발행일(UPDATE): 2025년 07월 01일 18시 45분
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DL이앤씨가 한남5구역 시공권 확보로 분주한 모습을 보이고 있는 가운데, 이달 말 시공사 선정 총회를 앞두고 조합원들의 표심 확보에 집중하고 있다. DL이앤씨는 물가상승(Escalation)에 따른 공사비 증액분 중 1,000억원을 받지 않겠다는 조건을 제시했다. 하이엔드 브랜드인 '아크로(ACRO)'를 접목해 준공 후 미래가치에 기여하겠다는 방침이다. 21일 정비업계 따르면 한남5구역 재개발 조합(신상철 조합장)은 이달 31일(토) 총회를 열어, 사업시행계획(안) 수립과 시공사 선정을 동시에 진행할 예정이다. 해당 사업장은 지난해 사업시행계획(안) 수립 안건이 한 차례 부결된 만큼 후속 사업절차 추진을 위한 중요한 분수령이 될 것으로 전망된다. DL이앤씨는 조합원들에게 물가상승(Escalation)에 따른 공사비 증액분을 일정 부분 부담하겠다고 약속했다. 1,000억원 한도 내에서 물가인상은 없을 것이라고 밝혔다. DL이앤씨는 최근 1년 이내 시공권 확보에 성공한 사업장(도곡개포한신, 자양7구역 등)에서 물가상승에 따른 공사비 증액분을 자체 부담하겠다는 파격적인 조건을 내세우고 있다. 도곡개포한신과 자양7구역에 약속한 금액은 각각 200억원, 250억원이다. 한남5구역에선 앞선 사업장보다 4~5배 많은 1,000억원을 제안했다. 한남5구역의 평당 공사비는 약 916만원 수준으로, 공사비 산출기준연월일은 2025년 4월이다. 2025년 4월부터 물가상승에 따른 공사비 증액분을 계산하는 기산일이 시작됐다는 의미다. DL이앤씨는 입찰보증금을 포함, 845억원 한도 내에서 직접 사업비를 조달하겠다는 제안도 진행했다. 건설사 직접 대여를 통한 이자는 'CD+0.9%'를 약속했다. 직접 대여금은 향후 관리처분계획(안) 인가 후 이뤄지게 될 사업비 PF 조달 시, 최우선적으로 상환된다. 사업비 PF 조달금리는 금융기관 경쟁입찰을 통한 최저금리로 진행한다. 현재 DL이앤씨는 성동구 성수동 '아크로 서울포레스트'와 서초구 잠원동 '아크로 리버뷰신반포' 등에서 선보였던 한강 조망 설계 노하우를 활용한다는 방침이다. 아울러 전체 가구의 74%는 중대형 면적으로 구성된다. 한남뉴타운 개발 구역 가운데 가장 높은 비중인 것으로 알려졌다. 단지 곳곳에는 자연과 인간의 공존을 의미하는 '바이오필릭' 개념을 적용할 계획이다.
![[센트로] 누군가 내 이름, 주소, 전화번호를 알아내고 있다](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20250521/art_17477817662858_250c22_178x118_c0.png)
조합 사업에 반대하는 소위 ‘비대위’(‘비상대책위원회’의 줄임말)가 처음 하는 일 중 하나가 조합원명부 공개 청구이다. 재건축·재개발 조합이든 리모델링 조합이든, 조합원이 조합원명부 공개를 청구하면 법에 따라 이를 공개해야 한다. 대법원은 이때 주민번호 뒷자리를 제외한 조합원명부의 모든 정보를 원칙적으로 공개하도록 하고 있다. 일반적으로 조합은 효율적인 조합원 관리를 위해 명부에 이름, 전화번호, 주소, 소유 물건 등 다양한 정보를 기재한다. 그러나 개인정보 보호가 더욱 엄격해진 요즘, 단지 같은 조합원이라는 이유만으로 다른 조합원의 민감한 개인정보에 무제한 접근할 수 있다는 것은 다소 의아하다. 개인정보보호법에 따르면, 업무 목적으로 개인정보를 처리하는 개인정보처리자는 제3자에게 정보를 제공할 때 정보주체의 동의를 얻어야 한다. 이는 상식적으로 당연한 일이다. 누군가가 다른 사람에게 내 이름과 주소, 전화번호를 알려주려고 한다면, 당연히 나의 동의를 받아야 할 것이다. 그러나 개인정보처리자가 법률상 정보 공개의무를 지닌 경우에는 정보주체의 동의가 없어도 개인정보를 공개할 수 있다. 법률이 명시적으로 정보를 공개하라고 규정한 이상, 정보주체의 동의는 사실상 무의미해진다. 그런데 정보 공개 의무를 부과하는 법률에 문제가 있다면 어떨까? 과거와 달리 개인화가 심화된 현대 사회에서는 같은 건물, 심지어 옆집에 살면서도 서로 얼굴을 모르고 지내는 경우가 흔하다. 오히려 같은 건물에 사는 누군가가 내 이름과 전화번호, 주소까지 모두 알고 있다고 생각하면 섬뜩한 기분마저 든다. 아파트 재건축이나 리모델링의 경우, 조합원들이 자발적으로 조합에 가입했으므로 다른 조합원들과 개인정보가 공유될 수 있다는 점을 어느 정도 감수했다고 볼 수도 있다. 하지만 재개발의 경우에는 정비구역이 지정되고 조합이 설립되면, 조합 설립에 동의하지 않았더라도 강제로 조합원이 된다. 이 경우 본인의 의사와 무관하게 다른 조합원의 요청에 따라 이름과 전화번호, 주소, 소유 물건 등의 개인정보가 공개된다. 조합원명부를 공개하는 목적은 조합의 불투명하고 불공정한 사업 진행을 방지하고, 조합원 간 원활한 소통과 정보교류를 촉진하여 견제 기능을 수행하자는 데 있다. 그러나 조합은 사업 관련 정보공개의무를 이행하기 위해 인터넷 카페나 홈페이지를 개설하고 있고, 이러한 공간을 어느 정도 소통 창구로 활용할 수 있다. 따라서 실거주 주소나 소유 물건과 같은 민감한 정보까지 전면적으로 공개할 필요가 있는지 의문이다. 무엇보다도 당사자가 원하지 않음에도 불구하고 개인정보가 강제로 공개되는 것은 다소 과한 면도 있다. 디지털화가 급속히 진전되면서 개인정보 보호 문제는 더욱 민감해지고 있다. 그럼에도 불구하고 조합원명부 공개 제도는 시대 흐름에 역행하는 방식으로 운영되고 있다. 이는 시급히 입법적 개선이 필요한 부분이다.
개포현대2차가 건축물 기부채납이었던 '노인복지시설'을 삭제하고, 공공임대주택을 짓는 방향으로 정비계획(안)을 수정해 사업 추진에 나선다. 1년 전 공람공고(안)과 달라진 주요 내용으로는 용적률을 법적상한용적률의 한도인 300%까지 쓴다는 점이다. 기존에는 250%(상한용적률)까지만 사용하기로 했었으나, 인허가청과의 협의 과정에서 용적률을 상향 조정키로 조율된 것으로 보인다. 임대주택 없는 1:1 재건축을 추진하려다가 선회한 것으로 업계는 보고 있다. 20일 정비업계 따르면 강남구청은 개포현대2차 정비구역 지정을 위한 정비계획(안) 재공람공고 절차를 지난 달 완료했다. 1년 전 공람공고를 진행했지만, 법적상한용적률 300%까지 사용하기로 결정되면서 주민 의견청취를 다시 진행한 것이다. 최고높이는 기존 135m 이하에서 160m 이하로 상향 조정됨에 따라, 최고층수 역시 40층에서 49층으로 변경됐다. 토지이용계획(안)에 따르면, ▲공동주택(52,382㎡) ▲공원(7,111㎡) ▲녹지(2,757㎡)로 구성된다. 1년 전과 크게 달라진 내용은 없다. 연결녹지는 언주로변의 소음을 막아주고, 양재천변 녹지축 연결을 위한 목적으로 조성된다. 해당 사업장은 재건축 후 1,000세대가 넘어가기 때문에, 공원법 상 1세대당 3㎡ 이상의 의무면적 공원을 지어야 한다. 기부채납 순부담율은 6.8%로 동일하다. 개포현대2차의 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(250%) ▲법적상한용적률(300%)로 구성된다. 허용용적률 인센티브(20%p) 항목으로는 ▲공공보행통로(10%p) ▲열린단지(5%p) ▲돌봄시설(5%p)로 채워져 있다. 상한용적률 확보를 위해선 토지(공원·녹지·임대주택) 및 건축물(임대주택) 기부채납으로 확보했다. 상한용적률에서 법적상한용적률로 올라가기 위해선, 용적률 인센티브의 절반을 국민주택규모 이하의 임대주택으로 지어 제공해야 한다. 정비계획(안) 수립 시점, 추정비례율은 101.24%다. 1년 전(96.09%)과 비교할 때, 약 5%p 올라갔다. 조합원 분양가는 ▲전용 84㎡(23.7억원) ▲전용 132㎡(31.7억원) ▲전용 165㎡(38.1억원) 등으로 구성돼 있다. 개포현대2차는 양재천과 달터공원이 단지 가까이 위치하고, 구룡초등학교가 단지와 바로 인접해 있어 자연과 교육 모두 누리기에 좋은 환경의 아파트란 평가를 받는다. 특히 가구별 최소 전용면적이 84㎡인 중대형 주택형으로만 이뤄진 데다 기현황 용적률도 낮아 사업성이 높을 것으로 관측된다. 정비계획 수립 예정지역으로 대상지는 상가 지분쪼개기가 금지돼 재건축 추진에도 도움이 될 전망이다.
정비사업전문관리업자(이하 B정비업체)의 지위를 두고 진행된 법률 소송에서, A조합이 1심 패소 이후 진행한 항소심에서 판결을 뒤집어 관심이 모아진다. 무려 20년 전, 추진위원회 시절 때 진행된 '주민총회'에서의 의사정족수에 서면결의서를 포함하느냐 여부가 핵심 쟁점이었다. 서울고등법원은 서면결의서를 의사정족수에 포함시켜야 한다고 판결했다. 일반적으로 서면결의서는 총회 참석하기 어려운 토지등소유자의 의결권 행사를 보장하며, 서면결의서는 총회에 직접 참석하여 의결권을 행사하는 것과 동일한 법적 효력을 가진다. 현 시점에서도 누구나 다 알고 있는 지극히 일반적인 내용이다. 금번 소송의 쟁점을 이해하려면 서면결의서 양식(세부내용)을 살펴봐야 한다. A조합이 추진위원회 시절 진행한 주민총회에서 징구한 서면결의서에는 '총회 참석자들이 결의하는 다수 의견에 따를 것을 의사표시한다'라고 부동문자로 기재돼 있다. 보통 협력업체를 선정하는 안건에는 입찰에 참여한 업체들이 기호순으로 기재돼 있는 다지선다 형태를 따른다. 이에, 서면결의서를 의사정족수에 포함시키느냐 여부가 법적 쟁점으로 손꼽혔다. 당시 상황을 요약하면, ▲전체 토지등소유자(284명) ▲서면결의서(68명) ▲현장참석(155명) ▲현장참석해서 B정비업체에 투표(75명) 등이다. 추진위원회 운영규정에 따라, 토지등소유자 과반수 이상의 출석 및 출석한 토지등소유자 과반수 이상의 찬성이 있어야 가결된다. 1심 법원은 서면결의서를 의사정족수에 포함시키지 않았다. 이로써, 토지등소유자 과반수 이상의 출석(155명/284명)은 충족했으나, 출석한 토지등소유자 과반수 이상의 찬성(75명/155명)은 충족시키지 못했다고 본 것이다. 이에, 법원은 추진위원회 운영규정에서 정한 결의요건에 반하여 이뤄졌기에 무효라고 판단했다. 조합은 바로 항소했다. 2심 법원은 서면결의서를 의사정족수에 포함시켰다. 토지등소유자 과반수 이상의 출석(223명/284명)과 출석한 토지등소유자 과반수 이상의 찬성(75명+68명/223명) 등 의사정족수, 의결정족수 모두 맞췄다고 판결했다. 더욱이, 1심에서 패소한 조합은 2024년 12월 정기총회를 개최해 정비업체 지위를 다시 한번 재확인받는 안건을 상정해 추인 결의까지 마쳤다. 법원은 서면결의 동의서 양식과 관련해선 "추진위원회는 서면결의서를 배부할 당시 '정비업체 선정'이라는 점을 명백히 했던 것으로 보인다"며 "서면결의서를 제출한 토지등소유자는 다수 찬성을 받은 정비업체가 선정되는 것에 충분히 의사를 표시한 것"이라고 판단했다. 그러면서 법원은 "만약 동의서 문구에 불만이 있었다면 토지등소유자들이 서면결의서를 작성하지 않았을 것이고, 추진위 역시 부당한 방법으로 동의서 작성·제출을 강요했다는 사정을 찾아볼 수 없다"고 부연했다. 끝으로 법원은 절차적 하자(총회 소집통지) 부분에 대해선 "다소 규정된 형식을 갖추지 못하더라도 의결권 행사에 장애가 없었다면 결의에 중대한 하자가 있다고 볼 수 없다"고 판시했다. 종합해 봤을 때, 법원은 총 284명 중 과반수가 넘는 223명이 출석해 의사정족수를 충족했고, 223명 중 과반수에 달하는 143명(68명+75명)이 정비업체 선정에 찬성한 것으로 판단된다고 최종적으로 결론을 내렸다. 백진욱 법무법인 조운 변호사는 "추진위원회 운영규정은 서면결의에 관해 ‘안건 내용에 대한 의사를 표시’하도록 정하고 있을 뿐(제22조제3항), 작성 방법이나 형식에 대해 아무런 규정을 두지 않았다"며 "다수 판례 역시 서면결의자의 진정한 의사를 유효성 판단의 결정적 기준으로 삼고 있다"고 말했다. 이어 "참석자 다수의 의견에 따른다는 서면상 의사표시는 총회 현장에서 다수 지지를 얻은 업체에 투표한 것으로 해석될 수 있다는 것이 2심의 판단인데, 토지등소유자의 의결권 보호 관점에서도 매우 적절해 보인다"고 부연했다.
목동에 소재한 신정동1152번지의 시공사 선정을 위한 1차 입찰이 유찰됐다. 삼성물산만이 조합의 부름에 응했다. 조합은 2차 입찰공고를 곧장 진행한다는 방침이다. '신속통합기획' 후보지였던 대상지는 작년 6월 조합설립인가를 받은지 채 1년도 되지 않아 시공사 선정 절차까지 속도감 있게 진행 중이다. 업계 탑티어(Top-tier)에 속하는 삼성물산의 시공권 확보 가능성이 높아지면서, 재개발 사업에도 탄력이 붙을 전망이다. 19일 정비업계 따르면 신정동1152번지 일대 재개발 조합(윤정용 조합장)은 이날 시공사 선정을 위한 1차 입찰을 마감한 결과, 삼성물산만이 단독 응찰함에 따라 유찰됐다. 1차 현장설명회를 다녀간 건설사는 ▲삼성물산 ▲GS건설 ▲효성중공업 ▲금호건설 ▲호반건설 등 5개사다. 삼성물산은 신정동1152번지 시공권 확보를 목적으로 오랜 기간 수주의향을 꾸준히 타진해 왔다. 조합은 도시및주거환경정비법 및 정비사업 계약업무 처리기준 등에 따라, 2차 입찰공고를 내고 다음 주 현장설명회를 진행할 계획이다. 2차 입찰제안서 마감일은 오는 7월로 예정돼 있다. 후속 제반 절차들을 감안할 때, 시공사 선정을 위한 총회는 8월경 진행될 것으로 보인다. 신정동1152번지는 2017년 8월 재정비촉진지구에서 제척된 아픔을 딛고, 주민들이 다시 한 번 힘을 모아 신속통합기획 절차로 재개발을 진행해 왔다. 목동의 우수한 학군과 계남근린공원의 쾌적한 자연환경을 동시에 누릴 수 있는 입지로 평가받는다. 구역면적은 44,082㎡로, 토지등소유자는 약 450명 정도다. 양천구청의 공공지원 조합직접설립제도를 통해 추진위원회 단계를 건너뛰고 작년 6월 조합설립인가를 받았다. 정비계획(안) 상 용적률은 213%며, 법적상한용적률 250%까지 사용하는 방향으로 계획(안)을 수립했다. 예상되는 주택공급물량은 총 956세대다.
신정4구역이 조합원들의 합의된 일치를 통해 관리처분계획(안) 수립을 성공리에 매듭지은 가운데, 후속 사업 절차도 속도감 있게 추진해 나갈 계획이다. 조합은 이주·철거 준비와 동시에 대우건설과의 공사비 협상도 효과적으로 진행하겠다는 방침이다. 또한, 일반분양가 상향 조정을 위한 다각도의 노력도 기울여, 조합원들의 분담금을 덜겠다는 목표다. 19일 정비업계 따르면 신정4구역 재건축 조합(신동일 조합장)은 최근 관리처분계획(안) 수립을 위한 정기총회를 개최해 상정된 다수 안건들을 순차적으로 처리했다. 이날 집행부(조합장·감사·이사) 연임 안건도 조합원들의 두터운 신뢰를 토대로 원만하게 가결됐다. 업무 공백 없이 연속성 있게 사업 추진이 가능하게 됐다. 한 해동안 사용하게 될 운영비·사업비 예산(안)도 모두 통과됐다. 이날 총회의 핵심 안건은 관리처분계획(안)이다. 관리처분계획(안)은 정비사업의 꽃이라 불리울 정도로 중요한 이벤트다. 조합원들의 분양 내역을 권리로 확정짓는 단계다. 관리처분계획(안) 상 조합원과 일반분양 물량은 각각 1,144세대, 497세대다. 상가(근린생활시설)는 36개다. 조합원 물량[1,144세대 중 107세대는 2주택(1+1)]을 신청했다. 추가 분양주택(+1)은 조합원분양가를 적용받게 되는데, 이는 타당성검증을 진행하는 국토부 산하의 한국부동산원 의견 때문인 것으로 알려졌다. 관리처분계획(안) 상 추정비례율은 102.06%로 산출됐다. 총수입 추정액(1조7,943억원)에서 총지출 추정액(1조1,477억원)을 뺀 뒤, 종전자산 추정액(6,334억원)으로 나눈 결과값이다. 조합원의 종전자산 평가액은 삼창감정평가법인과 하나감정평가법인 두 곳이 참여해 산출한 산술값의 평균 금액을 기준으로 결정됐다. 재건축초과이익 부담금은 준공인가 이후 확정되는데, 대상지의 경우 1인당 평균이익이 8,000만원 이하로 확인돼 면제될 것으로 관측된다. 신정4구역은 물가상승(Escalation) 영향으로 시공비가 다소 오를 것을 예상하고 있다. 평당공사비는 건설공사비지수와 소비자물가지수의 산술평균값을 반영해 745만원에서 762만원으로 책정될 계획이다. 신동일 조합장은 "조합원 이익을 늘리는 방법은 분양수익을 늘리는 것이기에, 아파트 상품가치를 증대시켜 나가겠다"며 "반면, 사업비의 많은 부분을 차지하는 공사비 관련해선, 유연한 협상력을 발휘해 협의하겠다"고 밝혔다. 현재 신정4구역을 지원하고 있는 정비업체와 설계업체는 각각 한국씨엠개발, 삼하건축사사무소다. 당일 총회 현장에 참석한 대우건설 관계자도 "관리처분인가를 획득하는대로 HUG와 협의해 발빠르게 이주대책을 마련할 계획"이라며 "신정4구역은 사업진행이 빠른 편인 만큼, 사업기간 단축에 따른 사업비를 최대한 줄일 수 있도록 최선을 다하겠다"고 말했다. 아울러 대우건설은 대상지와 신일·일진아파트가 맞닿아 있어 안전이 우려된다는 조합원 질의에 대해선 "당사의 기술력을 충분히 검토해 수주에 임했기에 안전을 자신한다"고 답변했다. 이어 "조합은 토지·환경 제공까지의 의무고, 착공부턴 모두 시공사 책임"이라며 "리스크 발생 시 100% 당사가 책임지겠다"고 덧붙였다.
HDC현대산업개발이 3년 전 발생했던 '광주 화정아이파크 사고'와 관련, 서울시로부터 영업정지 1년 처분을 받았다. 회사는 집행정지 가처분을 신청함과 동시에 행정처분 취소 소송 준비도 본격적으로 착수할 방침임을 밝혔다. 영업정지 확정판결까지는 재판 절차상 상당한 시일이 소요될 것으로 예상되기에, 당분간 신규 수주에 제약은 없을 것이라는 게 법조계 중론이다. HDC현대산업개발은 서울시로부터 받은 영업정지 처분을 겸허한 자세로 수용하되, 이와 별개로 고객·협력업체·투자자들의 신뢰 보호 원칙에 입각해 법적 소송은 불가피하게 진행하겠다는 점을 밝혔다. 지난해 GS건설도 인천 검단아파트 지하주차장 붕괴 사고로 10개월 간의 영업정지 처분을 받았지만, 집행정치 가처분 신청 후 본안소송으로 넘어가며 현재 정상 영업을 진행 중이다. HDC현대산업개발 관계자는 “붕괴사고에 대한 분명한 책임을 통감해 지난 3년간 안전 체계 강화에 힘써왔으며, 금번 서울시의 처분 역시 어느 정도 각오하고 있었다”며 “집행정지 신청이 받아들여질 가능성이 높게 관측되는 만큼, 현재 진행 중인 용산정비창 전면1구역 입찰자격도 법적으로 문제가 없다”고 설명했다. 법조계에선 집행정지 가처분 신청이 받아들여진 후, 본안 소송으로 넘어가게 되면 실질적인 영업정지 기간은 장기간 유예될 것이라는 의견이다. 법원이 영업정지 처분으로 인해 기업에 회복하기 어려운 손해가 발생할 것으로 판단할 경우, 통상 영업정지 처분 효력을 정지시키고 본안 소송으로 진행시킬 가능성이 높게 거론된다는 게 법조계 시각이다. 행정소송법 제23조 제2항은 처분 등으로 회복하기 어려운 손해를 예방하기 위해 긴급한 필요가 있다고 인정될 때에는 정지를 결정할 수 있다고 규정한다. 집행정지 결정이 내려지면 통상 본안 판결 선고일까지 처분 효력이 정지된다. 1심에서 대법원 판결까지는 평균 2년 이상 걸린다. 대부분 건설사들이 영업정지 처분을 받으면 집행정지를 신청하고, 본안 소송을 제기하는 수순으로 절차를 밟아나간다. 포스코이앤씨와 현대엔진지어링 역시 올해 상반기 붕괴사고를 일으켰기에, 사고수습이 끝나는대로 향후 동일한 법적 행보를 밟아나갈 것으로 관측된다. HDC현대산업개발 관계자는 “3년 전, 광주 사고 이후 최고안전책임자(CSO) 제도 도입, 시공혁신단 신설, 전국 단지 특별점검 등 근본적인 안전 혁신에 모든 역량을 집중해 왔으며, 구조적 재발 방지와 고객 신뢰 회복을 위해 계속해서 노력하겠다”고 강조했다.
GS건설이 창립총회를 목전에 둔 여의도 삼부아파트에 수주의사를 공식적으로 표명했다. 대형 건설사들은 그간 축하 현수막을 게첩하고, 홍보 OS요원을 파견하는 정도의 제한적인 범위 내에서 관심도를 나타냈다. GS건설이 삼부 주민들의 우편함으로 공식레터를 발송한 전략적 행보 이면엔 조합원들의 눈도장 외에도 잠재적 경쟁사들을 향한 선전포고의 셈법이 담겨 있다는 분석이 나온다. 16일 정비업계 따르면 GS건설은 최근 장문의 편지를 일반우편으로 여의도 삼부아파트 예비 조합원들에게 전달했다. 공개적으로 수주의사를 밝혔다는 건, GS건설 내부적으로 입찰 참여를 진지하게 검토한 후 어느 정도 의사결정을 내렸음을 짐작케하는 대목이다. 창립총회를 앞둔 추진위원회 단계에서 공식레터를 보내는 일은 업계에서도 흔치 않기에, GS건설의 이번 행보는 입찰경쟁을 염두에 둔 상황에서 보여준 '기선제압'으로 읽힌다. 공식레터를 받은 예비 조합원들도 한껏 고무된 분위기다. 편지는 여의도 삼부아파트를 자이(XI)만의 새로운 주거 기준으로 정성껏 재정의하겠다는 포부를 시작으로, 공간의 본질과 미래를 깊이 있게 해석한 뒤 삼부의 가치에 가장 잘 어울리는 입찰제안서로 찾아뵙겠다는 약속으로 끝맺음됐다. 편지 중간에는 단순히 아파트를 '짓는 것'에 그치지 않고 '사는 사람의 삶'에 무게중심을 두겠다는 이야기도 깊은 고심 끝에 표현된 부분으로 보인다. 도정법 상 시공사 입찰공고가 개시된 후에는 조합원들을 대상으로 한 '개별홍보활동'이 엄격히 금지된다. 따라서 입찰공고가 띄어지기 이전에 조합원들과의 소통 접점을 다양한 방식으로 효과적으로 늘려나가는 게 중요하다. 원론적인 내용의 현수막이 기계적으로 걸리고, 이벤트가 있을 때마다 맹목적으로 채워지는 화환들은 사실 조합원들에게 진심으로 느껴지기엔 한계가 있는 방법들이다. 따라서 GS건설이 아직 시공사 입찰공고까지 기간이 남아있는 여의도 삼부아파트에 선제적으로 의사표시를 건넨 셈법엔 많은 의미가 함의돼 있다는 게 건설업계 공통된 의견이다. 올해 시공사 선정에 나설 것으로 예상되는 사업장은 여의도 시범아파트와 대교아파트다. 대교아파트의 경우, 삼성물산과 롯데건설이 매 총회 때마다 조합원들과 만날 수 있는 기회들이 제공되고 있다. 여의도 삼부의 구역면적은 62,634㎡로, 용도지역은 제3종일반주거지역(약 80%)과 일반상업지역(약 20%)이 혼재돼 있다. 삼부아파트는 준공 후 수십년 간 하나의 단지로 관리됐던 만큼 큰 틀에서 '통합재건축'을 전제로 조합설립을 준비해 왔다. 정비사업은 입지도 중요하지만, 무엇보다 '규모의 경제'를 실현할 수 있는 땅 크기가 사업성을 좌우한다. 구역계 사이즈는 건축물 배치부터 커뮤니티시설 등 준공 후 단지 가치를 결정짓는다. 여의도 내에서 삼부아파트가 '대장주'로 꼽히는 배경도 앞선 이유 때문이다. 고령화에 접어든 국내 인구 구조를 감안할 때, 외부활동보다는 집에 거주하는 시간이 상대적으로 많을 수밖에 없다. 최근 단지 안 '조식 서비스'가 주목받는 것도 같은 맥락에서 살펴볼 수 있다. 삼부아파트는 근방에 위치한 이웃 단지들보다 규모 면에서 앞서기 때문에, 재건축 과정에서 토지이용의 활용 범위가 넓다. 땅을 능동적으로 활용할 여지가 많다는 의미다. 조합원들의 권리가액을 정할 추정비례율은 약 110%대다. 해당 지표 산출을 위해 적용된 평당 공사비와 일반분양가는 각각 1,100만원, 8,000만원이다. 보통 조합원들의 동의를 얻기 위해, 일반분양가만 현실화하고, 평당 공사비는 낮추는 경향성이 많다. 하지만 삼부아파트는 공사비와 일반분양가 모두 '현 시점'에 맞는 현실화된 수치를 사용했다. 삼부아파트는 모든 조합원들이 기존 면적 대비 10% 이상 넓혀 가더라도, 세대당 평균 5억원 이상의 환급금을 돌려받는 것으로 계산됐다. 여의도 삼부 A주민은 "모든 세대 우편함에 일괄적으로 꽂혀있는 공식레터를 보고 깜짝 놀랐다"며 "건설사들이 입찰 참여 결정을 내릴 때에는 조합과 밀당하며 마지막까지 장고를 거듭하는 것으로 들었는데, GS건설은 조합도 설립되기 이전에 공개적으로 의사표시를 했다는 점에 진정성을 갖고 임하는 느낌이 들었다"고 말했다.
자양7구역이 구역계 편입 이슈를 말끔히 해결한 가운데, 일몰제 기한 만료를 앞두고 재연장 준비에 힘을 쏟고 있다. 조합은 구청 측의 통합재개발 방침에 적극 협조할 뿐더러, 각종 법률 의견도 연장 타당성에 주목하고 있다는 입장이다. 다만 광진구청은 '일몰기한은 1회 제한이 타당하다'는 법제처의 유권해석을 신뢰하고 있어, '일몰제 2회 연장' 가능성 여부에 업계 관심이 모아진다. 16일 정비업계 따르면 자양7구역 재건축 조합(이지원 조합장)은 두 번째 일몰기한 연장을 고심하고 있다. 대상지의 일몰기한은 조합설립인가를 받은 날부터 3년인 2024년 10월로, 조합은 2년 범위 내 연장을 고려 중인 상황이다. 도정법 제20조를 살펴보면, 조합은 조합설립인가를 받고 3년 내 사업시행계획인가를 신청하지 않으면 정비구역 해제가 불가피하다. 다만 대상지는 조합원 100분의 30이상 동의로 해당 기간이 도래하기 이전 연장을 요청했고, 구역계 편입에 따른 계획적 정비가 필요하다는 판단 하에 구역 존치가 인정됐다. 현재 법제처의 경우, 도정법 제20조 제6항 제1호의 '연장 신청 시한' 규정을 따르고 있다. 법제처는 '제1항제1호부터 제3호까지의 규정에 따른 해당 기간' 내 1회에 한해서만 연장이 가능하다고 보고 있다. 즉 문언상 연장된 이후의 일몰기간은 여기에 해당하지 않는다는 것이다. 또 일몰기간을 2년 연장한 후 다시 재연장을 할 경우, 일몰기간을 2년 초과하여 연장하는 결과가 되므로 법 문언에 반한다는 입장이다. 하지만 법조계에선 법제처의 유권해석이 다소 설득력이 떨어진다는 지적이다. 우선 요청 시한에 대한 규정 문언만으로 일몰기간 연장 요청 횟수가 1회로 제한될 수 없다는 의견이다. 연장 요청 횟수를 제한할 합리적인 근거가 존재하지 않는다는 이유에서다. 아울러 정비구역 일몰기한 규정의 취지를 고려해야 한다는 입장이다. 일몰제는 흔히 사업이 진행되지 않아 지체되거나, 목적 달성 실패로 과도한 비용이 예상되는 경우에 정비사업의 출구 전략을 마련하고자 신설됐다. 반대로 사업지 내 특별한 사정이 존재하거나, 조합원들의 일몰기한 연장 요청이 있을 경우엔 필요에 따라 재연장이 마땅하다는 게 법조계 설명이다. 사실 자양7구역은 이미 시공사 선정까지 마친 상태로, 시간의 구애를 받지 않고 다음 절차(사업시행계획인가)를 밟으면 된다. 그럼에도 대상지는 구청 측의 통합재개발 방침에 협조하고자 오히려 리스크를 감내하고 있는 것이다. 앞서 광진구청은 자양3동 업무보고회 과정에서 유효기간 연장 및 통합개발의 중요성을 강조했던 것으로 알려져, 정비구역 지정권자(구청장)의 세심한 배려가 필요할 것으로 예상된다. 물론 구청은 법원에서 법제처 의견과 다른 판단이 내려지지 않는 이상, 상급기관의 유권해석을 거스르긴 쉽지 않다. 다만 현실성이 떨어지는 법제처의 유권해석이 되레 선의의 피해자를 발생시킬 수 있다는 점을 간과해선 안 된다는 게 법조계의 조언이다. 정한철 법무법인 인본 대표 변호사는 "연장기간이 도과했다 하더라도 일정한 요건을 갖춘 경우 정비구역을 해제하지 않을 수 있다는 법제처 해석(법제처 22-0699, 2022. 11. 07)이 있고, 무엇보다 자양7구역의 경우 해제되더라도 결국 토지등소유자들의 의사에 따라 다시 추진될 개연성이 높기에 재연장이 가능할 것으로 보인다"고 말했다. 정 대표 변호사는 "정비구역 해제 후 구역지정부터 동일한 절차를 반복하게 될 경우, 기존에 투입된 시간과 비용이 낭비됨은 물론, 정비사업 해제에 따른 피해는 고스란히 토지등소유자의 몫으로 귀결된다는 점도 인허가청에서 고려해야 할 것으로 보인다"고 덧붙였다. 자양7구역의 추진 현황과 지연 원인, 토지등소유자의 부담 등 관련된 사정을 종합적으로 고려해 정비구역을 해제하지 않고 기간을 재연장할 수 있는 방향으로 해석해야 한다는 게 법조계 시각이다. 한편 서울시 관계자는 일몰제 2차 연장과 관련, "정비사업 내에서 두 번 연장한 사례는 아직 없다"며 "선례가 존재하지 않아, 지침 등이 따로 마련돼 있지 않다"고 설명했다. 다만 이 관계자는 "일몰제 강행규정은 출구전략일 뿐, 서울시 기조는 사업이 잘 가게끔 도와 (주택)공급을 최대한 늘리는 것"이라며 "구청·조합이 법률검토를 잘 거쳐 억울한 케이스가 생기지 않아야 한다"고 말했다.
철산주공13단지가 이달 정비구역 결정고시를 받아냄에 따라, 재건축 사업 추진을 위한 기틀을 마련했다. 도시및주거환경정비법 상 첫번째 법정 단체 구성을 위한 '추진위 동의서' 징구에도 본격적으로 나서기 시작했다. 추진위원회 구성을 위한 법적 동의율(50% 이상)을 빠르게 확보하겠다는 게 준비위원회 목표다. 15일 정비업계 따르면 철산주공13단지(강양원 위원장)는 최근 광명시청으로부터 정비구역 지정을 위한 결정고시를 받았다. 올해 1월 정비계획(안) 입안을 위한 주민설명회가 열린 지 4개월 만이다. 해당 단지는 제2종일반주거지역에서 제3종일반주거지역으로 1단계 종상향을 전제로 진행된다. 관심을 모았던 최고층수는 49층이다. 재건축 프로젝트를 통해 예상되는 공급물량은 3,719세대다. 주택시장에 풀리는 일반분양 물량만 1,466개에 이른다. 조합원들은 본인들 자산을 출자해 재건축 사업을 진행하며, 이 과정에서 일반분양 물량을 얼마나 잘 팔 수 있는지 여부가 사업의 성패를 결정한다. 철산주공13단지는 행정구역 상 경기도에 해당하지만, 실질적으로 서울 생활권역으로 여겨지는 입지를 갖고 있다. 조합원분양가는 일반분양가(평당 3,700만원)의 85% 수준으로 산정됐다. 이에 따라 조합원분양가는 ▲59㎡(8.33억원) ▲74㎡(9.96억원) ▲84㎡(11.2억원) ▲102㎡(13.51억원) ▲109㎡(14.17억원) ▲134㎡(16.35억원) 등으로 책정됐다. 조합원들은 종전자산 추정액에 추정비례율(109.6%)을 곱해 권리가액을 구한 뒤, 권리가액을 기준으로 분양받고자 하는 평형대의 조합원 분양가와 비교해 분담금(혹은 환급금) 여부를 개략적으로 알 수 있다. 물론 비례율은 사업 추진 과정에서 계속 변동된다. 강양원 추진준비위원장은 "빠른 시일 내 법정 동의율 확보를 위해 속도를 낼 것이지만, 그 과정에서 충분한 설명과 이해를 구하며 차분하게 나아가겠다"며 "연내 창립총회까지 현실적으로 빠듯한 일정일 수 있지만, 달성 불가능한 과업은 아니기에, 주민들과 함께 똘똘 뭉쳐 속도를 내겠다"고 설명했다. 도정법에 따라 조합설립 추진위 구성을 위해선 토지등소유자로부터 50% 이상의 동의가 필요하다. 또 재건축 조합을 설립하기 위해선 ▲전체 구분소유자의 70% 이상의 동의 ▲각 동별 구분소유자의 과반수 동의 ▲토지면적의 2분의1 이상의 동의가 필요하다. 철산주공13단지는 업체들의 도움 없이 주민들 기부금으로 초창기 사업을 진행하고 있다.
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