발행일(UPDATE): 2026년 02월 04일 11시 06분
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성수전략정비구역 내 성수1구역이 이달 시공사로부터 공식 입찰제안서를 받을 것으로 보이는 가운데, 복수 시공사의 응찰로 유효 경쟁 성사 기대감이 나날이 높아지는 분위기다. 이에, 매번 경쟁입찰이 성사될 때마다 불거지는 조합원 상대의 '홍보활동 범위와 그 정도' 관련해서도 새로운 화두가 될 전망이다. 정보의 알 권리 증진과 비교 가능성을 높여주기 위해 일정 부분 홍보활동을 열어줄 필요가 있다는 게 업계 중론이다. 4일 정비업계 따르면 성수1구역은 이달 20일(금) 1차 입찰제안서를 마감한다. 해당 사업장은 GS건설과 현대건설의 양강 체제로 사실 굳혀져 가는 양상이다. 재개발 사업장에서 경쟁이 붙는 건 지난해 한남4구역에서 삼성물산과 현대건설이 맞붙은 이후 처음이다. 성수1구역 조합원들 역시 그간 각종 논란이 발생하며 시공사 선정이 미뤄져 왔기에, 현재 대형사 간 경쟁입찰을 반기며 고무적인 분위기가 연출되고 있다. 통상 경쟁입찰이 성사될 경우, 조합원들은 ▲공사(공사비·물가상승 반영 방법 포함) ▲금융(사업비·추가이주비 조건 및 한도) ▲마감재 등을 비교한 후 더 유리한 조건을 제안한 시공사를 선정한다. 시공사는 마진율을 최소값으로 설정한 뒤 입찰제안서를 준비할 수밖에 없다. 이에, 조합원들은 법적 테두리 안에서 조합의 공정한 관리 하에 입찰제안서 상 세부적인 내용들을 정확하게 이해한 상황에서 의사결정을 내려야 한다고 입을 모은다. 서울시는 올해 1월 말, 6·27/10·15 부동산 정책에 따른 이주비 대출 규제 관련 브리핑을 진행했다. 최근 반년 동안 20개 현장을 순회한 결과, 이주비 부족으로 사업이 지연될 수 있음을 감안한 행보로 풀이된다. 실제 시공사의 재무상태가 열악한 관계로, 추가이주비 조달이 불확실해 사업이 지연될 수 있다는 점에 우려를 표했다. 시시각각 변하는 부동산 정책에 따른 제도적 변화와 법적 내용들을 시공사가 설명해줘야 한다는 의견이 나온다. 성수1구역은 조합원들의 알 권리를 최대한 보장하기 위해 작년 2월 명확한 홍보 활동 기준을 마련해 주기도 했다. 모델하우스와 갤러리 투어 등이 가능하도록 열어줬다. 물론 조합원들의 민원이 발생하거나, 지침사항을 위반할 경우 경고 또는 제재 조치가 이뤄질 수 있음도 동시에 밝혔다. 물론 시공사도 법적 테두리 안에서 조합과 상호 원만한 협의 하에 지침을 철저히 지켜가며 홍보에 나서야 한다는 게 업계 중론이다. 현재 성수1구역은 금품 향응과 같은 중대한 이슈만 아니면 시공사들의 조합원 접촉을 원천적으로 차단하고 있지 않은 것으로 전해진다. 성수의 경우, 실거주보다 투자를 한 조합원 비율이 높은 만큼, 정보의 알 권리 증진을 위해 온·오프라인 활동을 제한적으로나마 열어줄 필요가 있다는 이야기도 계속 나오는 실정이다. 도정법 상 시공사 선정을 위한 총회는 전체 조합원의 과반수(50%)가 직접 참석해서 투표해야 한다. 정비사업에서 시공사 선정이 가장 중요함을 의미하는 대목이다. 동시에 총 공사금액(순공사비+제경비)는 사업비의 약 7할을 차지할 만큼 조합원들의 분담금을 결정짓는 핵심 요소라 볼 수 있다. 사실과 다른 과장된 내용으로 조합원에게 혼동을 야기하지 않는 이상, 일정 부분은 비교·분석할 수 있는 홍보 환경도 필요하다는 목소리가 나온다. 업계 관계자는 "올해 시공사를 선정할 때, 중요한 요소는 '금융' 관련 조건에 특히 초점이 맞춰질 것"이라며 "건설사의 재무상태 여하에 따라 은행권에서 자금을 원만하게 빌려줄 수 있느냐 여부가 조합원들의 최대 관심사"라고 말했다. 이어 "올해 경쟁입찰이 예상되는 성수와 압구정에선, 금융 조건 관련 조합원들의 이해도가 높아야 할 것으로 보인다"고 부연했다.
재개발·재건축 전문 언론사인 ㈜하우징워치가 제5회 정비사업 포럼을 개최한다. 매년 상·하반기 각각 1차례씩 시민들을 대상으로 진행하는 정기 오프라인 행사다. ㈜하우징워치는 폐쇄적 특성을 가진 정비사업 현장에서 정보 비대칭성 완화를 기치로 설립됐고, 현장 중심의 취재로 읽을만한 가치의 콘텐츠를 제작하는 일에 몰두해 왔다. 금번 포럼도 언론사가 의례적으로 여는 행사가 아닌 현장 실무적인 관점에서 기획됐다. ㈜하우징워치는 오는 3월 7일(토) 오후 1시부터 백범 김구기념관(컨벤션홀)에서 '제5회 정비사업 포럼'을 개최한다고 밝혔다. 포럼 행사는 무료로 진행되며, 정비사업에 관심 있는 시민 누구나 참여 가능하다. 사전 신청은 홈페이지(링크 클릭)에서 가능하다. 이날 발표되는 내용은 원론적인 내용이 아닌 현장 실무자들의 관점에서 깊이 있게 다뤄질 예정이다. 김수진 한국토지주택공사 수도권정비사업특별본부 처장이 기조연설을 맡는다. 연사 라인업은 ▲조지영 한국토지주택공사 차장(공공재개발 활성화를 위한 담론 제시 및 사례분석) ▲이성호 ㈜삼창감정평가법인 이사(비례율의 함정과 분담금 메커니즘 이해하기) ▲윤성민 법무법인 광장 변호사(공사도급계약 쟁점, 해지시 손해배상 절차와 방법) ▲이재훈 서울시 주거정비정책팀장(서울시 정비사업 관련 주요 정책 톺아보기) ▲이영재 현대건설 소장(목동 재건축, 시공사 입찰지침서 내 쟁점사항은) ▲전유진 우영 법무사법인 대표(통합재건축 시, 독립정산·제자리가 수반되는 배경) 등 6개 세션으로 구성됐다. 조지영 차장은 한국토지주택공사(LH공사) 수도권정비사업특별본부 내 공공재개발팀에서 지난 5년간 근무한 실무자다. 공공재개발은 주거 환경이 열악하고 정비가 시급한 곳을 대상으로 LH공사가 계획(안) 수립부터 인허가까지 총괄하는 사업이다. 낮은 수익성과 첨예한 이해관계 충돌로 인해 민간재개발이 어려운 지역을 대상으로 지원한다. 조지영 차장은 송파 거여새마을과 전농9구역 등 주요 지역 사례분석을 통해 발표할 예정이다. 1978년 창립한 ㈜삼창감정평가법인은 래미안 원베일리와 잠실르엘, 반포주공1단지124주구 등 서울시내 주요 사업장의 종전·종후 자산감정평가 업무를 수행한 업계 탑티어(Top-tier) 회사다. 발표자로 나설 이성호 이사는 단순히 비례율 100%를 기준으로 사업성의 양호 여부를 단정짓지 말아야 한다는 점을 골자로 PT발표를 진행할 예정이다. 비례율을 결정하는 세부 요소들을 쪼개보고, 이를 토대로 분담금 메커니즘을 설명할 계획이다. 재개발·재건축은 도시및주거환경정비법 상 절차에 따라 진행되기에, 법률 자문을 제공하는 로펌의 역할 범위가 상당히 넓다. 국내 3대 로펌에 속한 법무법인 광장은 정비사업을 전문으로 하는 조직을 구성했다. 윤성민 변호사는 전체 사업비의 7할 이상을 차지하는 공사비를 결정하게 될 '공사도급계약(안)' 상 쟁점사항을 발표 주제로 결정했다. 조합과 시공사, 양쪽의 입장에서 궁금해 할 수 있는 실무 내용 위주로 발표를 꾸렸다. 이재훈 서울시 주거정비정책팀장은 재개발 관련 정책 업무를 총괄하고 있다. 신속통합기획 절차를 통해 서울시내 정비사업의 활성화가 많이 이뤄진 상황이다. 금번 포럼에선 서울시 정비사업 관련 주요 정책을 토대로 PT발표를 진행할 예정이다. 서울시에선 민간·공공 정비사업을 통한 주택공급 활성화 취지에서 부족한 사업성을 보완해 주는 내용의 정책들을 그동안 펼쳐 왔다. 올해 국내 정비사업의 화두가 된 '목동 재건축' 관련해서도 1개의 프로그램이 마련됐다. 목동은 14개 재건축 단지가 암묵적인 속도경쟁을 펼치고 있는 곳으로, 최근 설계업체 선정을 속속 진행하고 있다. 설계사 선정 이후엔 시공사 선정이 후속적으로 이뤄진다. 이영재 현대건설 소장은 성공적인 시공사 선정을 위한 입찰지침서 등을 주제로 발표에 나선다. 현재 목동6단지가 이번 달 가장 먼저 시공사 입찰공고에 나설 것으로 보인다. 최근 서울과 분당 등에서 가장 많이 회자되는 주제는 통합재건축이다. 아파트와 상가, 아파트와 아파트 간 통합재건축을 진행할 때엔 독립정산제와 제자리재건축 등이 보통 수반되곤 한다. 전유진 우영 법무사법인 대표는 통합재건축을 진행하는 곳들이 각자 처한 여건과 상황에 따라 어떤 정산 방식을 택했고, 분양 방식을 어떻게 설계했는지 관련 사례들을 발표할 계획이다. ㈜하우징워치는 매년 상반기와 하반기 각 1차례씩 시민들을 대상으로 한 대규모 오프라인 행사를 무료로 진행하고 있다. 정비사업은 폐쇄적인 성격이 짙은 탓에, 확인되지 않은 무분별한 정보들이 많아 혼동을 초래하는 경우가 잦다. ㈜하우징워치는 재개발·재건축을 주제로 한 '시민 담론의 장' 형태로 정기 포럼을 개최하고 있다. 독자들이 정비사업 관련 스스로 생각할 수 있는 힘을 기를 수 있게끔 기여해 나가겠다는 게 회사의 설립 목적이다.
숙대입구역 인근의 남영4-1구역이 신속통합기획 자문사업을 토대로 정비계획(안) 수립에 힘을 쏟고 있다. 대상지는 구역계 내 가장 큰 부지를 보유한 참빛그룹(1인 소유자)이 실질적인 사업의 주체 역할을 맡을 것으로 전망된다. 대신 남영4-1구역은 면적이 협소하다는 점에서, 연접한 4-2구역과의 통합적(설계·시공) 접근이 필요하다는 게 소유주들의 의견이다. 3일 정비업계 따르면 용산구 주최로 최근 남영4-1구역 정비구역 지정 및 정비계획 결정(안)에 대한 주민설명회가 개최됐다. 이곳의 재개발사업은 2024년 8월 주민제안(66% 동의) 방식으로 진행됐으며, 지난해 정비계획(안) 보완과 관련부서 협의가 완료된 상태다. 현재 용역업무는 도시계획업체인 ㈜리얼플랜컨설팅이 맡고 있다. 우선 남영4구역이 4-1과 4-2 두 구역으로 분리된 건 소유주들의 사업의지와 연관성이 있다. 과거 남영4구역 시절이던 지구단위계획 결정 단계에선 별다른 재개발 움직임이 없었다. 하지만 이후 남영동이 지구단위계획 특별계획구역으로 분리·재정비되자, 4-2구역이 먼저 주민제안을 접수했고 뒤따라 4-1구역도 사업에 참여의사를 전했다. 구청 관계자는 "하나로 묶인 상태에선 사업 추진이 안되니, 구청이 사업 의사가 있는 대상지 위주로 구역 단위를 쪼개준 것"이라고 설명했다. 구청은 단순히 일방적인 결정으로 획지가 두 곳으로 나뉜 것이 아님을 분명히 했다. 다만 구청 관계자는 "규모의 경제 관점에서, 하나의 구역으로 가야 토지이용 효율이 좋고 부담도 덜하다"며 "사업 과정에서 추진주체들이 의견 통일이 이뤄지면 충분히 합쳐서 사업을 진행할 수 있고, 권장하는 부분"이라고 의견을 더했다. 남영4-1구역의 구역면적은 7,680㎡로, 토지등소유자 30인으로 구성돼 있다. 제2종일반주거지역을 일반상업지역으로 용도를 변경해 사업을 추진하는 만큼, 현재 공동주택과 공공지원 및 업무시설이 결합된 복합시설로 계획이 잡혀 있다. 건축규모는 지하7층-지상30층으로, 중점경관관리구역에 속해 한강대로변 100m이하, 용산공원변 70m이하로 다소 제한이 따를 수 있다. 도로 계획과 관련, 동측 부근 주한 미대사관의 지구단위계획 수립 시 두텁바위로는 20m에서 30m로 확폭된다. 교통체증이 우려되기 때문이다. 또 4-1과 4-2구역을 가르는 한강대로88길도 확장·연장될 계획이다. 해당 도로는 체계적 관리를 위해 도시계획시설로 결정됐다. 지하철 출입구(4호선 숙대입구역)의 처리방안도 눈에 띄는 부분 중 하나다. 대상지 내엔 숙대입구역 3,4번 출입구 두 곳이 존재하는데, 검토 과정에서 보행편의성을 위해 건축물 내로 이전하라는 방침이 나왔다. 따라서 남영4-1구역은 ▲계단 ▲에스컬레이터 ▲엘리베이터를 설치한 후 지하연결통로와 출입구를 연결해 이동 편익을 유도한다는 계획이다. 용적률 체계를 살펴보면 ▲기준용적률(251.08%) ▲허용용적률(418.18%) ▲상한용적률(659.92%) 등으로 수립됐다. 허용용적률 인센티브는 친환경개발, 보행가로 활성화, 안전방재 등의 항목을 통해 167%p를 확보할 계획이다. 상한용적률 인센티브는 도로, 건축물(공공지원시설, 공공임대) 기부채납, 친환경 인증(녹색·지능형)을 통해 채워진다. 주택공급계획을 살펴보면, 예상되는 전체세대수는 190세대로 나타났다. 조합원·일반분양물량은 186세대, 임대물량은 4세대로 각각 나뉜다. 세부적으로 세대수는 ▲45㎡(53세대) ▲59㎡(27세대) ▲84㎡(75세대) ▲120㎡(31세대)로 나뉜다. 기부채납인 공공임대는 단일평형 59㎡(4세대)로 배치된다. 남영4-1구역의 추정비례율은 118.37%로 산출됐다. 평당 일반분양가와 평당 공사비는 각각 5,900만원과 1,070만원으로 설정됐다. 조합원분양가의 경우 45㎡(12.83억원), 59㎡(17.04억원), 84㎡(22.75억원), 120㎡(28.72억원) 등으로 책정됐다.
단독주택 재건축 사업 형태로 '정비예정구역'으로 지정돼 있는 후암1구역이 후암특계4-1구역으로 변화의 모습을 꾀한다. 소유주들의 의견을 수렴한 뒤, 정비기본계획(안) 변경을 순차적으로 진행하겠다는 점을 공표했다. 3일 정비업계 따르면 후암특계4-1구역(후암1구역)은 작년 12월 지구단위계획(안) 결정고시 이후 첫 주민설명회를 개최, 사업 향방을 공유하는 자리를 가졌다. 후암1구역은 추진위원회 체제로 단독주택 재건축 사업을 진행해 왔다. 개발사업의 가이드라인이라 할 수 있는 지구단위계획(안)을 토대로 정비기본계획(안)을 변경해야 하는 상황이다. 추진위는 소유주들의 의견을 충분히 수렴해 후속 절차를 밟아나갈 계획이다. 후암특계4-1구역은 정비기본계획(안)을 변경한 뒤, 오는 하반기 서울시 신속통합기획 사전자문(Fast-Track) 형태로 구역지정에 나설 예정이다. 해당 사업장의 구역면적은 118,840㎡로, 제1종일반주거지역과 제2종일반주거지역, 제2종일반주거지역(7층이하)이 혼재돼 있다. 후암동은 노후화된 주택이 밀집해 있을 뿐만 아니라, 소방차 진입이 어려울 정도로 현황도로가 협소해 주거환경 개선이 시급한 곳으로 손꼽힌다. 개략적인 사업성 안내자료를 만든 삼창감정평가법인이 올해 1월 기준으로 산출한 비례율은 약 108%다. 분양가상한제 적용을 전제로 일반분양가는 평당 약 5,770만원, 평당 공사비는 최고층수 및 고급화를 고려해 980만원으로 책정했다. 물론 정비기본계획(안)과 구역지정을 받아야 하는 상황인 만큼, 향후 사업계획에 따라 앞선 수치들은 모두 변동된다. 현 시점, 감정평가사가 바라보는 의견 정도로 봐도 무방하다. 법무법인 조운은 해당 사업장 내에서 화두로 여겨지는 법률 이슈들을 설명했다. 우선, 단독주택 재건축 사업은 법률상 경과조치를 적용해 계속해서 추진할 수 있다. 재건축은 조합설립에 동의한 소유주만 조합원이 되는 반면, 재개발은 조합설립에 반대하는 소유주도 조합원으로 자동 편입된다. 이에, 재건축은 주거환경 개선 의지를 갖고 있는 소유주들 중심으로 진행된다는 점에서 속도 면에서 상대적으로 유리할 수 있다는 의견이다. 재개발은 토지보상법을 준용하기에 향후 조합의 보상 범위가 넓을 뿐만 아니라 절차적으로도 복잡하다. 후암특계4구역은 ▲후암특계4-1구역 ▲후암특계4-2구역 ▲후암특계4-3구역 등으로 구성돼 있다. 현재 관계법령에 따라 적법하게 승인된 후암1구역 추진위원회가 후암특계4-1구역에 있는 만큼, 추진위원회 역시 향후 정비예정구역 변경 신청시 함께 서울시 심의·의결을 받게 된다. 후암1구역 추진위원회가 재건축 사업을 계속해서 이끌어 온 만큼, 정비예정구역 변경 후에도 향후 연속적 사업 추진이 가능할 것으로 업계는 보고 있다. 한편, 통합재개발을 진행해야 한다는 의견도 있는 것으로 감지된다. 다만, 새로운 추진위원회가 구성되기 위해선, 기존에 존재한 후암1구역 추진위원회를 해산해야 하는 선결 요건을 충족해야 한다. 용산구청 역시 동일한 구역 내 2개 단체가 있을 수 없다는 점을 공문으로 밝힌 바 있다.
목동5단지가 작년 12월 사업시행자(하나자산신탁) 지정을 마친 가운데, 다음 달 첫번째 전체회의 개최를 위한 움직임으로 분주한 모습을 보이고 있다. 사업시행자와 토지등소유자의 가교 역할을 맡아줄 정비사업위원회 구성을 위한 후보자 등록도 마쳤다. 2일 정비업계 따르면 목동5단지 사업시행자(하나자산신탁)는 최근 정비사업위원회 구성을 위한 위원장과 감사, 이사 후보자를 받았다. 작년 말 양천구청으로부터 사업시행자 지정고시를 받은 하나자산신탁은 현재 첫번째 전체회의 준비에 박차를 가하는 모습이다. 정비사업위원회는 ▲위원장(1인) ▲감사(1인~2인) ▲위원(18인 이상~28인 이하)로 선출된다. 위원장은 소유자 100인 이상의 추천을 받아야 한다. 임기는 3년이다. 정비사업위원회 구성 비율은 토지등소유자가 소유한 물건 형태(아파트·상가·평형 등)를 기준으로 운영규정에 따라 구성된다. 우선, 아파트는 평형대별로 2개 그룹으로 나뉜다. A그룹은 27평형(480세대)과 35평형(834세대)을 합쳐 1,314세대고, B그룹은 45평형(267세대)과 55평형(267세대)을 합쳐 534세대다. A그룹에 할당된 위원 수는 11인에서 18인이며, B그룹은 5인에서 7인이다. 상가 소유주들은 C그룹에 속하며 2인에서 3인이다. 정비사업위원회는 위원 중에서 부위원장을 선임할 수 있다. 하나자산신탁은 현재 설계사 선정을 위한 적격심사 경쟁입찰을 진행 중이다. 지난 달 22일 진행된 현장설명회는 총 17곳의 건축설계사무소가 참석했다. 업계 1위 삼우종합 외에도 ▲에이앤유 ▲해안건축 ▲디에이그룹 ▲희림건축 ▲건원건축 등 17개사가 수주의향을 타진하며 북새통을 이뤘다. 이들을 대상으로 최근 입찰제안서를 받은 결과, 목동5단지에 출사표를 던진 설계사는 ▲에이앤유-삼우종합 ▲해안건축 ▲희림건축이다. 대형 설계사들 모두 목동5단지를 타겟으로 설계 작업을 수행한 만큼 실질적 경쟁 구도가 갖춰졌다는 평가다. 초기 목동5단지 신속통합기획(안) 건축설계를 맡아 업무를 수행해 온 에이앤유와 설계부문 매출액 1위 삼우종합이 컨소시엄을 구상했다. 목동5단지는 입찰지침서 상 대형 설계사 간 '컨소시엄' 구성을 허용했다. 목동14단지도 최근 나우동인-희림건축-가람건축 컨소시엄이 선정됐다. 대형사 간 집적된 업무 노하우와 역량을 최대한 활용해 시너지를 낼 수 있다는 판단이 작용한 결과로 보인다. 무엇보다 목동5단지는 14개 단지 중에서 일반분양 물량이 가장 많은 현장으로 평가받고 있다. 목동5단지 관계자는 "설계사 선정이 단지의 상품성뿐 아니라 향후 인허가 추진의 예측가능성, 공사비와 공정관리의 안정성, 장기적인 단지 운영 효율까지 좌우하는 출발점"이라며 "특히 단지 배치 및 동선, 커뮤니티 구성, 경관 및 스카이라인 전략, 주차·교통 계획, 공공성과 거주성의 균형, 단계별 추진 로드맵 등 핵심 항목이 종합적으로 비교 검토될 것으로 보인다"고 말했다. 설계사 선정은 2026년 2월 21일(토) 개최되는 제1차 전체회의에서 토지등소유자의 의결을 통해 결정된다. 해당 사업장은 작년 1월 공람공고 이후, 6개월 만에 수정·보완된 내용을 토대로 정비계획(안) 재공람공고에 착수했다. 구역계 남서측에 위치한 획지3 부지를 '공공공지'로 전환하면서 주택공급물량이 약 100여세대 증가했다. 토지이용계획(안) 변경으로 인해, 공동주택을 지을 수 있는 땅은 약 8,000㎡ 늘어난 셈이다. 이는 곧 동일한 용적률 하에서, 건축연면적이 더 증가했음을 의미한다. 소형평형을 늘려 세대 수가 증가한 것이 아닌, 중·대형 평형 위주가 늘어났다는 점에서 실질적 사업성 개선 효과를 봤다는 분석이 나온다. 대상지의 또 다른 특이점 중 하나는 사잇도로를 따라 획지가 두 곳으로 나뉘었다는 사실이다. 이를 두고 일부 토지등소유자들은 아파트 단지가 둘로 양분되면 안 된다는 입장을 지난해 정비계획(안) 입안을 위한 주민설명회 현장에서 줄곧 언급했다. 당시 에이앤유 관계자는 "획지간 연결성을 도모하고자 사잇길 하부에 공공으로 이용이 가능한 통로를 설치할 수 있다"며 "선큰 공간을 통해 보행자들이 획지1~2를 자유롭게 드나들 수 있다"며 해결방안을 제시하기도 했다.
관악구 신림동에 소재한 신림10구역이 본격적인 정비사업 추진을 위한 법정 단체 구성에 착수한다. 해당 사업장은 정비계획(안) 결정고시를 앞둔 상황에서 관악구청의 연번 동의를 선제적으로 받은 상황이다. 신림10구역은 올해 2분기 중으로 추진위원회 설립 인가를 받을 계획이다. 토지등소유자만 약 3,560명에 달할 정도로 대규모 사업장이기에 정비업계 이목을 한 몸에 받고 있다. 2일 정비업계 따르면 신림10구역 재개발 준비위원회(정한희 준비위원장)는 최근 추진위원회 구성을 위한 주민설명회를 개최, 사업 개요와 향후 추진 일정을 토지등소유자에게 알리는 자리를 가졌다. 조합설립에 필요한 법정 동의율(75%)까지 받는 것이 목표다. 사업속도가 곧 주민들의 분담금과 직결된다는 점을 감안, ㈜이제이엠컴퍼니의 전자동의(우리가) 서비스를 도입해 주민들의 참여 편의성을 크게 높였다는 게 준비위 설명이다. 현재 신림10구역은 정한희 준비위원장을 필두로 안정적인 추진 주체를 구축해 초기 사업 기틀을 마련하고 있다. 재개발을 염원하는 주민들의 응집력도 높은 편에 속한다. 동의서 징구 작업도 원만하게 이뤄지고 있는 것으로 전해진다. 오는 3월까지 조합설립에 준하는 75% 이상 동의서를 확보한 뒤, 추진위원회 승인 신청서를 제출하게 된다. 이후 올해 연말 구역지정을 위한 결정고시가 되면 곧장 조합설립에 착수할 계획이다. 해당 사업장은 정비계획(안) 수립을 위한 도시계획업체는 ㈜도시류가 맡아 수행하고 있다. 서울시에 등록된 정비사업전문관리업자 ㈜부동산써브S&C가 사업 초반부 지원 역할을 하고 있다. 신림10구역 현장에는 ▲삼성물산 ▲HDC현대산업개발 ▲대우건설 ▲롯데건설 등의 축하 현수막이 게첩돼 있다. 신림10구역은 신림동610-200번지 일대 소재 위치해 있으며, 구역면적은 약 19만6,841㎡에 달한다. 작년 4월 서울시로부터 신속통합기획 후보지로 선정됐다. 당시 법원단지1구역으로 명명됐지만 현재는 신림10구역 명칭으로 공식 변경됐다. 최고 40층 높이로 약 5,000세대 규모의 매머드급 대단지로 조성된다. 노후화된 주택 밀집 지역으로 주거환경 개선 효과가 클 것으로 기대되는 만큼, 관악구 주거 지형에도 큰 변화가 예상된다.
압구정1구역이 강남구청으로부터 추진위원회 승인을 받으면서, 통합 재건축 물꼬가 트일 것으로 전망된다. 미성1·2차 소유주들이 갈등을 봉합하고 상반기 목표인 조합설립을 이뤄낼 수 있을지 기대가 모아진다. 30일 정비업계 따르면 최근 강남구청은 압구정1구역의 조합설립추진위원회 변경 건을 두고 승인 처리됐음을 알렸다. 2022년 9월 이후부터 공석이었던 추진위원장 자리가 새롭게 채워진 것이다. 통합재건축 초석을 다질 고준남 추진위원장의 임기는 선임된 날로부터 2년이다. 압구정1구역은 그간 단지간 소유주들간의 의견차로 압구정 타 구역들과 달리 사업에 속도를 내지 못했다. 하지만 지난해 말 개최된 추진위원장 선출을 위한 주민총회에서 미성1·2차 소유주들이 함께 의견을 개진했고, 투표 결과 새 추진위원장이 과반수 동의를 얻어 위원장 자리를 맡게 됐다. 현재 압구정1구역 추진위원회는 통합재건축 합의서에 근거해 독립정산제 방식으로 사업을 이끌어 나간다는 방침이다. 이는 아파트 단지별로 개발 이익과 비용을 따로 계산함으로써 각자의 사업성을 최대한 보전해 주되, 외관 디자인이나 기반 시설 등은 통합해 개발하는 방식이다. 아울러 추진위는 미성1·2차 두 단지의 동등한 권리를 보장하고자 향후 조합장 뿐만 아니라 부조합장에게도 힘을 양분시킨다는 계획이다. 박지환 법무법인 텍스트 변호사는 "압구정1구역은 하나의 정비구역이므로 복수의 추진위원회를 구성할 수 없다는 종전 판결 이후, 통합 추진위원회에서 새로 선출된 추진위원장과 감사에 대한 변경승인까지 이루지면서 통합재건축 발판이 마련되었다"면서 "통합재건축은 이미 확정된 이상, 향후 소유자들이 통합재건축 합의서에 근거하여 세부내용을 협의로 정하는 것이 사업 진행의 주요 관건이 될 것으로 보인다"고 평가했다.
목동8단지가 상가대표단과의 타이트한 협상 대신, 일시적 숨 고르기에 들어가 방향성을 모색하고 있다. 성급하게 결과를 도출하기보단 공동주택과 상가 모두의 상생을 도모하기 위한 의도로 풀이된다. 목동8단지가 빠른 시일 내에 적절한 합의(안)을 도출해 긍정의 신호탄을 쏘아 올릴 수 있을지 관심이 모아진다. 30일 정비업계 따르면 목동8단지 추진위원회(김종건 위원장)는 고심 끝에 일단 상가를 제척하고 재건축을 진행하는 것으로 방향을 잡았다. 원만한 사업을 위해 추진위와 상가 측이 지속적인 만남을 가졌음에도 불구하고 최종 합의에 다다르지 못했기 때문이다. 추진위는 상가를 구역계 내에서 분할하는 '공유물 분할청구' 소송을 진행하기로 결정했다. 상가협의체가 내건 요구사항을 정리해보면, 이들은 도정법 시행령에 따라 '정관 등으로 정하는 비율'을 0.1로 정하고, 공동주택 분양가격도 조합원 분양가로 결정하자는 의견을 냈다. 또 상가의 종전·종후자산에 대해선 상가원이 추천한 감정평가법인 선정을 총회 안건으로 산정해 줄 것을 요청했다. 해당 방법들은 인접 목동 단지들에서도 공통적으로 반영되는 상가 조건인 만큼 추진위는 흔쾌히 수용하겠다는 입장을 보였다. 추가적으로, 상가협의체는 상가 신축계획(안)과 관련해 상가의 사업성을 분석할 수 있는 외부 컨설팅 업체의 비용을 정비사업비로 충당할 것을 요구했다. 또한 전체 대의원 자리의 5% 수준으로 상가 소유자가 포함될 수 있도록 조치해 줄 것을 제안했다. 다만, 컨설팅 업체가 상가의 사업성을 과도하게 책정할 경우, 감정평가액 증가로 아파트 소유주들에게 영향이 있을 수 있어 위와 같은 요구사안을 받아들이지 않았다. 대의원 할당 요구 역시 수용하기 힘들다는 입장을 전했다. 추진위원회는 상가의 요구조건이 합리적인지, 또 타당성 있는 의견인지 검토하고자 법무법인 건승으로부터 법률의견서를 받았다. 의견서에 따르면, 상가 수익성 분석을 위한 컨설팅 업체의 비용 산정 부분에 대해 "상가 신축계획 수익분석은 상가 소유자 특정 집단의 이익을 위한 활동으로, 정비사업비에서 지출하는 것은 부당하다"는 내용이 포함됐다. 또 대의원 정원의 5%를 상가 소유자에게 할당하는 요구와 관련해선 "조합원 평등 원칙에 위반되며, 조합원의 피선거권을 침해하는 조항"이라고 판단했다. 향후 법적 분쟁의 소지가 있다는 게 법무법인의 의견이다. 끝으로 향후 상가합의서가 체결될 경우, 5일 이내에 상가대표자가 조합설립동의서를 징구해 제출해야 하나 만약 의무 불이행시엔 합의서 효력이 상실된다는 규정도 신설해야 한다는 추가의견도 권고했다. 재건축 사업의 경우, 공동주택 소유자와 상가 소유자들의 하나된 의견단합이 무엇보다 중요하다. 합리적인 수준에서의 권리 행사는 분명 필요하나 부담의 여지가 있는 무리한 요구사안은 상호간의 신뢰를 깰 수 있음을 명시해야 한다는 게 업계 중론이다. 추진위원회는 목동 타단지들과 동일한 조건에서의 상가 요구사안은 최대한 반영한다는 입장을 분명히 했다. 김종건 목동8단지 위원장은 "아파트, 상가 소유자 모두 하나의 공동체이자 사업 동반자"라며 "상가와 지속적인 협의를 통해 긍정적인 결과를 도출할 수 있도록 업무에 만전을 기하겠다"고 다짐했다. 한편, 반포미도1차는 최근 총회를 열어, 상가를 구역계에서 제척하기 위한 공유물 분할소송을 취하했다. 당초 합의가 되지 않아 공유물 분할소송을 진행했지만 이후 상가와 원만한 협의를 통해 함께 동행키로 결정했다. 반포미도1차는 상가 소유주들의 가장 큰 요구사항인 '아파트 공급'을 위한 분양비율(0.1)을 정관에 새롭게 기재했다. 분양가는 일반분양가로 가져간다.
'알짜 입지'로 손꼽히는 신반포7차가 지난해 신임 집행부 구성 이후 속도감 있는 사업 전개로 업계 관심이 모아진다. 구역 내 가장 큰 대지지분을 가진 한신공영과의 원만한 협의가 사업 향방을 결정할 것으로 보이는 가운데, 역세권 특례용적률 360%를 전제로 그간 정체됐던 사업에 물꼬가 트일 것이란 기대감이 높아지고 있다. 조합원들 역시 대내외 경제상황의 변동성이 계속 커지고 있는 만큼 빠른 사업속도를 원하고 있는 분위기다. 29일 정비업계 따르면 서초구청은 신반포7차 공공재건축 정비계획(안) 변경을 위한 입안 절차의 일환으로 최근 법정 설명회를 개최했다. 해당 사업장은 한국토지주택공사(LH공사)가 조합과 공동사업시행자로 있는 강남구 내 유일한 현장이다. 신반포7차는 잠원역(3호선) 반경 250m 위치해 있어 역세권 특례용적률 적용을 전제로 새롭게 개발 방향성을 수립하고 있는 중이다. 역세권 특례용적률을 활용할 경우 최대 360%까지 쓸 수 있다. 현재 서울시에서 역세권 특례용적률을 적극 도입해 정비계획(안)을 수립하고 있는 곳은 신반포7차 외에도, ▲대치동 은마 ▲광장극동 ▲명일한양 ▲풍납극동 등이 있다. 오세훈 서울시장은 작년 10월 대치동 은마아파트 현장을 방문, 역세권 특례용적률은 신규 주택 공급을 확대하는 중요한 역할을 할 것이라고 강조한 바 있다. 이때 대표적인 사례로 언급한 곳이 신반포7차를 포함한 5곳이다. 금번 정비계획(안)은 주택공급 확대를 위한 밀도계획과 지역 내 부족시설 확보, 한강 및 주변지역과 어울리는 도시경관이 핵심 내용으로 꼽힌다. 신반포7차의 정비계획(안) 신구 비교를 할 경우, 가장 핵심 내용은 중심시설용지(분구중심)의 주거용지 전환이다. 아울러, 공원과 녹지 등의 땅을 기부채납하는 대신 건축물을 기부채납하는 방향으로 계획이 변경됐다. 토지이용과 건축계획에 있어 조금 더 활용도가 높아진 것이 장점이다. 해당 사업장의 용적률 체계는 ▲기준·허용용적률(230%) ▲상한용적률(206%) ▲법적상한용적률(300%) ▲역세권 특례용적률(360%) 등으로 수립됐다. 지하4층-지상49층 규모로 9개동을 짓게 되는 프로젝트다. 예상되는 총 주택공급 물량은 965세대로, 조합원·일반분양 물량은 663세대다. 정비계획(안) 변경을 위한 현 시점, 추정비례율은 약 80%다. 신반포7차는 서초구 잠원동65-32번지, 65-34번지 일대 소재해 있으며, 구역면적은 총 3만5,000㎡다. 현황 세대수는 320세대로, 준공한 지 45년이 경과한 노후 단지다.
연일 '화제성'으로 업계를 들썩이는 공통된 이슈, 바로 통합재건축이 아닐까 싶다. 재건축의 본질은 소유자들의 자산가치 증식에 초점이 맞춰져 있다. 따라서 상반된 이해관계를 가진 여러 주체들이 통합재건축을 논의할 때마다 상당한 잡음이 발생할 수밖에 없다. 최근 당사에도 통합재건축 관련 의견을 묻는 질의가 들어왔다. Q. "하나의 필지로 구성된 주택단지인데, 차수가 다른 아파트 간 독립정산제와 제자리재건축을 진행할 수 있을까요?" 통합재건축을 논할 때마다 화두에 오르는 2가지 개념은 독립정산제와 제자리재건축이다. 보통 통합재건축 단지에 수반되는 원칙처럼 여겨지는 게 일반적이다. 2020년 대법원 판결을 보면, 사업시행자인 조합은 상위법령과 정관이 정한 바에 따라 관리처분계획(안) 수립 과정에서 상당한 자율성과 형성의 재량을 가지고 있다. 절차적 요건을 갖춘다면 하나의 주택단지 내에서도 차수별 아파트 간 독립정산이 불가능한 건 아니라고 보인다. 다만, 아파트와 상가의 독립정산제 사례처럼 쉽사리 생각해선 안된다. 보통 상가는 전체 토지등소유자의 10% 미만이다. 절대적 소수에 불과하기 때문에 독립정산제를 도입하더라도 아파트 소유자들의 수익 감소 또는 비용 증가에 따른 부담이 자연스레 분산된다. 개별적 부담의 증가가 과도하지 않은 탓에 아파트와 상가의 독립정산제 도입이 대부분 실현되고 있다고 해도 무방하다. 하지만 차수별 아파트 간 독립정산의 '효용성'에 대해선 깊게 고민해 봐야 한다. 하나의 구역계 내에서 무리한 위치별 설계는 전체적으로 설계의 자유도를 떨어뜨려 궁극적으로 재건축 자체의 사업성을 저해할 우려가 있다. 인허가청 입장에서도 주거용 건축물로서의 기능과 형상의 본질적 차이가 없음에도 무리하게 설계적 독립성을 추구한다면 도시계획적 관점에서 이의가 제기될 개연성도 높다. 한 가지 더 짚어볼 건 '속도'다. 상가 독립정산제의 경우, 절대 다수에 해당하는 아파트 소유자들의 의사결정에 따라 사업이 어찌됐든 흘러간다. 다만, 차수별 아파트 간 독립정산제와 제자리재건축을 진행할 경우, 그 누구도 절대 다수의 위치에 있지 않게 된다. 즉, 갈등이 촉발될 경우 이를 해결할 뾰족한 수가 없어 사업이 장기적으로 표류할 가능성이 높아진다. 전체 소유자들의 공통된 목표(자산가치 증식) 관련 효용성이 높지 않은 셈이다. 필자가 강조하고 싶은 건 1개의 구역안에 위치한 차수별 아파트 간의 독립정산제는 신중히 판단해야 한다는 것이다. 개포 경우현과 대치우성1차·쌍용2차처럼 필지가 서로 다른 아파트들은 독립정산제와 제자리재건축이 그나마 깔끔하게 이뤄질 수 있지만, 하나의 단지에 속한 아파트 간에는 효용성보다 사업속도를 저해할 리스크가 더 많을 수 있음을 고려해야 한다는 것이다. 그럼에도 불구 한강 조망권과 역세권 등 지켜야 할 입지적 가치가 있다고 한다면, 하나의 단지 내에서는 차선책으로 유사동호수배정과 근거리배정 등 군별 동호수배정방식을 고려하는 것이 합리적인 판단일 수 있다. 동부이촌동에 소재한 이촌 첼리투스 역시 앞서 언급한 차선책을 활용해 성공적으로 재건축 사업을 완료했다. 조합원 분양 시 동호수 추첨의 분류를 어떻게 하느냐가 생각지 못한 묘수가 될 수 있다. 글 = 전유진 우영 법무사법인 대표(jyjlaw@hanmail.net)
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