발행일(UPDATE): 2025년 05월 02일 14시 09분
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해방촌으로 알려진 용산3구역이 남산 고도제한 완화 기대에 힘입어 재개발 밑그림 다지기에 여념이 없다. 용산3구역은 파트너십을 맺은 협력업체들과 사업 구상에 나선 한편, 남은 동의서 확보에 힘을 쏟겠다는 계획이다. 10일 정비업계 따르면 용산3구역 재개발 추진위원회(용임숙 추진위원장)는 토지등소유자들을 대상으로 신속통합기획 동의서 징구에 한창이다. 현재 대상지의 신통기획 주민 동의률은 52%로, 추진위는 오는 6월까지 목표인 75%까지 동의를 확보해나가겠다는 입장이다. 단 해방촌 곳곳에 상권이 형성돼 있는 만큼, 상가 및 상가주택 소유주들의 협조가 어느 때보다 중요할 것으로 예측된다. 대상지는 재개발의 명분으로 건물의 노후화와 보수비를 최우선적으로 꼽는다. 즉 집중호우나 폭설, 누수로 인해 안전이 취약하다는 평가다. 물론 ▲관광객 증가에 따른 보행공간 부족 ▲불법주차 ▲응급차량 접근성 문제 등도 재개발이 필요한 개별 요인으로 작용한다. 용산3구역의 경우, 남산과 용산공원을 모두 품고 있는 입지적 특징을 보인다. 특히 최근 남산 고도제한이 심의를 거치면 기존 16m에서 45m로 상향 조정될 가능성이 있어 기대가 모아진다. 인근에 위치한 5곳의 교육시설(용암·이태원초, 용산중·고, 보성여고), 주변 교통 여건 등도 지역 이점으로 작용할 수 있다는 분석이다. 이곳의 구역면적은 82,654㎡로, 용도지역은 제2종일반주거지역에 해당한다. 세대수는 853호로 집계됐으며, 공용주거는 다세대(431세대)와 연립(12세대)으로 분포돼 있다. 용산3구역의 계획세대수는 총 1,446세대로 예상된다. 조합원·일반물량은 1,276세대, 임대물량은 170세대로 나타났다. 한편 용산3구역 추진위원회는 지난해 12월 정비·법무·회계 등 여러 분야의 업체들과 MOU를 체결해 협력관계를 구축한 것으로 알려졌다. 세부적으로 ▲진명시엔디(정비)▲다인건축그룹(설계) ▲중앙감정평가법인(감정평가) ▲법무법인 센트로(로펌) ▲경복회계법인(세무·회계) 등으로 구성된다.
성수1구역이 작년 2월에 이어 한번 더 '최고층수' 결정을 위한 안건을 총회 상정한다. 서울시 수권분과위원회가 수정가결한 내용에 따르면, 성수전략정비구역 일대 건축물 최고높이가 250m 이하로 결정됐기 때문이다. 준공 후 아파트 가치와도 직결되는 예민한 사안인 터라 조합원들의 총의를 수렴한 후 시공사 선정 절차에 착수할 것으로 전망된다. 9일 정비업계 따르면 성수1구역 재개발 조합(황상현 조합장)은 조만간 총회를 열어, 서울시 정비계획(안) 변경에 따른 건축물 최고높이를 조합원들에게 선택하도록 할 예정이다. 작년 12월 서울시 심의 결과, 건축물 최고높이는 250m 이하까지 계획할 수 있게 됐다. 특별건축구역 지정을 전제로 한 조합원들의 선택지는 준초고층(최고49층)과 초고층(최고65층)이다. 의사결정 시 고려 요인으로는 ▲인허가 절차 ▲건축계획 ▲구조 및 설비 ▲사업내용(공사비, 공사기간, 사업비) 등으로 요약된다. 초고층으로 가게 될 경우엔 소방시설 성능위주설계대상으로 분류돼 강화된 소방법 규제를 받게 된다. 건축물 안전영향평가와 사전재난영향평가 등의 인허가 절차도 밟아야 한다. 준초고층은 인허가 측면에선 한결 수월하다고 볼 수 있다. 건축계획(안) 상 주동배치도 확연히 달라진다. 조합원 100% 한강조망은 양쪽 모두 동일하나, 주동 개수에 따른 인동거리, 건폐율 등의 스펙이 달라질 전망이다. 준초고층의 구조는 철근콘크리트조(RC조)로, 피난안전구역은 1개소 이상을 마련해야 된다. 반면 초고층은 철근콘크리트조(RC조)·철골철근콘크리트(SRC조)로, 최소 2개의 피난안전구역을 갖춰야 한다. 공사기간의 경우, 초고층(약 72개월)이 준초고층(약 60개월)에 비해 약 1년 이상 더 소요될 전망이다. 평균 공사비 역시 30% 가량 올라가게 된다. 작년 2월 총회에선 참석 조합원(1,026명) 중 523명이 준초고층(49층)을 선택했다. 초고층을 택한 조합원 수는 487명이었다. 준초고층이 근소한 우위로 선택된 바 있다. 건축법 상 층수는 ▲고층건축물(30층 이상, 120m 이상) ▲준초고층(30~49층, 120m~200m) ▲초고층(50층 이상, 200m 이상) 등으로 정의된다. 한편, 서울시 강남권의 대표적인 준초고층 아파트는 ▲개포자이프레지던스(35층) ▲개포 디에이치 퍼스티어 아이파크(35층) ▲개포 경우현 (49층 예정)으로 구성돼 있다. 한강변에는 ▲신반포 아크로리버파크(38층) ▲신반포 원베일리(35층) ▲서울숲 한화갤러리아포레(45층) ▲서울숲 아크로포레스트(48층) ▲서울숲 트리마제(47층)가 있다. 초고층 아파트로는 ▲타워팰리스 1차 주복(66층) ▲타워팰리스 2,3차 주복(55층)이 있고, 한강변에는 ▲잠실주공 5단지(70층 예정) ▲압구정 2구역(70층 예정) ▲이촌동 첼리투스(56층)가 있다.
![[용산정비창] ③"조경은 공용부문 핵심"…HDC, 삼성 손 맞잡았다](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20250416/art_17446065200276_7ec6a9_178x118_c0.jpg)
압구정 재건축의 설계공모 경쟁이 한창이던 2년 전, 조합원들의 주된 관심사는 공용부문에 들어가는 조경과 커뮤니티시설에 초점이 맞춰졌다. 집 내부 인테리어는 언제든 집주인의 재량 하에 바꿀 수 있는 반면, 단지 내 공용부문은 한번 지어지면 사실상 변경이 불가한 탓이다. 아파트 조경은 단순히 나무와 꽃을 심는 식재공간에서 그치지 않고 준공 후 입주민들의 실생활을 결정짓는 요소로 나날이 그 중요성이 더해지고 있다. 8일 정비업계 따르면 HDC현대산업개발은 용산정비창 전면1구역에 참여할 '조경특화' 파트너사로 삼성물산 리조트부문과 손을 맞잡았다. 국내 최대 테마파크인 용인 에버랜드 외에도 국내외 내로라하는 정비사업(재개발·재건축) 프로젝트를 수행했다. HDC현대산업개발이 고급주택 설계로 유명한 SMDP에 이어, 삼성물산 리조트부문까지 협력 라인업을 선제적으로 구성한 건 '복합개발' 특색을 가진 현장맞춤형 행보로 풀이된다. 해당 사업장은 복합개발(주거·업무·상업)을 명제로, 주상복합 형태의 고층 건물이 들어설 예정이다. 확보한 용적률은 높이에 활용해야 하기 때문에, 자연스레 건폐율은 낮아지게 된다. 이는 곧, 조합원들의 공용부문(조경·커뮤니티) 공간이 커짐을 의미한다. 공용부문은 한번 지어지게 될 경우 실질적으로 평생의 기간동안 변화를 줄 수 없다. 설계 단계부터 신중함을 기울여야 하는 이유다. HDC현대산업개발도 이 점에 착안해, 조경 부문에 있어 탑티어(Top-tier)로 손꼽히는 삼성물산 리조트부문과 협업을 결정한 것으로 업계는 보고 있다. 삼성물산 리조트부문은 대한민국 조경대상 환경부장관상 및 IFLA(세계조경가대회) Award, Asia Design Prize 금상을 수상했다. 독보적인 조경특화 기술과 그간의 경험치는 용산정비창 현장에서도 적용될 것으로 관측된다. 조경업계 관계자는 "입주민들이 문 밖을 나서는 순간부터 누리게 되는 모든 것들을 '조경'으로 지칭한다"며 "재개발·재건축 시장 내 실수요자들의 높아진 눈높이를 맞추기 위해, 건설사들의 조경특화 경쟁은 더욱 치열해지는 분위기"라고 말했다. 이어 "잘 만들어진 조경특화 단지는 건설사를 상징하는 랜드마크가 되기에, HDC현대산업개발이 이 점을 감안해 협업관계로 낙점한 것 같다"고 부연했다. HDC현대산업개발은 기능별(주거·업무·상업) 건축물을 용산정비창 전면1구역 특성에 맞게끔 설계(안)을 준비 중이다. 용산역을 거점으로 오랜 기간 사업을 영위해 온 만큼, 지역적 특성(인구·문화·교통 등)에 대한 높은 이해도를 전제로 입찰제안서를 마련할 것으로 업계는 보고 있다. 포스코이앤씨 역시 입찰제안서 준비에 만전을 기하고 있는 것으로 전해진다. 용산정비창 전면1구역의 위치는 서울시 용산구 한강로3가 40-641 일대다. 용산역(1호선·경의중앙선·KTX)과 신용산역(4호선) 등이 도보권에 위치해 있으며, HDC아이파크몰과 이마트, CGV 등 생활 인프라도 갖춰져 있다. 무엇보다 강변북로와 한강대교 등을 접하고 있어 서울 주요 업무지구(강남·여의도·광화문) 이동 역시 수월하다. 용산역 근방으로 아모레퍼시픽, LG유플러스, 하이브 등의 대기업들도 자리잡고 있다.
응암동101번지 일대가 SH표 공공재개발을 추진 중인 가운데, 지역 내 최고층 타이틀 확보 여부에 기대가 모아지는 분위기다. 36층 최고층수는 전문가·자문회의를 거쳐 도출된 의견으로, 그대로 반영될 가능성이 크다는 후문이다. 협소한 구역계로 다소 불리한 사업조건을 보이는 대상지가 '고층 스펙'을 앞세워 부족한 사업성을 끌어올릴 수 있을지 귀추가 주목된다. 9일 정비업계 따르면 은평구청·SH의 주관 하에, 최근 응암동101번지(허영자 준비위원장) 일대 공공재개발사업 사전기획(안) 주민설명회가 개최됐다. 대상지는 2022년 공공재개발 후보지로 선정된 이후 수차례 자문회의를 거쳤고, 2년 반만에 토지등소유자들에게 사전(안)을 공개하게 됐다. 응암동101번지 일대의 구역면적은 38,758㎡로, 제2종일반주거지역(7층)에서 제2종일반주거지역으로 1단계 종상향을 계획하고 있다. 대상지의 필지수는 236필지로 확인됐다. 전체 구역면적(38,758㎡) 중 공동주택을 지을 수 있는 획지는 33,445㎡며, 이를 비율로 환산할 경우 약 86% 수준이다. 나머지는 도로와 공공공지로 구성돼 있다. 대상지를 감싸고 있는 4면의 도로체계는 모두 확장되고 기능 개선이 이뤄질 전망이다. 건축계획에 따라, 대상지의 최고층수는 도시경관을 고려해 36층으로 설정됐다. 자문회의 과정에서 층수에 대한 논의가 진행됐고, 처음 제안된 38층에서 조정을 거쳐 36층으로 수정됐다는 게 구청 관계자의 설명이다. 고층동을 세우는 이유는 아파트를 저층으로 빼곡하게 짓게 되면 미래 가치상승에 문제가 생길 수 있어, 이를 방지하긴 위한 의도로 풀이된다. 앞서 전문가 회의에선 탑상형 2개동을 설치하는 안도 검토됐으나, 단지가 협소하고 백련산과의 전체적인 스카이라인 균형이 깨질 수 있어 무산된 것으로 전해졌다. 물론 행정 절차 및 건축심의에 대한 부담도 작용했다는 분석이다. 결국 대상지는 판상 비율을 높이고, 탑상형 1개동의 랜드마크화를 검토 중인 상황이다. 응암동101번지 일대 주변으로는 ▲응암1구역(힐스테이트,22층) ▲응암2구역(e편한세상,23층) ▲응암3구역(센트레빌,19층) ▲응암6구역(푸르지오,14층) ▲응암7·8구역(힐스테이트,15층) ▲응암10구역(SK뷰,25층) ▲응암11구역(해모로,24층) 등의 아파트가 분포돼 있다. 이들 단지들의 최고층수를 감안하면, 대상지의 최고층수(36층)가 의미하는 부분이 크다는 점을 알 수 있다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(229.2%) ▲상한용적률(250%) ▲법적상한용적률(299.87%) 등이다. 허용용적률의 경우, 사업성 보정계수와 열린단지 등의 인센티브를 통해 확보했다. 허용용적률 인센티브는 토지·건축물 기부채납을 필요로 하지 않기에 최대한 확보하는 게 사업성에 도움이 된다. 현 시점, 계획 세대수는 총 994세대로, 1,000세대 미만으로 계획됐다. 통상 1,000세대 이상의 주택을 건설할 경우 '공원녹지법'에 따라 부지면적의 5% 이상 또는 1세대당 3㎡ 이상 규모의 공원이나 녹지를 의무적으로 조성해야 한다. 만약 1,000세대 이상 규모로 지어질 경우, 공공공지 사이즈의 4배 크기를 기부채납으로 제공해야 한다. 특히 대상지는 구역면적도 50,000㎡ 미만이라 의무적으로 공원을 만들어야 하는 조건에서도 제외된다. 즉 사업성을 감안해 세대수는 1,000세대가 넘지 않는 선에서 계획된 것으로 보인다. 이곳의 조합원·일반분양물량과 임대물량은 각각 739세대, 255세대로 나뉜다. 조합원·일반분양은 세부적으로 ▲51㎡(21세대) ▲59㎡(355세대) ▲84㎡(235세대) ▲114㎡(128세대)로 나타난다. 임대주택 의무비율인 15%에 맞춘 의무공공임대수는 120세대로, 모두 60㎡미만으로 지어진다. 국민주택규모인 공공임대와 공공분양수는 각각 67세대, 68세대로 산출됐다. 추정비례율은 84.3%로 예상됐다. 이는 후보지 선정 당시보다 4%p가 오른 수치다. 평당공사비는 주변 시세와 물가상승률을 고려해 750만원, 일반분양가는 3,306만원 수준으로 책정됐다. 종후가격의 경우 주변시세의 80%가 적용됐다. SH 관계자는 "한국부동산원에 분담금을 정밀의뢰해 둔 상황"이라며 "해당 비례율은 보수적으로 잡은 결과치로, 향후 사업 진행과정에서 얼마든지 변경될 가능성이 있어 참고만 부탁드린다"고 전했다. 이번에 책정된 종전자산평가는 개략적인 감정이며, 주민들의 세부적인 자산은 별도로 감정평가가 이뤄질 예정이다.
여의도 진주아파트가 정비계획(안) 결정고시를 받으며 재건축 대열에 주자로 본격 합류했다. 해당 사업장은 2단계 종상향과 더불어, 단지 내 십자도로(서울시 소유)를 유상매입하며 토지이용계획의 효율화를 꾀하는데 집중해 왔다. 현재 기부채납 건축물 관련 협의도 인허가청과 진행 중인 가운데, 연내 조합설립을 목표로 한 추진계획에도 업계 관심이 집중되고 있다. 8일 정비업계 따르면 여의도 진주아파트 재건축 추진준비위원회(백승구 준비위원장)는 최근 서울시로부터 정비계획(안) 결정 및 구역지정 고시를 받았다. 구역면적은 17,228㎡, 제3종일반주거지역(9,895㎡)과 일반상업지역(7,332㎡)이 혼재돼 있다. 현재 제3종일반주거지역에서 일반상업지역으로 2단계 종상향 계획을 전제로 개발계획(안)이 수립됐다. 여의도 진주는 제3종일반주거지역과 일반상업지역으로 혼재돼 있기 때문에, 정비계획(안) 상 용적률은 용도지역에 맞춰 가중평균 계산식으로 산정됐다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(302.36%) ▲허용용적률(356.07%) ▲상한용적률(506.67%) 등으로 결정됐다. 허용용적률 인센티브 항목은 ▲층간소음해소(5%) ▲공개공지(5%) ▲돌봄시설(5%) ▲방재안전(5%) 등이다. 여의도 진주는 일반상업지역으로 종상향하기 위해선 기부채납 25% 이상을 채워야 한다. 사업장 면적이 협소한 터라, 단지를 가로지르는 십자형 도로는 유상매입을 통해 폐도키로 결정했다. 기부채납 건축물 시설인 외국인 전용오피스텔 설립의 경우, 인허가청과 협의 과정을 거치며 상세 개발내용이 결정될 것으로 전망된다. 재건축을 통해 예상되는 공급물량은 총 578세대로, 기존 대비 202세대가 늘어나는 구조다. 세부적으로 살펴보면, ▲60㎡이하(172세대) ▲60~85㎡이하(219세대) ▲85㎡초과(187세대)로 분류된다. 추정비례율은 105.06%로 나타났다. 비례율 산출을 위한 공식에 적용된 공사비와 일반분양가는 각각 900만원, 7,000만원이다. 조합원 분양가는 ▲59㎡(15.7억원) ▲84㎡(18.7억원) ▲104㎡(20.3억원) 등으로 산정됐다. 백승구 여의도 진주아파트 추진위원장은 "정비계획(안) 결정고시는 아파트와 상가 소유주분들이 합심해 만들어 낸 결과물"이라며 "연내 조합설립을 목표로 하고 있는데, 타이트한 일정 계획을 통해 긴장감을 갖고 사업 속도를 신경쓸 것"이라고 말했다. 그러면서 "여의도금융특구에 걸맞는 차별화된 주거 공간을 선보일 수 있도록 최선의 노력 다할 것"이라고 부연했다. 현재 도시및주거환경정비법에 따라 실제 재건축 사업이 진행 중인 여의도 내 사업장은 ▲시범 ▲삼부 ▲한양 ▲대교 ▲공작 ▲목화 ▲수정 ▲진주 ▲광장 ▲삼익 ▲은하 등이다.
서초구에 소재한 방배15구역이 시공사 선정 과정에서 촉발된 내부 갈등의 결과로 촉발된 해임총회가 결국 연기됐다. 총회 성원에 필요한 조합원들의 참여가 이뤄지지 않아, 이달 5일 진행키로 예정됐던 계획이 사실상 무산된 셈이다. 방배15구역이 지난해부터 진행해 온 시공사 선정 절차를 속도감 있게 진행할 수 있을지 업계 관심이 모아진다. 7일 정비업계 따르면 방배15구역 재건축 조합(김석근 조합장)은 다음 달 9일 입찰제안서를 마감한다. 앞서 진행된 2차 현장설명회는 ▲포스코이앤씨 ▲현대엔지니어링 ▲삼성물산 등 7곳이 입찰안내서를 배부해 갔다. 보통 현장설명회는 입찰 동향을 파악하기 위한 목적의 시공사들이 대부분이다. 실질적으로 오랜 기간 참여의사를 꾸준히 타진하고 있는 건설사는 포스코이앤씨다. 1차 입찰에도 포스코이앤씨만이 참여의향을 밝혔다. 방배15구역은 여느 사업장과 마찬가지로 시공사 선정 과정에서 조합원들 간 이견으로 어려움을 겪어왔다. 실제 이달 5일 해임총회가 예정돼 있었으나, 성원요건을 충족하지 못할 것으로 판단돼 잠정 연기됐다. 해임총회는 도정법 상 조합원 10분의1 이상 발의가 있을 경우 가능하다. 임원 해임과 직무정지 안건을 상정할 수 있다. 최근 시공사 선정시기가 앞당겨지면서 사업 초반임에도 불구, 해임총회 발의가 많아지고 있는 추세다. 업계는 조합원들이 더 이상의 사업지연을 원치 않았기에 해임총회가 열리지 않았다는 점에 무게중심을 두고 해석하는 분위기다. 집행부 해임은 곧 사업이 중단됨을 의미한다. 현재 진행 중이던 시공사 선정 절차도 사실상 원점으로 회귀하게 된다. 방배15구역 조합원들이 해임총회에 참여하지 않은 배경으로는 속도감 있는 사업을 원했기 때문이라는 관측이 나오는 배경이다. 방화6구역도 올해 1분기 해임총회가 진행됐지만 성원 미달로 열리지 않았다. 해당 사업장 역시 시공사 선정 과정에서 촉발된 전·현직 집행부 간의 갈등에서 해임총회가 비롯됐다. 다만 현 집행부 해임총회가 조합원들의 참여 부족으로 연기됐고, 조합은 기존에 진행해 오던 시공사 선정 작업을 매듭지었다. 북아현3구역은 해임총회 과정에서 절차적 위법이 발견됨에 따라, 법원이 집행부 측의 가처분신청을 인용한 바 있다. 방배15구역은 지난 2022년 서울시 도시계획심의위원회를 거쳐 당해연도 9월 정비계획(안) 변경이 결정됐다. 1종일반주거지역과 제2종일반주거지역(7층이하)이 혼재돼 있었던 방배15구역은 토지용도 한계로 사업성이 부족했지만, 종상향을 받아내며 사업 시작이 가능한 토대를 마련했다. 청두곶8길 16-9일대는 기존 제1종일반주거지역이 제2종일반주거지역으로 2단계 상향 조정됐고, 도구로9길 23 일대는 1단계 종상향이 이뤄졌다. 구역 면적은 84,934㎡로 ▲공동주택용지(73,728㎡) ▲종교용지(740㎡) ▲공공복합청사(2,000㎡) ▲공원(5,100㎡) ▲도로(3,366㎡)로 구성된다. 예정 법적 상한용적률은 240% 이하며, 최고 층수는 25층이다. 총 주택공급계획은 1,688세대며, ▲60㎡ 이하(682세대) ▲60-85㎡ 이하(869세대) ▲85㎡ 초과(137세대)다. 공공임대주택 수는 총 310세대다. 지난 2023년 12월 조합설립인가를 받아 사업을 추진해 오고 있다.
용산구에 소재한 강변강서가 SH형 공공재건축을 통해 사업 활력 찾기에 나선다. 준주거지역으로의 종상향을 전제로 개발 방향을 수립하고 있는 가운데, 사업기간을 최대한 단축시켜야 향후 조합원 분담금을 조금이라도 절감할 수 있을 것으로 관측된다. 7일 정비업계 따르면 용산구청은 최근 강변강서 공공재건축 사업을 위한 사전기획(안) 설명회를 가졌다. PT 발표는 도시계획업체인 건영씨앤피에서 맡아 수행했다. 공공재건축은 서울주택도시공사와 30여년 전 설립된 조합의 공동사업방식으로 진행된다. 공공재건축 인센티브로는 ▲용도지역 상향 ▲층수 완화 ▲특별건축구역 적용 ▲공원설치 의무 완화 ▲사업기간 단축 등이 꼽힌다. 용산 강변강서의 구역면적은 4,402㎡로, 인근 나대지가 편입되면서 기존 대비 626㎡가 늘어났다. 용도지역은 기존 제3종일반주거지역에서 준주거지역으로 1단계 종상향이 이뤄질 예정이며, 최고층수는 33층 이하로 계획이 잡혀있다. 기부채납 순부담률은 전체 구역면적의 21.86%로, 총 962.5㎡에 해당한다. 이는 한강변 공공기여(10%)와 용도지역 종상향에 따른 기부채납(11.77%) 등으로 이뤄진다. 대상지의 용적률 체계는 ▲기준용적률(200%) ▲허용용적률(317.7%) ▲상한용적률(363.8%) ▲법적상한용적률(397.1%) 등으로 수립할 예정이다. 기준용적률은 이촌아파트지구 지구단위계획으로 지정됐으며, 허용용적률은 과밀단지 현황용적률을 허용용적률로 인정받아 결정됐다. 상한용적률에서 법적상한용적률까지의 인센티브 절반은 공공임대로, 나머지는 공공분양으로 공급된다. 계획 세대수는 총 204세대다. 조합원·일반분양분은 180세대, 임대물량분은 24세대다. 조합원물량을 감안하면 일반분양 수는 거의 없다. 사실상 1:1 재건축인 셈이다. 공공주택의 경우, ▲기부채납(14세대) ▲공공분양(5세대) ▲공공임대(5세대)로 분류된다. 모든 건축계획은 건축심의를 통해 최종 결정된다. 추정비례율은 24.27%로 예상됐다. 주민들은 본인이 소유한 종전자산감정평가액에 추정비례율(24.27%)을 곱한 권리가액을 기준으로 개략적인 추정분담금 혹은 환급금을 파악할 수 있다. 조합원 분담금은 공사비를 3.3㎡당 800만원대로 책정할 경우 세대당 7.7억원 수준이다.
삼성물산이 한남4구역에 이어 신반포4차 시공권을 거머쥐며, 일찌감치 3조원대 신규 수주물량을 가장 먼저 확보했다. 지난 2023년 수주전담 TF팀을 꾸린지 2년여 만의 대장정도 순조롭게 마무리했다. 조합원 재산가치를 고려한 대안설계(안)을 토대로, 신반포4차는 후속 사업 절차에 박차를 가할 것으로 업계는 보고 있다. 4일 정비업계 따르면 신반포4차 재건축 조합(정상선 조합장)은 최근 시공사 선정을 위한 총회를 성료시키며, 삼성물산을 건설 파트너로 낙점했다. 프로젝트명은 래미안 헤리븐 반포(RAEMIAN HERIVEN BANPO)로 반포동의 정점을 찍겠다는 포부가 담겼다. 삼성물산은 한남4구역을 시작으로 지역 고유명사를 프로젝트명에 사용하고 있다. 한강 조망이 가능한 지역인 만큼 준공 후 아파트 미래가치를 감안한 전략적 행보로 풀이된다. 삼성물산은 지난 2023년 3월 전담 TF팀 신설을 기점으로 해당 사업장 수주에 공을 들여왔다. 작년 7월 대안설계(안) 마련에 나섰고, 올해 2월 입찰제안서를 제출했다. 대안설계(안)을 마련하는 과정에서 조합원들의 의견 수렴을 위한 사전 설문조사도 진행했다. 신반포4차 조합원들은 특별한 단지를 위해 가장 우선시 되어야 할 요소로 ▲한강 조망(43%) ▲남향 우선 배치(27%) ▲세대 내 평면도(17%) ▲관리비 절감(13%)을 꼽았다. 설문조사 결과를 살펴보더라도, 최근 한강변 조합원들의 가장 큰 관심사는 '한강 조망 프리미엄'이다. 실제로 인근에 위치한 래미안 원베일리는 한강 조망 유무에 따라, 수십억원의 가격차가 나타나고 있다. 아크로리버파크 역시 국민평형의 아파트 가치가 한강 조망권에 따라 격차를 보이고 있다. 삼성물산을 비롯한 대형 건설사들이 '한강벨트' 구상을 목적으로 조직개편과 선별수주에 힘쏟고 있는 것도 앞선 배경 때문이다. 삼성물산은 조합원 100% 한강 조망권 확보를 위해, 2년 전부터 각 세대별 조망 시뮬레이션 회의를 수십여 차례 진행해 왔다. 대안설계(안) 상 핵심은 7개 주동으로, 한강을 바라볼 수 있는 시야각과 통경축 확보에 초점을 맞췄다. 조합원들은 한강 조망 외에도 단지 내 조경특화에도 많은 의견을 개진했다. 설문조사 참여한 조합원의 55%가 중앙광장이 조경특화에서 가장 신경써야 할 부분으로 지목했다. 이에, 삼성물산은 조합 원안(8,500평) 대비 3,500평 규모의 조경 면적을 추가 확보했다. 공용부분에 대한 설계 외에도, 조합원들이 실거주할 수 있는 발코니 서비스 면적을 추가 확보했다. 발코니 면적은 공급면적(공용면적+전용면적)에서 제외되며, 용적률에 포함되지 않는다. 발코니는 외벽선으로부터 1.5m까지만 발코니로 지을 수 있다. 실사용면적이 커질 경우, 조합원들의 입주 후 재산가치도 달라질 것이란 게 삼성물산의 설명이다. 1979년 10월 준공된 신반포4차는 2003년 6월 안전진단을 통과했다. 건축물 구조 안정성에 지대한 문제점이 발견된 만큼, 신속한 재건축이 필요한 상황이다. 구역면적은 92,921㎡로, 총 10개 필지로 구성돼 있다. 이중 사유지는 2개(85,420㎡)며, 나머지 국공유지는 서울시와 서초구가 각각 4개 필지를 보유 중이다. 10개 필지는 ▲대지(2개) ▲공원(3개) ▲도로(3개) ▲잡종지(2개) 등으로 이뤄져 있다. 단지 내 3개 공원(1종일반주거지역)은 하나로 합쳐 고속터미널역이 있는 신반포로23길로 배치된다. 구역계는 크게 획지1(신반포4차 아파트)과 획지2(뉴코아쇼핑센터)로 구성된다. 획지1과 획지2는 각각 73,043㎡, 9,349㎡로 구성된다. 신반포4차의 기부채납 순부담 면적은 7,604㎡로, 획지1 면적(73,043㎡)으로 나눈 순부담율은 약 10%로 계산된다. 신반포4차 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(262.57%) ▲법적상한용적률(299.98%) 등이다. 기준용적률에서 허용용적률로 가기 위한 인센티브(20%p)는 공공보행통로(10%p)와 돌봄시설(5%p), 방재안전(5%p)으로 구성된다. 기부채납 순부담을 통해 얻게 된 용적률 혜택은 32.57%p(기준·허용용적률→ 상한용적률)다. 상한용적률에서 법적상한용적률까지 얻은 인센티브(37.41%p)는 임대주택 140세대를 짓는 대가로 받았다. 현재 세대 수는 1,212세대(실거주 680세대+세입자 532세대)다. 토지등소유자는 1,477명이다. 재건축 사업을 통해 예상되는 주택공급 물량은 총 1,828세대로, 이중 공공임대주택은 285세대다. 기부채납 임대주택(145세대)과 법적상한용적률 임대주택(140세대)으로 나뉜다. 공공임대주택은 소셜믹스 정책에 따라 조합원 주택을 포함한 전체 주택을 대상으로 한 추첨 방식이 적용된다.
성산시영이 지난 달 중순 마포구청으로부터 추진위원회 승인을 득한 이후, 2주 만에 첫번째 공식 회의까지 마무리했다. 추진위원들이 모두 모인 1차 회의를 빠르게 매듭지은 성산시영은 오는 5월 주민총회 준비에 더욱 박차를 가할 것으로 전망된다. 금번 추진위원 회의에선 행정·재무 규정(안)을 수립하는 동시에, 협력업체들과의 파트너십 구축도 채비를 마쳤다. 3일 정비업계 따르면 성산시영 조합설립추진위원회(김아영 추진위원장)는 최근 추진위원회의를 열어 상정된 안건들을 처리했다. 안건은 ▲제1호(행정업무·회계규정·선거관리 규정(안) 승인) ▲제2호(추정분담금 관련 협력업체 선정) ▲제3호(정비사업 온라인 플랫폼 협력업체 선정) ▲제4호(사무직원 채용) ▲제5호(주민총회 대행업체 선정) ▲제6호(주민총회 의결사항 추진위원회 위임) 등이다. 추진위는 우선 추정분담금의 산정 및 검증 업무를 맡는 협력업체 선정에 집중했다. 조합설립을 위해선 개략적인 추정분담금을 산정해 토지등소유자들에게 통지하는 과정이 필요하다. 이에 추진위는 조합설립 업무 절차를 위해 ㈜중앙감정평가법인과 ㈜대화감정평가법인 두 곳을 선정하기로 결정했다. 또 추진위는 정비사업 플랫폼인 '우리가' 서비스를 도입하고자 ㈜이제이엠컴퍼니와의 업무협약도 체결했다. 성신시영은 '우리가' 서비스 도입을 통해 ▲총회의결 ▲전자서명동의서 ▲온라인 총회 등에 효율적으로 대비할 수 있을 것으로 내다보고 있다. 아울러 비용 절감 및 시간 절약 등의 효과도 기대하고 있다. 이외에도 추진위는 앞서 '추진위원회 구성 승인' 업무를 무사히 마친 공공지원업체인 ㈜동우씨앤디와도 주민총회 시까지 관계를 더 이어나간다는 방침이다. 이는 공백기 없이 신속한 사업진행을 도모하기 위함이다. 한편 성산시영의 조합설립 동의율은 현재 80%를 넘어선 것으로 알려져 주민들의 기대가 큰 분위기다. 특히 상가 소유자 역시 적극적인 참여로 67% 이상의 동의를 보이기에, 구청의 검토과정을 거쳐 조합설립도 순탄하게 진행될 것으로 업계는 보고 있다.
성북구 종암9구역의 예상공사비가 강남에 버금가는 평당 900만원으로 책정돼 관심이 모아진다. 물론 사업 초기 단계에서 정확한 공사비의 예측은 쉽지 않을 뿐더러, 언제든 변동될 수 있는 부분이다. 다만 대상지의 구릉지, 암반지형 등의 지역적 특성이 공사비 책정에 적잖은 영향을 미칠 수 있다는 게 업계의 시각이다. 3일 정비업계 따르면 성북구청은 최근 종암9구역의 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 주민설명회를 개최했다. 발표는 ㈜정목엔지니어링이 담당했고, 추정분담금 설명은 ㈜랜드엔지니어링이 맡아 진행됐다. 대상지의 구역면적은 32,740㎡로, 용도지역은 제2종일반주거지역(7층이하)과 제3종일반주거지역 등으로 혼재돼 있다. 이곳의 토지등소유자는 384명으로 집계됐다. 높이는 인접한 개운산과의 스카이라인을 고려해 최고 층수 22층 내외로 예정돼 있는 상황이다. 토지이용계획(안)을 살펴보면, 북측도로(종암로19다길)는 종암동125-1일대 가로주택정비사업지(추진중)와 정합성을 고려해 도로폭이 결정될 예정이다. 두 사업지가 각각 비용을 부담해야 하는데, 현재는 종암9구역으로 도로 계획이 잡혀 있는 상황이다. 종교시설의 경우, 건축물은 그대로 두고 필지만 정형화 작업을 거쳐 조성될 계획이다. 정비기반시설인 도로와 공공공지는 무상귀속될 예정이다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(217.17%) ▲허용용적률(257.17%) ▲상한용적률(257.17%) ▲법적상한용적률(262.48%) 등으로 수립됐다. 대상지는 소형주택 확보에 따른 기준용적률 상향과 사업성 보정계수 2.0을 반영한 추가용적률 인센티브 40%를 적용받았다. 법적상한용적률 증가분의 절반은 임대주택, 나머지 절반은 분양물량으로 공급될 예정이다. 예상되는 주택공급물량은 854세대로, 분양아파트는 721세대다. 세부적으로 나눠보면, ▲39㎡(87세대) ▲46㎡(111세대) ▲59㎡(227세대) ▲74㎡(58세대) ▲84㎡(238세대) 등으로 구성된다. 주차대수는 총 1,014대로 예상됐다. 추정비례율은 104.72%로 산정됐다. 평당공사비는 주변 시세와 물가상승률, 지형적 특성 등을 고려해 900만원으로 예측됐다. 공사비가 다소 높게 책정된 이유로는 지형 특성 때문이다. 이곳은 채석장 절개지 일대로, 봉천14구역과 비슷한 암반지역으로 알려져 있다. 그렇다보니 굴토비용(지하7층 예상)이 많이 들 수밖에 없는 구조다. 또 구릉지와 고지대인 점도 감안해야 하는 부분이다. 대상지의 일반분양가는 3,220만원으로 예상됐다. 이는 주변에 분포한 ▲래미안 크리시엘 ▲래미안 세레니티 ▲종암 아이파크2차 등의 평균시세를 고려해 산출된 것으로 알려졌다. 조합원 분양가는 ▲39㎡(4.4억원) ▲46㎡(5.1억원) ▲59㎡(6.8억원) ▲74㎡(7.6억원) ▲84㎡(8.5억원) 등으로 산정됐다. 권리가액이 4.1억원인 소유주가 84㎡평형을 분양받을 경우, 약 4.3억원의 분담금이 발생하는 것으로 추정됐다.
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