정비계획(안) 입안을 위한 본격적인 날갯짓을 시작한다. 삼익은 오는 10월 초 영등포구청을 통해 법정 공람공고를 진행함과 동시에 2차 사전 자문회의에도 참여한다. 투트랙(Two-Track) 전략을 통해 최대한 빠르게 구역지정을 받는 것이 목표다. 여의도 아파트지구에 속한 삼익은 그간 2단계 종상향(제3종→일반상업)을 전제로 한 공공기여 협의에 심혈을 기울여 온 바 있다. 26일 정비업계 따르면 여의도 삼익 재건축 정비사업위원회는 정비계획(안) 입안을 위한 토지등소유자 설명회를 개최, 인허가청(서울시·영등포구청)과의 그간 추진 경과를 상세히 안내했다. 공람절차 과정에서 구청 주관의 법정 설명회가 진행됨에도 불구, 사전 주민설명회를 마련한 건 토지등소유자들과의 충분한 소통을 전제로 사업을 추진하기 위해서다. 현재 삼익의 사업시행자와 정비업체는 각각 한국토지신탁과 부동산써브S&C다. 삼익은 작년 4월 준비위원회 출범을 기점으로 사업 기틀을 마련하는데 집중해 왔다. 무엇보다 일반상업지역으로 종상향을 진행하는 터라, 그에 따른 반대급부(공공기여) 협의가 핵심 쟁점이었다. 삼익은 내년 1분기 정비계획(안) 결정고시를 목표로 법정 절차를 순차적으로 밟아나갈 계획이다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(230%) ▲허용용적률(350%) ▲상한용적률(533%) 등으로 계획이 수립됐다. 주민들이 직접적으로 부담해야 할 토지 및 건축물 기부채납을 통해 얻게 된 용적률 인센티브는 약 183%p 수준이다. 인허가청과 어느 정도 공감대를 이룬 건축물 기부채납으로는 공공기숙사와 노인복지시설, 입체공원이다. 1974년 준공된 삼익은 현재 총 360세대, 4개동으로 구성돼 있다. 기적용된 현황용적률이 241%로, 일반상업지역으로의 종상향을 전제로 개발계획(안)이 수립됐다. 삼익은 단지 내 상가(근린생활시설)가 없기 때문에, 상가 소유주들의 아파트 분양 등과 관련한 별도 협의절차를 겪지 않아도 된다. 상가 관련 사업지연 리스크가 없다는 의미다. 재건축 후 총 3개동이 들어설 예정이며, 최고층수는 56층이다. 정비사업위원회 관계자는 "정비계획(안) 공람절차 이후 설계사 선정을 위한 사전 준비에 나설 예정이며, 최대한 빠른 시일 내 정비계획(안) 결정고시를 받는 것이 삼익의 목표"라며 "공람절차와 사전 자문회의를 병행하는 것 역시 속도에 주안점을 둔 판단이며, 시행착오를 최소화하고 실수 없이 빠르게 갈 수 있도록 조합원들과 충분히 소통하며 최선의 노력을 다하겠다"고 설명했다.
송파구에서도 핵심 입지에 위치한 잠실한신코아가 용적률 880% 확보를 목표로 '도시정비형 재개발사업'을 도모하고 있어 업계 관심이 모아진다. 잠실한신코아는 아파트, 오피스텔, 상가가 혼재된 사업장이라 현실적으로 재건축보단 재개발 방식이 적합하다는 의견이다. 해당 사업장이 잠실 한복판에서 도시정비형 재개발을 추진할 수 있는 근거는 최근 서울시가 발표한 규제 철폐 덕분인 것으로 나타났다. 26일 정비업계 따르면 잠실한신코아는 입주민들을 대상으로 사업 방향성을 공유하는 시간을 가졌다. 잠실한신코아는 아파트(493세대), 오피스텔 및 상가(306세대)로 구성돼 있어 '한지붕 세가족'이란 별명으로 불린다. 용산 국제빌딩 주변 구역과 강남 개포구역 일부 등이 대표적인 유사 사례로 꼽힌다. 우선 잠실한신코아는 '2030 서울시 도시주거환경정비기본계획'이 변경되면서 잠실 광역중심에 위치해 있음에도 불구하고 재개발사업이 가능하게 됐다. 최근 지역균형발전을 도모하는 차원에서 강남, 잠실, 창동상계 등도 도시정비형 재개발사업 대상으로 추가됐기 때문이다. 결과적으로 잠실한신코아는 도시정비법에 따른 재개발 방식이 적합하다는 판단이 나왔다. 먼저 대상지는 '주택 외 시설' 비율이 높은 편이다. 오피스텔은 주택법 상 준주택·업무시설로 들어가고, 상가(근생)는 부대시설로 포함되는 이유에서다. 또 '공동주택 밀집' 요건을 충족시키지 못해 재건축이 현실적으로 불가하다. 특히 가장 중요한 점은 재건축을 하게 되면 기존 주택소유자만 주택을 분양받을 수 있고, 나머지는 주택 분양이 불투명하다. 도정법 시행령 제63조(관리처분의 방법)을 살펴보면, 부대시설 및 복리시설 소유자는 부대시설과 복리시설 공급만 가능한 점이 원칙이다. 물론 최소분양단위규모의 추산액을 따져 예외 하에 1주택까진 공급이 가능하긴 하나, 최근 신반포2차 판례를 감안할 때 불확실성이 크다. 도시정비형 재개발사업 방식으로 사업이 추진되면, 최대 880%까지 상향된 용적률 확보가 가능하다. 기부채납 부담을 줄일 수 있고, 사업성 확보 역시 유리하다는 평가다. 무엇보다 속도 면에서 우위를 점할 수 있다. 절차 간소화로 인해 주민동의 단계가 줄어들고, 인허가 절차 지연 리스크가 감소한다는 장점이 있다. 현재 대상지는 신속통합기획 사전자문(패스트트랙)을 통해 사업을 이끌어 갈 예정이다. 이를 위해선 토지등소유자들로부터 30% 이상의 동의를 얻어 구역지정이 이뤄져야 한다. 대상지의 구역면적은 13,485㎡로, 용도지역은 일반상업지역이며 350m 이내 잠실역세권(2·8호선)에 속한다. 지구단위계획에서 정하고 있는 최고 높이는 130m 이하지만, 도시정비형 재개발사업으로 추진할 경우엔 광역중심지에 위치해 있어 150m 이상까지 가능하다. 인접한 더샵스타리버(39층), 푸르지오월드마크(39층)보다 더 높은 층수를 가질 전망이다. 기본 설계를 맡은 에이앤유(ANU)디자인그룹은 대상지의 컨셉을 '잠실의 랜드마크, Lumina Jamsil'로 잡았다. 개략적인 배치계획을 살펴보면 최고층수를 62층으로 계획하면 총 3개동, 49층이면 총 4개동이 들어서게 된다. 모든 세대의 평형을 84㎡로 가정할 경우, 총 세대수는 866세대로 산출된다. 이곳의 용적률 체계는 ▲기준용적률(600%) ▲허용용적률(880%) ▲상한용적률(법정용적률 2배) 등으로 수립될 예정이다. 잠실한신코아 재개발의 핵심은 사업조건이 다른 아파트, 오피스텔, 상가원들이 동일한 입주권을 확보할 수 있는지 여부로 보인다. 재건축이 아닌 재개발로 사업노선을 정한 것도 이같은 이유 때문이다. 도정법 제36조(재개발사업의 분양대상 등) 제1항 제3호에 따르면, 토지등소유자가 보유중인 물건의 권리가액이 재개발을 통해 짓게 될 최소규모 공동주택의 추산액보다 높으면 분양권이 주어진다. 황길상 법무법인 조운 변호사는 "재개발의 경우 추산액이 극히 낮은 소형 공동주택을 사업계획에 반영하면 서울시 조례에 의거 권리가액이 작은 상가나 오피스텔 소유자들도 입주권을 받을 수 있다"며 "다만 추산액을 최소화한 소형 아파트가 부동산 시장의 실제 수요에 부합하는 상품성을 갖출 수 있는지가 관건이 될 것”이라고 설명했다.
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