발행일(UPDATE): 2025년 05월 02일 14시 09분
재개발·재건축 현장을 발로 뛰며, 겸허한 자세로 정보를 기록합니다. 속도와 깊이를 중시하는 언론사입니다.
최근 서울에 소재한 A조합에서 감사에게 지급된 '이사회 참석 수당'을 환급하는 내용이 총회 안건으로 의결됐다. 감사활동에 대한 수당 지급이 별도로 이뤄지고 있기에, 감사에게 지급된 '이사회 참석 수당'은 돌려받아야 한다는 내용을 골자로 한다. 감사는 이사회 구성원이 아니다. 이사회에 참석해 의견을 진술할 수 있는 권한은 감사업무의 일환이며, 이사회에 참석했다는 이유로 '참석수당'을 받을 수 없다. 조합은 정관에 임원 직무를 규정해 놓고 있다. 감사는 조합의 사무 및 재산상태와 관련한 감사를 진행한다. 조합 업무와 관련 없는 지출 여부에 대해서 주기적(월별 또는 분기별)으로 점검해 대의원회에 보고해야 한다. 부당한 카드 사용을 막기 위함이다. 확인 사항으로는 ▲심야·휴일·자택 인근 등 업무와 무관한 시간 및 장소에서의 사용 여부 ▲휴가기간 중 사용 ▲동일 일자, 동일 거래처 반복 사용 ▲법인카드를 이용한 상품권 구매 등이다. 법인카드를 주말에 사용한 내역이 있음에도 불구, 그 사용 용도를 점검하지 않고 점검결과에 지적사항을 '없음'으로 표시할 경우 감사 업무가 미흡하다고 볼 수 있다. 감사는 점검 결과를 작성일로부터 15일 이내에 정보몽땅에 공개해야 하고, 대의원회에도 보고해야 한다. 감사 수당은 매년 총회에서 예산(안) 의결로 확정된 금액을 무통장입금 또는 계좌이체로 받아야 한다. 현금 지급은 불가하다. 결론적으로, 감사에게 지급된 '이사회 참석 수당'은 부적절한 지급이기에 서울시는 이를 발견했을 때 환수조치를 명령한다. 조합이 지급한 돈을 다시 돌려받아야 함을 의미한다. 다만, 감사가 이사회에 참석해 의견을 진술하기 위해선, 법리 검토 등의 준비기간이 필요하기에, 별도의 감사활동에 대한 실비 지급이 필요하다는 지적도 나온다. 이사회 구성원도 아니고, 참석수당도 받지 않기에 감사가 회의에 소극적으로 임할 수 있어서다. 백진욱 법무법인 조운 변호사는 "회의 참석 수당은 수고에 대한 실비 지급 외에도, 의사정족 수 충족을 통한 원활한 정비사업의 진행이라는 목적도 내포돼 있다"며 "감사는 이사회 정족 수 충족과는 무관하지만 의견 진술을 통해 이사회 심의 과정에서 내용의 적정성 확보에 기여하므로 참석수당 지급을 논의할 수 있다"고 말했다. 이어 "다만, 조합 행정업무 규정과 예산에 근거해 충분한 감사수당을 지급받고 있더라면, 실비 명목의 금원을 별도로 지급할 필요는 없을 것"이라고 덧붙였다. 조합 운영을 위한 회의로는 크게 ▲이사회 ▲대의원회 ▲총회가 있다. 이때, 상근임원(조합장·총무이사·관리이사 등)은 회의 참석에 따른 수당을 받지 않는 게 일반적이다. 상근임원은 급여 등 별도의 보수를 받기 때문이다. 다만, 총회 의결이나 행정업무규정이 있다면, 상근임원도 참석수당을 받을 수 있다. 상근임원 역시 조합원이기 때문에, 별도 예외 규정이 없다면 총회 참석비도 받을 수 있다. 그렇다면 비상근이사가 이사회에 직접 참석하지 않고 서면결의서만 제출했더라면 참석수당을 받을 수 있을까? 회의에 직접 참석하지도 않고 서면결의서만 제출하는 경우에 대해 불만을 토로하는 조합원들이 생각보다 많다는 게 업계 중론이다. 회의 참석수당은 사업 규모에 따라 다르지만, 적게는 몇백만원, 많게는 몇천만원에 이른다. 백 변호사는 "재건축 표준정관은 서면으로 출석해 의결권을 행사할 수 있다는 대의원회 의결방법 규정을 이사회에서도 준용하고 있어, 서면 참석이 허용된다"며 "하지만 종종 정관에서 이사회는 직접 출석만 인정한다고 특별히 정하는 예외적인 경우도 존재한다"고 말했다. 이어 "서면참석에 따른 수당지급에 관해 특별히 정한 사항이 없다면, 직접 참석과 동일하게 수당지급 여부나 지급금액이 결정될 것"이라고 설명했다.
목동5단지가 기존 공공공지를 교육연구시설 성격의 획지로 분류함에 따라 학교 설립을 염두하고 있는 모습이다. 또 대상지는 도로로 분할된 사잇도로 하부에 지하통로를 마련하려는 계획도 갖고 있다. 이러한 목동5단지의 특수성이 향후 단지 차별화로 발현될 수 있을지 업계 관심이 모아진다. 준공 후 미래가치 상승에 도움이 될 것이라는 분석이 나오고 있다. 19일 정비업계 따르면 목동5단지는 최근 정비구역 지정 및 정비계획(안) 수립 절차에 돌입했다. 설명회 발표는 도시계획업체인 ㈜인토엔지니어링이 맡아 진행됐다. 설계와 감정평가는 각각 에이앤유디자인그룹, 제일감정평가법인이 업무를 수행했다. 특히, 이날 설명회에선 에이앤유디자인그룹이 만든 설계 영상이 주민들의 눈길을 끌었다. 목동5단지 구역면적은 204,003㎡로, 이중 획지면적은 173,997㎡(85.3%)에 해당한다. 앞선 세부지침과 달리, 공공공지 면적이 획지로 변경되면서 획지 면적은 늘고 정비기반시설 면적은 줄어들게 됐다. 이는 교육연구시설(학교)을 위한 부지가 획지로 계획됐기 때문이다. 현재 서울시는 '둔촌주공' 여파를 겪고, 교육부의 중앙투자심사가 없다면 학교시설로 정할 수 없다는 입장이다. 또 저출산에 의해 서울시 학령인구가 줄어드는데 굳이 학교가 필요하냐는 의견이다. 하지만 교육청은 학생 수가 줄어도 교육열이 높은 목동은 예외라는 관점이다. 교육청은 학교 설립이 필요한 수요 타당성을 제시하는 등 서울시와 지속적인 협의를 이어나간다는 방침이다. 서울시와 교육청이 의견차를 어디까지 좁힐 수 있을지 여부가 관전포인트가 될 전망이다. 목동5단지의 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(246.9%) ▲법적상한용적률(299.9%) 등으로 수립됐다. 기준용적률에서 허용용적률로 갈 수 있었던 이유는 공공보행통로(10%), 열린단지(5%), 돌봄시설(5%)로 인센티브(20%p)가 적용됐기 때문이다. 공원과 보행육교 등 정비기반시설 등을 기부채납해 상한용적률은 246.9%까지 향상되며, 법적상한용적률 인센티브(53%p)의 절반은 임대주택을 지어야 한다. 건축계획(안)에 맞춰 예상되는 주택공급물량은 3,832세대로, 분양주택과 공공주택 수는 각각 3,268세대, 564세대로 산출됐다. 기부채납에 따른 임대주택 수는 84세대로, 59㎡(76세대)와 84㎡(8세대)로 계획됐다. 법적상한 공공주택 수는 59㎡(436세대)와 84㎡(44세대)로 각각 나타났다. 세대수는 설문조사를 반영해 산출됐으나, 확정세대가 아니기에 사업 진행 과정에서 언제든 변동될 가능성이 있다. 대상지의 또 다른 특이점 중 하나는 사잇도로를 따라 획지가 두 곳으로 나뉘었다는 사실이다. 이를 두고 일부 토지등소유자들은 아파트 단지가 둘로 양분되면 안 된다는 입장을 전달했다. 현장에서 만난 ㈜인토엔지니어링 관계자는 "해당 도로는 단순히 분절의 의미만 갖는 건 아니다"라며 "도로를 없애려면 명분이 필요하나, 분석 결과를 보면 꼭 필요한 시설이라고 나온다"고 설명했다. 이어 에이앤유디자인그룹건축사사무소(ANU건축) 관계자는 "획지간 연결성을 도모하고자 사잇길 하부에 공공으로 이용이 가능한 통로를 설치할 수 있다"며 "선큰 공간을 통해 보행자들이 획지1~2를 자유롭게 드나들 수 있다"고 해결방안을 제시하기도 했다. 아울러 질의응답 과정에서 나온 개발이익환수제와 관련, 제일감정평가법인 관계자는 "초과이익을 전체 세대수로 나누면 평균 개발이익이 나온다"며 "목동 단지들은 사업성이 높기 때문에, 초과이익에 따른 재건축 분담금이 어느정도 나올 가능성이 있다"고 답변했다. 다만 이 관계자는 "강남의 경우 평균 3억원 정도의 부담금이 예상되나, 목동은 그 수준보단 낮게 책정될 것"이라며 "준공 이후 정확한 금액을 알 수 있어, 현 시점에서 단정지어 말하긴 어렵다"고 설명했다.
성수1구역이 정비계획 변경(안) 결정고시를 앞둔 가운데, 시공사들의 과열된 홍보를 방지하고자 '홍보 기준'을 마련했다. 성수전략정비구역은 4개 사업장으로 이뤄져 있으며 대형 시공사들을 중심으로 조금씩 경쟁 구도가 갖춰지고 있는 분위기다. 정비계획 변경(안) 결정고시를 기점으로, 시공사 선정을 위한 사전 준비작업에도 속도가 붙을 전망이다. 18일 정비업계 따르면 성수1구역은 최근 시공사들의 과열된 홍보 활동에 어느 정도 제약을 걸고자, 이사회를 개최했다. 홍보 활동 기준을 마련해 주는 것이 목적이다. 성수1구역은 기존의 홍보활동에 더해, 모델하우스와 갤러리 투어 등이 가능하도록 결정했다. 앞선 홍보 외에 ▲강연회 ▲설명회 ▲설문조사 등은 금지된다. 조합원들의 민원이 발생하거나, 지침사항을 위반할 경우 경고 또는 제재 조치가 이뤄질 수 있음도 밝혔다. 서울시는 작년 12월 도시계획위원회 수권분과위원회를 열어, 성수전략정비구역(1~4구역)의 정비계획 변경(안)을 수정가결했다. 4곳은 지난 2009년 성수전략정비구역으로 지정됐고, 2011년 정비계획(안)이 수립됐다. 다만 사업 추진 과정에서 난항을 겪어왔고, 지난 2021년 신속통합기획 대상지로 선정되며 전환점을 맞이했다. 성수전략정비구역의 정비계획(안) 변경 결정고시는 상반기 중 나올 전망이다. 정비계획 변경(안) 결정고시가 이뤄진 후 시공사 선정도 본격적으로 진행될 전망이다. 실제 공사도급순위 10위권 이내 대부분의 건설사들이 성수전략정비구역에 수주의향을 타진하고 있다. 시공사들의 사전 홍보 작업도 과열 양상을 보이고 있다는 후문이다. 실제 성수 쪽에는 시공사들이 수주를 염두에 둔 상황에서 전략적 거점을 마련하기도 했다.
가락1차현대가 사업시행계획(안) 인가 후 시공사 선정을 위한 2차 입찰공고를 개시했다. 지난해 말, 가락1차현대에 관심을 타진했던 곳은 롯데건설과 GS건설, HDC현대산업개발이다. 다만 1차 입찰에는 롯데건설만이 입찰제안서를 제출했다. 가락1차현대가 중요한 분수령이 될 시공사 선정을 전환 계기로 삼아 재건축 사업에 속도를 낼 수 있을지 관심이 모아진다. 18일 정비업계 따르면 송파구청은 최근 가락1차현대의 사업시행계획(안) 결정고시를 내렸다. 사업장 규모는 3만3,953㎡로, 지하4층-지상 21층 규모로 총 842세대가 공급될 예정이다. 분양주택과 공공임대주택은 각각 717세대, 125세대다. 기부채납을 하게 될 공공청사의 시설은 향후 인허가청과의 협의 후 결정된다. 가락1차현대는 지난 2017년 정비계획(안)을 수립한 지 올해로 9년차에 접어들었다. 재건축 관련 법령이 많이 바뀜에 따라, 시공사 선정 후 사업성 개선을 전제로 한 정비계획(안) 변경 작업에 착수할 전망이다. 송파구에 위치한 삼환가락과 잠실우성4차 등도 시공사 선정 후 정비계획(안) 변경을 빠르게 진행 중이다. 구역지정 후 시공사 선정까지 소요된 기간 내 주거 트렌드가 많이 바뀐 탓이다. 물론 가장 큰 목적은 조합원 분담금 절감이다. 속도감 있는 시공사 선정이 사업 향방에 적잖은 영향을 미칠 것이라는 분석이 나온다. 분양가상한제 지역인 송파구의 경우, 분양수입의 상방(Upside)은 제한돼 있는 반면, 비용지출은 시간에 비례해 계속 늘어나기 때문이다. 부동산 정책이 정권 영향을 많이 받는다는 점도 불확실성을 높이는 부담 요인이다. 해당 사업장은 현재 시공사 선정을 위한 2차 입찰공고를 개시한 상태다. 가락1차현대는 1차 입찰공고 상 법적으로 정해진 기간(45일)을 모두 준수해 진행하고 있다. 다른 대부분의 사업장이 입찰참여확약서(혹은 의향서)를 통해 기간을 단축시키는 것과 대비되는 모습이다. 가락1차현대는 최대한 많은 시공사가 입찰참여를 검토할 수 있도록 충분한 기간을 부여한 것으로 업계는 보고 있다. 1차 입찰공고에선 롯데건설만이 참여했다. 홍보에 나섰던 다른 건설사들은 모두 입찰제안서를 제출하지 않았다. 롯데건설은 최근 용산산호(한강), 신용산북측1구역(용산공원) 등 핵심 입지에 놓인 곳들을 대상으로 선별수주를 진행 중이다. 롯데건설은 그룹의 상징과도 같은 롯데타워가 위치한 송파구에선, 가락1차현대 수주를 타진하고 있다. 자체 보유한 하이엔드 브랜드(르엘)를 적용할 예정이다. 건설사가 1차 입찰에 참여했다는 건 내부 투자심의위원회를 거쳐 오랜 기간 수주를 준비해 왔다는 점을 방증하는 대목이다. 실제로 최근 시공사 선정을 마친 송파구 사례를 살펴보면, ▲잠실우성4차(DL이앤씨) ▲가락삼익맨숀(현대건설) ▲삼환가락(GS건설) ▲대림가락(삼성물산) 등 단독입찰로 진행됐다. 가장 최근 경쟁입찰은 지난 2023년 가락프라자에서 GS건설과 현대엔지니어링이 맞붙은 사례가 있다. 당시 GS건설은 'ALL NEW(올뉴)' 브랜드를 앞세웠고, 현대엔지니어링(780만원)보다 저렴한 공사비(718만원)을 제안했다. 현대엔지니어링은 업계 최저 확정금리로 사업비를 조달하는 등의 파격적인 제안으로 맞섰다. 다만, 하이엔드 브랜드인 '디에이치' 적용은 현대건설의 브랜드심의위원회를 통과하지 못해 적용하지 못했다. 가락프라자는 결국 GS건설이 시공사로 선정됐다. 현대엔지니어링은 DL이앤씨가 떠난 삼환가락에도 관심을 타진했으나, 최종 입찰은 포기했다.
흑석뉴타운 소속인 흑석11구역이 최근 조합원들을 상대로 두 차례 '용적률 설명회'를 가졌다. 기존 정비계획(안) 상 용적률 202%로 가야 할지, 서울시 요청에 따라 용적률 250%로 올려야 할지 여부를 결정하기 위해서다. 작년부터 이슈였던 '용적률 상향' 여부가 결정되어야 조합은 사업 향방을 결정짓고 후속 절차를 밟아나갈 수 있다. 서울시가 용적률을 더 쓰라고 한 건 임대주택 공급을 위한 목적이 함의돼 있다. 16일 정비업계 따르면 흑석11구역 재개발 조합(최형용 조합장)은 최근 두 차례 설명회를 진행했고, 이달 17일(월) 조합원 설문 조사서를 발송할 예정이다. 의결권 있는 조합원들에게 선택을 맡긴 셈이다. 조합은 이달 25일(화)까지 조합원 여론이 담긴 설문조사서를 받을 예정이다. 설문조사서에는 202% 혹은 250% 찬성에 대한 의사표시란이 기재돼 있다. 조합원들의 분담금은 물론 준공 후 아파트 미래가치에도 영향을 미칠 전망이다. 결국 의사결정을 관통하는 주요 의제는 '사업 속도'라는 게 지배적인 시각이다. 조합 측 설명회 자료에 따르면, 기존 용적률(202%)을 선택할 경우 작년 12월 도계위를 통과한 재정비촉진계획(안)에 맞춰 사업시행계획(안) 변경 총회를 1분기 내로 개최하게 된다. 이후 종후자산감정평가와 분양신청을 다시 진행한 다음, 관리처분계획(안) 변경 작업을 하게 된다. 기존 용적률을 택할 경우 '연내 착공'이 가능할 것으로 조합은 내다봤다. 용적률을 250%로 상향 조정할 경우엔 3가지 시나리오(Best, Normal, Worst)를 제시했다. 재정비촉진계획(안) 변경 작업을 원점에서부터 진행해야 하기 때문에, 각종 인허가 심의를 다시 받아야 한다. 3가지 시나리오로 나눠 설명회를 진행한 것도, 인허가청을 포함한 다양한 이해관계자들과의 협의 과정에서 예측 불가능한 변수가 있을 것으로 봤기 때문이다. 최적의 시나리오 때 착공 시기는 2026년 9월, 최악은 2027년 11월로 봤다. 현 시점, 조합원들의 분담금을 결정지을 '비례율 변화'는 사실 예측하기 힘든 영역이다. 비례율 산식은 매출에서 비용을 뺀 뒤, 종전자산 총액으로 나눈 값이다. 분모에 들어가는 조합원들의 종전자산 총액(현금청산자 제외)은 고정값이다. 이 말은 즉슨, 매출(분양수입)과 비용(사업비용)에 좌우된다는 의미다. 매출과 비용에 변화를 야기할 요인들이 무엇인지를 파악하는게 용적률 설문조사의 핵심이라고 전문가들은 입을 모은다. 용적률이 올라갈 경우, 분양물량이 많아지기 때문에 분양수입은 당연히 늘어난다. 문제는 분양수입에 대응하는 비용도 생각해 봐야 한다. 용적률이 늘어나면 건축연면적이 대폭 늘어난다. 시공사 외에도 정비업체, 설계사 등은 건축연면적에 단가를 곱하는 방식으로 사업비가 책정된다. 또한, 임대주택은 서울시로부터 표준건축비만 받고 팔아야 한다. 사업기간이 늘어나면 당연히 금융비용을 비례해서 증가한다. 신탁수수료도 늘어난다. 준공 후 단지가치 관련해서도 다양한 의견이 개진된다. 용적률 상향에 따라 아파트 세대 수가 300세대 늘어나면, 단지 규모가 더욱 커진다는 점은 장점이다. 건폐율이 낮아져 동간거리에 여유가 생기거나, 조경면적이 늘어날 수 있다. 물론 세대 수가 많아지면 상대적으로 주거 쾌적성은 떨어질 수밖에 없다. 늘어난 세대 수로 건축설계(안)의 경우, 기존 판상형에서 타워형으로 많이 바뀔 전망이다. 4베이였던 세대 수는 줄어들 수밖에 없다. 업계 관계자는 "흑석11구역은 반포와 가까운 핵심 입지로 꼽히는 만큼, 금번 용적률 설문조사 결과에 업계 상당한 관심이 쏠린다"며 "흑석11구역 조합원들이 어떤 가치에 무게중심을 두고 의사결정을 내렸는지는 결과로 알 수 있을 것"이라고 말했다.
4차 신속통합기획 후보지로 선정된 중화6구역이 주민의견 수렴을 통해 본격적인 정비계획(안) 수립에 나서고 있다. 과거 뉴타운사업 좌초로 한 차례 아픔이 있는 대상지가 이번엔 높은 주민동의율(52%)을 토대로 사업을 성공적으로 추진해 나갈 수 있을지 주목된다. 17일 정비업계 따르면 최근 중화2동 309-39번지 일대(중화6구역)는 중랑구청 주관 하에 신통기획 후보지 선정에 따른 주민설명회를 개최했다. 현장엔 일찍부터 다수 토지등소유자들이 빼곡히 모여 뜨거운 재개발 관심을 내비쳤다. 중화1재정비촉진구역과 인접한 중화6구역의 면적은 45,504㎡로, 토지등소유자는 약 610명으로 나타난다. 대상지는 각고의 노력 끝에 지난해 8월 최종 신통기획 후보지로 선정됐으며, 3번의 신통기획 MP회의를 거쳐 개략적인 정비계획(안)을 마련하게 됐다. 대상지 인근엔 현재 ▲중화1재정비촉진구역 ▲중화3재정비촉진구역 ▲중화2동 모아타운 ▲묵동 모아타운 등 다수의 정비사업이 진행되고 있다. 따라서 기존 사업들의 계획방향 검토 후, 주변지역을 고려한 계획 수립이 필요할 것으로 예측된다. 우선 중화6구역은 구역계 설정과 관련, 장미제일시장과 중랑역로변 상가를 제척한다는 계획이다. 장미제일시장의 규모는 총 23필지로 점포수는 56개에 달한다. 중랑역로변에 위치한 상가도 총 17필지로 점포와 단독주택 수는 각각 13개, 4개로 나뉜다. 두 특성건축물은 민원발생과 상인들과의 갈등을 우려해 구청에서 제외하기로 결정을 내린 것으로 알려졌다. 이날 주민대표는 "부지 정형화를 위해선 두 특성건축물의 포함여부가 중요하다"면서도 "기존엔 모두 포함시키려고 했으나 일부 소유주의 민원과 반대로 제외가 결정됐다"고 설명했다. 다만 "장미시장은 여러 법에 얽혀 있어 포함이 어렵지만, 중랑역로변 상가는 재개발 찬성을 희망하는 소유주도 있어 추가 편입여부는 계속 논의할 예정"이라고 덧붙였다. 세 가지 형태로 혼재돼 있는 용도지역은 제3종일반주거지역으로 종상향이 계획돼 있다. 이는 사업실현 가능성과 주변 현황을 고려한 대안으로, 이에 따른 총 순부담율은 10.25%로 나타났다. 면적으로 환산하면 13,026㎡다. 이곳의 최고층수는 35층으로 설정됐으며, 구역 내엔 공공보행통로가 설치돼 지역주민들의 이동편의를 도울 예정이다. 대상지의 용적률 체계는 ▲기준용적률(209%) ▲허용용적률(245%) ▲상한용적률(270%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 수립됐다. 변경된 도시및주거환경정비 기본계획(안) 상 용적률 완화로 사업성이 개선될 것이라는 게 발표자의 설명이었다. 특히 대상지는 사업성 보정계수를 받게 되는데, 보정률은 1.8을 적용받을 것으로 예측됐다. 현 시점, 계획 세대수는 총 1,314세대로, 분양주택 1,051세대와 공공임대주택 263세대로 각각 나뉜다. 분양주택은 ▲40~50㎡이하(80세대) ▲50~60㎡이하(283세대) ▲60~85㎡미만(586세대) ▲85㎡초과(102세대)로 나타난다. 특히 원주민 재정착 유도와 시장 여건을 고려해 주택규모는 다양화한다는 방침이다.
'한강변' 입지를 가진 한남5구역이 신임 집행부 체제로 다시금 사업에 박차를 가한다. 신임 집행부를 구성하게 된 임원진의 선거 공약은 조합원들에게 한강조망이 가능한 중·대형평형을 만들겠다는 점을 골자로 한다. 한남5구역이 시공사 선정과 사업시행계획(안) 수립 등 중요 분수령에 놓인 가운데, 새 임원진의 역할이 여느 때보다 중요할 전망이다. 16일 정비업계 따르면 한남5구역 선거관리위원회는 최근 조합 임원 선출을 위한 총회를 개최, ▲조합장(신상철) ▲감사(송해창) ▲감사(오영표) ▲이사(최종호) ▲이사(지영삼) ▲이사(구자숙) ▲이사(홍미애) ▲이사(정상근) ▲이사(박상현) ▲이사(도수일) ▲이사(한태신) ▲이사(백지선) ▲이사(박진성) 등의 당선인을 확정 공고했다. 신임 집행부 라인업을 구성하게 된 이사들의 임기는 조합설립변경인가일로부터 3년이다. 신상철 신임 조합장은 전 조합의 상근이사를 지낸 만큼, 연속성 있는 업무 추진이 가능할 것으로 업계는 보고 있다. 한남5구역은 지난해 완료하지 못한 시공사 선정과 사업시행계획(안) 수립에 조합 역량을 집중할 것으로 관측된다. 한남5구역은 작년 11월 사업시행계획(안)을 수립하는 과정에서 조합원 의결요건을 맞추지 못해 부결된 바 있다. 각종 영향평가 및 심의를 통과했기에, 사업시행계획(안) 부결에 조합원들은 아쉬움을 표했다. 물론 조합 내부 결속력을 다져야 할 새로운 과제도 안고 있다. 한남5구역은 임원 선출 과정에서 '선거관리계획(안)'을 수립하는 과정도 녹록지 않았었다. DL이앤씨를 시공사로 선정하는 과정에서도 조합원들 간 의견차이는 계속해서 좁혀지지 않았다. 이에, 신임 집행부는 내부 통합을 통해 사업 추진을 위한 응집력 확보가 중요할 것으로 업계는 보고 있다. 신상철 조합장 당선인은 "한남5구역의 미래를 고민하는 과정에서 비롯된 갈등과 대립은 금번 총회를 전환점으로 새로운 추진력으로 거듭났으면 하는 마음"이라며 "신임 집행부는 신속한 사업 추진에 가진 역량을 모두 총동원할 것을 조합원들에게 약속한다"고 말했다. 이어 "한남5구역의 미래가치를 조합원들과 구체적으로 만들어 나갈 것이며, 조합 집행부에 힘을 실어주셨으면 한다"고 덧붙였다.
법원이 북아현3구역 조합이 제기한 선거절차 중지 가처분 신청을 인용했다. 작년 12월 해임총회에 절차적 하자가 있기 때문에, 해임총회 연장선상에서 진행되고 있는 임원선거 절차를 중지해야 할 필요성이 있다고 판단에서다. 14일 법조계 따르면 서울서부지방법원은 북아현3구역 조합(채권자)이 해임총회를 진행한 조합원 측(이하 채무자)을 상대로 제기한 선거절차 중지 가처분 신청을 인용했다. 앞서 채무자들은 작년 12월 조합원 10분의1 이상 발의가 있었다는 이유로 조합 임원들의 해임총회를 개최해, 안건을 의결했다. 이후 서대문구청으로부터 선거관리위원회 구성을 승인받아 선거 절차를 밟아왔다. 선거는 이달 15일(토)로 예정돼 있었다. 북아현3구역 조합(채권자)은 채무자들이 작년 12월 진행한 해임총회 결의가 무효라는 점을 들며 가처분 신청을 제기했다. 조합원으로부터 적법한 위임을 받아 제출한 서면결의서를 채무자 측에서 의결정족수에 반영하지 않았다는 게 조합 측의 주장이다. 해임총회 결의에 필요한 의사정족 수(조합원 과반수 출석, 조합원 10분의1 이상 직접출석)를 맞추지 못했다는 게 주요 골자다. 해임총회 참석 대가로 과도한 금액을 지급한 점도 언급됐다. 법원은 채무자들의 참석수당 지급이 단순한 의결권 행사 독려를 넘어 사실상 총회 안건에 대한 찬성을 유도하는 수단이 되었다고 볼 여지가 있음을 밝혔다. 참석수당 지급이 조합원들의 자유로운 의사결정에 영향을 줘, 결과적으로 조합원들의 의사를 왜곡했다고 본 것이다. 서울서부지방법원은 작년 12월 진행된 해임총회 결의가 무효라고 볼 여지가 상당하다고 봤다. 또한, 소집권한이 없는 자에 의해 소집되어, 소집절차에 있어서도 중대한 하자가 있다고 판단했다. 따라서 채무자 측에서 이달 진행 예정인 선거절차가 중지되어야 한다는 게 법원의 판단이다. 법원은 조합의 가처분 신청이 이유가 있기 때문에, 모두 인용하기로 판결했다. 이에, 현재 진행 중인 조합 임원 선거 절차를 중단하도록 결정했다.
최근 신반포2차에서 상가 소유주가 주택을 받기 위해선 조합원 전원의 동의가 필요하다는 판결이 나옴에 따라, 재건축 사업에서 '상가' 이슈가 급부상하고 있다. 대부분의 재건축 단지는 동일한 필지 안에 상가를 포함하고 있다. 재건축 초기 단계에서 상가 소유주들과 협의가 무산될 경우, 조합설립인가를 위한 동별 동의요건을 아예 충족하지 못하게 된다. 그렇다면 조합설립인가를 영원토록 받지 못하는 것일까? 결론부터 말하자면, 상가 소유주들의 동의 없이도 '조합설립인가'는 가능하다. 법에 명시돼 있다. 도시및주거환경정비법 제67조(재건축 사업의 범위에 관한 특례) 제1항에 따르면, 추진위원회는 조합설립 동의요건을 충족시키기 위해 필요한 경우, 주택단지 안에 포함된 상가동의 토지면적을 분할할 수 있다. 동별 동의율(50% 이상)을 맞추지 못한 상가를 구역계에서 제외하는 '공유물 분할 소송'을 제기하면 된다. 인허가권을 쥔 관청은 추진위원회로부터 공유물 분할 소송을 제기했다는 증명서류를 받으면, 조합설립인가를 내줄 수 있다. 동별 동의요건을 맞추지 못했더라도 말이다. 이때, ▲상가 소유자가 전체 소유주의 10% 이하여야 함 ▲토지분할선은 상가동에 겹쳐지지 않아야 함 ▲건축법에 의거, 상가동은 대지 2m 이상의 도로와 접해야 함 등의 3가지 요건을 갖춰야 한다. 그래야 최종적으로 조합설립인가를 받을 수 있다. 결국 상가 소유주와의 초기 협상에 진척이 없더라도, 아파트 소유주들만 일단 재건축을 진행할 수 있다. 대부분 협의는 재건축 진행이 어느 정도 됐을 때, 합의가 이뤄지곤 한다. 개포주공6·7단지는 지난 2023년 11월 임시총회에서 '상가 합의서'를 의결했다. 조합설립인가(2021년 1월) 이후에 합의가 이뤄진 셈이다. 개포주공6·7단지는 상가가 구역계 중앙에 위치해 있어 제척하고 갈 수 없기에, 상가와의 협의를 이끌어낼 수밖에 없었다. 개포우성6차도 지난 2023년 12월 강남 동산교회에서 조합설립을 위한 창립총회를 개최했다. 이듬해 4월 강남구청으로부터 조합설립인가를 받았다. 개포우성6차는 아파트와 상가가 1개 필지로 묶여 있기 때문에, 마찬가지로 공유물(토지) 분할 소송을 통해 사업을 추진하고 있다. 상가와는 언제든 합의 하에 함께 진행할 수 있다. 물론 최근 신반포2차 판결로 인해 '상가 이슈'는 당분간 관심이 계속 집중될 전망이다. 물론 여의도 대교처럼 주택과 상가의 필지가 나뉘어져 있는 사례도 존재한다. 대교는 정비계획(안)을 수립하는 과정에서 독립 필지로 되어있는 A·B상가를 구역계에서 제척하고 사업을 추진해 왔다. 향후 사업을 진행하는 과정에서 상가와의 통합재건축이 필요하다고 판단되면, 구역계 편입을 도모할 수 있다. 물론 조합과 상가 소유주들 간의 합의가 전제되어야 한다. 박은경 부산지사장(법무법인 현)은 "통상적으로 상가 소유주를 대상으로 한 공유물 분할 소송은 조합설립인가를 위한 현실적인 절차로, 상가 소유주들과의 원만한 협의를 통해 합의를 이뤄 소를 취하하는 경우가 많다"며 "조합설립인가 후 합의 쟁점사항은 '아파트 공급'이었던 만큼, 최근 신반포2차 판결 여파로 각 사업장마다 처한 여건에 따라 사업추진의 방향성이 달라질 것으로 본다"고 설명했다.
여의도 시범아파트가 지난 2023년 10월 서울시 수권분과위원회로부터 수정가결을 받은 이후, 1년 4개월 만에 결정고시를 받았다. 도계위 통과 후 결정고시까지 적잖은 시간이 소요된 건 '데이케어센터' 수용 여부로 어려움을 겪었기 때문이다. 시범은 데이케어센터를 공동주택 획지 내 기부채납 건축물(입체화 결정)로 짓는 방향으로 결론을 내렸다. 결정고시를 기점으로 속도감 있는 사업 추진이 가능할 전망이다. 13일 정비업계 따르면 서울시는 여의도 시범아파트의 재건축 정비계획(안)을 고시했다. 시범아파트는 제3종일반주거지역에서 준주거지역으로 1단계 종상향을 전제로 개발계획을 수립했다. 시범아파트는 여의도 내에서도 사업 규모가 가장 크다. 정비사업은 땅이 클수록 규모의 경제는 물론, 건축계획을 비롯 운용의 폭이 넓을 수밖에 없다. 정비계획(안) 결정고시가 됐기 때문에, 시공사 선정도 조금씩 가시화될 전망이다. 토지이용계획(안)을 살펴보면, 전체 구역면적은 109,307㎡다. 이중 공동주택 획지는 88,958㎡로 전체 약 81%를 차지한다. 정비기반시설로는 도로와 공원이 각각 2,846㎡, 17,502㎡다. 도로와 공원에 포함된 국공유지를 제외한, 순수 토지 기부채납 양을 살펴볼 필요가 있다. 도로는 2,362㎡, 공원은 7,522㎡다. 건축물 기부채납은 ▲문화시설(공원 내) ▲문화시설(단지 내) ▲데이케어센터 ▲공공임대주택 ▲입체보행로다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(230%) ▲허용용적률(280%) ▲상한용적률(346%) ▲법적상한용적률(400%) 등으로 구성된다. 허용용적률까지는 토지 및 건축물 기부채납을 필요로 하지 않는다. 앞서 언급된 토지(도로, 공원, 공공임대주택 대지지분)와 건축물(문화시설, 데이케어센터, 공공임대주택, 입체보행로)을 기부채납하면서 얻게 된 용적률 인센티브는 66%p(상한용적률-허용용적률)다. 상한용적률에서 법적상한용적률까지 가기 위해선, 용적률 인센티브(54%)의 절반을 국민주택규모 이하의 공공임대주택으로 지어야 한다. 여기서 헷갈리지 말아야 할 점은 임대주택의 종류다. 재건축의 경우, 임대주택은 ①상한용적률 확보를 위한 기부채납용 임대주택 ②법적상한용적률 확보를 위한 국민주택규모 임대주택으로 분류된다. 모두 합쳐 임대주택 수는 총 343세대다. 전체 주택공급물량(2,473세대) 중 약 14% 수준이다. 건축물 기부채납의 '가중치'는 일괄적으로 0.7이 적용됐다. 통상 임대주택과 데이케어센터는 1이 적용된다. 서울시에서도 전략적 시설을 기부채납할 경우에는 가중치의 최대값(1)을 적용해 준다는 점을 약속했다. 시범아파트는 모든 건축물 기부채납에 0.7이 적용됐고, 단서 조항으로 통합심의 과정에서 1로 변경한다는 문구를 기재했다. 가중치가 0.7에서 1로 올라갈 경우, 동일한 양의 기부채납으로 더 많은 용적률을 받을 수 있다. 데이케어센터는 건축연면적 2,332㎡, 지상 4층 규모로 지어진다. 공동주택 용지에 지어지며, 기부채납을 받은 영등포구청에서 관리·감독을 맡는다. 데이케어센터는 노인인구 비율 증가에 따른 복지수요에 대응하기 위한 목적으로 만들어진다. 2개의 문화시설은 서울시에 귀속되며, 각각 문화공원과 공동주택 용지에 신설된다. 문화공원은 시민들의 한강 접근성 향상을 위해 한강변에 신설된다. 단지 내 평화·자유공원을 대체하게 된다. 결정고시 시점, 추정비례율은 95.44%로 산출됐다. 해당 값은 총수입 추정액(6조1,769억원)에서 총지출 추정액(2조7,293억원)을 뺀 뒤, 조합원 종전자산 추정액(3조6,123억원)으로 나눈 결과값이다. 지난 2023년 5월 공람공고 당시, 추정비례율은 100.44%였다. 총수입과 총지출, 종전자산 모두 변동이 있었고, 결과적으로 비례율은 5%p 빠졌다. 물론 비례율은 사업이 추진되는 과정에서 실시간으로 바뀐다는 점을 인지해야 한다. 결정고시(안)에 따르면, 조합원 분양가는 ▲59㎡(14억) ▲84㎡(20억) ▲103㎡(24억) ▲128㎡(30억) ▲154㎡(36억) ▲178㎡(41억) ▲200㎡(47억) 등으로 안내됐다. 한강변에 자리잡은 여의도 천주교성당은 구역계에서 제외돼 있다. 원효대교 쪽 한강변으로는 문화공원과 문화시설이 들어서며, 모든 서울시민들이 함께 누릴 수 있는 방향으로 계획이 수립됐다.
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