발행일(UPDATE): 2025년 10월 25일 07시 56분
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초등학교·중학교·고등학교를 모두 품고 있는 목동11단지가 올해 3월 정비계획(안)을 처음 공개한 이후, 인허가청과의 추가 협의 과정을 통해 사업성을 향상시켜 관심이 모아진다. 해당 사업장은 하나의 단지임에도 불구 2개 블록으로 나뉜 탓에 각 블록의 개별 용적률을 찾는데 어려움이 있었지만, 준비위원회를 필두로 한 인허가청과의 사전협의를 잘 매듭지은 탓에 모두 법적상한용적률을 확보했다. 14일 정비업계 따르면 양천구청은 이달 27일(월)까지 목동11단지 정비계획(안) 재공람공고를 진행한다. 법정 절차를 마무리한 후, 구역지정을 위한 결정고시가 순차적으로 이뤄질 전망이다. 목동11단지는 결정고시 이후 한국자산신탁을 사업시행자로 지정하는 내용의 동의서 징구에 본격 착수할 계획이다. 준비위원회(정상수 위원장)는 신속한 속도를 지향하지만, 우선적으로 올바른 방향성을 기치로 사업을 추진해 나갈 방침이다. 올해 3월 공람(안)과 비교할 때, 목동11단지의 용적률은 종전 288%에서 299%로 약 11%p 상향 조정됐다. 구역면적을 감안할 때, 용적률 11%p 확보를 통해 약 2,800평의 분양면적이 늘어났다. 전체 공급물량은 2,575세대에서 2,679세대로 소폭 증가했고, 일반분양 물량도 약 84개 추가 확보했다. 물론 평형 유닛 구성에 따라 공급물량 숫자는 향후 계속 달라지기에, 현 시점에선 법적상한용적률을 추가 확보한 점이 포인트다. 대상지는 고도제한 영향을 받는 탓에, 최고층수는 기존(안)과 동일한 41층으로 결정됐다. 목동11단지는 대지 레벨(지대)이 높아, 타 단지의 43층과 비슷한 수준일 것이라는 게 업계 설명이다. 정비사업지 중 유일무이하게 단지 내 초·중·고가 3곳이나 있는 지역적 특징을 갖고 있다. 학교는 재개발·재건축 사업에선 계륵같은 존재다. 결국 교육·환경영향평가 등의 인허가 절차가 사업 속도를 결정짓는 변곡점으로 작용할 전망이다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(249.8%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 수립됐다. 기준용적률에서 허용용적률로 갈 수 있었던 이유는 공공보행통로, 열린단지, 돌봄시설, 방재안전 등으로 인센티브(20%p)가 적용됐기 때문이다. 토지·건축물 기부채납을 통해 상한용적률은 249.8%까지 향상되며, 법적상한용적률 인센티브의 절반은 임대주택을 지어야 한다. 한편 목동11단지는 앞서 한국자산신탁(한자신)을 예비신탁사로 선정한 바 있다. 한자신은 목동11단지의 정밀안전진단부터 정비구역 지정과 사업시행자 지정고시에 참여하는 예비신탁사 역할을 수행하고 있다.
대치 은마가 '신통기획 2.0' 제도를 도입함에 따라 사업 속도 앞당기기에 분주한 모습이다. 이미 역세권 특례 적용으로 용적률이 완화된 해당 사업장은 지하철 출입구 조정(이설·개설)과 상가의 연결통로 설계도 새롭게 검토하고 있어, 향후 상전벽해급 변화를 선보일 것으로 기대를 모으고 있다. 오세훈 서울시장은 13일 오전 대치 은마아파트 재건축 현장을 찾아 주민들과 소통하는 시간을 가졌다. 과거만 하더라도 대상지는 35층 층수제한과 GTX 노선 갈등 탓에 사업이 답보 상태에 머물렀다. 하지만 이후 서울시 의견을 적극 수용하고, 주민 갈등을 순차적으로 해결해 나가면서 사업이 정상 궤도에 오르기 시작했다. 대치 은마는 신속통합기획 시즌2 적용으로 빠르면 28년도, 늦어도 30년까지 착공을 완료하겠다는 목표를 내비쳤다. 평균 18.5년 걸리는 정비사업 기한을 12년까지 대폭 줄여 사업속도에서 우위를 가져간다는 계획이다. 현재 대상지는 정비계획 변경(안)을 확정짓고, 다음 단계인 통합심의를 위해 순항 중에 있는 상황이다. 역세권 용적률 완화로 해당 사업장의 총 세대수는 5,893세대로 계획됐다. 민간주택과 공공주택은 각각 4,789세대, 1,104세대로 나뉜다. 용적률이 기존 300%에서 331%로 늘어나면서 추가로 655세대가 공급되는데, 이중 195세대는 다자녀와 중산층 등 실수요자를 위한 공공분양주택으로 공급된다. 이날 오세훈 시장은 "은마가 상전벽해 수준으로 달라지고 있다"며 "상가와의 갈등이 큰 난관이라고 생각했지만, 해결됐다는 얘기를 듣고 안도했다"고 소회를 전했다. 그간 사업 정체의 대표적 단지로 꼽히던 은마에도 큰 변화가 이뤄지고 있음을 알 수 있는 대목이다. 이어 오 시장은 용적률 특례와 관련해선 신규주택 공급을 확대하는 역할을 할 것이라고 강조했다. 그는 "20% 용적률 상향은 비단 강남 뿐만 아니라 강북에서도 큰 혜택을 줄 것"이라며 "용적률 인센티브를 주고 높이 제한을 푸는 등의 행위는 특정 지역에 대한 혜택이 아닌 결국 서울시 전체 물량의 물꼬를 트기 위한 작업"이라고 설명했다. 시는 ▲신반포7차 ▲광장극동 ▲풍납극동 ▲명일한양 등 5개 단지에서도 역세권 용적률 특례 적용을 검토 중이다. 한편 은마 재건축 조합(최정희 조합장)은 최근 대의원 회의를 개최해 기부채납(지하공영주차장, 저류지) 시설과 지하철 및 상가 연결통로와 관련한 용역업체 선정에 대한 의견을 나눈 것으로 알려졌다. 지하철 출입구 조정의 경우 대치역은 이설, 학여울역은 신설을 검토 중에 있으며 상가와 지하철을 잇는 연결통로 설계도 계획 중인 상황이다.
강남구 알짜 동네로 꼽히는 일원동의 상록수아파트가 신속통합기획 자문 접수를 시작한 지 4개월 만에 정비계획(안)을 마련하면서 신속한 사업속도를 보이고 있다. 현재 대상지엔 인접 단지들과 달리, 주변에 지하철 출입구가 부재한 상황이다. 이에 일원 상록수는 주민불편을 해소하는 차원에서 새 출입구 개설을 검토 중인 상황이다. 12일 정비업계 따르면 일원 상록수아파트 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 주민설명회가 최근 개최됐다. 초기 사업지원 용역은 ㈜동림피앤디가 맡아 진행된다. 일원 상록수의 구역면적은 63,256㎡로, 용도지역은 토지등소유자의 78% 의견 반영을 토대로 기존의 제2종일반주거지역(7층)에서 1단계 종상향을 원칙으로 한다. 대모산 조망이란 입지적 강점을 살리기 위해 단지는 열린경관 특화디자인을 적용할 계획이다. 대상지의 최고층수는 25층(75m이하)으로, 총 12개동으로 구성될 전망이다. 공공시설 계획(안)을 살펴보면 도로와 공원이 기부채납된다. 우선 공원은 광평로10길과 우측 상단(십자형 도로) 두 곳에 각각 마련된다. 광평로10길변 공원은 대모산과의 연계성에 주목했으며, 단지 우측 상단 공원은 '학교가는길'과 '상가·커뮤니티' 공간과의 시너지를 위해 배치가 고려됐다. 교통처리계획에 따라 주출입구는 일원로 부근, 부출입구는 광평로10길(대모산 쪽)에 각각 마련된다. 여기서 주출입구는 일원가람 주출입구와 마주해서 설치될 계획인데, 해당 도로는 두 단지가 각각 1.5m씩 도로를 기부채납함으로써 3차선 도로로 조성될 예정이다. 앞서 광평로로 주출입구를 마련하는 계획도 검토됐으나, 교통영향평가 통과가 어려울 것으로 예측돼 주출입구는 일원로 방면에 마련하기로 결정됐다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(190%) ▲허용용적률(210%) ▲상한용적률(227.78%) ▲법적상한용적률(250%) 등으로 수립될 예정이다. 순부담의 경우 건축물 공공기여는 없고, 토지만 일부 부담하면 된다. 법적상한용적률 증가분의 절반은 분양분(11.11%), 절반은 임대(11.11%)로 각각 나뉘어 제공된다. 예상되는 주택공급물량은 1,130세대로, 조합원 및 일반물량은 1,050세대, 임대주택은 80세대로 각각 나뉜다. 조합원분양분은 상가원을 포함해 총 740세대로 예측됐고, 나머지가 일반분양분이다. 세부적으로 살펴보면, ▲60㎡이하(92세대) ▲60~85㎡이하(518세대) ▲85㎡초과(440세대) 등으로 구성된다. 이외 국민주택규모 임대주택(80세대)은 모두 60㎡미만으로 계획이 잡혔다. 주차대수는 2,179대로 계획됐다. 임대주택의 경우 대중교통 접근성이 용이한 광평로 및 일원로변에 배치될 가능성이 크다. 일원 상록수의 추정비례율은 100.82%로 산출됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 90% 수준으로 예측됐다. 조합원분양가의 경우 ▲59㎡(15.9억원) ▲74㎡(19.2억원) ▲84㎡(21.1억원) ▲98㎡(25.1억원) ▲112㎡(28.1억원) ▲131㎡(31.9억원) 등으로 책정됐다. 국민평형을 소유중인 토지등소유자가 동일평형으로 이동 시, 약 3.6억원을 환급받을 수 있다. 한편 일원 상록수 재건축 추진준비위원회(유승태 준비위원장)는 지하철 출입구 개설과 관련, "유만희 시의원으로부터 2억원 가량의 비용 지원을 받은 상황"이라며 "현재 서울시 타당성 검토를 토대로 용역컨설팅을 진행 중"이라고 밝혔다. 그러면서 "조만간 결과가 나올테니 기다리면 곧 좋은 소식이 있을 것"이라고 전했다. 만약 일원역사거리에 지하철 출입구가 개설된다면, 상록수 주민들이 타단지로 건너가 지하철을 이용하는 수고로움이 줄어들 것으로 예상된다.
동후암1구역이 조건부로 신속통합기획 후보지에 선정된 가운데, 서울시 의견에 맞춰 구역계 정형화에 심혈을 기울이고 있다. 특히 구역계에 존재하는 종교시설 4곳의 처리방안을 두고도 현재 관계부서 간 의견 조율이 이뤄지고 있는 만큼, 확실한 사업구상(안)이 마련되기 위해선 조금 더 시간이 걸릴 것으로 예측된다. 10일 정비업계 따르면 최근 후암동1구역 토지등소유자들을 대상으로 사업 추진을 위한 개략적인 정비계획(안) 설명회가 개최됐다. 해당 사업장은 신통기획 재개발 관련, 80% 동의율을 보이며 탄탄한 단결력을 보이고 있다. 재개발 추진준비위원회는 '정비계획 입안 동의서 징구' 역시 이같은 주민들의 강한 사업 의지를 토대로 신속히 마무리 짓겠다는 방침이다. 동후암1구역의 구역면적은 기존 103,901㎡에서 106,254㎡로 남산 부근(동남측) 일부 면적이 추가로 편입되면서 늘어났다. 서울시 의견에 맞춰 구역계 상의 정형화가 이뤄진 것이다. 용도지역은 제2종일반주거(7층이하)에서 제2종일반주거지역으로 1단계 종상향이 진행된다. 남산 경관을 가진 동후암1구역은 고도지구 경관관리 가이드라인에 따라 시각적 개방감을 확보해야 한다. 돌출경관 형성을 지양해야 하며, 대상지 남측 정비사업 추진 시엔 최대 45m 범위 이내까지 고도제한 완화가 가능하다. 다만 현시점 최고층수는 고지대임을 감안해 15층으로 계획돼 있다. 대상지의 특징 중 하나는 구역계 안에 대규모 종교시설 4곳이 존재한다는 점이다. 종교시설 세부현황을 살펴보면 ▲중앙루터교회 ▲후암 제일교회 ▲후암동 성당 ▲후암동 수녀원이 위치해 있다. 이와 관련해 서울시 관련부서들은 협의를 거친 끝에 교회(2곳)와 수녀원(1곳)은 존치하되, 성당(1곳)은 이전하는 것을 제안했다. 교회 이전에 대한 검토도 이뤄졌으나, '건축배치 제약'에 따른 우려로 당장 성당 이전이 급선무라는 게 서울시 의견이다. 당일 설명회 현장에선 성당 존치(안)과 이전(안)을 기준으로 비교검토가 이뤄졌다. 먼저 성당을 존치할 경우 법적상한용적률은 225.7%, 건폐율은 33.05%로 나타난다. 예상 전체 세대수는 1,805세대이며, 임대는 244세대로 계획됐다. 반면 성당을 이전할 경우엔 법적상한용적률은 235.36%, 건폐율은 31.75%로 변동된다. 예상되는 전체 세대수도 1,898세대로, 약 30세대의 일반분양분 차이가 발생함을 알 수 있다. 개략적인 추정비례율 역시 큰 변화를 보인다. 동일한 조건 하에 성당 존치(안)과 성당 이전(안)의 추정비례율은 각각 98.62%, 101.89%로 예상됐다. 약 3%p 차이가 나는 셈이다. 조합원분양가의 경우 ▲39㎡(7.44억원) ▲49㎡(9.3억원) ▲59㎡(11.3억원) ▲84㎡(15억원) ▲115㎡(19.5억원) 등으로 책정됐다. 한편 동후암1구역은 현재까지 약 40% 가량의 동의율을 확보한 상태로 알려졌다. 재개발 추진준비위원회 측은 이달 말까지 75%를 목표로 동의서 징구에 박차를 가한다는 계획을 밝혔다. 동후암1구역이 주민의사를 최대한 반영해 대상지 여건과 고도지구 기준에 맞춘 이상적인 정비계획(안)을 마련해 낼 수 있을지 기대가 모아진다.
독산1구역의 추정비례율이 109%를 웃도는 수준으로 예측되면서 그 원인에 관심이 모아진다. 해당 사업장은 타구역 대비 단독주택 비율이 높고, 일반분양 물량이 조합원 물량보다 현저히 많은 것이 핵심이다. 개략적인 추정치이나, 사업성 측면에서 희소식임은 분명하다는 게 감정평가사의 의견이다. 9일 정비업계 따르면 최근 토지등소유자들을 대상으로 독산1구역(독산2동 1036번지 일대) 정비계획(안) 설명회가 열렸다. 앞서 진행됐던 신속통합기획(안) 설명회 이후 약 3개월 만의 일이다. 신속통합기획 가이드라인에 맞춰 독산1구역의 정비계획은 공공성과 사업성을 모두 고려해 마련됐다. 우선 독산1구역은 지역 일대 접근성을 개선하고자 시흥대로-독산로 동서연결도로를 계획 중이다. 동서도로의 경우 독산1과 독산2구역 경계에 마련되는 만큼, 두 사업지의 협조가 무엇보다 중요하다. 도로 선형이 각 구역에 얼마나 맞물려 있는지 여부에 따라 부담정도가 달라지는데, 도시계획업체 관계자는 "최대한 이견이 없도록 50:50 수준으로 맞추기 위해 노력할 것"이라고 설명했다. 목골산 조망과 시각적 개방감을 위해 통경축 확보에도 나선다는 방침이다. 도로확폭과 건축한계선으로 개방감을 제공하고, 다양한 높이와 텐트형 스카이라인 계획으로 조화로운 경관 창출에 힘쓴다는 설명이다. 독산초등학교 일조 영향을 고려해 학교변은 저층으로 구성하되, 나머지 부근은 최고 40층까지 올려 조망권을 확보하겠다는 계획이다. 대상지의 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(247.5%) ▲상한용적률(278.9%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 수립할 예정이다. 소형주택 공급에 따라 기준용적률은 20% 완화됐다. 이어 사업성 보정계수(1.87)를 적용해 허용용적률 인센티브 37.5%를 확보했다. 보정계수는 서울시 평균 공시지가(596만원)에서 대상지 평균 공시지가(318만원)를 나눈 결과값이다. 계획 세대수는 총 2,078세대 내외로 예상됐다. 조합원·일반분양분양 세대수는 1,720세대이며 ▲39㎡(68세대) ▲49㎡(318세대) ▲59㎡(475세대) ▲84㎡(744세대) ▲104㎡(115세대)로 나타난다. 공공임대는 의무임대와 국민주택규모 임대를 합쳐 총 358세대로 나타났다. 삼창감정평가법인 관계자는 "조합원분양 물량(약 700세대)에 비해 일반분양 물량(약 1,020세대)이 많은 편"이라며 "특히 대상지는 단독주택 비율이 75%로 조합원 수도 적어 사업성에 긍정적인 영향을 미친다"고 설명했다. 독산1구역의 추정비례율은 109.24%로 나타났다. 조합원분양가의 경우 ▲39㎡(4.08억원) ▲49㎡(5.69억원) ▲59㎡(7.02억원) ▲84㎡(9.04억원) ▲104㎡(10.71억원) 등으로 책정됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 84% 수준으로 예측됐다. 단독주택(다가구 포함) 소유주와 공동주택(연립, 다세대, 아파트 포함) 소유주 간 종전자산 추정액이 다르게 산출되기 때문에 추정분담금은 다소 차이가 발생할 수 있다. 한편 도정법 제9조(정비계획 수립 시 분담금 추산 간소화)의 개정으로, '토지등소유자별 분담금'이 '토지등소유자 유형별 분담금'으로 변경됐다. 종전엔 정비계획에 토지등소유자별로 분담금 추산액과 산출근거가 포함됐지만, 올해 5월부터 추진기간을 단축하고자 유형별로 추산액을 간소화해 안내를 진행하고 있다.
목4동 강서고 인근 구역이 도심 공공주택 복합사업 방식으로 개발에 나선다. 목4동 도심복합사업이 인접한 목동 신시가지 재건축과 맞물려 목동 전체 주거지역의 가치를 끌어올릴 수 있을지 관심이 모아진다. 8일 정비업계 따르면 한국토지주택공사(LH)는 최근 목4동 강서고 인근 구역 토지등소유자들을 대상으로 도심복합사업 설명회를 개최했다. 도심복합사업은 사업성이 낮아 민간사업으로는 재개발이 어려운 역세권, 준공업지역, 저층 주거지 등의 지역에 용적률 상향과 사업기간 단축 혜택을 제공해 공공 주도로 사업을 추진하게 된다. 대상지의 구역면적은 190,317㎡로, 토지등소유자는 2,789명으로 나타났다. 혼재돼 있는 용도지역은 제3종일반주거지역으로 종상향이 계획돼 있다. 사전검토위원회(국토부·서울시) 검토를 토대로 결정된 대상지의 최대용적률은 303.6%로 나타났다. 여기서 주의할 점은 도심복합사업의 경우엔 공공성 확보 차원에서 공공임대주택(10%이상), 이익공유형 주택(10%이상)을 마련해야 한다는 것이다. 결과적으로 전체 4,209세대 중 공공임대주택과 이익공유형 주택은 각각 505세대, 421세대로 나타났다. 이익공유형 주택은 분담금이 부담되는 실거주 소유자들을 위해 마련됐는데, 우선 공급가격의 50~80% 수준에서 분양한 뒤 환매 시 처분손익을 소유자와 공공이 나누는 구조다. 의무 거주기간은 5년 제한이다. 조합원과 일반분양분은 2,401세대와 882세대로 예측됐다. 조합원·일반분양에선 46㎡(20평형) 사이즈가 없다. 대신 ▲59㎡(1,498세대) ▲84㎡(1,505세대) ▲105㎡(280세대)로 계획이 잡혔다. 이는 전체세대수의 78% 수준이다. 오는 2031년 착공시점을 기준으로 할인율(약 21~25%)이 적용된 조합원분양가는 59㎡는 10.1억원, 84㎡는 13.5억원 수준으로 나타났다. 일반분양가는 각각 13억원, 17.5억원으로 예상됐다. 현재 대상지엔 단독주택, 아파트, 다세대주택 등 다양한 유형의 건축물 용도가 혼재돼 있다. 따라서 각각의 소유자들은 본인의 종전자산 평균 추정액을 기준으로 조합원분양가와 평형 사이즈에 맞춰 추정 분담금을 예상해 볼 수 있다. 다만 향후 LH가 사업 주도권을 확보할 수 있을지 여부는 추후 결과를 지켜봐야 한다. LH가 지구지정·확정고시를 받기 위해선 토지등소유자 2/3이상(67%) 동의 및 토지면적 1/2이상(50%) 동의가 필요하다. 만약 주민공람 이후 1년 이내 미충족시 지구지정이 자동으로 해제된다.
가로수, 도로변 등 곳곳에 내걸린 현수막을 강제로 떼어내도 업무방해에 해당하지 않는다는 새로운 판단이 나와 관심이 모아진다. 법원이 현수막 설치를 업무의 일환이 아닌 단순 의견 개진 행위로 간주했기 때문이다. 특히 현수막에 담긴 내용이 이번 판단의 근거로 작용했다는 점에서, 향후 현수막 게첩과 관련한 신중한 접근이 필요할 것으로 예상된다. 7일 정비업계 따르면 대법원은 영등포구 소재 도시환경정비사업 지주협의회가 재개발 추진위원장(피고인)을 상대로 제기한 '현수막 무단 훼손' 관련 사건에 대해 원심판결을 파기하고 사건을 서울남부지방법원에 환송했다. 앞서 피고인의 위력행위를 업무방해로 본 기존의 법원 판단을 뒤집은 결과다. 판결문에 적시된 공소사실을 살펴보면, 지주협의회와 재개발 추진위원회는 그간 의견이 상충돼 대립 관계였던 것으로 전해진다. 이 과정에서 추진위원회 측은 지주협의회 측이 내건 현수막 끈을 과도를 이용해 잘라 떼어냈다. 해당 현수막엔 토지등소유자들에게 주민총회에 참석하지 말라는 당부의 말이 담겨 있었기 때문이다. 당초 원심은 지주협의회 측의 현수막 게시를 하나의 홍보 업무로 인정하면서, 피고인의 위력행위가 업무방해 성격을 보인다고 판단했다. 즉 홍보 업무는 업무방해죄의 보호대상이 되는 '업무'에 해당한다는 이유에서다. 그러나 대법원은 원심 판단이 수긍하기 어렵다는 입장이다. 피고인의 행위가 지주협의회의 홍보 업무를 방해한 것으로 볼 수 없을 뿐더러, 현수막 설치가 단순 일회성 행위에 그친다는 것이다. 법원은 현수막 내용을 문제 삼으며 "게재된 글이 지주협의회의 구성, 운영, 활동 등의 본래 업무를 알리거나 홍보하는 내용이 아니다"라며 "주민총회를 참석하지 말라는 내용을 '업무'로 보기 힘들다"고 설명했다. 그러면서 "비록 의사표현의 자유를 가진다고 하더라도, 그 행위가 구체적이고 연속적인 사회적 활동으로서 '업무' 성격이 아니라면 사무로 바라볼 수 없다고 부연했다. 한편 대법원은 파기 범위와 관련해선, 업무방해와 재물손괴 모두 형법 제37조 전단의 경합범 관계에 있어 하나의 형으로 선고했다는 점에서 원심판결을 전부 파기하기로 결정했다. 박지환 법무법인 텍스트 변호사는 "형법상 업무방해죄의 일반법리를 우리가 현실에서 접하는 사안에 구체적으로 적용하여 판단한 사례"라면서 "단체 본연의 활동에 관한 것이 아니고 단순히 일회적으로 주장이나 의견을 개진하는 것을 업무방해죄의 '업무'라 보기 어렵다"고 설명했다. 다만 "게시물이나 현수막을 뜯는 것은 내용에 상관없이 여전히 재물손괴죄가 성립한다"면서 "아파트 관리사무소처럼 관리권한이 없다면 가급적 훼손하지 않는 것이 필요하다"고 주의를 덧붙였다.
삼성물산이 여의도 대교아파트 시공권을 위한 법적 지위를 확보한 가운데, 조합 집행부와 해외설계사인 헤더윅 스튜디오(Heatherwick Studio)와 사업 향방을 위한 논의를 진행했다. 국내 정비업계 최상위 신용등급(AA+)을 가진 시공사의 합류 절차가 예정된 수순을 밟아 나감에 따라, 조합 집행부가 직접 선정한 해외 설계사와의 협업 모델에도 상당한 관심이 모아진다. 3일 정비업계 따르면 여의도 대교 재건축 조합은 최근 삼성물산을 우선협상대상자로 선정하는 내용의 정식 공문을 발송했다. 해당 사업장은 지난 7월 1차 입찰공고를 기점으로 시공사 선정 작업에 착수했고, 도정법 상 두 차례 입찰 모두 삼성물산만이 조합의 부름에 응했다. 대교는 지난 달 이사회와 대의원회 등의 내부 의결 절차를 거쳐 단독 응찰한 삼성물산을 우선협상대상자로 선정키로 최종 결정했다. 삼성물산은 조합이 요청한 이달 10일(금)까지 사업 참여를 위한 입찰제안서를 제출할 예정이다. 조합은 공공지원자인 구청 보고 및 검토를 거쳐 시공사 선정을 위한 총회 개최를 준비하는 수순이다. 삼성물산은 조합이 안내해 온 일정에 맞춰 홍보관 운영 및 공식 홍보설명회(1차·2차)를 개최한다. 대교의 시공사 선정을 위한 총회는 오는 11월 중순 이뤄질 계획이다. 대교 내부적으로도 여의도 내 첫 래미안 단지라는 상징성을 반기는 분위기가 조성되고 있다. 여의도에서 규모가 가장 큰 시범아파트 역시 시공사 선정이 초읽기에 들어간 만큼, 삼성물산 역시 수주 포석의 관점에서 대교에 내부 역량을 모두 투입할 것으로 관측된다. 입지적으로 한강변은 아니지만, 한강을 조망할 수 있는 세대를 최대한 확보하는 방향으로 대안설계(안)도 차주 제시될 것으로 전망된다. 대안설계(안)이 공개되는 시점부터, 조합의 원설계사인 헤더윅 스튜디오와 어떤 형태로 협업 모델을 구축해 나갈지가 큰 관심사로 여겨지는 분위기다. 앞서 대교는 한강변에 위치한 여타 재건축 단지들과 달리, 다소 열위에 있는 입지와 사업규모 면에서 앞서나갈 돌파구로 직발주에 나섰다. 사업 중반부를 지난 현 시점, 업계 1위 삼성물산과 글로벌 해외설계사(헤더윅 스튜디오)의 상호 보완적 역할이 더욱 중요해질 전망이다. 실제 삼성물산의 김명석 주택사업본부장과 스튜어트 우드(Stuart Wood) 헤더윅 스튜디오 그룹리더, 정희선 대교아파트 조합장은 지난 2일 래미안 원펜타스 현장에서 사전 미팅을 함께 했다. 하나의 원팀을 구성해 대교의 재건축 후 미래가치를 극대화할 수 있는 방향의 이야기들이 오간 것으로 전해진다. 향후 실무적인 협업을 본격화하기 위한 사전 스킨십 강화 목적이 이번 대면 미팅의 취지로 보인다. 1975년 9월 준공된 대교아파트는 총 4개동 576세대로 구성돼 있다. 사업면적은 총 33,418㎡로, 이중 아파트를 짓게 될 복합용지는 26,869㎡다. 제3종일반주거지역에서 준주거지역으로 1단계 종상향을 전제로 사업계획(안)이 수립됐다. 복합용지에 적용되는 용적률과 건폐율은 각각 469%, 49%다. 지하 5층-지상 49층 총 4개동을 짓는 프로젝트로 이해하면 된다.
강남역 도보권역에 속한 서초진흥이 시공사 선정을 위한 움직임에 나섰지만, 대의원회에 참석한 대의원 과반 이상이 반대하면서 시공사 선정계획(안) 안건이 부결됐다. 최근 시공사 선정 과정에서 화두가 된 성수1구역과 개포우성4차도 시공사 선정계획(안)만큼은 가결됐었던 만큼, 서초진흥 내부적으로는 금번 대의원회 부결 결과를 공정한 경쟁입찰 환경을 조성하기 위한 본격적인 움직임의 시작으로 보는 해석이 지배적이다. 1일 정비업계 따르면 서초진흥 재건축 조합은 최근 대의원회를 개최, 시공사 선정을 위한 계획(안)을 상정했지만 최종 부결됐다. 기존 계획된 입찰지침서로는 대형사 간 공정한 경쟁입찰을 유도하기 힘들다는 조합원들의 과반 의견이 반영된 결과로 풀이된다. 통합심의를 거쳐 '최고층수·높이를 확정지은 뒤 시공사 선정이 이뤄져야, 실제 적용 가능한 대안설계(안)을 받아볼 수 있을 것이라는 의견도 조합원들 사이 개진되는 분위기다. 서초진흥은 올해 2월 정비계획(안) 변경 결정고시를 받았으나, 서울시로부터 건축물 최고층수와 높이가 확정되지 않았다. 서울시는 향후 통합심의를 진행하는 과정에서 최고층수와 높이를 최대한 하향 조정해야 한다는 지침을 내렸다. 당초 서초진흥은 통합심의 인허가 절차를 밟은 뒤 순차적으로 시공사 선정에 나선다는 계획을 수립했으나, 상가 소유주들의 입주권 이슈가 재점화되며 일정에 차질이 빚어졌다. 이에, 조합이 계획했던 일정대로, 통합심의 등의 인허가 절차를 매듭지은 뒤 시공사에게 명확한 입찰지침서를 안내해주는 것이 건축 관련 업무 시행착오를 최소화할 수 있을 것이라는 이야기가 다시 나오고 있는 상황이다. 시공사의 대안설계(안)을 받더라도, 향후 통합심의에서 주요 내용(최고층수, 높이, 용적률 등)이 인허가 협의 과정에서 변경될 경우 시공사가 제안한 대안설계(안)은 사실상 활용 자체가 불가해지기 때문이다. 서초진흥과 동일한 신속통합기획 사전자문(Fast-Track)을 밟고 있는 여의도 대교는 통합심의와 사업시행계획(안)을 순차적으로 마무리한 뒤, 시공사 선정에 나선 바 있다. 확정되지 않은 설계 기준(최고높이·층수)으로 시공사를 뽑게 될 경우, 향후 인허가 과정에서 세부 내용들의 변동으로 인해 일정에 차질이 빚어질 수 있기 때문이다. 해당 사업장의 입지적 특성을 종합적으로 고려한 대안설계(안)이 나오려면, 건축 관련 주요 사항들이 확립될 필요가 있다는 이야기가 나오는 배경이다. 업계 관계자는 "최근 조합원들을 중심으로 경쟁입찰 환경 조성이 움직임의 범위가 더욱 커지는 양상"이라며 "경쟁입찰이 조성되어야 유리한 사업조건을 확보할 수 있고, 이는 곧 조합원들의 분담금을 결정짓는 핵심 요소라는 경향성이 짙어졌기 때문"이라고 말했다. 이어 "서초진흥의 경우 입찰지침서를 다시 수정하는 방향과 더불어, 전반적인 재건축 사업 일정에 변화를 고심해보는 기점이 될 것"이라고 부연했다.
도시정비 플랫폼 기업인 '이제이엠컴퍼니'가 시공사 선정 총회와 관련, 스마트 출석 시스템을 새롭게 개발해 눈길을 끈다. 일반적 전자투표의 한계에서 벗어나 조합원들이 충분한 신뢰를 갖고 편안한 서비스 이용을 도모하기 위함이다. 이제이엠컴퍼니의 이번 시도가 정비사업 현장에 새로운 바람을 불러일으킬 수 있을지 업계가 주목하고 있다. 2일 정비업계 따르면 이제이엠컴퍼니(윤의진 대표)는 최근 새로 개발한 '스마트 출석' 시스템을 문래동4가 시공사 선정 총회에서 선보였다고 밝혔다. 앞서 문래동4가는 해당 총회에서 '우리가' 전자투표와 스마트 출석 시스템을 동시에 활용함으로써 삼성물산·대우건설을 시공 파트너로 성공리에 선정한 바 있다. 이제이엠컴퍼니가 스마트 출석 시스템을 도입하게 된 배경은 총회 현장에서 겪는 불편함을 조금이라도 덜기 위해서다. 일반 총회와 달리 시공사 선정 총회는 전체 조합원의 과반수(50%) 이상 참석이 의무적으로 이뤄져야 한다. 매번 입장 전부터 출석확인 대기줄로 혼잡함이 가중되는 것도 이같은 이유 때문이다. 또 시공사 선정 총회는 직접 참석이 필요하기에 우편 투표가 불가하다. 워낙 중요한 단계라 일반안건과 병행될 경우엔 분리해서 투표가 진행되기도 한다. 이에, 이제이엠컴퍼니는 스마트 출석 시스템을 통해 조합원들이 15초 만에 출석 확인을 마칠 수 있도록 했다. 조합원들은 대기를 줄일 수 있고, 현장에선 일일이 신분을 확인하는 수고로움이 줄어들게 된 것이다. 출석 시스템 덕분에 성원보고와 통합집계 역시 한결 수월해져 총회 운영의 안정성도 크게 높였다는 평가다. 특히 조합원들이 우려하는 보완과 공정성 관리 측면도 한층 더 강화된다. 외부개입을 철저히 차단하기 위해 음성발언과 채팅 소통은 제한된다. 이번 스마트 출석 시스템은 온라인총회나 전자투표를 하지 않더라도 단독으로 서비스 제공이 가능한 것으로도 알려져 있다. 조합 관계자는 "시공사 선정 총회의 경우엔 전자투표 사용을 꺼리는 분위기가 지배적인 건 맞다"며 "다만 이번 문래동4가 현장 사례처럼 안정적인 조합운영과 스마트 출석 시스템이 시너지를 낸다면 점차 다수 조합의 활용 가능성 검토도 이어질 것"이라고 설명했다.
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