발행일(UPDATE): 2025년 05월 02일 14시 09분
재개발·재건축 현장을 발로 뛰며, 겸허한 자세로 정보를 기록합니다. 속도와 깊이를 중시하는 언론사입니다.
![[단독] 삼호가든5, 우선협상권 총회 결정…대우·삼성·포스코 격돌](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20250310/art_17410599490342_60a91c_178x118_c0.jpg)
서초구 반포동에 위치한 삼호가든5차가 시공사 선정에 구슬땀을 흘리고 있다. 조합은 우선협상대상자를 이달 총회에서 결정짓겠다는 방침이다. 두 차례 입찰에서 1개 시공사만 참여했지만, 곧장 수의계약을 체결하는 방법을 택하기보다 조합원들이 직접 눈으로 보고 선택할 수 있는 환경을 조성한 셈이다. 결론적으로 경쟁 구도를 갖추게 됐다. 4일 정비업계 따르면 삼호가든5차 재건축 조합(조병제 조합장)은 이달 29일(토) 우선협상대상자 선정을 위한 임시총회를 개최한다. 프레젠테이션(PT) 발표에 나설 시공사는 ▲대우건설 ▲삼성물산 ▲포스코이앤씨 ▲효성중공업이다. 이들은 현장설명회 때 참석한 업체들이다. 앞서 두 차례 진행된 입찰 과정에서 의향서(LOI)를 제출한 곳은 포스코이앤씨다. 이 말은 즉슨, 아직 조합에 입찰제안서가 제출되지 않았다는 의미다. 이에, 조합은 '선정기준표'를 만들어, 조합원들이 이를 토대로 평가를 진행할 수 있도록 했다. 평가 항목은 ▲시공능력 평가 순위 ▲국가 고객 만족도(NCSI) 순위 ▲아파트 브랜드 순위 ▲아파트 하자 판정 비율 및 건수 ▲시공사 신용평가 등급 ▲영업이익 ▲정비사업 준공실적(리모델링 제외) 등이다. 통상적으로 시공자 선정 과정에서 1·2차 입찰이 유찰될 경우, 단독으로 의사표시를 한 시공사와 수의계약을 체결하는 것이 일반적인 절차로 여겨졌다. 하지만 삼호가든5차는 수의계약을 체결할 우선협상대상자를 선정하는 것 또한 중요한 과업이기에, 조합원들의 선택에 맡기기로 했다. 정비업계에서 이례적인 첫 시도라 업계 반향을 불러일으킬지도 관심사다. 1986년 준공된 삼호가든5차는 서초구 반포동 30-1번지 일대 위치해 있으며, 구역면적은 13,691㎡다. 지하 3층-지상 35층 규모의 3개동 아파트를 짓는 프로젝트로, 예상 주택공급물량은 305세대(분양 259세대+임대주택 46세대)다. 서울시는 삼호가든5차를 특별건축구역으로 지정 주변 시설과 조화를 이루는 다채로운 도시 경관을 창출토록 했다. 입찰 공고를 통해 안내된 총 공사비(예정가격)은 2,369억원이다. 3.3㎡당 990만원 수준으로 1000만원에 육박하는 수준이다. 대상지는 일반분양 물량이 적어 사업성이 상대적으로 떨어진다는 평가를 받지만, '반포'라는 입지적 우수함과 삼호가든의 마지막 재건축 단지란 상징성이 더해져 건설사들이 눈독을 들이고 있는 사업지로 평가된다.
건물 신축에 의한 일조권 침해로 피해를 보면 시가하락분과 정신적 고통 비용을 지급받을 수 있다는 법원 판결이 나왔다. 정비사업 현장에선 해당 이슈가 두드러지게 나타나는 만큼, 이번 판단이 일조권 해석에 다소 영향을 미칠 것이란 전망이다. 4일 법조계에 따르면 서울남부지방법원은 최근 부산 소재의 한 정비사업지에서 발생한 일조권 영향에 따른 손해배상 청구 소송 건과 관련, 원고 승소 판단을 내렸다. 원고(A)는 구축아파트 주민들, 피고(B)는 맞은편에 위치한 가로주택정비사업 조합이다. 사건의 발단은 원고 측 아파트 부지와 철로를 사이에 두고 신축 아파트가 들어서기 시작하면서다. 원고 측의 아파트는 최고높이 28층으로, 주 채광면인 거실창이 동향에 위치해 있다. 반대로 피고 측 신축아파트는 원고 아파트의 남동쪽 방향과 인접해 건축됐고, 최고높이는 27층으로 나타났다. 이 건물은 최종 2024년 5월 말 준공을 마쳤다. 이를 두고 원고는 그간 충분한 일조량과 천공조망권을 확보했으나, 신축 건물이 들어서면서 두 권리가 침해당했다는 입장이다. 여기서 일조권은 '건물에 일정량의 햇빛을 들도록 보장하는 권리'이고, 천공조망권은 '주거지나 사무실에서 하늘을 넓게 볼 수 있는 권리'를 의미한다. 결국 재산가치가 하락하는 재산상 손해와 정신적 고통이 뒤따른다는 것이 이들의 주장이다. 이에 원고는 감정결과를 바탕으로 피고 측에 일조 침해로 인한 재산가치하락액과 정신적 피해에 대한 위자료를 배상해 달라고 청구했다. 반면 피고는 해당 건물을 신축할 때, ▲이격거리 ▲고도제한 ▲건폐율 ▲용적률 등 공법상 규제를 준수했다는 입장이다. 특히 사건 부지가 기존의 정비구역에서 제척되지 않았다면, 원고 측이 시공사와 분양자를 상대로 일조 침해를 이유로 손해배상청구를 할 수 없었을 것이라고 목소리를 냈다. 결과적으로 법원은 최종 법리 판단을 거쳐 원고의 손을 들어줬다. 천공조망권 침해를 제외한 일조권 침해와 정신적 피해가 인정된 것이다. 우선 일조권 침해는 수인한도 초과 여부에 대한 판단을 기준으로 결정됐다. 수인한도란, 일조·채광·통풍의 저해가 사회통념상 일반적으로 수인할 정도를 넘었느냐 여부를 지칭한다. 수인한도를 판단하는 기준(공동주택)은 ①동지일을 기준으로 오전 9시부터 오후 3시까지 일조시간이 연속해 2시간 이상 확보되는 경우 또는 ②동지일을 기준으로 오전 8시에서 오후 4시까지 일조시간이 통틀어 최소한 4시간 정도 확보되는 경우다. 동지일을 기준으로 한 이유는 태양의 고도가 가장 낮고 일조시간이 가장 짧아서 일조침해가 가장 커지기 때문이다. 앞선 2가지 기준을 모두 맞추지 못할 경우, 일조 저해의 경우 수인한도를 넘어섰다고 본다. 일조량이 수인한도에 미달할 경우, 재산가치 영향과 생활간섭 피해 등이 발생할 수 있다. 법원은 "일조방해는 참을 한도를 넘는 것으로 봄이 타당하다"며 "건물 신축에 따른 원고의 재산상 손해는 각 해당 세대의 시가하락분 상당액으로 봐야한다"고 판단했다. 정신적 피해와 관련한 위자료 부분에 대해선 "재산상 손해의 전보만으로 완전 치유는 어려워, 고통에 상응하는 위자료를 지급할 의무가 있다"고 의견을 더했다. 다만 법원은 "원고 측 제출 증거만으로는 개방감 상실과 압박감에 의해 천공조망권이 침해됐다고 보기 어렵다"고 언급했다. 이에 따라 원고 아파트의 시가하락분은 기초가액(일조 등의 침해가 없는 상태) X 가치하락률[일조침해율(기존환경 일조침해율-신축환경 일조침해율) X 일조피해지수] 산식에 의해 계산된다. 정신적 피해 위자료는 연속일조시간에 따라 ▲25분미만 세대(200만원) ▲50분미만 세대(150만원) ▲50분이상 세대(100만원) 등 차등 지급을 원칙으로 한다. 이번 소송으로 원고 13인은 각각 최소 630만원에서 최대 1,170만원까지 손해배상금액을 지급받게 된다. 한편 서울시 내 다수 정비사업장에서도 일조권 문제는 주민 갈등을 야기하는 '뜨거운 감자'로 꼽힌다. 특히 여의도 재건축 단지의 경우, 구축 아파트들이 모두 인접해 있어 일조권/조망권 조율을 전제로 한 개발이 필요하다. 최근 환경영향평가 설명회를 진행한 여의도 한양아파트와 대교아파트 역시 주민들의 '일조권' 관련 의견이 가장 많이 개진됐다. 정한철 법무법인 인본 대표 변호사는 "공법적 규제에 의해 확보하고자 하는 일조는 일조권 보호를 위한 최소한의 기준"이라며 "건축 관련 법령을 준수하였다 하더라도, 일조 방해의 정도를 수인한도 내로 볼 수는 없다"고 말했다. 이어 "일조권 침해는 공법적 규제의 위반 여부와 관계없이 발생할 수 있다"며 "일조권 침해를 이유로 공사중지 가처분이 인용되는 경우도 있기에, 건축허가 당시를 기준으로 한 법규 및 조례는 반드시 꼼꼼하게 확인해야 한다"고 말했다. 전문적인 일조 분석팀에 의뢰해 가해방지 및 피해 회피의 가능성을 사전에 파악하는 것이 중요하다는 게 정 대표의 조언이다.
![[인터뷰] LH가 들려주는 공공재개발…"고되지만, 참 보람 느낀다"](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20250206/art_1738893910099_4c89b5_178x118_c0.jpg)
"현장을 다니는 실무진 입장에서 공공재개발 사업이 갖는 가치에 대해 매일 고민합니다. 물론 고되고, 어떠한 사업보다도 난이도가 높은 것은 사실이죠. 하지만 공익을 위한 사명감, 민간의 관심이 닿지 않는 곳을 리드한다는 뿌듯함이 오늘도 저희를 뛰게 만듭니다." 최근 하우징워치는 공공재개발 사업 전문가인 박영준 차장, 조지영 차장을 한국토지주택공사 서울지역본부에서 만나 인터뷰를 진행했다. 당사가 이들 2인을 인터뷰 대상으로 선정한 이유는 명확하다. 바로 '필드 플레이어'라는 강점 때문이다. 그만큼 현장 흐름을 읽는 시각, 주민들의 고충을 이해하는 공감력이 누구보다 확실할 수 밖에 없다. 하우징워치는 현장 취재를 통해 느낀 점을 사전 질문에 담아, 이들의 생동감 넘치는 현장의 목소리를 직접 들어봤다. 원론적인 내용으로 지면 낭비하지 않고, 오롯이 실무적인 내용 위주로 대화를 나눴다. Q 공공재개발 사업지는 낙후되고 어려운 지역이 많죠. LH가 관심을 갖는 사업지의 특징과 선정 이유는 무엇인가요? A (조지영 차장) : 주거여건이 열악하고, 정비가 시급한 곳이 우선 순위로 손꼽히죠. 사업성이 부족해 민간의 관심이 떨어지는 곳도 마찬가지입니다. 특정 지역은 지분쪼개기로 조합원 수가 너무 많기도 하며, 분담금 낼 형편이 어려운 곳도 있습니다. LH는 지자체의 판단 및 검토 결과를 반영해 사업을 진행하고 있습니다. 참고로 추진 주체(LH공사, SH공사) 결정은 주민선택에 따라 결정됩니다. Q 공공재개발을 대하는 주민들의 태도(온도차)는 어떤지? 현장에서 체감하는 오해나 갈등사안이 있나요? A (조지영 차장) : 공공에서 사업을 시행하다보면 오해가 자주 발생합니다. 근데 공공재개발도 민간재개발과 크게 다르지 않습니다. 동일하게 민간 시공업체를 선정하고 건설사 본연의 브랜드가 붙습니다. 다만 하이엔드 브랜드를 갈망하는 조합원들의 니즈 충족은 사실 쉽지 않습니다. 분담금 최소화와 한도 내의 적절한 수준으로 단가가 책정돼야 하기 때문이죠. Q 민간재개발 대비 공공재개발만의 혜택 또는 이점은? 사업성 보완은 어떻게 이뤄지나요? A (조지영 차장) : 용적률 인센티브가 대표적입니다. 즉, 법적상한의 1.2배까지 완화가 가능하죠. 민간 대비 LH는 주택도시기금을 활용해 저금리로 조달금을 확보 가능한 것도 이점입니다. 주민들의 분담금 부담을 덜어드리는 확실한 효과를 볼 수 있는 것이 메리트입니다. B (박영준 차장) : 추가분담금 납부 부담이 커 입주를 못하는 분들이 많습니다. 이러한 문제를 해결하고자 공공시행자는 주택을 지분으로 공유해 집주인의 내몰림을 방지하는 지분형 주택 제도를 적극 활용하고자 합니다. 쉽게 설명해서 10년의 시간을 벌어주는 셈이죠. 또 저희는 공공기관이라 신뢰감을 바탕으로 움직입니다. 그렇다 보니 지자체와 협의할 때, 속도 측면에서 민간보다 다소 수월한 부분이 있습니다. Q 공공재개발과 관련, 가장 기억에 남는 사업지가 있다면? A (조지영 차장) : 담당하고 있는 모든 사업지에 애착이 있습니다. LH직원들 모두 같은 마음일 거에요. 다만 예를 들자면, 저의 첫 담당 사업지는 신설1, 전농9 두 구역입니다. 신설1은 2008년 구역지정 이후 13년간 조합설립을 못했는데, 6개월 만에 LH가 시행자 지정을 받게 됐습니다. 돌이켜보면 LH가 공공시행자가 됐기에, 사업이 빠르게 추진될 수 있었던 것 같아요. 또 전농9구역은 2007년 추진위를 설립하고 14년간 정비구역 지정이 되지 않았습니다. 당시 인허가 문제가 있었는데, LH가 오니 인허가 리스크가 없어졌어요. 그때 위원장님이 '구세주'라고 말씀 해주셨는데 뿌듯한 마음이 크더라구요. B (박영준 차장) : 제가 담당하는 곳은 거여새마을, 봉천, 시흥4구역 입니다. 거여새마을은 시공업체·시공자 선정 과정에서 주민들 의견을 조율하고 맞춰 가는 과정이 쉽지 않았어요. 그러나 컨소시엄이긴 하나 삼성이 들어오는 등 첫 시공자 선정이 갖는 의미가 남달랐던 것 같습니다. 해당 사례는 공공재개발에 대한 편견이 불식되는 계기를 마련해줘서 고마운 사업지로 인식됩니다. Q 원주민 보호 정책이나 현금청산자를 최소화하는 방안 등이 마련돼 있는지? A (조지영 차장) : 전농9구역의 경우, 지역 특수성을 활용해 상생협력 합의서를 마련한 바 있습니다. 해당 지역은 조례에 따라 현금청산자들을 구제할 수 있는 여지가 있는 구역이었거든요. 다만 해당 사례가 공공재개발을 시행 중인 타 구역에 모두 적용되는 건 아닙니다. B (박영준 차장) : 무허가 소유자도 정관에서 정하면 제한적으로 입주권 부여를 받을 수 있는 자격이 생깁니다. 하지만 기준이 상이해 권리 자격이 없다면 결국 토지등소유자들의 의사결정에 따를 수 밖에 없습니다. 그들의 주거안정성은 LH의 주거복지사업, 매입약정 등을 통해 보장받게 됩니다. Q 숭인동, 연건동 등 사업지별 특징이나 난이도 측면에 어떤 차이가 있는지? A (조지영 차장) : 숭인동은 지역주택조합이 포함돼 있어 주민이견도 크고, 쉽지 않은 사업지긴 합니다. 일부 소유주들은 어르신들을 상대로 단순히 공공재개발이 안 좋다는 이야기를 반복해, 동의서 징구 등 사업 추진에 어려움이 많아 안타까운 마음입니다. 종로구청과도 많은 이야기를 나누며 협의하고 있습니다. 연건동도 종로에 속하는 지역인데 여기도 난이도가 있는 곳 중 하나입니다. 종로는 경희궁자이 외엔 대규모 단지가 없다보니, 주민들 중 재개발에 대한 막연한 불안감을 갖고 계신 분들이 많습니다. 갈등을 완만히 해결해 나가는 것이 LH의 역할이라고 생각합니다. B (박영준 차장) : 공공재개발은 사업 자체가 힘든 곳을 대상으로 진행되기에 사실 모든 지역의 사업 난이도가 높은 편입니다. 단지 난이도의 종류가 다를 뿐이죠. 봉천은 지구가 작은 대신, 무허가 건축물이 많고 상가가 40%를 차지합니다. 상가가 많으면 임대 보상 등의 문제가 발생해 어려움이 큽니다. 또 구릉지는 종상향이 쉽지 않아 사업성이 떨어지기에 계획이 더디기도 합니다. 연쇄적으로 낮은 사업성으로 인한 분담금 이슈가 생겨 사업 속도에 영향을 미치게 되죠. Q 공공재개발에서 LH공사의 수수료는 사업비의 평균 3% 수준인데, 주민들 부담으로 작용하진 않는지? A (조지영 차장) : 단순히 수수료만 볼 문제는 아닙니다. 비용에 얼마나 상응하는 역할과 노력을 하는지 봐야 된다고 생각해요. 다양한 공공재개발 인센티브, 사업 속도 단축, 저렴한 조달 금리 등 이점이 더 많다고 보거든요. 특히 LH가 아무리 공기업이라고 할지라도, 인력투입 대비 상응하는 수익은 있어야 한다는 입장이에요. Q 독자들에게 마지막으로 전달하고 싶은 말이 있는지? A (조지영 차장) : 공공재개발이 올해로 5년차입니다. 어느정도 결과를 맺고 가시적인 성과를 보여줄 시기가 왔다고 보여집니다. LH의 성과물을 많은 분들이 경험하고, LH가 정말 저력이 있는 기관이란 사실을 체감하실 수 있으면 좋겠습니다. B (박영준 차장) : 공공기관 직원이기 때문에 재개발 사업을 하면서 많은 고민과 생각을 가집니다. 공적 역할을 수행하기에 책임과 사명감을 갖고 일하기 때문이거든요. 양질의 아파트를 지속적으로 공급하기 위해 끊임없이 고민하고 연구하는 것이 LH가 신뢰를 얻을 수 있는 길이라고 생각합니다.
![[단독] 방화6, 삼성물산·J&K '라인업' 구축…빠른 회복탄력 방점](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20250309/art_17408096738756_761903_178x118_c0.jpg)
방화뉴타운 소속인 방화6구역이 신속한 사업추진을 위한 토대를 마련했다. 이주완료 후 3년째 착공에 들어가지 못한 가운데, 삼성물산 선정을 전환점으로 속도감 있는 모습을 보일 수 있을지 관심이 쏠린다. 삼성물산은 올해 한남4구역을 시작으로, 송파구 대림가락과 방화6구역 등을 연달아 수주하며 포트폴리오 구축에 있어 광폭 행보를 보이고 있다. 1일 정비업계 따르면 방화6구역 재건축 조합(하승현 조합장)은 이날 시공사 선정을 위한 임시총회를 열어 삼성물산을 선정했다. 행정을 총괄하게 될 정비업체는 J&K도시정비가 합류했다. 시공사의 금번 프로젝트명은 래미안 엘 라비네(RAEMIAN EL RAVINE)다. 삼성물산은 정비계획(안)의 경미한 수준 범위 이내에서 특화설계(안)을 제안했다. 조합 사업비 전액을 책임 조달해 안정적인 사업 추진을 지원할 계획이다. 외관 특화를 위한 커튼월룩 면적은 원안(714㎡) 대비 6배 늘어난 4,000㎡로, 단지 내 녹지공간(중앙광장) 역시 종전 대비 2배 커진 5,000㎡로 구성했다. 스카이 라운지 층고는 종전 약 3.5m에서 약 8m로 늘려 개방감을 확보했다. 이밖에도 삼성물산은 업계 최고 신용등급(AA+)을 바탕으로 한 사업조건과 래미안 브랜드를 앞세워 입주 후 조합원들의 높은 종후자산 가치를 실현하겠다는 목표다. 방화6구역은 지난 2022년 조합원 이주를 모두 완료하고도, 인허가 이슈와 기존 건설사와의 공사비 협의 등의 난제로 어려움을 겪어왔다. 이주비 대출을 받은 조합원 사이에선 길어지는 사업기간을 우려하는 목소리가 커졌다. 결국 지난해 3월 신임 집행부가 꾸려졌고 착공 전 공사도급계약(안) 협의를 마치지 못하면서 시공사 교체에 착수했다. 조합원들의 이주가 완료된 상황이라, 착공과 준공이 늦어질수록 분담금이 커질 것을 우려했다. 방화6구역은 신방화역(9호선)의 도보권역에 위치해 있으며, 주변으로는 ▲공항초 ▲마곡초 ▲공항중 ▲마곡중 ▲서울항공비즈니스고 등 우수한 교육환경을 갖추고 있다. 또한, 대상지 근방으로는 ▲김포공항 ▲마곡코엑스 ▲서울식물원 등 생활편의시설도 자리잡고 있다. 해당 사업장은 총 10개동의 공동주택 557세대를 짓는 재건축 프로젝트다. 방화6구역은 뉴타운 내에서도 양호한 사업성과 입지적 강점으로 주목받아왔던 곳이다.
"조합원 10분의1 이상 발의요건을 채우기는 상당히 쉽죠. 특히, 조합원 수가 적은 곳은 더더욱 그렇습니다. 사실관계 왜곡으로부터 시작된 소문들이 일파만파 퍼질 경우, 사업 추진 과정에서 상당한 애를 먹습니다. 물론 집행부의 돌이킬 수 없는 잘못이 분명하다면, 그에 맞는 책임을 져야 합니다. 하지만 시공사 경쟁입찰을 성사시키지 못했다는 이유 등으로 조합원 분들이 해임총회를 운운할 때마다 힘든 건 사실입니다." 최근 현장에서 만난 조합 임원들의 공통된 의견이다. 도정법 상 조합원 10분의1 이상 발의가 있을 경우, 현 집행부 임원들의 해임과 직무정지 안건을 상정할 수 있다. 사업 추진 과정에서 생긴 불만이 해임총회 발의로 귀결되는 경우가 잦아지고 있다. 이에, 무분별한 해임총회 남발을 방지하고 꼭 필요할 때만 발의 가능한 수준으로 '법 개선'이 필요하다는 의견이 나온다. 물론 건강한 견제 및 감시의 역할을 수행할 수 있다는 의견도 존재한다. 최근 상계뉴타운에 위치한 상계2구역은 조합장 해임총회 이후 '임시 조합장'이 선임됐다. 법원은 김수진 변호사(서울변호사협회 부회장)를 상계2구역 정상화를 위한 인물로 택했다. 임시 조합장의 임기는 신임 집행부 선출까지다. 전임 조합장은 지난해 관리처분계획(안) 수립을 위한 총회에서 홍보 OS요원이 조합원처럼 투표할 수 있게끔 해 재판(부정투표)을 받고 있다. 재판에는 대우건설과 동부건설 담당자들도 연루돼 있다. 홍보 OS요원들은 징역(집행유예)과 벌금형 등의 처분을 받았다. 반대로 북아현3구역은 최근 서울서부지방법원에서 해임총회 과정에서 '절차적 위법'이 있다는 판결을 받았다. 법원은 작년 12월 진행된 해임총회 결의가 무효라고 볼 여지가 상당하다고 봤다. 해임총회 결의에 필요한 의사정족 수(조합원 과반수 출석, 조합원 10분의1 이상 직접출석)를 맞추지 못했고, 해임총회 참석 대가로 과도한 금액을 지급한 점도 언급했다. 참석수당 지급이 자유로운 의사결정에 영향을 줬다고 법원은 판단했다. 또한, 소집권한이 없는 자에 의해 소집되었기 때문에, 해임총회 소집은 위법하다고 판단했다. 도정법 상 총회 소집권자는 '조합장'이다. 다만, 해임총회와 해산총회의 경우, 일정 요건이 갖춰지면 총회 발의 대표가 조합장 권한을 대행할 수 있다. 조합임원의 해임 또는 임기만료 후 6개월 이상 조합임원이 선임되지 않을 경우에는 시장·군수 등이 임원 선출 총회를 소집할 수 있다는 예외규정이 있다. 법원은 북아현3구역 선임총회의 경우, 조합임원 해임이나 해산을 위한 것이 아니며, 해임결의 역시 작년 12월 가결되었기에 아직 6개월이 지나지도 않았음을 설명했다. 서대문구청의 승인을 받았더라도 소집권한이 있는 것이 아니라고 본 것이다. 법원은 조합의 가처분 신청이 이유가 있기 때문에 모두 인용하기로 판결했다. 방화뉴타운 내 방화6구역도 최근 해임총회를 진행하기로 했지만 성원 미달로 날짜를 연기했다. 방화6구역의 해임총회는 시공사 선정 과정에서 촉발된 전·현직 집행부 간의 갈등에서 비롯됐다는 분석이다. 다만 현 집행부 해임총회가 조합원들의 참여 부족으로 연기됨에 따라, 조합은 삼성물산을 시공사로 선정하는 작업을 진행할 동력을 확보했다. 방화6구역 시공사 선정을 위한 입찰에는 삼성물산이 참여해 진행 중이다. 김준식 법무법인 지평 변호사는 "현행 도시정비법이나 판결에서 해임사유의 당부를 묻지 않으므로 해임을 위한 정족수만 충족하면 해임이 가능한 것은 사실"이라며 "특히 조합장을 해임하는 경우, 후임 집행부가 구성되는데 장기간이 소요되고, 해임총회의 적법성에 대한 법적 다툼도 있기 마련이라, 이로 인한 사업지연의 피해는 고스란히 조합원의 몫이 된다는 점은 고려해야 한다"고 말했다. 이어 김 변호사는 "해임 과정에서 업체들이 개입하는 경우에는 해임 총회가 일종의 업체 간의 대리전으로 변질될 수 있다"며 "업체의 도움을 받아 10분의1의 문턱을 쉽사리 넘어 버린다면, 해임 이후의 펼쳐질 상황도 그다지 조합원에게 유익하지 않을 것"이라고 덧붙였다. 조합마다 조합원 수가 다르므로 일률적으로 발의 요건을 10분의1로 정하는 것은 문제가 있다는 게 김 변호사의 조언이다. 조합원 수가 100명이라면 10명만 모이면 해임 발의가 가능하다. 이는 남용 가능성을 키운다는 것이다. 입법으로 해결해야 하는만큼 관련 논의가 선행될 필요가 있다는 점도 설명했다.
재건축 대장정의 시작을 알린 대방대림이 용적률 390% 적용을 목표로, 사업 기반 다지기에 한창이다. '바르고 빠른' 정비사업이 모토인 대방대림은 완화된 법적 테두리 안에서 여의도와의 근접성, 더블 역세권 등의 지역 메리트를 살려나가겠다는 계획이다. 28일 정비업계 따르면 대방대림 재건축추진 준비위원회(홍순만 준비위원장)는 최근 사업설명회를 개최해 토지등소유자들에게 대상지의 사업 추진사안에 대해 설명했다. 설명회 자리엔 ▲㈜오엔랜드이십일(정비) ▲㈜희림(건축) ▲하나자산신탁 ▲삼성물산(건설) 등이 참여해 다수 토지등소유자들과 사전 소통의 시간을 가졌다. 대방대림의 구역면적은 70,957㎡로, 토지등소유자는 1,692명으로 나타났다. 용도지역은 기존 제3종일반주거지역을 그대로 유지한다는 방침이다. 대상지의 기용적률은 271.9%로, ▲미아4(230%) ▲신길6(260%) ▲방배5(250%) ▲이문1(260%) ▲흑석9(250%) 등의 여러 재건축 단지들에 비해서도 높은 편에 속한다. 이에 대방대림은 '역세권 정비사업'을 통해 법적상한의 최대 1.3배까지 용적률 추가 적용을 계획하고 있다. 이로써 사업지의 용적률은 115.8%가 증가하는 효과를 얻게 된다. 대상지의 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(274.2%) ▲상한용적률(292.15%) ▲법적상한용적률(390%) 등으로 수립할 예정이다. 현황용적률까진 어떠한 공공기여도 없이 재건축이 가능하다. 단 의무적으로 용적률 상향에 따른 공공기여가 필요해서 공원조성에 6,729㎡(2,035평)의 토지가 기부채납된다. 공공기여 순부담율은 대지면적의 9.4%로 나타났다. 상한에서 법적상한으로 증가한 용적률 7.85%의 1/2은 분양주택, 나머지는 공공임대주택으로 공급된다. 법적 상한초과는 공공분양주택 비율(70% 적용)에 따라 공급된다. 일반분양은 총 30.92%로, 이는 33평 기준 384세대로 산출된다. 현재 대방대림은 사업성을 따져본 후, 원안(역세권 정비사업)과 대안(준주거 종상향)에 대한 결정을 내린다는 입장이다. 만약 준주거로 종상향이 가능하다면, 용적률은 최대 500%까지 확보가 가능하다. 다만 이에 따른 공공기여율의 증가와 비주거비율(10%)은 감안해야한다. 당일 현장에선 ㈜랜드엔지니어링의 추정분담금 분석에 따른 보고서 발표도 이어졌다. 추정비례율은 108.5%로 예상됐다. 평당공사비는 주변 시세와 물가를 고려해 800만원, 일반분양가는 5,865만원으로 책정됐다. 대상지의 조합원분양가는 ▲59㎡(13.5억원) ▲84㎡(16.9억원) ▲104㎡(19.3억원) ▲114㎡(20.1억원)로 책정됐다. 즉 84㎡를 소유한 토지등소유자는 현 시세인 13억6,500만원에 분담금 3억6,200만원을 부담하면 약 20억원 상당의 신규 아파트를 취득할 수 있게 되는 것이다. 조분가는 일분가의 85% 수준으로, 일분가는 84㎡기준 20.1억원으로 예상됐다. 대방대림의 전반적인 가격 책정은 인근 단지들의 평균시세를 고려해 산출된 것으로 알려졌다. KB시세와 실거래가를 토대로 살펴본 결과, 국평기준 적용가액은 ▲더샵파크 프레스티지(12.8억원) ▲보라매 SK뷰(15.7억원) ▲힐스테이트 클래시안(15.8억원) ▲신길 파크자이(15억원) 등으로 나타났다.
창신9구역이 126%에 달하는 높은 추정비례율 수치를 보이면서 사업성에 대한 주민들의 기대감이 커지는 모양새다. 다만 대상지엔 분담금 우려를 호소하는 반대 주민들도 있어 주민 합의가 선행되어야 한다는 게 업계 목소리다. 27일 정비업계 따르면 종로구청은 최근 창신9구역 토지등소유자들을 대상으로 정비계획(안)과 추정분담금에 대한 설명을 진행했다. 지난 9월 신통기획(안) 설명 이후 5개월 만에 다시 주민들을 만난 자리였다. 창신9구역 면적은 143,148㎡로, ▲공동주택(99,605㎡) ▲종교시설(2,123㎡) ▲정비기반시설(41,420㎡) 등으로 토지이용계획이 수립됐다. 신통기획 후보지 선정 당시의 구역계와 달리, 이번 정비구역계엔 낙산길 진출입을 비롯해 쌈지마당, 낙산공원 일대 현황도로 등을 편입함으로써 토지 이용의 편의를 유도했다. 용도지역의 경우, 제2종(7층이하)에서 제2종일반주거지역으로 1단계 종상향이 진행될 예정이다. 최고높이는 29층(해발고도 125m이하)이다. 단 대상지는 한양도성과 낙산공원에 의한 높이제한으로 여러 중·저층 배치구간이 발생하게 된다. 대지여건 상 무리하게 고층 주동을 고집할 수 없는 이유다. 정비기반시설은 도로, 공원, 공공청사, 사회복지시설 등으로 이뤄져 있다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(226.4%) ▲상한용적률(250%) 등으로 수립됐다. 허용용적률의 경우, 공공보행통로 등을 통해 용적률 인센티브를 받게 됐다. 상한용적률 인센티브를 받기 위해선 토지 및 건축물 기부채납이 필요하다. 계획세대수는 총 2,566세대로, 일반·조합원물량은 2,254세대다. 세부적으로 ▲39㎡(406세대) ▲49㎡(46세대) ▲59㎡(1,183세대) ▲84㎡(529세대) ▲104㎡(90세대)로 분류된다. 재개발 시에 의무적으로 지어야 할 임대주택은 총 312세대로 나타났다. 대상지의 추정비례율은 126.4%로 높게 예상됐다. 이는 총수입(2조3,343억원)에서 총지출(1조4,762억원)을 빼고 난 뒤, 종전자산평가액(6,784억원)을 나눈 값이다. 평당 공사비는 910만원으로, 지역적으로 경사가 많아 굴토비 등이 반영됐기 때문이다. 이어 조합원분양가는 ▲39㎡(5.2억원) ▲49㎡(6.84억원) ▲59㎡(9억원) ▲84㎡(11.6억원) ▲104㎡(13.6억원)으로 예상됐다. 조분가는 일분가 대비 85% 수준이다. 당일 설명회에선 채석장 공원 하부의 자원순환센터에 대한 주민들의 질문이 이어졌다. 유해물질을 비롯한 분진과 악취로 피해가 예상된다는 것이 주민들의 우려섞인 목소리였다. 하지만 구청 관계자는 "이 곳은 기존의 재활용을 단순히 분리·선별하는 재활용 수집장"이라며 "소각장이 아니기에 주민 피해는 없을 것"이라고 답했다. 그러면서 "청소과의 설계를 거쳐 상부엔 공원이 들어서고, 하부에 시설이 들어가는 현대화 작업이 진행될 계획"이라고 덧붙였다. 이어 사업지는 종로에 위치해 있는 만큼, 문화재 발견 시 공사지연을 우려하는 목소리도 나왔다. ㈜동해종합기술공사 관계자는 "만약 문화재가 나오면 문화재청 요구대로 조사발굴을 실시한다"며 "기록보전, 이전보전 등 유물의 가치를 보고 법적 판단을 하게 된다"고 말했다. 즉 문화재가 출토되면 지연 가능성을 배제할 수 없다는 것이 업체 측의 설명이다.
한양도성과 흥인지문에 인접한 창신10구역이 종로 내 대규모 신축단지란 희소성을 안고 토지등소유자 의견 수렴에 한창이다. 대상지는 그간 개발속도가 더뎠던 만큼, 사업 추진을 두고 주민 목소리가 나뉘는 상황이다. 창신10구역이 주민 결집을 이뤄 경희궁자이에 버금가는 핵심단지로 변모해 나설 수 있을지 관심이 모아진다. 27일 정비업계 따르면 종로구청은 최근 창신10구역 주민들을 대상으로 정비계획(안)과 추정분담금에 대한 설명을 진행했다. 구역지정을 위해선 토지등소유자들의 50% 동의가 필요하다. 다만 반대동의율이 20%이상이면 입안 재검토, 25%이상일 경우엔 입안 취소도 가능하다. 창신10구역 면적은 92,247㎡로, ▲공동주택(68,679㎡) ▲종교시설(2,750㎡) ▲지원기능용지(2,076㎡) ▲정비기반시설(18,741㎡) 등으로 토지이용계획이 수립됐다. 이전과 달리 구역계는 종로 진출입을 위한 종로51길변 필지, 잔여부지 편입을 통해 토지이용 효율화를 꾀했다. 용도지역의 경우, 제2종(7층이하)에서 제2종일반주거지역으로 1단계 종상향이 진행될 예정이다. 최고높이는 29층(해발고도 125m이하)로 계획됐다. 한양도성변과 낙산근린공원이 인접해 있어 건축물 높이를 올리는 데 제약이 발생한다. 기반시설율은 20.3%로, 주차장과 청소년수련시설은 중복결정될 예정이다. 나머지는 공원과 도로다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(212.6%) ▲허용용적률(225.7%) ▲상한용적률(243.5%) 등으로 수립됐다. 허용용적률의 경우, 공공보행통로 등을 통해 용적률 인센티브를 받게 됐다. 상한용적률 인센티브를 받기 위해선 토지 및 건축물 기부채납이 필요하다. 순부담면적은 3,358㎡로 나타났다. 계획세대수는 총 1,875세대로, 일반·조합원물량은 1,646세대다. 세부적으로 ▲39㎡(350세대) ▲59㎡(867세대) ▲84㎡(658세대)로 분류된다. 재개발 시에 의무적으로 지어야 할 임대주택은 총 229세대로, 19평과 25평으로 구성돼 있다. 대상지의 추정비례율은 100%로 예상됐다. 이는 총수입(1조7,269억원)에서 총지출(1조115억원)을 빼고 난 뒤, 종전자산평가액(7,151억원)을 나눈 값이다. 평당 공사비는 주변 시세를 고려해서 860만원으로 책정됐다. 이어 조합원분양가는 ▲39㎡(5.59억원) ▲59㎡(9.19억원) ▲84㎡(11.4억원)으로 예상됐다. 일반분양가의 경우, ▲39㎡(6.57억원) ▲59㎡(10.8억원) ▲84㎡(13.5억원)으로 나타났다. 조분가는 일분가 대비 85% 수준이다. 현재 재개발에 찬성하는 토지등소유자들은 창신10구역이 궁세권에 위치한 '경희궁자이'와 같이 고급진 모습으로 변하길 바라는 눈치다. '경희궁자이'는 종로구에서 가장 비싼 아파트로 통하기 때문이다. 찬성 소유주들은 "경희궁자이의 경우, 31~39평이 73%로 많다"며 "우리 구역도 중대형 평형을 늘려 단지 가치를 높여야 한다"고 언급했다. 다만 같은 종로구에 있는 창신동 공시지가는 서울 하위권에 속하는 수준이다. 이와 관련, ㈜동해종합기술공사 관계자도 "지역적 특징과 조건이 달라, 경희궁자이와 일대일 비교는 어렵다"며 1km 반경 내에 속하는 단지도 아니기에 고려 대상으로 볼 수도 없다"고 선을 그었다. 이 관계자는 "그렇지만, 주택 규모 비율은 주민들의 희망평형을 토대로 조정할 수 있다"고 설명했다. 한편 동시에 정비사업에 뛰어든 창신9구역과 창신10구역의 추정비례율은 20%이상의 차이를 보이는 것으로 나타났다. ㈜정일감정평가법인 설명에 따르면, 9구역의 토지등소유자 수는 1,336명으로 전체 종후 세대수는 2,566세대(일반분양분 36%)다. 반면 10구역 토지등소유자 수는 1,423명으로 전체 종후 세대수는 1,875세대(일반분양분 17%)다. 10구역이 기존 소유주들은 많은 반면, 재건축 후 전체 공급물량은 적기에 사업성 지표(비례율)는 상대적으로 떨어질 수밖에 없다.
![[단독] 흑석11구역 "용적률 됐고, 빨리 입주하자"…사시 총회 조준](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20250209/art_17405269183235_9436ab_178x118_c0.jpg)
용적률 기로에서 고심을 거듭하던 흑석11구역이 결국 '속도'를 택했다. 서울시 제안을 수용해 용적률을 올리더라도, 용적률 상향조정에 따른 매출 증진보다 비용 지출 측면에서 잃을 게 더 많다는 판단을 한 것이다. 정비계획(안)과 건축설계(안)을 다시 인허가 받아야 하기에, 이 과정에서 빚어질 수 있는 사업 지연 역시 우려했다. 흑석11구역은 조합원들의 의견에 따라 후속 절차를 밟아나갈 것으로 보인다. 26일 정비업계 따르면 흑석11구역 재개발 조합(최형용 조합장)은 이달 27일(목) 이사회를 열어 사업시행계획(안) 변경을 위한 총회 개최 여부를 의결한다. 금번 사업시행계획(안)은 용적률 202%의 정비계획(안)을 토대로 진행한다. 흑석11구역은 조합원들을 대상으로 최근 두 차례 설명회를 개최했고, 용적률(202% 혹은 250%) 선택을 위한 설문조사 작업에 착수했다. 의결권 가진 조합원(678명) 중 설문조사에 참석한 이는 509명이다. 이중 436명이 기존 용적률(202%)대로 사업을 추진하자고 투표했다. 투표자의 약 86%에 해당하는 수치다. 용적률 250%를 찬성한 조합원은 64명에 그쳤다. 금번 설문조사 결과는 속도감 있는 사업전개를 통해 연내 착공과 빠른 입주를 희망하는 조합원들의 의지로 풀이된다. 향후 사업 과정에서 예상치 못한 돌발변수를 최소화해야 한다는 생각도 담겨있다. 조합 측 설명회 자료에 따르면, 기존 용적률(202%)을 선택할 경우 작년 12월 도계위를 통과한 재정비촉진계획(안)에 맞춰 사업시행계획(안) 변경 총회를 1분기 내로 개최하게 된다. 이후 종후자산감정평가(조합원 분양가)와 분양신청을 다시 진행한 다음, 관리처분계획(안) 변경 작업을 하게 된다. 기존 용적률을 택할 경우 '연내 착공'이 가능할 것으로 조합은 내다봤다. 시공사와의 공사비 협의도 본격적으로 이뤄질 전망이다. A조합원은 "사업이 계속 늘어질 경우, 공사비를 포함한 비용 상승으로 분담금이 늘어날 것으로 생각했다"며 "세상에 공짜는 없는데, 용적률 혜택받은 만큼 임대주택을 지어야 할 경우 오히려 손해로 판단했다"고 말했다. 이어 "재개발은 조합원들이 본인 재산을 출자해 진행하는 사업인데, 손해를 최소화하고 빠른 입주를 희망하는 조합원들의 바람이 담긴 결과 아니겠냐"고 덧붙였다.
서울시가 올해 하반기부터 '서울형 용적이양제'의 본격적인 시행을 예고한 가운데, 제도의 도입 취지와 법적 쟁점 등의 내용을 다룬 정책 컨퍼런스가 열려 관심이 쏠린다. 향후 '용적이양제'가 국민적 공감대를 얻고, 다수 전문가들의 검토 과정을 거쳐 현장에서 실사용될 수 있을지 여부에 귀추가 주목된다. 서울시는 전날 시민들을 대상으로 '서울형 용적이양제' 도입을 위한 도시정책 컨퍼런스를 개최했다. 당일 설명회엔 각 분야의 전문가들과 일반시민들이 자리를 가득 메워 정비사업에서 용적률이 갖는 가치의 중요성을 충분히 실감케 했다. 우선 용적이양제는 개발제한을 받는 지역들을 대상으로 용적률을 사고 팔 수 있는 제도를 뜻한다. 주식시장에서 매도와 매수를 통해 거래가 이뤄지는 것과 같이, 정비사업에서도 양도와 양수 개념을 토대로 법적 테두리 내에서 용적률 거래를 할 수 있는 것이다. 여기서 용적이양제의 도입 취지는 관행적 규제에서 벗어나 도시경쟁력을 강화하기 위함이다. 규제완화가 어려운 지역을 지원함으로써 도시 성장을 촉진하고, 재산상의 손실을 최소화한다는 의도다. 이 제도는 다소 생소하게 느껴질 수 있으나, 이미 '결합개발', '결합건축' 등으로 시도된 바 있다. 단 역사문화유산 주변 등 산발적으로 규제를 받는 지역엔 적용이 어려워 제도보완이 필요하다는 목소리가 있었다. 해외에선 용적이양 개념을 적극적으로 활용 중에 있다. 대표적으로 미국은 뉴욕 허드슨야드에 TDR(개발권양도제)을 사용해 최대 3,200%까지 추가용적률을 허용했다. 또 샌프란시스코의 구 조폐국의 건축물 내진 및 복구 비용 마련을 위해 개발권을 이전한 사례도 있다. 복구 비용만 한화 700~800억원에 달했다. 일본의 경우, 도쿄 마루노우치가 특례용적률 적용지구로 지정돼, 도쿄역 미사용 용적률 700%를 주변 고층개발에 사용할 수 있도록 했다. 동경 역사 보존을 위해 사용된 공사비용은 한화 약 5,000억원으로 추산됐다. 남진 서울시립대 도시공학과 교수는 용적이양제를 활성화 시키기 위해선 ▲명확한 양도·양수지역 선정 ▲객관적 가치평가 기준 마련 ▲지속관리를 위한 운영체계 구축 등이 선행돼야 한다고 주문했다. 이와 관련, 양도지역은 규제완화가 어렵고 지속적 보존이 필요한 지역을 원칙으로 한다. 즉 용적률 인센티브 적용이 힘든 곳이 우선적으로 검토될 것으로 보인다. 이어 법적상한용적률 범위 내 용적이양 추진에 대한 의견이 나왔다. 시행령 개정 시, 법적상한용적률 초과 검토가 가능한데, 일반상업지역은 최대 1,300%까지 용적률 혜택을 볼 수 있다. 공신력 및 공정성 측면에서 용적교환기준은 개별공시지가를 활용해 용적량을 산정하게 된다. 단 실제 용적거래 시 합리적인 수준의 적정 가치평가를 위해 표준산식을 통한 가치산정(안)을 마련하게 된다. 남 교수는 서울형 용적이양제가 ▲결합건축 방식 ▲지구단위계획 방식 ▲정비계획 방식 3가지 유형 모두에 적용이 가능할 것이라고 설명했다. 이어 김지엽 성균관대 건축학과 교수는 용적이양제 도입과 관련한 '법적 쟁점과 제도화 방안'에 대해 설명을 이어갔다. 주요 법적 쟁점은 위 그림과 같이 총 9가지 유형으로 분류됐다. 먼저 용적이양제가 '소유권이냐, 도시계획 관리 수단이냐'에 대한 쟁점에 대해 김 교수는 "용적이양제는 물권에 관한 사항이 아닌 당사자간의 합의를 통해 제한된 내용을 변경해 주는 계획재량의 범위"라고 설명했다. 그러면서 지상권, 구분지상권과도 전혀 다른 개념이라고 부연했다. 미사용된 용적률을 양도(매도)하는 것이 가능한지 여부에 대해선 "토지에 부속된 가치를 일부 매도하는 것으로, 토지소유권 등의 물권 변동은 없어 괜찮다"고 말했다. 토지소유권에 부속된 가치들에는 ▲조망권 ▲일조권 ▲광업권 등이 있다. 해당 가치들은 개별적인 처분이 가능하다는 것이 김 교수의 설명이다. 또 용적이양제의 실행은 '부당결부금지의 원칙'(행정기본법 제13조, 상대방에게 행정작용과 실질적 관련이 없는 의무는 부과해선 아니 된다)에 반하지 않는 것으로 나타났다. 즉 당사자간의 합의를 통한 공적 규제의 변경은 가능하다는 것으로 풀이된다. 양도 및 양수가 가능한 필지는 도시관리계획인 지구단위계획으로 결정하고 관리하는 것이 타당하며, 양도할 수 있는 필지의 우선순위는 규제 강도 여부에 달렸다. 특히 용적 거래에서 발생하는 소득에 따른 세금 문제는 입법 또는 법령 개정이 필요한 사안으로 나타났다. 취득세 관련 쟁점은 지방세법으로, 소득세 관련 쟁점은 소득세법으로 각각 해결할 수 있을 것으로 관측된다. 다만 용적이양과 비슷한 성격으로 보이는 부동산 임차권, 가상자산 등은 현재 취득세 부과 대상에서 제외된다. 가상자산은 기타소득에 해당하지 않아 소득세 부과가 불가하기 때문이다. 법적 쟁점에 대해 설명을 마친 김 교수는 "법·시행령의 개정과 조례 재정이 필요하다"며 "시행령에 기반해 '서울시 용적이양제 운영에 관한 조례(안)'이 마련돼야 한다"고 강조했다. 즉 단기적으로 용적이양제 운영에 관한 조례를 재정한 후, 장기적으로 법률적 안정성을 확보해나가야 된다는 입장이다.
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