발행일(UPDATE): 2025년 09월 04일 00시 07분
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이촌1구역이 용산 국제업무지구와의 '연계성'과 한강조망을 겨냥한 '높이계획'을 토대로 밑그림 그리기에 한창이다. 대상지는 이미 추진위원회 구성까지 마친 상태인 만큼, 타 사업지 대비 시간 단축도 용이하다는 평가다. 다만 확실한 경쟁력을 얻기 위해선 완벽한 한강조망권 확보가 선행돼야 한다는 게 토지등소유자들의 목소리다. 18일 정비업계 따르면 용산구청은 최근 이촌1구역의 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 주민설명회를 개최했다. 대상지는 장기간 개발에 매진했으나 용산 미래비전(안) 프로젝트가 성과를 거두지 못하면서 추진동력을 잃었다. 그러나 23년도부터 신속통합기획 자문사업(Fast-Track) 방식을 채택하면서 사업에 속도를 내기 시작했다. 이촌1구역의 구역면적은 23,543㎡로, 노후불량건축물이 96.3%에 달할 정도로 정비가 시급한 곳이다. 용도지역은 1종·2종이 혼재돼 있으나, 특별계획구역의 영향으로 준주거지역으로 종상향이 계획돼 있다. 인근 중산시범과 이촌시범·미도연립도 동시에 개발이 이뤄지면 서부이촌동에도 대규모 변화의 바람이 불어 지역 활성화가 예상된다. 토지이용계획(안)을 살펴보면 바깥쪽 공공공지는 서울시, 안쪽 공공공지는 용산구에 각각 기부채납을 할 예정이다. 해당 사업장은 1,000세대 미만으로 계획이 잡혀 공원 건립에 대한 의무면적은 없다. 대신 사회복지시설이 부족하단 판단 하에, 어린이집과 노인요양시설이 공공을 위해 제공될 것으로 예상된다. 이곳의 최고층수는 준초고층 49층이하(167m이하)로 계획이 잡혔으며, 3개동 중 가운데에 위치한 1개동이 최고층수 주동으로 구성된다. 특히 '한강변관리기본계획'과 '2040서울도시기본계획'에 맞춰 용산국제업무지구와의 조화를 위해 V자형 스카이라인 계획이 잡혔다. 40층부터 100층까지 다채로운 경관이 연출될 것으로 보인다. 용산국제업무지구와 맞닿아 있는 단지 중앙 부근엔 도시계획도로가 아닌 보차혼용통로(14m)가 마련된다. 만약 도시계획도로가 들어서게 되면 단지가 이분할될 뿐더러 주차장도 분리될 우려가 있기에, 사업적인 측면에서 보차혼용통로가 유리하다는 게 도시계획업체 측의 설명이다. 맞은편에 만들어지는 4지교차로와의 연결성에 주목할 필요가 있다. 추가로 이촌동교회 진출입구 확보를 위한 보차혼용통로(6m)도 계획됐다. 용적률 체계를 살펴보면 ▲기준용적률(190%) ▲허용용적률(210%) ▲상한용적률(259.2%) ▲법적상한용적률(500%) 등으로 수립됐다. 허용용적률 인센티브(20%)는 보차혼용통로, 열린단지, 돌봄시설, 세입자주거대책 항목을 넣어 채우게 됐다. 상한용적률 증가분은 도로, 공공공지, 공공시설 기부채납을 통해 얻었다. 늘어난 법적상한용적률 인센티브의 절반은 임대와 일반분양으로 각각 나눠 짓게 된다. 건축계획(안) 상 예상되는 주택공급물량은 775세대로, 임대주택수는 197세대다. 세부적으로 세대수는 ▲60㎡미만(428세대) ▲60~85㎡미만(304세대) ▲85㎡초(43세대)로 나뉜다. 공공임대는 총 197세대로, 59㎡(117세대)와 84㎡(80세대)로 분류된다. 소셜믹스를 통해 분양되는데 토지는 기부채납이고 건축물은 표준건축비만 받고 판매하게 된다. 현재 전체 토지등소유자(525세대)들은 한강조망권 확보를 희망하고 있는 상황이다. 하지만 대상지 한강변 부근엔 22층 높이의 대림아파트가 위치해 있어 모두가 조망권을 가질 수 있을지 여부는 지켜봐야할 문제다. 서울시는 소셜믹스 규정에 따라 분양주택과 임대주택을 구분하지 않고 무작위 공개추첨을 원칙으로 하고 있다. 구분을 없애고 계층 간 자연스러운 통합을 유도한다는 취지에서다. 현재 해당 사업장의 설계사는 나우동인 건축사사무소다. 그러나 토지등소유자들은 로열층과 저층, 조망권 유무에 따른 형평성 문제를 제기하며 불편함을 내비쳤다. 소셜믹스 취지는 충분히 이해하나, 한강조망권이 랜덤으로 설정된다면 주민들의 사업열의가 줄어들고 재산권 침해로도 이어질 수 있다는 판단 때문이다. 한편 이같은 논란에 서울시 내부에서도 소셜믹스 정책을 두고 재검토를 고심하고 있는 것으로 알려졌다. 앞서 오세훈 서울시장은 일률적인 기준을 적용하기보단, 현장 사정을 고려한 유연한 대응이 필요하다는 입장을 보인 바 있다. 즉 소셜믹스 원칙은 지키되, 단지별 상황에 맞춰 '조건부 유예' 또는 '현금 기부채납' 방식도 열어둘 수 있다는 의견이다.
하반기 대형 건설사들의 격전지로 주목받은 개포우성7차가 이달 시공사 선정 총회를 앞두고 있는 가운데, 조합원들의 촉각은 준공 후 미래가치를 좌우할 '설계 인허가'에 여전히 집중되는 모습이다. 이중에서도 대청역(3호선) 연결과 스카이브릿지는 경쟁입찰 막바지에 다다른 현 시점까지도 주요 화두로 회자되고 있다. 단지 내에서 외부를 통하지 않고 지하철 이용이 가능한지 여부는 서울시내 다른 사업장에서도 최대 관심사다. 16일 정비업계 따르면 광장극동(광진구)과 일원가람(강남구)은 최근 정비계획(안) 입안을 위한 법정 설명회를 개최, 각각 광나루역(5호선)과 일원역(3호선)을 연결하겠다는 점을 현장에서 설명했다. 한강변 재건축 단지로 주목받는 광장극동 내 주민들의 이목은 단지 내 설치되는 '지하철 연결보행통로'였다. 광진구청은 출입구를 대지 아래로 이설해 입주민들의 보행편의를 유도하는 방향을 정비계획(안)에 포함시켰다. 일원가람도 일원역(3호선) 4번출구, 5번출구를 단지 안으로 연결시키겠다는 점을 공개했다. 비가 오나, 눈이 오나 단지 내에서 바로 지하철을 이용할 수 있는 최적화된 보행 환경이 가능하다는 점을 안내했다. 단지 내 지하철 연결 관련 협의는 '서울교통공사'와 진행해야 한다. '공익성'에 초점을 맞춰 보행 약자(노인·장애인 등)를 위한 방향으로 지하철 연결 협의는 향후 여러 사업장에서 진행될 것으로 관측된다. 개포우성7차에서도 대우건설이 대청역(3호선) 연결을 제안했다. 현재 서울주택도시공사와 대청타워 역시 대청역과 지하로 연결돼 있기 때문에, 개포우성7차 역시 단지 내 보행약자를 고려한 설계 컨셉을 전제로 진행 가능하다는 점을 어필하고 있다. 대우건설은 대청역을 잇는 연결공사 관련 인허가 비용 지원과 공사비로 최대 80억원을 부담하겠다고 밝혔다. 인허가를 받지 못하더라도 80억원은 단지 고급화에 활용하겠다고 덧붙였다. 현재 일반분양을 진행 중인 잠실르엘(진주아파트)도 올해 5월 송파구청으로부터 단지 내 상가에서 잠실역을 잇는 지하통로를 허가받았다. 잠실르엘 입주민들은 전용 지하통로를 통해 잠실역과 롯데월드몰, 롯데백화점 등을 지하도로 이동할 수 있게 된다. 2005년 준공한 강남구 ‘대치 동부센트레빌’(805가구)은 3호선·분당선 환승역인 도곡역과 바로 연결돼 있다. 비슷한 시기 준공을 마친 인근 역세권 단지인 ‘대치 아이파크’(768가구)보다 수억원 높은 가격에 거래되고 있다. 압구정3구역도 압구정역 1번 출입구 이설 및 지하철 연결통로 구축을 위한 물밑작업을 진행 중이다. 지하철역을 연결시켜 준공 후 아파트 미래가치를 극대화하겠다는 셈법이 담겨있다. 스카이브릿지 역시 개포우성7차를 비롯해 여러 사업장에서 '인허가' 가능성을 두고 조합원들의 다양한 의견 개진이 이뤄지고 있다. 대우건설은 국내 최초 스카이브릿지 타이틀을 가진 대형사로, 서초 푸르지오 써밋을 포함해 다수 프로젝트의 준공 및 인허가 실적을 갖고 있다. 최근 흑석9구역은 건축심의 통과로 동작구 내에서 첫 스카이브릿지를 적용한 단지로 탈바꿈하게 됐다. 경쟁이 치열한 핵심 사업장 내에서도 스카이브릿지가 응모작품의 주요 현안으로 부상하는 분위기다. 최근 반포미도1차 설계권을 따낸 희림건축도 스카이브릿지를 제안하며 조합원 표심을 사로잡았다. HDC현대산업개발도 용산정비창 전면1구역에서 최장 길이 스카이브릿지 설계(안)을 선보이며 시공권을 확보했다. 물론 송파한양2차처럼 조합의 입찰지침 방향에 따라 '스카이브릿지'를 제안하지 않도록 권고하는 사업장들도 존재한다. 설계업체 관계자는 "단지 내 지하철 연결과 스카이브릿지를 통한 상징성 강화 등을 골자로 한 특화설계는 향후 주변 단지와의 차별화를 기하는 포인트로 여겨지고 있다"며 "이는 준공 후 시세를 견인한다는 점 이외에도 입주민들의 주거 만족도를 높여, 최근 시공사·설계사들의 경쟁입찰에서도 가장 먼저 주목받는 내용"이라고 설명했다. 이어 "적용 사례가 많은 만큼, 이를 적극 활용하는 분위기가 계속 될 것"이라고 부연했다.
![[칼럼] 계산식서 세입자 왜 빼?…'학교용지부담금' 돌려받은 조합](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20250833/art_1755240217101_18b786_178x118_c0.jpg)
정비사업 조합이 행정청으로부터 수억원의 학교용지부담금을 부과받는 일이 비일비재하다. 그동안 학교용지부담금의 부과는 "개발로 인한 취학 수요 증가"라는 명분 아래 관행상 정당한 것으로 받아들여졌다. 그러나 최근 대법원은 학교용지부담금 산정 과정에서 실제로 거주 중이던 세입자 가구를 제외한 채 가구 수 증가분을 계산한 것은 중대하고 객관적으로 명백한 하자가 있는 행정처분으로서 무효라는 판단을 내렸다. 2025년 6월 26일 선고된 대법원 판결은, A행정청이 B재개발정비사업조합에 약 7억8천만 원의 학교용지부담금을 부과한 처분에 대하여, 법규의 중요한 부분을 위반한 하자가 중대하고 객관적으로도 명백하므로 부과처분은 당연무효라고 판시하였다. 이에 따라 해당 부과처분이 당연무효임을 전제로 부담금을 반환받을 수 있는 길이 열렸다. 학교용지부담금은 총 건립 세대 수에서 정비사업 시행 전 기존 가구 수와 임대주택 가구 수를 제외한 나머지 부과 대상 가구 수를 기준으로 산정하고 있는데, 이 사건에서 쟁점이 된 부분은 '정비사업 시행 전 기존 가구 수'의 산정 방식이었다. 구체적으로 살펴보면, B조합은 정비사업을 통해 총 1,531가구를 신축하는데, A행정청은 임대주택 294가구, 기존 가구 수 1,077가구를 제외하면 160가구가 증가한다고 판단해 이에 대한 부담금을 부과하였다. 이 과정에서 교육부가 제시한 ‘정비사업 관련 학교용지부담금 부과 해석례 안내’에 따라 기존 가구 수를 산정함에 있어 실제 거주하고 있던 세입자 가구 일부를 제외한 것이다. 이에 대법원은 학교용지부담금을 개발사업지역에서 공동주택을 분양하는 자에게 이를 부과하는 이유는 학교시설 확보의 필요성이 개발 사업으로 인하여 유발되었기 때문이라는 점, 정비사업 시행 결과 해당 정비구역 내 가구 수가 증가하지 아니한 경우에는 그 개발 사업분의 학교용지부담금을 부과 징수하지 아니한다는 규정 취지 등에 비추어 볼 때, 학교용지 부담금 부과대상에서 제외되는 기존 가구 수는 정비구역 내에 실제 거주하였던 가구 수를 기준으로 산정하여야 하는 바 세입자 가구 역시 기존 가구 수에 포함해야 한다고 판시하였다. 정리하면, 학교용지부담금의 부과 기준이 되는 가구 수 산정 시 소유 여부가 아닌 실질적인 거주 여부를 기준으로 삼아야 하는 바, 세입자 가구도 기존 가구 수에 당연히 포함되어야 하며, ‘정비사업 시행 전의 기존 가구 수’에서 세입자 가구를 일부 제외한 결과에 따라 학교용지부담금을 부과한 것은 그 하자가 당연무효사유에 해당한다. 이 판결에서 의미가 있는 부분은 기존 가구 수의 산정 방식을 위반한 해당 처분이 단순한 위법을 넘어서 '중대하고 객관적으로 명백한 하자'가 있어 무효라는 점이다. 행정처분에 당연무효사유의 하자가 존재하면, 행정소송법상 취소소송의 제소기간과 무관하게 언제든지 무효확인소송을 제기할 수 있기 때문이다. 또한 행정처분이 당연무효인 경우 민사법원은 선결문제로 그 처분의 효력 유무를 판단하여 부당이득반환청구를 인용할 수 있다. 필자가 실제로 여러 조합을 대리하여 소기의 성과를 거둔 사건들은 모두 이의신청이나 취소소송의 제소기간 내에 제기된 것이었다. 그러나 이번 사건은 취소소송의 제소기간이 도과된 경우라도 그 위법성이 객관적으로도 명백하다고 본 것이 중요한 점이다. 부담금의 산정에 있어 세입자 가구를 제외하거나, 기존 가구 수를 실제보다 과소 산정한 사례가 있었다면 이 역시 향후 동일한 법리에 따라 다툼의 여지가 충분하다. 재개발·재건축 정비사업 조합이나 사업시행자는 학교용지부담금이 적법하게 산정·부과된 것으로만 믿고 안일하게 대처해서는 아니되며 정비사업 경험이 풍부한 법률전문가와 상의하여 이의신청, 행정소송 등을 통해 사업비 절감에 적극 나설 필요가 있다. 행정청 역시 이러한 점을 충분히 숙지·반영하여 불필요한 법적 분쟁이 발생하지 않도록 해야 한다.
토지등소유자만 약 1,400명에 육박하는 청파2구역이 추진위원회 단계를 생략하고, 공공지원을 통한 조합직접설립에 착수한다. 현재 청파2구역 주변으로는 서계동33번지와 공덕8구역(공덕A)도 조합설립을 위한 움직임을 나타내며 비슷한 시기에 놓여 있다. 서계동33번지와 공덕8구역은 통상적 절차인 추진위원회 구성을 통해 조합설립에 나설 예정이다. 3곳 모두 관(官)의 공공지원으로 사업 토대를 마련해 나가고 있다. 14일 정비업계 따르면 용산구청은 청파2구역 토지등소유자를 대상으로 최근 조합직접설립을 위한 주민설명회를 개최했다. 조합직접설립 제도는 용산구청이 주체가 돼 주민협의체를 구성하게 된다. 주민협의체는 용산구청장이 선임하는 위원장(외부 전문가)과 토지등소유자들이 선출하는 부위원장(주민대표), 위원(주민)들로 구성된다. 향후 구성될 주민협의체가 일종의 추진위원회 역할을 맡는다고 봐도 무방하다. 이달 중으로 후보자(부위원장·위원) 등록과 선거인명부 열람이 시작된다. 부위원장 선거는 10월 말 예정돼 있다. 주민협의체는 조합설립을 위한 '창립총회' 준비에 업무 초점을 맞추게 된다. 조합 정관은 물론 행정업무에 필요한 각종 규정(행정·예산·회계·선거)을 만들어야 하며, 주도적으로 사업을 맡게 될 집행부(조합장·이사·감사) 구성을 위한 준비 작업도 진행해야 한다. 청파2구역의 토지등소유자 수는 약 1,400명으로, 재개발 후 약 1,900세대 규모로 탈바꿈할 전망이다. 제1종과 제2종(7층이하)이 혼재돼 있는 해당 사업장은 종상향(제2종)을 통해 사업이 추진된다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(163%) ▲허용용적률(180%) ▲상한용적률(212%) ▲법적상한용적률(250%)로 구성됐다. 임대주택(407세대)은 재개발 의무 임대주택(237세대)과 법적상한용적률 확보를 위한 국민주택규모 임대주택(170세대)으로 나뉜다. 작년 10월 서울시로부터 결정고시 받은 정비계획(안)에 따르면, 추정비례율은 101%로 산출됐다. 추정비례율을 산정한 기본 지표로는 평당 공사비(737만원)와 평당 일반분양가(4,300만원)이 적용됐다. 사업 진행 과정에서 산정되는 비례율은 임의적으로 만들어지는 숫자다. 이에, 조합원들의 분담금 혹은 환급금을 결정짓게 될 확정 비례율은 향후 사업 후반부에 결정된다. 조합직접설립제도를 택한 청파2구역과 달리, 서계동33번지와 공덕8구역은 추진위원회 단계를 거쳐 조합을 설립하기로 결정했다. 서계동33번지는 지난 달 용산구청 주관 하에 공공지원 정비업체 선정을 마쳤다. 도정법 상 추진위원회를 구성한 뒤, 조합설립에 나설 것으로 관측된다. 서계동33번지는 서울시 신속통합기획의 대표적인 성과로 소개되는 사업장이다. 주민들 응집력을 바탕으로 재개발 사업에 속도를 내고 있다. 공덕8구역은 현재 추진위원회 구성을 위한 선거를 진행 중이다. 위원장 선거는 이달 24일(일) 공덕동 주민센터 2층 강당에서 진행된다. 총 4명의 후보자가 출마했고, 이중 사퇴한 1인을 제외한 3명이 경쟁하고 있다. 나란히 연접해 있는 3곳의 사업장의 예상 주택공급물량은 ▲청파2구역(1,905세대) ▲공덕8구역(1,564세대) ▲서계동33번지(2,691세대) 등 총 6,160세대에 달한다. 대형 시공사들 역시 사업 초기 단계에서부터 홍보 OS요원을 통해 조합원들 상대로 브랜드 각인에 나선 상황이다.
반포미도2차가 신속통합기획 자문사업(Fast-Track)을 접수한 지 2년여 만에 인허가청과의 협의를 끝마치고 본격적인 행보에 돌입했다. 트리플 역세권(3호선·7호선·9호선)을 품고 있는 핵심 입지인 만큼 벌써부터 업계 관심을 한몸에 받는 분위기다. 대상지는 협소한 토지로 인해 일반분양 물량은 다소 적을 것으로 예상되나, 입지 경쟁력을 앞세워 종후자산가치 상승에 초점을 맞춰 사업을 추진해 나갈 것으로 관측된다. 14일 정비업계 따르면 서초구청은 관내 위치한 반포미도2차의 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 주민설명회를 개최했다. 초기 개발 방향성을 수립한 도시계획업체는 ㈜인토엔지니어링이다. 구역면적은 18,864㎡로, 용도지역은 기존의 제3종일반주거지역을 유지키로 했다. 총 세대수는 435세대로 나타났다. 대상지는 주변환경을 고려한 동선과 내외부 공간계획을 마련해 주민들의 편의성을 극대화하기 위한 구상(안)을 마련했다. 우선 단지 북측에 고속터미널역 보도육교와 연결되는 신설보행통로와 공공보행통로를 마련해 편리한 동선계획을 확보했다. 이곳에 설치되는 보행통로엔 지역권이 설정돼 구청이 관리할 계획이다. 또 연접한 서리풀공원과 연계한 녹지 네트워크를 구축해 보행친화적인 환경 조성에도 힘쓸 예정이다. 단지 내의 비오톱 1등급지는 원형보존될 전망이다. 대상지의 최고 층수는 46층으로 계획이 잡혔다. 반포미도1차의 최고 층수(49층)보다 3개층이 낮은 이유는 두 단지 사이의 단차를 고려했기 때문이다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(240.18%) ▲법적상한용적률(299.98%) 등으로 수립될 예정이다. 예상되는 주택공급물량은 558세대로, 분양주택은 471세대, 공공주택은 87세대로 각각 나뉜다. 세부적으로 살펴보면, ▲60㎡미만(162세대) ▲60~85㎡이하(381세대) ▲85㎡초과(15세대) 등으로 구성된다. 공공주택(87세대)은 상한용적률 확보를 위한 기부채납 임대(18세대)와 법적상한용적률 확보를 위한 임대(69세대)로 계획이 잡혀 있다. 반포미도2차의 추정비례율은 95%로 산출됐다. 평당 공사비는 900만원으로 설정됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 75% 수준으로 예측됐다. 조합원분양가의 경우 ▲59㎡(22.3억원) ▲74㎡(26.4억원) ▲84㎡(28.5억원) ▲99㎡(33.2억원) 등으로 책정됐다. 결과적으로 59㎡(23평)와 71㎡(28평) 타입을 갖고 있는 소유자들은 동일평형으로 이동 시, 4.8억원~5.2억원 가량의 분담금이 발생한다. 제일감정평가법인 관계자는 "반포미도2차는 일반분양 세대가 적어 사업성이 좋은 단지는 아니다"라면서도 "일반분양이 11세대에 불과해, 주택법 상 분양가상한제 규제를 받지 않는다"고 설명했다. 해당 사업장은 일반분양 물량이 30세대 미만이라 분양가상한제 심의를 받지 않는다. 일반분양 진행 시, 분양가를 자유롭게 책정할 수 있다. 향후 분양성패를 좌우할 '아파트 상품성'을 끌어올리는 일이 중요할 전망이다. 이는 곧 조합원 분담금 절감과도 직결되기 때문이다. 한편 대상지 내엔 25세대로 구성된 상가가 존재하고 있다. 반포미도2차는 상가 건립없이 아파트를 짓는다는 계획을 갖고 있다. 따라서 향후 상가 소유주들의 입주권 부여와 관련, '아파트 분양' 비율을 두고 조정의 시간이 마련될 것으로 보인다.
현대건설이 압구정2구역 시공권 확보를 위한 1차 관문을 통과함에 따라, 입찰제안서를 향한 조합원들의 관심도 역시 집중되는 모습이다. 앞서 설계 컨셉(안)을 설명하는 캐치 프레이즈로는 'OWN THE 100'이란 문구를 활용했다. 건축물은 한번 지으면 적게는 수십년, 많게는 수백년 간 그 가치가 지속된다는 점에 착안했다. 50년 전 아파트를 지은 건설사이기에, 그간의 명성에 걸맞게끔 재건축 역시 책임지겠다는 의미다. 13일 정비업계 따르면 압구정2구역 재건축 조합이 진행한 1차 입찰공고에서 현대건설만이 예정대로 입찰제안서를 제출했다. 유효 경쟁입찰이 성립되지 않음에 따라, 조합은 곧장 2차 입찰에 착수한 상황이다. 현장설명회는 이달 20일(수) 진행된다. 2달 전 진행된 1차 현장설명회는 현대건설을 포함해 총 8개사가 참석했다. 수위권을 다투는 삼성물산이 일찌감치 불참을 선언함에 따라 2차 현장설명회의 유찰 가능성이 높게 대두된다. 현대건설이 단독으로 1차 입찰제안서를 제출한 점을 감안할 때, 추가적으로 뒤늦게 입찰의향을 내비칠 시공사는 없을 것이라는 게 건설업계의 현실적인 관측이다. 입찰제안서를 제출했다는 점은 경영진 차원에서 의사결정을 마쳤고, 오랜 기간 꾸준히 수주를 준비해왔다는 점을 시사한다. 서울시내 정비사업 현장에서 1차 입찰제안서를 제출한 시공사가 2차에도 단독으로 응찰하는 경우가 지배적이다. 건설업계 탑티어(Top-tier)에 속하는 현대건설이 1차 입찰제안서를 제출한 마당에, 2차 현장설명회의 경우 유찰될 가능성이 높을 전망이다. 1차 현장설명회 때 참석한 건설사 7곳이 동일한 내용을 듣기 위해 2차 현장설명회에 참석할 이유는 없기 때문이다. 마찬가지로 1차 현장설명회 때 모습을 나타내지 않은 시공사가 갑자기 2차 현장설명회에 모습을 드러내는 경우도 사실상 없다. 현대건설은 입찰을 준비하는 과정에서 13개 은행·증권사와 금융 협약을 체결했다. 사업비 규모가 막대한 압구정2구역 특성을 감안한 행보로 평가된다. 실제 현대건설은 조합원들의 분담금 절감을 목적으로 금융 안정망을 구축하겠다는 점을 어필해 왔다. 현대건설은 그간의 재건축 사업 노하우와 경험을 접목시켜, 국내 아파트 공시지가 1위(에테르노청담)와 2위(청담 PH129)로 랭크돼 있는 고급주거 공간을 선보일 계획이다. 공교롭게도 2개 단지 모두 현대건설이 시공사로 참여한 프로젝트다. 현대건설은 압구정2구역을 통해 초고가 주택시장의 계보를 이어가겠다는 점을 조합원들에게 설명해 나갈 예정이다. 압구정2구역은 1982년 준공된 신현대아파트(9·11·12차) 1,924가구를 최고 65층 ·2,571가구 규모의 주택을 공급하는 사업이다. 총공사비는 3.3㎡당 1,150만 원으로, 총 2조7488억원에 달한다. 한편, 현대건설의 압구정2구역 수주가 가시화됨에 따라, 대형 시공사들 간 압구정 쟁탈전도 본격화될 것으로 전망된다. 현재 사업속도는 압구정2구역, 압구정4구역, 압구정5구역, 압구정3구역 순이다. 현대건설은 올해 하반기 성수1구역 입찰 참여도 공식적으로 내비친 상태다. 현대건설을 중심으로 한 시공사들의 '한강 벨트' 구상은 압구정2구역을 기점으로 더욱 치열한 양상을 나타낼 것으로 업계는 보고 있다.
목동5단지가 올해 1월 공람공고 이후 6개월 만에 바뀐 내용을 토대로 정비계획(안) 재공람공고에 착수했다. 구역계 남서측에 위치한 획지3 부지를 '공공공지'로 전환하면서 주택공급물량이 약 100여세대 증가했다. 소형평형을 늘려 세대 수가 증가한 것이 아닌, 중·대형 평형 위주가 늘어났다는 점에서 실질적 '사업성 개선' 효과를 봤다는 분석이 나온다. 공동주택을 지을 수 있는 획지가 넓어진 게 핵심 사항으로 꼽힌다. 12일 정비업계 따르면 양천구청은 이달 25일(월)까지 목동5단지의 정비계획(안) 수립을 위한 재공람공고를 진행한다. 대상지는 지난 1월 정비계획(안) 공람공고를 진행했고, 반년 동안 인허가청과 지속적인 협의를 거쳐 일부 내용이 변경됐다. 변경된 내용을 살펴보면, 기존 획지3(교육연구시설)은 공공공지로 변경됐다. 획지3은 교육청의 학교시설 확정(중앙투자심사) 결과를 고려해 공공공지로 분류됐다. 향후 교육청 심의결과에 따라 용도가 바뀔 경우 목동5단지는 정비계획(안)을 변경해야 하는데, 이 점을 고려해 애초 처음부터 공공공지로 결정해 놓고 진행하는 것으로 보면 된다. 혹시 발생할지 모를 시행착오를 최소화한 대목으로 업계는 보고 있다. 토지이용계획(안) 변경으로 인해, 공동주택을 지을 수 있는 땅은 약 8,000㎡ 늘어났다. 동일한 용적률 하에서, 건축연면적이 더 증가했음을 의미한다. 이로 인해 전체 주택공급물량도 약 100세대 증가했다. 임대주택이 줄어들고 일반분양 물량이 늘어나면서, 조합원들의 분담금 절감에도 긍정적인 효과를 가져올 전망이다. 목동14개 단지 중에서 가장 많은 일반분양 물량 확보가 가능하다는 게 목동5단지가 강조한 포인트다. 상한용적률 변화도 주목할 필요가 있다. 기존 246%에서 250%로 약 4%p 늘어났다. 도정법 상 제3종일반주거지역에서 최대한 활용할 수 있는 상한선(250%)까지 꽉 채워 쓰면서 주택물량을 증가시킬 수 있었던 것으로 보인다. 또 수권분과위원회 심의의견을 반영해 신통기획 자문의견이 포함된 가이드라인과 공공보행통로 지역권 설정 내용은 정비계획에 명시된다. 통상 공공보행통로는 일반시민의 이용과 유지관리를 위해 지역권 설정을 원칙으로 한다. 다만 일부 단지가 공공보행통로를 설치한 이후, 약속과 달리 종종 개방하지 않는 사례가 발생하면서 이를 방지하는 차원에서 의무 명시를 원칙으로 삼았다. 한편 목동5단지 재건축 추진준비위원회(이승원 준비위원장)는 정비구역 지정 결정고시가 나는대로, 신탁사를 사업시행자로 지정하는 내용의 동의서 징구를 진행할 방침이다. 현재 원만한 사업추진을 목적으로, 상가 소유주들과 소통하며 합의(안)도 마련 중인 것으로 전해진다.
상봉13구역이 한층 탄탄해진 용적률 체계에 힘입어 추진위원회 구성을 위한 동의서 징구에 속도를 내고 있다. 연내 추진위원회 승인을 목표로 하는 대상지가 신속한 동의서 징구로 무리없이 구성절차 단계를 밟아나갈 수 있을지 기대가 모아진다. 12일 정비업계 따르면 중랑구청은 상봉13구역 추진위원회 구성을 위한 주민설명회를 최근 개최했다. 공공지원 정비업체인 ㈜부동산써브S&C는 인허가 업무부터 업무규정 수립에 이르기까지 여러 행정적 업무를 지원하고 있다. 상봉13구역의 용도지역은 제2종일반주거지역, 제2종(7층이하), 제3종일반주거지역으로 혼재돼 있지만 제3종 및 준주거로 종상향될 예정이다. 이곳은 획지가 두 곳으로 나뉘는 것이 특징이다. 3종획지는 300% 용적률을 기준으로 최대 25층까지 올라가고, 준주거획지는 400% 용적률에 맞춰 최대 37층까지 높이계획을 갖는다. 눈에 띄는 부분은 용적률 체계의 변화로 사업성이 크게 개선됐다는 점이다. 올해 3월 고시된 '정비계획 결정 및 정비구역 최종지정 고시문'을 살펴보면, 용적률 체계의 경우 3종획지는 ▲기준용적률(226%) ▲허용용적률(259.2%) ▲상한용적률(259.2%) ▲법적상한용적률(297.6%) 등으로 수립됐다. 준주거획지의 경우 ▲기준용적률(226%) ▲허용용적률(259.2%) ▲상한용적률(322.14%) ▲법적상한용적률(399.97%) 등으로 계획이 잡혔다. 우선 기준용적률은 210%에서 소형주택 분양공급에 따른 용적률 상향(16%p)이 이뤄지면서 226%로 나타났다. 허용용적률도 인센티브(20%)와 사업성 보정계수(1.66) 적용을 통해 기존 230%에서 29.2%p가 증가했다. 토지 및 건축물 기부채납 없이, 상한용적률 인센티브를 채우게 됐다. 법적상한용적률 확보를 위한 임대주택도 줄어들었다. 예상되는 주택공급 물량은 1,249세대다. 세부적으로 ▲40㎡이하(60세대) ▲40~60㎡이하(417세대), ▲60~85㎡이하(324세대) ▲99㎡(448세대)로 분류됐다. 임대주택은 총 270세대로 재개발 의무 임대주택(150세대)와 국민주택규모 임대주택(120세대)로 분류됐다. 추정비례율은 113.37%로 예상됐다. 일반분양가는 주변 시세를 고려해 평당 3,020만원으로 책정됐고, 공사비는 750만원으로 나타났다. 조합원분양가는 ▲59㎡(6.79억원) ▲74㎡(7.86억원) ▲84㎡(8.9억원)등으로 책정됐다. 일반분양가는 ▲59㎡(7.99억원) ▲74㎡9.24억원) ▲84㎡(10.48억원)등으로 책정됐다. 상봉13구역은 오는 18일(월)까지 후보자 등록을 마치고 선거인 명부를 확정할 방침이다. 합동연설회를 위한 후보자 기호추첨과 선거운동 방식 협의 등도 순차적으로 이어질 전망이다. 단 후보자가 단독 출마할 경우, 합동설명회 등의 절차는 생략된다.
대교가 여의도 내에서 가장 먼저 사업시행계획(안)을 수립하며 빠른 사업속도로 회자되는 가운데, 업계 1위인 삼성물산이 공식적으로 입찰의향을 타진하면서 여의도 내 첫 래미안 브랜드가 입성할지 여부가 최대 관심사로 꼽힌다. 시범과 삼부 등 대형 사업장들이 단계적으로 시공사 선정 대열에 합류할 것으로 예상되는 만큼, 향후 수주 포석 차원에서라도 대교에 쏟는 역량의 정도와 범위 역시 클 것이라는 관측이 대두된다. 11일 정비업계 따르면 영등포구청은 지난 달 8일 여의도 대교의 사업시행계획(안) 공람공고 기간을 매듭지었다. 대교의 사업면적은 총 33,418㎡로, 이중 아파트를 짓게 될 복합용지는 26,869㎡다. 제3종일반주거지역에서 준주거지역으로 1단계 종상향을 전제로 사업계획(안)이 수립됐다. 복합용지에 적용되는 용적률과 건폐율은 각각 469%, 49%다. 지하 5층-지상 49층 총 4개동을 짓는 프로젝트로 이해하면 된다. 삼성물산은 여의도 내 '1호 사업장'으로 대교를 택했다. 대교는 ▲조합설립인가 ▲정비계획(안) 결정고시 ▲환경영향평가 ▲통합심의 ▲사업시행계획(안) 수립 등 단계별로 밟아나가야 할 절차를 정확하고 빠르게 추진해 왔다. 도합 1년 7개월여 소요됐다. 삼성물산은 대교가 태생적으로 가진 입지와 수주 상징성 등을 종합적으로 고려해 참여를 결정했고, 조합원들의 투자수익률을 극대화할 수 있는 방향으로 입찰제안서를 준비 중이다. 한강변에 위치한 여의도의 지리적 특성을 최대한 활용, 대교아파트에서 한강을 조망할 수 있는 세대를 최대한 확보하는 것을 목표로 대안설계(안)을 마련할 계획이다. 한강조망권은 준공 후 아파트 미래가치를 결정짓는 핵심 요소다. 내부 인적·물적 자원을 투입해 대교 시공권 확보에 나설 것으로 관측된다. 조합의 원설계사로 최근 새롭게 합류한 헤더윅 스튜디오와도 안정적인 협업체계를 구축해 나갈 것으로 업계는 보고 있다. 삼성물산은 대교가 조합설립인가를 받은 이후 진행한 설명회와 총회 때마다 조합원들에게 수주의지를 꾸준히 내비쳐 왔다. 래미안 브랜드를 여의도 핵심 입지에 속한 대교에 접목해 '명품 아파트'를 조성하겠다는 점을 오랜 기간 알려온 셈이다. 'THE NEXT LANDMARK'를 캐치프레이즈 삼아 타겟 사업장만을 대상으로 한 철저한 준비로 프리미엄 단지를 선사하겠다는 포부도 지속적으로 밝혀 왔다. 삼성물산 관계자는 "대교는 여의도에서 사업시행계획(안)을 수립한 첫번째 사업장으로, '1호' 타이틀로 정비업계 주목을 받는 사업장임을 잘 알고 있다"며 "당사는 대교가 보여온 그간의 여정을 함께해 왔기에 시공사로부터 무엇을 필요로 하는지 명확히 이해하고 있다"고 말했다. 이어 "신뢰를 바탕으로 정비사업에 임해온 만큼, 조합원들의 자산가치 상승에 기여할 수 있는 부분을 입찰제안서에 담아 찾아뵙겠다"고 부연했다. 1975년 9월 준공된 대교아파트는 총 4개동 576세대로 구성돼 있다. 대교아파트의 재건축 협력업체로는 에이앤유디자인그룹(건축설계)과 도시디자인공장(도시계획), 정일회계법인(회계세무) 등이 있다. 시공사 선정을 위한 현장설명회에는 ▲삼성물산 ▲롯데건설 ▲GS건설 ▲HDC현대산업개발 ▲포스코이앤씨 ▲금호건설 ▲DL이앤씨 등이 참석했다. 입찰제안서 마감일은 다음 달 2일이다.
대형 건설사들이 오랜 기간 공들여 온 핵심 사업장들이 연달아 시공사 선정에 나섬에 따라, 하반기 경쟁입찰이 유력한 사업장들을 중심으로 조합원들의 기대감도 높아지는 분위기다. 경쟁입찰에 참여한 시공사들은 가진 물적·인적 자원을 모두 동원해 표심 사로잡기에 나선다. 경쟁 양상이 과열되는 과정에서 때론 입찰제안서와 공사도급계약서에 없는 내용들을 홍보하는 일도 빈번해지면서 주의가 필요하다는 지적이 나온다. 8일 정비업계 따르면 송파한양2차와 개포우성4차는 각각 다음 달 4일, 9일에 입찰제안서(1차)를 마감한다. 성수1구역은 이달 말 시공사 선정을 위한 입찰공고를 진행할 예정이다. 각각의 사업장마다 복수의 건설사들이 공식적인 '출사표'를 던진 만큼 유효 경쟁입찰 성립은 확실시 되는 상황이다. 이에, 상당 수 조합원들이 다른 사업장에 제출된 입찰제안서와 공사도급계약서를 사전에 입수해 미리 비교·분석하고 있다는 게 업계 중론이다. 입찰제안서와 공사도급계약서가 상호 간 갖는 법률적 관계에 대해서도 자연스레 관심이 쏠리고 있는 것으로 전해진다. 개포우성7차는 최근 시공사들에게 기 제출된 입찰제안서 내용과 다른 홍보물을 배포하지 말라는 공문을 발송했다. 입찰제안서, 공사도급계약(안)과 다른 내용으로 홍보할 경우 빚어질 수 있는 혼동과 향후 발생하지 모를 법률 리스크를 우려한 행보다. 조합은 시공사가 공식적으로 입찰한 내용 외에는 법적으로 어떠한 구속력도 갖고 있지 않기에, 제출이 완료된 공식서류(입찰제안서·공사도급계약서)만을 참고해야 한다고 거듭 강조했다. 실제 개포우성7차의 경우, 삼성물산이 일부 타입 간 사생활 침해 논란이 일자, 시공사 선정 후 대안설계(안)을 변경할 수 있다는 취지로 현장 홍보를 진행했다. 국민평형인 84㎡B타입의 안방에서 84㎡C타입의 부엌 사이 간격이 가깝게 설계된 것과 관련 있다. 삼성물산은 사생활 보호 필름을 부착하고 창호 위치를 이동하는 등의 보완책을 내놓았다. 다만, 조합원들이 불만을 제기한 부분을 시공사 선정 이후 수정하겠다는 내용은 입찰제안서와 무관하기에, 조합에서도 자제해 달라는 취지로 공문을 발송한 것이다. 입찰 당시 제출한 제안서와 계약서에 적혀있지 않은 모든 내용은 법적 구속력이 없다는 점을 강조한 대목이다. 공사도급계약서는 입찰제안서를 기초 자료로 만들어지기에, 2개 공문서 간에는 상충된 내용이 들어가서는 안된다는 게 법조계 조언이다. 쉽게 말해, 공사도급계약서는 입찰제안서를 구체화한 문서라 '상호 보완적' 성격을 가진다. 실제 건설사들의 입찰제안서 맨 뒷 페이지를 살펴보면, '본 제안서는 계약서의 일부를 구성한다'는 문구가 기재돼 있다. 다수 법원의 판결에서도, 입찰제안서는 계약의 일부로 편입된다는 점을 판시하고 있다. 서울고등법원(2021나2011839)과 부산지방법원(2019가합102696), 인천지방법원(2022가합59744) 등의 판결이 이를 뒷받침한다. 입찰제안서와 다른 내용을 홍보하는 행위를 엄격히 금지하는 건, 2개 공문서(입찰제안서·공사도급계약서)가 법적으로 갖는 무게감 때문이다. 재건축 사업은 도시및주거환경정비법 상 '절차법'에 따라 진행된다. 결과적으로 입찰제안서와 공사도급계약서에 나와 있는 내용만이 '법적 테두리' 안에서 조합원들이 보호받을 수 있는 영역인 셈이다. 입찰 이후 불리한 조건을 무마하고자 임의로 변경할 수 있는 건 없다. 예외사항은 없다는 의미다. 특히 시공사로 선정된 이후에는 보통 조합과 공사도급계약 체결을 위한 '세부조건 협의'에 들어간다. 입찰제안서 내용이 공사도급계약서에 문제없이 포함돼 있는지도 꼼꼼히 살펴봐야 하는 이유다. 여기서 중요한 대목은 시공사 선정 후에는 입찰제안서·공사도급계약서보다 더 유리한 조건을 시공사가 제안하지는 않는다는 점이다. 결과적으로 시공사 선정 전에 제출한 입찰제안서·공사도급계약서가 조합 입장에선 가장 유리하게 작성돼 있다는 점을 현실적으로 인지할 필요가 있다. 또한, 입찰 때 제출한 입찰제안서와 공사도급계약서는 임의로 변경할 수 없기에, 조합에서도 조합원들이 객관적으로 판단할 수 있도록 환경을 조성해야 한다고 전문가들은 입을 모은다. 이민경 법무법인 조운 변호사는 "입찰규정에 반하는 내용이 포함된 입찰제안서나 공사도급계약서는 입찰무효 및 입찰보증금 몰취로 이어질 수 있기 때문에, 건설사는 입찰제안서 및 공사도급계약서 작성에 최대한의 '신중'을 기울여 작성해야만 한다"고 설명했다. 이어 "통상 사업시행자인 조합은 '입찰 질서유지'를 목적으로 '입찰제안서 내용과 다르게 홍보할 수 없다'는 취지의 입찰규정을 두거나 홍보지침 준수 서약서를 받는다"고 말했다.
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