발행일(UPDATE): 2025년 10월 25일 07시 56분
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목동3단지가 서면 동의와 전자 의결 병행을 통해 신속한 주민 동의를 이끌어 낸다는 전략이다. 특히 추진위원회 구성을 위해선 과반수(50%) 이상의 동의만 넘기면 되나, 대상지는 조합설립을 위한 법정 기준이 되는 70% 이상의 동의율 확보까지도 욕심을 내보겠다는 입장을 내비쳤다. 19일 정비업계 따르면 양천구청은 최근 목동3단지 추진위원회 구성을 위한 주민설명회를 개최했다. 공공지원 정비업체로 선정된 ㈜주성시엠시는 추진위원회 구성과 관련된 전반적인 지원 업무를 맡게 된다. 대상지의 토지등소유자는 1,634명으로 집계됐다. '공공지원제도'란 공공지원자인 양천구청장이 행정과 재정적으로 재건축 정비사업을 지원하는 제도다. 추진위원회 구성 지원을 비롯해 정보몽땅 관리, 사업비 및 운영자금 융자 지원 등의 업무를 진행하게 된다. 목동3단지는 오는 27일(월)까지 후보자 등록을 마치고 선거인 명부를 확정할 계획이다. 합동설명회는 내달 5일(수)로 계획이 잡혀 있으나, 후보자가 단독출마할 경우엔 해당 절차가 생략된다. 1개월 정도의 사업기한 단축이 예상돼 사업에 도움이 될 수 있다. 피선출인 자격은 사업시행구역 내에서 3년 이내 1년 이상 거주하거나, 5년 이상 토지 및 건축물을 소유한 자에 해당한다. 아울러 후보자 등록을 위해선 토지등소유자 50인 이상의 추천이 필요하다. 현재 목동3단지는 주민편의를 도모하고 동의서 징구속도를 높이고자 '얼마집'의 전자투표 시스템을 도입하기로 했다. 상대적으로 홍보요원의 투입이 줄어든다는 점에서, 토지등소유자들 입장에선 비용절감 효과 역시 거둘 수 있을 것으로 보인다. 한편 수권분과 위원회 통과 후 정비구역 지정까지 통상 2~3개월의 행정 절차가 소요된다는 점에서, 목동3단지는 늦어도 올해 말까지는 정비구역지정 고시가 날 수 있을 것으로 전망된다.
청량리 미주아파트가 조합설립인가를 위한 동의서 징구를 완료한 직후, 동대문구청에 신청서 제출까지 매듭지었다. 청량리 미주아파트는 단지 관통도로를 가운데로, 2개의 공통주택 획지로 구역계가 이뤄져 있다. 미주상가는 별도 획지로 분류돼 있기 때문에, 일반적인 재건축 단지에서 겪는 상가 이슈는 없을 전망이다. 해당 사업장은 도시계획업체 선정을 통해 정비계획(안) 변경 업무에 착수할 것으로 업계는 보고 있다. 17일 정비업계 따르면 청량리 미주아파트 재건축 추진위원회(김춘경 위원장)는 관청인 동대문구청에 조합설립인가 신청서를 제출했다. 동대문구청에 제출한 신청서에 따르면, 전체 토지등소유자 1,087명 중에서 조합설립에 동의한 소유주는 912명이다. 약 84%에 해당하는 수치다. 각 동별 동의율은 ▲1동(87%) ▲2동(86%) ▲3동(73%) ▲4동(85%) ▲5동(82%) ▲6동(84%) ▲7동(87%) ▲8동(85%)로 안내됐다. 도정법 상 법정 동의율(전체 소유주의 70% 이상)을 상회하는 것을 감안할 때, 소유주들의 재건축 열망 정도를 엿볼 수 있다는 관측이 지배적이다. 해당 사업장의 건축설계사는 디에이그룹 건축사사무소가 선정됐다. 디에이건축은 지난 2023년 7월 고시된 정비계획(안)을 토대로, 프로젝트명 '퍼스트온 랜드마크(First On Landmark)'를 통해 개략적인 설계 방향성을 제시했다. 서울시 결정고시 내용을 살펴보면, ▲건폐율(50% 이하) ▲용적률(299.81% 이하) ▲높이(105m 이하·35층 이하) ▲건축연먼적(236,759㎡, 5% 오차범위에서 조정) ▲주차대수(1,921대) 등이다. 디에이그룹은 총 18개 타입의 유닛, 재건축 후 공급물량 총 1,370세대(임대주택 155세대 포함)를 계획했다. 천장고 4.5m 높이의 선큰형 프리미엄 커뮤니티도 제안했다. 물론 디에이그룹이 제안한 내용은 2년 전 정비계획(안)을 전제로 만들어졌기에, 향후 대부분의 내용들이 변할 전망이다. 청량리 미주는 현재 정비계획(안) 수립을 용역범위로 한 도시계획업체 선정에 나선 상황이다. 정비계획(안) 변경에 나설 예정인 것으로 전망된다. 2023년 기준, 청량리 미주아파트의 추정 비례율은 80.15%로 산출됐다. 총수입 추정액(1,637억원)에서 총지출 추정액(572억원)을 뺀 뒤, 종전자산 추정액(1,328억원)으로 나눈 결과값이다. 사업비의 많은 부분을 차지하는 공사비는 평당 670만원이 적용됐다. 앞서 산출한 추정 비례율은 평당 공사비 670만원과 평균 분양가 4,716만원을 기준으로 한다. 공사비와 분양가 모두 현 시점, 타 사업장들의 일반적인 수치와는 차이가 있다. 미주아파트는 구역을 관통하는 약령시로(길이 20m)를 사이에 두고 공동주택 획지1(29,926㎡)과 획지2(20,792㎡)로 나뉜다. 2개의 아파트 단지처럼 나뉘어 재건축을 진행할 수밖에 없는 건 관통도로(청량리동 235-10·청량리동 235-14)가 개인 사유지인 것과 무관치 않다. 미주아파트는 1970년대 민간 건설사였던 라이프주택개발㈜이 과거 사대부고가 있던 땅(23,000평)을 34억원에 매입해 건립한 아파트 단지다.
건국대학교 맞은 편의 자양3동 227-147번지 일대가 새로운 신속통합기획(안) 가이드라인을 토대로 사업에 속도를 낼 전망이다. 대상지는 3면이 가로막힌 입지적 한계로 높이와 조망에 다소 한계가 존재하긴 하나, 용도지역 상향과 스카이라인 계획을 통해 일감호와 한강뷰를 동시에 확보한다는 방침이다. 17일 정비업계 따르면 광진구청 주관 하에 최근 자양3동 227-147번지 일대 신속통합기획 주민설명회가 개최됐다. 이번 가이드라인은 신속통합기획 사업에 착수한 지 5개월 만에 공개된 것으로 이례적인 속도라는 게 서울시의 입장이다. 인접한 자양4동과 더불어 주민들의 협조적인 태도와 확고한 재개발 의지가 원동력으로 작용한다는 분석이다. 자양3동 227-147번지 일대의 구역면적은 40,798㎡로, 용도지역은 제2종일반주거지역에서 제3종일반주거지역으로 종상향을 검토한다는 계획이다. 대상지의 최고층수는 주변의 시설과 입체적 경관 조성을 위해 49층 내외로 계획이 잡혔다. 대상지는 ▲자양우성4·7차 ▲금강KCC ▲건대동문회관 ▲주유소 등 높은 건축물에 둘러싸인 형태지만, 정북일조와 동간 이격거리 등을 고려해 적절한 높이계획을 수립하게 됐다. 해당 사업장과 한강과의 거리는 1km 남짓이다. 따라서 한강으로 열린 바람길(통경축) 계획을 세워 열린 배치를 선보일 예정이다. 사업지를 중심으로 일부 고층 세대(190세대 내외)에선 앞뒤로 건대 일감호와 한강뷰를 동시에 즐길 수 있는 여건이 생길 것으로 관측된다. 또 눈에 띄는 부분은 영역별 특화주동계획이다. 지역적 특성상 탑상 주거동엔 디자인 타워가 배치돼 단지상징성을 강화하며, 커뮤니티 존들이 위치할 예정이다. 우측 생활·상업가로엔 중저층 높이의 연도형 주거동이 들어선다. 고층건물이 있는 좌측엔 혼합형 주거동이 들어가 다채로운 건물 구성이 이뤄질 것으로 기대를 모은다. 광역 교통 변화를 고려한 도로정비 부분도 흥미롭다. 우선 자양번영로가 지구보행활동축으로 설정돼 기존 2차로에서 4~5차로 확폭된다. 또 강변북로에서 자양번영로로 들어가는 강변북로 진출입 신설이 논의되고 있어 대상지의 접근성이 한층 높아질 것으로 보인다. 현재 해당 건은 광진구 타당성 검토를 받고 있는 상황이다. 공공시설의 경우엔 사회복지시설이 들어간다. 구역 내 시니어센터는 이전·확대 설치된다. 또 119안전센터를 계획해 안전서비스 측면을 강화할 것으로 보인다. 기존에 존재했던 노상주차장은 공원 주변으로 이전돼 연계성을 살려 이용될 전망이다. 공공보행통로 설치로 단절됐던 동-서 보행동선이 연결되면서 주민들의 보행환경도 개선된다. 학교가는길도 새롭게 정비돼 인접 학교(동자초, 자양중, 자양고)로의 통학 불편함도 사라질 예정이다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(219.7%) ▲허용용적률(240.5%) ▲상한용적률(256.9%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 일단 수립될 예정이다. 현황용적률 및 소형주택 완화로 기준용적률이 20%p 늘어났다. 여기에 사업성 보정계수(1.04) 적용과 허용용적률 인센티브가 추가되면서 사업성 보완에 의한 용적률 변화가 이뤄질 것으로 보인다. 자양3동 227-147번지 일대는 역세권과 한강을 향유하는 프리미엄 입지가 강점이다. 신통, 모아타운, 리모델링 등 개발열기가 뜨거울 뿐만 아니라 대학을 필두로 한 건대상권 역시 뛰어나다. 해당 사업장이 주민 단결력과 서울시의 적극적인 협조에 부응해 빠른 사업속도를 낼 수 있을지 관심이 모아진다.
성수동에 위치한 서울숲 한진타운이 높은 현황용적률(294%) 조건에 맞춰 리모델링 사업에 속도를 내고 있다. 대상지는 별동이 없는 대신, 외부공간을 최대한 확보해 주민세대 면적을 확장한다는 방침이다. 또 필로티 설치와 수직 증축을 통해 높이를 상향하는 한편, 부대시설의 선큰 계획으로 쾌적한 단지를 조성한다는 계획이다. 17일 정비업계 따르면 서울숲 한진타운 리모델링 주택조합설립 추진위원회(이종철 위원장)는 최근 토지등소유자들을 대상으로 리모델링 사업설명회를 열었다. 리모델링 조합이 설립되기 위해선 전체 소유주의 67% 이상 동의가 필요하다. 현재 해당 사업장의 동의율은 60%를 넘긴 것으로 나타나, 남은 동의율이 확보되는대로 조합설립을 위한 후속 절차가 진행될 것으로 보인다. 서울숲 한진타운의 사업성을 비교해본 결과, 대상지는 리모델링 사업이 적합한 것으로 나왔다. 법적상한용적률은 최대 451%까지 확보가 가능할 것으로 예측되며, 현황 평형대는 59㎡→ 76㎡, 84㎡→106㎡로 각각 늘어날 것으로 보인다. 일반 세대수도 29세대 가까이 증가해 사업성에 긍정적인 영향을 미칠 것이란 분석이다. 해당 사업장은 일반분양 물량이 30세대 미만이라 분양가상한제 심의를 받지 않는다. 즉 일반분양 진행 시, 분양가를 자유롭게 책정할 수 있다. 물론 재건축과 관련해서도 1대1, 준주거지역 종상향 등의 조건에 맞춰 시뮬레이션을 진행하기도 했다. 하지만 현황용적률이 워낙 높다보니, 평형사이즈를 다소 줄이거나 유지할 수밖에 없다는 결과가 도출됐다. 일반분양분이 없거나, 공공기여가 필요해 사업성에 오히려 부정적인 영향이 미친다는 지적도 있다. 상대적으로 사업기한이 긴 것도 부담으로 작용할 가능성이 크다. 현재 서울숲 한진타운의 예상되는 추정 비례율은 119% 수준이다. 평당 공사비는 850만원으로 예상됐다. 종전자산을 살펴보면 59㎡와 84㎡는 각각 16.3억원, 19.5억원으로 가격이 형성돼 있다. 이같은 경우, 현시점 59㎡와 84㎡를 소유한 소유주들이 부담해야 할 조합원 분담금은 각각 2.6억원, 3.8억원 수준으로 나타난다. 한편 대상지 주변으로는 ▲서울숲아이파크리버포레(84㎡, 34억원) ▲서울숲리버뷰자이(84㎡, 24억원) ▲서울숲힐스테이트(84㎡, 25억원) 등이 위치해 있다. 추후 서울숲 한진타운의 일반분양가도 인접 단지들의 시세를 토대로 책정될 전망이다.
미아2재정비촉진구역이 '규제 철폐 1호' 사업지로 지정되면서 사업성 개선에 대한 기대감이 일고 있다. 여기에 규모의 경제(4,003세대)를 활용한 적정 수준의 공사비 산정 역시 조합원들의 분담금 낮추기에 힘을 보탤 것이란 분석이다. 16일 정비업계 따르면 미아2구역 재개발 조합(정찬경 조합장)은 최근 개략적인 추정분담금 및 공사비 산정이 완료됐음을 주민들에게 알렸다. 지난 오세훈 서울시장의 방문에서 알 수 있듯, 현재 대상지의 경우 용적률 특례와 사업성 보정을 위한 인센티브 적용으로 조합원들의 세대당 분담금을 절감할 수 있는 가능성이 생겼다. 우선 해당 사업장의 추정비례율은 115.44%로 나타났다. 이는 토지등소유자수(1,582명)에 비해 일반분양(1,712세대) 비율이 108% 수준으로 높게 나타났기 때문이다. 국민평형인 84타입만 보더라도 조합원·일반분양분이 1,639세대로 다수 확보돼 있는 만큼, 분양 역시 수월하게 진행될 것으로 관측된다. 주민들의 관심사인 공동주택부분 직접공사비는 850만원으로 예측됐다. 직접공사비에 간접공사비(감리비, 기반시설 공사비 등)와 기타비용(부대공사비 등)을 더하면 대상지의 평당(3.3㎡) 공사비는 915만원 수준이다. 평당공사비는 총 공사비에서 전체 연면적을 나눠서 계산되는 점을 감안할 때, 단순히 전체 사업비에서 공동주택 연면적을 나눴을 때 나오는 1,308만원과 평당공사비를 혼동해선 안 된다는 게 조합의 설명이다. 또한 공사비에 영향을 미치는 요소들도 유심히 따져볼 필요가 있다. 해당 사업지의 공사 난이도, 지질 여건, 암반의 정도 등에 따라 토목 공법이 달라질 수 있어서다. 사업 초기 단계에서 정확한 공사비의 예측은 쉽지 않을 뿐더러, 언제든 변동될 수 있는 부분이다. 다만 대상지는 단차가 있는 지역적 특성을 비롯해 지하4층 규모로 사업이 진행될 예정인 만큼 어느 정도 굴토비용을 감안해야 한다. 대상지의 평균 종전자산평가액은 7.89억원으로, 미아2의 평균 조합원분양가는 9.62억원으로 나타났다. 조합원 분양가는 ▲43㎡(6.5억원) ▲59㎡(9억원) ▲84㎡(11.1억원) ▲108㎡(13.5억원) ▲134㎡(15.3억원) 등으로 산정됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 80% 수준이다. 권리가액이 8억원인 소유주가 84㎡평형을 분양받을 경우, 약 3억원의 분담금이 발생하는 것으로 추정됐다. 미아2구역의 평당 일반분양가는 4,179만원으로 예상됐다. 검증 과정에서 다소 보수적으로 책정됐다는 의견이 있어, 향후 분양가를 현실화할 경우 현재 추정치보다 높아질 가능성이 크다. 대상지의 84㎡ 기준 일반분양가는 13.9억원으로 검증됐는데, 이는 인근 유사규모 단지인 ▲래미안 길음 센터피스(14.8억원) ▲롯데캐슬 클라시아(14.7억원) 시세를 참조해 산출됐다.
송파한양2차가 시공사 선정을 위한 2차 입찰에 나선다. 송파구청이 시공사의 개별홍보활동 지침 위반 관련 공문을 발송함에 따라 잠시 시공사 선정 절차에 제동이 걸린 지 1개월여 만이다. 대의원회 의결 결과를 토대로 시공사 선정에 다시금 속도를 낼 수 있을지 관심이 모아진다. 15일 정비업계 따르면 송파한양2차 재건축 조합(권좌근 조합장)은 최근 대의원회를 열어, 시공사 선정을 위한 1차 입찰을 '유찰'로 최종 결정했다. 금번 대의원회 상정된 안건은 1차 입찰 결과를 유찰 혹은 무효로 결정하는 내용을 골자로 한다. 대의원 총 90명 중 87명이 참석했고, 약 83%에 해당하는 72명이 유찰에 투표했다. GS건설의 단독 응찰에 따른 유찰로 결론을 짓게 됨에 따라, 시공사 선정을 재개할 수 있게 됐다. 송파한양2차는 GS건설이 납입한 입찰보증금(600억원)을 반환하는 내부 의결 절차에 착수함과 동시에 곧장 2차 입찰을 진행할 예정이다. 해당 사업장이 시공사 선정 절차에 차질이 빚어진 건, 지난 달 1차 입찰제안서 마감 이후 송파구청으로부터 유선상 행정지도를 받았기 때문이다. GS건설이 일부 조합원과 개별 접촉함에 따라 서울시 공공지원 정비사업 시공사 선정기준 상 '개별홍보활동 금지' 지침을 위반한 것과 관련 있다. 조합의 법률 자문사인 법무법인 센트로는 GS건설과 조합원들의 1회성 식사가 조합원들의 의사를 부당하게 왜곡해 입찰의 공정성을 현저히 침해할 정도는 아닌 것으로 해석했다. 해당 모임이 조합원의 요청에 의해 마련된 점, 참여한 사람 각자가 음식값을 개별적으로 지불한 점, 해당 모임이 단 1회 진행된 점 등을 고려, 대법원과 하급심 판결과 종합한 결과 1차 입찰을 무효로 보기 어렵다고 봤다. 또 다른 자문사인 법무법인 조운은 입찰제안서 제출 이전의 행위와 관련, 입찰 무효 사유에 관한 규정을 적용하기 어렵다는 법률 의견을 내놓았다. '정비사업 계약업무 처리기준'과 '서울시 공공지원 정비사업 시공사 선정기준' 등을 살펴보면, 입찰 참여자가 조합원을 상대로 하는 개별홍보활동을 엄격히 금지하고 있음이 기재돼 있다. 개별홍보 금지 의무를 위반한 입찰참가자에 대해 제제를 가할 수 있는 근거 규정도 존재한다. 다만, 법무법인 조운은 시공사의 개별홍보 행위를 금지하는 규정은 해당 업체가 입찰제안서를 제출해 입찰에 참여한 상황을 전제하고 있다는 점에 주목했다. 입찰이 진행되기 전 입찰에 참여할 의향이 있는 시공사가 개별홍보활동 금지 관련 규정을 적용받는 수범자에 해당한다고 볼 수 없다고 해석했다. 개별홍보활동 의혹을 받는 HDC현대산업개발 역시 입찰에 참여하지 않았기 때문에, 위 규정을 적용받는 대상으로 볼 수 없다고 봤다. 송파한양2차는 지난 7월 시공사 선정을 위한 1차 현장설명회를 개최했다. 그 결과, ▲GS건설 ▲HDC현대산업개발 ▲포스코이앤씨 ▲DL이앤씨 ▲금호건설▲진흥기업 등 6개사가 참석했다. 해당 사업장은 1차 입찰결과를 '유찰'로 결정함에 따라, 대의원회 결과를 기점으로 2차 입찰 절차에 착수할 예정이다.
올해로 창립 3년차를 맞는 ㈜하우징워치가 제4회 정비사업 포럼을 개최한다. 매년 상·하반기 각각 1차례씩 시민들을 대상으로 진행하는 정기 오프라인 행사다. ㈜하우징워치는 폐쇄적 특성을 가진 정비사업 현장에서 '정보 비대칭성' 완화를 기치로 시작됐고, 현장 중심의 취재를 바탕 삼아 읽을만한 콘텐츠 제작에 몰두해 왔다. 금번 포럼 역시 의례적으로 여는 행사가 아닌 현장 실무 관점에서 세부 프로그램을 기획했다. ㈜하우징워치는 오는 10월 25일(토) 오후 1시 30분부터 백범 김구기념관(컨벤션홀)에서 '제4회 정비사업 포럼'을 개최한다고 밝혔다. 포럼 행사는 무료로 진행되며, 정비사업에 관심 있는 시민 누구나 참여할 수 있다. 홈페이지(링크)에서 사전 신청이 가능하다. 이날 발표되는 내용은 현장 실무의 관점에서 깊이 있게 다뤄질 예정이다. 발표자들 모두 각 소속집단을 대표해 중요한 사업 현장에서 직접 프레젠테이션(PT)을 전담하는 실무자들이다. 연사 라인업은 ▲한은철 ㈜나우동인 본부장(사업성 향상을 위한 설계) ▲송지연 ㈜한국프롭테크 대표(얼마집, 전자투표 도입을 고심하는 배경) ▲강무진 ㈜대화감정평가법인 이사(재건축 초과이익 부담금 계산법) ▲장지광 서울시 공동주택과 팀장(2030기본계획 관련 주요 정책의 변화) ▲박정용 ㈜포스코이앤씨 소장(시공사 입찰 준비를 위한 제안) ▲김승한 반포미도1차 조합장(조합설립 실무 중점사항은) 등 6개 세션으로 구성됐다. 나우동인은 압구정3구역과 신반포2차, 한남2구역 등 한강변 핵심 사업장의 건축계획(안) 수립을 담당하고 있다. 최근 광진구 자양한양과 송파구 오금현대를 연거푸 수주함에 따라 정비사업 전문 설계사로 입지를 다져나가고 있다. 정비사업 플랫폼 '얼마집'은 전자투표와 온라인총회 등 IT서비스를 접목시키고자 하는 한국프롭테크의 서비스다. 현재 얼마집은 목동3단지와 대치미도 등 굵직한 대형 사업장에 IT서비스를 제공하고 있다. 올해 창립 30주년을 맞이한 ㈜대화감정평가법인은 전국 18개 본점·지사를 중심으로 약 500여명의 임직원으로 구성된 국내 최대 규모 감정평가 전문기관이다. ㈜대화감정평가법인은 반포주공1단지3주구를 비롯해 서울시내 주요 사업장들의 추정분담금과 재건축 초과이익 부담금 등의 업무를 수행하고 있다. 장지광 서울시 공동주택과 팀장은 2030도시주거환경정비 기본계획(안) 개정을 담당한 실무자로, 제도적 변화를 설명할 예정이다. ㈜포스코이앤씨는 성공적인 시공사 선정을 위해 필요한 입찰준비 내용을 토대로 발표한다. 포스코이앤씨는 여의도 파크원과 해운대 엘시티, 송도국제업무지구 등 초고층 시공 기술력을 전면에 내세운 트랙레코드가 많다. 최근엔 성수 장미아파트를 통해 하이엔드 브랜드인 오티에르(HAUTERRE) 분양을 성황리 마쳤다. 현재 오티에르가 적용된 사업장은 ▲신반포18차 ▲신반포21차 ▲방배15구역 ▲방배 신동아 등이 있다. 김승한 반포미도1차 조합장은 강남권 중층 재건축의 대표주자격인 사업장을 이끌고 있는 만큼, 초기 사업 기틀을 마련하는 과정에서 겪은 시행착오와 실무 관련 이야기를 할 예정이다. 2020년부터 정비계획(안) 수립에 앞장서 구역지정 결실을 이뤄낸 젊은 리더로 여겨진다. 반포미도1차는 현재 조합설립을 위한 신청서를 구청에 제출한 상황이다.
정부가 부동산 시장의 안정화 차원에서 서울 전역과 경기도 일부 지역을 규제지역으로 지정한다. 앞선 두 번의 부동산 대책에도 불구하고 집값이 잡히지 않자, 정부가 대대적인 전면 규제로 강수를 둔 것이다. 사실상 수도권 핵심 주거지 모두 정부의 규제 관리를 받게 되는 셈이다. 15일 정부가 발표한 [주택시장 안정화 대책]에 따르면 토허구역과 조정대상 지역 및 투기과열지구 지정 지역은 서울 전역과 ▲경기 과천 ▲성남(분당·수정·중원) ▲광명 ▲수원(영통·장안·팔달) ▲안양(동안) ▲용인 수지 ▲의왕 ▲하남 등 총 12개 지역으로 확대됐다. 아파트 이외에도 연립·다세대주택까지 토허구역 허가대상에 포함되면서 실거주 목적을 제외한 모든 투자 수요가 차단될 것으로 보인다. 토허구역으로 지정되면 전세입자를 끼고 매매하는 이른바 '갭투자'가 금지되고 2년 이상 실거주 의무 요건이 생긴다. 아파트 가격의 급등 배경 원인으로 꼽히는 갭투자를 차단함으로써, 실수요 중심의 안정적 거래 구조로 시장을 전환하겠다는 정부의 의지가 담겼다. 토허구역은 오는 20일부터 내년 12월 31일까지 한시적으로 적용된다. 조정대상지역과 투기과열지구로 선정 되면 현재 70%까지 가능한 주택담보대출 LTV(주택담보인정비율)이 무주택자는 40%, 유주택자는 0%로 낮아지게 된다. 전세대출은 1주택자 한도 2억원, 전세대출 보증비율은 80%로 낮아지게 된다. 또 스트레스 DSR 제도도 강화한다. 현재 대출자별 대출금리에 1.5% 가산되는 스트레스 금리 하한을 수도권·규제지역내 주담대에 한해 3%로 상향 조정한다. 지방 주담대의 경우 종전대로 0.75%를 적용한다. 아울러 금융당국은 강력한 대출 규제를 시행하도록 했다. 수도권·규제지역에 적용되는 주택담보대출(주담대)의 대출한도(6억원)를 주택가격에 따라 차등 적용한다. 15억원 이하 주택의 주담대 한도는 현행과 동일한 6억원, 시가 15억원 초과~25억원 이하 주택은 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원으로 대출 한도를 제한한다. 투기과열지구로 지정될 경우 청약은 재당첨 제한이 10년으로 늘어나게 된다. 정비사업에서 재건축 조합원당 주택 공급수도 1주택으로 제한되며, 재건축·재개발 조합원 지위양도도 제한된다. 물론 자금조달 계획서 및 입주계획 신고, 증빙자료 제출도 의무화된다. 부동산 관련 탈법 행위를 막기 위한 대책 방안도 내놨다. 국토부는 부동산 특별사법경찰을 도입해 부동산 범죄에 적극 대응한다는 방침이다. 금융위원회는 대출 규제 우회 사례 감독을 강화하고 국세청은 아파트 증여거래를 이용한 탈세자 점검과 부동산 탈세 신고 센터를 설치·운영해 대응한다. 경찰청은 전국 경찰 841명을 부동산 범죄수사단으로 편성해 이달부터 부동산 특별 단속을 추진한다. 국무총리 직속의 부동산 불법 행위 감독기구도 새롭게 설치될 전망이다. 다만 이번 부동산 정책이 오히려 장기적인 측면에서 부작용을 야기할 수 있다는 지적도 나온다. 거래가 줄어들면 신규 공급과 재건축 속도가 지연될 수 있는 가능성이 크기 때문이다. 전세 세입자 보호와 실거주 전환 조건부 허가가 맞물리면서 거래 복잡성이 커질 수도 있다. 특히 전세 공급 부족이 오히려 가격 상승 압력으로도 이어질 수 있다. 부동산 투자 수요가 억제되면 단기적으로 가격 안정 효과가 나타날 순 있지만, 전세시장에선 혼란이 커질 수 있다는 게 업계의 분석이다.
토지등소유자가 1,130세대에 달하는 대규모 사업장인 동후암3구역이 고도지구 높이를 고려한 정비계획 수립에 한창이다. 경관관리 가이드라인을 최대한 준수함으로써, 45m까지 높이를 완화받겠다는 방침이다. 대상지는 구역 내 한국은행 기숙사와 영락보린원은 존치하는 한편, 남북측 일부 면적은 편입해 구역 정형화에 나선다는 계획이다. 15일 정비업계 따르면 최근 용산구청 주관 하에 동후암3구역의 주민의사 재확인을 위한 개략계획(안) 설명회가 개최됐다. 당일 현장에선 초입부터 부스에 맞춰 도열한 7곳 시공사 홍보요원들의 모습이 눈에 띄었다. 학교 대강당을 가득 메운 토지등소유자들의 모습을 통해서도 재개발을 향한 주민들의 염원을 확인하기에 충분했다는 게 업계 중론이다. 동후암3구역의 구역면적은 기존 82,172㎡에서 85,789㎡로 북측 대규모 빌라부지와 남측 필지를 추가로 편입하면서 구역계 조정이 이뤄졌다. 서울시 의견에 맞춰 구역계 상의 정형화가 이뤄진 것이다. 용도지역은 제2종일반주거(7층이하)에서 제2종일반주거지역으로 1단계 종상향이 진행된다. 동후암3구역은 고도지구 경관관리에 맞춰 남산 조망을 위해 시각적 개방감을 확보해야 한다. 7가지 가이드라인을 준수할 경우, 28m에서 최대 45m 범위 안까지 높이 완화가 가능하기 때문이다. 다만 현시점 최고층수는 고지대임을 감안해 15층으로 계획돼 있는 상황이다. 건축계획(안)에 따라 한국은행 기숙사(후암생활관)와 영락보린원은 존치하기로 결정됐다. 예상되는 주택공급 물량은 1,637세대다. 조합원·일반분양분은 1,366세대이며 세부적으로 ▲46㎡(162세대) ▲59㎡(392세대), ▲84㎡(494세대) ▲101㎡(196세대) ▲120㎡(112세대) ▲145㎡(10세대)로 분류됐다. 임대주택은 총 271세대로 재개발 의무 임대주택(246세대)과 법적상한용적률 인센티브 대가로 지어야 할 임대주택(25세대)을 합친 값이다. 추정비례율은 100.38%로 산출됐다. 일반 분양가는 주변 시세를 고려해 평당 5,300만원으로 책정됐고, 공사비는 850만원으로 나타났다. 조합원 분양가는 ▲46㎡(8.75억원) ▲59㎡(11억원), ▲84㎡(15.1억원) ▲101㎡(17.8억원) ▲120㎡(20.3억원) ▲145㎡(25.3억원)등으로 책정됐다. 한편 재개발 추진준비위원회 측은 목표치인 75% 동의율을 달성하고자 동의서 징구에 힘을 쏟고 있는 상황이다. 토지등소유자들은 사업성과 미래가치 등을 충분히 살펴본 후 주민의견 조사서를 통해 정비사업 추진 동의 여부를 결정하면 된다.
여의도 광장아파트38-1구역이 새로워진 정비계획(안) 내용을 토대로 과거보다 사업성을 끌어올리게 됐다. 대상지는 앞서 검토됐던 '공원+산후조리원' 계획을 '공개공지+키즈랜드' 계획으로 전면 수정하면서 조합 입장에서 사업적 이득을 취할 수 있게 됐다. 특히 동일한 기부채납 성격일지라도, 시설 용도에 따라 인허가 속도차가 발생할 수 있어 이번 결정은 해당 사업장에 긍정적인 영향으로 작용할 것이란 분석이다. 14일 정비업계 따르면 영등포구청은 최근 여의도 광장38-1의 정비계획(안) 변경을 위한 주민설명회를 개최했다. 정비계획 변경(안)과 추정분담금 설명은 ㈜도시류가 맡아 진행됐다. 여의도 광장38-1은 종전 제3종일반주거지역에서 일반상업지역으로 종상향을 전제로 개발계획(안)을 수립했다. 최고층수는 52층(194.95m)이다. 토지이용계획(안)을 살펴보면 기존의 소공원은 특별계획구역 지침에 따라 폐지된다. 대신 해당 공원 자리는 공개공지로 대체된다. 공개공지로 바뀌면 대지로도 활용할 수 있는 여지가 생겨 사업성 측면에서 유리할 수 있다. 또 토지소유권을 넘기지 않아도 된다는 이점이 있다. 기부채납시설은 산후조리원이 아닌 인접한 학교와의 연계성을 고려한 키즈랜드로 변경된다. 해당 시설은 어린이 직업·돌봄 체험관 성격으로, '서울 키즈랜드'로 불린다. 신통기획 검토 과정에서 공공기여 수요 및 공급 통합관리 측면에서 키즈랜드가 적합하다는 서울시 의견이 반영된 결과다. 산후조리원이 들어설 경우, 까다로운 위생 조건으로 인해 인허가가 지연될 우려가 있었다. 반면 키즈랜드의 경우는 24시간 운영할 필요가 없고, 인접한 학교(윤중초)와의 시너지도 기대할 수 있다. 재건축을 통해 예상되는 주택공급물량은 414세대로, 조합원·일반분양아파트는 266세대다. 세부적으로 살펴보면, ▲60㎡이하(42세대) ▲60~85㎡(42세대) ▲85㎡초과(182세대) 등으로 구성된다. 임대주택 148세대의 경우, ▲60㎡이하(74세대) ▲60~85㎡(74세대)로 나뉜다. 추정비례율은 100.78%로 산정됐다. 평당공사비는 주변 시세와 물가상승률, 지형적 특성 등을 고려해 1,300만원 수준으로 예측됐다. 조합원분양가의 경우 59㎡(17.5억원), 84㎡(23.5억원), 102㎡(27.8억원), 116㎡(30.7억원) 등으로 책정됐다.
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