발행일(UPDATE): 2026년 02월 04일 11시 06분
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성수전략정비구역 내 소재한 성수3구역이 작년 8월 보궐선거로 당선돼 집행부를 이끌어 온 김병우 조합장을 재신임했다. 4명의 후보가 선거 내내 치열한 경쟁을 펼친 가운데, 김병우 조합장이 3년 간의 임기를 재부여받게 됐다. 업계 탑티어(Top-tier)로 손꼽히는 해안건축 역시 이날 설계사로 최종 확정됨에 따라 내년 통합심의 준비에도 나설 수 있을 것으로 전망된다. 28일 정비업계 따르면 성수3구역 재개발 조합은 최근 임원 선출 총회를 개최, 조합장(1명)·이사(10명)·감사(2명) 라인업을 확정지었다. 이들의 임기는 3년으로 오는 2028년 12월 26일까지 성수3구역 조합원들을 대표해 업무를 총괄하게 됐다. 투표에는 조합원 649명이 참석했고, 김병우 조합장(기호 1번)은 총 243표를 득표했다. 김 조합장은 오는 2033년 입주 목표와 임원 성과급을 지급하지 않겠다는 점을 공약으로 내걸었다. 이날 총회 첫번째 안건으로 상정된 조합 정관 개정(출석 조합원 과반 의결)도 통과됐다. 눈에 띄는 정관 개정(안)은 조합 임원들에게 성과급을 지급하지 않겠다는 신설 조항이다. 또한, 임원과 직원이 업체 선정 과정에서 부당한 금원을 지급받거나, 조합에 손해를 발생시킨 경우에는 형사처벌에 상관없이 그 지급받은 부당한 금원 전액과 손해를 미친 금액 전액을 조합에 반환해야 한다는 신규 조항도 업계 상당한 이목을 집중시켰다. 두번째 안건으로 상정된 정관 개정(조합원 3분의2 이상 의결)은 부결됐다. 전체 조합원 3분의2 이상 의결을 필요로 하는 안건은 보통 조합원 자격과 관련 있다. 주요 내용으로는 특정 무허가 건축물 소유자의 조합원 자격을 구체화화는 내용이다. 이밖에 조합원 지위를 상실한 자에 대해, 그동안 추진위원회와 조합에서 집행된 정비사업비를 종전자산금액 비율로 부과할 수 있다는 내용도 포함됐다. 물론 최종 부결됐기에 향후 재논의가 이뤄질 것으로 전망된다. 성수3구역의 설계권은 [트레온 성수] 프로젝트를 제안한 해안건축의 품으로 돌아갔다. 해안건축은 조합원 전 세대에 ▲한강 조망 ▲남향 ▲프라이버시(세대 간 간섭) 등의 3가지 약속을 전제로 한 설계(안)을 선보였다. 조합원들이 재건축 후 기대하게 될 투자수익률(자산가치 상승) 극대화에 맞춰진 프리미엄 설계를 선보였다는 평을 받아왔다. 조합원들의 경우, 탁 트인 한강뷰 확보를 위해 1열 배치로 건축설계(안)을 만들어 나갈 방침이다. 조합원들의 세대가 시작되는 층수는 10층으로, 이는 청구강변 아파트의 16층 높이와 동일하다. 분담금 절감을 목적으로 한 합리적인 설계 내용도 조합원들의 호응을 이끌었다. 해안건축은 불필요한 지하공사를 최소화하는 내용으로 과설계를 지양하겠다는 점도 밝혔다. 지상데크 주차장 특화설계를 통해 약 300억원 규모의 공사비를 줄일 수 있을 것으로 판단했다. 추가적으로, 인허가 및 공사기간을 단축시켜 각종 금융비용을 절감하는데 기여하겠다는 점도 강조했다. 해안건축은 한강변 주거설계 부문에서 경쟁력을 보여온 회사로, ▲래미안 첼리투스 ▲래미안 트리니원(반포주공1단지3주구) ▲래미안 원펜타스 ▲압구정5구역 ▲서빙고신동아 등을 포트폴리오 사업장으로 확보하고 있다. 이촌동 첼리투스는 한강변 최초 56층 재건축 단지의 타이틀을 갖고 있을 뿐만 아니라, 시기적절한 1:1 재건축을 통해 프리미엄 주거 트렌드를 선도했다. 해안건축은 2024년 국내 설계사 중 매출액 2위에 랭크돼 있다.
다사다난했던 한 해를 보낸 북아현2구역이 '재개발의 꽃'이라 불리우는 관리처분계획(안) 인가에 집중하고 있는 가운데, 2026년 정기총회를 성황리 매듭 지었다. 해당 사업장은 관리처분계획(안) 관련 1+1 소송 승소와 아현동성당과의 합의를 연달아 이뤄냄에 따라 관리처분계획(안) 인가를 받기 위한 법률 리스크를 하나씩 해소하고 있는 상황이다. 최근 이주비 수요를 확인하기 위한 조합원 대상 설명회도 마쳤다. 27일 정비업계 따르면 북아현2구역 재개발 조합(정정숙 조합장)은 이날 정기총회를 열어, 내년 관리처분계획(안) 인가 및 이주절차에 착수하기 위한 2026년 사업비·운영비 예산(안) 수립 안건을 통과시켰다. 금일 열린 정기총회에는 총 조합원(1,235명) 중 981명이 참석했다. 현장에는 500여명 넘는 조합원들이 직접 참석했고, 관리처분계획(안) 인가를 염원하는 내용의 주민호소 현수막도 눈길을 끌었다. 북아현2구역은 작년 12월 관리처분계획(안) 수립을 위한 안건을 의결함과 동시에 구청에 인가 신청서를 제출했다. 다만, 추가 1주택(+1) 취소 관련 소송이 진행되면서 최종 인가를 받지 못한 상황이다. 최근 2심에서 조합의 추가 1주택(+1) 취소가 문제 없다는 법원 판단이 나오면서 법률 리스크도 어느 정도 해소했다는 평가를 받고 있다. 아현동성당과의 법적 공방도 마무리되면서 업계 관심은 인허가 시점에 모아지는 분위기다. 지난해 조합원들의 의결을 받은 관리처분계획(안) 상 조합원 물량은 총 1,227세대로, 일반분양과 임대주택 물량은 각각 673세대, 401세대로 분류됐다. 보류지 공동주택은 19세대로 나타났다. 아파트 평형배정과 동호수의 결정은 조합원간 비교했을 때, 종전자산평가액이 큰 순으로 우선 배정되며 금액이 동등하다면 공개추첨을 원칙으로 한다. 추정비례율은 105%로 산출됐다. 총수입 추정액(1조9,959억원)에서 총지출 추정액(1조4,681억원)을 뺀 뒤, 종전자산 추정액(5,026억원)으로 나눈 결과값이다. 조합원 분양가의 경우 ▲59형(5.4억원) ▲74형(6.4억원) ▲84형(7.4억원)으로 산출됐다. 3.3㎡당 약 2,100만원 수준으로 책정됐다. 일반 분양가는 ▲39형(8.0억원) ▲46형(9.4억원) ▲59형(12억원)으로 산출됐다. 일반분양가는 3.3㎡당 4,800만원으로 결정됐다. 정정숙 북아현2구역 조합장은 "2026년 병오년 새해, 붉은 말과 같이 힘차게 도약할 수 있는 한 해를 만들어나갈 것"이라며 "관리처분계획(안) 인가와 이주 준비를 마친 만큼, 집행부 역시 정도를 걸으며 조합원들의 기대에 부응하도록 노력하겠다"고 말했다.
얼마 전 우리 대법원은 투기과열지구 재건축 구역에서 조합원 지위 승계 제한과 관련된 매우 중요한 판결을 선고하였다(대법원 2025. 8. 14. 선고 2022다228230 판결). 이 판결에서 주목할 점은 크게 두 가지다. 첫 번째는 공유부동산의 경우 대표조합원만 조합원 지위 승계 요건을 갖추어도 전체 부동산에 대하여 양수인에게 조합원 지위가 승계되는지, 아니면 전체 공유자가 모두 요건을 갖추어야 하는지 여부였고, 두 번째는 이때 조합원 지위 승계를 하지 못한 현금청산대상자의 부동산에 대한 매매대금 산정 기준 시기가 언제인지였다. 1. 공유부동산 조합원 지위 승계에 관한 대법원의 판단 첫 번째 쟁점과 관련하여 과거에 국토교통부는 대표조합원만 요건을 갖추면 전체 지분에 대하여 조합원 지위가 승계된다는 취지의 유권해석을 내렸다. 그러나 우리 대법원은 이와 다른 판단을 내렸다. 대법원은 위 2022다228230 판결에서 ‘예외사유와 관련된 양도인 요건의 충족 여부는 대표조합원 1인만이 아니라, 실제 양도인별로 개별 판단해야 한다’는 취지로 판시했다. 즉, 양수인이 여러 명의 양도인으로부터 각 지분을 매수한 경우, 각 지분별로 양도인이 요건을 충족했는지를 따져야 한다는 것이다. 그 후 우리 국토교통부는 2025. 11. 4. 명시적으로 입장을 바꾸어 기존의 유권해석을 변경하였다. 즉, 공유자별로 예외사유 충족 여부를 판단하고, 예외요건을 충족하는 공유자의 지분은 지위양도를 허용하며, 미충족 공유자의 지분은 지위양도를 제한한다고 밝혔다. 결국 예외 요건을 충족하지 못한 양도인으로부터 취득한 지분은 조합원 지위를 인정받을 수 없고, 현금청산이 된다. 그러므로 투기과열지구에서 공유자 부동산을 매수할 경우 각 공유자별로 조합원 지위 승계 요건을 갖추었는지 반드시 체크한 후 거래를 해야 할 것이다. 2. 법원 판결과 배치된 국토교통부 유권해석의 문제점 안타까운 것은 대법원 판결이 선고되기 훨씬 이전인 2021년 5월경 서울중앙지방법원은 이미 위 대법원 판결과 동일한 취지로 판시하였다는 것이다. 이와 같이 명시적인 법원의 판결이 존재함에도 불구하고, 국토교통부가 법원의 판시사항을 전혀 언급하지도 않은 채, 법원과 전혀 다른 유권해석을 국민들에게 안내했다는 것이 상당히 문제라고 생각한다. 재건축 구역에서 조합원 지위는 분양자격과 직결되는 문제인데, 조합원 지위가 인정되지 않을 경우 재산적으로 큰 피해와 파장이 예상된다. 기존의 국토교통부의 유권해석을 신뢰하고 거래한 조합원이나 매수인들을 구제될 수 있을까. 아직까지 이에 대하여 국토교통부나 각 지자체에서 구체적인 구제책이나 안내는 확인할 수 없다. 지금이라도 국토교통부가 잘못된 유권해석으로 인한 혼란과 피해를 최소화하기 위한 제도적 보완책을 마련해야 한다는 의견이 제기되고 있다. 3. 분양미신청 현금청산의 기준 시점을 둘러싼 하급심 판결의 대립 두 번째로 체크해야 할 사항은 현금청산대상자의 부동산에 대한 매매대금 산정 기준 시점이다. 만약 조합원 지위를 승계하지 못할 경우 결국 현금청산을 할 수밖에 없기 때문이다. 먼저 일반적인 분양미신청에 의한 현금청산과 관련하여 그 기준 시점에 대해서는 견해가 나뉘어 있다. 재건축 구역에서 분양신청을 하지 않을 경우 도시정비법 제73조에 따라 현금청산을 하게 된다. 이때 매매대금 산정 기준 시점에 관하여 우리 고등법원에서는 서로 엇갈리는 판결을 하였다. 수원고등법원은 현금청산자가 된 날을 기준으로 청산금 지급의무가 발생한다고 보아 ‘분양신청기간 종료일의 다음 날’을 기준으로 매매대금이 산정되어야 한다고 보았다. 반면, 부산고등법원은 재건축조합이 매도청구소송을 제기하여 ‘매도청구 의사표시가 상대방에게 도달한 날’을 기준으로 해야 한다고 보았다. 이에 대한 대법원 판결은 아직 확인되지 않는다. 이 두 기준 시점은 경우에 따라 1년 이상 차이가 발생할 수 있으며, 특히 부동산 가격 변동이 큰 시기에는 청산금액에 막대한 차이를 초래한다. 예컨대 서울 압구정 일대와 같이 단기간에 수억 원에서 수십억 원까지 가격 변동이 발생하는 지역에서는 그 영향이 더욱 크다. 4. 투기과열지구 양수인에 대한 현금청산 기준 시점 한편, 도시정비법 제39조 제3항은 투기과열지구에서 부동산 양수인이 조합원의 자격을 취득할 수 없는 경우 제73조를 준용하여 손실보상을 하여야 한다고 규정하고 있다. 투기과열지구에서 조합원 지위를 승계하지 못해서 현금청산자가 될 경우에도 마찬가지로 손실보상금 산정의 기준시점을 언제 볼 것인가가 매우 중요한 문제가 될 것이다. 이와 관련하여 앞서 언급한 대법원 2022다228230 판결은 “재건축사업의 시행자가 구 도시정비법 제39조 제2항, 제3항에 따라 조합원의 자격을 취득할 수 없는 사람에게 그가 양수한 부동산에 대하여 손실보상을 하는 경우 손실보상의무가 발생하는 시기 및 해당 부동산의 가액을 평가하는 기준 시점은 모두 그가 해당 부동산을 양수한 날로 보아야 하고, 매도청구권의 행사로 매매계약 성립이 의제되는 날도 같은 날로 보아야 한다”라고 판시하였다. 위 대법원 판결에 따르면, 투기과열지구 재건축 구역에서 도시정비법 제39조 제2항에 따라 부동산 양수인이 조합원 지위를 승계하지 못할 경우, 현금청산금 산정의 기준시점은 해당 부동산을 양수한 그 시점이 된다는 것이다. 예를 들어서 부동산을 2025. 12. 1. 양수했는데 조합원 지위를 승계하지 못했다고 가정할 경우, 만약 2027. 3. 1. 매도청구 소장을 수령한다고 하더라도 결국 매매대금 산정 기준시점은 2025. 12. 1. 당시의 시가라고 해석이 된다. 투기과열지구 재건축 구역에서 부동산을 거래할 경우 조합원 지위 승계 여부와 현금청산금 산정 기준시점에 관한 문제는 사업시행자나 현금청산자 모두에게 매우 중요한 문제라고 할 수 있다. 그러므로 현금청산에 관한 실무에 대해서는 전문변호사의 조력을 받아서 처리하는 것이 분쟁을 미연에 예방하는 지름길이라고 본다.
성수4구역 시공권 확보를 목표로 하고 있는 대형 건설사들의 눈치싸움이 치열하게 전개되는 양상이다. 유효 경쟁입찰 성사 가능성이 매우 높은 상황에서 조합원들의 기대감도 날로 커지는 분위기다. 동시에 조합 집행부 역시 경쟁입찰을 통해 조합원들에게 유리한 조건이 제안될 수 있는 환경 조성에 집중하겠다는 방침이다. 26일 정비업계 따르면 성수4구역 재개발 조합이 시공사 선정을 위한 3개월 여정에 나선 가운데, 첫번째 관문인 현장설명회를 무사히 매듭지었다. 현장설명회는 입찰 참여 의향을 대내외적으로 공표하게 되는 사실상 첫 공식석상인 셈이다. 이날 입찰안내서를 받아간 시공사는 공사도급계약 순서로 ▲대우건설(3위) ▲DL이앤씨(4위) ▲롯데건설(8위) ▲SK에코플랜트(9위) ▲HDC현대산업개발(10위) ▲금호건설(24위) 등 6곳이다. 이들 모두 조합으로부터 시공사 선정 계획(안)과 입찰안내서를 수령했다. 대부분이 정비업계 동향을 살펴보기 위한 단순 자료수집의 목적으로 현장설명회에 참여했을 것으로 보인다. 실제 참여 의사를 갖고 수주의지를 나타낸 시공사는 대우건설과 롯데건설이다. 양사가 입찰제안서를 낼 경우, 지난 2022년 한남2구역 경쟁입찰에 이어 약 4년여 만에 대결이 성사된다. 당시 대우건설이 롯데건설을 제치고 한남2구역 시공권을 거머쥔 바 있다. 성수4구역의 공사비는 평당 1,140만원으로 책정됐다. 건설사 간 공동사업단(컨소시엄) 구성은 불가하다. 현 시점, 건축계획(안) 상 연면적은 39만5,000㎡로, 1평(3.3㎡)로 환산할 경우 약 11만9,500평으로 계산된다. 평당 공사비(1,140만원)을 감안한 총 공사금액은 약 1조3,628억원이다. 성수4구역은 지하 6층-지상 64층(최고층수) 규모의 공동주택을 짓는 프로젝트다. 성수4구역 시공사 입찰 마감일은 오는 2026년 2월 9일(월)로 예정돼 있다. 공동참여(컨소시엄)는 금지되며, 참여를 희망하는 시공사는 마감일 전까지 입찰보증금(500억원)을 납부해야 한다. 현장설명회에 참여한 각 시공사들이 조합의 선택을 받기 위해 어떠한 차별화된 설계와 맞춤형 사업조건을 제시할지 벌써부터 귀추가 주목된다. 성수4구역은 성수2가1동 219-4번지 일대 위치해 있으며, 구역면적은 89,828㎡다. 올해 9월 성동구청으로부터 결정고시된 정비계획(안) 자료에 따르면, 추정비례율은 110.16%로 산출됐다. 조합원 분양가는 ▲39㎡(10.3억원) ▲46㎡(13억원) ▲59㎡(17억원) ▲84㎡(23억원) ▲114㎡(30억원) ▲130㎡(34억원) 등으로 추산됐다. 평당 일반분양가(8,000만원)의 80% 수준에서 조합원 분양가를 책정했다.
대치동 재건축 벨트의 한 축을 담당하는 대치선경이 고급화와 실속 등 상반된 가치를 두고 선택의 기로에 놓여 있는 상황이다. 청년 세대는 고급화에 의한 중대형 평형을 희망하나, 현금 흐름이 자유롭지 못한 고령 세대는 실속형 주택에 대한 수요가 크기 때문이다. 현재는 사업초기 단계로, 어느정도 탐색 과정이기에 향후 소유주들의 선호도에 따라 확실한 방향성이 설정될 것으로 보인다. 26일 정비업계 따르면 강남구청은 최근 대치선경아파트 재건축 정비계획(안) 수립을 위한 법정 주민설명회를 개최했다. 대치선경은 올해 두 차례 신속통합기획 자문회의를 거친 사업장으로, 용역업무와 추정분담금 산출은 도시계획업체인 동해종합기술공사와 하나감정평가법인이 각각 맡아 수행했다. 대치선경의 구역면적은 79,269㎡로, 용도지역은 제3종일반주거지역으로 구성돼 있다. 정비기반시설로 공원이 마련되는데, 공원 하부엔 저류시설의 중복결정 계획이 잡혀 있다. 저류시설은 지대가 낮은 단지의 침수를 방지하고, 획지 면적 손실을 방지하고자 공원 밑에 조성되기로 결정됐다. 이는 전체 구역면적의 6.3% 수준이다. 용적률 체계를 살펴보면 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(250%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 수립됐다. 허용용적률 인센티브는 열린단지, 층간소음 해소, 친환경 건축물, 방재안전 항목으로 이뤄졌다. 공원과 저류시설 등의 토지 및 건축물 기부채납으로 상한용적률이 채워졌고, 늘어난 법적상한용적률 인센티브의 절반은 공공임대주택과 일반분양으로 각각 나눠 짓게 된다. 건축계획(안) 상 예상되는 주택공급물량은 1,586세대로, 임대주택수는 233세대다. 세부적으로 세대수는 ▲60㎡미만(378세대) ▲60~85㎡미만(320세대) ▲85㎡초과(888세대)로 나뉜다. 기존의 대치선경은 대부분 주택이 중대형 평형임을 감안해, 85㎡초과 주택은 94㎡부터 181㎡까지 7가지 단계로 분류될 계획이다. 공공임대는 총 233세대는 전부 59㎡ 소형 평형으로 배치된다. 임대의 경우 소셜믹스를 통해 분양되는데 토지는 기부채납이고 건축물은 표준건축비만 받고 판매하게 된다. 조합원분양가, 일반분양가의 100% 수준…분양가상한제 영향? 현재 대치선경의 조합원분양가는 일반분양가의 100%로 동일한 수준이다. 보통 조합원분양가가 일반분양가에 비해 10~20% 가량 저렴한 것이 일반적이지만, 강남 등의 일부 사업지에선 조합원분양가의 역전현상이 나타나기도 한다. 강남은 타 지역 대비 택지비가 높고, 커뮤니티·외장재 등 고급 사양 가산비가 들어가서 전반적으로 분양가 가격이 높게 형성된다. 하지만 주택도시보증공사(HUG)가 분양가 통제를 강화하면 일반분양가가 낮아질 수 밖에 없다. 세부적으로 각 단지의 상황이 고려될 수 없을 뿐더러, 일반분양가는 평균치에 수렴되도록 맞춰지는 특성 때문이다. 대상지의 종전자산 가격은 25년 10월을 기준으로 국토부 실거래가, 평가전례, 한국부동산원 시세 등에 기초해 약식추정방식으로 산출됐다. 공동주택 가격은 선경아파트 1,2차 구분없이 공시가격에 주택형별로 보정율 1.34~1.41을 차등 적용해 책정됐다. 대치선경의 평당 공사비는 900만원, 평당 일반분양가는 국민평형 기준 8,400만원으로 예측됐다. 조합원분양가의 경우 ▲84㎡(28.9억원) ▲94㎡(32억원) ▲103㎡(34.4억원) ▲113㎡(36.9억원) ▲123㎡(39.3억원) ▲136㎡(42.5억원) ▲160㎡(48.3억원) 등으로 책정됐다. 한편 주민질의응답 과정에선 대형평형의 1+1 분양, 세대수 계획 등과 관련한 소유주들의 질문이 이어졌다. 우선 구청 관계자는 1+1 분양과 관련해 "종전자산평가 금액 또는 전용면적 범위 안에서 1+1 분양이 가능하다"며 "대신 60㎡ 이하로 가져갈 수 있는 조건이 있다"고 설명했다. 그러면서 "1+1은 주택정책이나 세금 문제로 계속 생각이 바뀔 수 있어, 2~3년 뒤 신중한 고민이 필요하다"고 부연했다. 이어진 세대수 계획과 관련해선 "세대수 증감은 소유주분들의 의지에 달려있고, 의견청취를 통해 언제든 변경이 가능하다"며 "분담금이 걱정되면 건축비를 줄이면 되고, 고급화를 원하면 늘리면 된다"고 도시계획업체가 답변을 내놨다. 설명회 막바지엔 신원창 준비위원장이 소유주들의 판단이 무엇보다 중요함을 강조하고 나섰다. 그는 "사업의 핵심은 일반분양분을 얼마나 늘리는지 여부"라며 "우리 단지의 경우 절반은 세대수를 줄여 고급화를 하자는 입장이고, 절반은 세대수를 늘려 분담금을 덜자는 입장"이라고 설명했다. 결국 소유주들간의 심도 있는 합의 과정을 거쳐 사업적 구조와 방향성을 결정 짓는 것이 핵심과제인 셈이다.
광주 동구 계림동의 '그랜드 센트럴' 아파트 신축 과정에서 발생한 하자와 관련, 시공사인 호반건설과 중흥건설이 입주민들에게 47억원의 손해배상을 해야한다는 법원 판결이 나왔다. 신축 아파트 하자 문제는 단순한 불편함을 넘어 안전과 직결된 사안인 만큼, 가볍게 봐선 안 된다는 법원의 의견이 내포된 결과다. 29일 정비업계 따르면 서울중앙지방법원은 광주 그랜드 센트럴 입주자대표회의가 시공사를 상대로 제기한 '하자보수에 갈음하는 손해배상 청구' 건에 대해 원고 일부 승소 판단으로 입주민들의 손을 들어줬다. 법원은 하자보수비로 청구된 69억7,000만원 중 일부 금액인 47억1,381만원을 공동 시공에 참여한 호반건설·중흥건설에 지급하라고 명령했다. 물론 보증을 한 주택도시보증공사(HUG)도 공동으로 하자보수보증금을 지급해야 할 책임이 있다고 봤다. 하자 문제가 발생한 '그랜드 센트럴'은 2,336세대로 구성된 대단지 아파트로, 분양 당시 광주 최대 규모 단지로 관심을 모은 바 있다. 하지만 입주민들은 ▲외벽 층간 균열 ▲벽타일 뒤채움 부족 ▲방수 불량 ▲월패드 예비전원 미시공 ▲아르곤가스 주입 불량 시공 등 다수의 하자가 존재함을 인지하고 2023년 6월 소송을 제기했다. 시공사 측은 우선 '외벽 층간 균열'에 대해선 "0.3mm 미만의 층간 균열은 구조적 안전성이나 내구성에 영향을 미치지 않는다"며 "표면처리 공법을 적용해 보수하면 충분하다"고 의견을 내놨다. '벽타일 뒤채움 부족' 건과 관련해선 "감정인은 100% 뒤채움 기준으로 하자 여부를 판단했지만, 타일의 떠붙임 공법의 경우엔 특성상 뒤채움 정도가 붙임 파일의 80%면 된다"고 반박했다. 또 '방수 불량' 건도 1994년 건축공사 표준시방서 상의 액체방수 두께가 아닌 2013년 건축공사 표준시방서의의 기준을 따라야 한다고 의견을 냈다. 이어 '월패드 예비전원 미시공'에 대해선 "해당 아파트 설계도서에선 홈네트워크 설비의 예비전원 시공을 지시하지 않았다"며 "해당 설비의 설치 여부는 선택사항으로 봐야 한다"고 주장했다. 끝으로 '아르곤가스 주입 불량 시공' 건에 대해선 "감정인은 한국판유리산업협회의 단체표준을 기준으로 삼아 아르곤가스 함유율이 85%에 미달하면 하자로 판단했는데, 이를 근거로 삼을 수 없다"면서 "이미 사용승인일로부터 시간이 경과한 시점에서 조사했기에, 가스 함유율이 85%보다 적다고 하자라고 보는 건 부당하다"고 강조했다. 하지만 법원은 시공사 측의 이같은 주장들을 받아들이지 않았다. 먼저 재판부는 폭 0.3㎜ 미만의 층간 균열에 충전식 균열보수공법을 적용해 하자보수비를 산정한 감정인의 판단이 불합리하지 않다고 봤다. 가벼운 미세 균열이더라도 외기 유입과 성능 저하 등의 가능성을 배제할 수 없다는 이유에서다. 벽타일 뒤채움 부족 문제에 대해선 "건축공사 표준시방서 상의 '타일 뒷면에 빈틈이 생기지 않도록 시공한다'는 내용은 뒤채움 100%로 해석된다"며 "벽타일 뒤채움 부족은 타일 들뜸과 처짐 등을 초래하는 원인이 될 수 있다"고 지적했다. 다만 방수 불량 건에 대해선 두 건설사의 주장이 받아들여졌다. 감정인이 적용한 과거 기준보단, 사업 승인 당시 적용된 2013년 표준시방서가 더 타당하다는 이유 때문이다. 아르곤가스 주입 불량 시공에 대해서도 감정인의 판단이 불합리하다고 판단되진 않으나, 아르곤가스 누설은 지속적인 사용과 시간의 경과로 인해서도 발생 가능하단 점이 인정돼 어느정도 책임에서 제한키로 했다. 최종적으로 법원은 호반건설·중흥건설이 전체 하자보수비의 85%를 부담해야 한다고 결론을 내렸다. 대신 사용 승인 이후 경과 시간에 따른 자연 노화, 입주민 사용 및 관리 과정에서 하자가 확대됐을 가능성 등을 고려해 전액 배상은 인정하지 않았다. 이번 법원 판단이 비교적 엄격했던 건, 시공사의 투명성과 책임성을 강화함으로써 부실공사를 예방하기 위한 의도로 풀이된다. 한편 호반건설과 중흥건설은 해당 법원 판결에 불복해 항소를 제기한 것으로 알려졌다. 일부 사실관계와 법리 판단에 다툼의 여지가 있다는 게 시공사 측의 입장이다. 1심과 마찬가지로 2심에서도 하자를 산정하는 기준, 책임 정도, 안전성 여부 등이 핵심 쟁점으로 다뤄질 것으로 예상된다. 김준식 법무법인 지평 변호사는 "항소심에서 재감정을 하는 경우 1심의 감정결과가 그대로 유지될지 귀추가 주목되는 사안"이라며 "여러 제반사정을 놓고 볼 떄 책임제한 비율이 변경될 가능성도 있다"고 설명했다.
개포 경우현이 강남구청의 공공지원을 토대로 추진위원회 구성을 준비 중인 가운데, 예비추진위원장 선출을 앞두고 미묘한 긴장감이 고조되고 있는 모양새다. 초창기부터 통합재건축을 둘러싼 단지간 이견이 컸던 만큼, 토지등소유자들은 화합을 전제로 사업을 확실하게 이끌 수 있는 인물에게 투표권을 행사하겠다는 입장이다. 24일 정비업계 따르면 강남구청은 개포 경우현(경남·우성·현대)의 추진위원회 구성을 위한 주민설명회를 최근 개최했다. 현재 초기 사업은 구청에서 선정한 공공지원 정비업체인 ㈜창성씨앤디가 맡고 있다. ㈜창성씨앤디는 입후보자들의 홍보물과 정견서 등을 취합해 토지등소유자들의 거주지로 등기우편을 전달하는 등 추진위원회 설립에 필요한 전반적인 업무를 수행하게 된다. 공공지원제도의 도입 목적은 투명하고 신속한 업무추진에 있다. 현실적으로 사업초기 단계에선 다수 추진주체의 사업 시도로 주민들 간의 갈등이 발생하는 경우가 많다. 또 일부 경우엔 각종 업체와의 유착관계로 부정·비리가 생길 우려도 있다. 이같은 고충을 해결하고자 공공지원자인 강남구청장과 서울시는 용역비 등의 금융비용을 지원하는 등 다방면으로 도우미 역할을 수행할 예정이다. 추진 일정을 보면, 후보자 등록 이후 선거인 명부 열람공고가 진행되면 바로 후보자 자격심사가 이뤄질 계획이다. 후보자 등록요건은 50인 이상의 토지등소유자 추천이 필요하며, 후보자들은 ▲신청서 ▲제출서류 및 공개용 동의서 ▲이행각서 ▲선거공보(안) ▲후보자 정견서 등의 각종 서류를 제출해야 한다. 등록기간은 오는 22일부터 23일까지이며, 후보자 자격심사는 24일부터 내달 2일까지 진행된다. 이후 후보자 기호추첨과 선거운동 방식에 대한 협의가 이뤄지며, 각 후보자들의 선거공약과 포부를 들을 수 있는 합동 연설회는 오는 2026년 1월 20일(화)로 예상됐다. 내년 1월 23일부터 24일까지 전자투표와 방문투표가 순차적으로 모두 끝나면 즉시 개표가 이뤄지는데, 최종 당선자 공고는 2026년 1월 26일(월) 구 홈페이지와 정보몽땅 등을 통해 확인할 수 있다. 대상지 역시 '대치 미도' 케이스와 동일하게 전자투표(온라인)와 직접 방문투표(오프라인) 두 가지 방법을 병행한다는 계획이다. 개포 경우현에도 이제이엠컴퍼니의 '우리가' 전자투표 시스템이 도입될 것으로 보인다. 물론 전자투표 도입이 어렵다는 의견도 감지되나, 전자투표가 활용되는 이유는 한 명의 참여라도 더 이끌어 내기 위한 민주적 정당성 때문이다. 소유주들은 선호도에 따라 편한 방법으로 선거에 참여하면 된다. 현재 해당 사업장의 경우, 미래 재건축 사업을 이끌어 가길 희망하는 두 곳의 추진주체가 있다. 이들은 각각 통합재건축추진준비위원회(통추위)와 경우현 재건축협의회(경재협)로 정리된다. 먼저 그간 통추위를 이끌어 온 임병업 후보자는 세 단지의 통합재건축 주민합의서 체결에 주도적인 역할을 하며, 모든 소유주의 이익을 강조했던 인물이다. 임 후보자는 ▲경남1·2차의 독립정산제 문제 해결 ▲상가쪼개기 투기세력 차단 ▲투명한 운영 ▲주민 참여 확대 등을 강조하고 있다. 이어 유병철 후보자는 '3년내 이주, 8년내 입주'를 강조하며 경우현 4개 단지의 공정하고 투명한 위원회 구성을 약속했다. 유 후보자는 ▲독립정산제를 통한 공정한 재건축 ▲역세권 인센티브를 통한 전세대 분담금 최소화 ▲입주시 평당 2억 이상의 명품단지 등을 내세우고 있는 모습이다. 두 단체 모두 통합재건축이란 큰 틀에 대해선 의견이 동일하나, 정산구조를 두고선 재건축 방향성에 다소 차이를 보인다. 통추위는 개포경남1·2차의 공동정산을 주장하지만, 경재협은 개포경남1·2차의 분리정산을 주장하고 있어서다. 이에 대한 근거로 통추위는 2018년 체결된 통합합의서를 내세우고 있는 반면, 경재협은 해당 합의서가 법적 효력이 없다는 주장으로 맞서고 있는 상황이다. 개포 경우현의 이번 선거는 재건축 사업의 방향성이 결정되는 분수령이 될 전망이다. 각각의 후보자들이 강조하고 있는 주장에 따라 향후 단지별 비례율, 분양배정 구조, 사업비 정산 방법 등이 결정될 수 있어서다. 통합재건축은 일반재건축과 달리 고려해야 할 부분이 많기에, 토지등소유자들은 충분한 고민을 거쳐 소중한 투표권을 행사해야 할 것으로 보인다. 한편 예비추진위원장 선거와 별개로, 추진위원회 구성을 위한 법정동의율(50%) 확보가 이뤄지지 않으면 재건축이 멈출 위기에 직면할 수 있다. 다득표 원칙에 따라 한 명의 후보자가 당선되더라도, 선호하지 않는 후보자라는 이유로 동의서를 제출하지 않으면 사업이 방향성을 잃기 때문이다. 따라서 주민들의 이성적이고 합리적인 판단이 무엇보다 중요하다.
목동13단지가 신탁방식을 도입한 목동 단지 중 최초로 소유주 전체회의를 개최하면서 재건축 선두권 입성을 위한 '초석 다지기'에 들어갔다. 가장 빠른 목동6단지와 벌어진 격차도 신속한 사업추진으로 좁혀나간다는 게 목동13단지의 의지다. 다만 설계업체 선정 건과 관련, 사업시행자인 대신자산신탁의 입찰과정과 배점기준 등은 매끄럽지 못했다는 소유주들의 불만의 목소리가 현장에서 감지돼 옥에 티로 남게 됐다. 23일 정비업계 따르면 목동13단지는 최근 동양미래대학교 대강당에서 토지등소유자 전체회의를 열어 ▲토지신탁계약서(안) 승인 ▲사업시행계약서(안) 승인 ▲정비사업위원회 운영규정(안) 승인 ▲정비사업위원회 위원 선출 등의 안건을 의결했다. 먼저, 신탁사와 소유주들의 가교 역할을 맡아줄 정비사업위원회 구성이 이뤄졌다. 목동13단지의 경우 위원장 후보로 2인이 참여했는데, 그간 사업을 앞장서 이끌어 온 양국진 위원장이 과반수 이상의 득표로 당선의 기쁨을 만끽했다. 양국진 위원장은 "7년간 일하면서 힘든 점이 많았지만, 원칙에 따라 소유주 이익만을 생각하며 열심히 달려왔다"며 "앞으로도 무리한 지름길 보단 막힘없는 정공법으로 법과 절차에 맞춰 사업을 추진하겠다"고 포부를 전했다. 그러면서 "말이 아닌 과정과 결과로 증명해 보이겠다"며 자신감을 내비쳤다. 금번 전체회의에서 가장 뜨거웠던 안건은 단연 설계자 선정 건이었다. 우선 목동13단지는 배점표를 기준으로 작품없이 선정하는 적격심사 방식을 채택했다. 해당 방식은 약 3개월 가량의 시간을 단축시킬 수 있고, 설계 비용도 아낄 수 있다는 이점이 있다. 투표 결과 설계 자리엔 기호1번 ㈜에이앤유디자인그룹 건축사무소가 최종 선정됐다. ㈜에이앤유디자인그룹이 내건 목동13단지의 새로운 단지명은 'THE M'이다. 에이앤유는 통합심의와 시공사 선정 등 신속한 사업진행과 더불어 특화설계를 통한 자산가치의 극대화를 약속했다. 특히 '단지 내 지하철역 직접 연결' 부분도 강조했는데, 양천구청역 연계와 상업시설 분양수익으로 2,000억원을 예상했다. 이와 관련, 에이앤유 관계자는 "지하철-단지 연결 시, 재난안전 심의가 필수적이라 소방청의 협조를 구하는 게 관건"이라며 "공사비도 상당히 많이 들어간다는 점을 염두해야 한다"고 설명했다. 현장에 참석한 일부 소유주들은 이번 설계업체 선정이 다소 부자연스럽다는 의견을 내비치기도 했다. 3개 업체 간의 점수차가 최소 57점에서 최대 72점까지 차이가 있다는 점에 소유주들의 질의가 많았다. 한 소유자는 "자격심사 기준표엔 최하점(4~5점)도 존재하는데, 한 업체가 5개 항목에서 0점을 받았다"며 "사업시행자 쪽에서 꼼꼼히 자료 검토가 이뤄진 건지 잘 모르겠다"고 지적했다. 이같은 지적에, 대신자산신탁 측은 "최대한 좋은 업체가 들어올 수 있도록 경쟁을 유도했다"며 "제출서류를 보고 평가항목에 맞춰 정확한 배점이 이뤄졌다"고 답변했다. 이어 "평가항목 증빙자료를 미제출 시 0점으로 처리했다"며 "입찰가격은 업체가 제안한 금액으로, 계약 시점 협의를 통해 내릴 수 있는 방향을 모색해 보겠다"고 약속했다. 한편 궂은 날씨에도 불구하고, HDC현대산업개발과 삼성물산, 포스코이앤씨 등 대형 시공사들의 홍보요원들이 입구에서부터 도열, 목동13단지 소유주들을 반기며 열띤 홍보전을 펼쳤다. 대상지는 토지등소유자 약 2,347명 규모의 역세권 대단지로 다수 메이저 시공사들의 관심을 한몸에 받고 있는 상황이다.
래미안 원베일리의 뒤를 이어 차기 대장주를 노리는 반포주공1단지124주구가 이달 임시총회를 열어 현대건설과의 공사비 증액(물가상승 미정산분·일반분양가 가산 항목 추가·마감재 고급화) 안건을 표결에 부친다. 23일 정비업계 따르면 반포주공1단지124주구 재건축 조합은 이달 임시총회를 열어, 2026년 사용하게 될 사업비·운영비 예산(안)과 현대건설과의 공사도급계약(안) 변경 계약 체결을 위한 안건을 의결에 부칠 예정이다. 또한, 일반분양가를 높게 책정받기 위한 가산 항목과 마감재 고급화를 통한 공사비 변경 안건도 함께 상정된다. 조합은 고급화된 마감재를 적용한 모델하우스를 내년 4월 오픈할 예정이다. 반포주공1단지124주구는 현재 한국부동산원으로부터 공사비 검증 결과를 받았고, 서초구청에 관리처분계획 변경(안)을 송부한 상황이다. 관리처분계획(안)을 인가받으려면 검증을 끝내 공사금액이 기재되어야 한다. 해당 사업장의 지난 2017년 공사비는 2조6,363억원이었다. 현대건설은 지난 2023년 8월 말 기준으로 1조4,520억원 규모의 증액을 요청해 왔다. 작년 9월 기준으로 협상을 거쳐 마련된 공사금액은 3조8,958억원이다. 위와 별개로, 조합은 현대건설과의 물가변동(Escalation)에 따른 공사비 미정산분(약 649억원)을 추가 반영해 공사도급계약 변경 계약을 체결해야 한다. 물가변동을 적용하게 될 공사비는 약 2조4,314억원이다. 지난 2017년 현대건설이 입찰한 금액 중 순공사비에서 지원비를 차감한 값이다. 실착공일(2024년 3월 29일)을 기준으로, 그간 정산하지 않은 물가변동 증액분은 약 649억원이다. 반포주공1단지124주구는 일반분양가를 높게 책정받기 위한 전략의 일환으로, ▲음식물쓰레기 이송설비 ▲프리미엄 환기설비 ▲친환경 무기질도료 등을 적용한다. 이에 따른 추가 공사비는 약 411억원 규모다. 조합은 분양가상한제 안에서 최대한의 일반분양가를 받아내겠다는 목표다. 일반분양 물량은 1,801세대다. 대로변 맞은편에 위치한 래미안 트리니원은 올해 10월 평당 8,484만원을 받아 역대 최고 분양가를 갱신한 바 있다. 조합원 분양세대는 마감재 고급화를 통해 준공 후 입주가치를 극대화한다는 게 조합의 방침이다. 시공사 선정 당시 인도네시아산이었던 원목마루는 유럽산으로 바뀐다. 반포주공1단지124주구 일반세대에는 팀버와이즈와 스틸레 등이 들어가며, 특화설계로 이뤄질 펜트하우스(PH) 세대에는 이탈리아 원목마루인 조르다노가 들어간다. 조르다노는 래미안 원베일리와 래미안 원펜타스, 청담르엘 등의 특화세대에 들어가 있다. 청담르엘은 최근 평당 2억원에 넘는 실거래가를 기록하며 화제가 된 사업장이다.
성수전략정비구역 내 소재한 성수3구역이 오는 2028년까지 조합 업무를 진두지휘할 집행부 선출에 나선 가운데, 임원들을 대상으로 한 성과급 지급금지 규정을 정관에 신설할 계획이다. 조합의 사업수익이 특정 조합원(임원 포함)에게 귀속되는 문제들이 최근 다른 정비사업 현장에서 계속 문제가 되고 있다는 점을 감안, 이를 사전에 방지하고자 하는 목적으로 업계는 보고 있다. 22일 정비업계 따르면 성수3구역 재개발 조합은 오는 27일(토) 조합 임원(조합장·이사·감사) 선출을 위한 임시총회를 개최한다. 금번 선거는 집행부 임기 만료에 따른 후속 조치로, 조합원들의 선택을 받게 될 차기 집행부는 통합심의와 시공사 선정 등의 주요 업무들을 수행하게 된다. 선출해야 할 임원은 ▲조합장(1명) ▲감사(2명) ▲이사(10명)이다. 임기는 총회 당일부터 3년(2028년 12월 26일)까지다. 집행부를 이끌 수장 후보로는 ▲김병우 후보(기호 1번) ▲김범석 후보(기호 2번) ▲공승남 후보(기호 3번) ▲강태현 후보(기호 4번)가 출사표를 던졌다. 김병우 후보는 제2기 조합장을 맡았고, 김범석 후보와 강태현 후보는 제2기 집행부에서 이사직을 수행했다. 공승남 후보는 31년간의 공직생활을 마치고 조합 집행부에 처음 도전한다. 4명의 후보 모두 치열한 물밑경쟁을 펼치고 있는 만큼 조합원들의 관심도 상당하다는 전언이다. 성수3구역은 조합원 과반수 의결을 필요로 하는 정관 개정 안건도 상정했다. 눈에 띄는 점은 조합 임원들에게 성과금을 지급하지 않겠다는 조항이 신설됐다. 또한, 임원과 직원이 업체 선정 과정에서 부당한 금원을 지급받거나, 조합에 손해를 발생시킨 경우에는 형사처벌에 상관없이 그 지급받은 부당한 금원 전액과 손해를 미친 금액 전액을 조합에 반환해야 한다는 신규 조항도 업계 관심을 끌고 있다. 청렴서약서를 제출하지 않으면 임원으로 선출될 수 없다는 조항도 새롭게 포함된다. 대의원의 자격상실도 정관에 명문화할 예정이다. 성수3구역은 대의원의 임기를 3년으로 함과 동시에 대의원 회의에 연속으로 3회 이상 참석하지 않을 경우 별도 해임절차 없이 대의원 자격을 상실하는 방향으로 개정을 추진한다. 대의원으로서 책임과 역할을 스스로 포기할 경우 자격을 상실시키겠다는 것이 골자다. 대의원들의 회의 참석률을 높여 의결 과정에서의 공정성과 투명성, 실질성을 모두 확보하겠다는 행보로 풀이된다.
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