발행일(UPDATE): 2026년 02월 04일 11시 06분
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목동 재건축 단지에서 몸집이 가장 큰 14단지가 KB부동산신탁을 필두로 진행한 첫번째 전체회의를 잘 매듭지었다. 토지등소유자들의 압도적 지지를 받은 이상용 정비사업위원장을 주축으로 정비사업위원회도 꾸려졌다. 목동 내에서도 '매머드급'에 속한 14단지가 본격적인 항해의 시작을 알림에 따라 소유주들의 기대와 정비업계 관심이 동시에 고조되는 분위기다. 19일 정비업계 따르면 목동14단지 사업시행자인 KB부동산신탁은 최근 토지등소유자를 대상으로 2026년 전체회의를 개최, ▲정비사업위원회 위원장·감사·위원 선출 ▲설계사·정비업체·세무·감정평가 선정 ▲정비사업비 및 운영비 예산(안) 승인 등의 주요 안건들을 상정해 모두 가결시켰다. 해당 사업장은 작년 3월 서울시로부터 정비계획(안) 결정고시를 받았고, 7개월만에 사업시행자 지정고시까지 신속히 이뤄냈다. 속도감 있는 사업 전개가 가능했던 배경엔 토지등소유자의 주거환경 개선을 위한 염원과 빠른 사업을 위한 응집력이 작용한 결과로 업계는 보고 있다. 재건축 준비위원회와 KB부동산신탁은 동의율 조기 달성을 위해 ▲단지 내 상담창구 설치 ▲전문 상담 인력 배치 ▲방문 상담 등 체계적인 절차로 초기 사업에 임해왔다. 목동14단지의 재건축 후 주택공급물량은 총 5,123세대에 달할 정도로 사업장 규모가 가장 크다. 추정비례율은 102.3%로 예상됐다. 평당공사비는 주변 시세와 물가를 고려해 800만원, 일반분양가는 5,700만원으로 책정됐다. 해당 단지의 조합원분양가는 일반분양가의 85% 수준으로 나타났다. 조합원분양가는 ▲59㎡(12.8억원) ▲74㎡(14.9억원) ▲84㎡(16.7억원) ▲114㎡(20.9억원)로 책정됐다. KB부동산신탁과 토지등소유자의 가교 역할을 맡아줄 정비사업위원회엔 이상용 위원장과 설정훈·김주형 감사, 21인의 운영위원들이 당선의 기쁨을 누렸다. 단독 후보로 출마한 이상용 위원장은 그간 목동14단지의 재건축 기틀을 마련해 온 인물이다. 이밖에 ▲설계(희림-나우동인-가람건축) ▲정비업체(화성씨앤디-창성씨앤디) ▲세무(정일회계법인) ▲감정평가(제일감정평가법인·삼창감정평가법인) 등의 협력업체 라인업도 구성됐다. 한편, 목동14단지 전체회의는 오프라인 현장행사 외에도 정보통신망을 이용한 '온라인 전체회의' 형태가 함께 병행됐다. 전자투표와 온라인 전체회의는 ㈜ 레디포스트의 메인 서비스인 '총회원스탑'이 활용됐다. 해당 사업장은 목동동로8길을 따라 총 5개 획지로 구분된다. 획지1~획지4는 공동주택을 지을 땅이며, 획지5는 사회복지시설(토지+건축물 기부채납)이다. 1987년 준공된 목동14단지는 재건축을 진행 중인 단지 중에서 최대 규모다. 안양천과 양천공원, 양천해누리 체육공원 등 주민휴식 공간과 초·중·고등학교에 둘러싸여 있다. 2호선 양천구청역도 인근에 있어 주거 입지가 좋다.
이수 신동아5차가 4년간의 오랜 준비 끝에 창립총회를 개최하며 사업의 신호탄을 쏘아 올렸다. 대상지는 인접한 우극신(우성2·3, 극동, 신동아4) 단지의 리모델링 속도에 발 맞춰 사업을 신속히 운영해 나가겠다는 계획이다. 조합 체제로 전환한 신동아5차가 사당동 리모델링 물결에 편승해 대대적인 변화의 중심에 설 수 있을지 관심이 모아진다. 20일 정비업계 따르면 이수 신동아5차 리모델링주택조합설립 추진위원회는 최근 성황리에 창립총회를 마쳤다. 인고의 시간을 함께 견뎌온 소유주들의 발걸음이 이어지면서 현장은 어느때보다도 뜨거운 분위기가 연출됐다. 이번 총회에선 ▲제1호(리모델링사업 결의) ▲제2호(조합규약, 행정업무, 선거관리 규정(안) 승인 ▲제3호(기 수행업무 추인) ▲제4호(운영비 예산(안) 의결) ▲제5호(창립총회 예산집행 승인) ▲제6호(자금 차입) ▲제7호(정비업체 선정) ▲제8호(조합임원 선출) ▲제9호(대의원 선출) ▲제10호(총회 의결사항 대의원회 위임) 등의 안건을 상정했고, 모두 원안대로 처리됐다. 우선 정유택 조합장은 단독 후보로 출마해 압도적인 지지를 받으며 최종 당선됐다. 2021년 말부터 추진위원장으로 일해 온 정유택 조합장은 지속적인 소통과 투명한 조합운영을 강조해 온 인물이다. 정 조합장은 "앞서고 있는 우극신과 함께 갈 수 있도록 최선을 다하겠다"며 "우공이산의 정신으로 반드시 사업을 완수하겠다"며 강한 의지를 내비쳤다. 이어 입후보한 감사(1인)와 이사(3인), 대의원(29인)들도 순차적으로 선출돼 조합은 총 34인 체제로 운영될 예정이다. 전반적인 행정적 업무를 담당할 정비업체로는 ㈜제이앤케이도시정비가 선정됐다. 리모델링사업의 사업계획승인, 분담금확정, 착공 등의 인허가 경력이 풍부한 해당 업체는 ▲용산 이촌 코오롱 ▲강남 개포우성9차 ▲강남 청담건영 ▲서초 잠원훼미리 등 다수의 리모델링 사업단지 수주 이력을 갖고 있다. 대상지는 용적률 436.93%에 맞춰 지하4층-지상22층 규모로 리모델링 사업을 전개해 나갈 계획이다. 예상 세대수는 252세대로 기존 대비 29세대가 늘어나는 구조다. 증가하는 세대는 모두 일반분양분으로 처리된다. 주차대수도 기존 280대에서 340대(세대당 1.35대) 수준으로 증가할 것으로 보인다. 해당 사업장의 평당공사비는 620만원 수준으로, 현시점 조합원분양가는 일반분양가의 88% 수준으로 예측됐다. 조합원분양가의 경우 82㎡(14.7억원), 102㎡(17.6억원), 131㎡(19.7억원) 등으로 책정됐다.
마포 도화우성이 신속통합기획 자문사업을 토대로 미래 청사진을 위한 준비에 나서고 있다. 대상지는 대단지 프리미엄과 입지적 경쟁력에 힘입어 일찍부터 대형 시공사들의 관심을 한 몸에 받고 있다. 다만 북측에 위치한 학교, 구릉지 형태로 이뤄진 태생적 지형은 향후 재건축 사업을 진행하는 과정에서 해결해야 할 과제로 업계는 분석하는 분위기다. 19일 정비업계 따르면 마포구청은 최근 도화우성아파트 재건축 정비계획(안) 수립을 위한 법정 주민설명회를 개최했다. 도화우성은 지난해 두 차례 신속통합기획 자문회의를 거친 사업장으로, 용역업무와 추정분담금 산출은 도시계획업체인 KTS엔지니어링과 삼창감정평가법인이 각각 맡아 수행했다. 도화우성의 구역면적은 69,338㎡로, 용도지역은 제3종일반주거지역으로 구성돼 있다. 대상지는 표고차가 50m에 달하는 경사지에 위치해 있고, 한강변 중점경관관리구역에 속해 최고높이는 110m이하(35층)로 층수제한을 받는다. 도화우성의 특징은 삼개로를 따라 획지가 두 곳으로 분리돼 있다는 점이다. 획지를 가르는 도로가 15m 미만이면 1개획지로 통합이 가능하나, 삼개로는 15m에 해당하고 교통의 축을 담당하고 있다는 의견이 있어 기존대로 존치될 전망이다. 대상지의 경우, 공원은 획지2의 전면부에 배치될 것으로 계획됐다. 해당 위치는 경사가 낮고 5호선 마포역과도 가까운 곳이다. 공원의 위치를 두고 이견이 발생하자 도시계획업체 관계자는 "학교 근방으로도 검토했으나, 공원 획지가 부정형해 좁을 뿐더러, 도로를 추가로 신설해야 하는 조건이 생겨 오히려 불리할 수 있다"고 설명했다. 또 입체공원 의견에 대해선 "정책이 다듬어지면서 공원 입체화를 통한 인센티브 비율이 높지 않다"며 "입체공원은 일반 공원의무면적의 1.2배로 만들어야 해서 해당 의견 역시 불리하다"고 덧붙였다. 북측에 위치한 마포초등학교의 존재도 사업 측면에선 걸림돌로 작용한다. 일조분석을 통해 학교에 문제가 없도록 건축배치가 이뤄져야 한다. 대상지의 경우 학교에서 한강으로 갈수록 경사가 높아지는 형태로, 앞서 49층으로 검토됐던 최고층수가 35층으로 조정된 점도 일조이슈 때문인 것으로 나타났다. 당일 학교 이전과 관련한 질의가 나왔지만, 도시계획업체 관계자는 "학교 이전은 단순한 일이 아니며, 수익성이 담보되는 대형단지에서나 가능한 일"이라며 "잠실주공5단지 사례만 보더라도 난이도가 높다는 점을 알 수 있다"고 설명했다. 용적률 체계를 살펴보면 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(250%) ▲법적상한용적률(299.9%) 등으로 수립됐다. 허용용적률 인센티브는 열린단지, 공공보행통로, 돌봄시설, 층간소음해소 등으로 이뤄졌다. 공원과 도로 등의 기부채납으로 상한용적률이 채워졌고, 늘어난 법적상한용적률 인센티브의 절반은 공공임대주택과 일반분양으로 각각 나눠 짓게 된다. 예상되는 주택공급물량은 1,627세대로, 조합원·일반분양분은 1,466세대다. 세부적으로 세대수는 ▲59㎡(596세대) ▲84㎡(686세대) ▲109㎡(174세대) ▲125㎡(10세대)로 나뉜다. 공공임대는 총 161세대로 ▲59㎡(129세대) ▲84㎡(32세대)로 배치된다. 임대의 경우 소셜믹스를 통해 분양되는데 토지는 기부채납이고 건축물은 표준건축비만 받고 판매하게 된다. 대상지 소유주들은 기존안과 변경안 상의 평형을 비교할 때, 주의할 점이 있다. 기존안에선 45평형과 50평형이 각각 210세대와 280세대로 나타나지만, 변경안에선 42평형과 49평형의 세대수가 174세대와 10세대로 나타나기 때문이다. 하지만 ㈜나우동인 건축·설계 관계자는 과거의 벽체중심선치수와 현재의 안목치수 면적을 비교하며 "동일평형이라고 하더라도 실사용 및 서비스 면적에서 큰 차이가 있어, 우려할 필요가 없다"고 설명했다. 이어 "향후 주택공급계획에 대한 경미한 변경은 소유주들의 의견을 반영해 조정이 가능하다"며 "이는 서울시 도시 및 주거환경정비 조례 제11조8항에 명시돼 있다"고 덧붙였다. 도화우성의 추정비례율은 102.74%로 산출됐다. 국민평형 기준, 평당 일반분양가와 평당 공사비는 각각 7,200만원과 820만원으로 설정됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 78% 수준으로 예측됐다. 조합원분양가의 경우 59㎡(15.5억원), 84㎡(19.6억원), 109㎡(23.3억원), 125㎡(35.7억원) 등으로 책정됐다. 33평형에 살던 소유주가 34평형으로 이동할 시, 약 4억원의 분담금이 발생한다.
목동 재건축의 선두주자격인 6단지가 환경영향평가 설명회를 매듭짓고 이달 중 시공사 선정을 위한 입찰공고를 게시할 예정이다. 현재 삼성물산과 DL이앤씨가 오랜 기간 해당 사업장에 수주 의향을 타진해 온 가운데, 경쟁입찰 성사 여부에 조합원들의 상당한 관심이 쏠리는 분위기다. 다만, 목동 14개 단지의 사업격차가 크지 않은 만큼 도급순위 10위권 이내 대형 건설사들의 눈치싸움 역시 치열한 양상으로 전개될 전망이다. 18일 정비업계 따르면 목동6단지 재건축 조합은 사업시행으로 인해 직·간접적인 영향을 받는 주변 지역 거주민들을 대상으로 환경영향평가 설명회를 최근 열었다. 목동6단지는 작년 5월 조합설립인가 고시를 받은지 7개월만에 환경영향평가 초안을 제출했다. 해당 사업장 주변으로는 ▲목동5단지(주거) ▲이대목동병원(복지) ▲경인초(교육) ▲양정중·고(교육) ▲월촌중·한가람고(교육) 등이 존재한다. 환경영향평가는 재건축 사업을 진행할 경우 영향을 미칠 것으로 예상되는 ▲대기환경 ▲수질 ▲토지 ▲자연생태(동·식물) ▲사회·경제환경(주거) 등을 대상으로 진행한다. 대기질의 경우 목동6단지를 중심으로 반경 1km를 평가대상으로 삼는다. 이밖에 토지와 소음, 일조장해 등은 사업지구 및 주변지역이 중점 검토 대상이다. 보통 재건축의 경우, 연접해 있는 이웃 단지들이 있을 수 있어 일조권 관련한 내용이 주된 관심사다. 일조권 침해 여부를 판단하는 기준은 '수인한도'와 관련 있다. 수인한도를 판단하는 기준(공동주택)은 ①동지일을 기준으로 오전 9시부터 오후 3시까지 일조시간이 연속해 2시간 이상 확보되는 경우 또는 ②동지일을 기준으로 오전 8시에서 오후 4시까지 일조시간이 통틀어 최소한 4시간 정도 확보되는 경우다. 2가지 기준을 모두 맞추지 못할 경우, 일조 저해의 경우 수인한도를 넘어섰다고 본다. 수인한도를 만족하지 못할 경우, 피해 주민들에게는 일조영향과 피해부분을 충분히 설명하고 피해보상 등을 해당 주민들과 협의해야 한다. 여의도 재건축의 경우 이웃 단지 간 거리가 가깝게 붙어있는 터라, 건축법에서 규정하고 있는 건물의 사선제한과 대지경계선으로부터 이격거리제한 등 일조 환경과 관련된 사항들이 많다. 목동6단지의 경우 시뮬레이션 결과 인접 단지의 4개동을 제외하면 대부분 수인한도를 만족시켰다. 환경영향평가 관계자는 "학교의 경우, 건축설계상 주동 배치를 통해 수인한도를 침해하지 않게끔 진행할 수 있다"며 "향후 개발 이후 목동6단지의 단지 내부 일조권을 분석한 결과, 전체 2,170세대 중 약 67%의 세대가 수인한도를 만족한다"고 말했다. 이어 "통상 60% 이상이면 양호한 수준으로 평가되며, 향후 통합심의를 진행하는 과정에서 일조 관련 사안들을 다각도로 잘 검토해서 진행하겠다"고 부연했다. 목동6단지는 양천구 목동911 일대 소재해 있으며, 구역면적은 102,424㎡다. 정비계획(안) 상 용적률과 건폐율은 각각 300%, 20%다. 재건축 후 예상되는 공급물량은 총 2,170세대로, 지하3층-지상49층 규모의 공동주택을 짓는 프로젝트다. 최초, 1호 수식어가 따라붙는 선두 단지로 시공사 선정 역시 가장 먼저 진행한다. 시공사 선정을 위한 입찰지침서가 조만간 열릴 대의원회에서 통과하게 될 경우, 이달 말 안에는 입찰공고가 나올 예정이다.
대우건설이 한강변과 접한 재개발 사업장 중 사실상 마지막 수주 대상지로 성수4구역을 택한 가운데, '성수동' 그 이름만 들어도 알 수 있는 도시적 정체성(Identity)을 입찰제안서에 싣겠다는 점을 내비쳤다. 반포동과 청담동 등 통상적인 강남권 재건축 사업장과는 차별화된 수주 행보를 보이겠다고 예고한 셈이다. 미국 LA 게티센터로 유명한 '마이어 아키텍처(Meier Architects)'를 해외설계사로 선정한 것도 같은 맥락이다. 마이어 아키텍처는 여타 글로벌 해외설계사와 달리, 국내 정비사업(재개발·재건축) 현장에서 쉽사리 모습을 드러내지 않았던 곳으로 설계업계에서 회자된다. 프리츠커상을 수상한 리처드 마이어는 과거 고액 자산가들의 단독주택을 짓던 저명한 설계사였고, 이후엔 바르셀로나 현대미술관과 미국 LA 게티센터 등 미술관 건축에 특화된 커리어를 이어갔다. 마이어 아키텍츠를 '백색 건물'로 떠올리는 것도 미술관 설계와 연관성이 깊다. 그림과 조형물 등의 작품은 하얀 배경에서 부각된다. 특히, LA 게티센터는 예술과 건축, 자연(물과 정원)의 3가지 요소를 갖춘 건축 명소다. 패션·예술과 공장지대에서 비롯된 붉은 벽돌, 자연(한강·서울숲)으로 대변되는 성수동과 공간적 특성이 닮아있다. 특히, 일반 주거단지인 반포와 압구정 등은 외국인 관광객이 찾지 않는 곳이지만, 성수동은 외국인 관광객만 수백만이 찾는 핫플레이스다. 대우건설이 입찰 참여를 앞두고 마이어 아키텍처와 설계 협업에 나선 건, 성수만의 고유 경쟁력을 잘 살리는 방향으로 주거환경 개선에 나설 수 있다는 판단에서다. 과거 '공장지대'였던 성수동이 '팝업 스토어'를 보러 온 젊은이들로 가득 차기까지 오랜 기간이 소요되지 않았다. 성수동으로 대변되는 지금의 상권이 영원 불멸할 순 없기에, 대체 불가능한 공간 경쟁력을 계속 염두해 둔 상황에서 재개발을 진행해야 조합원들의 자산가치도 상승한다는 게 대우건설의 설명이다. 성수는 다른 사업장과 달리 대를 이어 계속해서 보유하고자 싶어하는 경향성이 짙은 곳이라는 게 업계 중론이다. 대우건설의 캐치프레이즈로 'ONLY ONE(단 하나뿐인 성수)' 문구를 사용한 것도 앞선 맥락과 궤를 같이 한다. 반포동과 청담동, 압구정동처럼 고급 주거단지 조성에만 초점을 맞출 수 있는 사업장이 아니라는 점을 대외적으로 공표한 것이다. 이에, 대우건설은 성수동만이 갖는 도시 정체성을 기본 전제 하에 세계적인 부촌을 만들어 내겠다는 수주 전략을 펼칠 계획이다. 단 하나뿐인 성수를 위해, 마이어 아키텍처 역시 공감대를 형성했다. 한강변 포트폴리오 사업장으로는 ▲흑석11구역 ▲신반포16차 ▲한남2구역 ▲여의도 공작 등을 두고 있다. 현재 흑석11구역과 신반포16차, 한남2구역 등은 철거 및 이주 작업을 진행하고 있다. 조합원들의 한강뷰 니즈를 잘 파악하고 있는 만큼, 성수4구역을 단 하나의 사업장(ONLY ONE)으로 만들기 위한 준비작업에 전력을 다할 것으로 업계는 보고 있다. 성수4구역은 성수전략정비구역 내에서도 한강변을 가장 길게 접하고 있는 사업장으로 알려져 있다.
용산구 서계통합구역이 법정 단체인 추진위원회 승인 이후, 첫 주민총회를 열어 소유주들과 사업 의지를 재확인하는 시간을 가졌다. 작년 4월 정비계획(안) 결정고시를 받은 이후 속도감 있는 사업 전개로 업계 주목도 역시 계속 높아지는 상황이다. 윤희화 위원장을 필두로 한 추진위원회는 오는 5월 상반기 안으로 조합설립을 마무리할 계획이다. 16일 정비업계 따르면 서계통합구역 추진위원회(윤희화 위원장)는 최근 제1차 주민총회를 열어, 원활한 추진위원회 운영을 위해 필요한 예산·회계, 업무규정 등의 안건을 모두 통과시켰다. 올 한해 필요로 하는 사업비·운영비 예산(안)도 원만히 처리됐다. 재개발 사업을 위해 필요한 인허가 행정업무를 총괄하게 될 정비업체엔 ㈜화성씨앤디가 선정됐다. ㈜화성씨앤디는 ▲대치동 은마 ▲잠실우성123차 ▲여의도 진주 등 주요 사업장을 트랙레코드로 둔 정비업체다. 용산구청과 공공지원 용역계약 체결 후, 추진위원회 승인까지 일련의 업무를 무리없이 완수했다. 윤희화 위원장은 "불필요한 잡음 없이 속도감 있는 사업 전개가 가능했던 건 소유주 분들의 응집력 덕택"이라며 "지금껏 그래왔듯이, 투명성과 공정성의 가치를 최우선시하겠다"고 설명했다. 윤 위원장은 신속통합기획 사업 이전에 수년간 도시재생사업에 반대하며 지금의 재개발 사업을 있게끔 구심점 역할을 한 인물이다. 서계통합구역은 오는 2월 설계사 선정을 위한 입찰공고를 진행할 예정이다. 이후 조합 임원(조합장·감사·이사)과 대의원 선출을 위한 선거관리 업무에 착수할 것으로 관측된다. 조합 창립총회는 오는 5월로 계획 중이다. 조합설립에 필요한 법정 동의율을 이미 충족한 만큼, 후속 제반 절차만 진행되면 빠른 조합설립이 가능할 전망이다. 현재 해당 사업장은 대우건설과 GS건설, HDC현대산업개발 등 다수의 대형 시공사들이 수주의향을 타진하고 있다. 해당 사업장은 구역면적만 약 112,953㎡로, 토지등소유자만 약 1,900명에 달할 만큼 규모가 크다. 현 시점, 재개발을 통해 공급될 예상 주택물량은 총 2,691세대로, 이중 조합원·일반분양 주택은 2,103세대다. 전용면적별 유닛을 어떻게 구성하느냐에 따라 세대 수는 달라지기 때문에, 현 시점에선 개략적인 내용으로 참고하면 된다. 향후 발족하게 될 조합에서 조합원들의 평형 선호도를 기반으로 세부적인 내용들을 결정하게 된다. 용산 서계동 33번지 일대는 지하철 1·4호선, 경의중앙선, 공항철도 등 서울역이 인접해 뛰어난 입지를 자랑하며, 남산 N서울타워 조망권이란 지리적 특징도 눈에 띈다. 하지만 서계동은 초역세권이란 말이 무색하게 '용산구의 슬럼'이라 불릴 정도로 서울의 대표적인 낙후 지역으로 인식된다. 특히 구릉지역인 대상지는 전형적인 달동네를 연상케 해 재개발이 시급한 곳으로 손꼽힌다. 이에, 주민들의 재개발 염원도 역시 높은 편에 속한다.
상계동의 거물급 단지로 알려진 상계보람이 오랜 웅크림을 끝내고 본격적인 재건축 시발점에 섰다. 대상지는 온수근린공원을 품어 사업성을 개선하는 한편, 기존의 낙후된 공공청사와 사회복지시설을 신축함으로써 소유주들의 편의를 책임질 기반시설 정비에도 힘을 쏟겠다는 계획이다. 15일 정비업계 따르면 노원구청은 최근 상계보람아파트 재건축 정비계획(안) 수립을 위한 법정 주민설명회를 개최했다. 신속통합기획 자문사업을 신청한 지 1년 2개월 만으로, 상계보람은 총 3번의 자문회의 끝에 정비계획(안)을 마련했다. 이번 용역업무와 추정분담금 산출은 도시계획업체인 건영씨앤피와 제일감정평가법인이 각각 맡아 수행했다. 상계보람의 구역면적은 166,845㎡로, 용도지역은 제3종일반주거지역으로 구성돼 있다. '한글바석로'를 사이에 두고 획지가 양측으로 분리돼 있는 것이 특징이다. 최고층수의 경우 남측(획지1)은 45층, 북측(획지2)은 39층으로 높이계획이 다르게 잡혔다. 이는 북측 구역이 수락산과 인접해 중점경관관리구역으로, 높이 지을 경우 조망에 영향을 미칠 수 있기 때문이다. 이번 토지이용계획(안)에서 눈에 띄는 점은 구역계 안에 온수근린공원이 포함됐다는 점이다. 통상적으로 공원은 구역계에 들어오는 경우가 드물다. 하지만 효율적인 토지이용 증진 차원에서 공원이 포함됐고, 결과적으로 공원의무면적이 해결됐다. 대지면적이 늘어 수익사회복지시설 용도는 실버케어센터로 결정됐다. 데이케어센터와 요양원이 결합된 시설로 이해하면 쉽다. 또 세대수 증가로 상계9동 주민센터도 구역계에 포함돼 재정비될 전망이다. 사복시설은 서울시, 공공청사는 노원구에서 각각 관리한다. 용적률 체계를 살펴보면 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(246%) ▲상한용적률(264.67%) ▲법적상한용적률(299.9%) 등으로 수립됐다. 우선 허용용적률 인센티브는 공공보행통로와 돌봄시설, 층간소음, ZEB인증 등을 통해 최대 20%p를 확보했다. 여기에 사업성 보정계수(1.8)를 적용해 총 36%p를 인센티브를 받게 됐다. 공원 도로 및 건축물 기부채납으로 상한용적률을 채웠고, 초과용적률의 절반은 분양주택, 임대주택으로 지어질 예정이다. 건축계획(안) 상 예상되는 주택공급물량은 4,483세대로, 조합원 및 일반물량은 4,167세대, 임대주택은 316세대로 각각 나뉜다. 분양물량인 4,167세대는 ▲42㎡(192세대) ▲49㎡(351세대) ▲59㎡(1,373세대) ▲74㎡(1,215세대) ▲84㎡(1,036세대)로 분류된다. 가장 작은 사이즈의 42㎡는 서울시의 요구로 포함됐다. 주차대수는 5,849대(세대당 1.3대),로 차량출입구는 전체 6개소로 예측됐다. 주차대수가 적다고 판단되면 지하건축 면적을 늘리면 되나, 비용이 늘어날 수 있어 충분한 의견수렴이 필요할 것으로 보인다. 상계보람의 추정비례율은 107.51%로 산출됐다. 평당 일반분양가와 평당 공사비는 각각 3,600만원과 780만원 수준으로 예상됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 90% 수준으로 예측됐다. 대상지는 학세권·산세권 입지로 일반분양 세대 비율이 많아 사업성이 우수하다는 평가를 받고 있어, 향후 실제 분양가는 주변 시세에 맞춰 상승될 가능성이 클 것으로 보인다. 현 시점 이곳의 조합원분양가는 42㎡(6.26억원), 49㎡(7.1억원), 59㎡(8.34억원) 74㎡(9.85억원) 84㎡(10.42억원) 등으로 책정됐다. 한편 대상지 주변으로는 ▲청원 초중고 ▲상곡초 ▲온곡초중 ▲계상초 등 다수의 교육시설(학교)이 밀집해 있어 향후 교육환경영향평가가 타 단지에 비해 까다로울 것으로 예측됐다.
동대문구 신속통합기획 1호 사업장인 청량리9구역이 추진위원회 승인을 받아내면서 본격적인 재개발 절차에 돌입한다. 법정 단체로서 첫 걸음을 내딛게 되면서, 이전보다 더욱 안정적인 사업추진이 가능하게 된 셈이다. 추진위 체제로 새롭게 변화를 맞이한 만큼, 해당 사업장이 사업에 속도를 더할 수 있을지 기대가 모아진다. 15일 정비업계 따르면 동대문구청은 최근 청량리9구역의 조합설립 추진위원회 승인을 확정 고시했다. 전체 토지등소유자의 과반수(52.87%) 이상 동의를 얻어 설립된 이번 추진위원회는 42인으로 구성됐으며, 앞서 선출된 김성경 추진위원장이 수장으로서의 역할을 맡게 된다. 해당 사업장의 초기 지원 업무는 동대문구청이 선정한 제이앤비코퍼레이션이 맡아 수행했다. 청량리9구역은 서울시 도계위 수권분과위원회를 지난해 2월 통과하고, 이듬해 6월 정비계획(안) 결정고시를 받으며 순조로운 행정절차를 밟아나가고 있다. 현재 구청이 선정한 정비업체인 제이앤비코퍼레이션으로부터 전반적인 도움을 받으며, 공공지원제도 하에 사업을 추진해 나가고 있는 상황이다. 추진위원회는 도정법 제32조제1항에 따라 ▲정비업체·설계사 선정 ▲개략적인 사업시행계획(안) 작성 ▲조합설립 준비 등의 업무를 이행해 나갈 것으로 보인다. 청량리9구역은 동대문구 청량리동19번지 일대 위치해 있으며, 구역면적은 약 28,647㎡다. 토지등소유자는 약 335명으로, 최고층수는 35층(120m이하)으로 계획돼 있다. 분양주택은 39㎡부터 84㎡까지 다채롭게 평형이 구성돼 있어 실거주 및 투자자들의 선택의 폭이 넓을 것으로 예측된다. 111.7%에 달하는 추정비례율에서 짐작할 수 있듯, 양호한 사업성도 매력포인트로 작용한다. 우선 조합원 분양세대에 비해 일반 분양세대가 더 많다는 특징이 있다. 여기에 단독주택 비율이 높고 상가 비율이 낮은 점도 주목할 만하다. 대상지 주변으로 청량리 6·7·8, 제기4, 전농9구역 등의 사업지들이 활발히 재개발 중이라, 향후 완공 시점 쾌적한 주거 환경에 대한 기대감이 크다.
숙대입구역(4호선)과 인접한 갈월동 역세권이 신탁 방식을 도입해 사업 준비에 나서고 있다. 초기 기틀을 잘 마련해, 인근 동후암·남산 재개발 구역과의 속도 격차를 점진적으로 벌려 나간다는 게 해당 사업장의 강한 의지다. 소유주들의 적극적인 사업 동참 여부가 분수령으로 작용할 것이란 분석이 나온다. 역세권 사업을 진행하는 건 충분한 용적률을 얻어 사업성을 확보하기 위해서다. 14일 정비업계 따르면 서울시는 최근 역세권시프트 사업을 추진 중인 갈월동의 정비구역 지정을 최종 고시했다. 현재 대상지는 소유주 의견을 수렴해 신탁방식으로 사업을 추진하고 있어, 사업시행자 지정 고시를 위한 동의서 징구에 열을 올리고 있는 상황이다. 이틀 만에 30% 이상의 동의서를 걷은 추진준비위원회(윤명숙 위원장)는 이달 말까지 목표치(75%)를 달성한다는 방침이다. 고시된 내용을 살펴보면, 대상지의 구역면적은 36,611㎡로, 기존 제2종일반주거지역(7층)에서 준주거지역으로 용도변경을 진행할 예정이다. 해당 사업장은 노후화된 주택지로 주거환경 개선이 필요한 상황이다. 이에, 역세권시프트 사업을 통해 용적률을 최대 확보, 소유주들의 부담을 최소화하려는 목적 하에 재개발 사업에 착수했다. 토지이용계획을 살펴보면, 정비기반시설은 ▲도로 ▲공공공지 ▲사회복지시설로 구성된다. 우선 사회복지시설은 구역 내 두 곳에 배치된다. 기존의 갈월종합사회복지관(구립)은 면적을 늘려 부지 정형화 작업과 신축공사가 진행된다. 또 다시서기 종합지원센터(시립)도 신축 이전될 계획이다. 구역계 상단의 돌출된 부분은 공공공지로 채워진다. 사업성을 결정짓는 용적률 체계는 ▲기준용적률(190%) ▲허용용적률(190%) ▲상한용적률(221%) ▲법적상한용적률(418%) 등으로 구성돼 있다. 역세권 장기전세주택은 기반시설 용량 및 경관부담이 적은 역세권 토지의 효율적 이용을 통한 주택공급활성화 정책이다. 용도지역 상향으로 완화된 용적률을 민간분양(50%)과 장기전세주택(50%)으로 구성해 민간개발 동력의 확보를 목표로 한다. 장기전세주택 물량 중 50%는 신혼부부용 장기전세주택 '미리내집'으로 활용된다. 예상되는 주택공급물량은 885세대로, 조합원 및 일반물량은 570세대로 나타났다. 분양주택을 세부적으로 살펴보면, ▲40㎡이하(42세대) ▲40~60㎡이하(45세대) ▲60~85㎡이하(337세대) ▲85㎡초과(146세대) 등으로 구성된다. 임대주택은 총 315세대로, 재개발 의무공공임대(62세대)와 장기전세 공공주택 (253세대)으로 분류된다. 갈월역세권의 추정비례율은 약 98%로 산출됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 90% 수준이다. 조합원분양가의 경우 ▲39㎡(8.1억원) ▲59㎡(12.1억원) ▲84㎡(15.7억원) ▲119㎡(20.8억원) 등으로 책정됐다. 감정평가 업무는 구청에서 선정한 제일감정평가법인이 맡아 수행했다. 추정분담금은 향후 사업 진행 과정에서 계속 바뀐다. 한편 대상지는 단독주택 비율이 많은 사업지 특성상, 양호한 사업성이 예측되는 곳이다. 대로변 상가와의 갈등이 크지 않고, 압도적인 남산·용산 파크뷰에 대한 기대감도 더해지면서 소유주들의 사업 열망도 부쩍 커지고 있는 모양새다. 현재 HDC현대산업개발과 삼성물산 등 대형사들의 수주의지 타진도 이뤄지고 있는 것으로 전해진다. HDC현대산업개발은 용산에 본사를 둔 사업장으로, 지난해 포스코이앤씨와의 경쟁입찰에서 승리하며 용산정비창 전면1구역을 수주했다.
한남2구역이 재정비촉진계획의 변경으로 분양물량과 건축계획에 변화를 가져갈 전망이다. 전체 세대 중 중대형 평형(85㎡초과)의 비중을 높이는 한편, 기존의 판상형 배치를 탑상형 배치로 전환해 여유 공간을 확보한다는 계획이다. 물론 최고 층수가 15층으로 1개층 상향된 점도 눈에 띄는 부분이다. 13일 정비업계 따르면 최근 한남2구역의 재정비촉진계획 변경결정(안)에 대한 주민 공청회가 개최됐다. 24년도 8월부터 본격 추진된 이번 변경 사안은 ▲한남2·4구역 간의 경계 조정 ▲기반시설 순부담 ▲획지 및 건축물 ▲주택공급 계획 등으로 정리된다. 우선 한남2구역의 구역 면적은 114,600㎡로, 구역경계(한남4) 조정과 공유지 분할측량에 따른 필지 편입으로 일부 면적이 늘어났다. 3곳 획지간의 크고작은 면적 증감이 이뤄지는데, 이는 2-3획지 상부에 있던 소공원 위치가 보광초등학교 남측 하부로 옮겨지기 때문이다. 학교와 공원과의 연계성을 고려한 의도로 풀이된다. 또 기반시설 계획을 살펴보면, 기존엔 소공원 주차장과 사복시설·공공청사 주차장이 분리돼 있었다. 하지만 변경을 거쳐 사복시설과 소공원 주차장이 통합됐고, 공공청사는 따로 주차장을 두게 됐다. 이어 가로망 체계의 손질로 폴리텍대학부터 청화도로까지의 교통 흐름을 원활하게 유도했다. 이같은 변화 등으로 기반시설 면적이 다소 증가하면서 순부담률이 기존 대비 0.2%p 늘어났다. 높이계획은 경우, 기존 최고 14층에서 15층으로 층수가 상향조정됐다. 통상 높이규제는 부감기준(높은 시점에서 아래로 내려다보는 경관)과 조망기준(산, 바다 등 경관을 볼 수 있는 권리)에 의해 결정된다. 이중 한남2구역은 부감기준의 직접적인 영향으로 해발고도 90m이하로 층수제한을 받는다. 대상지는 북고남저 지형으로 표고차가 약 21m에 달해 계단형식의 단지가 조성될 것으로 예측된다. 변경된 주택공급계획에 맞춰 총 세대수는 1,537세대에서 1,311세대로 대폭 줄어든다. 가장 큰 원인은 소유주들의 의견을 수렴해 중대형 평형이 늘어났기 때문이다. 85㎡초과 세대수는 253세대에서 250세대가 늘어 503세대로 나타났다. 이는 전체 세대의 38.4% 수준이다. 세부적으로 조합원·일반분양분은 ▲60㎡이하(173세대) ▲85㎡이하(438세대) ▲85㎡초과(503세대) 등으로 예상됐다. 세대수 조정으로 임대주택은 238세대에서 197세대로 41세대가 줄었다. 특히 건축배치도 기존의 편상형 배치가 아닌 탑상형 배치로 바뀐다. 배치가 바뀌면 남향 배치가 다소 불리해질 수 있다는 단점이 있지만, 그럼에도 배치 변경을 진행하는 건 최대한 인동간격을 확보하기 위함이다. 인접한 건축물로 사생활 침해가 발생하면 주민 우려가 발생할 수 있어, 혹시 모를 불편을 미연에 방지하기 의도로 보인다. 한남2구역의 변경 결정 요청은 이달 서울시로 전달되면, 도시재정비위원회 심의와 재공람공고 과정을 거쳐 상반기 중 변경 결정 고시가 날 것으로 전망된다.
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