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홍제동322번지 일대가 '공공기관 참여형 모아타운' 계획으로 불리한 사업여건을 신속히 개선해 나간다는 방침이다. 확실한 사업지원 인센티브를 받아 안산과 연계한 완성형 친환경 단지를 구축해나간다는 게 해당 사업장의 목표다. 25일 정비업계 따르면 홍제동322번지 일대 모아타운 관리계획 수립과 관련한 주민설명회가 최근 개최됐다. 현장에선 ㈜이음엔지니어링이 관리계획(안), 한국토지주택공사가(LH)가 공공기관 참여 모아타운에 대해 설명하는 시간을 가졌다. 홍제동322번지 일대 구역면적은 39,442㎡로, 소규모주택정비 관리계획 수립 대상 지역에 속한다. 제1종과 제2종(7층이하)으로 혼재돼 있는 용도지역을 제2종일반주거지역으로 종상향할 계획을 갖고 있다. 대상지는 대공방어협조구역에 속해 국방부와 협의를 거쳐 최고고도는 138.4m로 나타났다. 이에 따라 최고층수는 19층 이하로 계획됐다. 토지이용계획(안)을 살펴보면 획지를 제외한 정비기반시설은 ▲도로 ▲공공공지 ▲소공원 ▲녹지 등으로 채워진다. 우선 대상지는 800세대 이상의 주택이 지어지는 규모이기에, 서울시 교통영향평가에 맞춰 진출입구 2개소 개설이 가능하다. 다만 홍제성원아파트 단지와 안산이 맞닿아 있는 지형적 특성상 진출입구는 1개소 설치만 고려됐다. 주출입구 위치에 공공공지가 위치해 있는 이유는 홍제성원 단지와 주출입구가 맞물리는 상황을 방지하기 위함이다. 공원의 경우, '홍제 센트럴 아이파크' 어린이공원과의 연계를 위해 상단에 소공원 두 곳을 배치할 계획이다. 산책로, 안산자락길을 잇는 동선 계획도 잡혀 있는 상황이다. 안산과 인접한 경관녹지는 비오톱 1등급지를 보존하는 방향으로 계획됐다. 대상지의 용적률 체계는 ▲기준·허용용적률(200%) ▲상한용적률(250%) 등으로 수립됐다. 공공참여형 모아타운 인센티브를 받아 용도지역 상향에 따른 임대주택 기부채납 비율은 50%에서 30%로 완화된다. 이로써 기부채납 임대주택 수는 34세대로 나타난다. 주택공급물량은 887세대로 예측됐으며, 분양물량과 임대주택물량은 각각 676세대, 211세대로 개략적인 계획이 잡혔다. 세부적으로 살펴보면, ▲45㎡(35세대) ▲59㎡(394세대) ▲84㎡(247세대) 등으로 구성된다. 이외 임대주택은 대부분 45㎡로 집중된다. '공공기관 참여형 모아타운' 공모에 선정되는 지역은 통상적으로 고도제한 경관지구, 경사지형, 개발갈등, 추진주체 부제 등의 사업요건 악화 요소가 있는 지역들이 대부분이다. 공모에 참여한 37개 구역 중 10곳 만이 지난해 12월 선정됐다. 현재 LH는 홍제동을 포함해 구기동, 화곡동, 노량진동, 상도동 등을 맡아 사업을 진행 중에 있다. 조합설립 이후에 조합과 LH가 공동사업시행 약정을 체결하면, 조합에선 시공사 및 설계사 선정 등의 주요 의사결정을 진행하게 된다. LH는 기술행정적(재원조달, 투명관리 등) 업무를 지원하는 역할을 맡게 된다. 한편 LH 측은 해당 지역이 화강암 암반으로 이뤄져 있고, 단차가 큰 곳임을 감안해 평당공사비를 800만원~900만원 수준으로 예상했다. 추정분담금은 조합설립을 위한 동의를 받기 전에 토지등소유자들에게 개별적으로 통지가 될 예정이다.
수유동486번지 일대 재개발 구역이 신속통합기획(2회)과 공공재개발(1회) 공모 신청에 연달아 미선정됐지만, 토지등소유자들의 강한 사업추진 의지를 토대로 '사전 타당성' 조사 단계를 밟고 있다. 설문조사 결과 무려 90% 이상의 주민들이 재개발에 찬성한 것으로 나타나, 신통기획 후보지로 최종 선정될 수 있을지 여부에 관심이 모아진다. 24일 정비업계 따르면 강북구청 주관 하에 수유동486번지(빨래골) 일대 주택재개발 정비사업 사전타당성조사 주민설명회가 개최됐다. 대상지는 북한산 인근에 위치해 있어 고도지구 제한으로 개발 난이도가 높다는 평가를 받았지만 최근 서울시가 고도지구 완화 방안을 발표하면서 사업성 개선에 대한 기대가 나오고 있는 곳이다. 수유동486번지 일대의 구역면적은 74,139㎡로, 이곳의 토지등소유자수는 1,021명으로 집계됐다. 용도지역은 제2종일반주거지역(7층이하)에서 제2종일반주거지역으로 1단계 종상향이 예정돼 있으며, 최고층수는 15층으로 계획이 잡혔다. 우선 고도지구는 북한산 경관을 보전하는 최대 45m 범위 내에서 완화 가능성이 있다. 다만 '조망확보 구간'의 높이는 28m로 유지될 것으로 보인다. 이는 통경축 확보가 필요하다는 판단에서다. 토지이용계획(안)을 살펴보면, 주택용지를 제외한 나머지 부분은 ▲도로 ▲공원 ▲주차장 등으로 채워진다. 우선 삼양로77길과 79길은 각각 12m와 10m로 확폭된다. 저층주거지와 공유할 수 있는 생활권공원 조성 차원에서 대상지 북측엔 공원 1개소가 배치된다. 이는 북측 일조권을 최소화하기 위함이다. 기존의 수유일공원도 구역계에 포함된다. 주차장은 공원과 중복결정으로 마련될 예정이다. 대상지의 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(250%) 등으로 수립됐다. 60㎡ 미만의 소형주택 건립으로 20%p 가량 용적률 완화가 적용됐다. 사업성 보정계수를 비롯해 공공보행통로와 우수디자인 등을 통해 허용용적률 인센티브는 최대치(40%)를 받을 계획이다. 건축계획(안)에 맞춰 예상되는 주택공급물량은 1,505세대로, 공공주택은 250세대로 책정됐다. 조합원·일반물량은 1,255세대로 ▲46㎡(173세대) ▲59㎡(705세대) ▲84㎡(377세대) 등으로 구성된다. 주차대수는 1,704대로 예상됐다. 이같은 주택규모는 향후 사업시행인가 시 건축심의에 따라 변경될 가능성이 있다. 단, 원지형을 고려한 높이 계획(안)이 반영된다면, 스카이라인을 고려해 일부 층수 계획이 조정될 수 있다. 만약 최초 15층이 아닌 13~14층으로 층수를 낮춘 계획(안)이 검토될 시, 총 세대수는 1,448세대로 줄어들게 된다. 일반분양분과 임대주택물량도 1,198세대와 250세대로 각각 줄어들게 된다. 대상지의 추정비례율은 84.38%로 산정됐다. 평당공사비와 일반분양가(84타입 기준)는 주변 시세와 물가상승률, 지형적 특성 등을 고려해 790만원, 2,820만원 수준으로 예측됐다. 비례율은 공사비와 분양가의 변동 정도에 따라 최소 62.97%에서 최대 105.79%까지 변동폭이 생길 수 있다. 한편 수유동486번지 일대는 사업타당성 분석이 완료되는대로, 주민동의여부 조사를 실시해 신속통합기획 후보지 신청에 나선다는 방침이다. 이를 위해선 주민동의 60% 이상이 필요하다.
입찰공고·지침서상의 조건이나 자격이 특별한 조율이나 근거 없이 변경된다면, 부제소합의가 인정되지 않고 계약을 무효로 봐야한다는 결과가 나왔다. 당사자 간 어떠한 합의보다도 경쟁입찰을 전제로 한 계약에선 절차의 공정성과 공공성이 우선시돼야 한다는 게 법원의 판단이다. 23일 법조계 따르면 서울중앙지방법원은 업체선정과 관련, 서초구 방배동에 속한 A조합이 체결한 기존 결의의 효력을 정지함과 동시에 후속절차도 진행해선 안된다는 명령을 내렸다. 입찰 과정에서 억울함을 호소한 미선정된 업체들의 손을 법원이 들어준 것이다. 이 사건의 발단은 입찰참여 조건이 변경됐다는 의혹이 불거지면서 시작됐다. 오염토양 시설용량 조건과 관련한 내용이 바뀌면서 최초 부적합 판정을 받은 특정 업체가 우선협상대상자로 선정된 것이다. 이에 채권자로 구성된 일부 업체들은 입찰 절차상의 공정성 위배를 주장하고 나섰다. 위법한 변경을 전제로 한 대의원회 결의의 효력이 무효라는 입장이다. 반대로 A조합은 업체들과 작성한 합의서 성격의 '부제소합의'를 근거로 들며 문제가 없다는 입장을 고수했다. 부제소합의는 '분쟁이 발생해도 어떠한 이의도 제기하지 않겠다는 내용의 합의'를 의미한다. 즉 미선정된 업체들이 부제소합의에 어긋나는 행동을 보인다는 게 A조합 측의 주장이다. 결과적으로 법원은 입찰절차에 하자가 있었음을 인정하며, 절차의 공정성과 공공성에 주목했다. A조합의 재량권을 고려하더라도 업체선정에 큰 영향을 주는 조건변경이 공정성과 공공성을 훼손한다는 판단에서다. A조합의 부제소합의 주장에 대해선 "특별한 사정이 있는 경우엔 예외를 인정할 수 있다"며 "확약서 내용만으로는 법령을 위반해 무효인 경우까지도 일체 이의를 제기하지 않기로 약정했다고 볼 수 없다"고 답을 내렸다. 이민경 법무법인 조운 변호사는 "입찰공고 후 자격조건을 임의로 수정해 특정 참여자를 유리하게 만들었다면, 그 입찰은 공정성을 상실했다고 보는 것이 옳다"며 "조합의 결정에 어떠한 문제도 제기하지 않겠다는 일반적 부제소합의가 입찰의 모든 문제를 덮는 만능 면죄부일 수는 없다"고 조언했다. 이어 "부제소합의는 헌법상 보장된 재판청구권을 사전에 포기하는 것으로 제한적으로만 인정되며, 공정성이 훼손되지 않은 유효한 입찰에서만 의미를 가진다"고 덧붙였다.
송파한양2차 시공권 확보를 염두 중인 대형 시공사들의 눈치싸움이 치열하게 전개되는 양상이다. 유효 경쟁입찰 성사 가능성이 매우 높은 상황에서 조합원들의 기대감도 날로 커지는 분위기다. 동시에 조합 집행부 역시 경쟁입찰을 통해 조합원들에게 유리한 조건이 제안될 수 있는 환경 조성에 집중하겠다는 방침이다. 가락프라자 이후 수년만에 경쟁입찰 성사 가능성이 제기됨에 따라, 송파구 관내 주목도 역시 상당할 전망이다. 21일 정비업계 따르면 송파한양2차 재건축 조합(권좌근 조합장)은 이날 시공사 선정을 위한 현장설명회를 열었다. 그 결과, ▲GS건설 ▲HDC현대산업개발 ▲포스코이앤씨 ▲DL이앤씨 ▲금호건설▲진흥기업 등 6개사의 참여가 확인됐다. 이중 단지 내 대형현수막을 게첩하는 등 적극적인 수주의지를 표출하고 있는 시공사는 HCD현대산업개발과 GS건설, 포스코이앤씨 등이다. 사실상 경쟁입찰이 예고된 상황이다. 조합이 시공사 측에 제시한 평당 공사비는 790만원이다. 현재 송파구 정비사업 현장의 공사비가 800만원 안팎임을 고려하면, 합리적인 수준에서 형성됐다는 관측이 지배적이다. 해당 사업장의 총 공사금액은 6,856억원으로, 이는 일반분양가를 평당 5,184만원으로 계산했을 때 나오는 금액이다. 이번 현설에서 눈에 띄는 부분은 고급화의 대명사로 꼽히는 스카이브릿지를 제안하지 말라는 조합의 명확한 입찰지침 내용이다. 서울시와의 인허가 협의 과정이 상당한 난이도를 요할 것으로 관측되는 만큼, 조합이 최우선 목표로 삼은 '사업속도'에 영향을 미칠 수 있어서다. 이에, 명확한 입찰지침을 통해 향후 불거질 수 있는 인허가 이슈를 선제적으로 해소시켰다. 조합원들의 의견을 수렴해, 반대 의견이 많았던 수영장도 제시할 수 없게끔 안내했다. 아울러 조합은 구조설계 변경 지양을 원칙으로 삼았다. 무분별한 설계 변경에 따른 공사비 증액을 사전에 막아, 조합원들의 경제적 부담을 덜겠다는 분명한 의도가 담겨 있다. 조경 측면에서도 에버랜드 조경을 맡은 회사 등과 협업해 달라는 점을 입찰지침서에 포함시켰다. 즉 비싼 나무의 일률적인 배치보단 둘레길, 쉼터 등의 조화와 디테일을 살려달라는 주문이다. 조합의 주요 입찰지침을 고려했을 때, 권좌근 조합장은 무리한 고급화와 특화설계보단 조경·조망·조명 세 가지 특정 포인트에 힘을 쏟아 실리적 설계에 집중해 달라는 점을 명확하게 안내했다는 점을 알 수 있다. 단순 보여주기식 설계가 아닌 조합원들이 실제 향유하고 누릴 수 있는 가치에 중점을 둔다는 게 조합이 입찰지침서를 작성할 때 참고한 철학이다. 송파한양2차 시공사 입찰 마감일은 9월 4일로 예정돼 있다. 공동참여(컨소시엄)는 금지되며, 참여를 희망하는 시공사는 마감일 전까지 입찰보증금(600억원)을 내야 한다. 현장설명회에 참여한 각 시공사들이 조합의 선택을 받기 위해 어떠한 차별화된 설계와 맞춤형 사업조건을 제시할지 벌써부터 귀추가 주목된다.
양천구 소재한 신정동1152번지가 업계 1위 삼성물산을 시공사로 낙점함에 따라 실질적 의미의 '원팀 체제' 구축을 마쳤다. 향후 건축심의와 사업시행, 관리처분 등 각각의 단계마다 삼성물산의 우량한 자본력과 인허가 대관능력, 시공력은 조합에게 큰 힘이 될 전망이다. 삼성물산 역시 다가오는 목동 재건축 단지의 전초기지로 '상징성'을 부여한 만큼 눈으로 보이는 가시적 성과로 조합원들에게 보답하겠다는 각오를 밝혔다. 22일 정비업계 따르면 신정동1152번지 재개발 조합(윤정용 조합장)은 2025년 정기총회를 개최, 시공사 선정을 포함한 모든 안건을 의결했다. '살림꾼' 조합이 한 해동안 사용해야 할 사업비·운영비 예산(안)도 통과됐다. 총회 메인 이벤트로 꼽혔던 시공사 선정의 건에서 조합원들은 압도적 득표율로써 삼성물산을 향한 변함없는 신뢰를 수치로 보여줬다. 총회 자체가 축제의 현장이었던 만큼, 행사가 진행되는 내내 격려의 박수와 환호성이 계속됐다. 삼성물산이 신정동1152번지에 제안한 프로젝트 네이밍은 [목동 래미안 트라메종]이다. 트라(TRA)는 '대규모·거대한'을 의미하며, 메종(MAISON)은 '집'을 뜻한다. 래미안 트라메종은 삼성물산이 상표권까지 등록한 네이밍으로, 해당 사업장의 수주 중요도를 엿볼 수 있는 대목이다. 삼성물산은 업계 최고 신용등급(AA+)을 전제로 낮은 금리의 사업비 대출을 약속했다. 금융비용은 숨만 쉬어도 나가는 돈이기에, 조합원들의 분담금과 직결되는 요소다. 삼성물산은 HUG보증 없이 자체 지급보증으로 사업비를 조달할 수 있다는 점에서 경쟁력을 갖고 있다. 시공사 선정 후 곧장 건축심의에 착수하게 될 조합의 사업 절차를 감안해, 건축심의에 필요한 설계변경 용역비도 부담하겠다고 밝혔다. 인허가 주체는 조합이지만, 비용 부담을 통해 책임 있는 지원을 약속한 셈이다. 이밖에 조합원들의 추가 분양수입을 올리기 위해, 일반분양 물량에 '마감재 옵션'도 부가했다. 래미안 브랜드는 최고 입지만을 선별해서 들어가는 만큼, 신정동1152번지 조합원들이 보여준 신뢰에 '최고의 가치'로 보답하겠다는 점을 입찰제안서에 담았다는 설명이다. 윤정용 조합장은 "오늘까지의 결실은 조합원 모두의 적극적인 관심과 단합된 열정이 있었기에 가능했다"며 "묵묵히 자리를 지키며 지금까지 함께 한 핵심파트너인 삼성물산에도 고마움을 전한다"고 말했다. 끝으로 향후 사업을 추진하는 과정에서 조합원들이 한 마음 한 뜻으로 뭉쳐 하나의 원팀으로 명품아파트를 만들어 나갈 수 있도록 솔선수범하겠다는 점도 힘줘 말했다. 한편, 삼성물산은 서울 각 지역별 전략적 수주 대상지를 선정해 놓고 시공권 확보에 전력을 다하고 있다. 목동에서도 14개 단지 중 '우량 사업장'을 점진적으로 선별해 나갈 것으로 업계는 보고 있다. 목동에선 조합설립인가를 마친 목동6단지가 가장 먼저 시공사 선정에 나설 것으로 관측된다. 그밖의 단지들 역시 양천구청의 공공지원 하에 조합설립을 목표로 순항 중이다.
목동8단지가 구역지정 이후 곧장 추진위원회 구성을 위한 사전준비 단계에 돌입했다. 추진위원회 설립을 위한 법정 동의율은 토지등소유자의 50% 이상이다. 본격적인 동의서 징구는 오는 8월부터 이뤄질 것으로 전망된다. 22일 정비업계 따르면 양천구청은 목동8단지 추진위원회 구성을 위한 주민설명회를 최근 개최했다. 공공지원 정비업체로 선정된 ㈜화성씨앤디는 추진위원회 구성을 목적으로 인허가 서류, 업무규정 수립 등과 관련한 행정적 업무를 맡게 된다. 현재 위탁용역을 조합설립 후 본용역으로 승계할지 여부는 향후 조합원들이 결정한다. 추진위원회 주요 업무로는 ▲정비업체 및 설계자 선정 ▲개략적인 사업시행계획(안) 작성 ▲조합설립을 위한 동의서 징구 ▲창립총회 준비 등으로 요약된다. 대상지의 경우, 현재 토지등소유자수가 1,377명으로 집계된다. 이를 감안할 경우, 약 120명~130명 정도의 추진위원이 의무적으로 필요하다. 추진위원은 전체 토지등소유자수의 10% 이상 확보가 원칙이다. 현재 목동8단지는 김종건 준비위원장이 단독 입후보한 상태인 만큼, 향후 계획됐던 추진 절차들이 간소화될 가능성이 크다. 입후보자가 1명일 경우, 기호추첨과 합동연설회 등의 절차는 생략돼 기간 단축이 가능하기 때문이다. 오는 23일부터 30일까지 후보자 검증 절차가 진행되며, 31일(목) 최종 후보자 확정 공고가 이뤄질 계획이다. 해당 내용은 '정비사업 정보몽땅' 또는 '사업시행구역 내 게시판' 등을 통해 살펴볼 수 있다. 구역면적은 88,599㎡로, 용도지역은 제3종일반주거지역으로 설정돼 있다. 대상지의 법적상한용적률 300%에 맞춰 최고높이는 최고 49층으로 계획이 잡혔다. 예상되는 주택공급물량은 1,881세대로, 임대주택을 포함한 전체물량은 ▲59㎡(532세대) ▲74㎡(300세대) ▲84㎡(637세대) ▲99㎡(232세대) ▲110㎡(180세대)로 나뉜다. 현재 대상지는 조합방식을 통해 사업을 추진 중에 있다. 이와 관련 현장 관계자는 "재건축은 재개발과 달리 70% 이상의 주민 동의 이외에도 동별 동의율이 의무적으로 확보돼야 한다"며 "조합방식이 상가와 협의하는데 훨씬 더 유리하게 작용할 수 있다"고 설명했다. 법적으로 신탁방식은 부득이할 경우 상가 등 일부 토지를 분할하지 못하기 때문이다.
"방배신삼호는 반포를 대표하는 고급 주거단지로서의 잠재력이 무궁무진합니다. 조합원 분들께 약속을 드리고자 대표단 전원이 이 자리에 섰습니다. 건축심의 인허가부터 시공, 그리고 준공 후 사후관리까지 전 단계에 걸쳐 끝까지 책임지겠습니다. 결과로 말씀드리는 HDC현대산업개발이 되겠습니다. 이 자리를 빌어 사업제안을 드릴 수 있는 기회를 마련해 주심에 고개 숙여 감사 드립니다." 정경구 HDC현대산업개발 대표(사진)는 방배신삼호 조합원들로 가득 찬 1차 홍보설명회 현장에서 신뢰를 언급했다. 통상 관례적으로 대표이사가 공식석상에 모습을 드러내는 건 치열한 경쟁입찰이 성사된 곳들 위주다. 방배신삼호는 도정법 상 2차례 입찰공고를 냈으나 모두 단독응찰로 유찰됐다. 정경구 대표이사가 대표단과 함께 홍보설명회가 끝날 때까지 자리를 지킨 건 방배신삼호 수주의 중요도를 엿볼 수 있는 대목으로 해석된다. 홍보설명회 현장에는 삼성물산 리조트부문에서 디자인·영업을 총괄하는 전재현 상무도 참석했다. 삼성물산 리조트부문은 HDC현대산업개발과 '조경 파트너십'을 맺고 방배신삼호 재건축 사업에 합류했다. 삼성물산은 총 길이 325m에 달하는 회랑형 산책로부터 입주민 커뮤니티인 루미에르 가든까지 최고급 호텔 수준의 조경을 함께 연출해 나갈 계획이다. 양사의 조경특화 협업이 공식화됨에 따라 삼성물산 건설부문의 참여설도 일축됐다. 이날 HDC현대산업개발이 시공사로 참여한 사업장 내 조합장들 역시 한 목소리로 응원의 메시지를 남겼다. 배인현 조합장(디에이치 퍼스티어 아이파크)은 개포동 재건축 단지 내에서도 34평 기준 평균 시세가 4~5억원 정도 높게 형성된 것은, 단지 안에서 일상생활의 모든 것이 해결 가능한 '실거주 편의성'에서 비롯됐다는 점을 설명했다. 단기적 이익에 연연하지 않고 조합의 입장에서 사업을 추진해 나갈 책임있는 시공사임을 강조했다. 강숙희 조합장(삼성동 센트럴 아이파크)은 최초의 외관 특화설계가 적용된 아파트로, 시공사 선정 후 준공까지 42개월밖에 소요되지 않았음을 설명했다. 신속한 사업추진의 배경으로 건설사의 대관능력(인허가)이 긍정적으로 작용했기에 가능했다는 점을 부연했다. 조완희 조합장(신촌숲아이파크)은 조경 특화 단지로, 인허가청과의 가교역할을 HDC현대산업개발이 맡아 수행해 줬기에 빠른 사업추진이 가능했음을 강조했다. HDC현대산업개발은 큰 틀에서 조합원들의 분담금을 절감할 수 있는 방향을 전제로 입찰제안에 나섰다. 재건축은 결국 조합원들의 종전자산을 출자해 진행하는 사업인 만큼, 수입을 늘리고 지출을 줄일 수 있냐 여부가 사업 성패를 좌우하기 때문이다. 우선, 조합의 원안설계(안) 대비 일반분양 세대 수를 30세대 늘려 분양면적을 총 657평 추가 확보했다. 현 시점, 반포동 내 실거래가 평당 1억원 수준임을 적용할 때 약 657억원 수준이다. 평당 공사비로 876만원을 책정했고 물가 변동에 따른 공사비 증액도 향후 2년간 유예했다. 이는 최근 시공사 선정을 마친 인근 사업장들과 비교할 때, 인허가 작업이 완료되는 2년 후 시점으로 평당 약 130만원이 낮은 조건이다. 사업비 금리 역시 'CD+0.1%'로 제안했다. 방배신삼호의 사업비 규모가 조(兆) 단위에 이를 것으로 예상되는 만큼 경쟁력 있는 금리로 조합원들의 경제적 부담을 덜 계획이다. 이주비 LTV 100%와 사업촉진비 2,000억원도 사업제안 이행을 확약한 만큼, 6·27 부동산 정책에도 불구하고 조합원들의 안정적인 이주를 지원할 수 있을 전망이다. 대안설계 인허가 책임과 설계변경에 필요한 용역비도 자체 부담하겠다고 밝혔다. 방배신삼호는 2019년 조합설립인가 이후 6년이 지났지만 아직 건축심의를 통과하지 못했다. 오는 2026년 서울시장 선거 등 부동산 정책 변동의 불확실성이 있는 만큼, 시공사 선정 이후의 인허가 절차에 책임감을 갖고 진행하겠다는 점을 강조한 대목으로 풀이된다. 인허가 비용 부담은 경쟁입찰 진행 중인 개포우성7차에서도 앞다퉈 내놓은 사업조건이다. HDC현대산업개발 관계자는 "분양가상한제로 인한 수입 증대의 한계와 해를 거듭할수록 오르는 공사비를 감안할 때, 조합원들의 분담금을 절감하기 위한 대안설계(안)을 제안했다"며 "재건축 업계 최고 수준의 사업조건을 제안드린 바, 방배신삼호의 준공 후 가치를 높일 수 있도록 가진 역량을 다하겠다"고 말했다. 이어 "책임준공과 계약이행보증, 대형로펌 공증을 통해 사업제안을 약속 드린다"고 부연했다.
서울에 소재한 A조합이 서울시에 납부한 학교용지부담금을 돌려받게 됐다. 학교용지부담금은 주택 재개발 사업 시, 학교용지 확보를 위해 부과되는 공과금이다. 21일 법조계 따르면 대법원 제3부(노경필 재판장)는 서울 관악구 내 위치한 A조합이 서울시를 상대로 제기한 부당이득금 반환 소송에서 A조합의 손을 들어줬다. A조합은 지난 2018년 학교용지부담금으로 약 8억원을 부과받고 납부했으나, 학교용지부담금을 처분받는 과정에서 중대하고 명백한 하자가 있다는 판단 하에, 부당이득금을 반환하는 소송을 제기한 바 있다. 학교용지부담금은 재개발 사업을 통해 총 160세대가 늘어난다는 점을 가정해 산정됐다. 관리처분계획(안)에 따른 총 건립 세대 수가 1,531세대인데, 임대주택(294세대)을 제외한 1,237세대에서, 기존 세대 수(1,077세대)를 뺀 결과값이다. 문제는 기존 세대 수(1,077세대)에서 세입자 가구가 일부 제외돼 있다는 점이 법률 쟁점사항으로 여겨졌다. 원심에선 관악구청이 학교용지부담금을 산정할 때, 기존 세대 수에서 세입자 가구를 일부 제외한 것으로 보이지만, 이를 이유로 명백한 하자가 있다고 볼 수 없다는 판단 하에 부당이득금 반환 청구 소송을 기각했다. 하지만 대법원의 판단은 달랐다. 대법원은 학교용지부담금을 정비사업에 부과하는 법률적 '취지'에 주목했다. 학교용지부담금을 조합에 부과하는 이유는, 정비사업이 진행되는 지역에서 증가한 취학 수요에 대응하기 위함임을 밝혔다. 학교시설 확보의 필요성이 정비사업으로 인해 유발되었다고 본 것이다. 도정법에서 정비사업 시행 결과 해당 정비구역 내 가구 수가 증가하지 않은 경우, 학교용지부담금 부과대상에서 제외하고 있는 것도 같은 맥락에서 해석했다. 이에, 학교용지부담금 부과대상인지 여부를 판단하기 위해선, 정비구역 내에 실제 거주했던 가구 수를 기준으로 증가 여부를 산정해야 한다는 게 대법원의 판결이다. 부담금 관리 기본법엔 '부담금은 설치목적을 달성하기 위해 필요한 최소한의 범위에서 공정성 및 투명성이 확보되도록 부과되어야 한다'고 규정돼 있다. 또한, 정비사업 시행 전의 기존 가구 수에 세입자 가구를 포함시켜야 한다는 취지의 법원 판단이 계속된 점도 언급했다. 김정우 법무법인 센트로 대표 변호사는 "대법원 판결은 정비사업 조합에 부과되는 학교용지부담금의 법적 성격과 부과 요건 등에 대하여 중요한 해석 기준을 제시한 의미있는 판결"이라며 "특히 ‘정비구역 내 실제 거주하였던 가구 수’를 기준으로 가구 수 증가 여부를 판단해야 한다고 명확히 판시한 것은, 부담금 부과의 목적과 형평성을 모두 고려한 합리적인 결론"이라고 말했다. 이어 "학교용지부담금은 실제 취학 수요와 연계된 부담금인 만큼, 조합 입장에선 부당한 부담금을 시정받은 정당한 판결이기에, 향후 타 조합들에게도 중요한 선례가 될 것이다"고 부연했다.
동부건설이 연내 수주 낭보를 쉼없이 울리는 가운데, 강남에서도 핵심 입지로 손꼽히는 '개포현대4차' 시공권까지 거머줬다. 하이엔드 브랜드인 아스테리움(ASTERIUM)을 전면에 내세워 조합원들의 자산가치 증식에 일조하겠다는 각오로 표심을 사로잡았다. 동시에 도급순위 10위권 이내 대형사들의 격전지로만 분류됐던 강남권에 입성하면서 향후 수주 저변을 확대해 나갈 수 있도록 체급을 한 단계 끌어올렸다는 평이다. 20일 정비업계 따르면 개포현대4차 재건축 조합(이장주 조합장)은 2025년 정기총회를 성황리에 개최, 동부건설을 시공사로 낙점했다. 전체 조합원 약 93%의 압도적 지지율로 선정됐다. 프로젝트명은 '개포 아스테리움(GAEPO ASTERIUM)'으로 정했다. 개포현대4차의 총 공사금액은 약 1,001억원에 이르며, 지하4층-지상28층으로 총 178세대 규모의 공동주택을 짓는 프로젝트다. 일원동은 강남에서도 핵심 입지로 평가받는다. 바로 옆 공동 생활권역에 속하는 개포우성7차만 보더라도, 삼성물산과 대우건설이 치열하게 맞붙고 있는 양상이다. 동부건설이 '프리미엄 단지'를 목표로 삼아, 엄격한 기준과 잣대로 입찰제안서를 준비해 온 것도 같은 맥락에서 살펴볼 수 있다. 대형 건설사들의 하이엔드 브랜드가 즐비한 강남권에서 '아스테리움' 브랜드의 내·외재적 가치를 동일선상에서 평가받겠다는 자신감도 내포돼 있다. 동부건설의 자체 하이엔드 브랜드인 '아스테리움'은 서울 내에서도 최상위 트림에 속한 주거지만을 대상으로 제한적으로 선보이고 있다. 현재 ▲서울 아스테리움 ▲용산 아스테리움 ▲반포 아스테리움 등을 고급주택 부문 포트폴리오로 갖고 있다. 동부건설이 '개포 아스테리움'을 적용할 사업장으로 수주한 개포현대4차는 교통(대청역, 수서역)과 학군(중동고, 대청초), 자연환경(대모산)의 입지적 요소를 모두 갖고 있는 곳이다. 개포현대4차는 작년 8월 조합설립인가를 받은 이후 채 1년도 되지 않아 시공사 선정까지 완료했다. '시간이 곧 돈'으로 통하는 정비사업의 특성을 감안할 때, 집행부를 중심으로 한 조합원 간 결속력이 높다. 동부건설은 속도감 있는 사업전개를 원하는 조합원들의 염원을 수주 과정에서 인식했고, 분담금을 절감할 수 있는 사업조건을 입찰제안서에 포함시켰다. 30세대 미만으로 예상되는 일반분양의 상품성도 최대한 끌어올릴 계획이다. 한편, 개포현대4차는 '빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법'에 따른 소규모재건축 사업을 진행하고 있다. 소규모재건축은 정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 사업이다. 대상지역은 ▲면적이 1만㎡ 미만 ▲노후·불량건축물의 수가 전체 건축물 수의 3분의2 이상 ▲기존주택 세대 수가 200세대 미만 등을 모두 충족해야 한다.
여의도 대교아파트가 시공사 선정을 위한 1차 현장설명회를 성황리 마친 가운데, 조합이 주체가 돼 직접 나선 '해외 설계사' 선정도 매듭지었다. 준공 후 입주가치 상승을 목표로 함께 일하게 될 업체는 헤더윅 스튜디오(Heatherwick Studio)가 낙점됐다. 영국 런던을 기반으로 둔 세계적인 디자인·건축회사로 대교의 특화설계 업무를 수행하게 됐다. 20일 정비업계 따르면 여의도 대교아파트 재건축 조합(정희선 조합장)은 해외 설계사 선정을 위한 임시총회를 개최, 헤더윅 스튜디오를 최종 낙점했다. 경쟁입찰에는 영국의 헤더윅 스튜디오와 미국의 그룹저디가 참여했다. 통상 정비사업에서 글로벌 설계사의 참여는 국내 시공사·설계사가 장본인이 돼 파트너사로 참여시키는 경우가 대부분이었다. 조합 입찰지침에 따라 지분율을 나눠주거나, 혹은 단순 하도급 업체로 업무 용역을 주는 게 관행이었다. 주로 초기 컨셉설계만 참여하고, 이후 본설계 및 이를 실현하는 단계에선 빠지는 경우가 대부분이었다. 이와 달리, 여의도 대교는 손수 '원설계사'로 해외 업체를 선정하겠다는 방침을 정했다. 조합원 분양가로 대변되는 '종후자산가치'를 높여야 한다는 분명한 목적의식이 작용한 결과다. 한강변에 위치한 여타 재건축 단지들과 비교할 때, 다소 열위에 있는 입지와 규모(구역면적) 면에서 직면하게 될 한계점 극복이 목표 과제였다. 물론 조합이 직접적 당사자로 참여하는 만큼, 용역범위를 포함한 계약 협의부터 업무 논의까지 수행해야 하기에 시행착오를 최소화하는 것이 중요할 전망이다. 헤더윅 스튜디오는 영국의 세계적 디자이너 토머스 헤더윅(Thomas Heatherwick)이 1994년 설립한 회사다. 조각적인 감성과 실험적인 재료 사용을 통해 독창적인 공간을 창조하며, ‘건축과 예술의 경계를 허무는 스튜디오’로 평가받았다. 대표 포트폴리오는 뉴욕 허드슨 야드의 ‘베슬(Vessel)’과 일본 도쿄의 ‘아자부다이 힐스’ 퍼블릭 공간, 한국의 노들 글로벌 예술섬 개발 프로젝트 등이 있다. 금번 대교 프로젝트에선 외관 디자인은 물론, 초고층 주거시설의 사용자 경험(UX)까지 포함한 전체 설계 과정에 깊게 관여할 예정이다. 헤더윅 스튜디오의 창립자이자 디자인 총괄인 토머스 헤더윅은 “헤더윅 스튜디오는 첫 스케치부터 현장의 마지막 디테일까지, 대교 조합과 함께할 것”이라며, “세대를 거쳐 사랑받을 수 있는 공간을 만들고, 서울 주거 디자인의 새로운 기준을 제시하겠다”고 밝혔다. 정희선 대교아파트 조합장은 “국내 아파트 디자인이 점차 표준화되는 현실에서, 예술성과 창의성을 갖춘 세계적인 디자인 회사와의 협업은 선택이 아닌 필수였다”며, “이번 파트너십은 여의도 대교아파트가 대한민국을 넘어 세계적인 대표 주거공간으로 도약하는 전환점이 될 것”이라고 강조했다. 한편, 총회 전날 진행된 시공사 선정을 위한 현장설명회에는 ▲삼성물산 ▲롯데건설 ▲GS건설 ▲HDC현대산업개발 ▲포스코이앤씨 ▲금호건설 ▲DL이앤씨 등이 참석했다.
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