발행일(UPDATE): 2026년 02월 04일 11시 06분
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마천5구역이 주민총회가 열린 지 3개월 만에 조합 창립총회를 개최하며 신속한 사업속도를 보이고 있다. 조합설립에 필요한 동의율은 74% 수준으로 집계됐다. 송파구청으로부터 빠른 시일 내 조합설립인가도 받아낼 것으로 예상된다. 26일 정비업계 따르면 마천5구역 재개발 추진위원회는 최근 조합설립을 위한 창립총회를 성황리 마무리, 조합 임원(조합장·감사·이사) 선출과 함께 상정된 안건을 모두 의결했다. 평일 오후 시간임에도 불구하고 다수의 토지등소유자들이 이곳저곳 분산돼 자리를 가득 메웠다. 마천 타구역 조합장들의 발걸음도 이어졌으며, 일찍부터 3곳의 시공사(롯데건설·DL이앤씨·GS건설) 관계자들도 연신 주민들에게 축하의 인사를 전했다. 조기순 조합장은 단독 후보로 출마해 압도적인 지지를 받으며 최종 당선됐다. 조기순 조합장은 사업 초창기부터 재개발 사업을 이끌어 온 인물로, 그는 그간의 사업추진 경과를 토지등소유자들과 공유하며 조합원 전원의 '단일대오'를 강조했다. 그는 "조합장으로서 '시간이 금'이란 말처럼 미리 준비하는 태도로 사업을 이끌어갈 것"이라며 "물심양면으로 아낌없는 성원과 관심을 가져주신 모든 주민분들께 감사하다"며 인사했다. 뒤이어 113인 대의원도 모두 과반수 득표를 획득해 선임됐다. 이번 총회에선 ▲제1호(조합 정관 제정) ▲제2호(조합임원 선임) ▲제3호(조합 대의원 선임) ▲제4호(행정업무규정 제정) ▲제5호(예산회계규정 제정) ▲제6호(선거관리규정 제정) ▲제7호(2026년 조합 예산(안) 승인) ▲제8호(자금 차입) ▲제9호(총회 의결사항 대의원회 위임) ▲제10호(기 수행업무 추인) 등의 안건을 상정했고, 모두 원안대로 처리됐다. 당일 주민질의응답 과정에선 자금의 차입과 관련한 이자율에 대한 질문이 나왔다. 책자에 기재된 이자율 7% 이내가 너무 많다는 의견이다. 이를 두고 김래현 법무법인 현 변호사는 "7%는 단순히 큰 틀에서 상한선을 잡은 것"이라며 "최대한 금융기관들과 금융조건을 면밀히 따져보고 확인한 후 3~4% 수준으로 낮게 대출이자율을 책정할 계획"이라고 답했다. 한편 토지등소유자 1,185세대로 구성된 마천5구역의 현재 협력업체 라인업은 ▲정비업체(세종코퍼레이션) ▲설계업체(진양엔지니어링) ▲로펌(법무법인 현) 등으로 구성돼 있다.
'올림픽 3대장' 중 하나로 꼽히는 아시아선수촌이 대규모 아시아공원을 품은 청사진을 공개하며 재건축을 향한 힘찬 날갯짓을 시작했다. 대상지는 75층에 달하는 압도적인 층수로 단지의 브랜드 가치와 주민들의 자부심을 한층 끌어올리는 한편, 차별화를 살린 '커뮤니티 링' 도입으로 새로운 패러다임을 선도해 나가겠다는 목표를 제시했다. 26일 정비업계 따르면 아시아선수촌아파트 재건축준비위원회(권민호 준비위원장)는 최근 제1차 소유주설명회를 개최해 재건축의 방향성에 대해 주민들과 소통하는 시간을 가졌다. 현장엔 정비사업과 도시계획 자문을 맡은 용역업체 관계자들이 참석했다. 5대 대형건설사 ▲현대건설 ▲삼성물산 ▲대우건설 ▲포스코이앤씨 ▲DL이앤씨 (호명순) 담당자들도 큰 관심을 보이며 함께 자리했다. 이번 설명회에서 준비위원회가 강조한 핵심은 '압도적 차이에 의한 송파의 랜드마크 건설'이다. 권민호 준비위원장은 서울 고급단지의 개발 방향과 동일한 흐름으로 가되, 아시아공원의 현대화 및 한강·MICE와의 연계 개발을 기반으로 한 차별화에 주목했다. 즉 초고층(75층)·고밀도 개발을 목표로 입지적 장점을 충분히 활용함으로써, 아시아선수촌 고유의 가치를 높이겠다는 의도로 풀이된다. 가장 눈에 띄는 부분은 공공기여를 활용한 공원연계 전략이다. 우선 아시아선수촌은 아시아공원의 '입체공원' 조성화를 추진할 계획이다. 이는 서울시에서 해당 단지와 아시아공원의 복합개발을 권유했기에 가능한 일이다. 입체공원은 공원 하부공간을 활용해 건축물 또는 구조물 등을 입체복합화 할 수 있는 공원을 의미하는데, 대표적으로 ▲세종로 공원 ▲국회대로 상부공원 ▲서부간선 도로공원 등이 있다. 현시점 아시아공원에 사용될 프리미엄 비용은 6,850억원으로 잡혀 있는 상태다. 공원녹지법상 1,000세대 이상 주택건설사업을 하면 세대당 3㎡ 이상 또는 전체 부지면적의 5% 이상을 공원 녹지로 확보해야 한다. 세대당 3㎡ 이상을 확보한다면 공원 면적(74,953㎡)보다 큰 용지(9,690㎡)를 제공해야 하기에, 대상지는 후자 조건이 유리하다는 판단이다. 재건축준비위원회는 용적률 활용방안을 두고 고민한 끝에 3가지 대안을 마련했다. 첫 번째는 기존의 용도지역(제3종)을 유지하는 방향이나, 사업성이 낮고 용적률 손실도 감안해야 하는 것으로 예상됐다. 두 번째는 종상향(준주거)을 통한 균형잡힌 모델이긴 하나, 임대주택이 비율이 3배 이상 증가하는 등의 우려가 있다. 마지막 세 번째는 준주거 종상향에 현금 기부채납을 더하는 방향이다. 기부채납 비용이 크긴 하나, 실현 가능성이 높고 미래가치를 최대치로 끌어올릴 수 있는 방안이라는 게 준비위원회 측의 입장이다. 당일 제시된 3가지 전략을 살펴보면, 아시아선수촌은 층수와 동에 따라 한강조망 정도(S~B급)에 차이가 발생할 순 있지만, 소유주의 100% 한강뷰가 가능할 것으로 예상됐다. 또 기존(안)과 달리 계획(안)에선 최소주동 배치로 18개동이 9개동으로 절반 가까이 줄어들면서 통경축 확보로 개방감이 극대화될 전망이다. 건폐율은 12.3%에서 10.7%로 줄어들게 된다. 마이스(MICE) 복합단지-지하철(2·9호선)-공원-단지를 잇는 지하동선 네트워크도 주목할 만하다. 도시와 단지를 연결한 교통 연계형 주거환경이 마련되는 것인데, 구체적인 계획은 향후 마련될 것으로 보인다. 아울러 단지의 랜드마크로 여겨질 커뮤니티 링도 눈에 띈다. 커뮤니티 링에는 ▲교육 ▲뷰티·휴식 ▲건강·케어 ▲도시 라이프 등과 관련한 다채로운 프리미엄 시설들로 구성될 전망이다. 한편 이번 설명회에선 별도의 상가 계획에 대해선 특별한 언급이 없었다. 재건축준비위원회 측은 시간을 두고 상가협의체와 협의를 이어나간다는 방침이다.
여의도·목동 등 재건축 단지에서 최근 산모건강증진센터(공공산후조리원)를 건축물 기부채납에 포함하는 사례가 정비계획(안) 공람공고 과정에서 속속 포착되면서 관심이 모아진다. 건축물 기부채납은 상한용적률 인센티브를 받기 위한 명료한 목적성을 갖고 있다. 이때, 해당 사업장에서 '짓고 싶은 건축물'을 마음대로 기부채납하는 것이 아닌, 기부채납을 받게 될 인허가청(서울시·구청)에서 원하는, 필요로 하는 시설을 지어야만 한다. 25일 정비업계 따르면 목동2단지와 여의도 은하아파트가 정비계획(안) 결정고시를 받기 위한 법정 절차를 밟고 있는 가운데, 2개 사업장 모두 '산모건강증진센터'를 기부채납하는 방향으로 인허가청과 협의를 완료했다. 상한용적률 확보를 위한 건축물 기부채납은 보통 공공임대주택으로 진행되는 경우가 대부분이다. 실제 목동2단지도 올해 3월 첫 공람공고 당시 공공임대주택 22세대를 기부채납하기로 했으나, 7개월 뒤 변경됐다. 목동2단지 소유주 입장에선 공공임대주택 대신 지역에 필요한 산모건강증진센터를 짓는 방향을 선호하는 분위기로 알려져 있다. 건축물 기부채납은 상한용적률 완화를 위한 계산식의 '일부분'으로 들어간다. 이때, 건축물 기부채납을 위한 가중치 계수가 각기 다르게 적용돼 있다는 점이 눈여겨볼만한 사안이다. 목동2단지는 가중치 계수 1이 적용돼 있고, 여의도 은하는 0.7로 계산해 용적률 상향분을 산출했다. 서울시는 전략적 시설을 기부채납할 경우, 가중치 최대값(1)을 적용해 준다. 모든 정비사업의 상한용적률 계산을 위한 토지/건축물 기부채납의 가중치는 1 이하로 설정된다. 이때, 1이 적용되어야 같은 기부채납을 진행하고도 더 많은 용적률 혜택을 볼 수 있다. 여의도 시범에서 이슈가 됐던 데이케어센터와 공공임대주택은 통상 1을 적용받는다. 저류조를 기부채납하는 서초진흥의 경우, 서울시와 협의 끝에 최종적으로 '1'을 받아냈다. 목동2단지는 올해 3월에 이어 재공람공고를 진행 중인 가운데, 산모건강증진센터의 건축물 기부채납 계수를 현재 1에서 0.7로 조정해야 한다는 내용의 서울시 의견이 나온 것으로 전해진다. 인허가청과의 협의 과정에서 어떤 결과를 도출하느냐에 따라 건축물 기부채납 계수의 숫자도 달라질 전망이다. 1에서 0.7로 바뀔 경우, 동일한 양의 기부채납을 하더라도 받을 수 있는 용적률 인센티브는 적어진다. 분담금과 직결되는 중요한 내용이다. 재건축을 진행하는 과정에서 정비계획(안)은 큰 틀에서 용적률 체계를 결정짓는다는 점에서 상당히 중요한 단계다. 개략적인 사업성 여부가 사실상 결정되는 시점이기 때문이다. 4단계 용적률 체계 하, 공동주택으로 지을 수 있는 건축연면적이 결정되고, 용적률 인센티브를 받기 위해 내놓아야 할 기부채납 종류와 양이 결정된다. 용적률 체계는 쉽게 바꿀 수 없는 사안인 만큼 가장 중요한 단계로 봐도 무방하다. 업계 관계자는 "정비계획(안)을 수립하는 시점, 소유주들이 정말 관심을 가져야 할 대상은 용적률 체계"라며 "용적률이 곧 사업성을 결정하는 기준인 만큼, 무엇을 기부채납하고 얼마나 용적률을 완화받을 수 있는지에 대한 관심이 필요하다"고 말했다. 이어 "다만, 이 시기 소유주들이 관심을 갖는 건 신축 아파트의 평형 유닛과 분담금에만 매몰돼 있다는 점이 안타깝다"고 덧붙였다.
온수역 인근에 위치한 대흥·성원·동진빌라가 환경영향평가 공청회를 무사히 마치고 통합심의를 위한 준비에 힘을 쏟고 있다. 이번 공청회에선 일부 동에서 일조장해에 대한 불편이 예측되긴 했으나, 평가가 이뤄진 어떠한 항목에서도 문제될 소지가 없다는 게 평가업체의 의견이다. 25일 정비업계 따르면 대흥·성원·동진빌라는 최근 환경영향평가와 관련한 주민공청회를 열어 주민들에게 설명하는 시간을 가졌다. 당일 발표는 환경영향평가 전문업체가 맡았으며, 현장은 공청회가 평일 낮 시간대임을 고려해 다소 한산한 분위기였다. 해당 사업장의 인허가 및 행정업무를 총괄하는 정비업체는 ㈜제이앤비코퍼레이션이다. 대상지의 구역면적은 57,531㎡로, 용도지역은 제3종일반주거지역에 해당한다. 건축규모는 지하4층-지상45층 15개동으로 계획이 잡혔으며, 예상 세대수는 총 1,465세대, 주차대수는 2,447대로 예측됐다. 공공시설(구립 장애인시설)은 이전 배치가 계획돼 있다. 시뮬레이션을 돌려본 결과, 대상지의 경우 대기질과 수질 및 소음진동에 대한 문제는 없는 것으로 나타났다. 대기질은 비산방진망 설치와 살수차 운영, 수질은 임시침사지 5개소 설치와 흙막이공법 등을 적용해 예상되는 문제에 대응하겠다는 게 담당자의 설명이다. 다만 일조장해 분석 결과, 총 1,465세대 중 65%에 해당하는 949세대만 내부일조에 만족하는 것으로 나왔다. 전반적으로 북서측에 위치해 있는 일부 동에서 불만족률이 높게 나타났다. 이는 인접한 건물들로 인해 일조에 불리한 영향을 받기 때문이다. 이와 관련해 ㈜청마 담당자는 "65%에 달하는 만족률이 낮은 수치가 아니다"라며 "보통 50% 전후로 만족률이 나오는 게 일반적이다"라고 의견을 전했다. 수인한도를 판단하는 기준(공동주택)은 ①동지일을 기준으로 오전 9시부터 오후 3시까지 일조시간이 연속해 2시간 이상 확보되는 경우 또는 ②동지일을 기준으로 오전 8시에서 오후 4시까지 일조시간이 통틀어 최소한 4시간 정도 확보되는 경우다. 2가지 기준을 모두 맞추지 못할 경우, 일조 저해의 경우 수인한도를 넘어섰다고 본다. 한편 대흥·성원·동진빌라는 환경영향평가 절차가 마무리되는대로 통합심의를 추진하겠다는 계획이다. 통합심의를 위해선 환경영향평가의 원안보고서가 들어가야 하기에, 그때까지 지속적인 보완 작업이 이뤄질 것으로 보인다.
청량리 미주아파트가 지난 2023년 8월 서울시로부터 정비계획(안) 결정고시를 받은 이후, 약 2년 4개월여만에 법적 주체 설립을 목전에 두고 있다. 현 시점, 정비계획(안)은 단지 중앙을 관통하는 도로가 구역계에서 제외돼 있다. 해당 사업장은 지난 2023년 조합직접설립제도를 택해 약 70% 중후반대의 동의율을 확보했지만, 일부 소유주들의 악성 민원이 잇따라 제기됨에 따라 추진위원회 방식으로 선회한 바 있다. 24일 정비업계 따르면 청량리 미주 재건축 추진위원회(김춘경 추진위원장)는 다음 달 27일(토) 오후 2시 동대문구청에서 조합설립을 위한 창립총회를 개최한다. 추진위원회는 현재 전체 토지등소유자의 85%가 넘는 예비 조합원들이 조합설립 동의서를 제출했다고 밝혔다. 금번 창립총회에선 추진위원회가 기추진한 업무(용역계약 포함 등)를 승계하는 내용과 더불어, 사업비·운영비 예산(안) 승인 등의 안건이 상정될 것으로 전망된다. 청량리 미주는 동대문구청으로부터 조합직접설립 불가 통보를 받은 직후, 도정법 상 추진위원회를 거쳐 조합을 설립하는 방식을 택했다. 작년 8월 주민들의 자발적인 참여로 이뤄진 봉사단을 꾸려 추진위원회 설립을 위한 동의서를 징구했고, 2달여만에 법정 동의율(50%)을 확보해 공식 단체로 승인받았다. 청량리 미주는 추진위원회 승인을 받은 직후 디에이그룹건축사사무소를 건축설계 업체로 선정했다. 사무실 역시 추진위원장이 운영하던 회사와 같은 공간에 꾸려졌다. 현재 창립총회 준비와 더불어, 도시계획업체 선정을 위한 움직임도 보이고 있다. 도시계획업체를 새롭게 선정하는 건, 기존 정비계획(안)을 바꾸기 위한 목적이 담겨 있다. 2년 전 서울시로부터 결정고시받은 정비계획(안)을 그대로 활용하기엔 어려움이 있다는 판단에서다. 디에이그룹건축사사무소도 해당 정비계획(안)에 법적 하자가 발견됨에 따라 조합설립 후 현재 시점에 맞게끔 정비계획(안)을 변경해야 한다는 의견을 피력했다. 2023년 기준, 청량리 미주아파트의 추정 비례율은 80.15%로 산출됐다. 총수입 추정액(1,637억원)에서 총지출 추정액(572억원)을 뺀 뒤, 종전자산 추정액(1,328억원)으로 나눈 결과값이다. 사업비의 많은 부분을 차지하는 공사비는 평당 670만원이 적용됐다. 앞서 산출한 추정 비례율은 평당 공사비 670만원과 평균 분양가 4,716만원을 기준으로 한다. 공사비와 분양가 모두 현 시점, 타 사업장들의 일반적인 수치와는 차이가 있다. 미주아파트는 구역을 관통하는 약령시로(길이 20m)를 사이에 두고 공동주택 획지1(29,926㎡)과 획지2(20,792㎡)로 나뉜다. 2개의 아파트 단지처럼 나뉘어 재건축을 진행할 수밖에 없는 건 관통도로(청량리동 235-10·청량리동 235-14)가 개인 사유지인 것과 무관치 않다. 미주아파트는 1970년대 민간 건설사였던 라이프주택개발㈜이 과거 사대부고가 있던 땅(23,000평)을 34억원에 매입해 건립한 아파트 단지다.
한남4구역이 핵심 과업으로 손꼽히는 시공사(삼성물산) 선정과 사업시행계획(안) 인허가를 연내 모두 매듭지으며 사실상 '7부 능선'을 넘어섰다. 업계 1위·2위가 맞붙은 치열한 경쟁입찰로 주목받았던 한남4구역이 '재개발의 꽃'으로 불리우는 관리처분계획(안) 수립에 본격 나설 채비를 하고 있다. 한남4구역은 신분당선 보광역 신설로 인해 초역세권 지역으로도 발돋움하며 조합원들의 기대감 역시 고조되는 분위기다. 24일 정비업계 따르면 한남4구역 재개발 조합은 이달 총회를 열어, 원활한 관리처분계획(안) 수립을 위해 필요한 안건들을 상정해 의결에 부칠 예정이다. 구역 내 토지등소유자들의 분양자격을 결정하는 총회인 만큼 조합원들의 적극적인 참여가 중요할 것으로 업계는 보고 있다. 조합은 분양자격 관련 법령 및 서울시 조례를 준수, 균형성·형평성에 맞는 기준을 조합 정관에 새롭게 반영할 계획이다. 재개발 사업장인 만큼 '무허가 건축물' 관련 분양자격을 명확하게 정관에 기재하는 것이 핵심 내용이다. 기존 무허가 건축물을 소유한 토지등소유자는 ▲무허가건축물대장 ▲항측도 ▲측량성과도(한국국토정보공사) ▲세금 납부자료 등으로 소유권을 입증한 경우 분양권을 받을 수 있다. 기존 무허가 건축물은 1981년 12월 31일 기준으로 무허가건축물대장에 등재된 무허가건축물을 지칭한다. 통상 재개발 사업장에서 조합원 분양신청 준비 과정에서, 정관 변경을 통해 기존 무허가 건축물 소유자의 조합원 자격을 명확하게 규정하는 게 일반적이다. 조합원 자격 취득시점을 분명하게 명시하는데 그 목적이 있다. 또한, 분양자격을 명확하게 규정하는 정관 변경을 통해 관리처분계획(안) 수립 과정에서 빚어질 수 있는 사업 지연 리스크를 최소화해야 하기 때문이다. 한남2구역도 지난해 정관 변경을 통해 같은 절차를 진행했다. 한남4구역은 기존 무허가 건축물 소유자의 경우, 분양자격을 입증할 경우 분양신청에 나설 수 있도록 지원한다. 이때, 전용면적 85㎡ 이하의 공동주택만 분양받을 수 있다. 무허가건축물대장상의 주택면적을 토대로 분양신청을 할 수 있으며, 분양가는 조합원들과 동일하게 적용된다. 무허가건축물 대장에 등재돼 있지 않을 경우, 측량 의뢰를 통해 주택면적을 산출한 뒤 분양신청을 할 수 있다. 지역난방 방식 도입을 위한 안건도 상정된다. 현재 한남뉴타운에 속한 한남2·3·4·5구역은 한국지역난방공사와 협의를 통해 지역난방 공급을 검토하고 있다. 지역난방 공급을 위해선, 사업구역 내 공급망 설치가 필요하다. 각 구역별로 비용을 분담해야 한다. 4개 구역을 통해 약 1만2,000세대가 들어설 것으로 예상됨에 따라 지역난방 도입을 통한 기대효과가 클 것으로 관측된다. 지역난방은 대규모 열생산시설에서 경제적으로 생산된 열(온수)을 대단위 지역에 일괄적으로 공급하는 도시 기반시설이다. 기존 개별난방에 비해, 에너지 절약과 대기오염 물질 감소 효과가 우수한 난방시스템으로 여겨진다. 한남뉴타운은 그간 지역난방 공급을 위한 협의체를 구성해 한국지역난방공사와 협의해 왔다. 각 구역별로 조합원들의 의결이 필요하다. 준공이 가장 빠른 한남3구역을 기준으로 모든 시설공사가 완료되어야 한다. 정비업계 관계자는 "한남4구역이 올해 시공사 선정과 사업시행계획(안) 인가를 완료함에 따라, 불확실한 대내외 변수를 최소화할 수 있는 방향으로 사업을 추진해 나가고 있는 모양새"라며 "정관상 분양자격을 명료하게 결정해 향후 발생할 수 있는 사업지연 리스크를 최소화하고자 하는 것으로 보인다"고 말했다.
대치미도가 추진위원회 구성을 위한 본격 신호탄으로 여겨지는 구청 주관의 주민설명회를 앞두고 전운이 감돌고 있다. 통상 추진위원장이 조합장으로 선출되는 경향성이 짙음을 감안할 때, 대치미도 재건축을 이끌 적임자를 두고 토지등소유자들의 고심도 깊어질 전망이다. 내달 초 예정된 주민설명회를 기점으로 추진위원장을 둔 경쟁이 가시화될 것으로 관측된다. 21일 정비업계 따르면 강남구청은 다음 달 초 대치미도 추진위원회 구성을 위한 주민설명회를 개최한다. 예비 추진위원회 구성을 위한 임원(추진위원장·감사) 선출과 관련된 내용이 핵심이다. '공공지원제도'란 정비사업의 수립단계에서 사업완료 시까지 공공지원자인 강남구청장이 행정과 재정적으로 사업을 지원하는 제도다. 추진위원회 구성을 빠르게 진행할 수 있다는 장점이 실질적인 기대효과로 여겨진다. 대치미도 추진위원회 구성은 ▲위원장·감사 후보자 등록(토지등소유자 추천서 필요) ▲자격심사(범죄경력·신원조회 등) ▲후보자 기호배정 ▲합동홍보설명회 ▲당선자 공고 등의 순서로 진행될 것으로 보인다. 추진위원장 후보에 단독 출마가 이뤄질 경우 기호배정과 합동홍보설명회 등의 절차는 생략된다. 다만, 대치미도는 3명의 준비위원장이 선거 홍보를 진행하고 있음을 감안할 때, 치열한 경쟁이 펼쳐질 것으로 업계는 내다보고 있다. 현재 단체를 꾸려 예비 조합원들을 상대로 홍보를 진행 중인 인물은 ▲한유진 준비위원장 ▲문길남 준비위원장 ▲이석주 준비위원장이다. 예비추진위원장이 선출되면, 추진위원회 설립을 위한 동의서(연번 부여) 징구가 시작될 것으로 관측된다. 도정법 제32조제1항에 따르면, 추진위원회 업무는 ▲정비업체·설계사 선정 ▲개략적인 사업시행계획(안) 작성 ▲조합설립을 위한 제반 준비 등으로 요약된다. 대치미도는 강남구 대치동511번지 일대 소재해 있으며, 구역면적은 약 210,193㎡다. 해당 사업장은 지난 2021년 신속통합기획 대상지로 선정됐고, 이듬해 신속통합기획(안)을 확정했다. 이후 신속통합기획(안)을 기본 토대로 정비계획(안) 수립 절차를 밟아왔고, 올해 3월 서울시 도계위 수권분과위원회에서 '수정가결' 통보를 받았다. 미도는 공동주택과 상가 등을 합쳐 총 25개동으로 구성돼 있으며, 현황 세대 수는 2,436세대다
서울 한강변 재건축 '잠룡'으로 꼽히는 서빙고 신동아와 용산 한강맨션이 규제 틈새를 공략하는 투자자들의 성지로 주목받고 있다. 두 대상지 모두 전매제한이 풀려 있는 재건축 단지로 통하기 때문이다. 10·15 부동산 대책 이후 매매를 통해 조합원 지위를 얻는 게 사실상 불가능한 상황에서, 두 곳의 '예외적 허용 기준'이 새로운 변수로 작용했다는 게 업계 목소리다. 21일 정비업계 따르면 서빙고 신동아는 이달 서울시 도시계획위원회 수권분과위 심의를 통과하며 정비구역 지정과 정비계획(안)을 확정짓게 됐다. 이번 결정으로 해당 사업장은 용적률 299.96% 이하, 최고층수 49층(170m) 규모의 대단지로 탈바꿈할 전망이다. 특히 단지-역-한강 공원을 잇는 공공보행통로와 서빙고역 3번출구 신설 등으로 보행 안전성과 지역 연계성도 강화될 것으로 예상된다. 무엇보다 최근 서빙고 신동아 재건축 현장에 신바람이 부는 이유 중 하나는 전매제한이 없어서다. 결국 조합원 지위 승계가 가능하다는 의미인데, 단순히 조합원 자격 문제가 아닌 수억원대에 달하는 분양권 확보 여부를 가르는 기준이 되는 만큼 중요한 요소라고 볼 수 있다. 도시정비법 제39조 제2항에 따르면 '투기과열지구로 지정된 재건축 구역에선 조합설립인가 이후 부동산을 양수한 자는 원칙적으로 조합원이 될 수 없다'고 규정하고 있다. 물론 투기행위와 관련이 없다고 인정된다면 조합원 지위 승계가 가능하지만, [1세대 1주택·10년 소유·5년 거주] 등 요건이 까다로워 이마저도 쉽지 않다. 하지만 서빙고 신동아의 경우, 예외조항 덕분에 해당 규제로부터 벗어나게 됐다. 법적으로 ▲조합설립인가 후 3년 미신청 ▲사업시행인가 후 3년 미착공 ▲착공 후 3년 미준공 시 등의 예외조항에 해당하면 투기과열지구라고 해도 조합원 지위 양도가 가능하다. 대상지는 2021년 1월 조합설립인가 후 3년간 사업시행인가를 신청하지 않은 케이스라 예외에 해당한다. 현재 대상지는 2027년 상반기 사업시행인가를 신청한다는 계획이다. 전매제한 재적용은 사업시행인가 신청 시기임을 감안하면, 약 1년6개월의 시간이 남아 있는 것이다. 용산 한강맨션도 조건은 다르나, 전매제한이 풀려있는 비슷한 케이스로 나타났다. 대상지의 경우 2021년 사업시행인가 후 착공 미이행으로 전매제한에서 해제됐다. 예상치 못한 사업 지연이 오히려 규제의 허점을 만들어 낸 것이다. 용산 한강맨션은 착공 시점에 도달하면 다시 묶일 예정이다. 현재 서빙고 신동아의 실거래 흐름을 살펴보면, 전용 95㎡(저층)과 전용 140㎡(고층)의 경우 각각 40억원과 50억원으로 가격이 형성돼 있다. 사업성 요소와 입지경쟁력이 뛰어나다보니 비싼 가격에도 불구하고 투자자들의 매수가 이어지고 있는 모양새다. 한강맨션 역시 희소성이 큰 대형평형이 존재해 매수 문의가 많은 것으로 전해진다. 김준식 법무법인 지평 변호사는 "사업지연에 따른 조합원 지위 이전은 예외 요건(소유 및 거주기간, 주택 수)을 묻지 않으므로 거래 편의성이 높다"며 "거주기간을 문제 삼지 않으므로, 법인 소유 물건의 거래도 가능하다"고 말했다. 이어 "그렇지만 구역 내 다수 부동산을 소유한 세대로부터 일부 물건을 매수한 경우까지 매수인에게 단독 조합원 지위가 인정되는 것은 아니고, 향후에도 법령이 변경될 수 있으므로 거래 당시 법령을 잘 살펴봐야 한다"고 조언했다.
'정비사업 일몰제'에서 규정한 2~3년 이내에 일몰 사유가 발생하더라도 정비구역 지정 효력이 곧장 상실되지 않는다는 법제처 해석이 나왔다. 효력 상실 여부와 관련한 별도의 규정이 없을 뿐더러, 국토계획법령이 의제되거나 준용된다는 규정도 별도로 존재하지 않는다는 이유에서다. 21일 정비업계 따르면 근래 법제처는 [국토의 계획 및 이용에 관한 법률] 제53조제1항과 관련한 민원성 질의에 회신문을 올려 답변을 내놨다. 안건의 핵심은 기한 내에 사업시행계획(안) 인가 및 고시가 이뤄지지 않더라도 구역지정 효력이 유지될 수 있는지 여부였다. 결론부터 말하면, 현재로선 정비구역 지정이 즉각적으로 실효되진 않는다. 우선 법제처는 도시정비법 제20조 제1항과 제6항의 내용에 집중했다. 제1항에선 구역지정이 이뤄지고 5년 동안 사업시행계획(안) 인가가 신청되지 않으면 정비구역을 해제해야 한다고 규정하고 있다. 반면 제6항에선 정비구역의 존치가 필요하다고 인정된다면, 2년 범위에서 기간 연장이 가능해 해제하지 않아도 된다고 나와 있다. 즉 정비구역 지정의 효력을 바로 상실하는 대신, 지정권자의 재량에 따라 해제 절차를 밟는게 맞다고 판단한 것으로 풀이된다. 일정 기간의 경과로 바로 구역지정 효력을 상실하는 건, 지정권자의 재량으로 정한 규정을 형해화시키는 결과를 초래할 수 있기에 타당하지 않다는 게 법제처의 판단이다. 또한, 토지등소유자가 사업시행계획(안)을 수립해 인가를 신청하는 일련의 기간들을 단축하는 결과가 될 수 있어 타당하지 않다는 점도 언급했다. 정비사업이 진행됨에 따라 형성될 수 있는 다양한 이해관계를 고려해, 정비구역 해제 시 주민 공람과 의견 청취, 도계위 심의 등의 절차를 거치도록 한 도정법 상 해제 관련 규정의 취지에도 부합하지 않다는 내용도 부연했다. 법제처는 정비구역 지정의 효력 상실 여부와 관련, 별도의 규정을 두고 있지 않고 국토계획법령이 준용돼야 한다는 규정도 없다는 점에 주목했다. 명시적 규정 없이는 정비구역 지정 후 2년, 조합설립 후 3년 이내 일몰 사유가 발생하더라도 구역지정의 효력 소멸이 쉽지 않다는 의견이다. 이같은 내용은 ▲도시 및 주거환경정비법 ▲택지개발촉진법 ▲민간임대주택에 관한 특별법 ▲도시개발법 모두에 해당한다. 박염동 법무법인 조운 변호사는 "'해제하여야 한다’는 법문언에 비추어, 정비구역 지정의 효력은 일몰기간 만료로 인해 곧바로 소멸하는 것이 아니라 지정권자의 해제 처분이라는 별도의 행위를 통해 소멸하는 것으로 해석함이 타당하다"고 설명했다.
서초구 소재의 방배 대우효령 아파트가 단 하루 만에 추진위원회 구성에 필요한 법정 동의율 50%를 달성해 놀라움을 자아내고 있다. 주민 역량에 맡긴 자율방식과 전자동의 시스템의 활용이 압도적인 속도의 차이를 만들어 냈다는 분석이다. 20일 정비업계 따르면 서초구 방배동 대우효령아파트(김효진 예비추진위원장)는 근래 동의서 징구를 시작한 지 34시간 만에 총 231장의 동의서를 확보했다. 과반 동의를 얻기 위해선 통상 2주 가량의 시간이 필요한 것을 감안했을 때, 해당 사업장은 시작과 동시에 목표치를 돌파한 것이다. 이처럼 방배 대우효령이 신속한 동의서 징구 속도를 보일 수 있었던 점은 대상지가 서초구 최초의 '주민 자율' 방식 적용 현장이기 때문이다. 현재 다수 서울시 내 재건축 현장에선 추진위원회 구성을 위한 공공지원 방식으로 사업을 추진 중에 있다. 하지만 서울시는 갈등이 없고 주민역량이 충분한 해당 사업장에서 주민들이 자율적으로 추진위를 구성할 수 있도록 규제를 완화했다. 또 절차 간소화에 의한 전자동의서 서비스(우리가) 활용도 추가적으로 시간을 줄이는데 도움이 됐다. 홍보요원 투입과 세대방문 없이도 오직 자발적으로 주민들의 힘만으로 동의서를 걷었는데, 결과적으로 공공지원 방식 대비 6개월 가량의 시간이 단축되는 효과를 거두게 됐다. 김효진 방배 대우효령 예비 추진위원장은 "주민들의 단결력과 사업에 대한 의지가 빠른 동의속도로 증명됐다"며 "신속한 추진은 단지의 사업성을 높이고 주민 부담과 리스크를 최소화하는데 중요한 의미가 있다"고 강조했다. 이어 "추진위 구성 이후 신통자문, 정비업체 선정, 상가 협상 등 후속 절차를 신속하게 진행해 주민들의 성원에 보답할 것"이라고 포부를 전했다. 해당 사업장은 재건축을 통해 총 505세대 규모로 최고 35층, 5개동의 건설을 목표로 하고 있다. 2호선 방배역 역세권을 중심으로 ▲방배근린공원 ▲도구머리공원 ▲매봉재산 ▲이수동산 등 풍부한 녹지공간을 갖추고 있는 것이 특징이다. 입지적 특성상 서울고, 상문고, 동덕여고가 위치해 있어 학군도 좋은 편이며, 주변으로 ▲방배5구역(디에이치방배) ▲방배14구역(방배르엘) ▲방배삼익(아크로 리츠카운티) ▲방배신동아(오티에르 방배) 등 정비사업도 활발히 진행 중인 상황이다.
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