단독주택 재건축 사업 형태로 '정비예정구역'으로 지정돼 있는 후암1구역이 후암특계4-1구역으로 변화의 모습을 꾀한다. 소유주들의 의견을 수렴한 뒤, 정비기본계획(안) 변경을 순차적으로 진행하겠다는 점을 공표했다.

3일 정비업계 따르면 후암특계4-1구역(후암1구역)은 작년 12월 지구단위계획(안) 결정고시 이후 첫 주민설명회를 개최, 사업 향방을 공유하는 자리를 가졌다. 후암1구역은 추진위원회 체제로 단독주택 재건축 사업을 진행해 왔다. 개발사업의 가이드라인이라 할 수 있는 지구단위계획(안)을 토대로 정비기본계획(안)을 변경해야 하는 상황이다. 추진위는 소유주들의 의견을 충분히 수렴해 후속 절차를 밟아나갈 계획이다.

후암특계4-1구역은 정비기본계획(안)을 변경한 뒤, 오는 하반기 서울시 신속통합기획 사전자문(Fast-Track) 형태로 구역지정에 나설 예정이다. 해당 사업장의 구역면적은 118,840㎡로, 제1종일반주거지역과 제2종일반주거지역, 제2종일반주거지역(7층이하)이 혼재돼 있다. 후암동은 노후화된 주택이 밀집해 있을 뿐만 아니라, 소방차 진입이 어려울 정도로 현황도로가 협소해 주거환경 개선이 시급한 곳으로 손꼽힌다.

개략적인 사업성 안내자료를 만든 삼창감정평가법인이 올해 1월 기준으로 산출한 비례율은 약 108%다. 분양가상한제 적용을 전제로 일반분양가는 평당 약 5,770만원, 평당 공사비는 최고층수 및 고급화를 고려해 980만원으로 책정했다. 물론 정비기본계획(안)과 구역지정을 받아야 하는 상황인 만큼, 향후 사업계획에 따라 앞선 수치들은 모두 변동된다. 현 시점, 감정평가사가 바라보는 의견 정도로 봐도 무방하다.

법무법인 조운은 해당 사업장 내에서 화두로 여겨지는 법률 이슈들을 설명했다. 우선, 단독주택 재건축 사업은 법률상 경과조치를 적용해 계속해서 추진할 수 있다. 재건축은 조합설립에 동의한 소유주만 조합원이 되는 반면, 재개발은 조합설립에 반대하는 소유주도 조합원으로 자동 편입된다. 이에, 재건축은 주거환경 개선 의지를 갖고 있는 소유주들 중심으로 진행된다는 점에서 속도 면에서 상대적으로 유리할 수 있다는 의견이다. 재개발은 토지보상법을 준용하기에 향후 조합의 보상 범위가 넓을 뿐만 아니라 절차적으로도 복잡하다.

후암특계4구역은 ▲후암특계4-1구역 ▲후암특계4-2구역 ▲후암특계4-3구역 등으로 구성돼 있다. 현재 관계법령에 따라 적법하게 승인된 후암1구역 추진위원회가 후암특계4-1구역에 있는 만큼, 추진위원회 역시 향후 정비예정구역 변경 신청시 함께 서울시 심의·의결을 받게 된다. 후암1구역 추진위원회가 재건축 사업을 계속해서 이끌어 온 만큼, 정비예정구역 변경 후에도 향후 연속적 사업 추진이 가능할 것으로 업계는 보고 있다.

한편, 통합재개발을 진행해야 한다는 의견도 있는 것으로 감지된다. 다만, 새로운 추진위원회가 구성되기 위해선, 기존에 존재한 후암1구역 추진위원회를 해산해야 하는 선결 요건을 충족해야 한다. 용산구청 역시 동일한 구역 내 2개 단체가 있을 수 없다는 점을 공문으로 밝힌 바 있다.