발행일(UPDATE): 2026년 03월 21일 07시 53분
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전례 없는 속도로 재건축 사업을 진행 중인 대교가 '정비사업의 꽃'으로 불리우는 관리처분계획(안)을 수립, 곧장 이달 3일(화) 영등포구청에 접수할 예정이다. 조합이 설립된 이후 2년여 만에 이뤄낸 값진 결실이다. 이날 현장에는 최호권 영등포구청장을 비롯, 여의도와 목동 재건축 단지를 진두지휘하는 다수의 집행부가 축하 목적으로 함께 자리했다. 헤더윅 스튜디오의 설계(안)과 실물 모형도 조합원의 이목을 집중시켰다. 1일 정비업계 따르면 여의도 대교 재건축 조합(정희선 조합장)이 총회 안건으로 상정한 관리처분계획(안)과 2026년 조합 예산(안), 기본이주비(6억원) 대출을 위한 금융기관 선정 등을 모두 통과시켰다. 서면결의·현장투표에 참여한 조합원 97%가 찬성표로 화답했다. 대교는 최대 49층 높이로 4개동, 총 912세대를 짓는 재건축 현장이다. 조합원 물량(576세대)을 제외한 일반분양 190세대가 향후 분양시장에 풀리게 된다. 관리처분계획(안) 수립 시점 비례율은 약 84%다. 일반분양가는 평당 9,000만원으로 가정했다. 금번 총회는 조합원들의 종전자산 주택을 신축아파트 입주권으로 형태를 바꾸는 중요한 인허가 절차다. 대교는 이 자리에서 조합 직발주로 선정한 해외설계사 헤더윅 스튜디오(Heartherwick Studio)와의 비저닝 스터디(Visioning Study) 결과물을 대외적으로 공개했다. 토마스 헤더윅은 작년 11월 삼성물산을 시공사로 선정하는 총회에서 개략적인 컨셉 설계만 제시했는데 4개월 간의 실무협의를 거쳐 설계 방향성을 구체화시켰다. 토마스 헤더윅은 대교아파트 5동 11층에서 여의도 여자고등학교 쪽 방향을 바라본 소감으로 전 세계 대도시에서 찾아보기 힘든 유려한 곡선의 '산'을 먼저 언급했다. 이를 메인 컨셉으로 4동의 타워형 건물 역시 산의 능선, 혹은 한강의 물결처럼 설계했다. 정희선 조합장 역시 획일화된 재건축 사업에서 벗어나 외부의 시각에서 대교를 바라봤을 때 건축 디자인적으로 완벽히 차별화된 모습을 구현해 나가겠다는 포부를 밝혔다. 대교는 올해 하반기 조합원 이주 절차에 착수할 것으로 업계는 보고 있다. 보통은 관리처분계획(안) 수립 이후의 다음 총회에서 다뤄지는 '이주비 대출 금융기관 선정' 안건 역시 이번에 미리 의결을 받았다. 분양신청을 진행한 조합원 570세대에 6억원을 곱한 3,420억원이 총 기본이주비 금액이며, 추가이주비는 조합원 수요조사 결과를 반영해 약 5,200억원 수준으로 예상했다. 추가이주비는 삼성물산의 지급보증을 받아 조달할 예정이다. 1975년 9월 준공된 대교아파트는 총 4개동 576세대로 구성돼 있다. 사업면적은 총 33,418㎡로, 제3종일반주거지역에서 준주거지역으로 1단계 종상향을 전제로 사업계획(안)이 수립됐다. 여의도 대교의 협력업체 라인업은 ▲시공사(삼성물산) ▲설계사(에이앤유디자인그룹) ▲세무·회계(정일회계법인) ▲친환경인증·교육영향평가(이에이엔테크놀로지) ▲감정평가(삼창·제일) 등으로 구성돼 있다.
하나자산신탁을 사업파트너로 둔 목동5단지가 치열했던 설계경쟁을 끝마치고 'ANU·삼우' 컨소시엄과 인연을 맺게 됐다. 조기에 상가협의까지 완료한 목동5단지가 금번 전체회의서 선정된 각 분야 협력사들과의 시너지를 통해 다음 단계로 빠르게 진입할 수 있을지 관심이 모아진다. 27일 정비업계 따르면 목동5단지는 최근 제1회 토지등소유자 전체회의를 열어 상정된 다수 안건들을 무리없이 원안대로 의결하고 처리했다. 현장을 방문한 이기재 양천구청장은 축사를 통해 "정부의 부동산 정책이 어렵고 걱정스러운 상황이긴 하나, 목동 재건축 정비사업이 최대한 방해받지 않도록 정부와 소통하며 활성화 될 수 있도록 노력하겠다"고 응원의 메시지를 전했다. 주목할 점은 목동5단지도 타 목동 단지들처럼 상가협의를 전제로 사업을 전개해 나갈 수 있다는 사실이다. 상가의 경우, 공동주택 공급기준을 주택 소유자와 동일조건으로 맞추고 정비사업위원회 정원의 10%를 상가원으로 채우기로 합의했다. 도정법 시행령에 따라 상가 소유주의 아파트 분양권 확보를 위한 정관비율도 0.1을 적용키로 했다. 별도로 상가 가치를 평가할 감정평가법인도 선정하기로 의견을 모았다. 신탁사와 소유주들 사이의 가교 역할을 하는 정비사업위원회 구성도 차질없이 마무리 됐다. 단독후보로 출마한 이승원 위원장을 중심으로 ▲감사(2인) ▲A그룹 위원(18인) ▲B그룹(7인) ▲C그룹(3인) 체제로 정사위가 운영될 방침이다. 정사위는 토지등소유자들의 의견을 수렴하고, 사업시행자(하나자산신탁)와 지속적으로 주요 현안에 대해 논의하는 등 각종 업무를 수행할 예정이다. 굵직한 설계업체 간 경쟁으로 뜨거운 관심을 모은 설계대전에선 'ANU·삼우' 컨소시엄이 613표를 획득하며 최종 설계사로 선정되는 기쁨을 누렸다. 사업수행능력과 가격평가에서 준수한 점수를 확보한 컨소시엄은 해당 단지에 'Grand Bloom' 프로젝트를 제시하며 미래 청사진을 약속했다. 신속한 인허가로 사업속도는 높이되, 완성도란 디테일은 놓치지 않겠다는 게 이들의 공통된 의지다. 100% 전면 1열 배치로 안양천·목동종합운동장·관악산 영구 조망이 가능할 것으로 보인다. 또 혁신설계로 주동을 12개동으로 줄여 단지 쾌적성을 높이는 한편, 실사용면적을 최대 1.9배까지 늘리고 고객 맞춤형 평형대를 구성해 주거편의를 높인다는 계획이다. 추가로 파리공원과 연계한 4만평 규모의 대정원, 트윈 스카이 커뮤니티 등의 특색있는 공간도 마련될 전망이다. 정비업체 지위는 기호1번 ㈜주성시엠시가 차지하게 됐다. 해당 업체는 신탁방식 수행실적은 없지만, 신용평가와 가격평가에서 고득점을 확보한 것으로 나타났다. 감정평가는 ㈜제일감정평가법인과 ㈜삼창감정평가법인 두 곳이 담당하게 됐다. 상가 감정평가의 경우엔 ㈜태평양감정평가법인이 별도로 맡을 예정이다. 세무회계 관련 업무는 세무법인 청솔이 맡게 됐다. 이어 각종 법률자문은 법무법인 태평양, 법무법인 현 등 3곳이 담당하기로 결정됐다. 끝으로 통합심의(소방, 전기 등)와 사업시행계획인가를 위한 필수 협력업체 선정도 순차적으로 이뤄졌다. 한편 전체회의 시작 전부터 현대건설, 삼성물산, DL이앤씨 등 다수 건설사 홍보요원들의 홍보 모습이 소유주들의 눈길을 끌기도 했다. 현재 목동5단지의 경우, 대지지분(28.7평)이 크고 기용적률이 116%로 사업성이 괜찮다는 업계 평가를 받고 있는 상황이다. 일반분양물량의 경우, 목동 재건축 단지 중 가장 많은 약 1,600세대가 예상돼 다수 건설사들의 관심이 모아지고 있는 분위기다. 목동5단지는 중고등학교(월촌중·양정중고·한가람고 등) 중심의 우수학군을 자랑하는데, 향후 3,930세대 규모의 대단지로 조성될 계획이다.
정부의 고강도 부동산 정책으로 인해 착공을 앞둔 정비사업 현장의 시름이 나날이 깊어지고 있는 모습이다. 이주비 대출규제로 조합원들은 벼랑 끝에 몰렸고, 조합원 지위 양도 제한으로 조합사무실엔 분담금 문제와 관련된 민원이 쏟아지고 있는 상황이다. 이에 서울시는 융자지원을 비롯해 정비사업 현장의 '신속 착공'으로 돌파구를 마련하려는 모습을 내비쳤다. 서울시는 26일 오전 서울시청 간담회장에서 '8만5,000호 신속 착공 발표회'를 개최해 정비사업 현장 최전선에서 근무하는 조합장·조합원들과 소통하는 시간을 가졌다. 이번 발표회의 취지는 위축된 정비사업에 활력을 불어 넣고, 이주비 대출로 어려움을 겪는 사업장에 실질적인 해결 방안을 제시하기 위함이다. 이날 발표회 시작 전, 서울정비사업연합회(서정연) 관계자들은 탄원문 낭독을 이어가며 오세훈 서울시장에게 현장의 어려움을 토로하고 나섰다. 대표 발언을 맡은 서정숙 청량리8구역 조합장은 정부의 부동산 정책을 꼬집으며 "이주비 대출 규제로 시공사에 손을 벌리고 있지만, 보증한도 때문에 어렵다는 답변만 받고 있는 상태"라고 속사정을 털어놨다. 그러면서 "이주가 시작됐음에도 불구하고 세입자 전세금 상환조차 어려운 상황"이라고 고충을 전했다. 이어 서정숙 조합장은 '조합원 지위양도 제한'과 관련해선 "사업기간 내 조합원들이 모두 지위를 유지하는 건 아니다"라며 "하루가 멀다하고 사무실에 '살려달라'는 조합원들의 민원이 빗발치고 있어, 안정적인 정비사업 추진을 위한 서울시의 도움이 절실하다"고 목소리를 냈다. 탄원문 낭독이 끝나고 관계자들은 오세훈 서울시장에게 단체로 탄원서를 제출했다. 오세훈 서울시장은 "현장의 절박함과 고통이 어느 정도인지 알고 있다"며 "지금의 정비사업은 멈춰선 안되기에, 신속 착공과 행정력에 모든 역량을 모아야 한다"고 말했다. 그러면서 "정부엔 지속적인 규제완화를 요청하고, 현장엔 적극적인 융자지원으로 실질적 도움을 드리겠다"고 약속했다. 서울시가 제공한 자료에 따르면, 정비사업 현장에서 조합원 지위양도 제한으로 어려움을 겪는 곳은 규제가 적용된 117곳 중 55곳 정도로 나타났다. 분담금 증가에 따른 부담, 주거이전 제약 등이 주된 핵심 내용으로 꼽히는데, 심지어 특정 사업지 경우엔 조합원들이 '울며 겨자먹기'로 사업속도를 늦추는 아이러니한 상황이 벌어지고 있는 것으로 알려져 충격을 주기도 했다. 또 이주비 대출 규제에 의한 사업지연으로, 피해는 고스란히 조합원들이 부담하고 있는 것으로 전해졌다. 결국 서울시는 신속 착공 6가지 지원계획을 제시해 이같은 고충에 선제적으로 대응키로 했다. 우선 전자총회 도입으로 신속한 의사결정을 도출하는 한편, 해체계획서 작성 자문으로 서류보완 과정을 생략하기로 했다. 또 착공 직전 두 차례에 걸친 구조·굴토 심의를 한번에 진행하기로 했다. 추가적으로 이주·해체·착공 시기를 명료화 하고, 공사변경계약 컨설팅을 통해 사업지연을 막기로 했다. 캘린더 어플을 통한 전체 조합원의 공정관리 참여율도 높인다는 방침이다. 이주비 대출 규제와 관련해선, 서울시는 주택진흥기금을 통해 500억원을 확보한다는 계획이다. 사업이 어려운 대상지를 기준으로 사업비 융자지원에 나선다는 입장이다. 최진석 서울시 주택실장은 "융자지원은 시공사의 고금리 이자 부담을 덜어드리기 위한 조치"라고 설명했다. 다만 최진석 주택실장은 "500억원을 한 사업장에 투입하는 건 아니며, 도정법에 근거해 가장 힘든 사업지들 위주로 지원해 나갈 방침"이라고 덧붙였다. 많은 사업지를 지원하기엔 재정적 한계가 있어 향후 예산 규모는 확대될 계획이다. 이주비 융자는 내달 접수를 시작해 4월 심사를 거쳐 5월 집행할 예정이다. 한편 핵심공급 전략사업으로 지정된 곳들은 총 85곳으로 나타났다. 주요 정비사업지를 살펴보면 ▲한남3구역(5,970세대·올해 착공) ▲백사마을(3,178세대·올해 착공) ▲이문4구역(3,502세대·2027년 착공) ▲한남2구역(1,537세대·2027년 착공) ▲상계2구역(2,200세대·2028년 착공) ▲노량진3구역(1,012세대·2028년 착공) 등이다.
국내 재건축 단지에서 최상급 핵심지로 꼽히는 압구정3·4·5구역이 지방선거 전 시공사 선정을 매듭짓겠다는 공통된 목표 하에 사업을 추진중인 가운데, 사실상 유일하게 경쟁입찰 가능성이 남아있는 압구정5구역을 향한 업계 상당한 관심이 쏠린다. 압구정5구역은 현장설명회에 참석한 시공사들을 다시 불러모아 조합 주최의 간담회를 추가적으로 진행했다. 현장설명회에 참석한 8곳 중 6곳이 간담회에 참석했다. 26일 정비업계 따르면 압구정5구역 재건축 조합은 최근 현장설명회에 참석한 8곳에 간담회 참석을 요청했고, 이중 ▲삼성물산 ▲현대건설 ▲DL이앤씨 ▲포스코이앤씨 ▲롯데건설 ▲한화건설이 추가 설명을 듣기 위해 조합 사무실을 방문했다. 현장설명회가 얼마 지나지 않아 곧장 간담회를 개최한 배경으로는 어느 정도 경쟁입찰을 고려한 행보라는 게 업계 지배적인 시각이다. 주요 안건으로는 향후 홍보관 운영방식과 관련돼 있다. 현대건설은 압구정3구역과 압구정5구역에 공식 출사표를 던진 상황이다. 동기간에 진행되고 있는 성수1구역을 과감히 포기한 것도 압구정에 모든 인적·물적자원을 투입하겠다는 의지에서 비롯됐다. 압구정4구역 참여를 확정지은 삼성물산은 연접해 있는 압구정5구역 입찰 참여 여부도 진지하게 고심 중인 것으로 전해진다. 압구정3구역과 압구정4구역은 각각 현대건설, 삼성물산으로 어느 정도 교통정리가 이뤄졌다는 게 업계 평이다. 현 시점, 압구정에서 치열한 경쟁입찰 성사 가능성이 남아있는 곳은 5구역 뿐이다. 현대건설과 삼성물산의 입찰 참여 저울질이 이어지는 가운데, DL이앤씨는 5년여 만에 경쟁입찰을 치를 각오로 물밑작업을 준비 중이다. DL이앤씨는 지난 2021년 북가좌6구역 이후 단 한 차례도 경쟁하지 않았다. 지난 2024년엔 경영진이 바뀐 이후 수년간 공들여 왔던 용산구 산호와 송파구 삼환가락을 포기하고 갑작스레 철수하기도 했다. DL이앤씨는 그간 수의계약 현장들만을 포트폴리오에 포함시켜 왔지만, 압구정에서 최소 1개 단지만큼은 경쟁을 불사하더라도 꼭 시공권을 가져가겠다는 입장이다. 실제 조합 간담회에서 쟁점 중 하나가 홍보관 운영 방안이었는데, DL이앤씨는 각 시공사에게 개별 홍보 공간을 운영하게 해달라는 주장을 펼쳤다. 보통은 서울시 공공지원 정비사업 시공사 선정 기준에 맞춰, 조합에서 지정한 1개소에서 시공사가 공동으로 운영하는 게 맞다. 업계 관계자는 "압구정3구역과 압구정4구역, 압구정5구역 모두 올해 6월 지방선거 전 시공사 선정을 마무리하기 위해 정비계획(안) 결정고시 이후 빠르게 시공사 선정 절차에 착수했다"며 "동시에 진행되기 때문에 입찰제안서의 비교 가능성, 인적·물적 자원의 투입 한계로 선택과 집중이 이뤄지고 있는 상황이다"고 말했다. 이어 "다만, 압구정5구역에서만큼은 경쟁구도 가능성이 높기에, 첫 경쟁입찰 현장이 될지가 관건"이라고 덧붙였다.
한강과 맞닿은 잠원한강이 용적률 특례 적용을 전제로 부족한 사업성을 이끌어내고자 온힘을 쏟고 있다. 역세권인 점을 활용해, 최대 360% 완화용적률을 적용해 소유주들의 부담을 덜어낸다는 방침이다. 대상지는 상가를 포함한 재건축으로 사업성을 높이는 한편, 서울시와의 지속적인 협의를 통해 추가 용적률 확보에 집중한다는 계획이다. 26일 정비업계 따르면 잠원한강은 정비계획(안) 변경을 위한 입안 절차의 일환으로 최근 법정 주민설명회를 개최했다. 당일 설명회 발표는 ㈜필건축사사무소가 맡아 진행됐으며, 토지등소유자들의 관심은 대상지가 과연 360%까지 역세권 특례 용적률 완화를 받을 수 있는지 여부에 쏠렸다. 우선 잠원한강은 도정법에 의거, 현재 법적상한용적률(300%)을 360%까지 완화받을 수 있다. 해당 사업장은 기준 용적률이 240%에 달하는 만큼, 추가 용적률 확보가 절실한 상황이다. 다만 현재 서울시는 용적률 완화 체크리스트 기준에 따라 앞선 신통기획 2차 사전자문 과정에서 용적률 320%를 적용하라는 의견을 보인 바 있다. 추가 용적률 완화를 위해선 부영향검토가 필요하다는 게 전문가의 의견이다. 대상지의 구역면적은 19,526㎡로, 용도지역은 제3종일반주거지역을 유지할 계획이다. 개방감 확보 차원에서 주동은 타워형으로 배치되며 최고층수는 46층으로 계획이 잡혔다. 앞서 49층으로 최고층수를 계획했으나, 수도방위사령부(수방사) 의견을 반영해 최종 46층으로 계획이 수립됐다. 한강변에 인접한 주동은 별동(20층)으로 지어질 전망이다. 구역 내 상가는 제척하지 않고 포함해서 사업이 진행될 것으로 보인다. 상가를 넣어 사업을 추진하는 것이 사업성 측면에서 더 유리하다는 판단 때문이다. 현재 대상지 상가의 소유주는 25인 내외로, 전원 아파트 분양을 희망하는 것으로 나타나 잠원한강은 '상가 없는 재건축'이 될 가능성이 크다. 가온감정평가법인 관계자는 "해당 상가는 거래가 활발한 곳은 아니라, 아파트 대지가격 대비 가치가 높지 않으니 포함해도 손해가 크지 않다"고 설명했다. 대상지엔 한강공원 접근성 강화를 위해 공공공지가 신설되며, 기존의 국공립어린이집은 사회복지시설(서울형키즈카페)로 변경될 예정이다. 교통처리계획(안)을 살펴보면 잠원로변에 진출입구 1개소가 설치되며, 전면공지를 포함한 보행공간(3m~6m)이 확보된다. 잠원한강의 용적률 체계는 ▲기준·허용용적률(240.48%) ▲상한용적률(269.73%) ▲법적상한용적률(300%) ▲완화용적률(360%) 등으로 예측됐다. 기준·허용용적률로는 현황용적률이 적용됐으며, 완화용적률의 경우엔 향후 서울시 심의를 통과할 경우 가능한 수치를 미리 계산해 놓은 것이다. 예상되는 주택공급물량은 639세대로, 조합원 및 일반물량은 475세대로 나타났다. 나머지 공공주택(164세대)의 경우엔 임대(128세대)와 공공분양(36세대)으로 나뉜다. 대상지의 경우, 현황세대 비중을 보면 일반분양물량이 거의 없는 수준이다. 일반분양이 적은 이유에 대해 ㈜필건축사사무소 관계자는 "잠원한강은 대지면적의 10% 가량을 기부채납하고, 신축은 통상 공용면적을 크게 두고 지어야 하기 때문"이라고 설명했다. 잠원한강의 추정비례율은 91.37%로 나타났다. 현 시점 이곳의 조합원분양가는 74㎡(33.3억원), 82㎡(36.6억원) 수준으로 책정됐다. 만약 84㎡를 소유하고 있는 토지등소유자가 82㎡ 평형의 아파트를 분양 받으려면 6.2억원의 분담금이 필요하다.
강남권 격전지로 분류됐던 개포우성4차가 시공사 선정을 위한 절차에 다시 착수한 가운데, 입찰 참여 자격이 주어지는 현장설명회 결과를 두고 조합원들 사이 다양한 의견이 개진되고 있어 관심이 쏠린다. 개포우성4차는 지난해 현장설명회를 열었지만 대형사들의 참여를 유도할 필요가 있다는 내부 공감대 하에 입찰 절차를 취소했다. 롯데건설과 포스코이앤씨의 경쟁입찰이 예고됐음에도 불구 숨고르기에 돌입했던 것이다. 25일 정비업계 따르면 개포우성4차 재건축 조합이 현장설명회를 개최한 결과, 삼성물산과 HDC현대산업개발, 대방건설 등 3곳이 참석했다. 지난해 현장설명회에 참석하고, 대외적으로 수주의지를 공개적으로 표명했던 롯데건설과 포스코이앤씨는 불참했다. 현장설명회는 입찰제안서를 제출할 수 있는 참여 자격이 주어지는 중요한 자리로 여겨지는 만큼 그 결과를 두고 경쟁입찰을 기대했던 조합원들은 아쉬움을 표하고 있는 상황이다. 개포우성4차는 '시공사 선정' 관련 이슈가 발단이 돼, 수년간 사업장을 이끌어 온 전임 집행부가 해임됐다. 집행부 교체가 이뤄질 만큼 시공사 선정 시 경쟁입찰 성사를 향한 조합원들의 관심 정도와 그 깊이가 상당했다는 게 업계 중론이다. 핵심 사업장이었던 만큼 대형사 간 경쟁입찰을 유도해 조합원들이 입찰조건의 유·불리를 비교해 선택할 수 있는 환경이 조성되어야 한다는 분위기가 지배적이었던 탓이다. 실제 개포우성4차는 지난해 상반기 입찰공고에 앞서, 조합원들이 건설사와 편하게 교류할 수 있도록 홍보의 장을 열어주기도 했다. 알 권리를 충분히 보장해줘야 한다는 의도로 업계는 해석했다. 실제 공사도급순위 10위권 이내 대형사인 롯데건설과 포스코이앤씨가 경쟁입찰을 예고하며 적극적으로 홍보에 나섰다. 다만, 삼성물산과 현대건설, DL이앤씨 등의 대형사가 참여하지 않았다는 이유로 인해 입찰 절차가 도중에 갑작스레 중단됐다. 전날 진행된 현장설명회 결과를 두고 조합원들 사이에서는 한 차례 입찰공고가 취소되고 진행됨에도 불구, 대형사 간 경쟁입찰 가능성이 사실상 희박해졌다는 점에 아쉬움을 드러내고 있다. 지난해 롯데건설과 포스코이앤씨가 대외적으로 입찰 참여를 공식화했기에 사실상 경쟁은 따논 당상이었다. 지난해 진행됐던 입찰공고에서 경쟁 구도가 형성됐었기에 그만큼 기대감도 높았던 것으로 업계는 보고 있다. 개포우성4차는 전체 세대 수의 70% 이상 중·대형 평형으로 이뤄져 있어 우수한 사업성을 지니고 있을 뿐만 아니라, 바로 앞에 양재천을 품고 있어 강남권 내에서도 최상의 입지로 평가받는다. 인근에 ▲대치중 ▲단대부고 ▲숙명여고 등 명문 학교도 즐비해 학군도 우수하다는 평이다. 기존 용적률도 149%로 낮은 편에 속해 사업성도 좋기에, 공사도급순위 10위권 이내 대형사들의 관심을 꾸준히 받아왔다. 개포우성4차는 반년 전 평당 공사비 920만원으로 입찰공고를 진행했으나, 최근 재개한 입찰공고에선 1,050만원으로 130만원을 상향 조정했다. 총 공사금액은 기존 6,498억원에서 8,145억원으로 약 25% 증액됐다. 총액입찰 방법이 채택됐다. 시공사는 공사비 총괄내역서만 제출하고, 물량내역서 및 산출내역서는 제출하지 않아도 된다. 다만, 시공자로 선정된 시공사는 선정일로부터 45일 이내에 두 가지 내역서를 조합에 제출해야 할 의무가 있다.
정비사업 현장에서 적게는 수십개, 많게는 수백개에 달하는 협력업체를 선정할 때마다, 쟁점사항은 항상 2가지였다. 반드시 총회 의결을 받아야 하는지, 그리고 입찰을 거쳐야 하는지 여부다. 도정법을 살펴보면, 정비업체, 시공사, 설계사, 감정평가법인을 선정하거나 변경할 때에는 총회 의결을 거쳐야 한다. 그밖에 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 되는 계약 관련해서도 조합원 총회를 열어야 한다. 이에 해당하지 않을 경우 대의원회 의결만 받아도 무방하다. 입찰로 뽑을 경우, 사업시행자는 일반경쟁으로 진행해야 하는 것이 원칙이다. 물론 계약규모 등 대통령령으로 정하는 경우에는 지명경쟁입찰 혹은 수의계약으로도 진행할 수 있다. 실무상 계약규모에 맞게끔 수의계약으로 진행하는 경우가 다반사다. 대표적인 예가 법률자문 계약이다. 건설산업기본법에 따른 건설공사, 전문공사 등이 아닌 일반적인 용역계약(법무법인·세무법인 등)은 추정가격이 1억원 이하일 경우 지명경쟁입찰이 가능하다. 지명경쟁입찰은 대의원회 의결을 거쳐 4인 이상의 입찰 대상자를 지명하는 형태다. 이때, 3인 이상이 입찰에 참여해야 한다. 앞서 언급된 추정가격에는 부가가치세(VAT)가 포함되지 않는다는 것이 국토교통부의 유권해석이다. ①추정가격이 5,000만원 이하일 경우나 ②소송·재난복구 등 예상치 못한 긴급 상황에 대응하기 위한 경우, ③일반경쟁입찰 시 단독응찰의 사유로 2회 이상 유찰될 경우에는 수의계약이 가능하다. 추정가격이 5,000만원을 초과한 상태에서 수의계약을 체결할 경우, 강행규정인 도정법 제29조제1항을 위반했기에 무효가 된다. 사업시행자에게 실질적인 이득이 귀속된 것으로 볼 경우, 부당이득 반환 의무가 발생할 가능성도 존재한다. 통상 법률소송의 경우, 일률적으로 수의계약 체결이 가능하다는 견해가 있다. 판례에선, 예상치 못한 긴급 상황에 대응하기 위해 경쟁을 할 여유가 없는 경우에 한해 수의계약이 가능하다고 보고 있다. 착수금이 5,000만원 이하라 하더라도, 성공보수까지 포함할 경우 5,000만원을 초과하게 된다. 이때, 수의계약 체결이 가능한지가 문제된다. 특히, 조합이 기납부한 조세, 부담금 등의 반환을 위해 착수금 없이 성과보수만 지급하는 약정을 체결하고, 성과보수액이 특정되지 않았다는 이유로 수의계약을 체결하는 경우도 많다. 이와 관련, 최근 서울고등법원은 추정가격 5,000만원은 해당 계약을 체결한 결과 지불하게 될 총 대금을 기준으로 산정해야 하며, 계약 체결 즉시 지급하는 착수보수만을 기준으로 할 것은 아니라고 판시했다. 아울러, 소송 제기 전부터 교육청 질의, 자문 변호사 검토 등의 조치를 거쳤고, 소멸시효가 상당한 기간이 남아있었다는 등의 사유에 비춰 예상치 못한 긴급한 상황에 대응하기 위한 것이라고 보기 어렵다고 판단했다. 또 다른 하급심은 과오납금 환급채권의 소멸시효가 임박한 상황에서 조합이 회계법인과 수의계약을 체결한 사건에서도 위임계약 체결 경위나 계약 체결 후 수행한 업무 내용 등에 비추어 수의계약 사유에 해당한다고 볼 수 없다고 판시했다. 앞선 부담금 등 반환을 위한 계약을 진행할 때 사전에 자문 변호사의 검토를 받아야 하며, 긴급한 상황에서 수의계약으로 진행하기 위해서는 어떠한 긴급한 상황에 따라 수의계약을 체결했는지, 또 어떠한 조치를 취했는지 그 근거를 상세히 남겨두는 것이 바람직하다. 조합(추진위원회)은 등기 업무를 위해 초기부터 법무사를 선정하는 경향성이 짙다. 집단 등기에 특화된 정비사업 전문 법무사를 선정하는 것도 중요하지만, 이때 주의해야 할 점이 있다. 간혹 법무사 용역범위에 ‘이주촉진을 위한 명도소송 소장 작성 및 제출’이라는 항목을 포함해 계약을 체결하는 경우가 많은데, 명도 업무는 별도의 입찰을 통해 해당 업무를 수행할 전문 변호사(법무법인)를 선정해야 하기 때문에 법무사 계약 시 명도 업무는 제외하는 것이 바람직하다. 명도 업무는 법무사의 소장 대필에서 끝나는 것이 아니라 결국 전문 변호사(법무법인)를 선임하여 해결할 수밖에 없고, 아울러 명도(이주)가 지연될 경우 협력업체 간 책임 전가의 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없다. 가격면에서도 법무사 보수규정의 적용을 받는 법무사에 비하여 전문 변호사(법무법인)가 훨씬 유리한 경우가 많다. 그럼에도 일부 법무사는 위 계약 조항을 근거로 명도 소장 등 서면 대필은 본인들이 수행해야 한다고 주장하는데 이 경우 조합으로서는 실력 있는 정비사업 전문 변호사(법무법인)를 선정하는 데 어려움을 겪을 수 있다. 재개발 재건축 정비사업 진행 과정에서 가장 많은 형사상 문제는 정보공개 의무 불이행으로 인한 도시정비법 위반 사안과 협력업체 계약 체결에 관한 도시정비법 위반이다. 이와 관련된 법령이 복잡하고, 사실관계에 따라 판례의 결론이 상이한 경우도 많으므로 정비사업과 관련된 계약을 체결하기 전에 정비사업에 특화된 법률 전문가의 조력을 받는 것이 바람직하다.
대치현대아파트가 권리변동계획(안) 수립 총회를 앞두고, 이주비 대출과 주택배정·분담금 내용에 대해 브리핑하는 시간을 마련했다. 현장에선 사례별 보증과 대출가능 여부와 관련한 내용들이 심도있게 다뤄졌으며, 리모델링 추진 과정에서 발생할 수 있는 변수와 가능성에 대한 얘기들도 전해져 조합원들의 관심을 끌기에 충분했다. 25일 정비업계 따르면 대치현대아파트 리모델링 주택조합은 최근 권리변동계획 수립을 위한 조합원 설명회를 개최했다. 이번 설명회엔 시공사인 GS건설을 비롯해 건축설계사인 ㈜나우동인과 감정평가를 맡은 가온감정평가법인 관계자들이 모두 자리해 조합원들의 이해를 도왔다. 건축개요를 살펴보면, 대치현대의 건축면적은 총 7,265㎡로, 수직·수평증축 리모델링을 통해 용적률과 건폐율은 각각 493.87%와 39.07%를 확보해 둔 상태다. 건축규모는 지하6층-지상27층으로 계획돼 기존 층수보다 3개층이 올라갈 것으로 보인다. 대상지의 경우, 상가를 제외하고 리모델링 사업을 진행한다. 해당 사업장은 대치동이란 지역적 특성에 맞춰 ▲학부모 대기 공간 ▲스마트시니어 센터 ▲개방형 독서실 등의 기부채납을 제공하게 된다. 102동과 103동 후문 쪽으로 어린이집·유치원 버스의 진입과 회차가 어려워 학부모 대기 공간을 별도로 마련하게 됐다. 절반은 학부모들이 대기할 수 있는 공간으로, 절반은 관리소 사무실로 운영될 계획이다. 또 스마트시니어 센터는 연세가 많은 노인층을 대상으로 스마트폰, 챗지피티 등의 교육이 이뤄지는 공간으로, 리모델링 허가를 받기 위해선 의무적으로 만들어져야 하는 시설이다. 추가적으로 단지 주변으로 스터디 카페가 많긴 하나, 개방형 독서실도 기부채납시설로서 작은 규모로 마련될 것으로 보인다. 대기공간을 제외한 센터와 독서실은 모두 지역공유시설로 분류됐다. 예상되는 세대수는 총 705세대로, 기존 대비 75세대(일반분양분)가 늘어나는 구조다. 대상지의 추정비례율은 103.95%로 나타났다. 대상지의 분양가는 비록 준공년도가 상이하긴 하나, ▲대치푸르지오써밋 ▲대치르엘 ▲대치SK뷰 등을 통해 시세가 설정됐다. 조합원분양가는 ▲75㎡(29억원) ▲98㎡(33.8억원) ▲116㎡(36.3억원) ▲131㎡(39.3억원)로 예상됐다. 대상지는 분양가상한제 지역임을 감안해, 청담르엘과 비슷한 수준으로 평당분양가는 7,500만원으로 책정됐다. 만약 85㎡ 평형을 소유한 조합원이 기존 집의 평수보다 한 단계 큰 98㎡ 평형을 선택하면, 3.3억원 가량의 분담금을 추가 납부해야 한다. 주택배정의 경우, 각 동마다 조합원 이동 여부가 상이할 수 있다. 필로티 계획에 따른 수직증축 적용 여부가 동마다 다르기 때문이다. 경우에 따라 1개층 또는 2개층 등으로 증축되는 층수도 달라, 조합원들은 개인이 거주하고 있는 동의 특성을 잘 살펴봐야 한다. 한편 정부 정책과 개인별 사례에 따른 이주비 보증 및 대출가능 여부는 각기 다르게 나타난다. 해당 단지의 종전자산 가격은 타입별로 최소 24.7억원~33.9억원으로 형성돼 있다. 따라 1세대1주택은 이주비대출과 조합원 잔금대출의 경우, 최대 6억원이 아닌 2~4억원까지만 받을 수 있다. 3주택 이상을 보유한 다주택자는 대출이 불가하다. 또 토지등소유자, 도로소유자, 상가원, 임대사업자 등 상황별로 허그보증과 시중은행 대출 가능성도 나뉘기 때문에, 신중한 접근이 필요하다. 허그보증은 무허가건물자, 미성년자, 대표 미선임자 등을 제외한 대부분의 케이스가 가능하다. 반면 시중은행 대출은 조건을 더 까다롭게 따져서 이주비 대출을 고민 중인 조합원들은 상세한 금융상담이 필요할 것으로 보인다.
고척동253번지 일대가 추진위 구성 승인 이후, 신속한 조합설립을 목표로 속도감 있게 후속 절차를 밟고 있다. 이은옥 위원장을 필두로 한 추진위원회는 얼마 남지 않은 동의서 징구가 완료되는대로 오는 상반기 안으로 조합설립을 마무리할 계획이다. 24일 정비업계 따르면 고척동 253번지 추진위원회(이은옥 위원장)는 최근 주민총회를 개최해, 정비·설계업체 협력사 선정을 마쳤다. 원활한 추진위원회 운영을 위해 필요한 예산·회계, 업무규정 등의 안건도 무리없이 가결됐다. 당일 현장을 찾은 장인홍 구로구청장은 "설명회에 오니 주민들의 재개발 열의가 얼마나 큰지 체감이 된다"며 "고척동253번지는 단기간에 성과를 내고 있는 사업장인 만큼, 구로구도 사업이 원활히 진행되도록 행정지원과 소통을 아끼지 않겠다"고 약속했다. 우선 토지등소유자들의 가장 많은 관심이 모인 설계사 자리는 288표를 획득한 ㈜삼하건축사사무소가 차지하게 됐다. 설계자 선정은 적격심사방식을 통해 이뤄졌는데, 사업수행능력평가(30%) 및 입찰가격평가(70%)를 기준으로 배점을 부여받았다. ㈜삼하건축은 ▲반포주공1단지124주구 ▲서초 그랑자이 ▲구리 수택 등 탄탄한 트랙레코드를 기반으로 소유주들의 지지를 받았다. 재개발 사업을 위해 필요한 인허가 행정업무를 총괄하게 될 정비업체엔 ㈜화성씨앤디가 선정됐다. 앞서 대상지는 정비사업 업무를 추진을 위해 ㈜화성씨앤디와 자문 용역 계약을 체결한 바 있다. ㈜화성씨앤디는 강남3구에서 가장 많은 정비사업 수행실적을 보유한 정비업체로 알려져 있다. 이은옥 위원장은 그간의 사업 추진 경과를 직접 보고하며 소유주들에게 감사의 마음을 전했다. 이 위원장은 "이번 주민총회가 끝나면 바로 감정평가법인 업체를 선정해 추정분담금 산정에 나설 것"이라며 "90세대 가량 일반분양세대가 늘고, 분양가도 다소 올라 적은 분담금이 예상된다"고 긍정적인 메시지를 전했다. 한편 현재 해당 사업장은 대우건설과 GS건설 등의 대형 시공사 홍보요원들이 입구에서부터 소유주들을 맞이하며 수주의향을 타진하고 있는 모습이다. 해당 사업장은 토지등소유자가 약 555명임을 감안하면 일반분양물량이 상당히 많을 것으로 예측돼 충분한 사업성이 보장될 것이란 전망이다.
목동 재건축 단지와 같은 생활권역에 속한 신정4구역이 성공적인 조합원 이주를 위한 본격적인 담금질에 돌입한다. 정부의 이주비 대출 제한에 따른 어려운 여건 속에서도, 조합은 원활한 이주 개시에 필요한 지원을 아끼지 않겠다는 방침이다. 24일 정비업계 따르면 신정4구역 재건축 조합(신동일 조합장)은 조합원과 세입자들을 대상으로 이주계획 및 신탁등기 내용이 담긴 안내책자를 배부, 이주개시를 위한 사전 준비작업에 조합 역량을 집중하고 있다. 대상지의 이주 기간은 오는 3월 중순부터 8월 말까지 약 6개월에 걸쳐 진행된다. 조합은 일부 소유주들이 기한 내 이주를 완료하지 않을 경우를 대비해, 전체 조합원 대상의 일괄 명도소송을 진행한다. 이주지연에 따른 금융비용을 최소화하기 위한 목적이 담겨 있다. 물론 일괄 명도소송을 진행하되, 약속한 기간 내 이주를 완료할 경우 소송은 취하된다. 일괄 명도소송은 통상 정비사업 현장에서 이주개시와 동시에 진행하는 관례적인 절차다. 정부의 부동산 대출 규제로 인해, 기본 이주비 대출은 최대 6억원까지로 한도가 설정돼 있다. 다주택자의 경우, 기본이주비 대출도 온전히 받을 수 없어 자금 경색으로 어려움을 호소하는 조합원들이 많은 실정이다. 이에, 조합은 시공사의 신용등급을 전제로 한 지급보증으로 추가이주비 대출 지원도 적극 마련할 계획이다. 한편 신정4구역 이주개시가 임박하면서 신월2동을 중심으로 인근 전·월세 시장 거래량도 높아질 것으로 예상된다. 신정4구역은 조합원들의 이주를 끝마치는대로, 안전을 최우선으로 해체심의와 건축물 철거 등 후속 작업에 돌입한다는 계획이다.
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