발행일(UPDATE): 2025년 05월 02일 14시 09분
재개발·재건축 현장을 발로 뛰며, 겸허한 자세로 정보를 기록합니다. 속도와 깊이를 중시하는 언론사입니다.
'1+1 주택' 공급 여부가 조합의 재량권 범위 내에 있다는 법원 판결이 나왔다. 26일 법조계에 따르면 서울행정법원은 최근 북아현2구역의 조합원 38명이 제기한 총회결의 무효확인 소송건과 관련, 원고 패소 결정을 내렸다. 북아현2구역은 잇따라 법률 이슈(성당 일조권, 1+1 소송 등)를 매듭지게 되면서 사업속도에 더욱 박차를 가할 것으로 전망된다. 1+1소송의 원고(A)는 38명의 조합원, 피고(B)는 조합이다. 이번 사건은 2024년도 조합 측이 총회를 통해 '1+1 주택' 공급을 전면 백지화하면서 벌어졌다. 앞서 조합은 일부 조합원들에게 일반분양가의 90% 수준으로 1+1주택을 공급할 계획이었다. 다만 서대문구청에서 '추가 1주택(+1)'을 조합원분양가로 공급해야 한다는 취지의 공문을 발송했다. 조합은 추가 1주택을 조합원분양가로 공급할 경우, 조합원들 간 형평성 문제와 더불어 다시 분양신청을 받게 될 경우 추가1주택 공급 대상자 수가 크게 증가해 사업성이 훼손될 수 있다고 판단했다. 2주택 공급을 하지 않기로 한 내용의 관리처분계획(안) 수립 안건도 의결했다. 추가1주택 분양신청이 취소된 38명의 조합원은 '신뢰보호 원칙 위반'과 '의결권 및 재산권 침해'를 이유로 소송을 제기했다. 원고 측은 "조합이 '2주택 공급 및 사업성'과 관련 허위정보를 제공해 의결권을 침해했다"며 "분양기준 승인 안건과 조합원 분양가 공급 안건에 대한 결의는 효력을 잃어 무효"라고 주장했다. 하지만 법원의 판단은 달랐다. 법원은 조합의 1+1공급 취소가 절차적·실체적으로 적법하다고 봤다. 먼저 법원은 원고 측이 주장한 '신뢰보호 원칙 위반' 부분에 대해 "주택 공급이 총회 결의나 조합 정관에 명시되지 않았다"며 "단순히 분양신청 안내책자에 일정한 요건이 충족될 경우 조합 재량으로 공급할 수 있다고 안내한 것이기에, 신뢰보호 원칙 위반이라고 보기 어렵다"고 설명했다. 이어 '재산권 침해'와 관련해선, "조합원들은 이미 평형 변경 신청의 기회를 얻었다"며 "그 과정에서 조합이 최소한의 피해 완화 방안을 마련했기에 재산권이 본질적으로 침해됐다고 보기 힘들다"고 판단했다. 법원은 원고 측이 주장한 '허위정보 제공에 의한 의결권 침해' 부분 역시 "원고 측의 주장만으로 피고가 조합원들에게 사실을 은폐하거나 허위정보를 제공해 의결권을 침해했다고 보기 어렵다"고 했다. 조합이 총회책자와 '정보몽땅' 사이트에 서대문구청장으로부터 받은 공문 내용을 올려둬 충분히 정보를 제공했으며, 의결사항과 관련한 모든 문건을 조합원들에게 직접 고지할 의무도 없다는 것이 법원의 의견이다. 결과적으로 이번 판결의 최종 법리 판단에는 2023년도 9월 대법원 선고가 큰 영향을 미친 것으로 보인다. 해당 판례의 핵심은 '도정법 내에선 조합원 1인은 1주택 분양을 원칙으로 하고, 1인의 2주택 분양은 예외적인 요건이 충족되는 경우에 한해 조합의 재량에 따라 이루어진다'는 것이다. 즉 1+1분양 여부는 조합에게 부여된 광범위한 재량권의 의미로, 만약 정관이나 총회 의결사안에 명시되지 않았다면 상황에 따라 중단도 가능하다는 것으로 해석된다. 이번 판결은 1심인 점을 감안해, 향후 항소심이 진행될 가능성이 있다. 다만 원고 측이 법적 논리를 뒤집을만한 새로운 쟁점을 찾지 못한다면 1심 판결 결과가 바뀌긴 쉽지 않을 것으로 관측된다. 특히 1+1주택 공급 이슈는 타 사업지에서도 관심이 큰 사안인 만큼, 1+1주택을 염두하고 있는 조합원들은 조합 정관 등을 세심히 살펴보고 공급여부 등을 철저히 따져보는 노력이 수반되어야 할 것으로 보인다. 정한철 법무법인 인본 대표 변호사는 “관리처분계획(안)은 이른바 계획재량이라, 재산권을 본질적으로 침해하거나 평등원칙에 위배되지 않는 한, 조합원들에게 2주택을 공급할 것인지 여부는 조합의 재량"이라며 "조합이 법령에서 정하는 2주택을 공급할 것인지 여부는 종국적으로 관리처분계획(안) 총회결의에 의해 결정되는 것이고, 조합이 2주택 공급 희망 여부 등에 관한 분양신청을 받았다고 해서, 그 이후에 반드시 2주택을 공급하는 관리처분계획(안)을 작성할 의무가 있는 건 아니다"고 말했다. 이어 "따라서 조합이 2주택 공급을 전제로 분양신청을 받게 된 경위, 총회의 결의유무, 정관의 내용, 침해의 정도, 피해를 최소화하기 위한 조합의 노력의 정도, 2주택을 공급하지 않기로 한 이유 등을 종합적으로 고려해 위법여부를 판단하는 게 일반적이다"며 "조합원들 역시 이러한 점을 유념하며 사업에 참여해야 한다"고 조언했다.
서초 양재우성이 정밀안전진단을 통과한 뒤, 재건축 사업 준비에 구슬땀을 흘리고 있다. 독립필지로 나뉘어져 있는 KBS우성·양재대웅 단지를 구역계 포함시켜 통합재건축 사업으로 방향성을 잡을지 업계 상당한 관심이 모아진다. 준비위원회는 실효성 있는 구역계 조정에 힘을 쏟는 한편, 정비구역 지정까지 신속히 준비해 나갈 것을 토지등소유자에게 약속했다. 26일 정비업계 따르면 양재우성은 최근 토지등소유자들을 대상으로 설명회를 열어 사업추진 현황을 예비 조합원들에게 안내하는 시간을 마련했다. 현 시점 개략적으로 짜놓은 전체 구역면적은 50,924㎡로, 총 17개동(아파트, 부속, 상가, 유치원) 규모로 이뤄진다. 양재우성이 전체 면적의 75%를 차지하며, 양재대웅과 KBS양재우성이 각각 5.6%, 15.4%를 차지한다. 성보플라자(A상가)와 경인플라자(B상가)가 나머지를 구성한다. 두 상가는 등기상 별도 토지로 분할돼 있으나, 진입도로와 하수관은 공동으로 사용 중인 것으로 알려졌다. 대상지 용도지역은 제3종일반주거지역을 유지한다는 전제 하에 개발계획(안)을 수립하고 있다. 현재 양재우성과 양재대웅 두 곳은 모두 안전진단을 통과했지만, KBS양재우성은 안전진단이 미통과된 상태다. 특히 이 단지는 15년도 리모델링주택조합을 설립해 개별적으로 사업을 추진하기도 했다. KBS양재우성의 편입과 관련, 도시계획업체 관계자는 "비록 KBS양재우성은 안전진단을 받지 못한 단지이나, 도정법상 안전진단을 받은 주택이 3분의2 이상이면 그 외 부분도 재건축 정비구역으로 지정할 수 있는 조건이 있다"고 설명했다. 그러면서 "자사에서 동일한 사안(신반포25차)을 해결한 사례가 있어 편입이 가능할 것"이라고 자신감을 드러냈다. 아울러 대상지 주변으로는 경부고속도로의 지하화 계획이 잡혀있다. 올해 9월 기본계획 및 타당성 결과가 나올 예정으로, 결과가 나오면 지하화에 대한 서울시 방향을 알 수 있을 것으로 예측된다. 또 대상지와 인접해 서측으로 완충녹지가 분포돼 있는데, 이 부분은 경부고속도로 지하화와의 연계 여부를 토대로 활용계획이 달라질 것으로 보인다. 대상지의 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(250%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 수립됐다. 허용용적률 인센티브(20%) 항목은 도시계획업체가 재건축 준비위원회와 논의를 통해 최적의 안을 도출할 방침이다. 상한용적률 인센티브는 공원을 신설해 확보할 계획이다. 통상 1,000세대 이상의 주택을 건설할 경우 '공원녹지법'에 따라 부지면적의 5% 이상 또는 1세대당 3㎡ 이상 규모의 공원이나 녹지를 의무적으로 조성해야 한다. 대상지의 계획 세대수는 1,300세대인 만큼, 공원 기부채납 면적은 3,900㎡이 될 것으로 예측된다. 대상지의 상한용적률은 다 채워진 상황으로, 별도의 기부채납시설은 계획되지 않은 상태다. 현 시점, 계획 세대수는 총 1,272세대로, 분양물량과 임대물량은 각각 1,141세대, 131세대로 나뉜다. 분양물량의 경우 최소 59㎡에서 최대 104㎡까지 평형이 고루 분포될 것으로 예상된다.
![[단독] 반포미도1차, '설계권 전쟁' 방긋…디에이·해안·희림 총출동](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20250313/art_1742863975957_755f39_178x118_c0.jpg)
반포미도1차가 속도감 있는 사업 전개로 연일 화두로 회자되는 가운데, 국내 탑티어(Top-tier) 설계사로 손꼽히는 디에이건축과 해안건축, 희림건축이 모두 입찰경쟁에 뛰어들며 치열한 각축전을 예고하고 있다. 2년 전 압구정 재건축 4개 단지를 모두 석권했던 곳들이기에 반포미도1차의 입지 경쟁력을 극대화할 수 있는 공모작품 마련에 대내외 역량을 쏟아부을 것으로 업계는 보고 있다. 25일 정비업계 따르면 반포미도1차 재건축 추진위원회(김승한 위원장)는 최근 설계작품 응모 신청서 접수를 마감한 결과, 디에이건축-해안건축-아카디스(Arcadis) 공동사업단과 희림건축이 입찰에 참여키로 결정했다. 당초 3파전 구도가 감지되는 분위기였으나 디에이건축과 해안건축은 예상외로 컨소시엄을 구상해 응찰했다. 글로벌 건축 명가인 아카디스는 유수의 정비사업장에서 국내 시공사들과 협업을 많이 해 온 곳이다. 현상공모를 통해 설계사를 뽑게 되면, 각 사업장별 특성에 맞는 응모작품을 제안받을 수 있어 장점이다. 다만 설계사 입장에선 경쟁입찰에 참여 시, 적잖은 수주비용이 소요되기 때문에 신중해질 수밖에 없다. 특히 대형 설계사들이 맞붙을 경우 단순한 매몰비용(Sunk Cost)보다도, 입찰에서 패했을 경우 브랜드 경쟁력에도 타격을 입을 수 있다. 대형 시공사들과 마찬가지로 입찰경쟁을 최대한 지양하는 게 일반적이다. 물론 반포미도1차와 같이 핵심사업장으로 꼽히는 예외적인 경우는 다르다. 디에이건축과 해안건축, 희림건축이 압구정에 이어 모두 모습을 드러낸 것도 처음이다. 디에이건축은 압구정2구역과 압구정4구역을 거머줬고, 해안건축과 희림건축은 각각 압구정5구역, 압구정3구역의 설계권을 확보했다. 당시 압구정 재건축 단지 내 설계경쟁은 시공사 입찰경쟁을 방불케 할 정도로 치열한 모습을 나타낸 바 있다. 예정 설계금액은 총 85억원으로, 건축연면적 1㎡당 적정 단가가 책정됐다. 응모작품 접수는 오는 5월 8일(목)까지다. 주민총회에서 예비 조합원들이 직접 당선작을 뽑을 예정이다. 현장은 고무적인 분위기가 나타나고 있다. 해당 사업장은 주민들의 단합력에 기초해 신속한 추진위원회 설립을 마쳤고, 연내 조합설립인가를 목표로 사업 속도에 박차를 가하고 있다. 물론 응모된 작품은 설계사 선정을 위한 계획(안)일 뿐, 실제 그대로 구현되지 않는다는 점을 명확히 인지해야 한다고 전문가들은 입을 모은다. 압구정 역시 설계공모 당시 제안했던 계획(안)대로 진행되는 곳은 단 한 곳도 없다. 인허가청을 상대로 건축심의를 받는 과정에서 계속해서 변경되기 때문이다. 또한, 설계사들이 조합원들을 상대로 분담금을 절감할 수 있다는 다소 과장된 내용도 현실적으로 판단해야 한다는 조언이 나온다.
목동7단지가 공공지원에 의한 추진위원회 설립을 준비 중인 가운데, 최근 50% 이상의 동의율을 확보하며 본격적인 사업 추진을 위한 토대를 구축했다. 조합설립에 필요한 동의율 요건도 순차적으로 채워나갈 것으로 관측됨에 따라, 조합설립 시점은 주민들의 적극적인 협조 여하에 달릴 전망이다. 25일 정비업계 따르면 목동7단지 재건축 준비위원회(지성진 준비위원장)는 이달 4일부터 23일까지 토지등소유자들로부터 추진위 설립을 위한 공공지원 동의서를 접수받았다. 집계 결과, 총 2,585명 중 1,580명이 찬성 의견을 전해 총 61.1%의 동의율을 기록했다. 동의서 징구에 나선 지 약 3주만이다. 도정법에 따르면 조합설립 추진위 구성을 위해선 토지등소유자로부터 50% 이상의 동의를 얻고 난 뒤, 구청의 승인을 받아야 한다. 또 '재건축 조합'을 설립하기 위해선 ▲전체 구분소유자의 4분의3 이상의 동의 ▲각 동별 구분소유자의 과반수 동의 ▲토지면적의 2분의1 이상의 동의가 필요하다. 물론 최근 도정법이 바뀜에 따라 조합설립을 위한 동의율은 종전 75%에서 70%가 됐다. 종전 대비 5%p 완화된 상황이다. 향후 과제는 바로 '동별 동의율'의 충족 여부다. 현 시점, 총 35개동 중 32개동만이 과반수 이상의 동의율이 모아졌다. 추진위 구성까진 문제가 없지만, 다음 단계인 조합설립을 위해선 나머지 저층 2개동과 상가동의 동의율이 더 필요한 상황이다. 재준위 측은 남은 3개동 토지등소유자들의 협조를 이끌어 추가 동의서 징구에 힘을 쏟을 것으로 전망된다. 최근 목동6단지는 상가동까지 모두 과반수 이상의 동별 동의율을 확보하며 조합설립인가를 위한 요건을 맞췄다. 투명한 사업추진을 위해 대상지가 선택한 이번 공공지원제도는 공공지원자가 행정 및 재정적으로 도움을 주는 것으로 이해하면 쉽다. 공공관리 추진위 설립에 지원되는 예산금액은 한 구역당 2억5,000만원 수준으로 예측된다. 공공지원제도의 주된 내용으로는 ▲추진위원회 구성을 우한 업무지원 ▲정비사업 협력업체 선정기준 제시 ▲정비사업 시행과정의 운영자금 융자 ▲사업비·분담금 추정 프로그램 개발 운용 등이 있다. 지성진 준비위원장은 "금번 동의서 접수해 협조해 주신 소유주분들께 진심으로 감사드린다"며 "재준위는 정비구역 지정 업무 및 추진위 구성 업무가 차질없이 진행되도록 최선의 노력을 다하겠다"고 약속했다.
![[용산정비창] ②나인원한남·원베일리 설계한 그곳?…화력 쏟는다](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20250312/art_17422807914597_23bf4d_178x118_c0.jpg)
올해 첫번째 '유효 경쟁입찰'이 성립될 용산정비창 전면1구역을 향한 업계 관심이 나날이 커지는 양상이다. 세계적인 건축명가로 알려져 있는 SMDP는 HDC현대산업개발의 '복합개발(주거·업무·상업)' 컨셉을 토대로 이미 오래 전부터 손발을 맞춰 설계(안)을 구상해 왔다. SMDP는 나인원한남과 성수동 아크로포레스트, 반포 래미안 원베일리 등 굵직한 프로젝트에서 결과물로 두각을 입증한 해외 설계사다. 24일 정비업계 따르면 SMDP(Sarver McLaughlin Design Planning)는 최근 HDC현대산업개발과 용산정비창 전면1구역을 방문해 설계 방향성을 재논의하는 시간을 가졌다. SMDP의 사전 답사는 지난 2023년 하반기에도 진행됐다. 당시 시공사 선정을 위한 입찰공고 시점이 아니었던 점을 감안할 때, HDC현대산업개발이 오래 기간 충분한 시간을 투입해 개발 계획(안)을 수립해 왔음을 알 수 있는 대목이다. 최근 핵심 사업장을 위주로 '해외 설계사'의 존재감이 커진 분위기다. 2년 전 압구정 재건축 단지에서 벌어진 설계 경쟁을 단초로 보는 시각이 우세하다. 현재 성수에서도 현상설계 공모를 통해 해외 설계사의 참여를 희망하는 분위기가 조성되고 있는 것도 같은 맥락에서 살펴볼 수 있다. HDC현대산업개발은 용산정비창 전면1구역 입찰을 위해 복합개발 경험이 많은 미국 SMDP와의 협업을 결정했다. SMDP는 고급주택의 대명사인 나인원한남과 성수동 아크로포레스트, 래미안 원베일리 등을 함께 설계했다. 설계력이나 국내 인·허가 실적에 있어 탑티어로 손꼽히는 곳이다. 앞서 언급된 세 곳 모두 준공이 완료된 주거 건축물이며 높은 아파트 가치로 연일 화제가 되고 있다. 특히 래미안 원베일리는 아파트 평당 2억원 시대를 열기도 했다. 단지 고급화에 특화된 해외 설계사로 정비업계 알려져 있다. 나인원한남과 래미안 원베일리는 원설계사인 에이앤유디자인그룹과 협업했다. SMDP는 지난해 최대 격전지였던 여의도 한양아파트에서 현대건설의 설계사였다. 한강 조망권을 최대치로 끌어올리는 방향의 설계로 조합원들의 눈길을 사로잡았다. 당시 현대건설의 대안설계(안)은 '분양수입 증대'에 초점이 맞춰졌다. 기존 지상층에 위치한 근린생활시설(상가)을 지하화해 용적률을 추가 확보했고, 이를 오피스텔 고급화 설계에 활용했다. 늘어난 용적률을 오피스텔 복층화 설계에 사용했던 것이다. 정비사업에서 지하층은 용적률 계산식에 포함되지 않는다. 오피스텔을 고급화시켜 시장에서 제값을 받아, 조합원들의 분담금을 덜겠다는 전략을 내세웠다. 결과적으로 현대건설은 여의도 한양아파트의 시공권을 거머줬다. 사업장에 특화된 설계를 통해 조합의 분양수입을 극대화했던 제안이 조합원들의 마음을 움직였던 것으로 업계는 보고 있다. HDC현대산업개발은 기능별(주거·업무·상업) 건축물을 용산정비창 전면1구역 특성에 맞게끔 설계(안)을 준비 중이다. 용산역을 거점으로 오랜 기간 사업을 영위해 온 만큼, 지역적 특성(인구·문화·교통 등)에 대한 높은 이해도를 전제로 입찰제안서를 마련할 것으로 업계는 보고 있다. 용산정비창 전면1구역의 위치는 서울시 용산구 한강로3가 40-641 일대다. 용산역(1호선·경의중앙선·KTX)과 신용산역(4호선) 등이 도보권에 위치해 있으며, HDC아이파크몰과 이마트, CGV 등 생활 인프라도 갖춰져 있다. 무엇보다 강변북로와 한강대교 등을 접하고 있어 서울 주요 업무지구(강남·여의도·광화문) 이동 역시 수월하다. 용산역 근방으로 아모레퍼시픽, LG유플러스, 하이브 등의 대기업들도 자리잡고 있다.
부산 수영구에 소재한 광안4구역이 작년 말 조합설립인가를 받은 직후 시공사 선정 절차까지 속도감 있게 매듭지었다. HDC현대산업개발은 광안4구역에 합리적인 공사비를 제안했고, 입주 후 아파트 미래가치를 고려한 특화설계(안)과 입찰조건으로 조합원들의 선택을 이끌었다. HDC현대산업개발은 광안4구역을 시작으로 물꼬를 튼 만큼, 부산지역 내 핵심 사업장 수주에 다시금 박차를 가할 것으로 업계는 보고 있다. 22일 정비업계 따르면 광안4구역 재개발 조합(김영두 조합장)은 이날 2025년 정기총회를 열어 HDC현대산업개발을 시공사로 선정하는 안건을 가결했다. 시공사의 금번 프로젝트명은 '아이파크 클라루스(IPARK CLARUS)'다. 클라루스는 라틴어로 빛남을 의미하는 단어다. 조합원들의 종후자산 가치 상승에 기여하겠다는 건설사의 포부가 함의돼 있다. 입찰제안서 역시 아파트의 품질 고도화와 균질화에 초점을 맞췄다. HDC현대산업개발은 정비계획(안)의 경미한 수준 범위 이내에서 특화설계(안)을 제안했다. 아파트 주동 수를 기존 8개에서 6개로 줄였고, 이를 통해 넓은 지상공간을 확보했다. 단지 중앙에는 3,650평 규모의 중앙광장(공원)을 계획했다. 2개 랜드마크동 최상층(36층)에는 스카이 커뮤니티를 구성해 바다와 금련산 조망이 가능하도록 만들었다. 종전에 없었던 주거타입 '펜트하우스'도 단지 상징성을 확보하기 위해 포함시켰다. 광안4구역의 평당 공사비는 709만원으로, 수영구 내 인접한 사업장과 비교하더라도 합리적으로 책정됐다는 게 정비업계 중론이다. 원활한 이주 작업을 지원하고자, 법정 한도 내에서 최대 이주비 대출을 약속했다. 분담금은 입주할 때 전액 납부하면 된다. 조합원 각각의 니즈에 맞춰 특화세대를 선택할 수 있도록 할 예정이다. 주거 트렌드의 변화를 고려해, 분양 시점에 맞춰 인테리어 및 마감재를 상향 조정하는 '온타임 옵션제'도 적용한다. 조합원들의 입주 후 주거 편리성을 고려해 음식물쓰레기 이송설비도 제안서에 담았다. 집 안에서 음식물쓰레기를 직접 투입할 수 있으며, 개별 계량 방식을 통해 관리비에 정산되는 구조다. HDC현대산업개발은 수영구의 입지적 특성을 십분 활용할 수 있는 방향으로 해당 프로젝트를 이끌어 나갈 예정이다. 광안4구역이 수영강 맞은편에 위치한 해운대 아이파크에 이어 상징적인 의미를 지닌 주거단지로 변모할지 업계 관심이 모아진다. HDC현대산업개발 관계자는 "해운대 아이파크의 뒤를 잇는 주목할만한 단지를 만들기 위해 당사가 가진 역량을 모두 쏟아부을 것"이라며 "공용부분과 전용부분에 들어가는 마감재에 특히 주안점을 두고 입찰제안서를 만들었다"고 말했다. 이어 "부산지역의 신규 사업장이 속속 생기는 만큼, 광안4구역을 기점으로 수주 저변을 안정적으로 넓혀가는데 집중할 생각이다"고 부연했다. 한편, 작년 12월 부산광역시가 고시한 정비계획(안)에 따르면, 광안4구역의 전체 구역면적은 49,754㎡다. 토지이용계획(안) 상 용도지역은 기존에 제2종일반주거지역과 준주거지역이 혼재돼 있었으나, 이를 제3종일반주거지역으로 변경하는 내용을 전제로 개발계획이 수립됐다.재개발을 통해 공급 예정인 주택물량은 총 966세대다. 기존 세대 수는 681세대다. [부산광역시 도시및주거환경정비 기본계획(안)]에 따르면 기준용적률은 240%(주거정비구역)로 결정됐다. 허용용적률은 총 31.6%p로, 세부적으로 살펴보면 ▲공공시설 부지 제공(12.6%p) ▲지역경제활성화 인센티브(설계자 5%p) ▲지속가능공동주택(5%p) ▲녹색건축인증·에너지효율등급인증(9%p) 등으로 구성된다. 허용용적률은 기준용적률(240%)에 31.6%p를 합친 271.6%다. 계획용적률은 266%로 결정됐다.
목동6단지가 조합설립인가를 위한 법정 동의율(75%)을 확보하면서, 재건축 사업 추진을 위한 사실상의 채비를 모두 마쳤다. 특히, 큰 고비로 여겨졌던 상가동의 동별 동의율 요건을 맞췄다는 점에 업계가 고무적인 분위기다. 보통 구청에서 조합직접설립제도를 유도한다는 점을 감안할 때, 인가를 위한 행정 절차도 신속하게 진행해 줄 것으로 업계는 보고 있다. 21일 정비업계 따르면 목동6단지 조합설립을 위한 주민협의체(황희중 부위원장)가 동의서 징구를 완료했다. 법적 동의율(75%)을 훨씬 웃도는 83.1%로 집계됐다. 별동으로 들어가는 상가동 역시 과반수 확보에 성공했다. 상가동의 동별 동의율 요건을 채우지 못할 경우, 보통 공유물 분할소송을 진행해야 한다. 대개 조합설립 직전에 상가 반대가 극심한 게 일반적이다. 상가 소유주들이 아파트 분양권 여부와 영업보상권을 전제로 합의서 작성을 요청해 오기 때문이다. 따라서 동의서가 걷히지 않을 경우, 일단은 상가를 제척하는 방향으로 재건축 사업이 시작된다. 인허가청에서 조합설립인가를 받기 위해 필요한 서류가 공유물 분할소송 관련 소장이다. 반면, 목동6단지는 상가를 포함시켜 조합설립인가를 받을 수 있는 토대를 마련했다. 주민협의체 회의를 거친 후, 5월 초순 정도 조합설립을 위한 창립총회를 개최할 예정이다. 창립총회 이후 양천구청으로부터 신청서 승인을 받는 수순이다. 황희중 주민협의체 부위원장은 "금번 성과 역시 소유주들의 신뢰와 관심, 적극적인 협조 덕택"이라며 "아파트와 상가가 한마음 공동체로 같은 목표를 바라보며 나아갈 수 있게 됐다"고 말했다. 이어 "창립총회를 시작으로 더욱 탄탄하고, 그리고 신속하게 재건축 사업을 추진해 나가겠다"고 덧붙였다. 한편 목동6단지는 추진위원회 단계를 생략하는 조합직접설립제도를 활용하고 있다. 양천구청이 선정한 공공지원 정비업체는 ㈜창성씨앤디다. 조합설립을 위한 사전 절차를 지원 중이다.
산본1동3구역이 1단계 종상향을 기반으로 낮은 순부담률 적용을 계획 중이다. 통상 순부담률이 10%를 웃도는 타 구역 대비, 대상지의 순부담률은 8%로 낮게 책정돼 주민 부담 완화가 기대된다. 21일 정비업계 따르면 군포시청은 최근 산본1동3구역의 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 주민설명회를 개최했다. 정비계획(안) 수립을 목적으로 한 설명회 참석 업체는 ▲한국부동산원 ▲세종코퍼레이션 ▲종합건축사사무소 에이에이 ▲우리종합기술 등이다. 한국부동산원이 추정분담금 산출 용역작업을 맡아 진행했다. 대상지의 구역면적은 28,080㎡로, 사유지와 국공유지는 22,297㎡(79.4%), 5,783㎡(20.6%)로 각각 나뉜다. 이곳의 토지등소유자는 377명으로 집계됐다. 용도지역은 제2종일반주거지역에서 제3종일반주거지역으로 종상향 계획이 있다. 이외 일부는 준주거지역으로 구성된다. 토지이용계획(안)을 살펴보면, 획지1은 공동주택용지로 사용되며 획지2는 유치원용지로 구성된다. 정비기반시설의 경우, ▲도로 ▲주차장 ▲공원 ▲녹지 ▲사회복지시설(경로당) ▲사회복지시설(어린이집)로 분류된다. 경로당은 '대양경로당', 어린이집은 '푸른어린이집'이 이전하는 것으로 나타났다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(231.11%) ▲허용용적률(253.35%) ▲상한용적률(289.2%) ▲법적상한용적률(304.73%) 등으로 수립됐다. 우선 기준용적률은 준주거(280%)와 제2종→제3종(220%) 면적을 가중평균해 산출됐다. 허용용적률 인센티브는 주차계획(13%)과 환경친화 건축물(9.24%)을 통해 확보했다. 상한용적률 증가분은 공공시설 기부채납을 통해 마련됐다. 법적상한용적률 증가분의 절반은 소형주택(59㎡) 20세대, 나머지 절반은 분양물량으로 공급될 예정이다. 산본1동3구역이 공공기여에 따른 기부채납 순부담률은 8.03%로 나타났다. 순부담률은 신설 정비기반시설 면적(7,647㎡)에서 기존 국·공유지 면적(5,751㎡)을 뺀 값(1,895㎡)을 정비구역 면적(28,080㎡)으로 나눈 결과값이다. 해당 단지의 건축계획(안) 상 최고 높이는 29층 이하로 계획이 잡혀 있다. 예상되는 주택공급물량은 605세대로, 분양아파트는 556세대다. 세부적으로 나눠보면, ▲34㎡(32세대) ▲54㎡(32세대) ▲59㎡(208세대) ▲84㎡(333세대) 등으로 구성된다. 나머지는 재개발 임대아파트(29세대)와 국민임대아파트(20세대)로 나뉜다. 주차대수는 총 1,032대로 예상됐다. 추정비례율은 102.36%로 산정됐다. 추정비례율은 종후자산 총액인 수입(4,602억원)에서 총사업비 지출(3,233억원)을 빼고 종전자산총액(1,337억원)으로 나눈 결과값으로, 사업여건 변화에 따라 향후 변동될 가능성이 있다. 조합원 분양가는 ▲14평형(3.1억원) ▲22평형(5.5억원) ▲25평형(6.1억원) ▲35평형(8.4억원) 등으로 산정됐다. 조합원 분양가는 일반분양가의 85% 수준을 적용받았다. 토지등소유자는 본인 자산의 종전자산평가에 비례율을 곱한 '권리가액'을 기준으로 개략적인 분담금 혹은 환급금을 계산할 수 있다. 일례로, 권리가액이 4.5억원인 소유주가 84㎡평형을 분양받을 경우, 약 3.9억원의 분담금이 발생하는 것으로 추정됐다.
경기도 군포시의 산본개나리13단지가 리모델링 사업을 향한 조합원들의 변함없는 단합력을 바탕으로 사업계획(안) 신청서를 접수했다. 작년 10월 권리변동계획(안)을 수립한 지 약 5개월 만의 쾌속 행보다. 산본개나리13단지는 리모델링을 통해 증가되는 세대 수가 29세대 이상이기 때문에 사업계획(안) 승인 절차를 밟아야 한다. 20일 정비업계 따르면 산본개나리13단지 리모델링 조합(최우성 조합장)은 이달 관청인 군포시청에 사업계획(안) 승인을 위한 신청서를 제출했다. 리모델링 허가를 위한 주민 동의율도 법적 요건(75%)을 훌쩍 웃도는 80% 이상으로 제출했다. 조합 집행부가 속도감 있는 모습을 나타내고 있는 이면엔, 조합원들의 추진 열의가 한몫하고 있다는 평이다. 현재 리모델링을 포함한 정비사업은 녹록지 않은 대내외 경제 상황으로 인해 갈수록 추진 동력을 얻는 데 애를 먹고 있다. 다만, 산본개나리13단지는 빠른 사업속도로 조합원들의 분담금을 조금이라도 상쇄하고자 하는 방향으로 추진 중이다. 이에 발맞춰, 조합원 역시 흔들림 없는 믿음을 동의서로 보여줬다. 사업계획(안) 인가 이후에는, 후속 절차인 분담금 확정 총회와 이주 작업에 초점이 맞춰질 전망이다. 지금과 같은 추세라면, 산본에서 '1순위' 이주 단지 타이틀도 무난하게 확보할 수 있을 것이라는 게 업계 중론이다. 해당 사업장은 지하 5층-지상 26층, 총 2,000세대 규모의 리모델링 프로젝트다. 일반분양 물량도 222세대로 계획돼 있다. 추정비례율은 110%로 산출됐다. 산본개나리13단지는 지하철1·4호선이 가까워 대중교통 이용이 편리하다는 이점이 있다. GTX-C 개통이 예정된 금정역과도 인접해 개발호재도 기대된다. 또 곡란초·곡란중을 품고 있고 태을초, 산본중, 산본고 등도 도보권에 두고 있어 우수한 학세권 입지를 갖추고 있다. 아울러 주변에 여러 녹지공간이 자리 잡고 있어, 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있는 이점도 있다.
정비사업(재개발·재건축)은 최소 10년 이상 소요되기 때문에, 권리변동에 따른 조합원 손바뀜이 굉장히 비일비재하다. 이에, 일부 사업장에서는 신규 진입한 조합원들이 대의원을 다시 구성해야 한다는 점에 착안해, 대의원 임기제 도입 여부를 신중히 저울질하고 있다. 서울시 표준정관이 변경됨에 따라 대의원들의 임기제 도입도 새롭게 명문화됐다. 대의원 임기제 관련 각 사업장별로 다양한 의견이 개진되고 있어 관심이다. 20일 정비업계 따르면 한남2구역은 대의원 임기제 도입을 위한 선거관리위원회를 구성 중이다. 앞서 올해 2월 진행된 총회에서 '대의원 임기제' 내용을 새롭게 기재한 정관 변경 안건도 통과시켰다. 또한, 대의원 임기제 도입 관련 조합원들의 생각을 묻기 위한 설문조사도 단행했다. 한남2구역은 집행부 임원과 동일한 3년의 임기제를 택해 향후 사업을 추진해 나갈 방침이다. 한남3구역은 지난 2022년 대의원 임기제를 한남뉴타운에서 가장 먼저 도입했다. 당시 대의원회에서 부결됐지만, 조합장 직권 상정으로 총회 안건으로 올렸다. 임시총회에선 조합원 약 80% 이상이 찬성표를 던지며 조합에 힘을 실어줬다. 대부분의 사업장에서 대의원들은 임기 없이 종신제로 운영되고 있었기에 한남3구역의 이같은 결정에 많은 관심이 쏟아진 바 있다. 종신제는 곧 대의원들이 스스로 그만두지 않는 이상, 조합이 해·청산할 때까지 대의원 업무를 계속 수행하는 구조다. 법원에서도 2012년 한남3구역 조합설립 이후 총 조합원의 50% 넘는 권리변동이 있었기에, 조합원이 변경된 사정이 대의원회 구성에 충분히 반영되지 않았다는 점을 설명했다. 한남3구역은 대의원 임기제 도입 관련 소송에서 앞선 배경에 힘입어 승소했다. 흑석11구역도 최근 대의원 임기제 도입 관련 논의가 진행 중이다. 결과적으로 흑석11구역은 이사회 표결을 거쳐 기존안을 유지하는 방향으로 결정됐다. 대의원 임기를 3년으로 정하게 될 경우, 3년마다 선출을 위한 비용과 시간 소모가 상당하다고 판단했다. 또한, 공백이 생길 경우 조합 운영에 차질이 빚어질 것을 염려했다. 다만, 조합원 10분의1 이상으로 대의원 수를 유지해야 하기 때문에, 이달 총회에서 추가 대의원 선출을 하는 방향으로 준비 중이다. 이민경 법무법인 조운 변호사는 "대의원 임기는 직접 법령이 규율하지 않아 조합들이 자율적으로 결정해 정관에 담을 수 있다"며 " 임기제는 임기 후 평가가 가능해 긴장도를 높임으로써 업무적정성 도모에 유리하지만 매임기마다 다수 대의원을 선출해야하는 절차적 번거로움이 크고 업무 연속성 측면에서도 불리한 면이 존재한다"고 말했다. 이어 "반면 종신제는 최초 선출과 간헐적 보궐선임만으로 대의원 운용이 가능하고 업무연속성 유지도 수월하지만, 해임 외에는 효율적 평가수단이 없어 업무 긴장도가 떨어지고 대의원들이 최초 집행부와 유착되기 쉬운 단점이 있다"고 설명했다. 이어 "어느 것도 절대적 답이 될 수 없으니 조합원들의 사업 관심도, 대의원 후보자 모집의 용이성 등 각 조합의 구체적 사정을 고려해 해당 구역에서 장점이 극대화될 수 있는 제도가 어느 것인지를 가려내는 안목이 중요하다"고 조언했다.
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