발행일(UPDATE): 2025년 05월 02일 14시 09분
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한남4구역이 시공사 선정 절차를 매듭지은 가운데, 곧장 작년 한 해 준비해 왔던 사업시행계획(안) 수립에 나선다. 녹록지 않은 경제상황과 불안정한 정국 속에서 '불확실성'을 최소화하기 위해 사업속도에 박차를 가하고 있는 셈이다. 사업비용은 ▲물가상승(ESC) ▲법규변경 ▲사회환경변화 등으로 시간에 비례해 계속 오를 수밖에 없는 구조이기에, 금번 총회는 사업 향방을 결정할 중요 분수령으로 여겨지고 있다. 19일 정비업계 따르면 한남4구역 재개발 조합(민병진 조합장)은 이달 29일(토) 이태원교회에서 사업시행계획(안) 수립을 위한 정기총회를 개최한다. 통상 조합이 3월 이내에 개최되는 정기총회는 회계결산과 함께 사업비·운영비 예산(안)을 의결하는 자리다. 특히, 금번 총회에는 사업시행계획(안) 수립과 정비사업비 변경 의결, 감정평가사의 추정분담금 보고 등의 내용이 모두 다뤄진다. 조합원들의 관심이 여느 때보다 상당한 배경이다. 한남4구역은 작년 5월 건축심의를 통과한 내용을 토대로 사업시행계획(안)을 만들어 왔다. 조합원 의결을 받은 이후, 서울시와 용산구청 등 심의 관련 수십여 곳의 기관들과 치열한 협의를 진행해야 한다. 수년간 조합 업무를 연속성 있게 수행해 온 집행부 임원들의 역할이 중요한 시점이다. 한남4구역은 업계 자웅을 겨루는 1·2위 업체의 경쟁입찰을 성사시키며, 조합원들에게 유리한 공사조건을 제안받는 환경을 조성했다. 해당 사업장은 총 2,331세대의 아파트를 짓는 재개발 프로젝트다. 올해 하반기 사업시행계획(안) 인가 고시를 목표로 하고 있다. 사업시행계획(안)을 수립하는 현 시점, 추정비례율은 100.88%로 산출됐다. 추정비례율은 총 분양수입에서 총 사업비용을 뺀 뒤, 총 종전자산평가 총액으로 나눈 결과값이다. 59㎡와 84㎡의 조합원 분양가는 각각 약 16억원, 22억원으로 책정됐다. 조합원들에게 안내된 추정분담금 자료는 사업시행계획(안) 신청을 위한 탁상감정 결과로, 정확한 감정평가는 향후 관리처분계획(안)을 수립하는 시점에 나온다. 추정비례율은 사업이 진행되는 과정에서 계속 변동된다. 특히, 한남4구역은 분양가상한제를 적용받는 규제 지역이기에, 조합의 분양수입을 계속해서 늘려가는 것에는 한계점이 존재한다. 일반분양가는 인허가청과의 협의 결과로 결정되기 때문이다. 반면, 비용은 시간에 비례해 계속 늘어날 수밖에 없다. 사업시행계획(안) 수립 안건이 부결될 경우, 사업 지체에 따른 손실은 커질 수밖에 없다는 게 전문가들의 조언이다. 늘어나는 비용은 분양수입을 통해 상쇄시켜야 하는데, 규제 지역은 분양수입을 원하는대로 조정할 수 없다. 따라서 비용을 최소화하는 방향으로 사업을 이끌어 나가야 향후 조합원들의 분담금 부담을 줄일 수 있다는 게 업계 중론이다. A조합원은 "시공사 선정 과정에서 집행부 임원 간 갈등이 조합원들에게 혼란을 초래한 점은 맞지만, 돌이켜 생각해 보면 2개 시공사가 치열하게 경쟁할 수 있는 환경을 만든 건 맞다"며 "사업시행계획(안) 수립을 위한 금번 총회를 기점으로 조합 집행부가 단결력 있는 모습을 통해 빠르게 사업을 추진해 줬으면 하는 마음"이라고 말했다. 이어 "속도가 곧 돈이라는 정비사업 특성을 감안해, 이번 정기총회 투표에 참여할 것"이라고 부연했다.
목동 뒷단지에 속하는 8·12·13단지가 나란히 정비구역 지정고시를 받으며, 목동 재건축 선발대에 합류한다. 6단지와 14단지에 이어 동시에 세 번째 결정고시 타이틀을 얻게 된 이들 단지 모두 사업속도에 탄력을 받을 수 있을지 관심이다. 19일 정비업계 따르면 최근 목동8·12·13단지가 같은 날 구역지정 고시를 완료했다. 세 곳 모두 지난해 10월 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 주민설명회를 개최한 지 약 5개월만에 지정고시 단계가 마무리된 것이다. 벌써부터 세 단지 곳곳엔 구역지정 고시를 환영하는 시공사들의 축하 현수막이 게재됐다. 이들 단지들이 재건축 본궤도에 진입함에 따라, 목동 14개 단지 중 정비구역 지정을 완료한 단지는 총 5개 단지로 늘어나게 됐다. 먼저 규모는 작지만 실속있는 목동8단지는 중앙에 위치해 최고의 인프라를 자랑하는 구역이다. 최고 층수는 49층이다. 타 단지 대비 기용적률이 다소 높고, 소형평형이 많은 특징이 있긴 하나 주민들의 단결력이 뛰어나 아직까지는 큰 쟁점 없이 진행되고 있는 분위기다. 현 시점 추정비례율은 102.2%로, 84㎡ 기준으로 조합원분양가와 일반분양가는 각각 18억원, 20억원이다. 조합원분양가는 일반분양가의 90% 수준으로 책정됐다. 목동12단지의 경우, 진입표면구역에 속해 공항시설법에 따라 고도제한을 적용받는 단지다. 최고층수는 43층이다. 대상지는 2호선 양천구청역 부근에 위치해 교통이 좋은 편이며, 낮은 기용적률과 높은 대지지분이 향후 가치책정에 있어 이점으로 작용할 전망이다. 추정비례율은 104.8%로, 84㎡ 기준으로 조합원분양가와 일반분양가는 각각 16.3억원, 19억원이다. 목동13단지도 2호선 양천구청역 앞 초역세권 입지에 위치해 목동12단지와 함께 주목받는 단지다. 반듯한 사각형 필지, 대형평형이 많은 특징도 토지등소유자들의 자부심으로 작용한다. 특히 아파트 지하와 지하철 출입구 연결에 대한 니즈가 강한 곳이기도 하다. 대상지의 추정비례율은 99.5%로, 국평 기준 조합원분양가는 17.2억원, 일반분양가는 19.2억원 수준이다. 현재 구역지정 고시가 완료된 단지는 목동6단지를 제외하고 모두 뒷단지에 몰려있다. 앞단지 대비 근소하게 입지적 열세라는 평가지만, 재건축 속도로 이를 타파하고 있다는 게 업계 전문가들의 시각이다. 다만 양천구에서 나머지 단지들도 순차적으로 지정 고시를 할 예정인 만큼 속도 차이는 크지 않을 것으로 예상된다.
양천구 신월시영이 작년 11월부로 정비계획(안) 입안을 위한 절차에 착수한 가운데, 다양한 이해관계자들과의 인허가 협의에 역량을 집중하는 모습이다. 예비 조합원들에게 미리 안내된 '사업성 보정계수' 적용을 통해 허용용적률을 추가 확보함과 동시에 한국공항공사와 '고도제한' 협의도 막바지 단계로 이끌고 있다. 모두 조합원들의 분담금 감소와 직결되는 요소다. 10일 정비업계 따르면 신월시영 재건축 준비위원회(김시영 위원장)은 오는 상반기 정비계획(안) 결정고시를 목표로 초기 사업을 이끌어 가고 있다. 4개월 전 공개된 정비계획(안)과 비교할 때, 가장 큰 차이점은 허용용적률이다. 신월시영은 사업성 보정계수 '1.43'을 적용받아, 종전 200%에서 218.6%로 18.6%p나 증가시켰다. 서울시는 사업성이 낮은 곳을 선별한 뒤, 보정계수를 적용해 허용용적률 인센티브를 주고 있다. 정비사업 활성화 목적에서다. 허용용적률은 토지 및 건축물 기부채납을 필요로 하지 않는다. 이에, 사업성 보정계수를 최대한 많이 적용받는 것이 조합원들에게 유리하다. 앞서 언급된 '1.43'은 서울시 평균 공시지가(719만원)에서 신월시영 공시지가(503만원)을 나눈 값이다. 신월시영의 용적률 체계는 ▲기준용적률(190%) ▲허용용적률(218.6%) ▲상한용적률(221.36%) ▲법적상한용적률(249.9%) 등으로 결정될 예정이다. 상한용적률 인센티브(2.76%p) 확보를 위해선 도로와 공영주차장 기부채납을 하게 된다. 상한용적률에서 법적상한용적률로 가기 위해서, 늘어난 용적률의 절반을 국민주택규모 이하 임대주택으로 지어야 한다. 허용용적률이 늘어나면서, [법적상한용적률-상한용적률]의 차이가 줄어들었다. 임대물량이 줄고, 분양물량이 늘어난 이유다. 조금 더 자세히 살펴보면, 임대주택 수는 종전 333세대에서 196세대로 절반 가까이 줄어든다. 줄어든 임대주택만큼, 조합이 팔 수 있는 분양주택이 늘어나는 구조다. 물론 세대 수는 향후 설계(안)을 만들어나가는 과정에서 계속 변동된다. 재건축 준비위원회는 고도제한과 관련, 김포공항을 관리하는 한국공항공사 및 서울지방항공청과 협의해 최적의 건축계획(안)을 마련 중이다. 협의 과정에서 건축물 높이를 하향 조정해야 한다는 의견도 계속 나왔다. 하지만 구역계 내 '고도제한' 영향을 받는 북측 지역에 신월공원을 이전 재배치하는 등 세대 수가 감소하지 않는 방향으로 밑그림을 그리고 있다. 고도제한을 적용받는 타 단지 대비 높은 층수(21층)도 확보했다. 현재 공항공사를 비롯한 관련 부서들과 협의한 조치계획 등을 서울시에 제출한 상태다. 재준위는 올 상반기 정비구역 지정 고시가 나는대로, 다음 스텝을 밟아나간다는 계획이다. 준공 후 36년이 경과된 신월시영의 구역면적은 153,213㎡로, 용도지역은 제1종일반주거지역(25%)과 제2종일반주거지역(75%)으로 혼재돼 있다. 김포공항 일대 고도제한지역에 해당되는 대상지는 ▲수평표면구역 ▲원추표면구역 ▲진입표면구역에 속하며, 비오톱1등급지와도 연접하고 있는 것이 특징이다.
용산 효창공원역 앞 일대가 사업참여의향서 결과에 따라 '3080 도심공공주택복합사업' 방식으로 추진될 가능성이 커졌다. 주민 동의가 50%를 넘으면서, 적어도 후보지 철회 리스크에선 벗어났기 때문이다. 다만 여전히 민간재개발을 희망하는 주민들의 목소리도 거세 향후 LH의 대응전략에 이목이 집중될 것으로 전망된다. 18일 정비업계 따르면 용산구청은 3080+도심공공주택복합사업 참여의향을 묻는 주민 투표를 진행한 결과, 사업 찬성률이 52%로 집계됐다고 알렸다. 대상지는 2022년 1월 도심복합사업 8차 후보지로 선정된 곳으로, 과반수 이상의 주민이 사업참여 의사를 보이면서 도심복합사업지로 지정 이후 후속절차를 밟게 됐다. 이번에 실시된 사업참여의향서가 갖는 법적 강제성은 없다. 단순히 LH가 사업을 진행함에 있어 주민들의 의사를 파악하기 위한 수단일 뿐이다. 하지만 50% 이상의 주민들이 LH 사업에 긍정적으로 검토하고 있다는 점에서 의미하는 바가 큰 것도 사실이다. 현재 대상지는 재개발사업 과정 중 지구지정 확정 및 고시 이전 단계에 머물고 있는 단계다. LH는 지구지정·확정고시를 받기 위해선 토지등소유자 2/3이상(67%) 동의 및 토지면적 1/2이상(50%) 동의가 필요하다. 만약 주민공람 이후 1년 이내 미충족시 지구지정이 자동으로 해제된다. LH가 대상지에 해당 사업 방식을 고수하는 이유 중 하나는 인센티브의 확연한 차이에서 비롯된다. LH 관계자는 "해당 사업지의 경우, 타 사업방식을 추진하기엔 어려움이 따른다"며 "3080사업을 추진하려는 이유는 정부 지원과 인센티브 등 주민분들께 많은 혜택을 드리기 위함"이라고 전했다. 주민 우려가 크다는 점도 인지하고 있는 LH는 조만간 현장에 사무실을 개소해 주민동의서 징구에 힘을 쏟겠다는 방침을 전했다. 이번 투표에서 동의서를 제출하지 않은 토지등소유자가 많은 것으로 파악된 만큼, 남은 15% 동의율 확보를 위해 전력을 다하겠다는 의견으로 풀이된다. 현재 용산구청은 용산 효창공원역 앞 일대의 주민공람을 3월말로 계획하고 있다. 구청은 1년간 주민동의서 동향을 파악한 뒤, 주민의견에 맞춰 사업의 행방을 결정할 것으로 보인다. 다만 LH가 사업 주도권을 확보할 수 있을지 여부는 추후 결과를 지켜봐야 한다. '3080 도심공공주택복합사업'의 현물선납 방식에 부담감을 느끼는 주민들의 의견도 현장 곳곳에서 감지되고 있어서다. 특히 서울시에선 최근 민간재개발 사업을 지원해주는 분위기로 민간재개발 추진위는 신속통합기획을 토대로 빠른 사업 추진이 가능하다는 입장이다. 한편 용산 효창공원역 앞 일대는 구역계 이슈가 있어, 기존 77,264㎡에서 59,645㎡로 조정됐다. 반대의견이 높은 원효로 2가의 3종일반주거지역 대부분이 사업지에서 선제적으로 제외된 것이다. 이에 따라 대상지의 용도지역은 제2종일반주거지역(7층이하) 95.3%와 제3종일반주거지역 4.7%로 나타났다. 토지등소유자는 총 938명으로, 이중 공동주택 소유자는 56%를 차지한다.
신속한 사업추진과 도시정비 활성화 차원에서 동의율 하향조정을 윈하는 조합원들의 목소리가 점점 커지고 있는 분위기다. 정비사업에선 이해관계자들의 셈범이 서로 엇갈리는 만큼, 아무리 다수의 사업의지가 강하더라도 소수 반대의견으로도 사업이 장기지연될 여지가 있기 때문이다. 여러 조합원 의견이 반영된 이번 국민청원이 큰 호응을 얻어 실제 논의 대상으로 검토될 수 있을지 여부에 관심이 쏠린다. 17일 국회 국민전자청원 홈페이지에 따르면 최근 '조합설립요건 및 조합원 자격 형평성을 위한 도정법 개정 요구에 관한 청원'이 올라왔고, 약 15,000여명(30%)의 동의를 얻었다. 청원 취지는 재개발과 재건축의 조합설립 및 조합원 자격 요건을 통일해 사업속도를 높이기 위함이다. 기간은 오는 29일까지다. 근래 도정법 상 재건축의 조합설립요건은 75%에서 70%로 완화됐다. 하지만 재개발은 아직 75%에 머물러 있는 상태다. 이를 두고 청원인 A씨는 "공평의 원리에 위반되는 사안"이라며 "재건축과 재개발 사업에 차등이 있어선 안 된다"고 주장했다. 청원인 A씨는 ▲주민대표회의 확대 ▲정비사업 투명화 ▲알권리 충족 ▲자료 공개 등의 제도적 미비점은 재개발·재건축 모두 일괄 개정됐으나, 동의요건은 재건축만 완화됐음을 지적했다. 또 조합원 자격의 형평성을 맞춰야 한다는 의견도 이어졌다. 현재 재건축의 경우 조합설립 동의자만 조합원 자격을 갖출 수 있지만, 재개발은 조합설립에 미동의해도 조합에 강제가입이 될 수 있다. 결국 사업을 반대하는 소수가 다수가 원하는 사업을 방해할 여지가 충분한 것이다. 이와 관련된 4가지 악의적 사례를 제시한 청원인 A씨는 "전국 사업지에서 몹쓸 행태가 관행처럼 벌어지고 있다"며 "사회·경제·행정적 손실을 막기 위해선 재개발의 동의율 및 조합원 자격요건을 재건축 기준과 통일해야 한다"고 강조했다. 이외에도 '빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법 제23조(조합설립인가 등) 개정 청원'도 뒤를 이었다. 소규모주택 정비사업의 조합설립 동의요건을 현행 80%에서 70%로 조정해야 한다는 내용으로, 가로주택정비사업의 근본 취지와 맞지 않는 불합리한 규정이란 점이 청원의 핵심 취지다. 해당 청원은 9,600여명(20%) 동의를 얻고 있으며, 기간은 내달 5일까지다. 청원인 B씨는 "가로주택정비사업 동의 요건이 워낙 높다 보니, 토지등소유자간의 이해 충돌과 반대 등이 극심하다"며 "재건축사업과 같이 70%로 완화하거나, 최소한 재개발사업과 동일하게 75%로 완화해야 한다"고 목소리를 높였다. 이어 그는 "높은 동의율 요구는 도시정비 활성화 및 주택 공급 확대에 역행하는 일"이라며 "일부 소유주들의 반대로 사업이 늦어지고, 조합설립이 무산되는 일이 발생해서 안 된다"고 재차 강조했다. 한편, 국회 국민청원은 30일 이내에 5만 명이 동의하면 정식 접수돼 국회 소관위원회 및 관련 위원회로 넘어가고, 이후 90일 이내 본회의 부의 여부를 논의하게 된다. 국민동의 청원은 해당 링크(https://petitions.assembly.go.kr/search)를 통해 비회원도 언제든 참여할 수 있으며, 휴대전화 인증도 가능하다.
소나무협동마을이 허용용적률 인센티브 혜택에 힘입어 임대주택을 대폭 감소시키게 됐다. 예비 조합원 입장에선 임대주택을 기존보다 적게 짓기 때문에 일정 부분의 분담금 절감 효과가 있을 전망이다. 17일 정비업계 따르면 강북구청은 최근 미아동 791-2882번지 일대 토지등소유자들(1,364명)을 대상으로 정비계획 입안 설명회를 개최했다. 지난 신속통합기획(안) 가이드라인이 통보되고 약 9개월 만에 일이다. 신속통합기획(안) 상 용적률 체계는 ▲기준용적률(190%) ▲허용용적률(200%) ▲상한용적률(225%) ▲법적상한용적률(240%) 등으로 수립된 바 있다. 소나무협동마을은 정비계획(안)을 수립하는 과정에서 사업성 보정계수 최대치(2)를 새롭게 적용받았다. 서울시 평균 공시지가(596만원)에서 대상지 평균 공시지가(254만원)를 나눈 결과값이다. 허용용적률은 종전 200%에서 228%로 28%p 증가했다. 토지 및 건축물 기부채납을 필요로 하지 않는 용적률 인센티브의 증가는 임대주택(74세대) 감소로 이어졌다. 당초 74세대는 법적상한용적률 확보를 위한 국민주택규모 이하 임대주택이다. 물론 재개발 사업에서 의무적으로 지어야 할 임대주택(350세대)은 여전히 남아 있다. 예상되는 주택공급물량은 2,670세대다. 조합원과 일반분양 물량은 모두 합쳐 2,320세대다. 소나무협동마을은 북한산 고도지구 재정비를 통해 기존 28m이하에서 최대 45m까지 높이제한이 완화된다. 이로써 용도지역의 경우, 제2종(7층이하)에서 제2종일반주거지역으로 1단계 종상향이 진행될 계획이다. 토지이용계획(안)을 살펴보면, 미아1구역 일부 땅이 편입되며 미아7구역 경계부가 정리될 예정이다. 벽산아파트 부지는 대토로 결정됐다. 반대가 심한 솔샘로 및 삼양로 상가 부근과 주유소·자율주택은 제척하기로 했다. 이어 약수암(종교용지)과 청소년아지트 키움센터는 적절한 부지로 이전이 검토됐다. 추정비례율은 101.7%로 예상됐다. 평당공사비는 주변 시세와 물가를 고려해 740만원, 일반분양가는 3,000만원으로 책정됐다. 대상지의 조합원분양가는 ▲39㎡(4.56억원) ▲59㎡(6.34억원) ▲84㎡(8.81억원)로 책정됐다. 일반분양가의 경우, ▲39㎡(5.37억원) ▲59㎡(7.45억원) ▲84㎡(10.3억원)로 산출됐다. 해당 단지의 조합원분양가는 일반분양가의 85% 수준이다. 한편 대상지 주민들은 '추진위원회 구성'과 '조합직접설립 도입'을 두고 단지에 맞는 사업방식을 선택해야 한다. 두 방식 모두 ▲조합설립동의서 징구 ▲선거관리위원회 구성 ▲창립총회 개최 등 주요 업무는 비슷하나 조직현황과 비용부담, 회의운영 방식에서 차이가 발생해 신중한 검토가 필요하다.
노원구에 소재한 월계동신이 새롭게 사업을 일궈나갈 집행부 구성에 한창이다. 임원 선출은 전임 집행부의 해임 절차의 연장선상에서 진행된다. 이주 및 철거를 앞두고 있는 현장인 터라, 신임 집행부 구성을 전환점으로 사업속도에 박차를 가할 수 있을 것으로 관측된다. 월계동신이 '강북 대개조'의 영향권역에 소재해 있는 만큼, 재건축 사업을 통해 준공 후 아파트 미래가치 상승에 힘을 받을 수 있을 것이라는 게 업계 중론이다. 14일 정비업계 따르면 월계동신 재건축 선거관리위원회는 이달 22일 임시총회를 열어 사업을 추진해 나갈 집행부 임원(조합장·이사·감사) 구성에 나선다. 해당 사업장은 서울시와 노원구청의 추천에 따라 선거관리위원회를 구성한 만큼 선거 절차의 공정성을 확보한 것으로 평가된다. 조합원들이 금번 총회에서 선출해야 할 임원은 ▲조합장(1명) ▲감사(1명) ▲이사(7명) 등이다. 조합장 후보에는 ▲김시현 후보(기호 1번) ▲김사년 후보(기호 2번) ▲최병락 후보(기호 3번) 등 총 3명이 출마했다. 세 명의 후보 모두 조합원들의 추가분담금을 최소화하겠다는 점을 공통된 공약사항으로 걸었다. 이중 최병락 후보는 강북구를 중심으로 빠르게 적용되고 있는 '사업성 보정계수'로 기존에 부족했던 사업성을 보완할 수 있다는 점을 강조한 것으로 전해진다. 사업성 보정계수는 최대로 받을 수 있는 허용용적률 인센티브를 종전 20%에서 40%까지 완화시켜주는 내용의 정책이다. 재건축 사업의 용적률 체계는 ▲기준용적률 ▲허용용적률 ▲상한용적률 ▲법적상한용적률 등 4단계로 구성된다. 이때, 허용용적률까지는 토지 및 건축물 기부채납을 필요로 하지 않는다. 이 말은 즉슨, 허용용적률을 최대한 확보할 경우 사실상 대가성 없는 인센티브를 받을 수 있음을 의미한다. 월계동신 사업을 이끌어 나갈 신임 조합장은 우선 내부 통합을 위한 구심점 역할을 해야 할 것으로 관측된다. 임원 선출 작업이 기존 집행부 해임 이후 진행되는 후속절차인 만큼, 조합원들 간 갈등을 봉합해야 향후 사업 추진에 힘을 받을 수 있기 때문이다. 무엇보다 시간이 지나갈수록 사업비가 계속 늘어날 수밖에 없는 구조라는 점을 감안할 때, 조합원 분담금을 최소화하기 위해선 속도감 있는 사업 전개가 필수적이다. 월계동신 재건축 사업은 '광운대역세권' 프로젝트의 수혜도 볼 것으로 전망된다. 오세훈 서울시장은 지난해 '강북권 대개조' 기자설명회에서 광운대역세권 사업을 통해 대기업 본사를 유치할 계획이라며, 이미 본사 이전을 제안해왔다고 답했다. 바로 월계동신 시공사인 HDC현대산업개발이다. 광운대역세권 사업지에는 공동주택(3,173세대)을 비롯, 업무용 오피스텔과 호텔 등이 건립될 예정이다. 월계동신이 재건축을 통한 건립 예상 세대 수는 1,070세대로, ▲조합원(829세대) ▲보류시설(3세대) ▲일반분양(172세대) ▲임대주택(66세대)으로 구성된다. 전용면적 별 공급 세대 수는 ▲33㎡(83세대) ▲45㎡(37세대) ▲59㎡(539세대) ▲84㎡(411세대) 등으로, 국평인 84㎡는 조합원들만 입주 가능하다. 사업대상지 면적은 43,886㎡며, 건축연면적은 173,007㎡이다.
㈜하우징워치가 제3회차 포럼 행사 준비에 한창인 가운데, 홈페이지를 통해 진행된 신청서 접수를 마감했다고 밝혔다. 행사장 수용 인원(300명)을 훨씬 웃도는 350명 이상의 시민 분들이 신청서를 낸 것으로 집계됐다. 이중 최전방에서 집행부를 이끌고 있는 조합장과 추진위원장, 준비위원장은 약 60여명이다. 13일 정비업계 따르면 ㈜하우징워치는 이달 15일(토) 오후 1시 30분 백범김구기념관 컨벤션홀에서 '제3회 정비사업 포럼'을 개최한다. 포럼 행사는 매년 반기별로 진행되며, 3번째로 개최하는 올해의 주제는 '사업성 톺아보기'다. 톺아본다는 뜻은 샅샅이 살피며 앞으로 나아감을 의미하는 단어다. 대내외 사업 환경이 녹록지 않은 가운데, 현 시점에서 사업성 향상을 위한 담론의 장이 필요하다는 판단이 작용했다. 조합은 적게는 몇백억원, 많게는 1조원대 이상의 건축사업을 추진하는 주체다. 영리를 추구하는 기업과 동일하다고 봐도 무방하다. 조합원들은 본인이 소유한 종전자산을 출자한 뒤, 신축 건물을 지어 잘 팔아야 한다. 서울시에서 부족한 사업성을 메워주기 위한 일련의 노력(사업성 보정계수, 현황용적률 인정 등)도 멈춰버린 현장을 움직이게 하기 위함이다. ㈜하우징워치가 지난해 신속통합기획에 이어, 사업성을 주제로 설정한 배경이다. 연사는 ▲김정우 에이앤유 본부장(사업성 향상을 위한 설계 중점사항) ▲김태수 GS건설 지사장(시공사 대안설계의 중요성) ▲장지광 서울시 팀장(사업성 보정계수 및 현황용적률) ▲윤의진 이제이엠커퍼니 대표(전자투표와 온라인 총회의 방향성) ▲김정우 법무법인 센트로 대표(상가 조합원의 주택 공급을 둘러싼 법적 쟁점) ▲변효성 제일감정평가법인 이사(종전자산 평가를 둘러싼 오해, 그리고 진실은) 등으로 라인업이 확정됐다. ㈜하우징워치는 프로그램을 직접 기획했고, 발표를 가장 효과적으로 전달해 줄 연사 초빙에 고심을 거듭했다. 현장에서 직접 발표자의 역량을 목도한 경우에 한해 신중하게 발표자를 선정했다. 원론적인 이야기에 머물지 않고, 실무에 적용할 수 있는 '유익한 시간'으로 담론의 장을 만들고자 한 욕심 때문이다. ㈜하우징워치가 현장 위주의 취재 원칙을 소신 삼아 지켜온 이유도 앞선 배경과 밀접하게 맞닿아 있다. 진현우 ㈜하우징워치 대표는 "원체 두루뭉실·설렁설렁 일처리 하는 것을 극도로 싫어하기에, 시민 분들이 포럼 행사에 헛된 발걸음을 했다고 느끼지 않게끔 만들고 싶었다"며 "언론사 역시 전문성 있는 콘텐츠를 생산할 수 있는 기본 역량을 갖춰야, 정보 비대칭성이 강한 시장에서 최대한 많은 이해관계자들에게 가치 있는 정보를 알맞게 전달할 수 있다"고 말했다. 이어 "개인적으로 많은 조언을 구하는 집행부 임원 한 분께서 '프로'처럼 일해야 한다는 이야기를 해주신 적이 있다"며 "단순 사업장을 방문하는 것에 그쳐선 발전이 있을 수 없으며, 아는 것이 부족해도 기자의 신분으로 좋은 질문을 할 수 없다"고 말했다. 그는 "모르는 것을 부끄러워하는 것에서 그치지 않고, 알기 위해 부단히 애쓸 것을 독자 분들께 약속 드린다"며 "㈜하우징워치만의 원칙과 소신 지켜나가겠다"고 덧붙였다.
신림1구역이 작년 9월 사업시행계획(안) 수립을 위한 총회를 마친 이후, 교통·교육·환경 등의 각종 영향평가도 매듭 지었다. 최근 구청으로부터 사업시행계획(안) 인가를 받음에 따라, 후속 사업절차를 위한 담금질로 분주한 상황이다. 무허가건축물 소유주들의 조합원 등록을 위한 후속 작업도 순차적으로 이뤄질 전망이다. 14일 정비업계 따르면 신림1재정비촉진구역 재개발 조합(유병철 조합장)이 사업시행계획(안)을 인가받았다. 사업시행계획 인가를 위한 협의 대상은 총 58개로, 이중 서울시와 관악구청은 각각 20개, 23개였다. 조합은 작년 9월 총회 이후 각종 영향평가 심의를 진행해 왔다. 신림1구역은 서울시내 사업장 중에서 무허가건축물이 가장 많은 곳으로 손꼽힌다. 약 1만평에 달할 정도로 규모가 크고, 대상지의 무허가건축물 소유주만 무려 700세대에 달한다. 당초 이들은 조합원 신분이 아니었다. 다만 신림1 재개발 조합은 서울시 조례를 참고해 총회 때 정관을 개정해 무허가건축물 소유자들에게도 조합원 지위를 부여하기로 결정했다. 현재 조합은 무허가건축물 소유주들을 조합원 명부에 포함시키고자 등록 절차를 밟고 있다. 조합은 향후 구청으로부터 조합원 수 변경에 따른 조합설립변경인가를 받게 된다. 해당 절차가 마무리되면, 무허가건축물 소유주들도 정식 조합원 지위를 얻게 된다. 무허가건축물 소유주들은 사업시행계획 인가 후 분양신청 개시일 전까지 조합원 자격을 부여받아야 분양신청이 가능하다. 그간 점용료(점유사용료)를 지불한 무허가건축물 소유주들은 한국자산관리공사로부터 국·공유지 토지를 직접 매입하는 의무를 갖고 있다. 따라서 소유주들은 유·불리를 고심한 뒤, 토지불하(공공기관 땅을 개인이 사는 것) 여부를 선택할 수 있다. 토지불하를 하게 되면, 먼저 토지값의 10%만 내고 나머지 90%는 10~20년 동안 분납할 수 있다. 권리가액이 높아지면 향후 평형 배정과 추가분담금 납부 측면에서 이점이 작용하는 구조다. 반대로 토지불하를 안하면, 현재 무허가건물의 가치가 낮기에 입주권엔 문제가 없으나 감정평가에서 불이익이 발생할 수 있다. 감정가가 낮으면 추가분담금에 영향을 미칠 수 밖에 없고, 조합원 간 평형 경쟁(권리가액 순 배정)에서도 밀리게 된다. 한편 조합은 무허가건축물이 주택이면 주택으로, 상가면 상가로 분양 받는 것을 원칙으로 한다. 상가로 이용되는 무허가건축물을 아파트로 받기 위해선 해당 건물이 주택으로 사용돼야 한다. 다시 말해, 조합원 분양신청 이전까지 성격을 바꿔 상가건물을 주거용으로 복구(개조)해야 하는 것이다. 주거용으로 복구하려면 세입자와 계약 갱신을 하지 말고 공실로 두면 된다. 국공유지 매매 계약 체결은 '무허가건축물 소유주가 직접 체결' 또는 '조합에 위임해 조합이 일괄 체결'하는 두 가지 방법으로 나뉜다. 물론 점유권을 포기하고 국공유지 매매계약을 포기하는 방법도 있다. 다만 가끔 무허가건축물 소유주가 매매계약을 체결도 안 하고, 포기도 하지 않는 경우가 발생하기도 한다. 이럴 경우 시간 지연에 따른 문제가 발생하기에, 조합은 분양신청 시에 대위계약 위임장이나 불하포기각서를 받는다는 계획이다.
잠실우성4차가 치열했던 논의 끝에 최종 '49층 혁신안'으로 사업을 추진키로 결정했다. 이로써 대상지는 인근 재건축 단지들과 어깨를 나란히 하게 됐다. 잠실우성4차가 DL이앤씨의 설계변경으로 가치 상승을 이끌 수 있을지 귀추가 주목된다. 13일 정비업계 따르면 잠실우성4차 재건축 조합(윤기헌 조합장)은 최근 정기총회를 열어 상정된 안건들을 순차적으로 처리했다. 안건은 ▲제1호(2025년도 예산안 의결) ▲제2호(자금 차입) ▲제3호(조합정관 개정) ▲제4호(시공자 공사계약 체결) ▲제5호(설계자 변경계약 체결) ▲제6호(정비업체 변경계약 체결) ▲제7호(상가 추가 협약서 체결) ▲제8호(설계변경) 등이다. 당일 총회의 하이라이트는 역시 8호 안건으로 상정된 설계 변경 건이었다. 조합은 최고층수 결정을 위해 투표를 진행했고, 그 결과 참석조합원 499명 중 246명이 '49층 혁신안'을 선택해 설계변경이 확정됐다. 이외 '32층 기존안'을 선택한 조합원 수는 199명, 무효 및 기권은 54표로 집계됐다. 그간 조합은 서울시의 규제완화 기조, 재건축 시장의 트렌드 변화에 주목해 다수 조합원들과 검토의 시간을 가졌다. 특히 기존(안)과 설계변경(안)의 객관적인 비교를 도모하고자 HNC건설 연구소에 예상공사비 등을 의뢰하기도 했다. 사업을 추진함에 있어 단순 비교보단 분석값이 필요하다는 조합의 판단에서다. 총회 자료에 따르면 기존 32층에서 49층으로 설계변경을 진행할 경우 총공사비는 3,916억원에서 4,469억원으로 상향된다. 평당공사비는 807만원에서 921만원으로 14.1% 증가할 예정이다. HNC건설 연구소 관계자는 "정확한 공사비는 설계도서가 나와야 알 수 있다"며 "개략적으로 층수가 상향되면 공사비가 어느 정도 상향되는지 기초 데이터를 토대로 추정한 결과"라고 설명했다. 추정값은 '국토부 건설공사 표준품셈' 등을 근거로 산출됐다. 현장에선 DL이앤씨가 조합원들에게 정비계획 변경(안)에 대해 설명하는 시간도 있었다. DL이앤씨가 내건 핵심포인트는 '층수·뷰·평면' 차이에 따른 자산가치 변화다. 우선 DL이앤씨는 단지배치와 관련, 원안대비 동수를 2개동 줄이겠다는 방침이다. 동간거리 확보와 일조권 개선으로 단지 쾌적성을 한층 높이겠다는 의도로 풀이된다. 탄천조망도 455세대에서 556세대로 확대된다. 천장고가 10cm 높아지고, 모든 평형의 4Bay 이상 향 전환도 가능해진다. 특히 전동 필로티 구성으로, 비인기 층수인 1층 세대가 사라지는 효과도 나타난다. 외관과 커뮤니티 요소에서도 큰 변화가 이뤄진다. 산책로, 중앙광장, 테마정원, 수경시설 규모가 대폭 확대된다. 또 커뮤니티 시설 면적도 증가돼 주민 편의성이 한층 업그레이드될 전망이다. DL이앤씨는 조합원 분담금 시뮬레이션을 통해 타단지(잠실우성123차, 도곡개포한신 등) 사례에 대한 설명도 덧붙였다. DL이앤씨 관계자는 "혁신안을 추진하면 도급공사비는 상승할 수 밖에 없다"면서도 "정비계획변경을 통한 층수조정, 세대평면 개선, 특화사항 등이 일반분양가 상승요인으로 작용할 수 있다"고 강조했다. 당일 잠실우성4차 정기총회는 성황리에 마무리됐다. 총회 이후 조합원들 사이에선 조합 정관 제22조의 해석을 두고 여러 의견이 개진됐다. '32층 기존안'을 희망하는 조합원들은 조합정관 22조 제1항에 따라 총회 의결의 경우, 과반수 출석과 출석한 조합원의 과반수 동의가 필요한 것 아닌지를 조합에 질의했다. 반면 '49층 혁신안'을 원하는 조합원들은 조합정관 22조 제2항에 따라 정비업체, 설계자 등 2개 이상의 후보가 경합할 경우 다득표가 원칙임을 강조했다. 조합은 혁신설계(안) 안건 상정 관련 중재에 나섰고, 법무법인 현의 법률 검토 결과 2개 이상의 후보군 중 일부를 선정하는 과정에선 다득표순이 적용되는 것이 타당하다는 판단을 내렸다. 32층과 49층은 옳고 그름을 판단할 수 있는 영역은 아니기 때문이다. 더군다나 설계변경에 대한 내용은 도정법에서 정하는 총회 의결 사항은 아니다. 조합은 향후 혁신설계(안)을 토대로 후속 절차를 진행하는 과정에서 조합원들의 의견을 계속 수렴해 사업을 추진해 나갈 계획이다.
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