발행일(UPDATE): 2025년 10월 25일 07시 56분
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![[칼럼] 여의도는 삼부를 기다린다](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20250938/art_17580050071186_7d038c_178x118_c0.jpg)
창업한 이후 수백번을 되뇌인 단어가 있다. 기브앤노테이크(Give & No Take), 직역하면 '주고 안받음'이다. 한쪽에서 일방적으로 나눠주거나 베풀 때, 상대방에게 그에 따른 대가를 바라지 않는 불균형이 핵심이다. 취재 철학의 하나로 이와 같은 불균형을 자처한 건 비즈니스 상대방들과의 신뢰를 쌓길 원해서다. 대가 없는 호의를 반복적으로 받게 되면, 어느샌가 우리네 마음 속에 자리잡은 유대감을 발견할 수 있다. 신뢰가 싹트기 시작하는 지점이다. 가끔 이를 곱씹다보면 문득문득 떠오르는 애착 현장들이 있다. 최근 들어 머릿속을 가장 많이 맴돌고 있는 곳은 여의도 삼부다. 단일 필지로 구성된 하나의 단지였음에도 불구, 토지 용도가 달리 기재된 탓에 3번지(일반상업)와 2번지(3종일반)로 '이해관계'가 나뉜 곳이다. 토지 본연의 가치를 활용하길 원하는 3번지도, 한강변 입지의 조망권을 극대화하겠다는 2번지도 모두 고개를 끄덕이게 만든다. 양쪽 다 일생의 소중한 재산권임은 변함없다. 다만, 최근 격주로 연달아 진행된 설명회를 보며, '공동의 목표'가 뒷단에 많이 가려져 있음을 느꼈다. 민간 재건축의 본질은 비즈니스다. 결코 흐려져서는 안될 3번지·2번지의 목표는 바로 준공 이후의 신축아파트 미래가치다. 조합원 관점에서 언급되는 단순 종후자산가치(조합원 분양가)가 아닌, 입주한 뒤 시장에서 인정받는 실거래가, 즉 몸값이다. 삼부는 여의도 한강공원과 여의나루역(5호선), 더현대 백화점 등을 품은 입지 경쟁력을 갖추고 있다. 땅 크기 상 규모의 경제도 가능하다. 비례율을 계산할 때 조금은 색다른 생각을 해 볼 필요가 있다. 정해진 계산식은 [(매출액-사업비)/종전자산]이며, 이때 매출액 산정시, 종후자산가치가 들어간다. 하지만 준공 후 신축아파트의 미래가치를 대신 대입해보면 어떨까. 종후자산가치는 특정 시점(Stock)에 분담금 계산을 위한 개념일 뿐, 일정 기간(Flow)이 흘러 조합원들이 마주하게 될 신축아파트의 진정한 가치는 실거래가다. 신축의 미래가치는 한강 조망권과 대단지 프리미엄의 영향을 많이 받을 수밖에 없다. 원베일리의 평당 분양가는 약 5,700만원 선이었는데, 현재 실거래는 평당 2억원이다. 원베일리의 뒤를 이어 차기 대장주가 될 것으로 보이는 반포주공1단지124주구(디에이츠 클래스트) 역시 한강변 대단지다. 쉽게 말해, 핵심 상급지를 소유한 조합원들은 입주 후 계산하게 될 비례율이 100%를 훌쩍 넘는 수백%대의 사업을 하고 있는 셈이다. 3번지·2번지 주민들이 쉽게 좁혀질 수 없는 이해관계를 계속해서 고집해 나갈 경우, 재건축의 최우선 목표(자산가치 증식)는 물론 차우선 목표(주거환경 개선) 역시 달성이 요원해질 수밖에 없다. 삼부 소유주 모두가 원치 않는 결과일 것이다. 기브앤테이크(Give & Take) 관계에만 몰두해왔던 현 상황을 타개하기 위한 노력의 일환으로, 조금은 넉넉한 시선으로 이웃을 바라보면 어떨까 싶다. 삼부는 지난 5년의 시간동안 통합재건축을 전제로 조합설립을 위한 준비를 진행해 왔고, 실제 창립총회 개최 목전까지 다다랐다. 막판 동의서 1장 부족으로 일정이 순연된 상황이다. 그럼에도 불구, 여의도 내 명실상부 '대장주'가 될 것이라는 점에는 큰 이견이 많지 않다. 때론 기브앤노테이크(Give & No Take) 관점에서, 갈등의 근원적 본질을 살펴보면 어떨까 싶다. 결국 그 끝에는 성공적인 재건축을 바라는 3번지·2번지 주민들의 공통된 마음만이 자리잡고 있지 않을까. 삼부 입구에 펄럭이고 있는 색바랜 창립총회 현수막이 벌써 몇 달째 그 자리 그대로다. 여의도는 삼부의 출발을 기다리고 있다.
자이S&D가 브랜드 파워를 앞세워 한강변에 위치한 망원동456번지와 459번지를 연거푸 수주했다. '규모의 경제'를 염두한 상황에서 수주한 만큼, 모아타운 구역 내 위치한 여타 사업장들을 향한 수주 의향도 점진적으로 타진해 나갈 것으로 업계는 보는 분위기다. 물론 사업장별로 사업속도에 차이가 있기 때문에, 이 점을 잘 조율해 나가는 역할이 중요할 전망이다. 18일 정비업계 따르면 망원동456번지, 망원동459번지가 최근 시공사 선정을 위한 총회를 개최한 결과, 자이S&D가 대방건설을 큰 표 차이로 누르고 시공권을 거머줬다. 해당 사업장 모두 [빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법]에 따라 가로주택정비사업을 추진하고 있다. 자이S&D는 당초 복수의 시공권을 확보해 하나의 브랜드타운을 형성하겠다는 목표 하에 경쟁입찰에 참여한 바 있다. 양 사업장은 근거리에 위치해 있기 때문에 시공사 입장에선 동시 착공 등 규모의 경제를 활용할 수 있는 여지가 많다. 망원동 모아타운 사업구역 안에는 다른 가로주택정비사업장도 있기에 최대한 많은 구역을 확보하는 것이 시공사 입장에서 최우선 과제인 셈이다. 조합원들 역시 하나의 대단지 아파트처럼 보여야 미래가치를 더욱 높게 만들어 갈 수 있다는 판단을 한 것이다. 망원동 모아타운은 ▲모아주택1구역(419번지) ▲모아주택2구역(453-44번지) ▲모아주택3구역(454-3번지) ▲모아주택4구역(455번지) ▲모아주택5구역(461번지) ▲모아주택6구역(456번지) ▲모아주택7구역(457번지) ▲모아주택8구역(459번지) 등 8개 구역계로 나뉘어져 있다. 현재 모아주택3구역(454-3번지)은 DL건설이 시공권을 확보한 상황으로, 현재 공사도급계약(안) 체결을 위한 협의를 진행 중인 것으로 전해진다. 다만, DL건설이 최근 잇따라 소규모 사업장들의 시공권을 포기함에 따라, 실제 공사도급계약(안) 체결이 이뤄질지는 지켜봐야 한다는 게 업계 중론이다. 실제 DL건설은 올해 4월 성남 중원구에 위치한 하대원동111-7번지 일대의 시공권을 포기했다. 사업성이 떨어진다는 이유로 돌연 포기했다. 경남 창원에 위치한 회원2구역, 부산 연제구의 한독아파트 역시 DL건설이 시공권을 자진해서 반납했다. 모아타운은 대규모 재개발이 어려운 10만㎡ 이내의 노후 저층 주거지를 하나로 묶어 정비사업을 추진하는 소규모 정비 모델이다. 자이S&D 관계자는 "한강변 쪽 핵심 사업장을 동시에 석권할 수 있었던 건, 토지등소유자 분들의 브랜드 신뢰 덕택"이라며 "선별 수주 기조가 강화되는 상황에서, 망원동 모아타운 내 다른 구역의 진행상황에 대해서도 면밀하게 모니터링할 것"이라고 말했다. 이어 "수주 이후에도 해당 사업장의 준공 후 입주가치를 극대화할 수 있는 방안을 함께 모색해 나가겠다"고 덧붙였다.
송파구 가락동에 소재한 삼환가락이 '정비사업의 꽃'으로 불리우는 관리처분계획(안) 수립을 위한 총회 준비에 가진 역량을 쏟고 있다. 내년 하반기로 예정된 조합원 이주가 원만하게 이뤄질 수 있도록 준비작업도 선제적으로 병행하고 있다. 조합은 관리처분계획(안) 다음 단계를 사전에 미리 준비하는 방향으로 주변 단지들보다 속도감 있는 사업 추진으로 주목받고 있다. 18일 정비업계 따르면 삼환가락 재건축 조합은 오는 27일(토) 오후 2시 열방교회에서 관리처분계획(안) 수립을 위한 총회를 개최, ▲관리처분계획(안) 수립 ▲정비사업비의 조합원별 분담내역 ▲이주 결의 및 신탁등기 이행 ▲거주자에 대한 일괄명도 시행 ▲건축물 철거 및 멸실신고 ▲상가협약서 변경 등의 주요 안건들을 차례로 상정할 예정이다. 삼환가락은 아파트와 상가의 매출과 비용을 각각 분담하는 '독립정산제'로 사업을 진행했다. 관리처분계획(안)은 조합원들의 종전자산주택을 신축아파트 입주권으로 그 형태를 바꾸는 중요한 단계다. 관리처분계획(안)을 수립하는 총회가 조합원들에게 축제의 장으로 여겨지는 배경이다. 삼환가락은 지하4층-지상35층 총 1,101세대의 아파트를 짓는 프로젝트다. 재건축 후 예상되는 공급물량은 ▲조합원(684세대, 상가 포함) ▲일반분양(291세대) ▲보류지(6세대) ▲임대주택(120세대) 등으로 구성돼 있다. 분담금 계산을 위한 추정비례율은 아파트와 상가 각각 약 95%, 106%로 산출됐다. 조합원 분양가는 평형대별로 ▲59타입(약 11.7억원) ▲75타입(약 14.2억원) ▲84타입(약 15.1억원) ▲102타입(약 17.6억원) 등이다. 조합원들은 본인의 종전자산평가액에 비례율을 곱한 '권리가액'을 기준으로 개략적인 분담금 혹은 환급금을 알 수 있다. 물론 분담금을 결정하게 될 최종 비례율은 향후 준공 시점에 확정된다. 조합은 관리처분계획(안) 수립 이후 송파구청에 즉각 신청서를 제출할 예정이다. 구청 인가를 받은 이후엔, 조합원 이주 및 기존 건축물 철거를 진행하는 수순이다. 일부 소유주들의 이주 지연 및 거부로 '금전적 손해(금융비용 등)'가 발생할 것을 감안, 일괄 명도소송을 바로 진행할 계획이다. 대부분의 정비사업 현장에서 조합원 이주 개시와 함께 일괄 명도소송을 진행하는 게 일반적이다. 이주지연에 따른 손해를 최소화하기 위함이다. 1984년 준공된 삼환가락은 지하철 5호선(개롱역·거여역)을 도보권역으로 둔 역세권 아파트로, 송파구에서도 탄탄한 입지로 평가받는 곳이다. 구역면적은 40,749㎡다. 대로변(오금로) 바로 맞은편에 개롱초등학교와 보인중학교, 보인고등학교가 위치해 있어 학군도 우수하다. 단지 인근으로는 장지공원과 오금공원 등이 있어 실거주 차원에서도 자연환경을 쉽게 누릴 수 있는 장점이 있다. 김종삼 조합장은 "삼환가락은 태생적으로 교통과 교육, 자연의 3요소를 모두 갖춘 입지"라며 "조합설립인가 후 6년 만에 관리처분계획(안) 수립 단계까지 올 수 있었던 건 오롯이 조합원들의 신뢰 덕택임을 조합 집행부 모두가 알고 있다"고 말했다. 이어 "내년 하반기 이주를 목표로 연속성 있게 사업이 추진될 수 있도록 협력업체들과 머리를 맞대고 있다"며 "축제 현장이 될 수 있도록 금번 총회를 준비하겠다"고 부연했다.
정비사업에서 조합원 지위는 단순한 형식이 아니라 분양자격 등 재산권과 직결되는 핵심적 지위다. 특히 투기과열지구로 지정된 재건축 구역에서는 도시정비법 제39조 제2항에 따라 조합설립인가 이후 양수인은 원칙적으로 조합원이 될 수 없고, 일정한 예외사유가 있어야 조합원 지위를 승계할 수 있다. 문제는 공유 형태로 부동산을 소유하다가 이를 제3자가 매수한 경우, 조합원 지위 승계에 관한 예외사유를 누구 기준으로 판단할 것인가라는 점이다. 1. 서울고등법원의 판단 “각 지분별 개별 판단” 서울고등법원은 2022. 3. 17. 선고한 2021나2019406 판결에서 조합원 지위 승계 요건을 갖추었는지에 대해서는 각 지분 소유자별로 개별적으로 판단해야 한다고 판시하였다. 이 사건은 조합원 지위 승계 요건을 충족한 1/2 지분 소유자 A와 위 승계 요건을 충족하지 못한 1/2 지분 소유자 B로부터 각각 지분을 모두 양수한 ‘갑’이 전체 지분에 관하여 조합원 지위를 승계할 수 있는지 여부가 쟁점이 되었던 사건이다. 이 사건에서 ‘갑’은 여러 명의 양도인 중에서 대표조합원을 기준으로 양도인 요건을 갖추었는지 여부를 판단하여야 한다고 주장하였다. 그러나 법원은 이를 배척했다. 법원은 “이 사건 예외사유에 있어 양도인 요건의 구비 여부는 대표조합원 1인만을 기준으로 할 것이 아니라 실제 양도인을 기준으로 하여야 하고, 양수인이 여러 명의 양도인으로부터 지분을 각각 양수한 경우에는 그 지분별로 해당 지분을 양도한 양도인이 양도인 요건을 구비하였는지를 따져보아야 한다”라고 판시하였다. 대표조합원 제도는 조합 운영의 절차적 편의를 위한 장치일 뿐, 양수인의 조합원 자격 판단 기준이 될 수 없다는 취지로 해석된다. 이 판결에 따라, 요건을 충족한 A의 지분 1/2에 대해서는 조합원 지위 승계가 인정되었지만, 요건을 충족하지 못한 B의 지분 1/2에 대해서는 조합원 지위가 인정되지 않았다. 하나의 부동산을 양수했음에도 지분마다 다른 법적 지위가 발생하는, 다소 불편한 결과였다. 2. 국토교통부의 유권해석 “대표 조합원 기준으로 판단” 그러나 국토교통부는 2023. 8. 30. 민원회신(주택정비과-5525)을 통해 전혀 다른 해석을 내놓았다. 국토부는 예외사유 충족 여부는 대표 조합원을 기준으로 판단해야 한다는 입장을 취하였다. 즉 대표 조합원이 요건을 충족한다면, 나머지 공유자가 충족하지 못하더라도 전체 지분에 대해 조합원 지위 승계가 인정된다는 것이다. 국토교통부의 유권해석이 법원의 판시와 정면으로 배치되면서 현장에 상당한 혼란을 초래하였다. 조합원들과 투자자는 어느 기준을 따라야 할지 불안해할 수밖에 없었다. 3. 대법원의 최종 판단 “지분별 판단이 원칙” 이 논란은 결국 대법원에 이르렀다. 대법원은 2025. 8. 14. 선고한 2022다228230 판결에서, 서울고등법원의 판단이 옳다고 보았다. 즉, 양도인별로 요건 충족 여부를 개별적으로 따져야 하며, 대표 조합원만을 기준으로 일률적으로 판단할 수 없다는 점을 분명히 한 것이다. 따라서 요건을 충족하지 못한 양도인으로부터 취득한 지분에 대해서는 조합원 지위를 인정받을 수 없고 현금청산 대상이 된다. 이는 국토교통부의 유권해석을 사실상 부정한 셈이며, 위 유권해석을 믿고 거래한 조합원들과 투자자들, 그리고 그 유권해석을 안내한 조합에게 미칠 파장이 상당히 클 것으로 예상된다. 4. 현장에 미치는 파장과 입법적 과제 이번 대법원 판결로 조합원 지위 승계의 기준은 명확해졌다. 그러나 실무적으로는 여러 문제가 남는다. 동일 부동산에 대하여 지분마다 다른 법적 지위가 발생하면, 관리처분계획 수립이나 분양권 배정 과정에서 상당한 혼란이 예상된다. 또한 상당수의 투자자들이 ‘대표조합원 기준으로 승계 가능하다’는 국토부 해석을 믿고 거래했다가 뒤늦게 법원 판례에 따라 조합원 지위를 상실하는 리스크를 떠안을 수 있다. 결국 이 문제에 대하여 입법적 보완이 필요하다. 대표 조합원 제도를 예외사유 판단에까지 확장할 것인지, 아니면 양도인별 개별 판단 원칙을 유지할 것인지 입법부가 분명한 기준을 마련해야 한다. 정비사업은 장기간 진행되는 사업인 만큼, 예측 가능성과 법적 안정성이 무엇보다 중요하다. 불명확한 기준은 사업 지연과 분쟁, 나아가 조합원들의 재산권 침해로 이어질 수 있다. 이번 판결은 단순한 해석 차이를 넘어, 다시 한번 정비사업의 신뢰 기반을 다지는 계기가 되어야 한다고 본다. 대법원은 지분별 개별 판단이라는 원칙을 확립했지만, 그 결과 현장에서 발생할 불편과 혼란을 줄이기 위해서는 입법적 정비가 절실하다. 정부와 국회가 하루빨리 명확한 기준을 제시하여, 조합과 조합원, 투자자 모두가 안심하고 장기적인 정비사업을 안정적으로 추진할 수 있기를 기대한다.
목동 한신청구가 높은 현황용적률(233%) 스펙에 맞춰 리모델링 사업 추진을 위한 움직임으로 분주하다. 대상지는 별동증축을 통해 일반분양분을 늘리는 한편, 본연의 아파트 구조를 거스르지 않는 방향으로 전·후면을 증축해 세대 간섭도 최소화한다는 계획이다. 목동 한신청구가 목동 우성과 더불어 지역을 대표하는 리모델링 단지로 변모할 수 있을지 관심이다. 17일 정비업계 따르면 목동 한신청구 리모델링 추진위원회(배수인 위원장)는 최근 토지등소유자들을 대상으로 리모델링 사업설명회를 개최했다. 주택법에 따라 리모델링 조합을 설립하기 위해선 전체 세대의 2/3 이상의 결의가 필요하다. 대상지는 현재 약 5%의 동의율을 남겨두고 있어, 동의율 확보가 이뤄지는대로 본격적인 사업 추진이 전개될 것으로 예상된다. 인접한 목동 14개 재건축 단지들과 달리, 목동 한신청구는 기사용 용적률이 높고 대지지분이 작다는 특징이 있다. 통상 180% 용적률을 기준으로 재건축 또는 리모델링을 결정하는데, 목동 한신청구는 233%로 높게 나타난다. 대지지분 역시 목동1~14단지가 평균 23~26평인 반면, 대상지는 12평 정도로 나타나 리모델링이 유리할 수 밖에 없는 상황이라는 설명이다. 목동 한신청구는 재건축으로 사업이 진행된다면 일반분양 확보의 어려움으로 분담금이 높게 책정된다. 기부채납과 공공임대 등을 감안했을 때, 동일 평형 이동시 예상되는 평균 분담금은 약 7억원으로 안내됐다. 반면 리모델링으로 사업을 추진할 경우 기부채납, 임대에 대한 부담이 없을 뿐더러 조합원 평형도 약 11평을 늘릴 수 있다는 이점이 있다. 일반분양분도 다수 발생해 결과적으로 평균 분담금은 2.6억원 수준에 그친다는 설명이다. 물론 재건축에 따른 초과이익환수 우려도 없다. 대상지가 확보 가능한 리모델링 최대 용적률 범위는 382.85%로 예상된다. 기존의 1,512세대에서 최대 1,738세대까지 세대수 증가가 예상되는데, 이는 별동증축을 통해 226세대의 일반분양 확보가 가능해서다. ㄱ자로 꺽인 아파트 구조상 발코니 충돌 우려가 존재하는데, 그 사이에 별동을 채워넣는 방식이다. 좌·우에 위치한 건물은 후면을, 정면에 배치된 건물은 전면을 각각 증축해 세대 간섭을 줄인다는 구상이다. 전동 필로티 계획, 수평·수직 증축 등으로 2~3개 층의 높이조정이 예상된다. 현재 목동 한신청구의 평당 공사비는 860~900만원으로 예상된다. 리모델링 단지인 ▲광나루현대(877만원) ▲이촌현대(850만원) ▲잠원강변(860만원) 등의 공사비를 비교·검토해 추산됐다. 일반분양가도 인근 목동 단지들의 30평형대 평당가를 감안해 6,800~7,200만원 수준으로 책정됐다. 한편 당일 현장엔 삼성물산이 방문해 당사 홍보를 이어가며, 리모델링의 신속한 추진이 필요함을 강조했다. 삼성물산 리모델링 사업부 관계자는 "지금은 스케치 수준으로, 우선 조합을 설립해야 결선 무대에 오를 수 있다"며 "리모델링의 경우 노후화, 공사비 등 시간과의 싸움이기에 주민 협조를 통한 신속한 사업추진이 뒤따라야 한다"고 말했다.
업계 맏형격인 현대건설이 압구정2구역 대안설계(안)를 통해 조합원 100% 한강 조망권을 확보한 가운데, 글로벌 1위 업체인 슈코(Schuco)의 알루미늄 시스템 창호를 통해 한층 업그레이드 된 한강뷰를 선사할 계획이다. 창호와 천장고의 높이(2.9m)가 동일한 만큼 벽면 전체를 관통하는 한강 조망이 가능할 전망이다. 현대건설이 시공한 에테르노청담(국내 아파트 공시지가 1위)도 같은 창호를 사용하고 있다. 16일 정비업계 따르면 현대건설은 압구정2구역이 태생적으로 지닌 한강변 입지를 감안, 천장고와 비슷한 높이 2.9m의 슈코 창호를 제안했다. 슈코는 독일 빌레펠트에 본사를 둔 세계적인 알루미늄 시스템창호 기업이다. 한강 조망권은 준공 후 아파트의 미래가치를 좌우하는 결정적인 요소다. 현대건설은 벽면 전체를 거실창으로 조성, 차원이 다른 한강뷰를 통해 압구정2구역의 입지적 특성을 극대화할 계획이다. 한강변에 접한 주동의 경우, 필로티 높이를 최대 14m 조정하는 방향으로 설계했다. 지대가 높게 형성된 올림픽대로와 방음벽에 가로막혀 저층부 한강뷰가 나오지 않을 것이라는 점을 선제적으로 감안한 설계다. 세대별 일부 유닛의 경우, 3면 개방형 구조를 통해 파노라마 전망이 가능하게끔 구성했다. 현대건설은 도배·도장·타일·창호·마루·조경관리 등의 품질보증 기간도 5년으로 설정했다. 조합원들의 관심이 집중된 '금융조건'으로는 기본이주비와 추가이주비의 금리를 동일하게 적용하겠다는 점을 내세웠다. 통상 HUG보증이 가능한 기본이주비와 달리, 추가이주비는 건설사의 자체 신용등급을 갖고 조달해야 한다. 약 1~2% 정도의 금리차가 발생하는 게 일반적이다. 다만, 현대건설은 LTV 100% 이내에서 기본이주비와 추가이주비의 금리를 동일하게 조달해 조합원들의 이자비용 부담을 최소화하겠다는 방침이다. 조합원들이 내야 할 분담금은 입주 후 최대 4년까지 유예할 수 있다. 이때, 수요자 금융조달이 불가할 경우 시공사가 책임조달하겠다는 파격적인 조건을 걸었다. 사실상 모든 정비사업 현장에선 수요자 금융조달 조건이 적용된다. 수요자 금융조달은 계약금과 중도금 관련 이자를 조합원 개개인이 부담하도록 하는 내용이다. 현대건설의 금번 조건은 분담금 대출을 실행하는데 어려움을 겪게 될 조합원들을 고려한 행보다. 필수사업비 관련 금리는 'CD+0.49%'를 제안했다. 가산금리(0.49%)는 고정금리로 확약했다. 조합이 재건축 사업을 추진하기 위해선 외부로부터 필수사업비를 조달해야 한다. 필수사업비는 시공사 선정 직후부터 집행되기 때문에 조합이 가장 오랜 기간 빌리는 돈이다. 현대건설 관계자는 "기존 재건축 사업장에서 전례를 찾아보기 힘든 금융조건을 제안한 건, 압구정2구역의 성공적인 재건축을 위해선 '금융 안정성'이 선행되어야 했기 때문"이라며 "대안설계(안) 역시 기존 신속통합기획(안)과 정비계획(안)을 준수해 만들었기 때문에, 향후 신속한 사업 전개로 빠른 입주가 실현될 수 있도록 최상의 파트너십을 만들어 나가겠다"고 강조했다.
마천1구역이 재정비촉진계획 변경(안)을 토대로 실질적인 사업성 개선방안을 모색하고 있다. 중점 사안은 삼익아파트·대화주택의 편입과 송파상운 부지의 제척이다. 조합은 해당 내용이 담긴 변경(안) 동의서가 조속히 징구되는대로, 송파구청에 접수를 마치고 최종 협의를 이끌어 낼 계획이다. 16일 정비업계 따르면 마천1재정비촉진구역 재개발 조합(고기호 조합장)은 최근 재정비촉진계획(안) 변경과 관련한 협의 내용을 조합원들에게 상세히 전달했다. 이번 실무협의는 서울시, 송파구청의 관계부서와 조합 및 협력업체가 모여 합동으로 진행됐다. 현장에선 계획 변경 사안을 두고 실효성 있는 실행 방향을 두고 대화가 오간 것으로 전해진다. 실무협의의 핵심은 각 획지별 종상향·높이제한, 토지이용계획의 변경 사안으로 압축된다. 우선 조합은 3-1획지의 용도지역을 제2종일반주거지역으로 종상향해서 용적률 250%를 확보할 방침이다. 최고층수는 25층으로 계획이 잡혔으나, 천마산 경관과 스카이라인, 우방아파트 일조권 확보 차원에서 하층부는 낮추고 중상층부는 층수를 올리는 방향으로 설계(안) 검토가 중점적으로 이뤄졌다. 구역계 중앙 부근에 위치한 '삼익아파트'의 편입 문제도 재차 검토됐다. 만약 삼익아파트가 존치될 경우엔 용적률을 확보하더라도 일조권 문제로 제한이 생길 뿐더러, 공사 방해 요소로 작용할 수 있기 때문이다. '대화주택' 역시 성내천 복원에 따른 대체도로 선형 변경의 어려움으로 인해 편입 여부가 검토됐다. 대신 조합은 송파상운 부지는 제척한다는 입장이다. 일몰제 연장 상황을 고려한 조치로 해석된다. 마천1구역은 재정비촉진사업 규제철폐 36호(2차 개선안)를 반영함으로써, 기준용적률 30% 상향과 법적상한용적률 1.2배 적용이 가능해진다. 이에 따라 각 획지별 최대 법적상한용적률은 ▲3-1획지(249.25%) ▲3-2획지(359.56%) ▲3-3획지(299.44%) 등으로 수립될 예정이다. 향후 추가 용적률 인센티브와 사업성 보정계수까지 적용되면 사업성은 더 증가할 것으로 예상된다. 한편 이번 협의 끝에 서울시는 조합 측이 제안한 용적률 적용(안)을 수용해 심의위원회에 상정하기로 결정한 것으로 알려졌다. 송파구청 역시 조합과 촉진계획변경과 관련한 협의가 완료되는대로 속도감 있게 공람 절차를 개시한다는 입장이다. 마천1구역이 재정비촉진계획(안) 변경을 통해 사업 동력을 빠르게 확보할 수 있을지 업계 관심이 모아진다.
정비사업 현장 곳곳에서 사업방식을 선회하는 사례가 빈번하게 발생하면서, 과거 조합이 발생시킨 매몰비용 처리방안과 책임소재 여부에 대한 궁금증도 증폭되고 있다. 법무법인 지평은 최근 자체 법률해석에 의한 해결책을 제시하며, 매몰비용 해결을 위한 법률 지원에 나섰다. 15일 정비업계 따르면 법무법인 지평은 최근 해산된 조합의 매몰비용 처리와 관련된 법령해설을 내놨다. 통상 재개발, 재건축 등 사업이 추진되면 다양한 사업비가 발생하게 된다. 흔히 조합은 건설사 등으로부터 대여금 형식으로 비용을 조달받게 되는데 만약 조합이 해산할 경우 해당 금액은 매몰비용으로 간주된다. 여기서 근본적인 문제가 발생한다. 과연 조합이 조합원들에게 과거 발생한 매몰비용에 대해 부담을 청구할 수 있는지 여부다. 결론부터 먼저 살펴보면, 특별한 사정이 없다면 매몰비용은 오로지 조합 부담이 원칙이다. 조합원에게 청구하는 행위가 현실적으로 어렵다는 해석을 내놓은 것이다. 대법원 판례에선 조합의 조합원에 대한 매몰비용 분담 청구를 부인하고 있다. 특별한 사정 없이 조합이 조합원들에게 잔존채무를 부담하게 할 여지가 없다는 의견이다. 다만 조합원에게 비용을 분담시키고자 한다면 조합원 총회 결의의 요건이 충족돼야 한다. 즉 총회 등에서 조합의 자산과 부채를 정산해 조합원들이 납부해야 할 금액을 결정하고, 연대보증계약을 체결하는 등 결의를 진행했다는 사정이 인정되면 조합원에게도 분담금 지급을 청구할 수 있다. 즉, 조합 정관에 매몰비용 부담에 관한 ▲발생 근거 ▲부담 기준 ▲범위 등의 구체적인 규정이 포함돼 있다면 조합원도 금액 부담이 가능해진다. 이에, 법무법인 지평은 손해 방지를 위해선 연대보증계약을 체결하는 방안, 조합결의를 통해 조합원들이 부담하도록 하는 방법 등을 사전에 준비해둬야 한다고 조언했다. 현재 강남구 개포동에 위치한 대치성원2단지의 경우, 리모델링 조합을 해산하고 재건축 사업으로 선회하면서 잔존채무(대여금+이자) 처리 방안을 고심하고 있다. 재건축 준비위원회 측은 부득이할 경우엔 파산신청까지도 염두하고 있는 상황이다. 단 파산신청이 받아들여진다면 DL이앤씨-HDC현대산업개발도 법적대응에 나설 것으로 보여 갈등이 지속될 수도 있기에, 원만한 협의가 전제되어야 하는 상황이다. 김태희 법무법인 지평 변호사는 "부득이 사업방식을 전환해야 하는 경우가 있을 수 있으나, 그간 시공사가 투입한 비용이 전부 손실 처리되는 것은 가혹하다"며 "양측의 입장과 사정을 조율하여 공평하고 타당한 방법을 찾아야 한다"고 말했다. 이어 "초기 리모델링 사업지에서는 사전에 이와 같은 문제가 향후 발생할 수 있다는 점을 대비해 사업을 추진해 나가야 할 것"이라고 덧붙였다.
신월5동 77번지가 주변에 들어설 경전 목동선과 대장 홍대선 소식에 기대감이 일고 있다. 목동·신정동 대비 저평가된 신월동의 대대적인 변화에 주목해야 하는 이유다. 물론 대상지는 김포공항 인근 고도제한과 2종일반주거지역의 한계로 어려움이 존재하는 게 사실이다. 다만 공공재개발 혜택과 인허가청과의 지속적인 협의로 최대한 사업성을 끌어올린다는 게 LH의 의지다. 15일 정비업계 따르면 신월5동 77번지 일대 공공재개발 주민설명회가 토지등소유자들을 대상으로 개최됐다. 대상지는 지난 13년도 정비예정구역에서 해제되면서 재개발이 지체됐으나, 22년 공공재개발 후보지로 선정돼 사업 절차를 순차적으로 밟고 있는 상태다. 신월5동 77번지 일대의 구역면적은 53,820㎡로, 용도지역은 종상향 없이 제2종일반주거지역을 유지할 예정이다. 대상지의 최고층수는 개발 높이 제약(57.86m)으로 14층에 머문다. 용적률 상의 여유가 있고, 공공재개발 특성상 법적상한용적률의 1.2배까지 지을 수 있지만 고도제한으로 층수 상향이 막혀있는 아쉬운 상황이다. 이에 LH 관계자는 "구청과 협상을 통해 다른 방향으로 사업성을 확보하도록 노력하겠다"고 전했다. 토지이용계획(안)을 살펴보면 대상지는 도로 확폭과 보차분리를 통해 교통환경 및 보행환경 조성에 나섰다. 공공보행통로(6m)가 조성돼 인근 학교와 통학로 연계가 이뤄지며, 공원(방아다리·신월어린이)은 2곳으로 분리돼 마련될 예정이다. 공원 옆으로는 공공공지 부지가 계획됐고, 기존의 종교시설(호산나 순복음교회)은 존치될 전망이다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(242.6%) ▲상한용적률(244.21%) ▲법적상한용적률(249.94%) 등으로 수립될 예정이다. 소형주택(60㎡이하)의 건설로 기준용적률 20%가 상향됐다. 법적상한용적률에서 상한용적률을 뺀 수치(5.73%)의 절반은 국민주택규모 주택으로 지어진다. 예상되는 주택공급물량은 1,241세대로, 조합원과 일반물량은 각각 871세대, 169세대로 나타났다. 분양주택을 세부적으로 살펴보면, ▲39㎡(176세대) ▲59㎡(252세대) ▲74㎡(371세대) ▲84㎡(241세대) 등으로 구성된다. 임대주택은 총 201세대로, 의무공공임대(181세대)와 법적상한용적률 확보를 위한 국민주택규모 임대주택(20세대)으로 분류된다. 신월5동 77번지 일대의 추정비례율은 91.71%로 산출됐다. 평당 공사비는 780만원 수준으로 설정됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 85% 수준으로 예측됐다. 조합원분양가의 경우 ▲39㎡(5.36억원) ▲59㎡(8.45억원) ▲74㎡(9.43억원) ▲84㎡(10.18억원) 등으로 책정됐다. 공동주택(연립, 다세대 등) 종전자산은 공동주택 공시가격 X 보정률(2.7) 산식을 이용해 계산이 가능하다. 단독주택 종전자산은 토지가액은 개별공시지가 X 토지면적 X 보정률(2.5), 건물가액은 건물 개략단가 X 연면적 산식으로 확인할 수 있다. 한편 일부 토지등소유자의 질의에 거주자 이주대책에 대한 LH의 추가적인 설명도 이어졌다. 주거 이전비는 소유자와 세입자의 경우 4인 기준으로 각각 1,300만원, 2,600만원으로 나타났다. 특히 조합원 지원책으로 모든 조합원에게 보증금 70%(3억원 한도)와 연 1.8%의 이주비 융자도 지원하겠다는 방침이다.
현대건설이 국내 재건축 최상위급으로 분류되는 '압구정2구역'에 그간 정비업계 선보이지 않았던 제안서로 조합원 표심 사로잡기에 나선다. 'OWN THE 100'을 캐치프레이즈로 삼아 지난 50년의 유산을 미래가치로 온전히 바꾸겠다는 게 현대건설의 포부다. 향후 주거 트렌드는 외부 활동보다는 단지 내 거주하는 시간이 상대적으로 더 많아질 수밖에 없다는 점에 입각해 제안서를 준비했다는 설명이다. 11일 정비업계 따르면 현대건설은 압구정2구역 컨셉을 '100년 설계'로 설정했다. 현 시점, 압구정2구역은 메타세콰이어와 은행나무 등으로 울창한 자연림의 형태를 띠고 있다. 단지의 상징적 특성을 그대로 살리기 위해, 아파트 단지 내 땅의 깊이(토심)를 2m 이상 확보해 생태공간의 토대를 마련할 계획이다. 일반적인 아파트 단지의 평균 토심은 1.2m다. 단순 조경에 머물지 않고 '숲'을 만들어낸다는 게 특징이다. 단지 내에는 센트럴파크(33,600㎡)와 428문화공원(14,000㎡), 신사공원(7,000㎡) 등이 유기적 연계성을 갖고 숲을 형성하게 된다. 식재될 나무들은 전국을 대표하는 최상급 수목들로 채워진다. 현대건설은 직접 전국을 돌아다니며 선별 작업을 거쳤다. 주동을 중심으로 U자형의 식재배치를 통해 모든 나무들이 햇빛을 받을 수 있게끔 계획했다. 단지 내 숲에서 입체보행교를 통해 한강공원으로 건너갈 수 있는 동선도 세밀하게 설계했다. 현대건설은 단지 안에서 모든 삶과 생활의 영위가 가능할 수 있는 수준까지 도달하는데 초점을 맞췄다. 실거주 비율이 높고, 자녀들에게 물려주는 세대가 많은 압구정2구역의 특성을 반영한 행보다. 지하1층부터 지하3층까지 세대당 5평 규모의 커뮤니티 시설(클럽 압구정)이 들어간다. 커뮤니티 시설에는 인도어 골프장, 실내 배드민턴장, 수영장, 사우나 등이 들어간다. 재건축 최초로 세대당 제공되는 개별 스튜디오는 조합원 개개인이 각자의 취향대로 꾸밀 수 있는 사적공간이다. 냉난방·공조 시스템 등의 기본 설계를 구현하면, 공간 내부는 입주민들의 취향에 맞게끔 자유롭게 꾸밀 수 있다. 일례로, 와인 저장고와 음악 감상실, 수집품 전시 등이 가능할 전망이다. 그동안 대부분의 정비사업 현장에선 세대 창고가 제공된 바 있다. 단순 세대 창고에서 한 발자국 더 나아간 조합원들을 위한 맞춤 제안이다. 공용부문에서 주목할만한 점은 각 세대 출입구 옆쪽에 전용 공간인 '버틀러룸'을 마련했다. 흔히 집 안에 위치한 수납공간인 '펜트리룸'과 동일하게 보면 된다. 세탁물과 정리함, 가사 지원을 위한 수납품 보관함으로 활용할 수 있다. 조식·중식·석식이 모두 가능한 올데이 다이닝과 수박, 생선 등 신선식품 손질서비스도 단지 내 공용부 공간에 마련된다. 세대당 주차대수는 3.1대다. 각 세대별 내부 유닛도 생애주기(Life-cycle)에 맞춰 변화를 줄 수 있도록 설계했다. 현대건설 관계자는 "오랜 기간동안 수주를 준비하면서, 조합원 분들의 목소리에 경청하며 입찰을 준비해 왔다"며 "사업속도에 영향을 미치지 않는다는 전제 조건 하에, 조합원들의 한강뷰 100% 확보를 위해 대안설계(안) 준비에 각고의 노력을 기울여 왔다"고 말했다. 이어 "앞으로 100년의 역사가 이어질 수 있는 조경을 만들기 위해 직접 발품을 팔며 입찰제안서 준비에 심혈을 기울여 왔다"고 부연했다. 한편, 현대건설의 압구정2구역 수주 성사가 임박함에 따라, 대형 시공사들 간 압구정 쟁탈전도 본격화될 것으로 전망된다. 현재 사업속도는 압구정2구역, 압구정4구역, 압구정5구역, 압구정3구역 순이다. 현대건설이 압구정2구역을 통해 고급주거의 새로운 기준을 제시한 만큼, 남은 압구정 재건축 단지에 더 좋은 조건을 내세워야 하는 시공사들의 수주 셈법이 한층 더 복잡해질 것으로 업계는 보고 있다.
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