발행일(UPDATE): 2025년 05월 02일 14시 09분
재개발·재건축 현장을 발로 뛰며, 겸허한 자세로 정보를 기록합니다. 속도와 깊이를 중시하는 언론사입니다.
부산 동의대역(2호선) 인근의 가야4구역이 롯데건설을 파트너 시공사로 최종 낙점하면서, 사업추진에 본격적인 드라이브를 걸 계획이다. 동시에 가야4구역은 법무법인 현을 조합의 법률자문 로펌으로 선정함으로써, 예상되는 각종 행정·법률적 문제 역시 슬기롭게 해결해 나간다는 방침이다. 25일 정비업계 따르면 부산 가야4구역은 최근 시공사 선정 총회에서 롯데건설을 시공부분 협력업체로 맞이했다. 롯데건설은 지난해 10월부터 삼고초려(3차례)의 마음으로 해당 사업장에 꾸준한 관심을 보였고, 결국 수주확보에 성공했다. 롯데건설은 가야4구역의 프로젝트명으로 '롯데캐슬 아스테온(ASTEON)'을 제안했다. 롯데건설이 제시한 가야4구역 제안서를 살펴보면, 대상지의 평당공사비는 705만원으로 산출됐다. 2025년 2월 공사비 산정 기준일 금액이다. 사업비는 250억원 한도 내 무이자대여를 약속했다. 금리조건의 경우, HUG보증을 통해 시중 최저금리 수준으로 조달한다는 방침을 내세웠다. 공사비 물가상승분에 대해선 실착공일까지 건설공사비지수와 소비자물가지수의 산술평균을 적용키로 했다. 현재 시공사들은 정비사업을 수주하는 과정에서 물가상승에 따른 조합원 부담을 덜어주기 위한 제안 내용을 고심하고 있는 상황이다. 공사기간은 실착공 후 47개월로 계획됐다. 조합원분양가는 총회 의결에 따라 일반분양가 대비 최대 차등을 둘 예정이다. 당일 조합은 법률자문을 도와줄 법무법인 선정도 함께 진행했다. 적격심사를 원칙으로 조합원들의 투표를 거쳐 최종 심사가 이뤄졌으며, 법무법이 현이 최종 선정됐다. 법무법인 현은 현재 부산 내 우동3구역과 촉진3구역 등 핵심 사업장들을 위주로 법률자문 및 송무 역할을 성공리에 수행하고 있다. 가야4구역의 구역면적은 107,147㎡로, 지하5층-지상31층 높이, 1,998세대 규모로 지어질 예정이다. 조합원수는 1,187명으로, 현재 가야4구역의 총공사비는 7,034억원 수준으로 책정됐다.
목동2단지가 '개방형 녹지' 계획에 어울리는 커뮤니티 시설 배치와 크리에이티브 공간 연계로 단지 컨디션에 신경쓰는 모습이다. 대형타입 비중이 높고, 다수의 일반분양분을 갖는 대상지는 준수한 사업성을 토대로, 국민평형 기준으로 환급금 규모만 6억원 이상에 달한다. 이는 현 시점 목동 14개 단지 중 가장 높은 수준이다. 25일 정비업계 따르면 목동2단지는 최근 구역지정을 위한 본격적인 절차에 돌입했다. 토지등소유자들을 대상으로 한 설명회 프레젠테이션(PT) 발표는 목동4단지와 목동12단지도 함께 담당하는 ㈜동해종합기술공사가 맡아 진행됐다. 목동2단지의 구역면적은 159,252㎡로, 토지 용도지역은 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역으로 구성돼 있다. 이곳은 제3종일반주거지역으로, 목동1·3단지와 함께 1단계 종상향(환원)을 계획 중이다. 최고층수는 35층 이하에서 49층 이하로 높이가 설정됐다. 목동2단지는 단지 특성을 반영해 3가지 컨셉의 계획 방안을 마련했다. 우선 대상지는 용도지역 변경 조건으로 개방형 녹지를 설치하게 된다. 개방형 녹지를 따라 ▲라이프존 ▲크리에이티브존 ▲케어존 ▲에듀존 등의 다채로운 시설들이 들어선다. 또 목동중앙로변의 교육 관련 시설들과 연결 배치해 '학교가는 길'을 조성할 방침이다. '학교가는 길'을 따라 어린이집, 조이 플랜드, 그로잉 놀이터 등의 공간이 마련된다. 목동서로변에는 코지가든, 뮤즈그라운드, 갤러리가든 등 쇼핑·문화·엔터가 접목된 광장이 배치될 예정이다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(190%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(250%) ▲법적상한용적률(299.78%) 등으로 수립됐다. 기준용적률에서 허용용적률로 갈 수 있었던 이유는 개방형 녹지(20%) 도입을 통한 공적공간이 확보됐기 때문이다. 이외 ▲공공보행통로(10%) ▲열린단지(5%) ▲층간소음해소(5%)가 적용돼 총 40%p가 반영됐다. 공공시설 기부채납(20%)을 통해 상한용적률 250%가 채워진다. 법적상한용적률 인센티브의 절반은 분양주택, 절반은 임대주택을 짓게 된다. 대상지의 주택공급물량은 기존 1,640세대에서 1,775세대가 증가한 3,415세대로 나타난다. 분양주택의 경우, ▲60㎡미만(810세대) ▲60-85㎡(1,251세대) ▲85㎡초과(1,354세대)로 나뉜다. 반대로 임대주택은 총 446세대로 나타난다. 해당 임대주택은 용도지역 상향에 따른 민간지원 임대주택이 아닌, 기부채납에 따른 주택으로 이해하면 된다. 추정비례율은 102.28%로 예상됐다. 먼저 평당일분가는 주변 시세와 물가를 고려해 5,500만원으로 예측됐다. 하나감정평가법인이 공개한 자료에 따르면, KB시세를 고려했을 때 주변 아파트 단지들의 평당일분가는 최소 4,430만원에서 최대 5,120만원으로 형성됐다. 세부적으로 ▲래미안목동아델리체(4,500만원) ▲목동힐스테이트(5,000만원) ▲어반클라세 목동(4,100만원) ▲이편한세상 당산리버파크(5,720만원) ▲힐스테이트 등촌역(4,230만원) 등으로 나타났다. 대상지의 평당공사비의 경우, 800만원으로 책정됐다. 이는 분양가상한제 기본형 건축비, 최근 시공사 선정 건축공사비 사례를 종합해 검토됐다. 최근 이뤄진 공사비 사례를 살펴보면, ▲여의도한양(824만원) ▲잠실우성4차(810만원) ▲개포주공5단지(840만원) ▲도곡개포한신(918만원) ▲한남4구역(938만원) 등이다. 해당 단지의 조합원분양가는 일반분양가의 86% 수준으로 책정됐다. 전용 96㎡에 거주하는 조합원이 재건축 이후 전용 84㎡를 분양받으면 6.5억원을 돌려받을 수 있다. 대형 평형인 전용 144㎡ 조합원이 평수를 늘려 전용 153㎡로 가게 되더라도 약 2.5억원의 환급금이 발생한다.
한남뉴타운 내 한남2구역이 대우건설 재재신임을 위한 총회를 앞둔 가운데, 선택의 갈림길 앞에서 의사결정에 어려움을 토로하는 조합원들이 많아지고 있다. 조합원들은 대우건설의 시공권 유지·박탈의 득실을 개별적으로 판단해야 하는 난처한 상황에 놓여 있다. 조합은 시공권 유지 시 신속한 관리처분계획(안) 절차 및 이주가 가능한 반면, 해지 시엔 새로운 시공사 선정 절차를 밟겠다는 점을 설명했다. 하지만 현실적인 조건을 감안할 때, 시공사 해지는 쉽지 않다는 전망이 지배적이다. 24일 정비업계 따르면 한남2구역은 이달 대우건설의 시공권 유지 여부를 결정하는 3번째 총회를 개최한다. 총회 개최 소식이 전해지자, 사업비 대출을 실행한 신영증권(대주단 주선사)은 회사 자금계획에 막대한 피해를 끼치는 중대한 사안인 만큼, 손해배상청구가 불가피하다는 공문을 전달했다. 도급계약 해지는 채무불이행 사유에 해당하며, 사유 발생 60일 이내 치유되지 않을 경우 기한이익상실(EOD)을 선언할 수 있음을 전달했다. 기한이익상실(EOD)이 선언되면, 대출을 실행한 대주단은 내부 회계상 충당금을 쌓아야 한다. 따라서 연대보증을 선 대우건설에 대위변제를 요구할 것으로 업계는 보고 있다. 대위변제란, 채무자가 아닌 제3자가 채무를 대신 변제하고 구상권을 취득하는 것을 지칭한다. 대우건설이 대신 대출을 갚은 후 구상권을 취득한 후 한남2구역 조합을 상대로 구상권을 청구할 수 있다. 국공유지에 대한 가압류 소송도 병행될 것으로 관측된다. 대우건설은 입찰 제안시 약속했던 인허가 프로젝트를 지키지 못함에 따라, 계속해서 시공권 유지를 위한 시험대에 오르고 있는 상황이다. 조합은 시공권이 유지될 경우 후속 사업절차(관리처분계획·이주) 진행이 가능함을 설명함과 동시에 박탈될 경우엔 새로운 시공사 선정 절차에 착수하겠다는 점을 설명했다. 이때 업계 수위권에 해당하는 대형 건설사의 참여를 확신하며, 조합장직까지 걸고 책임지겠다는 내용 역시 안내했다. 물론 대형 건설사가 참여한다는 보장은 없다. 시공사는 오롯이 조합원들의 선택 여하에 달리기 때문에, 한남2구역의 금번 총회 결과는 사업 향방에 상당한 영향을 미칠 것으로 업계는 보고 있다. 특히 대우건설이 해지될 경우엔 다양한 이해관계자들 간 복잡한 셈법으로 인해 사업 진행에 어려움이 생길 것이란 관측이 지배적이다. 조합원들은 하루가 다르게 악화되는 정비사업 여건을 감안할 때, 후속 절차가 지연될수록 분담금이 더 많아질 것이란 우려도 제기하는 분위기다. 정한철 법무법인 인본 대표 변호사는 “시공사 해지는 중대한 사안으로 소송 장기화로 인해 주택정비사업이 지연될 우려도 있는 바 신중히 결정해야 하고, 해지 시 협력의무 위반 등 귀책사유가 누구에게 있는지 여부가 주된 쟁점"이라고 말했다. 이어 "설령 상호간 귀책사유가 없다고 하더라도 계약 성립의 기초가 된 사정이 현저히 변경되고 당사자가 계약성립 당시 이를 예견할 수 없었으며, 그로 인하여 계약을 그대로 유지하는 것이 당사자의 이해에 중대한 불균형을 초래하거나 계약을 체결한 목적을 달성할 수 없는 경우에는 계약준수 원칙의 예외로서 사정변경을 이유로 계약을 해제하거나 해지할 수 있다"고 부연했다. 그는 "시공사 선정 취소를 위한 총회의 경우 조합원의 100분의 20이상이 직접 출석하여야 하고, 해지 안건 외에 반드시 해지로 인해 발생할 수 있는 경제적 부담에 대하여 조합원들에게 경제적 부담이 될 수 있음을 별도의 안건으로 상정하여 의결을 거쳐야 한다"고 설명했다. 이어 "시공사 해지총회시 시공사는 보전처분 단계에서는 주로 총회효력정지가처분 신청을 하고 있고, 본안 소송에서는 우선적으로 시공사 지위확인을 청구함과 동시에 시공이익과 관련 손해배상 청구도 진행하는 게 일반적"이라고 덧붙였다.
개포 경우현(경남1,2차·우성3차·현대1차)이 통합재건축 관련 서울시 의견을 적극 반영해 조치계획서 제출을 마무리했다. 수정·보완된 심의 항목이 통과되는대로, 대상지는 이르면 상반기 내로 정비계획(안) 결정고시를 받을 수 있을 것으로 전망된다. 결정고시 다음 수순으로는 추진위원장 선출 작업이 진행될 것으로 업계는 보고 있다. 24일 정비업계 따르면 개포 경우현 통합재건축 추진준비위원회(임병업 준비위원장)는 최근 서울시 도시계획위원회 수권소위원회로부터 받은 조치사항을 반영한 계획(안)을 제출했다. 서울시는 임대주택 소셜믹스를 고려해 소형평형 주택공급계획 조정을 주문했다. 또 분산 배치된 주민공동시설을 가이드라인에 맞춰 공공보행통로 주변으로 배치할 것을 요청했다. 이외에도 통경축 확보, 단지 외곽 담장 미설치 등의 지침이 내려졌다. 이에, 추진준비위원회는 소형평형 전용 59㎡를 기존 4세대에서 201세대로 197세대를 늘리기로 계획했다. 대신 74㎡와 84㎡ 물량이 각각 184세대, 15세대 줄어들게 됐다. 99㎡-134㎡ 평형에도 최소 1세대에서 최대 20세대까지 크고 작은 변동이 생겼다. 다만 임대물량은 변동사안이 없다. 이로써 전체세대수는 2,320세대에서 최종 2,343세대로 23세대가 늘어났다. 공공보행통로 주변으로는 어린이집, 돌봄시설 등이 가까이 배치됐다. 공공보행통로변 건축물 배치와 형태도 조정돼 통경축 확보가 가능해졌다. 공원과 녹지의 보행로 연결, 디자인 특화주동 계획 등은 추후 반영키로 했다. 한편 개포 경우현은 3개 단지로 이뤄져 있는 만큼, 복잡다단한 이해관계가 얽혀 있는 모습을 나타내고 있다. 재건축 사업을 추진하기 위해선, 결국 3개 단지의 단합이 전제 조건으로 확립되어야 가능할 것으로 보인다. 특히, 신속통합기획이 시작된 이후 '상가 쪼개기'로 인해 상가 소유주가 3배로 늘어나면서 '권리산정기준일' 관련 이슈도 나오고 있다. 재건축을 추진하고 있는 추진주체가 3곳으로 나뉘어 있는 만큼, 내부 교통정리도 필요한 상황이다.
상도15구역이 이달 초 정비계획(안) 결정고시를 기점으로, 지체없이 사업시행자 지정 동의율 확보에 매진하고 있다. 대신자산신탁을 사업시행자로 지정하는 내용의 동의서를 징구한 지 1주일 만에 전체 토지등소유자의 60%를 넘어섰다. 당초 목표 과업으로 설정했던 2주 이내 법정 동의율(75%)을 확보할지 업계 귀추가 주목된다. 23일 정비업계 따르면 상도15구역(상도동 279번지 일대) 추진준비위원회(이진호 추진준비위원장)는 사업시행자 선정을 위한 동의서를 징구하고 있다. 해당 사업장은 작년 11월 대신자산신탁에 예비 사업시행자 지위를 부여하는 업무협약(MOU)을 체결했다. 최근 서울시로부터 구역지정 고시를 받게 됨에 따라 곧장 사업시행자 동의서 징구에 착수했다. 상도15구역은 토지등소유자가 2,100여명에 육박할 정도로 사업장 규모가 큼에도 불구, 2주 만에 정비계획(안) 입안 동의율 59%를 달성할 정도로 주민 단합력이 높은 사업장으로 알려져 있다. 대신자산신탁 역시 토지등소유자들의 높은 사업 참여도를 바탕으로 신속한 사업 추진을 약속했다. 대신자산신탁은 현재 목동13단지에서도 시행자 지정 동의서를 징구 중이다. 대상지의 구역면적은 141,286㎡로, 제2종일반주거지역(7층)에서 제2종일반주거지역으로 1단계 종상향이 예정돼 있다. 서울시가 재개발 활성화 목적으로 진행한 '사업성 보정계수'도 1.77을 적용받아 용적률 혜택을 받았다. 2023년 서울시의 대지 평균 공시지가는 586만원, 상도15구역의 대지 평균 공시지가는 331만원이다. 현재 대상지는 정비사업을 통해 최고층 35층에 3,200세대 대단지로 개발돼 동작구를 대표하는 주거단지로 변화될 예정이다. 추정비례율은 107.08%로 산정됐다. 평당공사비와 평당 일분가는 주변 시세와 물가상승률을 고려해 각각 791만원, 일반분양가는 3,888만원 수준으로 책정됐다. 이진호 추진준비위원장은 "구역지정 결정고시는 재개발 사업 추진을 위한 토대가 마련됐음을 의미한다"며 "지금부터 사업 속도는 곧 조합원 분담금과 직결된다는 생각으로 임할 계획"이라고 말했다. 이어 "사업시행자인 대신자산신탁과 향후 꾸려질 정비사업위원회가 각자의 본분에 맞는 정확한 역할 수행을 통해 성공적인 사업 추진에 가진 역량을 쏟겠다"고 부연했다.
![[용산정비창] ⑥HDC, 파격적 사업 제안…"실질 분담금 줄일 것"](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20250417/art_17451987943801_c43131_178x118_c0.jpg)
용산정비창 전면1구역 '시공권'을 두고 대형 건설사 2곳이 격렬하게 맞붙은 가운데, 조합원 분담금에 영향을 미치는 사업조건이 수주 판도를 가를 것으로 업계는 보고 있다. HDC현대산업개발은 경쟁사 대비 조합원들의 실질 분담금을 줄이는 방향으로 사업조건을 설계해 왔다는 평가를 받고 있다. 23일 정비업계 따르면 HDC현대산업개발은 용산정비창 전면1구역 수주를 위해 평당 공사비 858만원을 제시했다. 경쟁사인 포스코이앤씨(894만원)와 비교할 때, 평당 36만원이 저렴하다. 평당 공사비의 차이는 건축연면적 설계에서 비롯됐다. HDC현대산업개발은 지하공간 효율화 및 상업시설 확대로 분양수입을 극대화하는 방향으로 대안설계(안)을 마련했다. 조합의 수익을 상승시켜 조합원들의 실질적 분담금을 절감하겠다는 전략이 담겨있다. 향후 정비계획(안) 변경으로 면적이 늘어날 것을 사전에 고려한 행보로 풀이된다. HDC현대산업개발과 포스코이앤씨는 최저 이주비로 각각 20억원, 16억원을 제안했다. 용산정비창 전면1구역은 규제 지역인 터라, 1세대 1주택의 경우 종전자산평가금액의 50%까지 기본이주비를 받을 수 있다. 다만, 규제 한도(50%)에는 기존 대출(임차보증금)이 포함된다. 실제 받을 수 있는 대출금은 적을 수밖에 없다. HDC현대산업개발이 넉넉한 최저 이주비(20억원)를 책정한 건 과소필지 소유주 등을 고려, 속도감 있는 사업 추진을 도모하기 위함이다. 이주비 대출이 부족할 경우, 공사기간 머물 수 있는 전세집 마련에 어려움이 생길 수밖에 없다. 조합원들의 원만한 이주 절차에 차질이 빚어질 수 있다. 이에, 건설사들은 '사업촉진비' 명목으로 자사 지급보증을 통해 추가이주비를 지원해 주는 게 일반적이다. 용산정비창 전면1구역은 유효 경쟁입찰이 성립됨에 따라, 일반적인 사업장 내 조건보다 훨씬 유리한 내용이 조합원들에게 안내됐다. 무엇보다 용산정비창 전면1구역은 '상권'이 활성화돼 있던 곳이기에, 다수 세입자가 있는 다가구주택이나 상가건물의 경우, 일시에 세입자 보증금을 돌려줘야 하기에 상당한 자금이 필요하다. 또한, 기존 주택을 담보로 대출이 있는 조합원의 경우 이주·철거가 진행되면 담보물(종전자산)이 사라지기 때문에 기존 대출 상환 의무가 발생한다. 이주비 대출을 받아 기존 대출을 대환해야 한다. 이주비 대출은 용산정비창 전면1구역은 착공가능한 나대지로 만들기 위해 필요한 요소로, 사업비 대출의 성격을 지닌다. 이주비는 조합원 개개인별로 '필요 여하'에 따라 선택하면 되기 때문에, 당초 넉넉한 이주비를 약속한 시공사 조건이 조합원들에게 유리할 수밖에 없다. HDC현대산업개발이 최저 이주비 20억원의 파격 조건을 전면에 내세운 것도 이 때문이다. 이주비와 연관지어 생각해 볼 포인트는 공사기간이다. HDC현대산업개발의 공사기간은 42개월로, 포스코이앤씨(47개월) 대비 5개월이 짧다. 공사기간이 길어질 경우, 사업비 및 이주비 대출 기간에 따른 금융비용은 비례해서 누적된다. 이주가 시작되는 시점부터 조합(사업비 대출)과 조합원(이주비 대출)들의 금융비용은 발생하기 시작한다. 따라서 신속한 이주 및 철거, 준공까지의 기간이 길어지면 조합원 분담금에 영향을 미친다. 짧은 공사기간은 조합원 부담을 경감시킬 수 있는 조건이다. 세부 설계가 공개되지는 않았지만, 제안된 주동 수에서도 차이가 있다. HDC현대산업개발은 9개 동, 포스코이앤씨는 12개 동이다. 주동 수가 적으면 인동거리가 넓어져 개방감과 조경 면적이 늘어나는 장점이 있다. HDC현대산업개발은 삼성물산 리조트부문 조경팀과의 전략적 협업을 통해 단지 내 체류형 조경공간 확보에 힘을 실었다. 건설업계 관계자는 "금번 제안은 용산 터줏대감인 HDC현대산업개발이 자체 운영중인 용산아이파크몰, 철도병원 부지 개발, 공원 지하화 등 연계 개발역량을 종합적으로 고려해 반영한 것으로 보고 있다"며 "무엇보다 조합원들의 실익을 1순위로 고려한 파격적인 전략으로 평가된다"고 설명했다.
종상향 이슈에서 벗어난 목동1단지가 '개방형 녹지' 컨셉을 토대로, 친환경 단지로 발돋움할 전망이다. 또 대상지는 용도지역 변경에 따른 높이 상향으로 안양천을 넘어 한강뷰 확보도 자신하고 있는 모습이다. 목동1단지가 한강조망과 숲세권 강점을 내세워 목동 뒷단지와의 벌어진 격차를 빠르게 줄여나갈 수 있을지 관심이 모아진다. 21일 정비업계 따르면 목동1단지는 최근 정비구역 지정 및 정비계획(안) 수립 절차에 돌입했다. 설명회 발표는 도시계획업체인 ㈜유타엔지니어링이 맡아 진행됐다. 목동1단지의 구역면적은 165,496㎡로, 토지 용도지역은 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역으로 구성돼 있다. 이곳은 제3종일반주거지역으로 1단계 종상향(환원)을 계획 중이며, 토지등소유자는 1,947명으로 집계됐다. 해당 단지의 종상향은 주변 단지와의 형평성과 토지이용 효율을 증진하기 위함이다. 목동1단지는 용도지역 변경을 조건으로 개방형 녹지를 설치하기로 결정했다. 개방형녹지 설치로 ▲용도지역 변경 ▲허용용적률 완화 ▲최고높이 완화 등이 가능해진다. 우선 허용용적률은 200%에서 230%로 늘어나는데, 완화받은 허용용적률 40% 중 절반(20%)이 적용된다. 이어 최고층수는 기존 35층에서 49층으로 결정돼 신시가지 일대 타 단지들과 어깨를 나란히 하게 됐다. 토지이용계획(안)을 살펴보면, 제1어린이공원이 폐지되고 목동1단지 근린공원이 신설된다. 또한 1·2단지는 월촌초등학교, 3·4단지는 영도초등학교 통학구역에 해당되기에 단지 간 보행연계성을 위해 '안전한 통학길' 조성도 검토 중인 상황이다. 원활한 교통소통 차원에서 목동중앙로, 목동서로, 목동서로2·4길이 각각 3m 가량 확폭된다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(190%) ▲허용용적률(228%) ▲상한용적률(250%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 수립됐다. 기준용적률에서 허용용적률로 갈 수 있었던 이유는 개방형 녹지(20%) 도입을 통한 공적공간이 확보됐기 때문이다. 이외 ▲공공보행통로(10%) ▲열린단지(5%) ▲층간소음해소(3%)가 적용돼 총 38%p가 반영됐다. 공원과 도로 등 기부채납을 통해 상한용적률은 250%까지 향상됐다. 법적상한용적률 인센티브의 절반은 분양주택, 절반은 임대주택을 짓게 된다. 예상되는 주택공급물량은 3,500세대로, 분양주택과 공공주택는 각각 3,072세대, 428세대로 나뉜다. 분양주택의 경우, ▲60㎡이하(393세대)▲60-85㎡(1,283세대) ▲85㎡초과(1,396세대)로 나뉜다. 이와 달리 기부채납에 따른 임대주택 수는 없으며, 국민주택 임대수는 총 428세대로 ▲59㎡(336세대)▲74㎡(65세대) ▲84㎡(27세대)로 산출됐다. 추정비례율은 102.21%로 예상됐다. 평당공사비와 평당일분가는 주변 시세와 물가를 고려해 각각 800만원과 5,500만원으로 예측됐다. 해당 단지의 조합원분양가는 일반분양가의 85% 수준으로 책정됐다. 주민들의 질의응답 시간에는 열병합발전소 및 소각장 설치와 관련된 주민들의 질의가 이어졌다. 대상지 주변에는 양천자원회수시설이 위치해 있는 상황이다. 이에 대해 이기재 양천구청장은 "시설 처리를 두고 서울에너지공사와 협의를 진행 중"이라며 "시설 이전을 최우선으로 하되, 부득이할 경우 지하화 계획을 통해 쾌적한 단지를 도모할 계획"이라고 밝혔다. 다만 구청장은 해당 문제는 많은 협의가 필요한 건으로, 아직 본격적인 검토 사안은 아니라고 입장을 명확히 했다. 한편 목동1단지는 과거 예비신탁사인 한국토지신탁 지위 해제 이후, 코람코자산신탁을 예비신탁사로 선정하는 내용의 안건을 논의했지만, 최종 부결처리됐다. 코람코자산신탁의 재무 안정성이 부족하다는 내부 판단의 결과다. 대상지는 현재 예비신탁사 선정을 두고 우리·신한 컨소시엄을 염두하고 있는 가운데, 60%가 넘는 주민 찬성의견을 확보한 것으로 전해진다.
방화뉴타운 내 방화6구역이 삼성물산을 시공사로 선정한 지 1달여 만에 공사도급계약(안)을 매듭지었다. 통상 시공사 선정 후 90일 이내 체결이라는 규정이 있지만, 해당 사업장은 '기존 시공사 해지'라는 특수성이 있었던 만큼 조합원들의 분담금 영향을 줄이고자 발빠르게 후속 절차가 이행됐다. 방화6구역이 새 시공사 선정을 '전화위복' 삼아 빠른 착공을 이뤄낼 수 있을지 업계 관심이 모아진다. 22일 정비업계 따르면 방화6구역 재건축 조합은 최근 삼성물산과 공사도급계약(안)을 체결하며 원활한 사업 추진을 위한 토대를 마련했다. 지난 달 시공사 선정 총회를 개최했다는 점을 감안할 때, 신속한 공사도급계약(안) 협의가 이뤄졌음을 알 수 있는 대목이다. 방화6구역은 삼성물산이 경미한 수준 범위 이내에서 제안한 특화설계(안)을 바탕으로 빠른 시일 내 착공을 목표로 사업을 추진해 나갈 방침이다. 삼성물산은 조합이 필요로 하는 사업비 전액을 HUG보증 없이 자체 신용등급을 전제로 책임 조달할 계획이다. 삼성물산은 업계 최고 신용등급(AA+)을 바탕으로 한 사업조건과 브랜드가치(래미안)를 앞세워 입주 후 방화6구역 조합원들의 자산가치 상승을 이뤄내겠다는 목표다. 삼성물산은 신반포15차와 방배6구역에서도 기존 시공사(대우건설·DL이앤씨) 해지 후 선정된 사례가 있다. 삼성물산은 지난해 7월 신반포15차(래미안 원펜타스)를 성공리에 분양했다. 당시 분양가는 분양가상한제가 적용되는 단지 중 최고가였던 평당 6,737만원이다. 1순위 청약에만 10만명 가까이 몰렸다. 방배6구역(래미안 원페를라) 역시 올해 2월 완판했다. 방화6구역은 지난 2022년 조합원 이주를 모두 완료하고도, 인허가 이슈와 기존 건설사와의 공사비 협의 등의 난제로 어려움을 겪어왔다. 이주비 대출을 받은 조합원 사이에선 길어지는 사업기간을 우려하는 목소리가 커졌다. 결국 지난해 3월 신임 집행부가 꾸려졌고 착공 전 공사도급계약(안) 협의를 마치지 못하면서 시공사 교체에 착수했다. 조합원들의 이주가 완료된 상황이라, 착공과 준공이 늦어질수록 분담금이 커질 것을 우려했다. 방화6구역은 신방화역(9호선)의 도보권역에 위치해 있으며, 주변으로는 ▲공항초 ▲마곡초 ▲공항중 ▲마곡중 ▲서울항공비즈니스고 등 우수한 교육환경을 갖추고 있다. 또한, 대상지 근방으로는 ▲김포공항 ▲마곡코엑스 ▲서울식물원 등 생활편의시설도 자리잡고 있다. 해당 사업장은 총 10개동의 공동주택 557세대를 짓는 재건축 프로젝트다. 방화6구역은 뉴타운 내에서도 양호한 사업성과 입지적 강점으로 주목 받아왔던 곳이다.
도림동·영등포본동 일대가 각종 정비사업으로 대대적인 변화를 꾀하고 있는 가운데, 도림1구역도 공공재개발을 토대로 사전준비 작업에 한창이다. 대상지는 도로를 사이에 두고 인접한 신길2(주택재개발사업), 신길15(도심공공주택 복합사업)와의 조화로운 스카이라인을 고려해 층수는 최고 45층까지 추진한다는 계획이다. 21일 정비업계 따르면 도림1구역은 최근 LH의 주관 하에 토지등소유자들에게 사전기획(안)을 설명하는 시간을 가졌다. 도림1구역의 용도지역은 ▲제1종 ▲제2종(7층이하) ▲제2종 ▲준공업지역이 모두 혼재돼 있는 상황으로, 인근 지역과의 정합성을 고려해 제3종일반주거지역으로 종상향이 계획돼 있다. 도림1구역의 구역면적은 106,985㎡로, 이중 공동주택을 지을 수 있는 획지는 86,414㎡에 해당한다. 비율로 환산하면 80.8% 수준이다. 정비기반시설은 도로, 공원, 공공청사로 이뤄진다. 공공청사는 지하1층-지상4층 규모로 지어지고, 용도는 주민·문화·키움센터 등 다양한 형태로 이용될 계획이다. 대상지 인근에 위치한 신길2구역은 특별건축구역지정을 통해 최고 층수가 49층으로 계획된 상태다. 또 신길15구역도 지구지정을 추진 중으로, 최고 층수를 45층~49층으로 계획 중인 단계다. 따라서 이들의 구역 컨디션과 스카이라인을 고려해 도림1구역의 최고 층수도 45층 안팎으로 설정될 전망이다. 현 시점, 계획 층수는 45층이다. 토지이용계획(안)에 따라 대상지 남측의 도신로는 기존 25m에서 30m로 5m 확폭되고, 도신로29길과 영신로9다길도 각각 확폭될 것으로 보인다. 공원(7,650㎡)은 동측(2,000㎡)과 서측(5,650㎡)에 각각 2개소가 배치된다. 이어 영등포역과 도림초등학교로 이어지는 남북측의 공공보행통로도 조성될 예정이다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(243%) ▲상한용적률(268.9%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 나타났다. 계획세대수는 총 2,500세대로, ▲조합원(936세대) ▲일반분양(938세대) ▲국민주택(128세대) ▲의무 공공임대주택(372세대) ▲공공지원 민간임대(126세대) 등으로 구성된다. 공공재개발 사업에서 공공임대주택 건설비율은 전체 세대수의 20% 이상이다. 또 도시정비법상 조합원분양분을 제외한 나머지 주택의 40% 이상은 ▲공공임대 ▲공공지원 민간임대 ▲지분형 주택 등이 건설돼야 한다. 추정분담금의 경우, 사전기획이 확정된 후 정비계획(안) 입안을 진행하는 과정에서 공개될 예정이다. 공공재개발은 민간재개발과 마찬가지로 [도시및주거환경정비법]을 따른다. 소유권을 사업시행자에 넘겨야 하는 3080도심공공주택복합사업과 달리, 공공재개발은 본인 물건의 소유권을 보유한 상황에서 사업을 추진할 수 있다. 정비계획(안) 입안 제안을 위한 동의율은 50%고, LH공사를 사업시행자로 지정하기 위해선 동의율 66.7%가 필요하다. LH공사에서 사업 전반에 걸쳐 지원을 하기 때문에 주민 부담을 최소화할 수 있다는 장점이 있다.
![[용산정비창] ⑤HDC, 평당 공사비 858…건축연면적 확보 '셈법'](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20250416/art_1744845594299_ff63a4_178x118_c0.jpg)
HDC현대산업개발과 포스코이앤씨가 한 치의 물러섬 없이 경쟁입찰에 나선 가운데, 가장 먼저 '공사금액'이 조합원들의 화두로 거론되고 있다. 공사비는 사업비의 70% 이상 비중을 차지할 만큼 관심사로 집중될 수밖에 없다. 통상 업계에선 총 공사금액을 나열해 비교하기보다, 건축연면적(지상층+지하층)을 감안한 평당 공사비로 평가하는 게 일반적이다. 용산정비창 전면1구역에 제안한 양사 건축연면적은 다르다. 18일 정비업계 따르면 HDC현대산업개발과 포스코이앤씨가 나라장터를 통해 입찰한 대안설계(안) 기준 총 공사금액은 각각 약 9,244억원, 약 9,099억원이다. 포스코이앤씨의 총 공사금액이 약 145억원 정도 낮게 책정됐다. 총 공사금액의 차이는 '건축연면적'에서 비롯됐다. HDC현대산업개발의 건축연면적은 약 10만7,643평으로, 포스코이앤씨(10만1,799평) 대비 약 5,843평 더 많다. 용산역을 연결하는 지하통로 내 근린생활시설(상가) 영향이다. HDC현대산업개발은 조합이 추가 분양수입을 증대할 수 있는 계획의 일환으로, 용적률에 산입되지 않는 지하층을 활용해 상가 면적을 추가로 확보했다. 아파트를 짓기 위한 용적률을 건드리지 않는 선에서 조합원들의 분담금을 절감할 수 있는 방안을 모색한 것이다. 용산국제업무지구와 맞닿아 있는 대상지의 입지적 특성을 고려한 결과다. 건축연면적을 감안한 HDC현대산업개발의 평당 공사비는 858만원이다. 건축연면적은 지상층과 지하층을 합친 결과값이다. 이때, 정비계획(안) 상 용적률은 지상층만 포함된다. 현대건설은 1년 전, 여의도 한양아파트에서 기존 지상층에 위치한 근린생활시설(상가)을 지하화해 용적률을 추가 확보했고, 이를 업무시설 고급화 설계에 활용했다. 상가를 지하화할 수 있었던 건, 지하철(서부선 경전철)과 연계한 순환형 상업시설로 설계했기 때문이다. 용산정비창 전면1구역의 분양수입을 증대시킬 경우, 사업성 개선 영향으로 조합원 분담금은 줄어들 수 있다. 대상지 주변으로는 업무시설이 갖춰져 있기 때문에 상가 분양을 위한 고정적인 배후수요 뒷받침돼 있다는 판단을 내린 것으로 전해진다. 용산역과 연계한 지하통로 내 상가설치는 HDC현대산업개발이 기보유한 인프라(용산아이파크몰)와 연계 프로젝트(용산역전면 공원 지하개발·용산 철도병원 부지개발)가 있었기에 가능할 전망이다. HDC현대산업개발은 용산정비창 전면1구역이 향후 용적률 증가를 전제로 한 정비계획(안) 변경에 나서야 한다는 점도 감안했다. 정비계획(안) 변경 시 당연히 용적률 증가를 수반하게 된다. 이는 건축연면적이 증가함을 의미한다. 이에, 애초 입찰제안을 할 때부터 건축연면적을 확보하는 전략을 통해, 조합이 향후 겪게 될 공사비 변동폭을 최소화하는데 초점을 맞췄다는 분석이 나온다. HDC현대산업개발 관계자는 "조합원들에게 최대 이익을 주는 방향이 목표이기에, 추가 건축연면적을 확보하는 데 힘을 쏟았다"며 "총 공사금액을 건축연면적으로 나눌 경우, 당사의 평당 공사비는 858만원"이라고 말했다. 이어 "조합원들의 분담금 절감과 향후 조합이 겪게 될 정비계획(안) 변경에 따른 인허가 영향을 최소화하기 위한 공사비 제안"이라고 설명했다.
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