발행일(UPDATE): 2025년 07월 01일 18시 45분
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목동 재건축 단지가 국내 정비사업의 뜨거운 화두로 연일 회자되는 가운데, 같은 생활권역으로 평가받는 신정동1152번지의 시공사 선정에도 덩달아 이목이 집중된다. 현재 삼성물산이 단독으로 1차 입찰제안서를 제출한 점을 감안할 때, 추가적으로 뒤늦게 입찰의향을 내비칠 시공사는 없을 것이라는 게 건설업계의 현실적인 관측이다. 삼성물산은 급변하는 목동 정비사업에서 주도적 입지를 구축한다는 셈법이다. 28일 정비업계 따르면 신정동1152번지 일대는 이날 오후 시공사 선정을 위한 두번째 '현장설명회'를 진행한다. 통상 현장설명회는 입찰참여 여부를 선제적으로 가늠해 볼 수 있는 자리로 여겨진다. 실제 현장설명회에 참석해야 입찰참여 자격이 주어지기 때문이다. 다만, 대부분의 시공사들은 입찰참여 의사가 없더라도 정비업계 동향을 살펴보기 위한 단순 '자료수집'의 목적으로 1차 현장설명회에 모습을 드러내는 경우가 비일비재하다. 신정동1152번지는 이달 19일 1차 입찰제안서를 마감했고, 삼성물산만이 진정성을 갖고 참여의사를 공식적으로 전달했다. 1차 현장설명회 때 참석한 시공사는 삼성물산을 포함해 총 5곳이다. 입찰제안서를 제출했다는 점은 경영진 차원에서 의사결정을 마쳤고, 오랜 기간 수주를 준비해왔다는 점을 시사한다. 서울시내 정비사업 현장에서 1차 입찰제안서를 제출한 시공사가 2차에도 단독으로 응찰하는 경향성이 지배적인 이유다. 건설업계 탑티업(Top-tier)에 속하는 삼성물산이 공식 수주의향을 내비쳤기 때문에, 신정동1152번지의 2차 현장설명회는 유찰될 가능성도 높게 대두된다. 1차 현장설명회 때 참석한 건설사 4곳은 동일한 내용으로 진행되는 2차 현장설명회에 참석할 이유가 없다. 또한, 1차 때 수주관심을 타진하지 않은 시공사가 갑자기 2차 현장설명회에 모습을 드러내는 경우도 많지 않다는 게 건설업계 중론이다. 삼성물산은 2차 입찰제안서 제출을 위한 자격을 확보하기 위해 나홀로 2차 현장설명회에 참석할 가능성이 높게 대두된다. 삼성물산은 신정재정비촉진지구 내 마지막 재개발 사업장으로 꼽히는 신정동1152번지에 꾸준하게 수주 의사를 타진해 온 것으로 전해진다. 최근 정비업계 관심이 집중되는 '목동 14개 재건축 단지'와 동일한 생활권역을 보유 중인 만큼, 수주에 성공할 경우 상징적 의미도 배가될 것으로 업계는 보고 있다. 신정동1152번지는 교육열이 강한 목동 학군지에 속해 있을 뿐만 아니라, 계남근린공원과 역세권(신정네거리역)으로도 주목받는 입지로 통한다. 삼성물산 역시 해당 사업장이 갖는 지리적 입지의 중요성을 알고 있기에, 목동 재건축 단지로 '수주 저변'을 넓혀가기 위한 교두보로 활용하고자 하는 셈법이 수주 기저에 깔려 있다는 분석이 나온다. 삼성물산이 보유 중인 브랜드 가치를 신정동1152번지에 최대한 접목시킬 것으로 분석되는 배경이다. 신정동1152번지는 2017년 8월 재정비촉진지구에서 제척된 아픔을 딛고, 주민들이 다시 한 번 힘을 모아 신속통합기획 절차로 재개발을 진행해 왔다. 목동의 우수한 학군과 계남근린공원의 쾌적한 자연환경을 동시에 누릴 수 있는 입지로 평가받는다. 구역면적은 44,082㎡로, 토지등소유자는 약 450명 정도다. 양정비계획(안) 상 용적률은 213%며, 법적상한용적률 250%까지 사용하는 방향으로 계획(안)을 수립했다. 예상되는 주택공급물량은 총 956세대에 달한다.
포스코이앤씨가 원조 부촌으로 여겨지는 방배15구역에 '도심 속 리조트'에 착안한 설계 구상(안)을 선보였다. 글로벌 호텔 디자인그룹 HBA(Hirsch Bedner Associates)와 협업해, 강남권에서 독보적인 수준의 주거환경을 누릴 수 있는 사업장으로 변모시킬 계획이다. 조합원들의 이목이 집중된 금번 설계안은 방배15구역에 대한 철저한 입지 분석을 토대로 오랜 기간의 준비 끝에 완성됐다. 포스코이앤씨는 단순 구호에 그치지 않는 프리미엄 주거단지를 구현하기 위해, 글로벌 파트너사의 디자인 역량을 최대한 활용하는 동시에 자체 보유역량을 집약시킨다는 목표다. 프로젝트명은 '오티에르 방배 더원'이다. 포스코이앤씨가 손잡은 HBA(Hirsch Bedner Associates)는 포시즌스, 리츠칼튼, 만다리 오리엔탈 등 유수의 프리미엄 호텔을 설계한 트랙레코드를 갖고 있다. 양사의 개발 컨셉은 '도심 속 자연'에 초점이 맞춰져 있으며, 세부적으론 고급 주거 단지가 가져야 할 조망과 채광, 개방감 극대화하는데 집중했다. 포스코이앤씨는 차별화된 공간 경험을 선사하겠다는 점을 약속했다. 방배15구역은 재건축을 통해 전 세대(조합원+일반) 남향 배치의 단지로 태어나며, 도구머리공원을 중심으로 한 자연 조망권이 확보될 전망이다. 구역계 중앙에 위치한 도구머리공원의 입지적 장점을 최대한 잘 활용할 수 있느냐 여부가 관건이다. 포스코이앤씨는 총 889세대에서 자연을 바라볼 수 있는 조망권을 확보할 수 있다는 설명이다. 뿐만 아니라, 실내에서도 사계절 내내 자연을 품을 수 있도록, 특화평면을 적용해 주거 쾌적성도 한 단계 업그레이드할 방침이다. 고급 리조트형을 타겟으로 한 특화평면은 총 1,341세대 규모로, 이는 조합의 원안설계(안) 대비 약 10배 확대된 수치다. 조합원들이 각자 속한 생애주기에 맞춰 분양신청할 수 있도록 선택의 폭을 넓힐 것으로 기대되는 대목이다. 특화평면을 통해 ▲펜트하우스 ▲듀플렉스 하우스 ▲테라스 하우스 등이 제공된다. 단차 없는 중앙광장은 단지 중심에 5,600평 규모로 조성되며, 개방감은 높이되, 사생활(프라이버시) 보호 역시 이뤄질 수 있도록 할 예정이다. 강남권 최대 스카이라운지도 대안설계(안)에 포함돼 있다. 총 200m 규모의 그랜드 스카이워크는 방배15구역이 품은 자연 환경을 파노라마로 조망할 수 있는 특별한 공간이 될 것으로 보인다. 한편, 포스코이앤씨는 주요 사업 조건으로 ▲강남권 최초 LTV 150% 적용 ▲총 1조1,000억 원 규모의 사업촉진비 조달 ▲세대당 최저 12억 원 이주비 제공 ▲분양시기 선택제 등을 제안했다. 설계뿐만 아니라 사업조건에서도 조합원들이 만족할 수준의 경쟁력을 갖췄다는 평가가 이어진다. 포스코이앤씨 관계자는 “현재 인근에 위치한 방배신동아 재건축 사업도 순조롭게 진행 중이며, 연내 철거 완료 및 착공을 목전에 두고 있다”며 “방배15구역 시공권을 확보하게 될 경우, 두 사업지를 합쳐 단일 브랜드로만 주택공급물량이 약 2,000세대에 달하는 만큼, 방배권역 내 오티에르 브랜드타운이 조성될 것으로 기대한다”고 말했다.
여의도 공작아파트가 통합심의(안) 상정을 위한 서울시와의 협의절차를 단계적으로 차분하게 밟아온 가운데, 큰 틀에서의 사업 방향성을 두고 인허가청과 일정 수준 이상의 공감대를 마련한 것으로 전해진다. 공작은 통합심의 통과를 목전에 둔 상황에서, 최적의 평형비율 구성을 목적으로 다음 달 전체회의에서 토지등소유자들의 의견을 충분히 수렴한 뒤 반영할 계획이다. 정비계획(안) 수립 후 지난 3년간의 주거 트렌드도 반영된다. 27일 정비업계 따르면 여의도 공작아파트 재건축 사업시행자인 KB부동산신탁과 정비사업위원회(송건화 위원장)는 오는 6월 토지등소유자들을 중심으로 하는 전체회의를 열어 주요 안건 심의에 나설 예정이다. 오는 하반기 통합심의(안)을 확정하기 위해, 공작의 준공 후 미래가치를 극대화할 수 있는 평형비율을 최적화하는 작업에 심혈을 쏟을 전망이다. 평형대 구성은 전체 토지등소유자들의 의견수렴으로 결정된다. 여의도 공작아파트는 지난 2022년 11월 정비계획(안) 결정고시를 받았고, 이듬해 대우건설을 시공사로 선정하며 속도감 있는 모습을 보여줬다. 3년 전 정비계획(안) 상 주택공급계획을 살펴보면, ▲60㎡ 이하(47세대) ▲60㎡ 초과 ~ 85㎡ 이하(309세대) ▲85㎡ 초과(226세대) 등으로 구성된다. 현재 기존 토지등소유자들 모두 국민평형인 84㎡ 이상을 선택할 수 있는 공급물량이 계획돼 있다. 다만, 여의도 재건축 단지 전체가 가시화된 사업속도를 보이게 됨에 따라, 일부 토지등소유자들 사이에선 더 넓은 평형대 위주로 통합심의(안)을 확정해야 한다는 의견이 개진됐다. 여의도는 시범과 삼부를 제외하곤, 대부분 구역계 사이즈가 작다. 이에, 향후 중대형 평형 이상의 신축 아파트 가치가 시간이 지날수록 더욱 희소성을 가질 것이라는 판단이 있었던 것으로 보인다. 전반적으로 여의도 땅의 가치가 상승한 것도 한몫했다. 이에, 공작은 토지등소유자들의 의견을 공식석상인 '전체회의'에서 청취한 뒤, 투표 결과에 따라 통합심의(안)을 마무리 짓겠다는 방침이다. 사실상 통합심의(안)을 위한 마지막 퍼즐로 본 것이다. 토지등소유자들이 선호하는 최적의 평형대를 공정하고 투명한 방식으로 확정하겠다는 점은 KB부동산신탁과 정비사업위원회의 의지로 풀이되는 대목이다. 물론 모든 토지등소유자들이 중대형 평형을 선호하는 건 아니다. 생애주기별로 속해 있는 단계가 다르며, 개인별 분담능력과 선호도는 천차만별이기 때문이다. 사실 사업성의 관점에서만 살펴볼 땐, 소형평형의 평균 분양가격이 중·대형평형 대비 높게 형성된다. 결과적으로 공작은 상한용적률 490% 이내에서 정해진 '건축연면적' 한도 내에서 아파트 공급물량을 결정지을 수 있다. 평형대를 고민할 때에는 분담금도 고려 대상이다. 여의도 공작아파트 면적은 16,929㎡이며, 이중 공동주택 획지는 16,857㎡다. 나머지 72㎡는 가스정압시설(대토부지)이다. 일반상업지역인 공작아파트의 용적률 체계는 ▲기준용적률(400%) ▲허용용적률(420%) ▲상한용적률(490%) 등이다. 허용용적률에서 상한용적률로 가기 위해선, 70%p 용적률이 증가되어야 한다. 기부채납이 필요하다. 공작아파트는 땅이 협소한 터라, 기부채납은 임대주택(장기전세) 위주로 이뤄진다. 기부채납 양은 토지지분 1,747㎡과 건축물(환산부지) 448㎡을 더한 2,195㎡다. 기부채납(2,195㎡) 면적을 사업대상지 면적(16,929㎡)으로 나눈 순부담률은 약 13%로 계산된다. 지난 2022년 11월 서울시로부터 지정고시받은 정비계획(안) 상 주차계획은 1,215대다. 공작아파트는 주차상한제 적용 지역이라, 주차 대수는 향후 건축위원회 심의 과정에서 적정성을 면밀히 검토받아야 한다.
철산주공8·9단지가 GS건설과의 공사비 증액을 위한 협의를 원만하게 매듭지음에 따라, 일각에서 제기된 입주지연에 대한 우려를 말끔히 해소시켰다. 조합 집행부를 주축으로 한 협상단이 각고의 노력을 기울여, 공사비를 삭감했다는 점이 주목할 만한 전환점이다. 협상을 종결시킬 '입주키'를 건설사에서 갖고 있다는 점을 현실적으로 감안할 때, 조합원들 역시 더 이상의 갈등이 지속되는 것이 실효성 측면에서 잃을 게 더 많다고 판단했다. 27일 정비업계 따르면 철산주공8·9단지는 최근 관리처분계획(안) 변경을 주제로 정기총회를 개최했고, 상정된 7개 안건을 모두 통과시켰다. 금번 총회에선 무엇보다 시공사인 GS건설의 설계변경 및 물가상승에 따른 공사비 증액이 최대 화두였다. 실제 GS건설은 단체 문자를 발송해, 관리처분계획(안) 변경을 위한 안건이 통과되지 않을 경우, 입주가 지연될 수 있다는 점을 계속해서 상기시키기도 했다. 조합은 경기도 공사분쟁조정위원회에 중재 요청을 했고, 조정위원회에선 최종 596억원의 공사비 증액이 필요하다는 의견을 냈다. 조합은 중재의견이 도달한 이후에도 수차례 협상을 거듭했고, 최종적으로 중재(안) 대비 76억원을 삭감시킨 520억원에 합의키로 결정했다. 공사비 증액은 특화설계 및 마감재 가격 변동이 주요 원인으로 꼽힌다. 세부적으로 ▲방음벽 공사 ▲상가벽체 공사 ▲골프연습장(스크린골프) ▲현관중문(수동→자동) 등이다. 조합이 관철시킨 총 공사금액은 9,712억원이다. 광명시 인근 지역의 평균 공사비(약 595만원)보다 저렴한 약 520만원으로 협상을 끝마쳤다. 이로써 5월 30일 예정된 입주일에 맞춰 조합원들의 입주 역시 가능해졌다. 일부 조합원들은 일반적인 공사도급제가 아닌 확정지분제로 사업을 진행해 왔기에, 물가인상에 따른 공사비 증액은 명백한 계약서 위반이라는 점도 지적했다. 이에, GS건설은 "공사비 문제는 유치권 행사 조건이 되며, 조합으로부터 사업을 위임받은 시공사는 그러한 권한을 가질 수 있다"고 맞받아쳤다. 결과적으로 GS건설과의 공사계약 변경을 위한 안건은 전체 1,916명 중 1,089명이 찬성하면서 가결됐다. 물론 반대 의견도 785표나 돼, 그간 공사비 증액을 둘러싼 협의가 쉽지 않았음을 짐작케 했다. 한편 당일 총회에선 공사비 증액 이슈 외에도, 이주비 무이자에서 비롯된 '배당소득세'에 대한 안건도 논의돼 처리됐다. 국세청은 조합원에게 무상으로 제공되는 이주비와 이사비를 배당소득으로 간주해 소득세를 부과하고 있다. 즉 정비사업비에 이주비 이자 비용을 넣어 사업을 진행한다면, 조합원 개인은 15.4%의 세금을 의무적으로 부과해야 한다. 이에 조합은 이주비 이자(860억원)와 이사비(208억원)를 정비사업비에서 제외하고 대여금으로 처리하는 방향으로 가닥을 잡았다. 해당 비용이 대여금으로 처리되면 조합으로부터 빌린 돈으로 해석될 뿐, 별도의 배당소득으로 잡히지 않게 된다. 즉 조합이 이자를 우선 부담하게 한 뒤, 입주 시점에 조합원 분담금에 이자비용까지 포함해 조합이 돌려받는 방식을 취하면 된다.
![[단독] 이촌한강맨션, '한강뷰 임대주택' 넣는다…공공기여 얼마나](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20250522/art_17482200116474_76ddc5_178x118_c0.jpg)
이촌한강맨션이 상한용적률 확보를 위한 공공임대주택 70세대를 한강변 주동에 전면 배치하는 방향을 골자로 한 정비계획(안)을 수립 중이다. 이촌한강맨션은 오는 하반기 통합심의를 접수한 뒤, 내년 상반기 통합심의를 완료한다는 목표를 설정했다. 해당 사업장은 당초 최고층수 68층을 제안했으나, 서울시에서 주변 지역과의 정합성을 검토해 최고층수를 하향 조정하라고 지침을 내린 바 있다. 26일 정비업계 따르면 용산구는 이촌한강맨션 정비계획(안)을 변경하기 위한 법정 설명회를 진행했다. 새로운 정비계획(안)은 한강변 열린공간 및 스카이라인을 반영하기 위한 목적으로 진행됐으며, 중점적인 내용은 '공공기여'에 초점이 맞춰졌다. 이촌한강맨션은 한강변 공공기여 비율(10%)과 용도지역 상향에 따른 공공기여 비율(10%)을 합쳐 20%를 진행해야 한다. 인허가 협의 결과, 최종 순부담율은 약 15%대로 결정됐다. 서울시는 최근 잠실주공5단지와 마찬가지로, 이촌한강맨션 역시 한강변 주동에는 공공임대주택을 배치하는 소셜믹스를 주문했다. 조합 역시 서울시에 앞서 언급한 내용을 조치계획(안)에 반영했다. 이촌한강맨션은 향후 통합심의 과정에서 변경된 정비계획(안)도 심의를 확정할 계획이다. 기존 구역계 안에 존재한 공공공지는 삭제됐다. 대신 기부채납 목적의 임대주택이 최종 70세대로 결정됐다. 이촌한강맨션의 용적률 체계는 ▲기준용적률(200%) ▲상한용적률(241%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 구성된다. 상한용적률 인센티브는 도로·공원·공공청사·지하차도·임대주택(70세대) 등을 대가로 확보했다. 상한용적률에서 법적상한용적률로 가기 위한 용적률 혜택(약 60%p)의 절반 가량은 국민주택규모 이하의 공공임대주택(251세대)을 지어야 한다. 전체 공공임대주택 수는 321세대다. 분양주택은 1,364세대다. 1971년 준공된 이촌한강맨션의 구역면적은 84,262㎡로, 기존 세대 수는 660세대다. 정비계획(안)을 변경하는 과정에서, 서울시 도시계획위원회는 ▲68층 최고층수 하향 조정 ▲소셜믹스(일반분양+임대주택) ▲텐트구조(스카이라인 경관) ▲한강변 첫 동 20층 이하(별동 구성) 등의 자문결과를 전달했다. 이중에서도 최근 서울시는 단지 중앙에서 외곽으로 주동 층수가 낮아지는 텐트구조를 설계 주안점으로 보고 있다.
오발송된 분양신청 통지로 인해 분양 기회가 사라진 조합원의 지위를 회복해야 한다는 법원 판결이 나와 그 배경에 관심이 모인다. 조합이 정확한 주소를 파악하고자 구체적 조치를 취했는지, 적법한 방법으로 통지의무를 이행했는지 여부 등이 핵심 쟁점으로 꼽힌다. 26일 법조계에 따르면 서울행정법원은 최근 용산구 한남동 재개발 사업장에서 발생한 조합원 지위확인과 관련한 소송 건에 대해 원고 승소 판단을 내렸다. 원고(A)는 소유주인 조합원, 피고(B)는 조합이다. 해당 사건은 분양신청을 놓친 원고가 현금청산대상자로 지위가 변동되면서 재산권에 침해를 당했다고 주장하면서 시작됐다. 피고는 원고의 주민등록상 주소가 아닌 원고가 소유하고 있는 건물로 분양신청 통지를 보냈다. 하지만 이를 확인하지 못한 원고는 분양신청 기간을 놓치게 됐고, 결국 조합원 지위를 박탈당했다. 이를 두고 조합 측은 "개별적으로 문자를 보내 분양신청 안내를 완료했고, 현수막 등을 통해 통지의무를 이행했다"며 정관 규정 하에 절차상 문제가 없다는 목소리다. 즉, 이유 여하를 막론하고 분양신청을 하지 않으면 현금청산대상자로 지위가 변경되는 것이 당연하다는 입장을 나타냈다. 그러나 법원은 억울함을 호소하는 조합원의 손을 들어줬다. 우선 법원은 "분양신청 통지가 당사자에게 정확히 전달됐을 때 그 효력이 생기는데, 단순히 통지를 발생했다고 의무를 다했다고 보긴 어렵다"고 판단했다. 물론 조합 측이 반송자명단을 제출하긴 했으나, 해당 명단이 우체국이 아닌 조합이 임의로 작성한 문서에 불과하다는 설명이다. 즉 반송자명단만으로 원고에게 정확한 분양신청 통지가 전달됐다는 사실을 알 수 없다는 의미로 풀이된다. 또 조합이 조합원의 주소지를 재확인하거나 연락하는 등의 구체적인 조치를 취하지 않았음을 지적했다. 결국 법원은 합리적 이유 없이 분양신청 기회를 박탈하는 것은 형평성에 반하며, 이같은 하자는 명백하고 중대하다는 점에서 무효로 봐야함이 마땅하다고 판시했다. 김준식 법무법인 지평 변호사는 "조합이 조합원 명부에 기재된 주소로 분양신청통지를 발송할 수는 있지만, 분양신청 통지가 반송되는 등 통지가 도달하지 않은 것으로 볼 수 있는 사정이 있다면 명부상 주소로의 발송만으로는 충분하지 않다"며 "이 경우 조합은 주민등록표등본이나 등기부 등 공부에 기재된 주소를 파악하여 재차 분양신청통지를 보내고, 대상 조합원에게 전화, 문자 안내를 하는 등 최대한의 조치를 취해야 한다"고 말했다. 김 변호사는 이어 "물론 조합이 공부를 확인해 보아도 조합원 명부에 기재된 주소 외 다른 주소를 파악할 수 없는 경우라면 다른 주소로 분양신청통지를 발송하지 않아도 문제가 없다"며 "다만, 다른 주소가 나타난다면 반드시 그 주소로도 통지를 보내야 위 판결과 같은 경우를 예방할 수 있다"고 조언했다.
남산 옆에 위치한 저층 주거지들의 재개발 열풍이 뜨겁게 불어오는 가운데, 남산1구역도 신속통합기획(안) 후보지 신청을 위한 동의서 징구로 분주한 모습을 보이고 있다. 주민들 역시 연접해 있는 곳들의 재개발 속도가 빨라짐에 따라, 노후화된 동네로 나홀로 남을 수 있다는 공감대가 형성되고 있다는 후문이다. 23일 정비업계 따르면 남산1구역 재개발 준비위원회(황진희 준비위원장)는 용산구청으로부터 연번 동의서를 받아, 신속통합기획 후보지 신청을 위한 동의서를 징구하고 있다. 현재 동의율은 55%로 집계된다. 최근 진행한 사업설명회에서도 다수의 토지등소유자들로 붐빌 정도로 관심도가 높았다. 가파른 경사 지형과 주차난 등 실거주에 어려움을 호소하고 있다. 현재 남산 일대는 고도지구 완화에 대한 기대감이 조금씩 일고 있는 분위기다. 그간 남산 경관 보호 차원에서 일률적으로 상한선 제한을 받아왔으나, 최근 들어 개발을 옥죄던 고도제한 빗장이 풀릴 기미가 보이고 있어서다. 현행 12m에 머무른 높이제한은 서울시 완화 방침에 맞춰, 향후 도시계획위원회 심의 과정에서 최대 45m까지 높이계획을 가져갈 수 있다. 남산1구역의 구역면적은 53,734㎡로, 토지등소유자는 약 850명이다. 총 계획세대수는 1,198세대로 예상하고 있다. 현재 용도지역은 제1종일반주거지역이나, 제2종일반주거지역으로 종상향을 이뤄 최대 250% 이하까지 용적률을 맞출 계획이다. 남산1구역 재개발 추진준비위원회는 사업방향 모토를 '주민주도형 개발'과 '지역 경제 활성화'로 설정했다. 적극적인 주민 참여가 뒷받침돼야 자산 가치 향상도 가능하다는 의미로 풀이된다. 황진희 준비위원장은 "남산1구역이 단순히 낙후된 드라마 촬영지나 관광지로만 기억되면 안된다"며 "모든 지역이 재개발 추진에 힘쓰고 있는 지금, 우리 남산1구역도 새롭게 변모할 수 있도록 주민들의 많은 참여가 필요하다"고 신속한 동의서 제출을 독려했다. 한편 남산1구역 추진위원회는 지난 1월 법무·회계 등 여러 분야의 업체들과 MOU를 체결해 협력관계를 구축한 것으로 알려졌다. 세부적으로 ▲법무법인 센트로(로펌) ▲경복회계법인(세무·회계) ▲하나감정평가법인(감정평가) ▲중앙법무사법인(법무) ▲진명시엔디(정비) ▲다인건축그룹(설계) 등으로 구성된다.
여의도 수정아파트가 정비계획(안) 결정고시를 기점으로 본격적인 사업 추진에 시동을 건다. 해당 사업장은 현 시점 신탁방식으로 가닥을 잡았기 때문에, 향후 추진위원회 단계 없이 곧바로 사업시행자 지정을 위한 동의서 징구에 착수할 것으로 관측된다. 여의도 재건축 사업장은 조합방식과 신탁방식으로 나뉘어 있는 만큼 다양한 면에서 비교되어 왔기에, 수정아파트가 보여줄 사업 향방에도 적잖은 관심이 모아진다. 22일 정비업계 따르면 서울시는 이날 여의도 수정아파트의 재건축 정비계획(안) 지정고시를 결정했다. 올해 2월 재공람공고를 진행한 지 3개월 만이다. 현 시점, 사업성을 나타내는 '추정비례율'은 96.6%로 책정됐다. 총수입 추정액(1조2,777억원)에서 총지출 추정액(5,416억원)을 뺀 뒤, 종전자산 추정액(7,618억원)으로 나눈 결과값이다. 추정비례율은 말그대로 조합원들 간 '출자자산의 분담 비율'로 생각해서 접근하면 된다. 종전자산 추정액은 지난해 공동주택 공시가격에 보정률(150%)을 곱해 결정됐다. 조합원 분양가는 전용 ▲59㎡(16억원) ▲84㎡(21억원) ▲120㎡(27억원) 등으로, 조합원들은 본인의 종전자산 추정액에 비례율을 곱한 권리가액을 계산해 개략적인 추정분담금 혹은 환급금을 알 수 있다. 추정비례율 산출 과정에서 사용된 평당 공사비는 여의도 공작아파트를 기준으로 한 850만원이다. 일반분양가는 약 6,000만원 중반대다. 일반상업지역에 속해 있는 수정아파트의 용적률 체계는 ▲기준용적률(400%) ▲허용용적률(420%) ▲상한용적률(504%) 등으로 수립돼 있다. 최고 층수는 49층 이하로 계획돼 있다. 용적률 대가로 내놓는 토지·건축물 기부채납으로는 공공청사와 임대주택을 제공한다. 여의도 수정은 공공시설 수요조사 결과에 따라 공공청사(서울투자진흥재단사무소)를 신설해 건축물로 기부채납한다. 공공청사는 지하1층-지상3층 규모로 지어진다. 예상되는 총 주택공급 물량은 498세대다. 이중 기부채납 목적의 임대주택은 총 61세대다. 조합원과 일반분양 물량은 각각 329세대, 108세대다. 기부채납 임대주택은 건축물과 부속 토지지분 모두 대가 없이 제공한다. 따라서 일반분양 물량(108세대)의 상품성을 바탕으로 시장에서 얼마나 잘 소화시키느냐 여부가 향후 조합원들의 실질 분담금을 결정지을 전망이다. 수정아파트 역시 대교아파트와 마찬가지로 상가가 별도 획지로 구분돼 있기 때문에, 정비계획(안) 상 구역계에선 상가를 빼고 진행한다. 물론 향후 상가와의 통합 이슈는 계속해서 협의가 오갈 것으로 관측된다. 별도 획지로 나뉘어 있다는 사실만으로도, 사업 초반에는 대교와 마찬가지로 별도의 사업지연 우려나 잡음 없이 속도감 있게 진행될 것이라는 게 업계 중론이다.
개포우성4차가 대승적 차원에서 단지의 미래가치 향상을 위한 정비계획 변경에 힘을 쏟고 있다. 조용한 중위권이 아닌 확실한 상위권으로 발돋움하겠다는 의지로 풀이된다. 이를 의식하듯 대형시공사들도 일찍부터 단지 내 부스를 열고, 조합원들과 스킨십을 나누며 홍보에 열을 올리고 있는 모습이다. 22일 정비업계 따르면 개포우성4차 재건축정비사업조합(김의중 조합장)은 정비계획 변경 승인을 위해 서울시와 수차례 논의 작업을 진행하고 있다. 정비계획 변경이 조기에 마무리 되는대로, 변경(안)에 맞춰 시공사 선정도 신속히 확정짓겠다는 방침이다. 개포우성4차는 정비계획 변경을 통해 단지의 미래가치 상승을 꿰하고 있다. 우선 기존의 35층에서 49층으로 최고층수를 높여 일조권·조망권·남향권 세 마리 토끼를 모두 잡겠다는 계획이다. 결과적으로 전세대 양재천변 조망이 가능해질 것으로 예상된다. 동배치의 경우, 단조로웠던 '동남향' 한 가지 방향에서 벗어나 동남·남향·동서향 세 가지 방향 모두를 확보 가능해진다. 층고 역시 기존 2.85m에서 3.2m로 상향되면서 쾌적함이 기대된다. 물론 주차 면적이 늘어남에 따라, 주차대수도 1.67대에서 2.0대 이상으로 가능해진다. 이와 동시에 커뮤니티의 다양화, 엘리베이터 속도(최고층에 따라 차이) 등의 확연한 변화도 경험할 수 있게 된다. 현재 조합은 이달말 입찰공고를 앞두고, 공사내용과 입찰지침을 다듬고 있는 상황이다. 김의중 조합장은 "모든 시공사들의 건설능력이 뛰어난 만큼, 브랜드파워는 큰 의미가 없다"며 "조합원 선택을 받기 위해선 우리 단지만을 위한 실속있는 제안이 필요하다"고 강조했다. 그러면서 "시공사들의 관심이 지속돼 선의의 경쟁이 이뤄지길 희망한다"고 소견을 전했다. 해당 사업장에선 4월 중순부터 한 달 넘게 시공사 선정을 위한 사전홍보가 진행되고 있다. 사전 홍보계획(안) 조건에 맞춰 ▲포스코 ▲HDC현산 ▲삼성물산 ▲DL이앤씨 ▲롯데건설 (설명회 순) 등이 공평하게 돌아가며 홍보를 이어나가고 있다. 각 건설사들은 '프리미엄 하이엔드' 브랜드를 내세우고, 대면상담과 세무상담 등을 적극적으로 진행하며 조합원 공략에 나서고 있는 상황이다. 먼저 당사가 현장(홍보부스)에서 만난 포스코이앤씨 관계자는 "타사 대비 합리적인 이윤추구로 경쟁력 있는 공사비를 제안드릴 계획"이라며 "빠른 시공과 유명 해외설계사(미공개)와의 협업을 통해 최상의 주거단지를 선보일 것"이라고 소개했다. 포스코이앤씨는 방배신동아와 신반포18·21차 등에 오티에르를 내걸고 강남권 수주를 늘려나가고 있는 상황이다. 롯데건설도 고급 브랜드인 르엘이 새겨진 현수막을 통해 '간절함'과 '강한의지'를 내비쳤다. 롯데건설도 청담르엘, 잠실르엘 등 고급 주택의 시공 사례를 들며 강한 수주의지를 피력했다. 한편 개포우성4차는 전체 가구의 70% 이상이 중대형 평형으로 이뤄져 있어, 양호한 사업성을 보인다. 단지 가까이 지하철 3호선(매봉역)이 위치해 있으며, 주변으로 양재천이 흐르고 있어 최상의 입지를 자랑한다. 인근엔 ▲대치중 ▲숙명여고 ▲중앙사대부속고 ▲단대부고 등 명문학교들도 즐비해 교육환경도 뛰어나다는 평가다.
![[용산정비창] ⑪"한강뷰, 골라 산다" HDC, 600세대 설계에 심혈](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20250521/art_17477954966801_c7f265_178x118_c0.jpg)
대형 시공사들의 '한강변 벨트' 구상이 한창인 가운데, HDC현대산업개발은 용산정비창 전면1구역의 한강 조망권을 극대화한 설계로 준공 후 프리미엄 가치를 제고하겠다는 뜻을 밝혔다. 대안설계(안) 상 한강 조망이 가능한 세대 수는 총 600세대로, 이는 조합원(441명)을 훨씬 웃도는 물량이다. 한강도 보이는 각도와 범위가 다른 만큼, 넉넉한 물량을 기반으로 조합원들이 직접 동·호수를 선택해 들어갈 수 있을 것으로 업계는 보고 있다. 21일 정비업계 따르면 HDC현대산업개발은 한강조망에 특화된 대안설계(안)을 통해 조합원들의 자산가치 상승에 기여하겠다는 점을 분명히 했다. 조합의 원안설계(524세대)를 상회하는 600세대를 한강 조망권이 가능한 유닛으로 제안했다. 전 세대가 2면 조망이 가능하도록 설계했고, 거실창호 높이 역시 2.5m로 한강뷰를 극대화할 계획이다. 주동 수를 9개로 한 것 역시 한강뷰 세대 확보와 관련 있다. 주동 간 간섭을 최소화하고, 막힘없는 한강 조망을 가능케 하기 위한 목적이 반영됐다. HDC현대산업개발은 제한적인 공간에서 한강이 보이는 것이 아닌, 집안 곳곳에서 한강을 체감할 수 있는 주거공간을 목표로 하고 있다. 용산정비창 전면1구역 외에도 최근 주목받았던 핵심사업장 모두 '한강뷰 극대화'에 초점이 맞춰진 설계안으로 각광받고 있다. DL이앤씨는 최근 한남5구역에서 한강이 보이는 정도에 따라 5개 등급(S급·A+급·A급·B급·C급)으로 나눠 자산가치 증대를 일궜다는 점을 강조했다. 현대건설이 수주한 신반포2차도 조합원 전 세대가 한강조망을 100% 할 수 있게끔, 대지 레벨까지 5m 상향 조정하는 방향의 혁신설계(안)을 제안했다. 현대건설은 미래가치 극대화에 초점을 맞춰 신반포2차 사업제안서를 공들여 만들었고, 신반포2차는 한강 조망이 가장 유리한 독보적 아파트 단지임을 강조했다. 당시 현대건설 관계자는 한강변 조망에 대한 조망의 질을 최우선시했다고 밝힌 바 있다. 실제 래미안 원베일리는 한강 조망 유무에 따라, 최대 수십억원 이상 가격차가 나타나고 있다. 바로 옆에 위치한 아크로리버파크 역시 국민평형의 아파트 가치가 '한강 조망권'에 따라 프리미엄 격차가 난다. 연초 대형 건설사들이 '한강벨트' 구상을 목적으로 조직개편과 수주선별을 진행하는 것도 앞선 이유 때문이다. 한강조망권이 아파트 가치를 결정짓고, 이는 곧 향후 분양성과로 직결된다. HDC현대산업개발 관계자는 “서울의 미래가 될 용산정비창은 한강과 가까운 입지를 갖춘 핵심지역으로 탁 트인 조망권 확보가 설계의 핵심 과제였다”며 “용산정비창의 가치를 높이고, 조합원은 물론 최대한 많은 주민들이 한강을 조망할 수 있도록 세대구조와 및 창호 설계, 동 배치 등을 꼼꼼하게 검토하고 모든 설계 역량을 집중했다”고 설명했다.
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