발행일(UPDATE): 2026년 02월 04일 11시 06분
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명일 재건축의 한 축을 담당하고 있는 명일우성이 신통기획 2차 자문을 거쳐 수립된 정비계획(안)을 공개했다. 대상지의 경우, 중복결정된 공원·공영주차장이 고덕역과 최단거리인 구역계 상부에 배치될 것으로 계획됐다. '보행 네트워크' 측면에서 공공성이 확보돼야 한다는 서울시 의견이 반영됐기 때문이다. 다만 소유주들은 "명당 자리를 빼앗기는 역차별 행태"라며 난색을 표하고 있는 모습이다. 명일우성이 공익과 사익 사이 균형점을 찾아 나갈 수 있을지 눈길이 모아진다. 22일 정비업계 따르면 강동구청은 명일우성아파트 재건축 정비계획(안) 수립을 위한 법정 주민설명회를 최근 개최했다. 당일 현장엔 도시계획업체인 토문건축사사무소와 제일감정평가법인이 참여해 설명의 이해를 도왔다. 명일우성의 구역면적은 38,590㎡로, 기존의 용도지역(제3종)을 유지하는 방향을 계획을 잡았다. 최고층수는 49층 이하(158m 이하)로 예정돼 있다. 대상지의 용적률 체계는 ▲기준용적률(206.85%) ▲허용용적률(226.85%) ▲상한용적률(241.65%) ▲법적상한용적률(299.9%) 등으로 구성됐다. 허용용적률 인센티브는 공공보행통로와 돌봄시설, 층간소음해소, 우수디자인 등의 항목을 통해 받게 됐다. 여기에 상한용적률 완화는 도로, 공원, 주차장 기부채납을 통해 확보하게 됐다. 이번 설명회에서 핵심 사안은 공원 배치 문제로 압축된다. 우선 서울시에선 자문회의를 토대로 공원을 구역계 윗 상단에 배치하라는 의견을 내놨다. 고덕역과 공원의 상대적 거리가 가까울 뿐만 아니라, 주변 지역과의 보행접근성도 우수하다는 이유에서다. 또한 공원이 버스정류장과도 가까워져 시민들의 대중교통 활용에도 편리할 것이란 평가다. 게다가 중복결정으로 공원 하부에 공영주차장이 마련돼 주변 상업지역과 연계한 주차확보에도 유리하다는 의견이 더해졌다. 반면 명일우성 토지등소유자들은 지하철과 가까운 명당 자리에 공원을 배치하는 이유에 대해 납득하기 어렵다는 목소리다. 같은 조건이라고 한다면, 사유 재산을 가진 소유주들이 우선시 돼야 한다는 목소리다. 한 소유주는 "명일한양이 공원을 남측에 둔 것과 달리, 우리(명일우성)는 어떤 근거로 공원을 북측에 뒀는지 의문"이라며 공원의 재배치를 강하게 주장했다. 공원 하부 공영주차장의 존재에 대해서도 "주양쇼핑 건물에 공영주차장이 많이 마련될텐데 불필요한 행정이 아니냐"며 거부감을 드러내는 일부 토지등소유자들의 목소리가 감지됐다. 이에 대해 도시계획업체 관계자는 "공원 배치 구역엔 아파트를 지어도 명일신동아와 인접하고 있어, 층수를 많이 올리지 못한다"며 "공원은 지역 주민들을 위한 공공시설로, 우리 소유가 아니기에 시 의견을 최대한 반영할 수 밖에 없다"고 답했다. 이어 "명일한양이 남측에 공원을 확보한 건 한영외고역 개통이 예정돼 있기 때문"이라며 "이 역시 대중교통 접근성을 고려한 서울시 의견이 반영된 결과"라고 덧붙여 설명했다. 또 공원하부 주차장 문제에 대해선 "동남로21길 거주자 우선 주차 계획이 있어, 구청 주차행정과와 협의가 있었다"고 언급했다. 현 시점 대상지의 예상되는 주택공급물량은 999세대로, 조합원 및 일반물량은 871세대, 임대주택은 128세대로 각각 나뉜다. 세부적으로 조합원물량을 살펴보면, ▲59㎡(29세대) ▲74㎡(86세대) ▲84㎡(194세대) ▲98㎡(137세대) ▲114㎡(86세대) ▲124㎡(40세대) 등으로 구성된다. 국민주택규모 임대주택은 60㎡이하(103세대), 60~85㎡이하(25세대)로 분류됐다. 명일우성의 추정비례율은 96.38%로 산출됐다. 평당 일반분양가와 평당 공사비는 각각 6,000만원과 900만원으로 설정됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 90% 수준으로 예측됐다. 고덕 그라시움 아르테온의 평당 일분가가 6,500만원 임을 감안했을 때, 다소 보수적인 수치인 셈이다. 명일우성의 재건축 면적이 당산 유원제일1차와 유사한 점을 고려해 공사비 역시 800만원 후반에서 900만원 초로 예상됐다. 조합원분양가의 경우 74㎡(16.9억원), 84㎡(18.6억원), 98㎡(19.9억원) 등으로 책정됐다.
공덕7구역이 정비계획(안) 결정고시를 받은 지 1년 6개월 만에 조합설립을 위한 첫 행보를 성공리에 매듭지었다. 조합설립 동의율 81%를 달성하는데 소요된 기간이 1개월 남짓임을 감안할 때, 토지등소유자들의 응집력이 높은 사업장으로 업계는 보는 분위기다. 공덕7구역은 내년 1분기 중으로 조합설립인가를 받아 재개발 사업을 위한 본격 날갯짓을 시작할 계획이다. 21일 정비업계 따르면 공덕7구역 주민협의체(조합직접설립제도)는 최근 창립총회를 개최, 조합 사업을 이끌 신임 집행부 구성을 완료했다. 통상적으로 창립총회에서 상정되는 ▲개략적 사업시행계획(안) 의결 ▲조합 정관 ▲조합 예산·회계·선거관리 규정 ▲2026년 운영비·사업비 등의 안건 모두 높은 득표율로 통과됐다. 이날 단연 관심사였던 조합장 자리는 김형섭 후보(기호 1번)가 총 172표를 받아 당선됐다. 기호 2번 후보와의 득표 차는 16표다. 금번 조합장 선거에서 경쟁을 펼친 2명의 후보는 조합직접설립제도 하에 진행된 부위원장(주민 대표) 자리를 두고도 올해 2월 맞붙은 경험이 있다. 당시 주민협의체 부위원장 자리에서 낙선했지만, 약 10개월만에 진행된 조합장 선거에선 지난 선거에서의 패배 아픔을 딛고 조합원들의 선택을 받았다. 김형섭 후보는 조합설립인가 이후 3년 이내 사업시행계획(안) 인가를 받겠다는 목표를 세웠다. 세부적으론, 서비스 면적 극대화와 프리미엄 평형대 설계로 자산가치를 상승시키겠다는 점을 강조했다. 김형섭 후보와 함께 집행부 라인업에 합류한 인물은 2명의 감사(안민영·김정규)와 7명의 이사(이정림·김동일·박진규·정영숙·박현아·문식·이은노) 등이다. 조합 임원은 아니지만 주요 의사결정을 함께하게 될 50명의 대의원도 합류를 알렸다. 대상지의 사업계획을 살펴보면 구역면적은 29,972㎡로, 용도지역은 제2종일반주거지역으로 계획돼 있다. 건축규모는 지하3층-지상26층으로 계획이 잡혔고, 토지등소유자 수는 398명으로 추정됐다. 기반시설의 경우 도로와 공공청사(복합청사·119안전센터)로 구성될 전망이다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(190%) ▲허용용적률(200%) ▲법적상한용적률(234.94%) 등으로 수립될 예정이다. 예상되는 주택공급물량은 703세대로, 조합원 및 일반물량은 593세대로 나타났다. 조합원 분양주택을 세부적으로 살펴보면, ▲36㎡(36세대) ▲46㎡(30세대) ▲59㎡(116세대) ▲74㎡(84세대) ▲84형(119세대) ▲114형(1세대) 등으로 구성된다. 임대주택은 총 106세대로, 재개발 ▲36㎡(47세대) ▲46㎡(30세대) ▲59㎡(29세대)로 분류된다. 공덕7구역의 추정비례율은 105.16%로 산출됐다. 평당 일반분양가와 평당 공사비는 각각 4,895만원, 800만원 수준으로 설정됐다. 25년도 6월을 기준으로 공동주택은 보정률 방식, 판매시설 등은 약식추정방식을 통해 개략적으로 산출됐다. 조합원분양분은 379세대에 7세대(1+1분양)를 합쳐 총 386세대로 나타났다. 조합원분양가는 일반분양가의 85% 수준으로 예측됐다. 조합원분양가의 경우 ▲36㎡(6.12억원) ▲46㎡(7.98억원) ▲59㎡(10.7억원) ▲74㎡(12.6억원) ▲84㎡(13.8억원) ▲114㎡(18.3억원) 등으로 책정됐다.
개포우성4차가 새롭게 조합 업무를 주도할 임원진 면면을 확정지은 가운데, 올해 시공사 선정 과정에서 비롯된 조합원들 간 갈등을 원만하게 치유해 나갈 수 있을지에 업계 관심이 쏠린다. 올해 시공사 선정 전까지만 하더라도 큰 갈등 요소가 가시적으로 포착되지 않았던 사업장인 만큼, 신임 집행부가 내부 결속을 잘 다져나갈 수 있을지 여부에 사업 성패도 달려 있는 셈이다. 20일 정비업계 따르면 개포우성4차 재건축 조합은 이날 임원(조합장·이사·감사) 선출 및 대의원 보궐선거를 위한 총회를 매듭지었다. 해당 사업장의 토지등소유자는 총 529명으로, 선거인명부 확정 공고를 통해 안내된 선거인 수는 510명이다. 단연 관심사였던 신임 집행부를 이끌 수장으로는 권영미 후보(기호 1번)가 조합원 233명의 선택을 받아 당선됐다. 금번 조합장 선거는 전(前) 집행부와 해임총회 발의를 주도했던 전(前) 비상대책위원회 측과의 경쟁으로 압축 요약된다. 결과적으로 해임총회를 주도했던 측에서 나온 권영미 후보가 조합장으로 당선됨에 따라 개포우성4차의 사업 향방에도 변화의 바람이 불 것으로 업계는 보고 있다. 조합장과 함께 실무 업무를 맡게 될 임원진 역시 해임총회를 발의하고, 찬성했던 인물들로 채워졌다. 라인업 명단으로는 ▲권영미(조합장) ▲감사(우재옥·김유승) ▲이사(고경희·윤헌수·박영석·권오위·홍성수) 등이다. 해임총회 이후 권영미 현 조합장이 직무대행 업무를 맡아왔다. 권영미 조합장은 ▲비리 없는 투명한 조합 운영 ▲신속하고 정확한 사업 추진 ▲양재천 랜드마크 아파트 건축을 3가지 핵심 공약으로 내세웠다. 개포우성4차는 올해 시공사 선정을 위한 입찰공고 이후 조합원들 간 이견차가 극심해짐에 따라 절차를 중단했다. 앞서 지난 7월 25일 시공사 선정을 위한 1차 현장설명회를 개최했지만, 삼성물산과 현대건설 등이 불참함에 따라 조합원 요청으로 입찰 공고를 자체 취소한 데 따른 후속 조치였다. 결과적으로 시공사 선정 절차가 중단된 이후 전임 조합장을 해임시키는 안건이 통과됐고, 신임 집행부를 구성현재 단계에 이르게 됐다. 신임 집행부 체제 하에 진행될 시공사 선정 절차는 내년 상반기 중으로 다시 재개될 전망이다. 한편, 개포우성4차는 지난 2023년 9월 조합설립인가를 받았고, 올해 6월 최고층수를 종전 35층에서 49층으로 상향 조정하는 내용의 정비계획(안)을 통과시켰다. 재건축 후 예상 공급 물량은 1,080세대로, 이중 임대주택은 128세대다. 건축물 최고높이는 종전 110m에서 170m로 상향 조정됐다. 최고층수와 최고높이 변경을 통해 조합원 전 세대가 양재천 조망이 가능해졌다는 게 용역업무를 맡은 도시계획업체의 설명이다.
국내 재건축 최상급지로 꼽히는 압구정3구역에서 최근 비대위 활동을 한 조합원들의 제명 안건이 대의원회를 통과해 총회 상정됐으나, 해당 조합원들의 총회 의결금지 가처분 신청이 인용돼 법원의 구체적인 판단 내용에 관심이 쏠린다. 법원은 조합원으로서 누릴 수 있는 일체의 권리를 박탈당할 뿐만 아니라 금전적으로는 완전히 회복하기 어려운 성질의 안건이기에 신중하게 논의되어야 한다는 점을 명시했다. 다만, 업계에선 사업을 의도적으로 방해하려는 목적의 비대위 활동은 전체 조합원들의 공공의 이익을 고려할 때 제한해야 한다는 일관된 목소리를 내고 있다. 22일 정비업계 따르면 서울중앙지방법원 제51민사부는 압구정3구역 조합원 2명(채권자)이 조합(채무자)을 상대로 제기한 총회 의결금지 가처분 신청에서 일부 인용했다. 업계 상당한 관심이 주목됐던 안건은 '조합원 제명' 관련이다. 조합원 2명은 '조합원 제명' 안건이 절차상·내용상 중대한 하자가 있고, 조합원 총회에서 가결될 경우 회복하기 어려운 손해가 발생할 우려가 있다는 점을 이유로 가처분 신청을 진행했다. 조합원 2명은 총회 상정되기 앞서 대의원회에서 해당 안건(조합원 제명)이 가결됐으나, 제명사유가 명확하지 않고 제명 안건을 한꺼번에 상정해 의결함에 따라 대의원들의 의사가 왜곡됐다는 점을 주장했다. 대의원회의 결의 당시, 추상적인 제명사유만 고지됐다는 게 배경이다. 총회 때 올라온 제명사유는 대의원회 당시 고지된 제명사유 이외의 것도 추가됐다는 점도 언급했다. 조합원으로서 정당한 문제제기를 했을 뿐, 조합에 막대한 손해를 입히지 않았다는 점도 부연했다. 조합은 지난 2024년 12월 대의원회에서 이미 각 채권자별로 제명 안건을 상정하는 내용으로 심의 및 의결을 마쳤다고 주장했다. 이에, 채권자들에 대한 제명 안건을 올해 11월 대의원회에서 한꺼번에 상정해 의결한 것은 정당하다고 설명했다. 더욱이, 대의원 3분의2 이상이 해당 안건의 총회 소집요구가 있었다는 점을 보더라도, 사실 총회에 상정하기 위한 대의원회 심의 및 의결을 거치지 않았어도 된다고 주장했다. 결론적으로, 법원은 채권자들을 대상으로 한 조합원 제명 안건을 한꺼번에 심의한 것은 '절차상 하자'가 중대할 수 있다고 판단했다. 판단 근거로는 ①2024년 대의원회에서 의결을 했다 하더라도, 금번 대의원회와는 약 11개월이 경과된 후에 이뤄진 것이기에, 그 사이 대의원회 구성과 개별 대의원들의 구체적인 의사의 변동성이 있을 수 있다는 점 ②2024년과 2025년 대의원회 결의를 비교할 때, 제명사유에 일부 차이가 있는 점 ③채권자별 각 제명사유에 상당한 차이가 있음에도 불구, 구분하지 않고 한꺼번에 의결한 점 등이 기재돼 있다. 법원은 조합원 제명은 단체 구성원의 공동이익을 해하는 경우에 한해서만 최종적인 수단으로 인정되어야 한다는 점을 언급했다. 그만큼 조합원 제명 안건을 사전 심의 및 의결하는 대의원회에서부터 엄격하게 판단되어야 한다는 게 법원의 판단이다. 또한, 조합원 제명은 신분적·재산적 불이익을 주는 것인 만큼, 소명내용이 담긴 서면을 조합원들에게 사전 배포하는 등 충분하고 실질적인 소명 기회가 보장되어야 한다는 점도 강조했다. 법원은 비대위들의 활동이 정당한 권리행사를 넘어 부당하다고 평가되기 위해선, 그 내용 중 상당 부분이 명백한 허위사실에 해당하거나, 내용/횟수/기간 등을 종합적으로 고려해야 한다는 점도 언급했다. 비대위들로 인해 조합에 막대한 손해가 발생되었다는 점을 뒷받침할 객관적인 자료가 없었다는 것이다. 정한철 법무법인 인본 대표변호사는 “조합원 제명절차는 절차적으로나 내용적으로 엄격하게 해석되어야 함을 재차 확인한 판결"이라며 "절차적으로는 대의원 포함 조합원의 심의·의결권을 침해하지 않아야 함은 물론 소명기회 역시 해임사유에 대하여 충분하고 실질적으로 보장하여야 하고, 내용적으로는 정관이 정하는 제명사유가 존재해야 한다"고 말했다. 이어 "의혹제기 및 이와 관련하여 관련 기관에 민원 제기 내지 고소·고발조치를 하는 것은 특별한 사정이 없는 한 조합원의 의견 표명의 자유나 알권리 내지 법령에 근거한 법적 구제수단에 기초한 정당한 권리행사에 해당할 여지가 크다"며 "다만, 상당기간 동안 계속적인 명백한 허위사실의 유포 및 업무방해 등 행위에 대한 충분한 자료의 확보 및 조합에 막대한 손해가 발생하였다는 구체적 입증이 가능한 경우라면 조합원 제명이 가능할 것이기에 향후 정비사업 조합에서 관련 소송이 많아질 가능성도 있다”고 덧붙였다.
올해로 준공된 지 40년이 된 태릉우성 아파트가 신속통합기획 2차 자문회의를 거쳐, 새롭게 바뀐 정비계획(안)을 주민들에게 선보였다. 대상지는 사업성 보정계수 적용으로 소유주 부담을 덜어내는 한편, 최초로 공공보행통로의 시간제 운영을 도입해 안전·쾌적성을 크게 개선한다는 계획이다. 이같은 새로운 시도가 타 사업지에도 점진적으로 적용될 수 있을지 업계 관심이 모아진다. 19일 정비업계 따르면 노원구청의 주관 하에 최근 태릉우성 아파트의 재건축 정비계획(안) 법정 주민설명회가 개최됐다. 태릉우성은 노원구의 가장 오래된 아파트로, 노후도 100%를 보이며 재건축 정밀안전진단 결과, 가장 낮은 E등급을 받은 바 있다. 지난 6월부터 신통기획 자문사업을 접수했고, 현재까지 정비계획(안) 수립을 위해 2번의 서울시 자문을 받은 상태다. 해당 사업장은 향후 한국자산신탁을 사업시행자로 하는 신탁방식 형태로 재건축을 진행할 예정이다. 해당 사업장의 구역면적은 29,178㎡로, 제3종일반주거지역으로 구성돼 있고 기존 용도지역을 유지하는 방향으로 개발 방향성을 수립했다. 최고 층수는 35층 이하(145m 이하)로 계획이 잡혔다. 대상지의 경우, 단지 상층부에 위치한 마당공원(국공유지)을 편입하기로 결정했다. 이는 단차 극복과 접근성 강화를 도모하기 위함이다. 사업성을 결정짓는 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(243.6%) ▲상한용적률(263.6%) ▲법적상한용적률(299.78%) 등으로 구성돼 있다. 허용용적률 인센티브는 총 33.6%p로, ▲돌봄시설(4.4%) ▲고령서비스시설(4.5%) ▲공공보행통로(6.1%) ▲층간소음 해소(5.0%) 항목에 사업성 보정계수(1.68)를 적용해 확보했다. 사업성 보정계수로 각 세대당 2,700만원 정도의 부담이 줄어들었다. 상한용적률 증가분은 기부채납(도로, 임대주택)을 통해 얻게 됐다. 눈에 띄는 건 대상지의 공공보행통로가 시간제로 운영된다는 점이다. 의무적으로 공공보행통로는 일반시민의 이용과 유지관리를 위해 지역권 설정을 원칙으로 한다. 태릉우성의 공공보행통로도 마찬가지다. 대신 대상지의 공공보행통로는 오전7시부터 오후9시까지만 운영될 예정이다. 늦은 시간엔 단지 주민들을 제외한 외부인의 출입이 통제되는 것이다. 시간제 운영 도입이 가능했던 건 공공보행통로 설치에 따른 인센티브 적용을 최대치인 10%가 아닌 6.1%만 적용했기 때문이다. 또 서울시 자문 과정에서 '시간제 운영'이 긍정적으로 검토됐던 점도 주목할 부분이다. 재건축을 통해 예상되는 주택공급물량은 709세대로, 조합원·일반분양아파트는 622세대다. 세부적으로 살펴보면, ▲59㎡(34세대) ▲74㎡(106세대) ▲84㎡(416세대) ▲103㎡(66세대) 등으로 구성된다. 임대주택 87세대의 경우, ▲59㎡(70세대) ▲74㎡(12세대) ▲84㎡(5세대)로 나뉜다. 용적률 완화로 공급되는 공공주택 57세대는 장기전세주택으로 공급되며, 장기전세주택의 50%는 미리내집으로 활용될 전망이다. 추정비례율은 106.58%로 산정됐다. 평당 공사비와 평당 분양가는 주변 시세와 물가상승률, 지형적 특성 등을 고려해 각각 815만원, 3,838만원 수준으로 예측됐다. 조합원분양가의 경우 84㎡(11억원), 103㎡(13.2억원) 등으로 책정됐다. 현재 전용면적 84㎡에 거주하고 있는 소유주가 동일 면적으로 이동할 시, 2억원 정도의 분담금이 예상된다. 한편 설명회 말미 질의응답 과정에선 남향 동의 비중이 적다는 일부 의견이 나왔다. 설명을 맡은 ㈜인토엔지니어링 관계자는 "건축법상 이격거리와 채광을 고려했을 때, 남향 배치로만 올리면 건축물이 올라가지 못할 뿐더러, 영구음영지역이 생길 우려가 있다"며 "용적률에 맞춰 최대한 남동·남서향 배치가 나오도록 했다"고 설명했다. 단지 내 단차 부분은 계단과 슬럼프, 엘리베이터를 통해 수직동선이 이뤄지도록 계획한다는 방침이다.
국내 재개발 핵심 사업장으로 손꼽히는 성수전략정비구역 내 성수4구역이 시공 파트너 선정을 위한 본격 움직임에 착수한다. 성수2구역과 성수3구역이 집행부 구성으로 분주한 가운데, 성수4구역은 2년 전 꾸려진 신임 집행부를 필두로 조용하지만 속도감 있는 행보로 가장 앞서고 있다는 게 업계 지배적인 평가다. 성수전략정비구역 내에서 한강변을 가장 많이 접한 만큼, 대형 시공사들도 수주의향을 내비치고 있다. 18일 정비업계 따르면 성수4구역 재개발 조합은 이날 시공사 선정을 위한 입찰공고를 진행할 계획이다. 이달 26일(금) 현장설명회를 개최, 참석한 시공사들을 대상으로 입찰안내서를 배부할 예정이다. 현장설명회에 참석해야 입찰 참여 자격이 주어진다. 물론 정비업계 동향을 살펴보고, 단순히 자료수집을 목적으로 현장설명회에 참석하는 시공사도 많다는 점을 인지해야 한다. 성수4구역의 공사비는 평당 1,140만원으로 책정됐다. 건설사 간 공동사업단(컨소시엄) 구성은 불가하다. 현 시점, 건축계획(안) 상 연면적은 39만5,000㎡로, 1평(3.3㎡)로 환산할 경우 약 11만9,500평으로 계산된다. 평당 공사비(1,140만원)을 감안한 총 공사금액은 약 1조3,628억원이다. 성수4구역은 지하 6층-지상 64층(최고층수) 규모의 공동주택을 짓는 프로젝트다. 1차 입찰제안서 마감일은 내년 2월 9일(월)까지다. 성수4구역의 입찰보증금은 500억원이다. 올해 시공사 입찰공고를 냈던 압구정2구역과 성수1구역, 성수2구역 모두 입찰보증금으로 현금 1,000억원을 요구했던 것과 달리 절반 수준으로 책정했다. 연초 HDC현대산업개발과 포스코이앤씨의 경쟁입찰을 성사시켰던 용산정비창 전면1구역의 입찰보증금도 1,000억원이었다. 통상 경쟁입찰이 예상되는 사업장의 경우 조합이 입찰보증금을 넉넉하게 받아 자금 운용의 여유를 두곤 한다. 다만, 자금사정이 녹록지 않은 시공사들의 요청이 있을 경우, 혹은 자체적으로 참여에 제한을 두지 않으려는 목적의 조합들도 존재한다. 조합은 최근 대의원회를 열어, 시공사 선정의 지침서가 될 '입찰계획(안)'을 높은 찬성률로 통과시켰다. 올해 성수1구역과 서초진흥 등 주요 사업장에서 대의원회 부결로 시공사 선정 절차가 늦춰진 사례가 많았다는 점을 감안할 때, 성수4구역은 집행부를 중심으로 응집력 있는 모습을 보이고 있다는 게 업계 관계자들의 지배적인 평가다. 이제 업계 관심은 대형 시공사의 경쟁입찰을 유도할 수 있을지에 쏠리는 분위기다. 현재 성수4구역에 수주의향을 타진하고 있는 시공사는 대우건설과 롯데건설이다. 대우건설은 공사도급순위 3위, 롯데건설은 8위에 랭크돼 있다. 보통 10위권 이내 건설사는 1군으로 지칭되는 게 일반적이다. 양사가 입찰제안서를 낼 경우, 지난 2022년 한남2구역 경쟁입찰에 이어 약 4년여 만에 대결이 성사되는 셈이다. 대우건설을 시공사로 선정한 한남2구역은 현재 관리처분계획(안) 인가를 받고 이주 절차에 착수한 상황이다. 성수전략정비구역 내 4개 조합은 올해 3월 서울시로부터 정비계획 변경(안) 결정고시를 받았다. 성수4구역은 종전 제2종일반주거지역(7층이하)에서 제3종일반주거지역으로 2단계 종상향을 전제로 개발 방향성을 수립했다. 예상 주택 공급물량은 총 1,579세대로, 이중 임대주택(269세대)을 제외한 분양주택(조합원·일반)은 1,310세대다. 물론 앞선 수치는 정비계획 변경(안) 상 내용이고, 세대 수는 향후 통합심의에서 최종 결정된다.
추진위원회는 위원장을 포함해 5인 이상의 추진위원으로 구성되며, 표준운영규정에 따라 추진위원회 구성에 동의한 자만이 피선출 자격을 부여받는다. 정비업계 관심은 도정법 제41조제1항에 명시된 조합 임원의 자격요건이 추진위원장과 추진위원에게도 준용되는지 여부다. 만약 준용된다면 그 요건은 무엇인지, 어디까지 준용될 것인지를 살펴볼 필요가 있다. 2019년 개정된 도정법에 따르면, 조합 임원(조합장·이사·감사)의 자격요건(거주요건·소유요건)과 조합장의 구역 내 거주의무가 신설됐다. 이를 위반한 결우 당연 퇴임되도록 했다. 4년 뒤 개정된 도정법은 조합 임원의 경우, 공유자보다 더 많은 지분을 소유하도록 규정했다. 조합 임원은 앞서 언급된 조항들을 적용받는데, 그렇다면 추진위원(추진위원장 포함)은 어디까지 적용을 받는 것일까? 도정법 제33조(추진위원회의 조직) 제5항에 따르면, 추진위원은 도정법 제43조 제1항부터 제3항까지 준용하도록 돼 있다. 추진위원이 될 수 없는 결격사유는 명확하게 법적으로 기재돼 있다. 다만, 도정법 제43조 제2항 제2호는 조합 임원이 도정법 제41조 제1항에 따른 자격요건(거주·소유요건)을 갖추지 못한 경우 당연 퇴임하도록 규정하고 있는 바, 추진위원도 위와 같은 조합 임원의 자격요건을 충족해야 하는지 여부가 관심사다. 즉, ①추진위원도 소유자여야 하고, 다른 사람과 공유한 경우에는 가장 많은 지분을 소유해야 하는지, ②추진위원도 정비구역 내 위치한 건축물 또는 토지를 5년 이상 소유하거나, 정비구역에서 거주(영업)하고 있는 자로서 선임일 직전 3년 동안 정비구역에서 1년 이상 거주(영업)을 해야 하는지, ③추진위원장은 선임일부터 해당 정비구역에서 거주(영업)을 해야 하는지가 문제된다. 추진위원의 경우, 조합의 대의원과 마찬가지로 전체 토지등소유자의 10분의1 이상으로 구성하도록 돼 있다. 참고로 대의원은 임원이 아니기 때문에 도정법 상 결격사유가 적용되지 않는다. 법원은 추진위원의 경우, 대의원과 유사한 측면이 있기는 하나, 그와 같은 사정만으로 상위법규인 도정법의 문언적 의미의 한계를 벗어나 해석되기 어렵다고 봤다. 실제 도정법 제33조 5항엔, 추진위원을 조합 임원으로 본다는 문구가 기재돼 있다. 이에, 도정법 제43조 제2항 제2호의 결격사유가 추진위원에게도 동일하게 적용돼야 한다고 봤다. 다만, 일부 추진위원이 자격요건을 충족하지 못한다 하더라도, 추진위원장을 포함한 5명 이상의 추진위원에게 당연퇴임 사유가 없으므로, 추진위원회 승인처분을 위법하다고 보지 않은 판결도 존재한다. 최근 법제처는 추진위원이 공유자일 경우 가장 많은 지분을 소유하고 있지 못한 경우에는 당연퇴임 사유라고 유권해석을 내렸다. 추진위원장은 5년 이상 토지 및 건축물을 소유하거나, 선임일 직전 3년 동안 정비구역에서 1년 이상 거주(영업)해야 한다는 자격요건을 적용받는다. 일례로 자진 폐업신고를 하고 실제로 구역 내 점포에서 영업을 하고 있다고 볼만한 자료가 없는 추진위원장은 자격요건을 갖추지 못했다는 판결이 있다. 추진위원장은 운영규정에서 상근을 요구하지 않는 이상, 비상근 형태로 근무해도 무방하다. 도정법 제33조 제5항에 따라, 추진위원의 결격사유는 제43조 제1항부터 제3항까지를 준용한다. 성질이 유사한 규율 대상을 동일하게 적용한다는 의미다. 조합은 추진위원회로, 조합 임원은 추진위원으로, 조합설립 인가권자는 추진위원회 승인권자로 본다고 기재돼 있다. 법제처에 따르면, “선임일부터 관리처분계획인가를 받을 때까지 해당 정비구역에서 거주(영업)을 하여야 한다”는 법 제41조 제1항 후단에 따른 조합장의 요건은 관리처분계획 인가 시점에는 이미 해산되어 존재하지 않는 추진위원회의 성격상 추진위원장에게 준용할 수 없는 요건이고, “관리처분계획인가”를 “조합설립인가”로 본다는 명시적인 규정이 없음에도 불구하고 결격 사유 요건을 임의로 준용하는 것 또한 준용의 법리 및 결격사유 규정 해석 원칙에 맞지 않으므로 준용되지 않는다고 하였다. 물론 추진위원장이 선임일부터 조합설립인가일까지 해당 정비구역에서 거주(영업)을 해야 한다는 추가적인 판단이 나올 가능성을 배제할 수 없으므로 주의가 필요하다. 정비사업 관련 규정과 절차는 복잡하며, 하급심 판례가 엇갈리는 경우도 많다. 따라서 사업 초기 단계부터 도시정비사업 분야의 경험이 풍부한 법률 전문가의 조력을 받아 법적 리스크를 최소화하는 것이 어느 때보다 중요한 시점이다.
개포현대2차가 서울시 도시계획위원회 심의를 무사히 마치고 추진위 구성 착수에 나선다. 대상지는 토지등소유자들로부터 신속한 동의서 징구를 이끌어내 조합설립 단계까지 걸림돌 없이 나아간다는 방침이다. 다만 해당 사업장에도 추진위원장 선거에 복수의 후보자가 몰릴 것으로 예상돼 소유주들의 선택이 중요한 구심점이 될 것으로 보인다. 17일 정비업계 따르면 강남구청 주관 하에 최근 개포현대2차 추진위원회 구성을 위한 주민설명회가 개최됐다. 현재 초기 사업은 구청에서 선정한 공공지원 정비업체인 ㈜주성CMC가 맡고 있다. 대상지의 토지등소유자는 582명으로 집계됐다. 개포현대2차도 공공지원제도를 통해 재건축 정비사업을 이끌어 갈 계획이다. 공공지원제도는 투명한 업무추진과 합리적인 결정을 위해 공공지원자가 행정·재정적인 부분을 지원하는 제도다. 추진위원회 구성 지원을 비롯해 정보몽땅 관리, 사업비 및 운영자금 융자 지원 등의 종합적인 업무를 진행하게 된다. 이에 따라 추진위원회 구성에 필요한 용역비는 서울시와 강남구청이 함께 부담하게 된다. 토지등소유자들의 의지로 추진위원회가 설립되면 해당 법적 단체는 조합설립이 이뤄지기 전까지 전반적인 제반 업무를 수행하게 된다. 추진위는 ▲정비업체 및 설계자 선정 ▲조합설립 동의서 징구 ▲창립총회(조합임원·대의원 선임 등) 개최 ▲개략적 사업시행계획서 작성 등의 업무를 수행하게 된다. 개포현대2차는 이날까지 후보자 등록공고를 마치고 선거인명부 열람에 착수한다. 피선출인 자격은 사업시행구역 내에서 3년 이내 1년 이상 거주하거나, 5년 이상 토지 및 건축물을 소유한 자에 해당한다. 아울러 후보자 등록을 위해선 토지등소유자 50인 이상의 추천이 필요하다. 자격심사가 마무리되면 후보자 기호배정과 공명선거 실천 결의 대회가 진행된다. 후보자 확정 공고는 29일(월)로 예정돼 있다. 후보자 합동 연설회는 내년 초 진행되는데, 후보자가 추후 추진위 운영과 관련한 공약 내용을 소유주들에게 어필하면 된다. 1인 1표를 원칙으로, 주민투표는 내년 1월 10일(토) 실시할 예정이다. 이후 추진위 설립동의서 연번부여가 신청이 완료되는대로 1월 말부터 동의서 징구가 시작된다. 개포현대2차는 과반수 이상의 50% 동의를 넘어 조합설립까지 가능한 70% 동의서를 확보해야 한다는 의지를 강하게 내비쳤다. 한편 대상지는 현재 전자동의를 활용하기 위한 협의를 진행 중인 상황이다. 당일 도시정비사업 통합 솔루션 기업 한국프롭테크는 설명회 현장을 방문해 전자동의서 시스템 '얼마집'을 통해 조합 설립 동의율을 조기에 달성할 수 있음을 강조했다. 이달 4일부터 온라인총회와 전자서명동의서가 전격 도입됨에 따라 행정 소요 시간이 줄고, 분쟁 발생 가능성도 낮아질 것으로 예측된다. 개포현대2차는 강남구 개포동 654번지 일대 소재해 있으며, 구역면적은 약 62,251㎡다. 건축규모는 지하3층-지상49층으로 나타났다. 대상지의 총 예상 세대수는 1,112세대로 이중 공공임대 물량은 192세대로 계획이 잡혔다. 현 시점 추정비례율은 101.24%로, 조합원분양가의 경우 ▲84㎡(23.7억원) ▲132㎡(31.7억원) ▲165㎡(38.1억원) 등으로 책정됐다. 해당 사업장은 양재천과 연접한 입지적 장점을 살려 수변과 녹지가 함께 어우러진 친환경 단지로 거듭날 예정이다.
![[르포] 명암 교차한 '대장 홍대선' 착공식…부천 활짝, 홍대는 울상](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20251251/art_17658552682628_ddb171_178x118_c0.jpg)
부천에서 홍대를 잇는 '대장 홍대선'의 등장이 새로운 변화를 예고하고 있다. 출퇴근 시간이 기존 1시간에서 20분 내외로 단축되면서 부천 시민들의 편의성이 향상될 것이란 분석이다. 반면 홍대 지역 상인들의 경우엔 사정이 다르다. 홍대 종착역 위치가 환승을 고려해 '레드로드' 방향으로 계획되면서 상권 침해와 문화예술인들의 피해가 예상되고 있어서다. 양측 입장이 팽팽히 맞서고 있는 상황에서, 충분한 협의를 통해 적절한 조치가 취해질 수 있을지 관심이 쏠린다. 16일 정비업계 따르면 전날 국토교통부 주관으로 '대장–홍대선 광역철도사업' 착공식이 열렸다. 당일 행사엔 조용익 부천시장을 비롯해 대도시권광역교통위원회 위원장, 경기도지사, 지역 국회의원, 인근 자치단체장과 함께 다수 시민들이 자리했다. 대장 홍대선은 부천 대장신도시와 서울 홍대입구역을 잇는 총 20.1km의 광역철도를 건설하는 공사다. 사업방식은 'BTO+BTL' 혼합형 모델로 BTO(수익형 민자사업)는 민간투자자가 운영으로 투자금을 회수하는 방식이고, BTL(임대형 민자사업)은 주무관청으로부터 시설임대료를 받는 방식이다. 대장 홍대선은 두 방식을 혼합함으로써 민간 운영 리스크를 낮추기로 했다. 해당 사업은 21년 11월 민간투자 적격성 조사를 통과했고, 23년도 2월 현대건설 컨소시엄이 우선협상대상자로 지정됐다. 총 5곳의 공사 구간 중, 현대건설은 철도의 시작점인 대장신도시 1공구와 가양역부터 상암으로 이어지는 4공구를 담당하게 된다. 국토부는 올해 12월 착공 이후 약 72개월 간의 공사를 진행해 2031년 개통을 목표로 하고 있다. 총사업비는 2조1,287억원으로 책정됐다. 이 중 약 1조원은 재정으로, 약 1조1,000억원은 민자방식으로 조달될 예정이다. 개통 이후 40년간은 민간사업자가 운영을 맡을 계획이다. 축사를 맡은 김동연 경기도지사는 "대장 홍대선은 서해선과 지하철 5·9호선, 공항철도 등과 연계돼 서울과 수도권 전역을 하나의 경제권으로 확장하는 역할을 하게 됐다"며 "그간 교통 불편을 겪어온 수도권 서부 지역이 획기적으로 개선된다는 점에서 기대가 크다"고 말했다. 그러면서 그는 "공사 기간 동안 경기도와 부천시, 고양시가 힘을 모아 사업에 차질이 없도록 최선을 다하겠다"고 약속했다. 뒤이어 조용익 부천시장도 "오전에 대한항공, SK이노베이션, SK하이닉스, DN솔루션즈 등 4개 기업과 부천대장 도시첨단산업단지 입주 계약을 체결했다"며 "최근 부천FC가 1부리그로 승격하는 등 대장 홍대선과 더불어 부천시가 겹경사를 맞고 있다"며 기쁜 소식을 전했다. 이어 "부천시는 시민들의 삶의 질 향상을 위해 교통을 복지의 수단으로 삼고, 지자체 간 긴밀히 협력하며 발전하는 도시가 되도록 노력하겠다"고 말했다. 하지만 행사장 맞은편에선 상인들로 구성된 '레드로드역사반대 비상대책위원회(비대위)' 다수 관계자들이 모여 반대 집회를 개최하면서 아이러니한 상황이 전개됐다. 100미터 남짓 가까운 공간이었으나, 다른 분위기가 연출된 것이다. 집회에 참여한 인원들은 피켓 시위를 이어가며 "공청회 없는 일방행정을 중단해야 한다"고 목소리를 높였다. 한 대표 발언자는 "홍대는 주민과 상인, 예술인과 관광객들이 모두 만나는 공간으로, 국적과 세대를 막론하고 문화와 사람을 잇는 플랫폼 역할을 한다"며 "대장 홍대선 공사로 상권이 침해되고, 문화가 훼손되면 다시 되돌릴 수 없는 깊은 늪에 빠진다"고 우려를 드러냈다. 그러면서 그는 "단순히 밀어붙이기 행정이 아닌 시민들과 함께 결정해야 함을 잊어선 안 된다"고 강조했다. 앞서 국토부와 사업시행자인 현대건설은 설계 변경을 통해 위치 조정을 한 이유와 관련, 승객환승 편의성과 공학적 효율성을 꼽았다. 2호선 공항철도와의 최단 거리 환승, 노선 굴곡 최소화에 의한 기간 단축과 비용 절감에 유리하다는 판단에서다. 그럼에도 홍대가 극심한 인파 밀집 지역이자 문화와 상업의 상징적 공간이란 사실은 간과했다는 게 비대위 측의 입장이다. 교통 편의로 지역 상인들의 생존권과 시민안전이 위험에 처할 수 있기 때문이다. 앞서 마포구는 한 차례 대장홍대선 노선 변경을 이끌어낸 전례가 있었던 만큼, 국토부와의 충분한 협의로 대안을 마련할 수 있을지 이목이 집중된다.
광흥창역세권2구역이 협소한 면적에도 불구하고 3단계 종상향과 일반분양 물량의 충분한 확보로 양호한 사업성을 보이고 있다. 해당 사업장은 도정법상 역세권 특례 적용을 통해 최대 458%까지 용적률을 끌어다 쓸 계획이다. 16일 정비업계 따르면 마포구청은 최근 '광흥창역세권2구역 장기전세주택 도시정비형 재개발' 정비계획(안) 수립을 위한 주민설명회를 개최했다. 설명회 당일 현장을 방문한 박강수 마포구청장은 "이번 정비계획(안) 내용엔 지역 주민들의 마찰을 최소화하기 위한 의지가 많이 반영됐다"며 "신수동 개발이 장기적으로 지역에 큰 도움이 되리라 믿기에, 사업이 투명하게만 추진된다면 해당 사업에도 아낌없는 지원을 약속하겠다"고 격려했다. 광흥창역세권2구역의 면적은 15,734㎡로, 기존 제2종일반주거지역(7층)에서 준주거지역으로 용도변경을 진행할 예정이다. 3단계 종상향이 이뤄지는 이유는 역세권 토지이용 효율성을 제고하기 위함이다. 이곳의 전체 토지등소유자 수는 173명으로, 최고 층수는 33층(102m 이하)으로 계획이 잡혔다. 토지이용계획을 살펴보면, 근린생활시설과 공공산후조리원도 마련된다. 공공산후조리원의 기부채납이 결정된 이유는 저출산 대책에 따른 서울시의 요청사안 때문이다. 사업성을 결정짓는 용적률 체계는 ▲기준용적률(190%) ▲허용용적률(190%) ▲상한용적률(230%) ▲법적상한용적률(458%) 등으로 구성돼 있다. 장기전세주택 공급계획은 서울시 주거환경정책을 준수하게 된다. 예상되는 주택공급물량은 628세대로, 조합원 및 일반물량은 421세대로 나타났다. 분양주택을 세부적으로 살펴보면, ▲32㎡(34세대) ▲44㎡(39세대) ▲59㎡(249세대) ▲84㎡(75세대) ▲114㎡(24세대) 등으로 구성된다. 임대주택은 총 207세대로, 재개발 의무공공임대(48세대)와 장기전세 공공주택 (159세대)로 분류된다. 광흥창역세권2구역의 추정비례율은 110.65%로 높은 수준으로 산출됐다. 토지등소유자 수보다 일반분양 물량이 훨씬 많을 것으로 예상됐기 때문이다. 평당 일반분양가와 평당 공사비는 각각 4,300만원, 800만원 보수적인 수준으로 설정됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 75% 수준으로 예측됐다. 조합원분양가의 경우 ▲32㎡(4.72억원) ▲44㎡(6.04억원) ▲59㎡(8.38억원) ▲84㎡(10.1억원) ▲114㎡(12.2억원) 등으로 책정됐다. 주민 질의응답 시간엔 구역계 부정형화에 대한 일부 주민들의 목소리가 나왔다. 이와 관련, 도시계획을 맡은 용역사 관계자는 "좌측 신수시장과 상가들을 포함하고자 노력했으나 민원과 반대가 많아 편입이 어려웠다"며 "이번 정비계획 수립도 2년 반이나 걸려, 더이상 지체할 수 없었다"고 설명했다. 구역지정 이전까지 주민의견을 통해 구역계 조정이 가능하긴 하나, 현실적으로 쉽지 않다는 게 용역사의 입장이다.
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