발행일(UPDATE): 2026년 03월 21일 07시 53분
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2026년 첫번째 매치업 격전지로 분류되는 성수4구역의 입찰제안서 마감일이 1달여 앞으로 다가온 가운데, 대우건설은 'ONLY ONE'이라는 캐치프레이즈를 통해 가장 먼저 입찰 참여를 공식화했다. 대우건설이 해당 문구를 통해 조합원에게 전하고 싶었던 메시지는 문화·예술 트렌드의 선구자격인 '성수의 정체성'에 걸맞는 단 하나의 사업장을 선보이겠다는 포부로 해석된다. 정비업계 따르면 성수4구역은 성수전략정비구역 4개 사업장에서 첫번째 초고층 통합심의를 신청함에 이어 시공사 선정에도 착수했다. 경쟁입찰이 예고된 사업장에선 보통 입찰지침서를 두고 이견이 발생하곤 한다. 다만, 성수4구역은 집행부를 필두로 한 단합된 모습을 통해 높은 찬성률로 입찰지침서도 통과시켰다. 시공사 간 선의의 경쟁을 유도해 조합원들에게 유리한 입찰조건을 받아 직접 비교·선택하겠다는 의지를 보인 셈이다. 최근 국내 정비사업을 관통하는 키워드는 '한강변'으로 궤를 같이 하는 분위기다. 한강변을 직접 접하고 있는 재건축 현장은 압구정과 여의도를 포함해 많이 남아있지만, 재개발 현장은 사실상 성수전략정비구역만 존재한다. 한남뉴타운은 이미 대우건설(2구역)·현대건설(3구역)·삼성물산(4구역)·DL이앤씨(5구역)로 시공사 라인업이 확정됐기 때문이다. 모두 국토교통부 발표 공사도급순위 1위부터 4위까지의 건설사들이 석권했다. 대우건설은 한강변을 직접 접한 마지막 재개발 수주 현장으로 성수4구역을 택했다. 53년간 축적한 시공 역량과 노하우, 최상의 사업조건을 입찰제안서에 담겠다는 점을 강조한 것도 이 때문이다. 대우건설은 국내 공사도급순위 3위에 해당하는 대형사이기에 높은 신용등급을 전제로 안정적인 사업비(이주비 포함) 조달이 가능할 전망이다. 한강변 포트폴리오 사업장으로는 ▲흑석11구역 ▲신반포16차 ▲한남2구역 ▲여의도 공작 등을 두고 있다. 현재 흑석11구역과 신반포16차, 한남2구역 등은 철거 및 이주 작업을 진행하고 있다. 조합원들의 한강뷰 니즈를 잘 파악하고 있는 만큼, 성수4구역을 단 하나의 사업장(ONLY ONE)으로 만들기 위한 준비작업에 전력을 다할 것으로 업계는 보고 있다. 성수4구역의 공사비는 평당 1,140만원으로 책정됐다. 건설사 간 공동사업단(컨소시엄) 구성은 불가하다. 현 시점, 건축계획(안) 상 연면적은 39만5,000㎡로, 1평(3.3㎡)로 환산할 경우 약 11만9,500평으로 계산된다. 평당 공사비(1,140만원)을 감안한 총 공사금액은 약 1조3,628억원이다. 성수4구역은 지하 6층-지상 65층(최고층수) 규모의 공동주택을 짓는 프로젝트다. 1차 입찰제안서 마감일은 내달 2월 9일(월)까지다. 향후 입찰제안서 마감일 이후, 조합원들의 '알 권리' 차원에서 시공사의 홍보를 어디까지 허용해줄지 여부에도 관심이 모아진다. 통상 1차 합동홍보설명회 이후 홍보관을 운영토록 하는 것이 일반적인 관례로 통한다. 하지만 경쟁입찰이 성사된 곳에선 시공사가 모든 역량을 투입해야 하기 때문에 물밑 홍보를 진행한다. 경쟁입찰을 만든 조합들은 최대한 많은 조합원들이 양사의 설계 컨셉과 조건을 비교할 수 있도록 환경을 조성해 줬다.
재건축 사업을 추진하는 과정에서 복리시설의 대표격인 상가의 협상력이 가장 크게 작용하는 시점은 언제일까? 바로 조합설립인가를 위한 동의서를 걷을 때다. 도정법 제35조 제3항에 따르면, 추진위원회가 조합을 설립하기 위해선 전체 토지등소유자의 70% 찬성 외에도 동별 동의율 50%를 확보해야 한다. 이때 도정법엔 주택단지 내 '복리시설의 경우, 전체를 하나의 동으로 본다'는 단서 문구가 기재돼 있다. 현장에서 생각보다 많이 나오는 질의가 앞서 언급한 문구(복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)와 관련 있다. 일례로, 단지 정문과 후문에 각각 A상가, B상가가 있다고 가정해 보자. A상가는 재건축에 찬성하는 소유주들이 과반을 넘어 동별 요건을 충족했고, B상가는 재건축을 반대하는 소유주들로 인해 동별 요건을 충족하지 못했다. 그렇다면 추진위원회는 A상가와 B상가를 묶어서 하나의 동으로 보고 공유물 분할소송에 들어가야 할까? 결론은 그렇지 않다. A상가는 재건축에 찬성하기 때문에 문제 없고, B상가만 구역계에서 제척하는 방향으로 공유물 분할소송을 제기하면 된다. 도정법 제67조는 상가의 동별 동의율 요건을 충족하지 못할 경우, 상가를 사업구역에서 빼고, 나머지 부지만을 대상으로 재건축을 시행할 수 있도록 하는 재건축 특례규정을 마련해 두고 있다. 공유물 분할소송을 제기했다는 증명서류를 관할 관청에 제출하면 조합설립인가를 받을 수 있다. 지난 2014년 강남구 소재 사업장에선 복리시설이 우리가 알고 있는 상가 외에도 목욕탕과 연탄판매소, 어린이집(노유자시설) 등이 존재했다. 해당 사업장의 추진위원회는 재건축 사업을 위한 조합설립동의서를 징구했지만, 상가와 목욕탕 소유자들은 동의서를 제출하지 않았다. 이에, 추진위원회는 동의서를 제출하지 않은 복리시설(상가·목욕탕) 소유주들을 상대로 공유물 분할소송을 제기했다. 피고인 상가·목욕탕 소유주들은 전체 복리시설은 '하나의 동'에 해당하기 때문에 복리시설 전체 소유주를 상대로 소송을 제기해야 한다며, 공동소송에서 피고를 누락했기에 부적법하다고 주장했다. 이같은 피고의 주장과 관련, 법원은 부적법하지 않다고 판단했다. 사업시행자인 추진위원회는 사업계획에 따라 토지분할의 대상을 판단할 여지가 있고, '하나의 동'으로 규정한 건 조합설립 동의율 산정을 위한 기준에 불과하다고 설명했다. 다른 지방법원에서도 주택단지의 복리시설 전체를 '하나의 동'으로 보는 것은 조합설립 동의율을 산정하기 위해 마련된 기준임을 판시했다. 복리시설의 개수가 많고 산재해 있을 경우, 복리시설 전체를 하나로 보게 될 경우 추진위원회가 분할 청구의 대상을 정함에 있어 선택의 폭을 지나치게 제약한다고 본 것이다. 동별 동의율을 달성한 다른 복리시설 소유자들의 권리도 제한할 수 있다는 점을 부연했다. 재건축을 추진하는 신규 사업장에서 상가와의 협의는 첫 단추를 꿰는 중요한 단계다. 관건은 입주권 부여 여부다. 세부적으로 들어가면, 종전자산평가 방법과 입주권이 부여될 경우 분양가 결정방법 등이 협상 테이블에 올라오는 쟁점이다. 상가와의 협의가 불발될 경우 일단 사업은 가야 하기 때문에 공유물 분할소송은 필수적으로 진행될 수밖에 없다. 중요 절차인 만큼 관련 법령과 판례의 취지를 정확히 이해해야 한다. 이에, 해당 사안을 전문적으로 자문하는 법률 전문가의 조력을 받아 진행하는 것이 바람직하다. 글 = 이에스더 법무법인 센트로 변호사(sther021261@centrolaw.com)
여의도 미성아파트가 본격적인 신속통합기획 자문사업에 앞서 소유주들에게 재건축 밑그림을 공개하는 시간을 마련했다. 대상지의 핵심과제는 600% 용적률 확보에 따른 비주거비율 충족과 공공기여시설 제공, 단지-지하철 통로의 연결 부분으로 압축된다. 물론 이를 위해선 먼저 토지등소유자들의 의견 단합이 무엇보다 중요하다는 게 전문가들의 목소리다. 9일 정비업계 따르면 여의도 미성아파트 재건축 추진위원회(임동수 위원장)는 최근 토지등소유자를 대상으로 사업설명회를 열어, 각 협력업체들이 내건 미래 청사진을 확인했다. 지난달 선정된 각 분야 협력사들의 발표가 순차적으로 진행됐고, 미성의 재건축 방향성에 대해 심도있게 고심하는 소유주들의 모습이 연출됐다. 미성은 현 추진위원회를 기점으로 하나된 목소리를 내며 사업속도에 박차를 가하고 있는 상황이다. 여의도 지구단위계획구역에 속하는 대상지의 구역면적은 40,882㎡로, 용도지역은 일반상업지역으로 종상향할 계획이다. 여의도 미성의 경우, 29평형부터 54평형까지 각 동별로 평형대가 다양한 특징을 갖고 있다. 따라서 향후 여러 소유주들의 통합된 의견을 바탕으로 용적률 600% 내에서 자유롭게 건축배치를 가져갈 방침이다. 우선 용적률 550%와 600% 대안이 마련돼 있는 상황에서, 각각의 배치(안)을 비교해보면 ▲주동수 차이 ▲인허가 기간 ▲층고·천장고 ▲공사비 ▲공공기여 비율 등에서 차이가 발생한다. 자료를 종합해보면 550%안이 600%안보다 임대주택비율과 순부담률 측면에서 유리하고 샛강 조망비율도 높은 것으로 나타났다. 용적률 550%(58층)와 용적률600%(49층) 중 소유주들의 선호가 더 높은 쪽으로 방향성이 잡힐 것으로 보인다. 대상지의 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(350%) ▲상한용적률(600%) 등으로 수립될 예정이다. 허용용적률은 필수이행항목(20%)과 계획유도항목(120%) 인센티브를 각각 적용해 맞출 예정이다. 이와 관련, 서울시에선 세부(안)을 만들어 뒀으나 '열린단지' 등 일부 항목은 인정하지 않아 세심한 적용이 필요하다는 의견이다. 나머지 상한용적률 증가에 따른 용적률 추가분은 토지 및 건축물 등 기부채납을 통해 이뤄진다. 이어 여의도 미성의 계획 세대수는 약 1,300~1,400세대로 예상돼, 공원녹지법에 따라 4,000㎡의 공원면적이 필요할 것으로 예상됐다. 폭 8m 크기의 공공보행통로는 단지 중앙부에 설치되며, 여의도역(5·9호선)과 연계를 고려한 대지 내 지하철출입구 조성도 검토 중인 상황이다. 역 지하 직통 연결을 통해 이동 편의성이 증가할 것으로 기대가 모아진다. 현재 여의도 아파트지구의 경우엔 동시다발적으로 재건축 정비사업이 이뤄지고 있다. 이에 주민의견과 지자체 협의를 통해 부족한 공공시설 확보가 진행되는데, 그 종류는 ▲노인복지시설 ▲공공체육시설 ▲문화시설 ▲데이케어센터 ▲공공기숙사 ▲공공업무사무소 ▲산후조리원 등으로 다양하다. 이와 관련 도시계획업체 관계자는 "아직 사전 논의된 시설은 없고, 영등포구청에서 관계부서에 수요조사를 진행할 예정"이라며 "만약 수요시설이 없다면, 서울시 공공자산팀에서 필요로 하는 시설을 제공하게 된다"고 설명했다. 이미 여의도 내 여러 단지에서 다양한 시설의 설치 계획이 잡힌 만큼, 신속한 논의가 진행돼야 할 것으로 보인다. 약 7,400㎡ 규모의 아일렉스 상가를 겨냥한 상업시설 특화 계획도 공개돼 눈길을 끌었다. 5개층 또는 3개층으로 마련될 전망인데, 층수 차이에 따라 규모감과 높이가 달라져 충분한 고민이 필요해 보인다. 여의도역과의 연결을 통한 접근성, 넓고 개방감 있는 상가를 계획해 사업성을 높인다는 게 제안의 핵심이다. 해안건축 관계자는 "전체 비주거비율(10%)에서 총 상가 연면적은 3%에 해당한다"면서 "나머지 7%는 오피스텔 또는 오피스를 추가해 충족시키는 것이 좋다"고 조언했다. 끝으로 해안건축 관계자는 "이번 상가 설계는 상가소유주들의 니즈에 맞춰 언제든 계획 변경이 가능하다"며 "고층화를 통한 새로운 상가 그림도 그려볼 계획"이라고 덧붙였다. 한편 여의도 미성은 현재 신속통합기획 자문에 필요한 30%의 동의서를 확보해 둔 상태다. 이에 투트랙 전략으로, 1차 사전자문 절차가 완료되는대로 정비계획 입안제안서 접수도 병행해 진행한다는 계획이다.
조합원 권리내역 통지 범위를 두고 법원이 개인으로 한정할 필요가 있다는 판단을 내놨다. 통지 대상을 분양대상자 전원으로 둘 필요가 없을 뿐더러, 구체적 내용을 굳이 소집통지에 포함하지 않아도 된다는 의견이다. 9일 정비업계 따르면 대법원은 최근 성동구 재개발사업 단지 조합원(원고)이 조합(피고)을 상대로 제기한 '총회결의무효확인' 소송과 관련, 원심판결을 파기하고 사건을 다시 고등법원에 환송했다. 원심에선 조합원들의 손을 들어줬으나 최종 대법 심리에서 판단이 뒤집힌 것이다. 해당 사건의 핵심은 조합원들에게 통지되는 내용과 범위로 압축된다. 통상 관리처분계획 총회 1개월 전, 조합원 전원에게 [분양예정자산 추산액]과 [종전자산 명세 및 가격] 등이 기재된 문서가 등기우편으로 발송된다. 다만 해당 자료에 타 조합원들과 관련한 내용은 기재되지 않는다. 이후 해당 단지는 절차대로 관리처분계획(안) 수립을 위한 총회를 열었고, 성동구청으로부터 최종 관리처분계획(안) 인가 결정고시를 받았다. 하지만 일부 조합원들은 해당 자료에 개별적인 내용과 더불어 다른 조합원들의 내용도 함께 첨부돼야 한다고 주장했다. 이들은 '분양대상자별'이란 문구를 두고, 조합이 전체 조합원들의 정보를 제공해야 한다고 해석했다. 조합원들끼리 공정한 비교가 가능해야 총회 현장에서 실질적 의결권을 행사할 수 있다는 의견이다. 조합원들은 의결권 침해를 문제 삼으면서 "의결에 중대한 하자가 있으니 관리처분계획 총회는 무효가 돼야 한다"는 입장을 내비쳤다. 이같은 주장에도 불구하고, 대법원 판단은 달랐다. 원고 측은 '분양대상자별' 또는 '각' 등의 단어를 [조합원 전체]로 봤지만, 법원은 [조합원 개인]으로 봤기 때문이다. 법원은 "문언의 맥락을 고려해보더라도, 해당 단어의 쓰임이 전체보단 개인으로 해석하는 게 자연스럽다"고 설명했다. 그러면서 "통지 대상을 분양대상자 전원으로 해석해야 할 필요성도 크지 않다"고 부연했다. 아울러 법원은 조합원들이 총회에 참석할 수 있을 정도의 내용만 포함되더라도 충분하다고 봤다. 특별한 규정이 없다면, 구체적 내용이나 판단자료까지 소집통지에 넣을 필요가 없다는 것이다. 김준식 법무법인 지평 변호사는 "당시 실무와 맞지 않아 시장에 충격을 주었던 판결이 3년만에 대법원에서 정리되었다"며 "조합원이 정보공개 등을 통해 해당 자료를 파악할 수 있고, 관리처분총회 전 다른 조합원의 내역까지 통지 받아야 할 필요성이 크지 않다는 점에서 대법원 판결이 타당하다"고 말했다.
토지등소유자만 3,449명에 달하는 중계그린아파트가 도정법 상 첫번째 법정단체 구성을 위한 신호탄을 쏘아올렸다. 해당 사업장은 아직 정비계획(안) 결정고시를 받지 않았지만, 구역지정 전에라도 추진위원회를 구성할 수 있는 도정법 개정(안)에 따라 진행하고 있다. 8일 정비업계 따르면 중계그린 재건축 사업장은 추진위원회 구성을 위한 주민설명회를 지난 7일 노원구민의전당 대강당에서 진행했다. 정비사업의 투명성과 공정성을 확보하기 위한 일환으로, 노원구청 주도 하에 공공지원 형태로 진행된다. 선거인명부 열람기간은 오는 13일(화)부터 26일(월)까지다. 토지등소유자들은 본인의 인적사항 등재여부 및 적합여부를 확인해야 한다. 열람기간 내 오류를 정정하지 못할 경우 선거권이 없다. 추진위원장과 감사 후보자 등록일은 이달 21일(수)부터 23일(금)까지로, 선거는 다음 달 21일(토) 진행된다. 추진위원장 자격 요건으로는 피선출일 3년 이내 1년 이상 거주, 혹은 5년 이상 소유해야 한다. 공유자는 대표자를 선임해야만 투표권을 행사할 수 있다. 추진위원회 승인은 오는 4월 말 정도로 예정돼 있다. 1990년 9월 준공된 중계그린아파트는 지난 2023년 정밀안전진단 E등급을 통보받음에 따라 본격적인 재건축 사업에 돌입했다. 이듬해 11월 신속통합기획 사전자문(Fast-Track)을 신청했고, 2025년 10월 지구단위계획(안) 결정을 위한 공람공고가 진행됐다. 작년 12월 노원구청이 선정한 공공지원 정비업체가 도정법 상 법정 단체인 추진위원회 구성까지의 용역업무를 수행하고 있다. 정비업체의 용역기간은 추진위원회 승인까지다. 중계그린아파트는 서울시 노원구 중계동 502-1번지 일대 소재해 있으며, 구역면적은 116,134㎡다. 기존 제3종일반주거지역을 유지하는 방향으로 개발 방향성을 수립했다. 구역 내 전체 동수는 28개로, 주거와 비주거 각각 25개, 3개다. 해당 사업장은 3,481세대로 이뤄져 있으나 다물권자들을 감안한 토지등소유자는 현 시점 3,449명으로 집계됐다.
강남 노른자땅에 위치한 논현동현 아파트가 지난 2023년 10월 정비계획(안) 결정고시 이후 2년 2개월여만에 도정법 상 법정 단체인 추진위원회 구성에 나선다. 해당 사업장은 서울시로부터 정비계획(안) 확정을 받았음에도 불구, 소유주들의 평형 간 이견차에서 촉발된 구역해제 움직임으로 인해 재건축 사업을 진행하지 못했다. 추진위원회 구성을 기점으로 소유주들 간 원만한 의견조율이 가능할지 업계 관심이 모아진다. 8일 정비업계 따르면 강남구청은 최근 논현동현 재건축 사업을 이끌 추진위원회 구성 설명회를 개최했다. 정비사업의 투명성과 공정성을 확보하기 위한 일환으로, 구청 주도 하에 공공지원 형태로 진행된다. 추진위원장과 감사 후보자 등록일은 금일까지로, 선거는 이달 31일(토) 진행된다. 추진위원장 자격 요건으로는 피선출일 3년 이내 1년 이상 거주, 혹은 5년 이상 소유해야 한다. 공유자는 대표자를 선임해야만 투표권을 행사할 수 있다. 논현동현은 강남구 논현동 105번지 일대 소재하고 있다. 구역 면적은 35,534㎡로, 토지등소유자는 593명이다. 해당 사업장이 지난 2023년 10월 이후 재건축 사업을 추진하지 못한 까닭은 '정비계획(안)'을 둘러싼 소유주들의 불만과 관련 있다. 정비계획(안) 결정고시문을 살펴보면, 해당 사업장의 현황 세대 수는 전용면적 별로 ▲전용 84㎡ ▲전용 119㎡ ▲전용 120㎡ ▲전용 150㎡ 등으로 구성돼 있다. 대형평형 소유자들은 재건축 후 전용면적이 줄어들 뿐만 아니라 종전자산평가액을 제대로 책정받지 못했다는 점을 언급해 온 것으로 전해진다. 재건축 후 소유주들이 실제 분양받게 될 평형 유닛은 향후 건축심의 과정에서 결정된다는 게 업계 전문가들의 조언이다. 논현동현은 추진위원회 구성 이후 정비업체와 설계사를 선정할 예정이다. 소유주들이 주민총회에서 선정하게 될 설계사는 소유주들을 대상으로 '희망 평형' 수요조사를 진행하게 되고, 이를 토대로 건축설계(안)을 마련하게 된다. 정비계획(안)에서 결정되는 사항은 용적률과 그에 따른 토지 및 건축물 기부채납 내용이다. 논현동현은 기존 용도지역인 제3종일반주거지역을 전제로 재건축을 시작한다. 제3종일반주거지역 내 4단계 용적률은 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(250%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 구성된다. 법적상한용적률(300%)을 통해 지상층 건축연면적이 결정되고, 이를 토대로 평형 구성은 사업이 진행되는 과정에서 소유주들의 의견 조율을 거쳐 계속 바뀐다. 종전자산평가의 경우, 사업시행계획(안) 인가 고시일을 기준으로 정확하게 책정된다. 현재 초기 단계에서 진행되는 감정평가는 현장방문 없이 이뤄지는 탁상감정 형태로 이뤄진다. 논현동현의 경우, 추진위원회 구성 이후 소유주들의 평형 간 이견차를 원만하게 좁혀나가는 것이 사업 향방을 가를 것으로 전망된다. 결과적으로 조합설립을 위해선 상가를 포함해 동별 동의율 요건을 충족해야 한다. 동별 동의율 요건을 충족하지 못할 경우, 공유물 분할 소송 등의 제척 절차를 거쳐야 한다. 물론 현재 구역계에 변화가 생길 경우 논현동현 전체적으로 사업성이 떨어질 수밖에 없다고 전문가들은 입을 모은다. 설명회를 주도한 공공지원 정비업체 관계자는 "평형 간 이견차가 있을 경우, 조합 정관에 이해관계를 고려한 조항으로 안전장치를 마련할 수 있다"며 "대형평형으로 이뤄진 아파트 동과 상가 등이 구역계에서 제척될 경우 전반적으로 사업성은 약화될 것으로 보인다"고 말했다.
![[단독] 삼성·현대·DL·GS, 압구정4 경쟁 '복잡'…입찰지침서 골똘](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20260102/art_17677473903976_c01993_178x118_c0.png)
국내 내로라하는 대형 건설사들 모두 압구정4구역 시공권을 두고 치열한 물밑경쟁을 펼치고 있는 가운데, 시공사 선정을 위한 입찰지침서 안건이 최근 대의원회에서 부결돼 관심이 모아진다. 건설사들의 입찰제안서 작성 기준이 될 '지침서'에서 향후 의견조율이 필요한 부분은 책임준공확약서와 관련돼 있다. 책임준공확약서는 삼성물산이 경쟁입찰 형태로 참여하는 사업장에서 매번 이슈화되는 내용이다. 7일 정비업계 따르면 압구정4구역 재건축 조합은 최근 대의원회를 열어 시공사 선정을 위한 입찰지침서 안건을 상정했다. 상정된 복수의 안건 중에서 '시공사 선정을 위한 입찰지침서' 의결 여부가 가장 큰 화두였다. 입찰지침서는 조합의 내부 의사결정 기구인 이사회와 대의원회 의결로 결정된다. 통과될 경우 경쟁입찰을 위한 공고가 개시된다. 다만, 최종적으로 부결됐기에 향후 원만한 의견조율을 거쳐 안건으로 재상정될 방침이다. 시공사 선정을 위한 입찰지침서가 부결되는 경우는 통상 경쟁입찰이 예고된 핵심 사업장에서 발생하는 경향이 짙다. 지난해 1월 시공사 선정을 매듭지은 한남4구역도 대의원회에서 입찰지침서가 한번에 통과되지 않았다. 최근 업계 상당한 관심이 쏠리고 있는 성수1구역도 입찰지침서로 많은 논란이 빚어진 곳으로 꼽힌다. 입찰지침서 부결은 곧 조합원들의 입김이 강한 곳임을 방증함과 동시에 시공사 경쟁이 그만큼 치열하다는 의미다. 대의원들이 시공사 선정 과정에서 잠깐 제동을 건 이유에는 책임준공확약서 제출 여부가 우선 지목된다. 책임준공확약서 제출 여부가 '이슈'로 점화되는 시점은 입찰지침서를 만들 때부터다. 작년 초 한남4구역 대의원회에서 입찰지침서가 한 차례 부결된 것도, 책임준공확약서 제출을 의무화하는 조항이 포함됐기 때문이다. 결론적으로 책임준공확약서를 제출하지 않아도 되는 방향으로 수정됐고, 삼성물산은 공사이행확약서를 제출했다. 현재 책임준공확약서를 제출하지 않는 곳은 삼성물산이 유일하다. 삼성물산은 HUG보증이 아닌 자체 신용등급을 통한 지급보증으로 사업비 조달에 나선다. HUG보증을 받는 다른 시공사들은 모두 제출한다. 책임준공확약서를 제출하는 건 건설사에게 어느 정도 부담 요인으로 작용한다. 대·내외 경제상황의 급격한 변동성으로 공사비가 올랐을 때, 이를 핑계로 함부로 공사를 중단시킬 수 없도록 한 일종의 안전장치로 여겨지는 탓이다. 책임준공확약서 조항이 입찰지침서에 어떻게 반영될지 여부가 가장 중요한 화두가 될 전망이다. 현재 압구정4구역은 ▲삼성물산 ▲현대건설 ▲DL이앤씨 ▲GS건설이 수주의향을 적극 타진하고 있다. 4개 대형 건설사 모두 압구정4구역 조합원들의 작은 행보 하나에도 촉각을 기울이고 있는 상황이다. 압구정4구역이 시공사를 선정한 다음으로는, 압구정5구역과 압구정3구역이 시공 파트너 선정을 순차적으로 진행할 예정이다.
성남 산성구역이 불리한 사업환경 속에서도 부족한 사업성을 끌어올리고자 고민을 거듭하고 있다. 높은 다세대빌라 비중으로 예비 조합원 수가 많다보니, 일반분양분 확보가 현실적으로 어렵다는 이유에서다. 현재 개선책으로 공영주차장 부지 편입과 평형 조정 등의 계획이 거론되고 있어, 향후 사업성 확보가 가능할지 여부에 기대가 모아진다. 7일 정비업계 따르면 최근 성남시청 주관 하에 성남 산성구역의 재개발 정비계획 수립 및 구역 지정에 대한 사전설명회가 개최됐다. 대상지는 산성 비재개발 구역으로, 서측으로 산성 재개발 정비사업 공사가 한창 진행되고 있어, 소음과 분진 등에 의한 주민 고충이 일부 발생하고 있는 모습이다. 산성구역의 구역면적은 52,090㎡로 협소한 편에 속하나, 연립주택 밀집지역 특성상 예비조합원 수는 1,500여명에 달한다. 해당 사업장의 중점적인 목표로는 ▲한국폴리텍대학과 연계한 캠퍼스타운 조성 ▲인접시설(공원) 시너지 극대화 ▲도로 확폭을 통한 통행 환경 개선 등이 꼽힌다. 우선 정비기반시설로는 도로와 공원이 공급된다. 정비사업으로 교통량 증가가 예상되는 만큼, 구역 전체의 도로가 확폭될 예정이다. 주변 정비사업지와 공원을 연계한 공공보행통로가 단지 중심에 배치되며, 대학과 연계한 SOC시설(청년창업지원) 등이 들어설 것으로 보인다. 공원·녹지 계획은 5,061㎡(9.7%) 수준으로 단대공원과 연계해 조성된다. 성남시 주차장 설치 및 관리조례에 따라 주차장 면적은 4,200㎡로 계획되는데, 중복결정을 통해 공원 하부에 마련될 계획이다. 구역계 내엔 광명교회, 심전사 등의 종교시설이 있으나, 규모가 크지 않아 별도 계획은 잡히지 않았다. 산성구역의 용적률 체계는 ▲기준용적률(250%) ▲허용용적률(280%) ▲법적상한용적률(300%)로 구성될 전망이다. 통상 성남 재개발 지역은 용적률이 280%에 머무는 반면, 대상지는 사업성을 보완하는 차원에서 도시정비법 제54조1항(과밀억제권역)에 따라 300%까지 용적률을 늘리게 됐다. 산성구역은 과거 정부 정책에 의해 평균 용적률이 높게 나타나고, 97~98년도에 공급된 비정상적인 빌라 등으로 인해 사업성이 낮을거란 성남시의 판단이 있어서다. 예상되는 주택공급물량은 1,552세대로, 분양물량은 1,232세대고 임대물량은 320세대다. 분양주택을 세부적으로 살펴보면, ▲39㎡(483세대) ▲59㎡(356세대) ▲74㎡(393세대) 등 소형주택 위주로 구성된다. 현재 분양 주택은 모두 조합원물량으로 대상지는 아직까지 일반분양물량은 계획에 없는 상황이다. 도시계획업체 관계자는 "사업성 확보를 위해선 구역 상단의 버스차고지 주차장 부지 협의를 통해 획지면적을 늘려야 한다"며 "또한 74㎡ 평형 사이즈를 최대한 줄여 세대수를 가급적 많이 늘려야 한다"고 말했다. 대상지의 추정비례율은 99.98%로 산정됐다. 평당 공사비와 평당 분양가는 주변 시세와 물가상승률, 지형적 특성 등을 고려해 각각 820만원, 4,150만원(59㎡ 기준)으로 예측됐다. 향후 일반분양 주택이 생긴다는 가정 하에, 조합원분양가는 일반분양가의 92% 수준으로 예상됐다. 조합원분양가의 경우 39㎡(6.5억원), 59㎡(9.2억원) 74㎡(10.9억원) 등으로 책정됐다. 추정 종전가액이 2.95억원인 소유주가 전용 59㎡ 아파트를 분양받기 위해선 6.3억원 가량의 분담금이 필요하다.
성남의 랜드마크 대장을 꿈꾸는 상대원2구역이 기존 시공사(DL이앤씨) 해지와 신규 선정을 동시에 진행하고 있는 가운데, GS건설과 포스코이앤씨 등 대형사가 현장설명회에 참석해 관심이 모아진다. 최근 2년 이내 시공사를 해지한 사례는 상계주공5단지와 방화6구역, 우동1구역이 존재한다. 아크로(ACRO) 적용과 관련 이견이 좁혀지지 않은데 따른 시공사 해지 및 신규 선정을 위한 절차 진행에 업계 상당한 관심이 쏠린다. 6일 정비업계 따르면 상대원2구역 재개발 조합은 이날 시공사 선정을 위한 현장설명회를 개최한 결과, ▲GS건설 ▲포스코이앤씨 ▲금호건설 ▲남광토건이 참석했다고 안내했다. 조합은 하이엔드 브랜드 적용을 권고함과 동시에 자산가치 상승과 직결될 수 있는 고급화 계획과 조합원 혜택을 반영한 입찰제안서 제출을 요청했다. 이날 현장설명회에 참석한 4개 시공사는 입찰안내서를 교부받았다. 상대원2구역은 최근 대의원회를 개최해 DL이앤씨의 기존 시공권을 유지하거나, 혹은 해지하는 내용의 안건을 상정해 의결했다. DL이앤씨와 그동안 진행된 협의 쟁점은 ▲공사도급계약 변경 ▲착공 전 공사비 합의 ▲아크로(ACRO) 적용 등으로 압축·요약된다. 조합과 DL이앤씨는 지난 2021년 10월 공사도급계약을 체결했고, 이후 설계변경에 따른 면적 증가와 물가상승(ESC) 옵션 영향으로 인해 공사비를 도출해 내야 하는 상황이었다. DL이앤씨는 기본 브랜드인 e편한세상과 혹은 또 다른 리미티브 브랜드 적용과 관련, 이달 중으로 제안서를 제출할 예정이다. 이와 별개로, 조합은 시공사 선정 절차에 착수한 상황이다. 금일 현장설명회에 참석해 입찰참여 자격을 부여받은 시공사가 입찰에 참여하게 될 경우, 향후 진행될 총회에서 DL이앤씨 해지 절차가 선행되어야 시공사 선정 안건이 상정될 수 있을 것으로 업계는 보고 있다. DL이앤씨는 지방 최초 하이엔드 브랜드(ACRO)를 약속한 부산 우동1구역에서 최근 시공권이 해지됐다. 우동1구역과 DL이앤씨는 수년동안 양측의 입장차를 조율하고자 했으나, 시공사 선정 후 수년이 소요됐음에도 불구 가계약조차 체결하지 못한 바 있다. 지난 2024년엔, 오랜 기간 수주에 공을 들여온 용산 산호아파트와 송파 삼환가락에서 철수했다. 당시 하이엔드 브랜드를 내세워 홍보했지만 최종 입찰에는 불참했다. 상대원2구역은 성남시 중원구 상대원동 3910번지 일원에 위치해 있으며, 사업시행 면적은 24만2,045㎡다. 지하7층-지상29층, 총 45개동을 짓는 재개발 사업이다. 재개발 후 총 세대 수는 5,090세대에 달할 정도로 규모가 크다. DL이앤씨 입장에서 착공을 앞둔 대규모 사업장에 해당하는 만큼 쉽게 상대원2구역을 포기하지 않을 것이란 전망이 대두된다. 상대원2구역은 입지 경쟁력도 갖춘 곳이기에 분양성 역시 양호한 편에 속한다.
아파트와 상가를 모두 소유하고 있는 사람들은 왕왕 있다. 같은 구역 내 아파트와 상가를 소유하고 있는 경우도 있고, 각각 구역을 달리하여 소유하고 있는 경우도 있다. 재건축에서 소유하고 있는 경우도 있고, 재개발에서 소유하고 있는 경우도 있다. 한편, 현재 서울 전역은 투기과열지구에 해당한다. 그리고 도시정비법은 투기과열 지구의 정비사업에서 분양대상자로 선정된 자는 그 선정일로부터 5년 이내에는 (다른) 투기과열지구에서 분양신청을 할 수 없도록 규정하고 있다. Q. 부부가 투기과열지구에서 아파트와 상가를 각각 소유한 경우 부부 각자의 명의로 아파트 한 채, 상가 한 채를 분양받을 수 있을까? 우선, 같은 재건축 구역 내 아파트와 상가를 각각 소유한 경우를 살펴보자. 도시정비법 제39조 제1항 제2호는, 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 경우, 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. 따라서 부부가 각각 상가와 아파트를 단독 소유하고 있다고 하더라도, 1세대에 속하는 여러 명의 토지등소유자에 해당하므로 '대표자 1명만 조합원 지위'를 취득하게 된다. 그리고 도시정비법 제76조 제1항 제6호는, 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하도록 규정하고 있다. 부부는 1세대에 해당하므로, 원칙적으로 1주택만 공급받게 된다. 주의깊게 살펴볼 점은 위 내용은 ‘주택’에 관한 공급규정이라는 것이다. 한편, 도시정비법 시행령 제63조 제2항 제2호는, 부대시설·복리시설의 소유자에게는 원칙적으로 부대시설·복리시설을 공급하므로 주택(아파트) 외 부대시설·복리시설(상가)을 공급받을 수 있는 규정이 존재한다. 정리하자면, 1세대에 속하는 부부로서 한 명의 조합원 지위에 있는 경우, 같은 재건축 구역 내 아파트와 상가를 각각 소유한 경우 각 소유대로 아파트와 상가를 공급받을 수 있는 것일까? 결론은 그렇다. 도정법은 주택을 소유한 경우 주택을 공급하도록, 동법 시행령은 상가를 소유한 경우 상가를 공급하도록 규정하고 있다. 이는 문언의 해석과 관리처분계획의 수립기준으로서의 균형있는 배분 및 합리적인 이용에도 부합하는 결론이라고 생각한다. 다음으로는 서로 다른 재건축 구역이지만, 아파트와 상가가 모두 투기과열지구 내에 있는 경우를 살펴보자. 부부는 각각 다른 재건축 조합의 조합원이 되므로, 분양 자격은 독립적으로 판단된다. 도시정비법 제72조 제6항에 따르면, 투기과열지구의 정비사업에서 관리처분계획에 따른 분양대상자 및 그 세대에 속한 자는 분양대상자 선정일(조합원 분양분의 분양대상자는 최초 관리처분계획 인가일을 말함)부터 5년 이내에는 투기과열지구에서 분양신청을 할 수 없는 바, 위 규정에 따른 5년 재당첨 제한 규정이 상가 분양의 경우에도 적용되는지 여부가 문제된다. 이와 관련, 국토교통부는 정비사업 일반분양 미분양분 및 주택이 아닌(상가, 오피스텔 등) 분양분을 양수하는 경우, 재당첨제한 규정을 적용할 수 없다는 입장을 밝힌 바 있으며(정비사업의 5년 재당첨 제한 관련 Q&A, 2017. 12. 6. 참조), 투기과열지구 내 재개발정비사업의 상가조합원에게 5년 재당첨 제한 규정이 적용되는지 여부에 관한 민원에 대하여, 상가를 분양받는 경우는 위 규정이 적용되지 않는다고 답변한 바 있다. 반면, 도시정비법 제72조 제6항은 ‘주택’이라는 단어를 명시적으로 사용하지 않고 있으므로, 상가든 주택이든 투기과열지구 내 정비사업의 분양대상자로 선정되었다면 5년 이내의 재당첨이 제한된다고 해석할 여지가 있다. 그러나 주택법 제63조 제2항은 투기과열지구 제도 자체가 주택 시장 안정을 위한 것임을 보여준다. 또한 도시정비법 제72조 제6항은 2017. 10. 24. 법률 제14943호로 도시정비법이 개정되면서 도입되었는데, 개정 이유는 주택법에 따른 조정대상지역 또는 투기과열지구가 지정될 경우 재건축조합원에 대한 주택공급 특례를 적용하지 아니함으로써 주택재건축사업의 과열을 방지하고, 투기과열지구 내 주택재개발사업 및 도시환경정비사업에도 조합원 분양권 전매를 제한하며, 정비사업의 조합원 및 일반분양 시 5년간 재당첨 제한제도를 도입하려는 것이다. 또한 위 규정은 주택가격의 안정을 위하여 지정된 투기과열지구에서 주택재건축사업의 과열을 방지하고, 최근 5년간 분양당첨이력이 없는 자에 한하여 분양받을 기회를 제공함으로써 실제 거주예정자 위주의 공급을 효율적으로 하는데 그 목적이 있다(수원지방법원 2022. 5. 19. 선고 2021구합67016 판결, 서울행정법원 2024. 7. 4. 선고 2022구합71424 판결 등 참조). 이와 같은 도시정비법 제72조 제6항의 취지 및 국토교통부의 유권해석을 종합하면, 도시정비법 제72조 제6항의 재당첨 제한 규정은 주택 공급과 직접적으로 관련된 경우로 한정하여 해석함이 타당하다. 즉, 도시정비법 제72조 제6항의 재당첨 제한 규정은 주택 분양분에 한정되어 적용된다고 해석하는 것이 타당할 것이다. 다만, 도시정비법의 문언상으로는 위 규정이 주택 분양분에 한정하여 적용된다고 볼 명시적인 근거가 존재하지 않고, 이와 관련한 대법원 판례도 아직 확립되어 있지 않으므로, 향후 법원의 판단은 어떠할지 궁금하다.
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