연일 '화제성'으로 업계를 들썩이는 공통된 이슈, 바로 통합재건축이 아닐까 싶다. 재건축의 본질은 소유자들의 자산가치 증식에 초점이 맞춰져 있다. 따라서 상반된 이해관계를 가진 여러 주체들이 통합재건축을 논의할 때마다 상당한 잡음이 발생할 수밖에 없다. 최근 당사에도 통합재건축 관련 의견을 묻는 질의가 들어왔다.

Q. "하나의 필지로 구성된 주택단지인데, 차수가 다른 아파트 간 독립정산제와 제자리재건축을 진행할 수 있을까요?"

통합재건축을 논할 때마다 화두에 오르는 2가지 개념은 독립정산제와 제자리재건축이다. 보통 통합재건축 단지에 수반되는 원칙처럼 여겨지는 게 일반적이다. 2020년 대법원 판결을 보면, 사업시행자인 조합은 상위법령과 정관이 정한 바에 따라 관리처분계획(안) 수립 과정에서 상당한 자율성과 형성의 재량을 가지고 있다. 절차적 요건을 갖춘다면 하나의 주택단지 내에서도 차수별 아파트 간 독립정산이 불가능한 건 아니라고 보인다.

다만, 아파트와 상가의 독립정산제 사례처럼 쉽사리 생각해선 안된다. 보통 상가는 전체 토지등소유자의 10% 미만이다. 절대적 소수에 불과하기 때문에 독립정산제를 도입하더라도 아파트 소유자들의 수익 감소 또는 비용 증가에 따른 부담이 자연스레 분산된다. 개별적 부담의 증가가 과도하지 않은 탓에 아파트와 상가의 독립정산제 도입이 대부분 실현되고 있다고 해도 무방하다.

하지만 차수별 아파트 간 독립정산의 '효용성'에 대해선 깊게 고민해 봐야 한다. 하나의 구역계 내에서 무리한 위치별 설계는 전체적으로 설계의 자유도를 떨어뜨려 궁극적으로 재건축 자체의 사업성을 저해할 우려가 있다. 인허가청 입장에서도 주거용 건축물로서의 기능과 형상의 본질적 차이가 없음에도 무리하게 설계적 독립성을 추구한다면 도시계획적 관점에서 이의가 제기될 개연성도 높다.

한 가지 더 짚어볼 건 '속도'다. 상가 독립정산제의 경우, 절대 다수에 해당하는 아파트 소유자들의 의사결정에 따라 사업이 어찌됐든 흘러간다. 다만, 차수별 아파트 간 독립정산제와 제자리재건축을 진행할 경우, 그 누구도 절대 다수의 위치에 있지 않게 된다. 즉, 갈등이 촉발될 경우 이를 해결할 뾰족한 수가 없어 사업이 장기적으로 표류할 가능성이 높아진다. 전체 소유자들의 공통된 목표(자산가치 증식) 관련 효용성이 높지 않은 셈이다.

필자가 강조하고 싶은 건 1개의 구역안에 위치한 차수별 아파트 간의 독립정산제는 신중히 판단해야 한다는 것이다. 개포 경우현과 대치우성1차·쌍용2차처럼 필지가 서로 다른 아파트들은 독립정산제와 제자리재건축이 그나마 깔끔하게 이뤄질 수 있지만, 하나의 단지에 속한 아파트 간에는 효용성보다 사업속도를 저해할 리스크가 더 많을 수 있음을 고려해야 한다는 것이다.

그럼에도 불구 한강 조망권과 역세권 등 지켜야 할 입지적 가치가 있다고 한다면, 하나의 단지 내에서는 차선책으로 유사동호수배정과 근거리배정 등 군별 동호수배정방식을 고려하는 것이 합리적인 판단일 수 있다. 동부이촌동에 소재한 이촌 첼리투스 역시 앞서 언급한 차선책을 활용해 성공적으로 재건축 사업을 완료했다. 조합원 분양 시 동호수 추첨의 분류를 어떻게 하느냐가 생각지 못한 묘수가 될 수 있다.

글 = 전유진 우영 법무사법인 대표(jyjlaw@hanmail.net)