발행일(UPDATE): 2025년 07월 01일 18시 45분
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삼성물산이 신정동1152번지 시공권 확보를 위한 본격적인 수순에 들어간 가운데, 해당 사업장이 태생적으로 지닌 입지 경쟁력을 최대한 활용하는 방향으로 수주에 나설 전망이다. 목동 14개 단지가 모두 정비계획(안) 입안을 포함해 그 이상 진도가 나가고 있기에, 향후 수주 포석 차원에서 해당 사업장에 쏟는 역량의 정도와 범위 역시 클 것으로 관측된다. 16일 정비업계 따르면 신정동1152번지 일대는 최근 두 차례 진행된 입찰공고에서 단독 응찰한 삼성물산을 우선협상대상자로 선정했다. 충분한 내부 심의를 거쳐 삼성물산을 시공사로 선정하기 위한 공식 절차에 착수한 것이다. 삼성물산이 조합원들에게 제안한 프로젝트명은 '목동 래미안 트라메종'이다. 래미안 트라메종은 삼성물산이 상표권을 등록한 네이밍으로, 해당 사업장을 수주함에 있어 '상징적인 의미'를 부여한 것으로 분석된다. 삼성물산의 프로젝트명에 담긴 지역명(목동)이 시작점이다. 건설사 브랜드만큼이나 지역명은 준공 후 아파트 가치에 직·간접적인 영향을 미친다. 삼성물산은 한남4구역을 기점으로 '전략적 거점' 지역이라고 판단되는 곳들의 경우 지역명을 사용해 왔다. 특히, 신정동1152번지는 14개 목동 재건축 단지와 같은 생활권역을 영위하고 있기에, 오는 2026년부터 시공사 선정이 본격화될 것으로 보이는 목동 지역을 염두한 전략으로도 풀이된다. 삼성물산 입장에서 신정동1152번지는 여러 사업장 중 하나가 아닌, 목동 재건축 단지의 이목이 집중될 일종의 '전초기지'인 셈이다. 프로젝트명에 신정동이 아닌 목동을 기재한 것도 같은 맥락에서 살펴볼 수 있다. 신정동1152번지는 교육열이 강한 목동 학군지에 속해 있으며, 계남근린공원과 역세권(신정네거리역) 등을 두루 갖춘 입지적 강점을 갖고 있다. 삼성물산은 지리적 입지의 특성을 반영한 입찰제안서를 조만간 공개할 예정이다. 한편, 신정동1152번지는 2017년 8월 재정비촉진지구에서 제척된 아픔을 딛고, 주민들이 다시 한 번 힘을 모아 신속통합기획 절차로 재개발을 진행해 왔다. 목동의 우수한 학군과 계남근린공원의 쾌적한 자연환경을 동시에 누릴 수 있는 입지로 평가받는다. 구역면적은 44,082㎡로, 토지등소유자는 약 450명 정도다. 양정비계획(안) 상 용적률은 213%며, 법적상한용적률 250%까지 사용하는 방향으로 계획(안)을 수립했다. 예상되는 주택공급물량은 총 956세대에 달한다.
HDC현대산업개발이 용산정비창 전면1구역을 위해 조성한 홍보관 컨셉은 '시각적 명료함'에 맞춰졌다. 조합원들이 입주하게 될 주거공간을 그대로 구현했고, 제안내용에 담은 최고급 마감재들을 직접 눈으로 확인할 수 있는 시간을 제공하는데 전사적 역량을 쏟고 있다. 조합원들이 입장을 하는 순간부터, 곳곳엔 호텔HDC가 운영중인 하얏트호텔의 유·무형의 서비스가 제공되고 있다. 조합원들이 특히 만족도를 드러내는 공간 '2면 한강조망 특화 설계'가 적용된 주거 타입 부문에서다. HDC현대산업개발은 조합원 전 세대가 한강조망 프리미엄을 가져갈 수 있는 설계(안)으로 주목받고 있다. 한강조망 세대수는 조합원안(524세대)을 훨씬 넘어서는 총 600세대가 공급된다. 그간 구두상으로만 들었던 입찰조건을 홍보관에 그대로 재현하면서, 2.5m 초광폭의 파노라마 창도 직·간접적으로 경험할 수 있는 점에 호의적인 평가를 내린 것으로 전해진다. HDC현대산업개발이 자신 있게 선보인 '하이엔드 마감재'도 실물로 만나볼 수 있다. 주방과 욕실 유닛에는 ▲독일 REHAU 브랜드 창호 ▲이탈리아 Ernestomeda 주방가구 ▲이탈리아 Paffoni 수전 등 유수의 글로벌 브랜드 제품으로 구성돼 있어, 한강 조망에 걸맞는 고급화 공간을 만들어 냈다는 평가다. 조망형 욕실은 한강을 바라본다는 점에서 경쟁사 대비 확연한 우위의 조건이다. 현장을 둘러본 한 조합원은 “그동안 말로만 듣던 한강 조망과 차별화된 설계의 실체를 직접 마주하니 선택의 무게중심이 기울었다”고 평가했고, 또 다른 조합원은 “호텔보다 고급스러운 공간 구성이 세심하게 이뤄졌다”며 준공 후 아파트를 미리 만나볼 수 있었다는 사실에 만족감을 드러냈다. HDC현대산업개발이 제안한 스카이브릿지와 하이라인 커뮤니티에 대한 현장 관심도 역시 높다. 한강변에서 가장 긴 330m 길이로 조성되는 ‘스카이 커뮤니티 브릿지’와 지상 115m 높이에 설치되는 ‘하이라인 커뮤니티’는 용산의 스카이라인을 대표할 상징적 공간으로 조성될 계획이다. HDC현대산업개발 관계자는 “조합원 모두가 한강 조망을 누릴 수 있도록 획기적인 평면 설계를 적용하고, 세계적인 브랜드들과 협업한 하이엔드 주거공간을 준비했다”며 “홍보관에서 회사의 비전을 직접 확인한 조합원들의 호평이 이어지고 있다”고 밝혔다. 한편 HDC현대산업개발의 용산정비창 전면1구역 홍보관은 이달 21일(토)까지 운영되며, 조합원들은 이곳에서 단지의 실질적인 설계 경쟁력과 프리미엄 마감재 등을 직접 체험할 수 있다.
토지거래허가구역 가이드라인의 업무처리 기준이 새로 마련됐으나, 제도적 한계로 현실성이 떨어진다는 지적이 나온다. 최대 4개월 이내 주택 취득 후 입주까지 완료해야 한다는 신설된 의무조항이 부담된다는 이유에서다. 이를 인지한 일부 현장에선 '이사 확인서'를 대안으로 거론 중이긴 하나, 이것 역시 미봉책에 그친다는 평이다. 16일 정비업계 따르면 국토부는 최근 토허구역 지정과 관련, 업무처리 기준을 마련했다. 서울시 및 관할구청의 원활한 업무처리와 행정적 편의를 도모하기 위함으로 풀이된다. 가이드라인을 살펴보면, 국토부는 토허구역 내 주택을 취득하는 경우 2년간 실거주를 원칙으로 하고 있다. 특히 허가 관청에선 거래절차상의 평균 기한을 고려해, 입주시기를 4개월로 제한키로 했다. 해당 4개월은 허가 신청 단계에서 계약과 잔금을 거쳐 등기 단계까지의 기한을 의미한다. 기존엔 입주시기가 명확하지 않았으나, 4개월의 제한적 기한이 설정된 건 행정 과정에서 업무 효율성을 높이기 위한 의도로 해석된다. 결국 허가일로부터 최대 4개월 이내 취득(등기)을 완료하고, 취득일로부터 실거주가 이행되어야 한다. 해당 규정에 맞추려면, 매도인과 매수인 모두 4개월 내에 이사를 가야한다. 다만 매도인이 아닌 세입자가 거주할 경우, 상황이 다소 복잡해질 수 있다. 사전에 이사 날짜를 약속한다고 하더라도, '이사 거부' 또는 '이사 지연' 등의 문제가 발생할 수 있기 때문이다. 결국 행정과 현실 사이에서 간극이 존재하는 셈이다. 물론 부득이한 사유가 있다면 소명할 기회가 있지만, 구청이 인정하는 범위에 속해야만 입주시기를 유예할 수 있다. 만약 가이드라인 규정을 지키지 못한다면, 지자체로부터 과징금이 부과·징수될 수 있다. '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 제18조(이행강제금)에선 이행명령이 정해진 기간에 이행되지 않을 경우, 토지 취득가액의 100분의 10범위에서 이행강제금을 부과하게 된다. 이를 방지하고자 최근 부동산 등의 현장에선 4개월 내 입주기한을 맞추고자, '이사 확인서'를 요청하는 사례가 늘어나고 있는 추세다. 구두계약상의 위험을 방지하고, '이사 확인서'로 세입자의 이사 날짜를 확실히 확정함으로써 법률적 책임을 지지 않겠다는 취지다. 김정우 법무법인 센트로 대표 변호사는 "행정청이 설정한 ‘4개월’이라는 기준은 행정 편의에 치우친 탁상행정의 전형이라 평가된다"며 "이는 실제 재건축·재개발 시장의 복잡성과 현실을 반영하지 못한 채, 행정청의 입장에서 일률적인 규제만을 강화한 조치로 볼 수 있다"고 말했다. 특히, 그는 계약체결, 중도금, 잔금, 세입자 조율, 등기이전 등에 최소 수개월이 소요될 수 있는 점을 외면한 채, 일률적으로 4개월 내 입주를 강제하는 것은 '재산권 침해' 소지도 있다고 봤다. 이어 "세입자가 거주 중인 경우에는 세입자의 자발적인 협조 없이는 4개월 이내 이사 완료가 사실상 불가능하기 때문"이라며 "현재 실무에서 활용되는 ‘이사 확인서’만으로는 강제집행이 불가능하기 때문에, 세입자가 이사를 거부하거나 지연할 경우 그 이행을 강제하기 어려운 한계가 존재한다"고 설명했다.
봉천13구역이 역세권활성화 사업을 추진하기보단, 기존의 'LH 공공재개발' 사업방식을 고수한다는 방침이다. 현재 대상지는 최고층수 24층, 용적률 500% 기준에 맞춰 정비계획(안) 수립에 힘을 쏟고 있는 상황이다. 13일 정비업계 따르면 봉천13구역은 최근 LH의 주관 하에 토지등소유자들에게 정비계획(안)을 설명하는 시간을 가졌다. 이곳의 용도지역은 준주거지역을 유지키로 했으며, 최고높이도 24층(80m이하)으로 기존 계획을 따른다. 총 4개동 중에서 최고층수는 1개동에 적용되며, 나머지는 21~22층으로 설정된다. 결과적으로 봉천13구역은 주택정비형 재개발사업 정비구역으로 지정돼 있기에, 역세권 활성화사업 대상지에서 제외된다. 만약 정비구역을 해제하고 재차 정비계획(안) 수립 절차 단계를 밟는다면, 최소 4년 이상의 기간이 소요될 것으로 예측했다. 물론 공사비와 함께 그간 매몰된 사업비도 고려할 필요가 있다. 또 일반상업지역으로 용도변경을 하기 위해선 대상지가 일반상업지역과 접해야 한다는 조건이 있지만, 대상지는 이같은 조건을 충족하지 못하는 대지적 한계도 안고 있다. 특히 역세권활성화 사업 도입으로 용적률이 800%로 늘어난다고 해도, 높이가 뒷받침되지 않는다면 활용성이 떨어지게 된다. 과밀한 건축물 계획은 오히려 개방감과 쾌적성을 방해하며, 서울시 심의 방향성과도 어긋난다는 것이 LH 관계자의 설명이다. 아울러 공공기여율 역시 기존 10% 내외에서 34%까지 3배가량 늘어날 수밖에 없다. 이어 LH 측은 추가분담금이 걱정되더라도, 지분형주택을 이용해 우려를 덜어낼 수 있다고 설명했다. '지분형주택'이란 분양대상자와 사업시행자가 공동 소유하는 주택으로, 분담금이 부족한 집주인의 부담을 덜어주기 위한 제도다. 10년 범위 내에서 분양대상자가 거주하며 지분을 취득할 수 있는 주택으로 이해하면 쉽다. 지분형주택의 규모는 60㎡이하로, 분양대상자가 되기 위해선 종전 토지·건축물 가격이 지분형주택 분양가격보다 낮고, 정비계획(안) 공람공고일 기준 세대주로 2년 이상 실거주를 했어야 한다. 현재 대상지의 추정비례율은 96.26%로 예상됐다. 평당 공사비는 주변 시세와 물가를 고려해 710만원으로 책정되며, 사업 보정계수(1.57)가 적용된다. 해당 사업장의 조합원분양가는 ▲36㎡(4.71억원) ▲46㎡(6.61억원) ▲59㎡(8.79억원) ▲84㎡(10.44억원)▲114㎡(13.87억원)으로 예상됐다.
용산 삼각맨션이 정밀안전진단 결과 'D등급' 성적표를 받게 됐다. 수치상 긴급 보수보강이 필요한 1~2순위 세대는 무려 79%로 나타났다. 다만 용산구청은 보수보강의 필요성만 강조할 뿐, '비용부담의 주체' 및 '붕괴의 원인'을 주민들에게 명확히 밝히진 않아 주민들의 불만이 이어지고 있는 모습이다. 12일 정비업계 따르면 최근 용산 삼각맨션(A·B동) 정밀안전진단 용역 결과와 관련, 구청이 주관하는 주민설명회가 진행됐다. 이번 진단 결과는 천장붕괴 사고가 발생한 지 약 100일 만에 주민들에게 전달됐으며, 행정기관의 요청과 주민동의에 의해 안전점검이 실시된 것으로 알려졌다. 정밀안전진단은 A동(94세대)과 B동(36세대)을 대상으로 실시됐다. 용역을 맡은 ㈜제이케이씨엠은 보강보수가 시급한 정도에 따라 각 세대를 1~4순위로 각각 나눠 분류했다. 결론적으로 긴급보수가 시급한 1순위는 36세대(28%)로 나타났다. 2순위도 66세대(51%)로 과반수 이상을 차지했다. 이들은 최단 3개월~최장 1년 사이 긴급보수가 실시돼야 한다. 점검 결과, 용산 삼각맨션에선 철근 노출과 누수를 비롯해 콘크리트 박락, 박리, 균열 등의 문제점이 발견됐다. 지하 보일러실은 낙수와 철근 노출로 보수가 시급하며, 여러 공용부분(옥상, 계단 등)에서도 크고작은 결함이 있는 것으로 확인됐다. 이에 안전진단 기관은 국토부 시설안전관리공단의 세부지침에 따라 ▲표면처리 공법 ▲탄소섬유 보강공법 ▲단면복구 공법에 따른 보수를 제안했다. 이와 관련, 현장에선 불만을 토로하는 주민들의 목소리가 감지됐다. 주민 A씨는 "용리단길의 주차난을 이해해 구청의 주차장 계획에 동의했다"면서도 "주차장 건립이 건물에 영향을 미쳐 주민피해가 막심한 것이 사실"이라고 말했다. 그러면서 "주차장과의 거리에 따라 각 동의 피해 정도가 궁금하다"고 질의했다. 또 주민 B씨도 "보고서엔 보수보강 주체가 정확히 명시되지 않았다"며 "용산구청의 입장을 듣고 싶다"고 물었다. 주민 C씨는 "단순히 안전등급이 중요한 게 아니다"라며 "삼풍백화점은 E등급이라 무너졌냐"고 항의했다. 이어 "건물이 무너질 위기에 처했는데, 땜질로 해결된다는 발상이 문제"라며 "일부 주민들이 밤에 잘 때 깨끗한 옷을 입고 자는건 아시냐"고 건물 붕괴에 대한 두려움을 표했다. 이를 두고 용산구청 관계자는 "주차장 문제는 주차관리과 소관으로, 해당 건은 환경분쟁조정위원회에서 각각의 증거를 갖고 판단 중"이라며 책임소재에 대한 정확한 답변을 피했다. 또 보수보강 비용분담 문제에 대해서도 "구체적으로 말씀드리긴 어렵고, 기왕이면 전체견적을 받아야 비용이 절감된다"며 "조만간 보수보강과 관련해 구청에서 지시가 갈 것"이라고 전했다.
성산시영이 첫 주민총회를 성공적으로 치러내면서, 본격적으로 재건축을 위한 첫발을 내딛었다. 박강수 마포구청장은 성산시영 재건축과 관련, 적극적인 인허가 행정지원을 약속하며 "마용성(마포·용산·성동)이 아닌 마강초(마포·강남·서초)의 시대를 열겠다"고 주민들을 독려했다. 각 분야별 협력업체 구축까지 완료한 성산시영은 남은 설계사 선정도 유리한 조건에 맞춰 신속히 추진한다는 계획이다. 11일 정비업계 따르면 성산시영 조합설립추진위원회(김아영 추진위원장)는 최근 주민총회를 성료시키며 첫 스타트를 알렸다. 3,800명으로 구성된 대규모 사업지임을 증명하듯, 당일 현장엔 토지등소유자들이 마포구청 1~2층 대강당과 야외 광장을 가득 메우며 위상을 실감케 했다. 먼저 성산시영은 원활한 업무처리를 도모하고자 손봤던 행정업무규정(안), 예산·회계규정(안), 선거관리규정(안) 등을 토지등소유자들의 의결을 거쳐 승인받았다. 이어 순차적으로 분야별 전문업체들을 선정해 협력업체 라인업을 꾸렸다. 추정분담금 산정 및 검증 업무는 중앙감정평가법인과 대화감정평가법인이 컨소시엄을 맺어 맡기로 했다. 조합설립을 위해선 추정분담금 추산 후 마포구청 검증위원회로부터 통과를 받아야 한다. 해당 업무는 통상 3개월의 시간이 소요된다. 이와 관련, ㈜중앙감정평가법인 관계자는 "현재는 단순 추정치로, 정확한 분담금은 관리처분계획인가 시점에 알 수 있다"면서도 "정확하고 공정한 업무로 토지등소유자들이 산정된 분담금에 대해 충분히 납득할 수 있도록 힘쓰겠다"고 전했다. 법률자문은 총 7곳의 법무법인이 맡아 진행키로 결정됐다. 이는 조합설립을 위한 사업 추진 과정에서 발생할 수 있는 민원과 분쟁 등을 미연에 방지하기 위함이다. 법무법인 현과 법무법인 조운을 포함해 ▲권한 ▲강한 ▲통 ▲창천 ▲을지 등 총 7곳의 업체가 합류했다. 여러 법무법인을 선정한 것과 관련, 추진위는 "조합설립에 앞서 상가분쟁 등의 예상되는 문제를 신속히 해결하기 위한 의도"라며 "최고의 변호사들로 구성된 만큼, 차질없이 업무를 이행할 수 있을 것"이라고 설명했다. 또 성산시영은 효율적인 추진위 행정 업무를 위해 '우리가' 온라인 서비스를 이용하기로 했다. 비슷한 규모의 타 단지 대비, 성산시영의 사업속도는 굉장히 빠르다는 것이 업계의 공통된 목소리다. 대상지의 경우, 이제이엠컴퍼니의 올인원 조합운영 시스템을 도입함으로써, '비용절감'과 '시간절약'이란 두 마리 토끼를 모두 잡겠다는 계획이다. 아울러 대상지는 초기 단계부터 성산시영의 조합설립추진위원회 구성 승인과 관련 행정업무를 맡아 원만히 수행한 공공지원자 지원 업체인 동우씨앤디를 정비업체로 선정하기로 결정했다. 이로써 동우씨앤디는 조합설립인가 시점까지 행정적 업무를 연속적으로 이어갈 수 있게 됐다. 정비계획(안)을 수립한 도시계획업체는 세종코퍼레이션이며, 세무회계는 정일회계법인이 맡는다. 한편 성산시영은 설계사 선정을 앞두고 고민을 거듭한 결과, 적격심사 방식이 아닌 설계공모 방식을 토대로 설계사를 선정키로 했다. 설계공모 방식은 건축물의 설계(안)을 공모해 우수한 설계(안)을 선정한 후에 해당 설계를 기반으로 시공사를 선정하는 방식을 의미한다. 적격심사에 비해 다소 시간이 오래 걸리긴 하나, 높은 작품성과 질적 우수성을 확보 가능하다는 평가가 나온다. 다수의 설계업체들은 사업지의 입지적 장점과 규모 등을 종합적으로 검토 후 사업에 참여하게 되는데, 만약 경쟁에서 밀리게 되면 수억원 가량의 자체 비용부담을 감안해야 되기에 신중함이 요구된다. 설계공모 방식은 대개 강남권(반포미도1차, 압구정) 등의 높은 사업성이 기대되는 곳에서 이용되는 경향성이 짙다. 최종 설계사 선정은 향후 창립총회에서 토지등소유자들의 투표를 통해 이뤄진다.
상계2구역이 법원의 임시 조합장 선임으로 조합 정상화 작업에 착수했지만, 해임된 임원(조합장·이사) 선임을 위한 선거관리계획(안)이 부결되면서 조합원들의 우려가 높아지고 있다. 이미 지난 2023년 관리처분계획(안) 안건이 부결되면서 2년여 간 사업이 지연됐기에, 속히 새로운 집행부를 구성해 후속 사업절차에 착수해야 하는 상황이다. 사업속도는 조합원들의 분담금 이슈를 결정짓는 중요 요소다. 11일 정비업계 따르면 상계2구역은 이달 초 대의원회를 열어, 선거관리계획(안) 안건을 상정했지만 부결됐다. 앞서 노원구청 주도로 진행된 선거관리위원회 구성을 위한 안건이 압도적으로 찬성된 행보와는 대비된다. 선거관리위원회는 서울시 파견 전문가(코디네이터)로 구성돼 있다. 투명성과 공정성 차원에서 조합원들의 신뢰를 받을 수밖에 없기에, 금번 선거관리계획(안)이 대의원회에서 부결된 것과 관련 상당한 관심이 쏠리고 있다. 선거관리계획(안) 부결 배경으로는 대의원 간 상이한 '이해관계'에서 비롯됐다는 분석이 나온다. 선거관리계획(안) 자체에 문제가 있다기보다, 향후 신임 집행부 구성을 위한 내부 집단 간의 이슈로 해석된다. 일반 조합원들은 지난 2023년 관리처분계획(안) 수립 총회에서 불거진 '부정투표' 이슈가 발발하면서 사업이 지연됐기에, 하루라도 빠르게 업무를 추진해 나갈 신임 집행부 구성이 절실하다는 의견에 힘을 싣고 있다. 상계2구역은 관리처분계획(안) 수립 과정에서 조합과 조합원들 간 갈등이 격화된 바 있다. 조합원 3분의2 이상 동의를 얻어야 하는 중요한 안건이었지만, 개별분담금을 통보받은 조합원들의 반발이 컸다. 문제는 관리처분계획(안) 총회 도중, 부정투표가 적발됐고, 사업은 사실상 중단됐다. 노원경찰서는 피의자 18명에 대한 업무방해 혐의를 인정하며 서울북부지방검찰청에 송치시켰다. 시공사인 대우건설, 동부건설 관계자도 조사받았다. 조합장의 부재로 업무 공백 사태가 길어졌다는 점을 감안, 상계2구역 내 일반 조합원들은 선거관리계획(안)이 부결된 사실에 대해 아쉬움을 토로하는 실정이다. 내부 조합원들 간 이해관계와 별개로, 사업성 차원에서 빠르게 집행부 구성을 위한 선거절차가 진행됐어야 한다는 것이다. 올해 2월 서울변호사협회 부회장인 김수진 변호사가 임시조합장으로 선임된 점을 감안할 때, 4개월여가 지난 아직까지 선거 절차에 착수하지 못한 것이다. 전임 조합장은 지난 2023년 관리처분계획(안) 수립 당시 부정투표에 연루돼 재판을 받았으며, 구속 기소된 2인 및 불구속 기소된 13인에 대한 1심 선고결과도 나온 상황이다. 구속 기소된 2인은 징역 1년(집행유예 2년)을 선고받았고, 불구속 기소된 13인은 모두 벌금형에 처해졌다. 공동 사업단인 대우건설과 동부건설도 조합 부정투표에 직·간접적인 영향을 미쳤는지 여부로 검찰조사를 받았다. A조합원은 "조합 임원 선출은 투명하고 합법적인 재개발 사업 추진을 위한 중요한 전환점으로 보인다"며 "임시 조합장을 필두로, 선거관리위원회가 선출 총회 준비에 조금 더 속도를 내줬으면 한다"고 말했다. 이어 "대의원들 역시 재산권을 가진 토지등소유자들이기에, 선거관리계획(안) 관련 안건을 투명하게 처리해 줬으면 하는 마음이다"고 덧붙였다.
![[르포] 용산정비창 홍보관 1일차 '후끈'…HDC "랜드마크 짓겠다"](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20250624/art_17494553593321_b4a329_178x118_c0.jpg)
"랜드마크를 짓고자 합니다. 용산정비창 전면1구역은 당사가 제일 자신 있는 복합개발 사업장입니다. 연장선상에서 말씀드릴 건, 용산역 일대 개발사업 시행권 등 자산을 가장 많이 보유한 디벨로퍼임을 강조 드리고 싶습니다. 조합원 분들과의 공통된 목표 하에 가진 역량을 모두 발휘, 최대 수익을 안겨드릴 수 있는 방향만 일관되게 고집해 나가겠습니다." HDC현대산업개발 관계자는 이날 오후 진행된 [THE LINE 330] 설명회에 참석한 조합원들에게 이같이 약속했다. 베르가모 웨딩홀에 위치한 홍보관은 운영 첫 날임에도 불구 많은 조합원들로 북적였다. HDC현대산업개발의 홍보관은 체험형 공간으로 재탄생하며, 조합원들의 입찰제안서 이해도를 한층 높이는데 초점이 맞춰져 주목받았다. 한강변 최장 330m 규모의 ‘THE LINE’ 스카이브릿지를 형상화한 초대형 모형도에선, 스토리텔링 방식이 접목된 미디어 쇼도 진행된다. 아름다운 빛의 형상은 조합원들의 눈길을 사로잡기에 충분했다는 평이다. 파크하얏트 식음료(F&B) 호텔 서비스도 홍보관에 머무는 내내 제공된다. HDC현대산업개발은 호텔HDC가 운영하고 있는 파크하얏트 입점을 확정시켜 설계(안)에 반영했다. 파크하얏트 호텔은 업무용 오피스와 함께 비주거시설의 한 축을 담당할 예정이다. 용산정비창 전면1구역은 용산국제업무지구 프로젝트의 일환인 만큼, 글로벌 호텔 체인으로 각광받는 '파크하얏트'는 아파트/오피스텔/상업시설 분양에도 큰 도움이 될 것으로 판단했다. 일본 롯폰기 힐스 역시, 그랜드 하얏트 도쿄를 유치하며 분양성과와 자산가치를 모두 잡은 성공적인 사례로 회자된다. ◆ 평당 공사비 858만원…향후 정비계획(안) 변경시, '총 공사금액' 체감 정도는 더욱 커질 것 HDC현대산업개발은 용산정비창 전면1구역 공사비로 858만원을 제안했다. 경쟁사인 포스코이앤씨(894만원)와는 36만원 차이가 난다. 해당 사업장은 용적률을 증가시키는 내용의 정비계획(안) 변경 작업을 진행 중이다. 건축연면적은 약 30% 정도 늘어날 전망이다. 총 공사금액을 계산할 때에는, 평당 공사비와 건축연면적을 곱해 산출된다. 평당 공사비 36만원을 체감하는 정도가 시간이 지날수록 더욱 커질 것이란 설명이다. 공사비와 함께 조합 비용의 적잖은 부분을 차지하는 '사업비 금리'도 파격적인 조건으로 설계했다. HDC현대산업개발은 필수사업비 전액을 'CD+0.1%'에 조달할 것을 약속했다. 상가 미분양이 날 경우, 최초 일반분양가 또는 준공 시 감정평가액 중 높은 금액으로 대물변제를 보장한다는 점도 강조했다. 용산정비창 전면1구역은 비주거시설 비율이 상당히 커, 향후 업무시설과 판매시설의 분양 여부가 조합의 사업성에 결정적인 영향을 미칠 것으로 업계는 보고 있다. ◆ 고급 마감재로 눈길 사로잡아, 반자동 폴딩도어 시현에 '우와...'…조망형 욕실도 직접 눈으로 확인 HDC현대산업개발은 조합원들이 직접 눈으로 보고, 손으로 만져볼 수 있는 체험형 공간을 선보였다. 이탈리아 명품 키친브랜드로 알려진 '에르네스토메다(ERNESTOMEDA)' 제품이 적용된 주방은 여성 조합원들의 눈길을 사로잡았다. 현장 직원들은 반자동 폴딩도어를 시현하며, 조리공간이 외부에 보이지 않게끔 깔끔하게 가릴 수 있다는 점을 설명했다. 다음 유닛 공간부터는 HDC현대산업개발의 조망 특화 설계가 반영된 안방과 욕실로 이어졌다. 2면 개방형으로 설계된 안방의 2.5m 풀창 창호는 독일 브랜드인 레하우(REHAU)가 적용됐으며, 레하우는 세련된 디자인으로 알려진 글로벌 프리미엄 창호다. 조합원 전 세대에 제공되는 '조망형 욕실'도 조합원들의 현장 관심도를 끌어올렸다. 제한적인 공간에서 한강이 보이는 것이 아닌, 집안 곳곳에서 한강을 체감할 수 있는 주거공간을 짓겠다는 게 HDC현대산업개발의 목표다. VR 체험존에서는 라인 커뮤니티 조망과 조합원 개별 세대가 실거주를 통해 바라볼 수 있는 시야를 제공한다. 취향에 맞게끔 실내 마감재를 선택할 수 있는 시뮬레이션 서비스는 실거주 이해도를 한층 더 높이는데 도움을 줄 것으로 기대된다. 홍보관을 방문한 A조합원은 “단순히 고급스럽게 꾸몄다기보다, 입장부터 퇴장까지 조합원들이 궁금해 한 정보들을 시각적으로 체험할 수 있도록 프로그램을 구성한 점이 좋아 보였다”며 “그동안 브로셔나 구두 설명으로 짐작했던 것들을 직접 보고나니 한층 이해도가 높아진 느낌”이라고 만족감을 나타냈다. ◆ 홍보관 마침표는 '연결(Connect)'의 가치 전달…조합원 1:1 맞춤형 상담 진행 공간 체험의 마지막은 '용산역'과의 연결 모형도 관람이다. 용산정비창 전면1구역의 준공 후 미래가치를 결정짓기에, 조합원들 역시 관심을 나타냈다. HDC현대산업개발은 본사가 있는 용산아이파크몰 외에도 용산역전면 공원 지하공간개발과 철도병원 부지개발 사업을 시행하고 있다. 용산역 일대 주요 개발사업의 시행자 지위와 권한을 갖고 있는 만큼, 용산국제업무지구 조성 사업과의 연관성이 높다는 평가를 받고 있다. 특히, 서울시가 용산국제업무지구에 신설키로 계획한 '광역환승센터'에는 HDC현대산업개발이 운영 중인 용산역 후면 주차장 부지가 포함돼 있다. 광역환승센터는 용산역(KTX·ITX·1호선·경의중앙선)을 중심으로 한 지하철과 버스 등의 환승 편의성을 높여주는 핵심 인프라로 꼽힌다. 용산역과 신용산역(4호선)을 연결하는 지하보행통로와 GTX-B 노선의 용산역 출입구 신설 계획도 눈길을 사로잡았다. 예약제로 운영되는 만큼, 시간대별로 방문한 조합원들의 눈높이에 맞게끔 '1:1 맞춤형' 상담도 진행됐다. 조합원들이 분양받길 원하는 평형 유닛을 보여주고, 현재 보유 중인 종전자산평가를 통해 예상되는 분담금도 안내했다. 용산정비창 전면1구역의 홍보관 운영은 이달 21일(토)까지 진행되며, 시공사 선정을 위한 총회는 다음 날인 22일(일) 개최된다. 조합원들의 자발적인 정보 탐색과 비교 검토가 활발히 이뤄지고 있는 가운데, 실제 체험과 확인을 통해 보다 합리적이고 실익 중심의 선택이 이뤄질 것으로 기대된다.
동남권 내 마지막 대규모 주거단지로 알려진 잠실 장미1·2·3차가 구역계 정리를 깔끔히 마친 뒤, 새로운 모습으로 돌아왔다. 대상지는 서울시 지침과 사업성 판단 등을 고려해 유수지 및 학교 등을 제척하기로 결정했다. 다소 사업 규모가 작아지더라도, 확실한 사업성을 도출하겠다는 조합의 의도로 풀이된다. 10일 정비업계 따르면 송파구청 주관 하에 최근 조합원들을 대상으로 잠실 장미1·2·3차의 재건축 정비계획 변경(안) 관련 주민설명회가 개최됐다. 이번 설명회에서 눈에 띄는 부분은 기존 대비 정비구역의 모습이 대폭 수정됐다는 점이다. 우선 대상지의 구역면적은 기존 343,266㎡에서 257,570㎡로 줄어드는데, 이는 ▲송파대로 ▲오금로 ▲유수지 ▲학교 구역이 모두 제외되기 때문이다. 도시계획업체 관계자는 유수지와 학교 제척 이유에 대해 "학교를 넣으면 리스크가 존재하며, 유수지는 서울시 지구단위계획에 따라 제외하라는 지침이 있었다"고 설명했다. 그러면서 "구역이 30만㎡를 넘으면 추가되는 평가항목이 있을 뿐더러, 면적만큼 공원도 확보해야 하기에 무작정 넓어서 좋을 것이 없다"고 부연했다. 도시계획시설 계획(안)을 살펴보면, 편의를 목적으로 잠실나루역 서측 회전교차로가 사라진다. 대신 한가람로(잠실주공5-잠실장미 연결)가 새로 개설되고, 공원은 기존 2개소에서 3개소로 늘어난다. 학교 옆 교회시설은 존치되며, 문화시설과 공공청사가 각각 소공원에 위치할 예정이다. 공공기여 계획(안)에 맞춰 순부담률은 10.84%로 나타났다. 의무 순부담률을 거의 근사치로 맞춘 수준이다. 대상지는 토지와 건축물, 현금 총 3가지 방식을 사용해 기부채납을 진행하게 된다. 먼저 문화시설, 공공청사는 토지와 건축물 모두 기부채납을 원칙으로 한다. 도로와 공원은 토지로, 한가람로 설치는 현금(700억원)으로 기부채납 한다. 대상지의 용적률 체계는 ▲기준용적률(230%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(260%) ▲법적상한용적률(299.9%) 등으로 수립됐다. 기준용적률은 아파트지구 개발기본계획에서 정한 용적률을 따르기에 허용용적률 인센티브를 모두 합쳐 230%로 맞춰졌다. 인센티브는 공공보행통로를 비롯해 열린단지와 우수디자인 등으로 채워졌다. 기부채납에 의해 상한용적률이 만들어졌고, 법적상한용적률 증가분의 절반은 임대주택, 나머지 절반은 분양물량으로 공급될 예정이다. 예상되는 주택공급물량은 5,165세대로, 분양아파트는 4,651세대다. 세부적으로 살펴보면, ▲60㎡이하(285세대) ▲60~85㎡이하(2,675세대) ▲85㎡초과(1,691세대) 등으로 구성된다. 공공임대주택 514세대의 경우, 모두 60㎡이하로 배정될 예정이다. 추정비례율은 86.88%로 산정됐다. 평당공사비는 주변 시세와 물가상승률, 지형적 특성 등을 고려해 850만원으로 예측됐다. 일반분양가는 6,600만원 수준으로 책정됐다. 송파구는 투기과열지구로, 토지거래허가구역으로 묶여 갭투자가 불가하다. 한편 질의응답 시간엔 최근 잠실주공5단지의 한강변 임대주택 배치를 의식하듯, 소셜믹스와 관련한 여러 조합원들의 질의가 이어졌다. 이와 관련 도시계획업체 관계자는 "잠실주공5단지는 정비계획이 마무리되고, 통합심의 절차를 밟는 중"이라며 "잠실장미는 아직 정비계획(안) 입안 단계로 임대를 어디에 확보할지 정확한 계획이 잡혀있지 않다"고 설명했다. 기대가 컸던 2호선 잠실나루역 지하화 연결은 따로 계획되지 않았다. 연계해서 청사진을 그릴 순 있지만, 사업을 늦춰선 안된다는 전문가 의견들이 반영됐기 때문이다.
신속통합기획 자문방식(패스트트랙)으로 사업을 추진 중인 송파 가락우창이 서울시 3차자문 의견을 적극 반영함에 따라, 조치계획 협의를 최종 완료했다. 인허가청과의 원만한 협의를 전제로 사업 절차에 속도가 붙고 있다. 수권분과위원회 심의를 앞두고 있는 가락우창은 보인중·고(대주학원) 측의 의견서도 검토 과정을 거쳐 정비계획(안) 수립에 참고한다는 방침이다. 9일 정비업계 따르면 가락우창 추진준비위원회(양선직 준비위원장)는 최근 서울시 자문회의 결과에 따른 조치계획(안)을 마련해 공문 제출을 완료했다. 자문 의견엔 도시·건축분야, 교통분야 등의 다양한 의견이 담긴 것으로 확인됐다. 준비위원회는 사업의 시작점이기도 한 '정비계획(안) 수립'을 신속하고 정확하게 진행하겠다는 방침이다. 가락우창의 구역면적은 17,235㎡로, 토지등소유자는 285명으로 구성돼 있다. 조치계획서를 살펴보면 우선 공공보행통로가 재배치되면서 보행환경이 개선됐다. 일조와 관련해선, 기존 4개동에서 3개동으로 동수를 줄이고 배치를 조정해 일조불만족구역이 없도록 했다. 경로당 위치로 계획됐던 기존의 돌봄시설은 단지 중앙부로 위치가 변동됐다. 전면부 광장 왼편에 위치했던 지하주차장 출입구는 중앙부로 이동하며, 해당 자리는 근린생활시설 주차장 출입구로 대체될 예정이다. 대상지 주변도로와 단차가 발생하는 구간의 경우엔 1m이하 단차는 사면처리로, 1m이상 단차는 조경석과 사면으로 처리키로 결정했다. 이어 서울시 의견에 맞춰 동남로24길 거주자우선 주차구역을 삭제하고, 3차로로 변경을 계획했다. 가락우창 추진준비위는 최근 대상지 인근의 보인중·고(대주학원)가 송파구청에 전달한 '학교 검토의견서'와 관련해선 가락상아1·2차와 의견을 모아 검토하겠다는 입장을 전했다. 앞서 대주학원은 학교와의 적극적인 소통을 강조하며 구청에 재건축·리모델링에 대한 전반적인 의견을 전달한 바 있다. 현재 보인중·고 대상지 주변으로는 재건축(가락상아1차, 가락우창)과 리모델링(가락상아2차) 사업이 동시에 진행되고 있는 상태다. 보인중·고는 주변 사업장(가락상아1차/2차/우창/가락삼환 등)에 ▲보행자 안전 확보 계획 ▲정확한 차도 확보 ▲교통 흐름 계획 등을 명확히 제시할 것을 요청했다. 이밖에도 학교 통학로에 충분한 차량, 자전거, 보행도로가 충분히 확보되도록 하고, 소음분진 대책 및 공사차량 진출입 계획 등을 강구할 것을 요청했다.
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