발행일(UPDATE): 2026년 02월 04일 11시 06분
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흑석11구역이 이달 착공 기대감을 모으는 가운데, 그간 업계 관심을 모았던 '서반포' 지역명은 사용하지 못하는 방향으로 가닥이 잡혔다. 동작구청은 단지 위치와 무관한 지역명(서반포)을 사용하는 것과 관련 민원이 계속 제기됐고, 소재지와 상이한 지역명 사용으로 인한 혼동을 방지할 필요가 있음을 안내했다. 지역 법정동·행정동에 맞는 공동주택 명칭을 선정할 수 있도록 지침을 준 것으로 업계는 보고 있다. 9일 정비업계 따르면 흑석11 재정비촉진구역 재개발 조합은 지난 달 관리처분계획 변경(안) 수립을 위한 총회를 열어, 주요 안건을 모두 가결했다. 착공 전 선결과제였던 대우건설과의 공사도급계약 변경(안) 체결 안건도 통과됐다. 조합과 대우건설은 건축연면적 기준 평당 803만원으로 결정했고, 한국부동산원 검증결과에 따라 ±1.5% 범위 내에서 변동폭을 주기로 한 것으로 전해진다. 공사기간은 종전 43개월에서 49개월로 늘어났다. 2021년 대우건설을 시공사로 선정할 당시 총공사비는 약 4,500억원이다. 3.3㎡당 기준 540만원으로, 803만원으로 조정되는 경우 약 48% 오르는 셈이다. 설계변경과 공사비 상승 등이 원인이 된 것으로 보인다. 설계 변경이 이뤄질 경우, 시공사 뿐만 아니라 정비업체와 건축설계업체의 용역비 역시 늘어난 건축연면적 만큼 용역비가 상승한다. 대우건설은 공사기간이 증가한 배경으로 ▲흙막이 공법 변경 ▲중대재해처벌법에 따른 안전관리 강화 ▲혹서기 옥외작업중지 ▲철근·타워·운송 노조 파업의 증가 ▲콘크리트 시방서 개정(3mm 이상 강우시 콘크리트 타설 금지 내용 신설) 등을 꼽았다. 실제 흑석11구역의 주변 단지들 역시 ▲흑석9구역(디에이치 켄트로나인, 33개월→47개월) ▲반포주공1단지3주구(래미안 트리니원, 34개월→40개월) ▲반포주공1단지124주구(디이에치 클래스트, 34개월→44개월) 등으로 대폭 늘어났다. 공사기간이 늘어난다는 건 조합원의 사업비(금융비 포함) 부담이 늘어남을 의미한다. 흑석11구역은 조합원 재분양 절차를 거쳐 관리처분계획 변경(안)을 마련했고, 한국부동산원으로부터 공사도급계약(안) 검증을 마치게 되면, 동작구청으로부터 관리처분계획 변경(안) 인가 결정고시를 받을 것으로 전망된다. 일반분양 공고는 관리처분계획 변경(안) 결정고시 이후 진행된다. 관리처분계획 변경(안) 승인을 위한 안건과 더불어, 지난 달 총회에서 가장 큰 관심이 모아졌던 안건은 '아파트 단지명' 관련 내용이다. 흑석11구역은 ▲써밋더힐 ▲한강써밋더힐 ▲흑석써밋더힐 등의 3가지 선택지를 올렸다. 투표 집계 결과, 써밋더힐이 370표로 가장 많은 선택을 받았다. 그 뒤를 한강써밋더힐(149표)과 흑석써밋더힐(88표)이 이었다.
서대문구 내에서 두 번째로 큰 사업지인 홍제역세권이 서울시 검토를 마치고 정비계획 수립에 힘을 쏟고 있다. 현재 대상지는 난제로 여겨졌던 홍제시장 내 진입도로 협의, 종교시설 배치 등의 문제를 말끔히 해결하면서 재개발 사업의 기틀을 마련해 둔 상태다. 3,000세대 이상의 매머드급 규모를 구상 중인 홍제역세권이 서대문 아파트 시세를 리드하는 대표 단지로 자리매김할 수 있을지 관심이 모아진다. 9일 정비업계 따르면 서대문구청 주관 하에 최근 홍제역세권 장기전세주택 도시정비형 재개발사업과 관련한 구역지정 및 정비계획 결정(안)을 위한 주민설명회가 개최됐다. 당일 설명회 현장을 찾은 이성헌 서대문구청장은 "우리 구청의 모토는 '일단 사업이 결정되면 가장 빠른 속도로 완수해야 한다'"라며 "빠른 시일 내에 사업이 완성될 수 있도록 구청에서도 적극적으로 협조하겠다"고 응원의 메시지를 전했다. 역세권 장기전세주택은 기반시설 용량 및 경관부담이 적은 역세권 토지의 효율적 이용을 통한 주택공급활성화 정책이다. 용도지역 상향으로 완화된 용적률을 민간분양(50%)과 장기전세주택(50%)으로 구성해 민간개발 동력을 확보하는 동시에 공공의 주거 안정 목표도 달성하는 상생형 개발모델 방식이라고 이해하면 쉽다. 홍제역세권은 그간 사업대상지 출입로인 통일로변 진출입로의 도로 폭 문제가 변수로 작용하면서, 홍제시장 측과 오랜 협의를 진행해왔다. 하지만 재개발 추진준비위원회(조충훈 위원장)는 홍제시장상인회와 지속적인 만남을 가졌고, 결국 일몰 기한(25년 12월)을 앞두고 홍제시장과 협약을 체결했다. 통일로 중앙버스전용차로 정류장은 이전될 계획이다. 홍제역세권의 구역면적은 91,801㎡이며 용도지역의 경우 1차 역세권 범위는 준주거지역, 2차 역세권 범위는 제2종일반주거지역으로 변경한다. 최고 층수는 38층(120m이하)으로 계획이 잡혔다. 전체 토지등소유자는 1,577명으로 나타났다. 도시계획시설 결정(변경)안을 살펴보면, 협상에 의해 폭15m의 대상지 진입도로가 신설되며, 고은초 후문에 통학로도 새로 마련된다. 어린이공원·소공원이 신설되며, 안산근린공원은 확장변경된다. 경관녹지를 포함해 공공청사와 사회복지시설도 마련될 예정이다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(211.12%) ▲(패키지)허용용적률(415.09%) ▲상한용적률(456.92%) 등으로 수립될 예정이다. 기준용적률은 서울시 도시정비법 기본계획상 기준용적률의 가중평균을 통해 마련됐다. 허용용적률 인센티브는 서울형 주거환경 정책(친환경 건축물, 역사문화 보전, 커뮤니티 지원시설 설치 등)을 준수하고 공공임대주택인 장기전세주택을 공급해 확보했다. 나머지 상한용적률 인센티브는 공공시설 등을 설치·제공해 확보했다. 예상되는 주택공급물량은 3,026세대로, 조합원 및 일반물량은 1,850세대로 나타났다. 분양주택을 세부적으로 살펴보면, ▲39㎡(34세대) ▲59㎡(39세대) ▲84㎡(249세대) ▲108㎡(75세대) ▲59㎡T형(2세대) ▲84㎡T형(8세대) ▲84㎡P형(2세대) ▲90㎡T형(4세대) 등으로 구성된다. 임대주택은 총 1,176세대로, 재개발 의무공공임대(392세대)와 장기전세 공공주택 (784세대)로 분류된다. 홍제역세권의 추정비례율은 106.39%로 산출됐다. 평당 일반분양가와 평당 공사비는 각각 4,000만원, 780만원 수준으로 설정됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 80% 수준으로 예측됐다. 조합원분양가의 경우 ▲39㎡(5.7억원) ▲59㎡(8.5억원) ▲84㎡(10.9억원) ▲108㎡(13.4억원) 등으로 책정됐다. 감정평가 업무는 중앙감정평가법인이 맡아 수행했다. 한편 대상지의 토지가치는 개별공시지가와 인근 거래·평가사례 등을 검토해 보정율(1.8)을 적용함으로써 추정됐다. 또 건물은 구조별 재조달원가와 경과년수 등을 고려해 원가방식으로 추정됐다. 종전자산 규모별 분포 현황을 살펴보면 ▲3억원 미만(475명) ▲3억원~5억원 미만(770명) ▲5억원~10억원 미만(243명) ▲10억원 이상(89명)으로 나타났다. 향후 해당 사업장의 공동주택 시세는 ▲홍제센트럴 아이파크 ▲홍제역 해링턴 플레이스 ▲힐스테이트 녹번역 등의 아파트 가격을 기반으로 형성될 것으로 보인다.
한남뉴타운 소속인 4개 구역(한남2·3·4·5구역)이 신분당선 보광역을 두고 각기 다른 이해관계로 해당 사안을 바라보고 있어 관심이 모아진다. 결과적으로 4개 구역 모두 일정 부분 '역세권' 혜택을 볼 수 있는 만큼, 출입구 위치 관련 적정한 의견 조율을 거쳐 상호 윈윈의 관점에서 사업을 추진해 나가는 것이 중요할 것으로 전망된다. 8일 정비업계 따르면 한남뉴타운 재정비촉진구역 내 4개 구역(한남2·3·4·5구역)은 신분당선 '보광역' 신설에 따른 각기 다른 이해관계를 갖고 다양한 방향으로 논의를 진행하고 있다. 당초 동빙고역이 들어설 예정임에 따라, 한남5구역이 직접적인 수혜를 볼 것으로 기대됐다. 다만 미군 수송부 부지 미반환과 더불어, 신설역 관련 공사 제반 여건이 변동되면서 방향성이 바뀌었다. 사업이 처음 추진된 이후 약 10여년이 지나면서 영향을 미쳤다. 사업시행자인 새서울철도와 시공사인 두산건설은 오는 2026년 역사 건설 관련 인허가를 진행할 예정이다. 보광역은 한남뉴타운의 동서와 남북을 각각 가로지르는 장문로와 보광로의 접점 지대에 들어선다. 한남4구역 내 보광동 주민센터 앞 신설이 유력한 것으로 전해진다. 결과적으로 한남4구역은 준공 후 초역세권 혜택을 누리게 돼 조합원들도 반기는 모양새다. 다만 보광역 출입구 위치는 아직 확정되지 않아, 한남3구역과 한남5구역도 계속해서 촉각을 기울이고 있는 것으로 전해진다. 한남5구역은 현실 가능성이 높지는 않지만, 보광역까지 지하 무빙워크를 개설하는 내용의 찬/반 설문조사를 진행할 정도로 의욕적인 모습이다. 한남4구역과 연접해 있는 한남3구역의 경우, 현재 장문로와 보광로가 교차하는 지점에 현대몰(지하상가)을 예정하고 있는 만큼 상권 활성화에 기대하는 모습이다. 결과적으로 한남3구역과 한남5구역 모두 역사의 출입구를 최대한 구역계 가까이 위치할 수 있도록 물밑작업을 진행 중이다. 한남2구역 역시 출입구를 약 410m 가량의 연결통로로 연결하는 계획(안)을 협의 중이다. 다만, 수백억원에 달할 공사비용의 부담 주체를 두고 인근 사업장과의 협의가 이뤄져야 하는 만큼 현실적으로 쉽지 않을 것이란 분석도 대두된다. 대우건설과 나우동인건축사사무소 등과 설계(안)을 검토 중인 상황으로, 향후 조합원들과 연결통로 적정성 여부를 논의해 나갈 것으로 보인다. 정확한 출입구 위치와 관련해선, 각 구역별로 원만한 협의가 필요한 부분이 존재한다. 바로 지하 내 머물러 있는 공기를 순환시켜 줄 '환기구' 설치다. 당장 한남4구역의 경우, 최대한 현재 건축물 위치와 설계에 변동성이 없는 방향으로 환기구 위치를 결정해야 한다. 또한, 한남4구역과 한남3구역이 절반씩 기부채납하는 공원 부지에 지상 환기구가 들어서게 될 경우, 공원 건축심의에 영향을 받지 않아야 하는 어려움도 존재한다. 한남3구역 역시 출입구를 조금이라도 가까이 위치시키기 위해선, 환기구 설치 관련 전향적인 협의 태도가 필요할 것이란 이야기가 나온다. 업계 관계자는 "역세권 혜택은 누리고 싶지만, 환기구 위치나 건축설계(안)의 변화, 비용 등과 관련해서 소극적인 모습을 보일 경우 출입구에서 멀어질 수 있다는 이야기가 나온다"며 "어느 한 구역에서만 모든 혜택을, 모든 부담을 질 수 있는 문제가 아니다"라고 말했다. 이어 "4개 구역이 모두 만족할 수 있는 방향을 수립하기는 어렵겠지만 최적의 위치를 찾아가는 과정에서 어떤 모습을 보일지가 또 관전 포인트"라고 설명했다.
해임총회가 적법한 절차를 거쳐 개최되고, 총회비용 지급 결의에 문제가 없었다면 해당 비용을 조합이 지급해야 한다는 법원 판단이 나와 관심이 모아진다. 7일 정비업계 따르면 부산지방법원은 부산 소재 재개발 정비사업 현장에서 벌어진 '조합 임원 해임을 위한 임시총회 비용' 청구건과 관련해 피고(조합)가 원고(조합원)에게 비용을 지급해야 할 의무가 있다고 판결했다. 조합이 총 비용(3,770만원)을 부담해야 한다는 게 법원의 판단이다. 전반적인 내용을 살펴보면, 해임총회를 개최한 조합원은 총회 비용 전액을 조합이 전액 지급해야 한다고 주장했다. 반면 조합은 "해임 총회 개최는 소수 조합원들에게 부여된 권리일 뿐, 조합의 사무로 보기 어려워 비용을 지급할 이유가 없다"고 맞섰다. 설령 지급 의무가 인정된다 하더라도, 지출 여부가 불분명한 부분에 대해선 결코 인정할 수 없다는 점을 강조했다. 조합이 인정하겠다고 한 비용 지출내역은 ▲총회 등기우편 ▲조합책자 우편발송 ▲등기우편 반송료 등이다. 그러나 법원은 원고인 조합원의 손을 들어줬다. 법원이 주목한 건 해임총회의 적법성이다. 재판부는 "해임 총회에서 총회 비용을 지급하기로 한 결의가 이뤄진 사실이 인정된다"며 조합이 비용을 지급할 의무가 있다고 봤다. 총회 개최 과정에서 지출된 비용 중 지출의 필요성 및 상당성이 인정되는 범위 내에서 조합이 비용을 부담해야 한다고 판단했다. 박은경 법무법인 현 변호사는 "애당초 도시정비법이 소수 조합원 발의에 의한 해임총회의 개최에 관한 규정을 두고 있는 만큼, 적법한 절차를 준수하여 해임총회가 소집되었다면 해당 총회의 개최는 적법하고, 해당 총회에서 가결된 안건들은 조합에게 구속력이 있다고 보아야 하므로, 위와 같은 취지의 판결은 지극히 타당한 것으로 보인다"고 설명했다. 이어 "만약 위와 같은 사실관계에서조차 소수 조합원의 발의에 의한 총회라는 이유만으로 그 비용의 부담을 조합이 아닌 조합원들이 부담해야 한다면, 오히려 조합원 발의에 의한 해임총회의 소집을 규정하고 있는 도시정비법 관련 규정의 입법 취지가 형해화되는 결과가 초래될 것"이라고 부연했다.
거여·마천 재정비촉진지구의 '마지막 퍼즐' 마천2구역이 오랜 기다림 끝에 추진위원회 구성을 위한 준비 절차에 본격 돌입했다. 대상지의 경우, 현재 추진위원장 자리를 두고 여러 후보자들의 치열한 경합이 벌어질 것으로 예상되고 있어 묘한 긴장감도 감돌고 있는 상황이다. 6일 정비업계 따르면 송파구청은 마천2구역의 추진위원회 구성을 위한 주민설명회를 최근 개최했다. 현재 초기 사업은 구청에서 선정한 두 곳의 공공지원 정비업체인 ㈜진명시엔디와 ㈜제이앤케이도시정비 컨소시엄이 지원하고 있다. 현재 토지등소유자수는 1,023명으로 집계된다. '공공지원제도'는 정비사업이 투명하게 진행될 수 있도록 공공관리자가 행정·재정적으로 공공관리 업무를 지원하는 제도다. 사업 초기 단계에서 발생 가능한 부정·비리를 방지하고, 주민갈등으로 인한 사업지연 등의 문제를 막을 수 있다는 이점이 작용한다. 추진위원회가 설립되기 위해선 사업을 이끌 조직이 구성돼야 하는데, 추진위원장 1인을 필두로 2인 이내의 감사와 추진위원들이 필수적이다. 추진위원은 토지등소유자의 1/10 이상을 기준으로 하며, 추진위원장 후보자 등록을 위해선 토지등소유자 50인 이상의 추천이 필요하다. 선거는 다득표가 원칙이나, 만약 유효 투표수가 같으면 연장자가 당선된다. 후보자 등록 공고는 이달 8일(월)부터 진행되며, 등록 기간은 19일(금)까지다. 선거인명부는 열람공고 기간을 거쳐 내년 9일(금) 확정될 예정이다. 단독 출마가 아닌 복수 인원이 후보자에 등록하면, 토지등소유자들 앞에 나서 합동연설회를 통해 본인을 어필해야 한다. 추진위원장과 감사 선거는 1월 24일(토) 실시되며, 당선자 공고는 26일(월) 이뤄질 전망이다. 추진위원회 승인이 나면, 추진위는 ▲정비업체 및 설계자 선정 ▲조합설립 동의서 징구 ▲창립총회(조합임원·대의원 선임 등) 개최 ▲개략적 사업시행계획서 작성 등의 업무를 수행하게 된다. 비법인사단 성격인 추진위원회는 조합 설립 이전까지의 역할을 수행한다고 이해하면 쉽다. 마천2구역은 송파구 마천동 183번지 일대 소재해 있으며, 구역면적은 약 77,338㎡다. 건축물의 최고 높이는 41층 이하(135m)로, 토지이용계획(안)을 살펴보면 공동주택 용지를 제외한 기반시설 용지는 ▲도로 ▲공원 ▲녹지 ▲공공공지 등으로 분류된다. 총 계획 세대수는 1,729세대로 조합원·일반분양1,273세대)과 임대(456세대)로 각각 나뉜다.
반포동 서래마을에 위치한 강남원효성빌라가 사업성을 담보로 대승적인 차원에서 정비계획 변경을 꿰하고 있다. 기존 대비 층수가 증가하고, 일반분양 물량을 추가적으로 확보한 게 가장 눈에 띄는 변화다. 주민 부담은 다소 줄이되, 높이조정으로 단지 가치를 높여 고급 주거단지 컨셉을 유지한다는 의도로 풀이된다. 5일 정비업계 따르면 강남원효성빌라 재건축 조합은 최근 정비계획 결정(변경)을 위한 주민설명회를 개최해 새로 바뀐 내용을 주민들에게 설명하는 시간을 가졌다. 정비계획과 감정평가 업무를 맡은 용역업체는 각각 ㈜리얼플랜컨설팅과 ㈜미래새한감정평가법인이 수행했다. 금번 정비계획의 변경 취지는 건축물 용도 및 규모 등을 완화하기 위함이다. 정비계획(안)을 살펴보면, 대상지의 구역면적은 24,729㎡로 용도지역은 제1종일반주거지역에 해당한다. 조경면적은 약 30%에 해당한다. 규모는 지하3층-지상5층으로, 4층이 아닌 5층으로 1개 층을 더 올릴 예정이다. 주택공급계획은 기존 103세대에서 29세대가 늘어난 132세대로 조정된다. 전체 조합원분양 세대의 평형이 85㎡ 초과인 반면, 일반분양 세대의 평형은 60㎡초과~85㎡이하 사이즈로 구성된다. 특히 해당 사업장은 일반분양 물량이 30세대 미만이라 분양가상한제 심의를 받지 않는다. 일반분양 진행 시 분양가를 자유롭게 책정할 수 있다는 이점이 작용한다. 강남원효성빌라의 추정비례율은 106.8%로 산출됐다. 평당 공사비는 1,550만원으로 설정됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 60% 수준으로 예측됐다. 조합원분양은 173㎡형 기준으로 평당 9,600만원, 일반분양은 84㎡형 기준으로 평당 1억7,600만원으로 예상됐다. 해당 사업장의 집합건물 가격은 인근 실거래가격과 거래 사례 등을 참고해 공동주택공시가격에 보정률(1.58)을 적용해 추정됐다. 비록 면적에 따라 다르지만, 38.5억원에서 45억원까지 다양하게 가격이 분포됨을 알 수 있다. 한편 현재 대상지는 '트라나(TRANA) 서래'를 제안했던 대우건설을 시공 파트너로 두고 있는 상태다. 미래새한감정평가법인 관계자는 "동일 평형으로 가더라도, 실사용면적은 훨씬 넓어지기 때문에 걱정하지 않아도 된다"며 "올해 10월을 기준으로 가격을 추정하긴 했으나, 향후 산정시점에 따라 추정분담금도 언제든 달라질 수 있다"고 설명했다.
신반포19차·25차 통합재건축 사업장이 최근 정비계획(안) 결정고시를 기점으로 시공사 선정을 위한 물밑작업이 시작된 가운데, 업계 탑티어급에 속한 대우건설이 내년도 수주를 위한 채비 갖추기에 돌입했다. 해당 사업장은 신반포19차·25차 외에도 한신 진일빌라트와 잠원CJ빌리지가 모두 구역계 내 포함돼 있다. 대우건설은 그간 쌓아온 복합개발 역량과 기술력을 투입해 수주 포석을 다지겠다는 목표다. 5일 정비업계 따르면 서울시는 최근 신반포19차·25차의 정비계획(안)을 결정고시했다. 해당 사업장은 한강변 관리기본계획을 상위법으로 따르며, 도정법 상 법적상한용적률(300%)을 전제로 개발 방향성을 수립했다. 통합재건축을 진행할 경우 신축 세대 수 차원에서 '규모의 경제'를 누릴 수 있게 돼 조합원 입장에선 훨씬 유리하다. 토지이용계획 측면에서도 1개 구역으로 진행할 수 있기에 건축설계 부문에서도 운신의 폭이 넓다. 전체 구역계 면적은 26,937㎡로, 공동주택을 지을 획지는 약 90%에 달하는 24,476㎡다. 나머지는 토지 기부채납에 해당하는 도로와 공원으로 이뤄진다. 용적률 체계는 ▲기준·허용용적률(230%) ▲상한용적률(263%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 구성되며, 랜드마크동의 최고층수는 49층 이하로 계획이 수립됐다. 통합재건축을 통해 예상되는 공급물량은 613세대로, 임대주택(75세대)을 제외한 분양물량은 538세대다. 허용용적률 상향조정을 위한 인센티브 항목으로는 ▲공공보행통로 ▲돌봄시설 ▲층간소음 해소 ▲친환경건축물 등으로 구성된다. 상한용적률 인센티브를 확보하기 위한 토지 기부채납은 도로와 공원이며, 건축물 기부채납은 공공임대주택 21세대다. 법적상한용적률 확보를 위한 공공임대주택은 54세대다. 최근 국토부에서 공공임대주택 매입을 위한 가격 기준을 표준건축비에서 기본형건축비의 80%까지 현실화 약속을 공언했다. 신반포19차와 신반포25차가 각각 재건축을 진행했던 종전 정비계획(안)을 살펴보면, 각각 현금(48억원)과 공공임대주택(19세대)을 건축물 기부채납으로 진행한 바 있다. 통합재건축으로 선회한 뒤 건축물 기부채납은 공공임대주택(21세대)으로 변경됐다. 이때, 상한용적률 확보를 위한 건축물 기부채납의 가중치 계수는 종전 0.7에서 1로 상향조정됐다. 같은 양의 기부채납으로도 더 많은 용적률을 확보할 수 있게 된 셈이다. 대우건설은 새롭게 단장을 마친 리뉴얼된 '써밋'을 신반포19차·25차 통합재건축 사업장에도 선보일 계획이다. 현재 이주 준비에 나선 신반포16차와 더불어, 써밋 타운을 조성하겠다는 복안이다. 현재 대우건설의 하이엔드 브랜드인 써밋은 서초동과 반포동에 소재해 있다. 서울시내 재건축 최상급지에 속한 입지에서 선별 수주를 통해 써밋 주거단지를 만들어 나가겠다는 목표 하에, 신반포19차·25차 수주를 정조준하고 있다는 분석이다.
국토교통부가 현 정부의 [주택공급 확대방안]에 맞춰 다각도로 새로운 플랜을 제시하고 나섰다. 정비사업 속도를 높이고자 각종 절차와 인허가를 간소화하는 한편, 소유주 부담을 줄이고자 임대주택 매입비 현실화, 용적률 인센티브 확대 등에도 집중한다는 방침이다. 4일 정비업계 따르면 국토부는 최근 서울 강남구 건설회관에서 정비사업 정책방향 설명회를 개최했다. 현장엔 정비업체, 감정평가법인, 세무회계법인 등 분야별 정비사업 전문가들의 발길이 이어졌다. 국토부 주도의 설명회가 개최된 건, 앞선 9·7 공급대책과 관련해 정비사업 제도의 종합 개편 내용에 대해 시민들에게 알리기 위함이다. 우선 국토부는 절차 개편에 의한 정비사업 소요기간의 단축 목표를 내세웠다. 기본계획과 정비계획 수립의 동시 처리가 가능토록 허용하며, 주민공람과 지방의회 의견청취가 병행될 수 있도록 유도한다는 계획이다. 인허가와 관련해선, 한 번의 총회로 사업시행계획과 관리처분계획 인가를 동시에 신청할 수 있도록 허용한다는 방침이다. 소규모 정비사업에선 이미 동일한 절차로 진행되고 있어 충분히 고려해 볼만하다는 게 국토부 측의 설명이다. 이어 공사비 상승에 따른 분담금 부담을 줄이는 차원에서 국토부는 임대주택 인수가격을 '표준건축비'에서 '기본형건축비 80%' 가량까지 상향 조정키로 했다. 25년 기준 기본형건축비는 1㎡당 217만원으로, 80%는 1㎡당 174만원 수준으로 나타난다. 물론 임대주택 매입비가 현실화된다고 해도 실제 현장의 공사비(㎡당 303만원)와는 여전히 간극은 존재한다. 국토부는 유연한 토지이용을 위해 도시계획위원회 심의를 거쳐 건축물 높이제한과 공원녹지 확보기준 등을 완화하는 개선책도 시행한다. 건축물 높이의 경우 공동주택간 거리(인동거리)를 건축위 심의를 거쳐 법적 최소기준까지 완화를 허용할 예정이다. 또 공원녹지는 의무 확보해야 하는 부지면적 최소기준을 5만㎡에서 10만㎡로 상향하는 개선안을 추진한다. 리모델링 사업의 제도 개선 움직임도 있다. 85㎡ 초과 주택을 두 개 이상으로 분할 분양해 일반분양 시, 분양물량 만큼 세대수 증가를 추가 허용할 수 있다. 조합원 20% 이상의 요청이 있거나 공사비가 3%~10% 정도 증가했을 경우엔 전문기관에 검증을 요청할 수 있는 근거도 마련된다. 역시 관건은 입법 여부에 달려 있다. 앞서 지난 9월 말 국회 국토교통위원회 소속 문진석 의원은 해당 내용이 담긴 '도시 및 주거환경정비법' 일부 개정안을 발의한 바 있다. 발표를 맡은 김용선 국토부 주택정비과 사무관은 "현재 국회에 발의된 법안이 통과돼야 현장에서 실사용이 가능하다"고 언급했다.
신속통합기획 접수를 준비 중인 수서1단지가 주민 단결력을 토대로 추진위원회 구성에도 속도를 낸다는 방침이다. 사업 여건상 대상지는 분양·임대동이 혼재돼 있는 구조로, 필지 분할이 이뤄져야 사업을 전개해 나갈 수 있다. 필지를 나누려면 '공유물 분할 소송'이 선행돼야 하는 만큼 수서1단지의 신속한 추진위원회 구성이 무엇보다 중요한 구심점이 될 것으로 예상된다. 4일 정비업계 따르면 수서1단지 재건축 추진준비위원회(최길선 준비위원장)는 최근 신속통합기획 자문사업과 관련한 주민설명회를 개최했다. 재준위는 신통기획 자문사업 신청 접수를 받고 있는 상태로, 최종 70% 동의율을 목표로 동의서 징구에 힘을 쏟고 있는 상태다. 현재까지 약 20% 가량의 동의서가 확보된 것으로 전해진다. 단연 이번 설명회에서의 핵심 주안점은 필지 분할 가능성 여부다. 눈에 띄는 점은 이번 수서택지개발지구 지구단위 계획에 '공공과 민간의 사업주체별 분리개발 시엔 획지분할이 가능하다'는 근거 조항이 포함됐다는 사실이다. 대신 분리개발을 위해선 대지권에 대한 공유물 분할소송이 필수적이다. 도시정비법 제67조[재건축사업의 범위에 관한 특례]엔 '사업시행자 또는 추진위원회는 주택단지 일부 토지에 대해 토지분할을 청구할 수 있다'고 명시돼 있다. 따라서 수서1단지는 빠른 추진위원회 설립으로 사업의 토대를 마련해야만 한다. 대상지의 경우 전체 80,844㎡ 중 27,384㎡(34%)가 분양단지 면적으로 나타났는데, 임대단지와 따로 재건축을 진행하려면 진출입구 확보를 위한 경계 설정이 필요하다는 분석이다. 용도지역은 주변 개발현황을 고려해 기존의 제3종일반주거지역을 유지키로 했다. 아파트 진입도로를 위한 도로 기부채납을 제외한 별도의 의무 공공기여는 없다. 높이계획은 35층 이하(105m 이하)로 계획이 잡혔다. 주변으로 성남공항이 위치해 있긴 하나, 비행안전6구역으로 큰 영향을 받지 않는 것으로 나타났다. 해당 사업장의 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(239.16%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 수립될 예정이다. 허용용적률 완화는 인센티브 항목을 통해 이뤄지며, 상한용적률은 도로 기부채납으로 채워진다. 상한용적률에서 법적상한용적률로 가기 위한 인센티브(약 60.8%p)의 절반은 공공임대주택으로 지어야 한다. 대상지의 예상되는 주택공급물량은 999세대로, 조합원 및 일반물량은 895세대, 임대주택은 104세대로 각각 나뉜다. 계획 세대수가 1,000세대 미만이라 공원은 정비계획에서 제외된다. 세부적으로 살펴보면, ▲46㎡(271세대) ▲59㎡(508세대) ▲74㎡(81세대) ▲84㎡(35세대) 등으로 구성된다. 기존에 비해 175세대의 일반분양분이 새로 늘어나게 된 셈이다. 나머지 국민주택규모 임대주택은 46㎡(25세대), 59㎡이하(79세대)로 분류됐다. 한편 수서1단지의 개략적인 건축(안)을 선보인 설계사무소 관계자는 "수서1단지는 특별건축구역 지정과 건축협정을 통한 건축물 높이제한 및 인동거리 완화의 필요성이 큰 사업장"이라며 "분양동과 임대동이 마치 하나의 단지처럼 보이도록 신경써야 한다"고 말했다. 그러면서 "향후 SH와 협의를 통해 서로가 윈윈(win-win)할 수 있는 방안은 고민해야 한다"고 부연했다.
압구정3구역이 지난 2023년 신속통합기획(안)을 완료한 지 2년여 만에, 정비계획(안) 확정을 목전에 두고 있다. 올해 8월 한 차례 보류결정을 받았으나, 서울시 피드백을 빠르게 수용하는 방향으로 결정하면서 지난 10월 조건부 가결을 받았다. 압구정3구역은 공공보행통로를 삭제하고, 토지 및 건축물의 순부담율을 종전보다 줄이면서 신속통합기획(안) 대비 합리적으로 개선했다는 점을 강조했다. 3일 정비업계 따르면 압구정3구역 재건축 조합은 지난 10월 서울시 도시계획위원회로부터 정비계획(안) '수정가결' 결정을 통보받았다. 올해 8월 보류 결정을 받은지 2달여 만이다. 당시 압구정3구역이 서울시로부터 수정 권고를 받은 내용으로는 ▲랜드마크 타워 4개동→2개동(250m 이하) ▲보차혼용통로 구분지상권 설정(일반 시민들의 지상 및 지하 통행 보장) ▲보행통경축 종전 20m에서 30m로 확장 등이다. 당초 압구정3구역은 최고층수 랜드마크 주동을 4개동으로 했으나, 서울시에선 2개동을 줄이라는 추가 지침을 내렸다. 해당 사업장의 설계사인 희림건축은 서울시와 힘겨루기를 진행했으나 4개동 관철이 어렵다는 판단 하에 서울시에 양보할 수밖에 없었다는 입장을 밝혔다. 랜드마크 주동의 높이는 250m 이하로 결정되어야 한다. 한강변 첫 주동은 20층 이하로 계획해야 한다. 단지를 관통하는 보차혼용통로의 경우, 구분지상권을 설정해 서울시민들이 지상 및 지하 통행을 자유롭게 할 수 있도록 해야 한다는 지침사항도 적용됐다. 쉽게 말해, 차단기 등을 설치해 조합원만 이용하도록 만들어서는 안된다. 보차혼용통로는 신속통합기획(안)을 마련할 때부터 존재했으며, 보행자와 차가 혼용해서 다니는 통로를 지칭한다. 기존 구역계 내 위치했던 공공보행통로는 사라졌다. 보행통경축은 종전 20m에서 10m 더 늘어난 30m로 결정됐다. 단지 내 바람길과 경관상 개방감 확보가 목적이다. 통경축 안에는 일반 건축물을 배치하지 못하고 열린 공간으로 조성해야 한다. 주민들을 위한 식재와 공동이용시설 등은 들어설 수 있다. 건축물 기부채납의 종류도 변경됐다. 신속통합기획(안) 상 보행교 설치가 포함됐으나, 수정가결 받은 정비계획(안)에는 보행교 대신 덮개공원 주차장이 신설됐다. 덮개공원 지하에 주차장(중복결정)을 만들고 이를 통해 상한용적률 인센티브를 확보하는 구주로 이해하면 된다. 압구정3구역은 2구역·4구역·5구역과 달리, 기존 제2종·제2종(7층이하)·제3종의 용도지역 상향이 이뤄지는 터라 의무 기부채납 순부담율이 상대적으로 높다. 토지이용계획(안) 상 눈여겨볼만한 점은 준주거지역을 줄이고, 제3종일반주거지역이 늘어났다는 점이다. 제3종일반주거지역의 용적률 체계는 ▲기준용적률(224.5%) ▲상한용적률(269.8%) ▲법적상한용적률(300%)로 구성돼 있으며, 준주거지역의 용적률 체계는 ▲기준용적률(230%) ▲상한용적률(300.4%) ▲법적상한용적률(436.9%)로 이뤄져 있다. 정비계획(안) 상 총 공급물량은 5,175세대(임대주택 641세대 포함)다. 압구정3구역은 정비계획(안) 결정고시를 기점으로 내년 통합심의와 시공사 선정에 나설 수 있는 토대를 마련했다. 물론 용적률 체계와 기부채납 내역 등을 제외한 나머지 사안(건축계획)은 향후 통합심의 준비 과정에서 변동된다. 아파트 평형과 세대 수 등은 조합원들을 대상으로 진행하게 될 설문조사에 기반해 계속 바뀔 예정이다. 한편, 압구정3구역은 서울시 도계위 통과 이후 재공람공고 절차를 밟고 있다. 조합은 조합원의 알 권리를 고려해, 다양한 방법을 통해 충분히 설명했다. 실제 최근 열린 총회에서도 도시계획업체와 설계업체 임원들이 모두 참석해 수정가결된 정비계획(안)을 상세히 설명했다. 입안권자인 강남구청도 재공람 절차가 필요없다고 판단했으나, 비대위 측에 속한 조합원들의 반복적인 민원으로 사업 일정 지연이 불가피해졌다는 관측이다.
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