숙대입구역 인근의 남영4-1구역이 신속통합기획 자문사업을 토대로 정비계획(안) 수립에 힘을 쏟고 있다. 대상지는 구역계 내 가장 큰 부지를 보유한 참빛그룹(1인 소유자)이 실질적인 사업의 주체 역할을 맡을 것으로 전망된다. 대신 남영4-1구역은 면적이 협소하다는 점에서, 연접한 4-2구역과의 통합적(설계·시공) 접근이 필요하다는 게 소유주들의 의견이다.

3일 정비업계 따르면 용산구 주최로 최근 남영4-1구역 정비구역 지정 및 정비계획 결정(안)에 대한 주민설명회가 개최됐다. 이곳의 재개발사업은 2024년 8월 주민제안(66% 동의) 방식으로 진행됐으며, 지난해 정비계획(안) 보완과 관련부서 협의가 완료된 상태다. 현재 용역업무는 도시계획업체인 ㈜리얼플랜컨설팅이 맡고 있다.

우선 남영4구역이 4-1과 4-2 두 구역으로 분리된 건 소유주들의 사업의지와 연관성이 있다. 과거 남영4구역 시절이던 지구단위계획 결정 단계에선 별다른 재개발 움직임이 없었다. 하지만 이후 남영동이 지구단위계획 특별계획구역으로 분리·재정비되자, 4-2구역이 먼저 주민제안을 접수했고 뒤따라 4-1구역도 사업에 참여의사를 전했다.

구청 관계자는 "하나로 묶인 상태에선 사업 추진이 안되니, 구청이 사업 의사가 있는 대상지 위주로 구역 단위를 쪼개준 것"이라고 설명했다. 구청은 단순히 일방적인 결정으로 획지가 두 곳으로 나뉜 것이 아님을 분명히 했다. 다만 구청 관계자는 "규모의 경제 관점에서, 하나의 구역으로 가야 토지이용 효율이 좋고 부담도 덜하다"며 "사업 과정에서 추진주체들이 의견 통일이 이뤄지면 충분히 합쳐서 사업을 진행할 수 있고, 권장하는 부분"이라고 의견을 더했다.

남영4-1구역의 구역면적은 7,680㎡로, 토지등소유자 30인으로 구성돼 있다. 제2종일반주거지역을 일반상업지역으로 용도를 변경해 사업을 추진하는 만큼, 현재 공동주택과 공공지원 및 업무시설이 결합된 복합시설로 계획이 잡혀 있다. 건축규모는 지하7층-지상30층으로, 중점경관관리구역에 속해 한강대로변 100m이하, 용산공원변 70m이하로 다소 제한이 따를 수 있다.

도로 계획과 관련, 동측 부근 주한 미대사관의 지구단위계획 수립 시 두텁바위로는 20m에서 30m로 확폭된다. 교통체증이 우려되기 때문이다. 또 4-1과 4-2구역을 가르는 한강대로88길도 확장·연장될 계획이다. 해당 도로는 체계적 관리를 위해 도시계획시설로 결정됐다.

지하철 출입구(4호선 숙대입구역)의 처리방안도 눈에 띄는 부분 중 하나다. 대상지 내엔 숙대입구역 3,4번 출입구 두 곳이 존재하는데, 검토 과정에서 보행편의성을 위해 건축물 내로 이전하라는 방침이 나왔다. 따라서 남영4-1구역은 ▲계단 ▲에스컬레이터 ▲엘리베이터를 설치한 후 지하연결통로와 출입구를 연결해 이동 편익을 유도한다는 계획이다.

용적률 체계를 살펴보면 ▲기준용적률(251.08%) ▲허용용적률(418.18%) ▲상한용적률(659.92%) 등으로 수립됐다. 허용용적률 인센티브는 친환경개발, 보행가로 활성화, 안전방재 등의 항목을 통해 167%p를 확보할 계획이다. 상한용적률 인센티브는 도로, 건축물(공공지원시설, 공공임대) 기부채납, 친환경 인증(녹색·지능형)을 통해 채워진다.

주택공급계획을 살펴보면, 예상되는 전체세대수는 190세대로 나타났다. 조합원·일반분양물량은 186세대, 임대물량은 4세대로 각각 나뉜다. 세부적으로 세대수는 ▲45㎡(53세대) ▲59㎡(27세대) ▲84㎡(75세대) ▲120㎡(31세대)로 나뉜다. 기부채납인 공공임대는 단일평형 59㎡(4세대)로 배치된다.

남영4-1구역의 추정비례율은 118.37%로 산출됐다. 평당 일반분양가와 평당 공사비는 각각 5,900만원과 1,070만원으로 설정됐다. 조합원분양가의 경우 45㎡(12.83억원), 59㎡(17.04억원), 84㎡(22.75억원), 120㎡(28.72억원) 등으로 책정됐다.