발행일(UPDATE): 2025년 09월 04일 00시 07분
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서초구 방배동에서도 '알짜 입지'로 손꼽히는 방배신삼호가 이달 시공사 선정을 위한 조합원 총회를 개최한다. 우선협상대상자로 선정된 HDC현대산업개발을 시공 파트너로 선정할지 여부에 대한 의결이 핵심 안건이다. 해당 사업장은 2019년 조합설립인가 이후 3차례나 조합장 해임에 따른 내홍을 겪으면서 아직 건축심의 단계에 도달하지 못했다. 시공사 선정을 전환점 삼아 조합 정상화의 발판이 마련될지 관심이 모아진다. 15일 정비업계 따르면 방배신삼호는 이달 26일(토) 오후 4시 HDC현대산업개발을 시공사로 선정하는 내용의 안건을 총회 상정한다. HDC현대산업개발은 앞서 두 차례 진행됐던 1차·2차 입찰에 단독 응찰하며, 도정법 상 절차를 준수하며 꾸준한 수주 의향을 피력해 왔다. 방배신삼호는 시공사 선정 과정에서 불거진 내부 갈등으로 인해 조합장 해임까지 진행된 상황이다. 경쟁입찰이 성사되지 않았다는 점이 내부 갈등의 배경으로 지목된다. 방배신삼호는 시공사 선정 절차가 시작되면서, 유효 경쟁입찰 불발에 따른 갈등이 본격적으로 표면화되기 시작했다. 특히 삼성물산의 참여 여부를 두고 조합원들 간 설왕설래가 이어졌다. 결과적으로 2차례 입찰에서 삼성물산의 공식 참여는 이뤄지지 않았다. 이 과정에서 3기 집행부를 이끌어 온 조합장이 해임되면서 방배신삼호의 업무 공백이 장기화될 수 있다는 우려도 조합원들 사이 제기됐다. 금번 시공사 선정은 사업 향방에 적잖은 영향을 미칠 중요 '분수령'으로 여겨지고 있다. 시공사 선정이 완료될 경우, 제안한 대안설계(안)을 토대로 통합심의 준비 작업에 착수할 수 있게 된다. 집행부 공백에 따른 혼란도 함께 수습해 나갈 수 있다는 분석도 나온다. 시공사 선정이 무산될 경우, 방배신삼호는 원점에서부터 도정법 상 입찰 절차를 다시 밟아야 한다. 사업 일정이 지연됨에 따라 금융비용도 계속해서 누적될 수밖에 없다. 정부의 강도 높은 대출 규제를 포함, 부동산 정책의 변동성도 고려해야 한다는 조언이 나온다. 정비사업 인허가 정책의 방향성을 좌우하게 될, 서울시장 선거도 내년에 예정돼 있다. 현재 방배신삼호는 최고층수 41층을 전제로 정비계획(안) 결정고시를 받았다. 다만 이후 통합심의 과정에선 건축설계(안)이 언제든 바뀔 수 있다. 이에, 후속 인허가 절차에 빠르게 착수할 수 있는지 여부가 향후 사업성을 결정할 것으로 업계는 보고 있다. 시험대에 오르게 될 HDC현대산업개발도 경쟁입찰에 준하는 사업조건으로 조합원들의 선택을 받겠다는 각오로 전해진다. 1차 입찰에서 유효 경쟁이 성립되지 않아 단독응찰이 예상됐음에도 불구, 인근 사업장과 비교하더라도 우위를 점할 수 있는 '사업조건'을 가져온 것이다. HDC현대산업개발은 ▲평당 공사비 876만원 ▲사업비 금리(CD+0.1% 적용) ▲사업촉진비 2,000억원 등의 금융조건을 가져왔다. 업계 관계자는 "사업속도가 점차 중요해지고 있는 건, 해를 거듭할수록 공사비 등의 원가율이 계속 올라가고 있는 것과 관련 있다"며 " 특히, 서초구는 분양가상한제 규제 지역이라, 일반분양가에 상한선이 존재하기 때문에 비용을 절감할 수 있는 방향으로 조합원들의 분담금을 절감시켜 나가야 한다"고 말했다. 조합원들의 분담금을 결정짓는 건 '금융비용'이기에, 이를 줄이기 위해선 사업기간을 단축시키는 것 외에는 방법이 없다는 의미다.
업계 수위권에 속하는 삼성물산과 대우건설이 개포우성7차에서 맞붙은 가운데, 현장 부스에서의 홍보 경쟁도 날이 갈수록 치열한 양상으로 전개되고 있다. 당초 조합원들의 '알 권리'를 충족시키기 위해 마련된 취지가 잘 지켜지고 있다는 평이 대체적이다. 다만 양사 모두 적정 수준의 견제를 넘어선 과도한 비방으로 사실관계를 왜곡해 우려를 낳고 있다. 조합원들 역시 일방향적인 비방에 피로감을 호소하는 분위기다. 초기 이슈가 됐던 항목은 '필수사업비 규모'다. 대우건설이 조합의 필수사업비 전액을 'CD+0%'에 조달하겠다는 파격적인 금융조건을 제안한 데 따른 공방이었다. 필수사업비는 시공사 선정 직후부터 집행되기 때문에 조합이 가장 오랜 기간 빌리는 돈이다. 금융비용은 기간에 비례해 늘어난다. 금융조건에 있어 다소 열위에 있다고 판단한 삼성물산은 입찰보증금(300억원)만 해당 조건을 적용받는다는 자체 홍보물을 제작해 배포했다. 필수사업비 규모를 축소시켜 홍보에 나섰지만, 이는 사실이 아닌 것으로 밝혀졌다. 조합이 안내한 공식 비교표에 따르면, 대우건설은 입찰보증금을 포함해 총회에서 결의된 필수사업비 전액을 'CD+0%'에 조달한다는 점을 기재해 놓았다. 해당 비교표는 삼성물산과 대우건설, 조합이 모두 상호 확인 작업을 거쳐 대표이사 날인까지 마친 공식적인 자료다. 현재 조합에서 추산하는 필수사업비 규모는 약 4,000억원 수준이다. 금융비용 관련해선, 대우건설 역시 입찰제안서를 제출한 직후 조합으로부터 한 차례 제지를 받은 사례가 있다. 대우건설은 사업비 1조원을 가정한다는 전제 하에, 삼성물산보다 금융비용이 1,500억원 적다는 현수막을 게시했지만, 과장광고에 해당한다는 조합의 설명을 수용해 내렸다. 정비사업이 수많은 인허가 절차를 포함해 장기간 진행되는 사업이다보니 조합원들이 민감해 하는 금융비용 관련 날선 공방이 초반에 계속 이어진 셈이다. 최근엔 '창호 사이즈' 관련 사실관계에 부합하지 않는 홍보물이 안내되고 있어 주의가 필요하다는 지적이 나온다. 삼성물산은 성능이 우수한 독일산 제품을 사용한다는 점도 전면에 내세움과 동시에, 대우건설이 제안한 창호를 '임대주택형 쪽창'이라고 명기하며 비방 의도를 갖고 홍보했다. 이에, 대우건설은 명백한 허위 및 과장 홍보라는 공식입장을 표명했다. 현재 설계도면이 공개되지 않아 정확한 창호 사이즈는 알 수 없다. 우선, 개포우성7차 조합은 창호로 LX하우시스(론체400) 제품을 제안토록 입찰 지침을 내렸다. 삼성물산과 대우건설 모두 조합이 안내한 동일한 제품을 제안했다. 삼성물산은 독일산 제품을 추가적으로 선택할 수 있게끔 옵션을 추가했다. 결론적으로 양사 모두 조합의 입찰지침을 준수했다. 다만, 삼성물산에서 창호 홍보 과정에서 독일산/국산으로 나눠 양사의 제안 조건에 차이가 있다고 설명하는 건 오해의 소지가 있을 수 있다는 것이다. 대우건설 관계자는 "당사가 제안한 창호사이즈 경우, 거실의 모든 창호와 침실1, 다이닝룸 모두 2.35m"라며 "경쟁사에선 대우건설의 창호가 2.3m라고 홍보하는데 이는 사실과 다르다"고 말했다. 이어 "유리 스펙과 관련해서도, 삼성물산과 동일한 로이복층유리를 제안했음에도 불구, 경쟁사에선 일반유리라고 명기해 조합원들에게 잘못된 사실을 전하고 있다"고 설명했다. 조합원들의 혼동이 가중되고 있는 상황을 우려한 대목이다. 계약서 문구 관련한 갈등도 표면화 되고 있어, 조합원들의 관심이 모아진다. 대우건설은 조합의 공사도급계약(안)을 100% 수용했다는 점을 내세웠으나, 삼성물산은 대우건설의 주장이 허위사실이라며 이의를 제기했기 때문이다. 대우건설은 공사도급계약(안) 제52조의 마지막 문장(공사비가 부족할 경우 연체료는 없는 것으로 한다)을 제외했다. 조합 입찰지침에 따르면, 해당 조항은 시공사가 자유롭게 제안할 수 있는 항목이다. 공사도급계약(안) 제52조는 "분양대금 입금일 기준으로 조합의 대여금을 먼저 상환한 후 공사비를 시공사에 지급한다. 공사비가 부족할 경우 연체료는 없는 것으로 한다"는 내용이다. 양사가 해당 항목을 두고 공방을 보이는 건, 공사비 지급방식과 관련돼 있다. 대우건설은 '분양수입금 내 기성불'을 제안했고, 삼성물산은 '분양불' 조건으로 입찰했다. 분양수입금 내 기성불은 조합의 분양수입이 발생했을 경우 그 안에서 기성률에 따라 공사비를 지급받겠다는 조건이고, 분양불은 분양수입이 발생할 경우 기성율과 관계없이 공사비를 받아가는 방식이다. 대우건설은 분양수입금이 발생할 경우, 조합이 빌린 사업비 대출과 이자를 먼저 갚고, 마지막에 남는 돈으로 공사비를 받겠다는 구조로 설계했다. A조합원은 "사실관계에 맞는 비방은 상호 견제와 균형감 있는 판단을 도와준다는 순기능이 있지 않을까 한다"며 "하지만 사실관계에서 벗어날 경우, 전문적인 지식이 없는 조합원들 사이에선 혼란이 가중될 수 있다는 우려가 나온다"고 말했다. 이어 "조합이 조합원들의 알 권리를 도모하고자 진행된 취지를 살려, 양사 모두 비방이 아닌 건강한 비판의 관점에서 홍보를 진행해 줬으면 하는 마음"이라고 덧붙였다.
'계남근린공원'을 품은 신정동1152번지가 삼성물산을 시공사로 선정하기 위한 채비를 갖춰나가고 있다. 삼성물산은 조망권이 곧 조합원들의 부(富)로 연결된다는 점에 착안해, 혁신적인 내용이 담긴 대안설계(안)으로 조합원들의 이목을 끌었다. 삼성물산에게 신정동1152번지는 여러 사업장 중 하나가 아닌, 향후 목동 14개 단지의 이목이 집중될 '전초기지'로도 여겨질 것으로 업계는 보고 있다. 14일 정비업계 따르면 신정동1152번지 재개발 조합(윤정용 조합장)은 삼성물산과 조합원들이 공식석상에서 첫 대면하는 자리인 1차 홍보설명회를 최근 성료시켰다. 평일 낮 시간대임에도 불구하고, 상견례 자리는 많은 조합원들로 붐빌 정도로 상당한 관심이 집중됐다. 금번 프로젝트명은 [목동 래미안 트라메종]으로 트라(TRA)는 '대규모·거대한'을 의미하며, 메종(MAISON)은 '집'을 뜻한다. 래미안 트라메종은 삼성물산이 상표권을 등록한 네이밍으로, 해당 사업장이 상징성 있는 단지임을 나타냈다. 삼성물산이 신정동1152번지의 설계 컨셉으로 설정한 '거대한 집'은 계남근린공원을 활용해 목동의 랜드마크를 짓겠다는 포부가 담겨있다. 조합원 전 세대의 계남근린공원 조망권을 확보하는 내용을 토대로 혁신적인 대안설계(안)을 제안한 것도 같은 맥락에서 살펴볼 수 있다. 원안설계(안) 상 16개였던 주동 수를 14개 동으로 줄여 공원 조망길을 확보했고, 동시에 기존에 없던 1,500평 규모의 중앙광장을 만들었다. 도심 속 자연을 품은 프리미엄 단지로 만들어, 준공 후 조합원들의 투자수익률을 극대화하겠다는 게 삼성물산의 셈법이다. 계남근린공원의 조망뷰가 곧 부(富)로 이어진다는 명확한 메시지를 전달한 것으로 보이는 대목이다. 주동 수를 줄여 중앙광장을 확보한 것 이외에도 360도 파노라마 조망이 가능한 스카이 커뮤니티 1개소도 대안설계(안)에 포함시켰다. 목동 트라팰리스와 래미안 아델리체의 브랜드 계보를 잇겠다는 방침이다. 삼성물산은 신정동1152번지의 단지 레벨 단차도 종전 4개에서 2개로 줄였다. 조합원들의 공간 편의성과 주거 쾌적성을 높이기 위한 목적에서다. 특히, 외부인들도 사용할 수 있는 공공보행통로를 아파트 주민들과 분리시켜 프라이빗(사생활 보호) 측면에서도 세심한 설계로 주목받았다. 대형평형도 기존 88세대에서 32세대를 늘린 120세대로 구성했다. 펜트하우스와 복층형 유닛 등 특화평면도 300세대로, 종전 대비 약 30% 늘었다. 금융 조건으로는 삼성물산의 업계 최고 신용등급(AA+)을 전제로 낮은 금리의 사업비 대출을 약속했다. 삼성물산은 HUG보증 없이 자체 지급보증으로 사업비를 조달할 수 있다는 점을 경쟁력으로 내세웠다. 시공사 선정 후 건축심의에 착수하게 될 조합의 사업 절차를 감안해, 건축심의에 필요한 설계변경 용역비도 부담하겠다고 밝혔다. 일반분양 물량에 '마감재 옵션'을 부가해 조합원들의 추가 분양수익을 도모하겠다는 점도 강조했다. 삼성물산 관계자는 "래미안 브랜드는 최고의 입지만을 선별해서 들어간다"며 "조합원들의 부담을 낮추고, 이익을 극대화한다는 수주 철학을 갖고 있는 만큼, 신정동1152번지 조합원들에게도 '신뢰'에 기반해 약속을 지켜나가겠다"고 말했다. 윤정용 조합장은 "핵심 파트너로 꼽히는 시공사 선정을 앞두고 많은 준비를 해왔다"며 "신정동1152번지는 그간 불협화음 없이 원팀으로 시공사 선정 단계까지 왔기에, 오랜 기간 명품으로 기억될 수 있는 의미있는 아파트를 짓기 위해 가진 역량을 다하겠다"고 밝혔다. 이어 "시공사 선정 총회는 조합원 과반수 이상의 직접참석이 필요한 만큼, 응집력 있는 모습으로 시공사 선정을 잘 매듭지을 수 있도록 노력하겠다"고 덧붙였다.
목동12단지가 올해 3월 정비구역 지정을 받은 이후, 추진위원회 구성을 위한 후속 절차에 속도감 있는 모습을 나타내고 있다. 추진위원회는 향후 조합으로 가기 위한 전제 조건인 만큼, 탄탄한 기틀 마련에 집중하고 있는 모양새다. 대상지는 법정 동의율(50%) 달성을 1차 목표로 하되, 더 나아가 70% 이상의 동의서 징구로 조합설립 단계를 앞당길 계획이다. 14일 정비업계 따르면 최근 양천구청 주관 하에 목동12단지 조합설립추진위원회 구성을 위한 주민설명회가 개최됐다. 후보자 등록부터 합동설명회, 선거에 이르기까지 구청의 도움을 받는 공공지원제도로 진행된다. '공공지원제도'는 예비 조합원들이 초기 사업의 투명성을 신뢰할 수 있도록, 공공지원자인 양천구청이 행정적·재정적 도움을 주는 제도다. 목동12단지는 오는 25일(금)까지 후보자 등록을 마치고 선거인 명부를 확정할 예정이다. 합동연설회를 위한 후보자 기호추첨과 선거운동 방식 협의 등도 순차적으로 이어질 전망이다. 다만 후보자가 단독출마 시, 해당 절차들은 통틀어 생략된다. 위 단계들이 생략될 경우 개략적으로 1개월의 시간이 단축될 것으로 예상된다. 추진위는 조합설립 이전까지의 제반 업무를 맡게 되는데, 주요 업무로는 ▲정비업체 및 설계자 선정 ▲사업시행계획서 작성 ▲조합설립 동의서 징구 ▲창립총회 준비 등을 수행하게 된다. 대상지의 경우, 기존 세대수가 1,860세대인 만큼 최소 100인 이상의 추진위원이 의무적으로 필요하다. 목동12단지 업무를 맡은 정비업체 관계자는 압구정1~6구역 사례를 들며 "비슷한 시기에 구역지정 승인이 나더라도, 단지간 분위기와 사업방식에 따라 속도는 천차만별"이라며 "목동6단지(조합설립인가 완료)와 같이 선발대로 포함되기 위해선 토지등소유자들의 합심이 필요하다"고 말했다. 올해 3월 정비구역으로 지정돼 선발대 합류를 노리고 있는 곳은 목동12단지, 목동8단지, 목동13단지, 목동14단지로 압축된다. 목동12단지의 구역면적은 127,339㎡로, 용도지역은 제3종일반주거지역으로 설정돼 있다. 대상지의 법적상한용적률 300%에 맞춰 최고높이는 최고 43층(145m이하)으로 계획이 잡혔다. 예상되는 주택공급물량은 2,810세대로, 조합원·일반물량은 ▲45~60㎡(470세대) ▲60~80㎡(162세대) ▲80~85㎡(1,395세대) ▲85㎡초과(783세대)로 나뉜다. 해당 사업장은 20평에서 27평까지 4가지 중소형 평형으로 구성돼 있으며, 기용적률이 119%, 평균 대지지분이 63.37㎡(약 19평)로 사업성이 뛰어나다는 업계 평가를 받고 있는 상황이다. 윤성호 재건축 준비위원장은 "재준위는 8년간 꾸준히 주민분들과 소통하며 조직을 이끌어왔다"며 "목동12단지의 진정한 주인은 주민들인 만큼, 모든 세대가 자부심을 느낄 수 있는 단지로 만들기 위해 노력할 것"이라고 포부를 전했다. 단순히 집을 짓는 행위에서 벗어나, 모든 세대를 위한 공간을 만드는데 집중하겠다는 게 윤 준비위원장의 포부다.
HDC현대산업개발-GS건설 공동사업단이 중심업무지구(CBD)에 속한 신당10구역 시공권 수주에 마침표를 찍었다. 해당 사업장은 서울시의 신속통합기획 대상지 중 '1호' 타이틀을 지닌 상징적 공간으로 평가된다. 업무시설이 밀집돼 있는 중심 권역에 속해 있는 만큼, 주거-업무-상업을 유기적으로 연결시키는 방향이 향후 분양 사업성을 결정짓는 핵심 요소로 작용할 전망이다. 13일 정비업계 따르면 신당10구역 재개발 조합(이창우 조합장)은 이날 시공사 선정을 위한 총회를 개최, HDC현대산업개발-GS건설 공동사업단을 낙점했다. 조합은 양 시공사의 노하우와 역량이 투입된 특화설계(안)을 토대로 후속 사업절차인 통합심의 준비에도 곧장 착수할 전망이다. 통합심의는 건축·교통·교육·환경영향평가 등의 심의를 동시다발적으로 진행할 수 있게끔 한 제도로, 사업기간을 단축하려는 목적이 취지다. HDC현대산업개발은 최근 정비업계에서 '디벨로퍼'의 역할을 자처하며 복합개발 성향을 띤 주거사업 부문에서 존재감을 나타내고 있다. 신당10구역의 수주 슬로건(중심을 중심답게) 역시 중심업무지구(CBD)에 속한 입지적 특성을 반영한 문구로 풀이된다. 중구는 서울역과 을지로, 광화문에 위치한 업무지구로의 접근성이 뛰어난 편에 속한다. 특화설계(안)도 중심업무지구(CBD) 컨셉에 맞춘 프리미엄 주거 단지를 지향한다. 양사는 정북면에 위치한 학교 일조권 분석을 통해 사업성을 보완한 '특화설계(안)'으로 조합원들의 표심을 사로잡았다. 신당10구역은 구역계 북측으로 3개의 학교(한양중학교·한양공업고등학교·성동글로벌경영고등학교)가 위치해 있어 대로변 쪽 주동 높이 제한으로 인해 '건축설계'에 한계점을 갖고 있었다. 이에, 일조 시뮬레이션을 통해 원안설계(안)보다 사업성이 개선된 특화설계(안)을 선보였다. 신당10구역은 구역계 내 토지의 단차가 있어 생활에 불편함이 있었다. 공동사업단은 레벨 단차를 줄여 입주 후 보행의 불편함을 최소화시키는 데 초점을 맞췄다. 단차를 활용해 상가 및 커뮤니티시설을 데크에 배치함으로써, 아파트 용적률에 영향을 미치지 않는 분양면적도 확보했다. HDC현대산업개발과 GS건설은 조합원들에게 ▲빠른 사업 추진 ▲분담금 최소화 ▲단지 고급화 등을 목표 과업으로 약속했다. 센트럴 사업단은 평당 공사비 815만원으로 입찰에 참여했다. 조합의 입찰지침(평당 830만원)을 하회하는 수준이다. 총 공사금액이 줄어든다는 점을 강조한 대목이다. 분양면적은 종전 34,100평에서 약 900평 늘어난 35,000평으로 제안했다. 센트럴 사업단은 경희궁자이의 최근 실거래가(평당 7,700만원)를 감안할 때 약 693억원 규모의 개발이익을 기대할 수 있다고 설명했다. 아파트 미분양시 최초 일반분양가 대물변제도 제안했다. 단지 고급화를 위해선, 글로벌 기업들과의 협업 체계를 구축해 입찰에 참여했다. 그랜드 센트럴은 ▲어반에이전시(외관 디자인) ▲에이럽(구조안전 설계) ▲삼성물산 에버랜드 조경팀(조경 디자인)과 함께 특화설계(안)을 만들었다. 유동 인구가 많을 것으로 예상되는 문주에는 '외관 특화'의 일환으로 스카이브릿지를 선택했다. 허용용적률 확보 목적으로 의무 설치해야 할 '공공보행통로'도 특화 설계로 주민들과 외부인이 마주치지 않게끔 만들겠다는 방침이다. HDC현대산업개발 관계자는 "신당10구역은 중심업무지구(CBD)에 속해 있어, 복합개발 컨셉에서 고려되어야 할 사업 추진 내용이 많다"며 "한 차례 구역지정이 해지된 터라, 빠른 사업속도를 원하는 조합원들의 염원을 누구보다 잘 되새기고 있다"고 말했다. 이어 "공동사업단은 향후 인허가 절차 과정에서 신당10구역이 마주할 어려움들을 조합과 함께 적극 해결해 나가는 모습을 보일 것"이라고 강조했다.
개포우성7차 시공권을 둔 물러섬 없는 경쟁이 한창인 가운데, '책임준공확약' 여부를 두고 조합원들 사이 다양한 관점에서 의견이 개진되고 있다. 책임준공확약은 시공사가 천재지변이나 내란, 전쟁 등의 불가항력적인 경우를 제외하고, 말그대로 끝까지 책임지고 준공 의무를 이행해야 함을 의미한다. 대우건설은 책임준공확약서를 제출한 반면, 삼성물산은 여타 사업장과 동일하게 책임준공확약서를 제출하지 않았다. 책임준공확약서 제출 여부가 '이슈'로 점화되는 시점은 입찰지침서를 만들 때부터다. 올해 초 한남4구역 대의원회에서 입찰지침서가 한 차례 부결된 것도, 책임준공확약서 제출을 의무화하는 조항이 포함됐기 때문이다. 결론적으로 책임준공확약서를 제출하지 않아도 되는 방향으로 수정됨에 따라 삼성물산이 입찰에 참여했다. 대신 삼성물산은 한남4구역에서 공사이행확약서를 제출하는 방법으로 조합원 민심을 달랬다. 현재 책임준공확약서를 제출하지 않는 곳은 삼성물산이 유일하다. 다른 시공사들은 모두 제출한다. 책임준공확약서를 제출하는 건 건설사에게 큰 부담 요인으로 작용한다. 대·내외 경제상황의 급격한 변동성으로 '공사비'가 올랐을 때, 이를 핑계로 함부로 공사를 중단시킬 수 없도록 한 일종의 '안전장치'이기 때문이다. 공사중단으로 사회적 논란이 됐던 둔촌주공 역시 시공사들의 책임준공확약이 이뤄지지 않았던 곳이다. 공사중단 사태가 끝난 뒤 사업비를 조달할 때에는 책임준공확약이 진행됐다. 사실 책임준공확약서는 조합이 사업비를 대출받을 때, HUG보증을 받게 되면 의무적으로 제출해야 하는 문서다. 삼성물산은 HUG보증이 아닌 자체 신용등급을 통한 지급보증으로 사업비 조달에 나선다. HUG보증을 받지 않기 때문에 책임준공확약서를 제출해야 할 이유가 없다. 삼성물산은 HUG보증보다 자체 지급보증이 금리가 더 저렴하다는 점을 어필하며 그동안 책임준공확약을 하지 않았던 것이다. 물론 삼성물산의 지급보증 금리가 다른 대형 건설사의 HUG보증 금리보다 더 높은 사례도 있는 만큼, 이는 사업장별로 꼼꼼하게 비교해서 판단해야 한다. 책임준공확약으로 논란이 빚어졌던 사업장들 모두 삼성물산과 관련돼 있다. 장위8구역도 시공사 선정을 위한 입찰지침서를 수립하는 과정에서 책임준공확약 이슈로 진통을 겪었다. 토지등소유자들이 '공사중단'을 막기 위한 안전장치로 책임준공확약이 필요함을 주장했고, 성북구청은 주민의견을 검토하라는 지침을 권고했다. 입찰공고가 수개월 지연된 배경으로 지목된다. 방배15구역도 책임준공확약서 포함 여부로 내부 갈등이 극심했다. 삼성물산과 대우건설이 맞붙은 개포우성7차에서도 '책임준공확약' 관련 활발한 논의가 진행되고 있다. 대우건설은 책임준공확약서를 제출했고, 시공사 책임에 따른 공사지연이 발생할 경우 지체상금의 '한도'를 정하지 않는 조건을 내걸었다. 시공사 귀책사유로 인한 공사 지연 가능성을 원천 차단한 것이다. 반면 삼성물산은 지체상금의 한도를 총 공사금액의 5%로 상한선을 정했다. 한남4구역에 제출한 공사이행확약서는 제출하지 않았다. 실제 최근 1-2년 사이 공사 중단이 이뤄진 곳은 둔촌주공과 대조1구역이다. 공교롭게도 두 곳 모두 책임준공확약서를 받지 않았던 곳으로 알려져 있다. 다른 곳들의 경우, 공사비 이슈로 조합과 시공사 간 표면적인 갈등이 노출됐지만 실제 공사가 중단되지는 않았다. 공사기간은 조합의 금융비용과 직결되기 때문이다. 업계에선 책임준공확약의 순기능으로 '공사기간'을 함부로 늘릴 수 없게끔 한다고 입을 모은다. 실제 대부분 사업장에서 물가상승에 따른 공사비 증액은 착공 전후로 이뤄지곤 하지만, 공사기간만큼은 책임준공확약서에 의거해 바뀌지 않는다. 이어 "책임준공확약은 '공사기간'만큼은 함부로 늘릴 수 없게끔 하는데, 이는 공사기간이 늘어날수록 금융비용이 비례해서 증가하기 때문이다"며 "삼성물산의 경우 공사 중단은 없었으나, 최근 반포주공1단지3주구에서 공사비(352억원 증액)와 공사기간(6개월 연장)을 모두 늘린 것 외에도 래미안 원베일리에서도 공사기간을 연장했다"고 말했다.
숲세권을 자랑하는 오류동4번지가 구역계 정리를 마친 정비계획(안)을 주민들에게 선보였다. 대상지는 설화홈빌라·그린아파트를 구역계에 포함시키면서 편입 효과를 얻고, 도로망 확충에 의해 발생하는 자투리 땅을 획지로 넣어 용적률 상의 이득도 확보한다는 계획이다. 11일 정비업계 따르면 오류동4번지는 최근 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 주민설명회를 개최했다. 기존의 신속통합기획 가이드라인(지침)과 대체로 비슷하나, 구역계 변경으로 인한 구역면적 변화가 가장 눈에 띈다. 우선 오류동4번지의 구역면적은 57,166㎡로, 신통기획(안) 설명회 당시보다 1,188㎡ 가량 늘어났다. 구역면적이 늘어난 이유는 인접해 있던 설화홈빌라와 그린아파트가 신규 편입됐기 때문이다. 대상지는 해당 필지들을 구역에 포함하면서 각종 민원과 사업기간 지연으로부터 자유로워질 수 있게 됐다. 또 당초 예각으로 꺽여 들어간 도로가 직각으로 정형화되면서 발생하는 일부 자투리 땅은 논의 끝에 공공공지가 아닌 획지로 편입시키기로 결정됐다. 용도지역은 제1종일반주거지역과 제2종일반주거지역(7층이하)이 혼재돼 있는 구조였지만, 재개발을 통해 2단계 종상향이 이뤄질 전망이다. 계획 세대수가 1,000세 이상임을 감안해 대상지는 소공원과 어린이공원 2개소로 나눠 기부채납을 진행할 전망이다. 온수근린공원과 다목적운동장 이용객을 비롯, 불법주차 예방차원에서 공영주차장은 입체적 결정을 통해 획지 내 건축물 지하에 마련될 것으로 보인다. 레벨 단차를 활용한 계획이다. 대상지의 용적률 체계는 ▲기준용적률(194.34%) ▲허용용적률(234.34%) ▲상한용적률(241.55%) ▲법적상한용적률(250%) 등으로 수립됐다. 대상지는 전용 60㎡이하 주택 건설을 통해 20%p 기준용적률 상향이 이뤄졌다. 허용용적률의 경우, 사업성 보정계수 최대치를 적용해 40%p를 추가 확보했다. 상한용적률 인센티브는 토지 및 건축물 기부채납을 대가로 받았다. 주택공급물량은 1,299세대로 예측됐으며, 분양물량과 임대주택물량은 각각 1,088세대, 211세대로 개략적인 계획이 잡혔다. 임대주택을 살펴보면 기부채납 임대는 따로 없고, 의무임대주택과 국민주택규모 임대주택이 각각 189세대, 22세대다. 대상지의 추정비례율은 101.14%로 예측됐다. 평당공사비와 일반분양가(59타입 기준)는 주변 시세와 물가상승률, 지형적 특성 등을 고려해 820만원, 2,910만원 수준으로 예측됐다. 대상지의 경우, 조합원분양가는 ▲39㎡(3.84억원) ▲46㎡(4.64억원) ▲59㎡(5.93억원) ▲74㎡(7.32억원) ▲84㎡(7.96억원) 등으로 산출됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 85% 수준으로 적용받는다. 만약 종전자산이 6억원인 소유주가 74㎡와 84㎡ 아파트를 분양받을 경우 각각 1.25억원, 1.89억원의 분담금이 발생하는 것으로 계산됐다.
토지등소유자들은 통상 준비위원회를 직접 구성해 정비사업을 시작한다. 준비위원회는 협력업체와 계약을 체결하거나 정비계획(안) 입안 제안을 위한 동의서를 징구한다. 다만 준비위원회는 「도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다)상 법적 근거가 없는 임의단체이기 때문에 주민들 간 대표성이나 협력업체와의 비용 문제에 있어 분쟁이 종종 발생한다. 일례로 1기 신도시의 경우, 선도지구 공모를 위해 다수 준비위원회가 구성됐으나 불명확한 법적 지위로 인해 주민들 간 갈등이 발생하기도 했다. 판례는 준비위원회의 경우 추진위원회 전 단계로 도시정비법의 적용을 받지 않으므로, 관계 법령의 규제를 받지 않는 토지등소유자들이 구성한 ‘임의단체’에 불과하다고 본다. 그렇다면 준비위원회가 협력업체와 용역계약을 체결한 경우, 비법인사단으로서 용역비 부담의 주체가 될 수 있을까? 만일 비법인사단으로 인정되지 않을 경우 대표자가 개인적으로 책임을 져야 하는 것일까? 대법원은 ①어떤 단체가 고유의 목적을 가지고 사단적 성격을 가지는 규약을 만들어 이에 근거하여 의사결정기관 및 집행기관인 대표자를 두는 등의 조직을 갖추고 있고, ②기관의 의결이나 업무집행 방법이 다수결의 원칙에 따라 이루어지며, ③구성원의 가입, 탈퇴 등으로 인한 변경에도 불구하고 단체 그 자체가 존속되고, ④그 조직에 의하여 대표 선출 방법, 총회나 이사회 등의 운영, 자본의 구성, 재산의 관리 등 단체로서의 주요사항이 확정되어 있는 경우 비법인사단으로서 실체를 가진다고 판단한다. 이에 따라 하급심 판례는 준비위원회와 용역계약을 체결한 업체가 용역비를 청구한 사건에서, ①준비위원회가 도시정비법에 따른 어떠한 규제도 받지 않고 자율적으로 조직된 단체로서 어떤 과정이나 절차를 거쳐 설립되었는지 확인할 수 있는 자료가 없고, 전체 구성원의 숫자 및 인적사항이 불명확한 점, ② 규약이나 정관을 두고 있지 않으며 대표 선출 방법, 의사결정기관의 운영 등 주요사항이 구체적으로 확정되어 있다고 볼 만한 증거가 없는 점, ③ 위원장, 부위원장, 총무, 감사, 이사, 위원 등이 선임되어 있었으나 구성원들의 의사에 따라 적법하게 선출, 조직되었다고 볼 증거가 없는 점, ④ 다수결에 따라 업무를 집행해왔다거나 독자적으로 활동해왔다는 증거가 없는 점 등을 들어 비법인사단으로서의 실체를 인정할 수 없다고 판시했다. 그에 따라 대표자인 위원장이 용역비 지급 책임을 부담한다고 보았다. 이와 달리 준비위원들로 구성된 비법인사단으로 인정해 준비위원회를 상대로 용역계약의 해지와 정산을 구하라고 판시한 판례도 존재한다. 이렇듯 준비위원회는 도시정비법상의 법정 단체가 아니므로, 비법인사단으로서 권리·의무의 주체로 인정받기 위해서는 일정한 요건을 갖춰야 한다. 따라서 정비사업 추진을 위해 협력업체와 계약을 체결하고자 하는 준비위원회라면 판례의 태도를 고려해 단체로서의 실질을 충분히 갖추도록 사전에 준비해야 할 것이다. 더불어 용역계약 체결 시에는 추후 분쟁에 대비하여 계약 당사자의 지위와 책임 범위를 명확히 하고, 비용 부담 및 계약 해지 등에 관한 특약을 충분히 마련해야 한다.
역촌동 구산역세권이 도시정비형 재개발 '역세권 시프트' 사업을 통해 주거환경 개선에 나선다는 계획이다. 대상지는 1차 역세권 범위(승강장 기준 350m) 내 포함되면서 용적률 인센티브 확보를 비롯해 준주거지역으로 용도변경이 가능하다. 대신 개발된 물량의 일부는 장기전세주택으로 공급해야 하는 만큼, 사업성과 공공성의 적절한 균형점을 조율해야 한다는 게 전문가들의 시각이다. 10일 정비업계 따르면 최근 은평구청의 주관 하에 '역촌동 구산역세권' 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 주민설명회가 개최됐다. 이른 오전 시간이었지만, 현장엔 다수 토지등소유자들이 자리를 가득 메우며 재개발에 대한 뜨거운 관심을 보였다. 현재 이곳의 토지등소유자수는 663명으로 집계됐다. 은평구 역촌동 13-4번지 일대의 구역면적은 48,017㎡로, 구산역으로부터 350m 이내에 전체면적의 98.6%가 속한다. 사업대상지가 1차 역세권에 해당되면 2·3종 일반주거지역은 준주거지역으로 용도변경을 할 수 있다. 대상지의 최고층수는 35층이하(105m이하)로 계획이 잡혔다. 토지이용계획(안)을 살펴보면, 주택용지를 제외한 나머지 부분은 ▲도로 ▲공원 ▲주차장 등으로 채워진다. 우선 공원 일부가 공영주차장으로 중복결정되는데, 70대 가량의 주차 확보가 가능할 것으로 보인다. 공원 옆으로는 경로당이 마련될 예정이다. 대상지의 용적률 체계는 ▲기준용적률(190.5%) ▲허용용적률(190.5%) ▲상한용적률(222.3%) ▲법적상한용적률(448.1%) 등으로 수립됐다. 상한용적률에서 법적상한용적률까지의 인센티브 절반은 공공기여로, 나머지는 분양물량으로 공급된다. 장기전세주택 공급계획은 서울시 주거환경정책을 준수하게 된다. 예상되는 주택공급물량은 1,534세대로, 의무임대주택은 전체 세대수의 15% 수준인 115세대로 책정됐다. 이어 장기전세주택은 449세대로 책정됐다. 분양물량은 970세대로 ▲52㎡이하(72세대) ▲59~85㎡이하(852세대) ▲105㎡(46세대) 등으로 구성된다. 주택규모는 향후 사업시행인가 시 건축심의에 따라 변경될 가능성이 있다. 추정비례율은 101.36%로 산정됐다. 평당공사비와 일반분양가(84타입 기준)는 주변 시세와 물가상승률, 지형적 특성 등을 고려해 765만원, 3,200만원 수준으로 예측됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 85% 수준으로 나타났다. 만약 종전자산(토지+건물)이 평균 7.1억원인 소유주가 84㎡ 아파트를 분양받을 경우 2.16억원의 분담금이 발생한다. 한편 역촌동 구산역세권은 구역지정을 앞두고 오는 8월 주민투표를 거쳐 '추진위원회 방식'과 '조합직접설립제도 방식' 중 하나의 사업방식을 택해 사업을 이어나갈 계획이다.
개포우성7차 시공권 경쟁에 나선 양사(대우건설·삼성물산)의 홍보경쟁이 치열한 접전 구도로 펼쳐지는 가운데, 홍보 부스에서 안내되는 '사업조건'과 관련해 정확한 비교·검증이 필요하다는 조언이 전문가들 사이 나온다. 사업조건은 조합원들의 분담금과 직결되는 사안인 터라 시공사 선정의 향방을 좌우한다. 건설사에서 본인들에게 유리한 관점에서 자체 편집한 홍보물의 경우 자세히 분석해 봐야 한다는 게 업계 중론이다. 9일 정비업계 따르면 개포우성7차 재건축 조합은 이달 20일까지 아파트 안에서 직접 대면해서 홍보할 수 있는 기간을 부여했다. 조합원들의 알 권리를 충족하되, 혹시라도 홍보 과열에 따른 부작용을 최소화하고자 지침사항도 마련했다. 조합은 입찰제안서 비교표 설명도 가능하게끔 조치했다. 현장에선 사업조건 내 각각의 세부 항목별로 어떤 시공사가 유리한지에 대한 비교 내용이 활발하게 진행되고 있다는 게 조합원들이 전한 분위기다. 현재 가장 큰 쟁점은 '필수사업비 규모'다. 대우건설의 금리조건이 업계 최고 신용등급의 삼성물산보다 경쟁력 있는 수준으로 제안된 데 따른 일종의 신경전에서 비롯된 것으로 업계는 보고 있다. 결론적으로, 대우건설은 법적 효력을 가진 입찰제안서를 통해 조합이 필요로 하는 사업비 전액을 대상으로 'CD+0%' 금리로 책임 조달하겠다는 점을 기재했다. 양사가 추정하는 필수사업비 규모는 평균 4천억 정도 수준이다. ◆ 대우건설, 가산금리 0%로 '금융경쟁' 자신…필수사업비 규모 두고 불필요한 신경전, 배경은? 재건축 사업은 조합원들이 종전자산만을 현물로 출자할 뿐, 사업에 필요한 모든 자금은 외부에서 조달해야 한다. 외부자본을 활용해야 하기 때문에, 금융비용은 분담금에서 큰 비중을 차지할 수밖에 없다. 대우건설은 입찰보증금(300억원)을 포함한 필수사업비 전액을 'CD+0%'에 책임 조달하겠다는 파격적인 조건을 내걸었다. 대여금 규모로는 조합원들이 총회에서 의결한 전액이다. 법적 효력을 지닌 입찰제안서에 기재된 내용이다. 정비업계에서 'HUG보증'을 받지 않는 유일한 시공사는 삼성물산이다. 대우건설이 HUG보증수수료를 자체 부담하겠다는 조건을 내건 배경으로는 동일한 조건 하에서 사업비 조달금리만으로 평가받겠다는 목적에서다. 결과적으로 2곳 모두 조합이 HUG보증수수료를 내지 않아도 되기에, 오롯이 가산금리(스프레드) 숫자만으로 금리 조건을 비교할 수 있는 환경이 마련된 셈이다. 금리는 사실상 숨만 쉬어도 나가는 비용이다. 정비업계에서 필수사업비는 입찰보증금을 포함하며, 관리처분계획(안) 인가 후 PF 형태로 조달하게 될 금액을 모두 포함한다. 삼성물산은 한남4구역에서 입찰보증금은 CD-0.5%, 나머지 필수사업비는 CD+0.78%로 조달하겠다고 제안했다. 용산정비창 전면1구역 시공권을 거머쥔 HDC현대산업개발 역시 조합 총회에서 결정된 필수사업비 전액을 'CD+0.1%'에 책임 조달하겠다는 내용으로 입찰제안서를 제출했다. 대우건설의 금리 조건이 삼성물산보다 경쟁력을 갖게 됨에 따라, 현재 '필수사업비' 규모를 두고 양사가 맞붙었다. 삼성물산은 조합원들에게 자체 제작한 홍보 유인물을 통해 대우건설의 'CD+0%' 금리는 입찰보증금(300억원)에 한해서만 적용된다는 점을 설명하고 있다. 다만, 대우건설은 법적 효력을 가진 입찰제안서에 입찰보증금을 포함해 조합이 필요로 하는 사업비 전액을 대상으로 한다는 점을 명료하게 기재해 놓았다. 금융업 관계자는 "이자비용은 사실상 숨만 쉬어도 나가는 돈이기에, 조합원 입장에선 가장 민감할 수밖에 없다"며 "대우건설이 가산금리 제로(0)와 HUG보증수수료 자부담을 조건을 내걸면서, 업계 우량 신용등급의 삼성물산과 견줘도 경쟁우위를 점할 수 있는 상황을 만들어 온 것으로 보인다"고 말했다. ◆ "18개월 동안 물가상승 No" 대우건설, 물가상승(ESC) 증액은 '낮은 값'…삼성, 100억 한도 내에서 자체 부담 약속 물가상승(Escalation) 조건도 조합원들의 상당한 관심이 집중되는 분야다. 특히, 개포우성7차는 이제 막 조합설립인가를 받은 곳이기에, 향후 실착공에 들어가기까지 최소 수년 이상의 시일이 소요된다. 일반적인 정비사업장의 경우, 보통 입찰마감일을 공사비 산출 기준연월일로 정하기 때문에, 이날을 '기산일'로 물가상승에 따른 공사비 증액이 시작된다. 쉽게 말해, 입찰제안서 마감일부터 물가상승이 진행된다고 보면 무방하다. 개포우성7차는 경쟁입찰이 성사됐기에, 물가상승 부문에 있어서도 조합원들에게 유리한 조건이 제안됐다. 우선, 대우건설은 공사비 산정 기준일로부터 18개월간 물가상승을 적용하지 않겠다는 점을 입찰제안서에 기재했다. 물가상승에 따른 공사비 증액 방법도 건설공사비지수와 소비자물가지수 중 낮은 값을 적용키로 했다. 최근 5년간 소비자물가지수 평균 변동폭을 적용할시, 18개월이면 공사비 364억 정도가 절감된다는 설명이다. 용산정비창 전면1구역에서, HDC현대산업개발과 포스코이앤씨 모두 동일한 조건을 제안한 바 있다. 물가상승 증액 방법에서는 낮은 값을 적용하는 게 조합원들에게 가장 유리한 조건이다. 삼성물산은 물가상승에 따른 공사비 증액 방법으로 건설공사비지수와 소비자물가지수의 산술평균 값을 적용키로 제안했다. 실착공에 앞서, 100억원 한도 내에서 삼성물산이 자체 부담하겠다는 점을 밝혔다. 대우건설과 달리, 공사비 산정 기준일로부터 물가상승을 적용하지 않겠다는 별도의 유예 기간은 제안서에 기재하지 않았다. 양사 모두 실착공 이후에는 물가상승에 따른 공사비 인상은 없다는 점을 공통 조건으로 내걸었다. 개포우성7차 A조합원은 "양사가 각자 경쟁우위에 있는 조건들이 다르기에, 이를 검증해 나가는 일이 조합원들에게 중요할 거 같다"며 "조합에서 공식적으로 배포하게 될 입찰제안서·공사도급계약서 비교표가 양사 날인이 되어 있는 만큼, 사실관계에 부합하는 정확한 조건과 숫자만으로 비교할 수 있지 않을까 생각한다"고 말했다.
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