발행일(UPDATE): 2025년 12월 14일 11시 39분
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목4동 강서고 인근 구역이 도심 공공주택 복합사업 방식으로 개발에 나선다. 목4동 도심복합사업이 인접한 목동 신시가지 재건축과 맞물려 목동 전체 주거지역의 가치를 끌어올릴 수 있을지 관심이 모아진다. 8일 정비업계 따르면 한국토지주택공사(LH)는 최근 목4동 강서고 인근 구역 토지등소유자들을 대상으로 도심복합사업 설명회를 개최했다. 도심복합사업은 사업성이 낮아 민간사업으로는 재개발이 어려운 역세권, 준공업지역, 저층 주거지 등의 지역에 용적률 상향과 사업기간 단축 혜택을 제공해 공공 주도로 사업을 추진하게 된다. 대상지의 구역면적은 190,317㎡로, 토지등소유자는 2,789명으로 나타났다. 혼재돼 있는 용도지역은 제3종일반주거지역으로 종상향이 계획돼 있다. 사전검토위원회(국토부·서울시) 검토를 토대로 결정된 대상지의 최대용적률은 303.6%로 나타났다. 여기서 주의할 점은 도심복합사업의 경우엔 공공성 확보 차원에서 공공임대주택(10%이상), 이익공유형 주택(10%이상)을 마련해야 한다는 것이다. 결과적으로 전체 4,209세대 중 공공임대주택과 이익공유형 주택은 각각 505세대, 421세대로 나타났다. 이익공유형 주택은 분담금이 부담되는 실거주 소유자들을 위해 마련됐는데, 우선 공급가격의 50~80% 수준에서 분양한 뒤 환매 시 처분손익을 소유자와 공공이 나누는 구조다. 의무 거주기간은 5년 제한이다. 조합원과 일반분양분은 2,401세대와 882세대로 예측됐다. 조합원·일반분양에선 46㎡(20평형) 사이즈가 없다. 대신 ▲59㎡(1,498세대) ▲84㎡(1,505세대) ▲105㎡(280세대)로 계획이 잡혔다. 이는 전체세대수의 78% 수준이다. 오는 2031년 착공시점을 기준으로 할인율(약 21~25%)이 적용된 조합원분양가는 59㎡는 10.1억원, 84㎡는 13.5억원 수준으로 나타났다. 일반분양가는 각각 13억원, 17.5억원으로 예상됐다. 현재 대상지엔 단독주택, 아파트, 다세대주택 등 다양한 유형의 건축물 용도가 혼재돼 있다. 따라서 각각의 소유자들은 본인의 종전자산 평균 추정액을 기준으로 조합원분양가와 평형 사이즈에 맞춰 추정 분담금을 예상해 볼 수 있다. 다만 향후 LH가 사업 주도권을 확보할 수 있을지 여부는 추후 결과를 지켜봐야 한다. LH가 지구지정·확정고시를 받기 위해선 토지등소유자 2/3이상(67%) 동의 및 토지면적 1/2이상(50%) 동의가 필요하다. 만약 주민공람 이후 1년 이내 미충족시 지구지정이 자동으로 해제된다.
가로수, 도로변 등 곳곳에 내걸린 현수막을 강제로 떼어내도 업무방해에 해당하지 않는다는 새로운 판단이 나와 관심이 모아진다. 법원이 현수막 설치를 업무의 일환이 아닌 단순 의견 개진 행위로 간주했기 때문이다. 특히 현수막에 담긴 내용이 이번 판단의 근거로 작용했다는 점에서, 향후 현수막 게첩과 관련한 신중한 접근이 필요할 것으로 예상된다. 7일 정비업계 따르면 대법원은 영등포구 소재 도시환경정비사업 지주협의회가 재개발 추진위원장(피고인)을 상대로 제기한 '현수막 무단 훼손' 관련 사건에 대해 원심판결을 파기하고 사건을 서울남부지방법원에 환송했다. 앞서 피고인의 위력행위를 업무방해로 본 기존의 법원 판단을 뒤집은 결과다. 판결문에 적시된 공소사실을 살펴보면, 지주협의회와 재개발 추진위원회는 그간 의견이 상충돼 대립 관계였던 것으로 전해진다. 이 과정에서 추진위원회 측은 지주협의회 측이 내건 현수막 끈을 과도를 이용해 잘라 떼어냈다. 해당 현수막엔 토지등소유자들에게 주민총회에 참석하지 말라는 당부의 말이 담겨 있었기 때문이다. 당초 원심은 지주협의회 측의 현수막 게시를 하나의 홍보 업무로 인정하면서, 피고인의 위력행위가 업무방해 성격을 보인다고 판단했다. 즉 홍보 업무는 업무방해죄의 보호대상이 되는 '업무'에 해당한다는 이유에서다. 그러나 대법원은 원심 판단이 수긍하기 어렵다는 입장이다. 피고인의 행위가 지주협의회의 홍보 업무를 방해한 것으로 볼 수 없을 뿐더러, 현수막 설치가 단순 일회성 행위에 그친다는 것이다. 법원은 현수막 내용을 문제 삼으며 "게재된 글이 지주협의회의 구성, 운영, 활동 등의 본래 업무를 알리거나 홍보하는 내용이 아니다"라며 "주민총회를 참석하지 말라는 내용을 '업무'로 보기 힘들다"고 설명했다. 그러면서 "비록 의사표현의 자유를 가진다고 하더라도, 그 행위가 구체적이고 연속적인 사회적 활동으로서 '업무' 성격이 아니라면 사무로 바라볼 수 없다고 부연했다. 한편 대법원은 파기 범위와 관련해선, 업무방해와 재물손괴 모두 형법 제37조 전단의 경합범 관계에 있어 하나의 형으로 선고했다는 점에서 원심판결을 전부 파기하기로 결정했다. 박지환 법무법인 텍스트 변호사는 "형법상 업무방해죄의 일반법리를 우리가 현실에서 접하는 사안에 구체적으로 적용하여 판단한 사례"라면서 "단체 본연의 활동에 관한 것이 아니고 단순히 일회적으로 주장이나 의견을 개진하는 것을 업무방해죄의 '업무'라 보기 어렵다"고 설명했다. 다만 "게시물이나 현수막을 뜯는 것은 내용에 상관없이 여전히 재물손괴죄가 성립한다"면서 "아파트 관리사무소처럼 관리권한이 없다면 가급적 훼손하지 않는 것이 필요하다"고 주의를 덧붙였다.
삼성물산이 여의도 대교아파트 시공권을 위한 법적 지위를 확보한 가운데, 조합 집행부와 해외설계사인 헤더윅 스튜디오(Heatherwick Studio)와 사업 향방을 위한 논의를 진행했다. 국내 정비업계 최상위 신용등급(AA+)을 가진 시공사의 합류 절차가 예정된 수순을 밟아 나감에 따라, 조합 집행부가 직접 선정한 해외 설계사와의 협업 모델에도 상당한 관심이 모아진다. 3일 정비업계 따르면 여의도 대교 재건축 조합은 최근 삼성물산을 우선협상대상자로 선정하는 내용의 정식 공문을 발송했다. 해당 사업장은 지난 7월 1차 입찰공고를 기점으로 시공사 선정 작업에 착수했고, 도정법 상 두 차례 입찰 모두 삼성물산만이 조합의 부름에 응했다. 대교는 지난 달 이사회와 대의원회 등의 내부 의결 절차를 거쳐 단독 응찰한 삼성물산을 우선협상대상자로 선정키로 최종 결정했다. 삼성물산은 조합이 요청한 이달 10일(금)까지 사업 참여를 위한 입찰제안서를 제출할 예정이다. 조합은 공공지원자인 구청 보고 및 검토를 거쳐 시공사 선정을 위한 총회 개최를 준비하는 수순이다. 삼성물산은 조합이 안내해 온 일정에 맞춰 홍보관 운영 및 공식 홍보설명회(1차·2차)를 개최한다. 대교의 시공사 선정을 위한 총회는 오는 11월 중순 이뤄질 계획이다. 대교 내부적으로도 여의도 내 첫 래미안 단지라는 상징성을 반기는 분위기가 조성되고 있다. 여의도에서 규모가 가장 큰 시범아파트 역시 시공사 선정이 초읽기에 들어간 만큼, 삼성물산 역시 수주 포석의 관점에서 대교에 내부 역량을 모두 투입할 것으로 관측된다. 입지적으로 한강변은 아니지만, 한강을 조망할 수 있는 세대를 최대한 확보하는 방향으로 대안설계(안)도 차주 제시될 것으로 전망된다. 대안설계(안)이 공개되는 시점부터, 조합의 원설계사인 헤더윅 스튜디오와 어떤 형태로 협업 모델을 구축해 나갈지가 큰 관심사로 여겨지는 분위기다. 앞서 대교는 한강변에 위치한 여타 재건축 단지들과 달리, 다소 열위에 있는 입지와 사업규모 면에서 앞서나갈 돌파구로 직발주에 나섰다. 사업 중반부를 지난 현 시점, 업계 1위 삼성물산과 글로벌 해외설계사(헤더윅 스튜디오)의 상호 보완적 역할이 더욱 중요해질 전망이다. 실제 삼성물산의 김명석 주택사업본부장과 스튜어트 우드(Stuart Wood) 헤더윅 스튜디오 그룹리더, 정희선 대교아파트 조합장은 지난 2일 래미안 원펜타스 현장에서 사전 미팅을 함께 했다. 하나의 원팀을 구성해 대교의 재건축 후 미래가치를 극대화할 수 있는 방향의 이야기들이 오간 것으로 전해진다. 향후 실무적인 협업을 본격화하기 위한 사전 스킨십 강화 목적이 이번 대면 미팅의 취지로 보인다. 1975년 9월 준공된 대교아파트는 총 4개동 576세대로 구성돼 있다. 사업면적은 총 33,418㎡로, 이중 아파트를 짓게 될 복합용지는 26,869㎡다. 제3종일반주거지역에서 준주거지역으로 1단계 종상향을 전제로 사업계획(안)이 수립됐다. 복합용지에 적용되는 용적률과 건폐율은 각각 469%, 49%다. 지하 5층-지상 49층 총 4개동을 짓는 프로젝트로 이해하면 된다.
강남역 도보권역에 속한 서초진흥이 시공사 선정을 위한 움직임에 나섰지만, 대의원회에 참석한 대의원 과반 이상이 반대하면서 시공사 선정계획(안) 안건이 부결됐다. 최근 시공사 선정 과정에서 화두가 된 성수1구역과 개포우성4차도 시공사 선정계획(안)만큼은 가결됐었던 만큼, 서초진흥 내부적으로는 금번 대의원회 부결 결과를 공정한 경쟁입찰 환경을 조성하기 위한 본격적인 움직임의 시작으로 보는 해석이 지배적이다. 1일 정비업계 따르면 서초진흥 재건축 조합은 최근 대의원회를 개최, 시공사 선정을 위한 계획(안)을 상정했지만 최종 부결됐다. 기존 계획된 입찰지침서로는 대형사 간 공정한 경쟁입찰을 유도하기 힘들다는 조합원들의 과반 의견이 반영된 결과로 풀이된다. 통합심의를 거쳐 '최고층수·높이를 확정지은 뒤 시공사 선정이 이뤄져야, 실제 적용 가능한 대안설계(안)을 받아볼 수 있을 것이라는 의견도 조합원들 사이 개진되는 분위기다. 서초진흥은 올해 2월 정비계획(안) 변경 결정고시를 받았으나, 서울시로부터 건축물 최고층수와 높이가 확정되지 않았다. 서울시는 향후 통합심의를 진행하는 과정에서 최고층수와 높이를 최대한 하향 조정해야 한다는 지침을 내렸다. 당초 서초진흥은 통합심의 인허가 절차를 밟은 뒤 순차적으로 시공사 선정에 나선다는 계획을 수립했으나, 상가 소유주들의 입주권 이슈가 재점화되며 일정에 차질이 빚어졌다. 이에, 조합이 계획했던 일정대로, 통합심의 등의 인허가 절차를 매듭지은 뒤 시공사에게 명확한 입찰지침서를 안내해주는 것이 건축 관련 업무 시행착오를 최소화할 수 있을 것이라는 이야기가 다시 나오고 있는 상황이다. 시공사의 대안설계(안)을 받더라도, 향후 통합심의에서 주요 내용(최고층수, 높이, 용적률 등)이 인허가 협의 과정에서 변경될 경우 시공사가 제안한 대안설계(안)은 사실상 활용 자체가 불가해지기 때문이다. 서초진흥과 동일한 신속통합기획 사전자문(Fast-Track)을 밟고 있는 여의도 대교는 통합심의와 사업시행계획(안)을 순차적으로 마무리한 뒤, 시공사 선정에 나선 바 있다. 확정되지 않은 설계 기준(최고높이·층수)으로 시공사를 뽑게 될 경우, 향후 인허가 과정에서 세부 내용들의 변동으로 인해 일정에 차질이 빚어질 수 있기 때문이다. 해당 사업장의 입지적 특성을 종합적으로 고려한 대안설계(안)이 나오려면, 건축 관련 주요 사항들이 확립될 필요가 있다는 이야기가 나오는 배경이다. 업계 관계자는 "최근 조합원들을 중심으로 경쟁입찰 환경 조성이 움직임의 범위가 더욱 커지는 양상"이라며 "경쟁입찰이 조성되어야 유리한 사업조건을 확보할 수 있고, 이는 곧 조합원들의 분담금을 결정짓는 핵심 요소라는 경향성이 짙어졌기 때문"이라고 말했다. 이어 "서초진흥의 경우 입찰지침서를 다시 수정하는 방향과 더불어, 전반적인 재건축 사업 일정에 변화를 고심해보는 기점이 될 것"이라고 부연했다.
도시정비 플랫폼 기업인 '이제이엠컴퍼니'가 시공사 선정 총회와 관련, 스마트 출석 시스템을 새롭게 개발해 눈길을 끈다. 일반적 전자투표의 한계에서 벗어나 조합원들이 충분한 신뢰를 갖고 편안한 서비스 이용을 도모하기 위함이다. 이제이엠컴퍼니의 이번 시도가 정비사업 현장에 새로운 바람을 불러일으킬 수 있을지 업계가 주목하고 있다. 2일 정비업계 따르면 이제이엠컴퍼니(윤의진 대표)는 최근 새로 개발한 '스마트 출석' 시스템을 문래동4가 시공사 선정 총회에서 선보였다고 밝혔다. 앞서 문래동4가는 해당 총회에서 '우리가' 전자투표와 스마트 출석 시스템을 동시에 활용함으로써 삼성물산·대우건설을 시공 파트너로 성공리에 선정한 바 있다. 이제이엠컴퍼니가 스마트 출석 시스템을 도입하게 된 배경은 총회 현장에서 겪는 불편함을 조금이라도 덜기 위해서다. 일반 총회와 달리 시공사 선정 총회는 전체 조합원의 과반수(50%) 이상 참석이 의무적으로 이뤄져야 한다. 매번 입장 전부터 출석확인 대기줄로 혼잡함이 가중되는 것도 이같은 이유 때문이다. 또 시공사 선정 총회는 직접 참석이 필요하기에 우편 투표가 불가하다. 워낙 중요한 단계라 일반안건과 병행될 경우엔 분리해서 투표가 진행되기도 한다. 이에, 이제이엠컴퍼니는 스마트 출석 시스템을 통해 조합원들이 15초 만에 출석 확인을 마칠 수 있도록 했다. 조합원들은 대기를 줄일 수 있고, 현장에선 일일이 신분을 확인하는 수고로움이 줄어들게 된 것이다. 출석 시스템 덕분에 성원보고와 통합집계 역시 한결 수월해져 총회 운영의 안정성도 크게 높였다는 평가다. 특히 조합원들이 우려하는 보완과 공정성 관리 측면도 한층 더 강화된다. 외부개입을 철저히 차단하기 위해 음성발언과 채팅 소통은 제한된다. 이번 스마트 출석 시스템은 온라인총회나 전자투표를 하지 않더라도 단독으로 서비스 제공이 가능한 것으로도 알려져 있다. 조합 관계자는 "시공사 선정 총회의 경우엔 전자투표 사용을 꺼리는 분위기가 지배적인 건 맞다"며 "다만 이번 문래동4가 현장 사례처럼 안정적인 조합운영과 스마트 출석 시스템이 시너지를 낸다면 점차 다수 조합의 활용 가능성 검토도 이어질 것"이라고 설명했다.
신속통합기획 가이드라인을 확정한 용두3구역이 세 가지 용도지역 계획(안)을 비교·검토한 끝에 최종 제3종일반주거지역으로 노선을 정했다. 주변현황과 사업성을 고려했을 때 주민부담이 가장 적다는 이유에서다. 다만 현재 대상지 주변으로 북측엔 고층아파트, 남서측엔 저층주거지가 위치해 있어 밀도격차와 높이계획에 대한 세심한 접근이 필요할 것으로 관측된다. 2일 정비업계 따르면 동대문구청은 최근 용두3구역의 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 주민설명회를 개최했다. 대상지는 청량리·왕십리 광역중심에 해당하는 구역으로, 고밀 고층주거지와 노후 저층주거지 사이에 위치한 것이 특징이다. 용두3구역의 구역면적은 23,792㎡로, 용도지역은 주변 저층주거지의 장래 개발 가능성을 고려해 제3종일반주거지역으로 종상향될 예정이다. 준주거지역으로의 2단계 이상 종상향도 검토 됐으나, 과도한 순부담률이 책정된다는 판단으로 보류됐다. 대상지의 최고층수는 42층 이상으로 예상됐다. 용두3구역 상부엔 59층 규모의 한양수자인그라시엘, 65층 높이의 롯데캐슬SKY가 위치해 있다. 반대로 하부엔 개발시기가 도래한 노후주거지(35층 예상)가 밀집돼 있다. 이처럼 높이와 밀도 격차가 발생함에 따라, 대상지는 연결고리로서의 역할을 맡게 될 것으로 보인다. 토지이용계획(안)에 맞춰 보차혼용통로와 연계한 공공보행통로가 마련될 예정이다. 또 기존 시설인 동부경로당 이전 계획을 고려해 노인여가복지시설이 남서측 위치에 계획됐다. 하부에 위치한 고산자로30길변이 유동인구가 많고 접근이 용이하다는 판단에서다. 아울러 보도 확장과 보도부속형 전면공지 조성을 통해 보행환경도 개선될 것으로 예상된다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210.26%) ▲허용용적률(244.06%) ▲상한용적률(269%) ▲법적상한용적률(299.9%) 등으로 수립될 예정이다. 소형주택(60㎡이하)의 건설로 기준용적률 20%가 상향됐다. 사업성 보정계수(1.8) 적용과 인센티브(20%)로 허용용적률이 상향됐으며, 도로 기부채납으로 상한용적률이 채워졌다. 법적상한용적률에서 상한용적률을 뺀 수치의 절반은 분양주택, 나머지는 국민주택규모 임대주택으로 지어진다. 예상되는 주택공급물량은 695세대로, 조합원 및 일반물량은 553세대로 나타났다. 분양주택을 세부적으로 살펴보면, ▲39㎡(70세대) ▲59㎡(263세대) ▲84㎡(220세대) 등으로 구성된다. 임대주택은 총 142세대로, 의무공공임대(78세대)와 법적상한용적률 확보를 위한 국민주택규모 임대주택(33세대), 기부채납 임대(31세대)로 분류된다. 용두3구역의 추정비례율은 96.12%로 산출됐다. 평당 공사비는 850만원 수준으로 설정됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 85% 수준으로 예측됐다. 조합원분양가의 경우 ▲39㎡(5.17억원) ▲59㎡(8.37억원) ▲84㎡(9.51억원) 등으로 책정됐다.
신림8구역이 신속통합기획 후보지로 선정된 지 1년 반만에 빠른 속도로 정비계획(안) 수립에 집중하고 있다. 대상지는 지역 특성상 넓은 대지지분을 가진 단독·다가구 비중이 높게 나타나, 소유주들의 정착 편의를 위해 대형평형을 18.2% 수준으로 계획했다. 특히 일반분양분이 조합원 물량에 버금갈 정도로 많은 편이라, 향후 사업성에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 업계는 보고 있다. 1일 정비업계 따르면 관악구청은 최근 신림8구역의 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 주민설명회를 개최했다. 대상지는 과거 재건축 예정구역에서 해제되면서 한 차례 사업이 무산된 바 있지만, 다시금 신통기획 방식을 토대로 개발을 추진 중인 상황이다. 신림8구역의 구역면적은 103,912㎡로, 용도지역은 제2종일반주거지역(7층)에서 제2종일반주거지역으로 1단계 종상향이 계획돼 있다. 최고층수는 주동기준 33층으로 설정됐다. 해당 사업장은 서남권 중점경관관리구역에 해당되는데, 약 60m의 표고차가 발생하는 구릉지에 위치한 만큼 지속적인 경관 검토가 필요하다는 평가가 나온다. 토지이용계획(안)을 살펴보면 정비기반시설의 경우 도로와 공공공지를 포함해 공원, 주차장으로 이뤄진다. 공원은 어린이공원과 소공원으로 나뉘는데, 저층주거지와의 융화 및 골목상권 활성화 차원에서 북측에 배치됐다. 종교시설 두 곳(신림감리·주사랑공동체)은 이전되며, 난곡보건분소(공공청사)와 더난곡(공동이용시설)은 존치될 예정이다. 도시재생활성화 사업의 성과로 만들어진 난곡스마트공영주차장도 존치키로 결정됐다. 막대한 구·시비가 투입됐을 뿐더러, 건축된 지 1~2년 정도밖에 안돼 철거나 이전보다 존치가 유리하다는 국토부 의견이 반영됐기 때문이다. 구청 측은 해당 시설이 흉물로 방치되지 않도록 관리에 힘쓴다는 방침이다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(199.92%) ▲허용용적률(224.84%) ▲상한용적률(250%) ▲법적상한용적률(250%) 등이다. 허용용적률 인센티브 항목 공공보행통로와 장수명주택 도입과 사업성 보정계수(1.99)를 반영해 허용용적률은 224.84%로 확정지었다. 허용용적률이 증가함에 따라, 상한용적률 확보를 위한 기부채납 부담은 소폭 줄어들었다. 예상되는 계획세대수는 2,257세대로 나타났다. 조합원과 일반분양분은 각각 1,022세대, 895세대로 계획됐다. 조합원·일반분양은 세부적으로 60㎡이하 소형 평형이 1,352세대로 전체의 약 60%를 차지한다. 60~85㎡이하 중형 평형은 494세대(22%), 85㎡초과 대형 평형은 411세대(18%) 수준으로 집계됐다. 재개발의무임대 수는 340세대로 나타났다. 추정비례율은 102.3%로 예상됐다. 일반분양가는 주변 시세를 고려해 평당 3,200만원으로 책정됐고, 공사비는 810만원으로 나타났다. 조합원분양가는 일반분양가의 85% 수준이다. 조합원분양가의 경우 ▲40㎡(5.14억원) ▲49㎡(6.41억원) ▲59㎡(7.56억원) ▲74㎡(9.01억원) ▲84㎡(9.91억원) ▲100㎡(11.31억원) ▲120㎡(12.98억원) 등으로 책정됐다. 한편 신림8구역 재개발 추진준비위원회(김학민 위원장)는 최근 정비구역 지정 동의서(50%)를 2주 만에 걷어 구청에 접수신청을 완료한 상태다. 특히 대상지는 그간 버스가 유일한 대중교통 수단으로, 지하철 이용을 위해선 신대방역이나 신림역까지 멀리 이동해야 했지만 서측으로 난곡선 경전철이 예정돼 있어 교통 호재가 기대된다.
반포미도1차가 서초구청으로부터 조합설립인가를 받음에 따라, 공식적인 법적 주체의 출범을 알렸다. 해당 사업장은 창립총회 이후 상가 소유주들과의 합의를 이뤄냄에 따라, 상가를 포함한 구역계 전체가 조합설립인가를 받을 수 있을 것으로 기대됐다. 다만 소수의 상가 소유주들이 구청 민원을 제기함에 따라 최종적으로 상가 편입은 후속 절차를 밟아야 할 필요성이 생겼다. 30일 정비업계 따르면 서초구청은 반포미도1차의 조합설립인가 신청서를 최종 승인했다. 지난 7월 창립총회를 마친 반포미도1차는 이후 상가 소유주들의 적극적인 동의서 제출로 '동별 동의율' 요건까지 충족했다. 상가 소유주들이 동의서를 제출한 건, 집행부와의 원만한 합의가 전제됐기 때문이다. 통상적인 경우 구역 내 위치한 상가의 동별 동의율을 확보하지 못해 공유물 분할소송까지 진행하는 게 다반사다. 반포미도1차는 상가동의 동별 동의율을 확보한 만큼 조합설립인가 신청 과정이 순조로울 것으로 업계는 내다봤다. 집행부와 상가협의체 간의 협의가 이뤄진 만큼 속도감 있는 인허가 절차가 기대됐다. 다만, 소수의 상가 소유주들이 서초구청에 민원을 제기함에 따라 금번 조합설립인가에는 상가 소유주들 전원이 제외됐다. 전체 상가의 약 70% 이상이 동의서를 제출한 점을 감안할 때, 전체 토지등소유자 입장에선 아쉬움이 남는 결과라는 게 업계 중론이다. 결과적으로 반포미도1차는 향후 상가를 구역계에 편입하는 절차를 다시 거쳐야 한다. 서초구청으로부터 조합설립 변경인가를 받기 위해선, 정관 변경은 물론 상가를 포함시키는 내용의 안건을 총회 상정해 조합원들의 의결을 받아야 한다. 물론 지난 9월 상가 소유주들과의 큰 틀에서 협약을 매듭지었기 때문에 향후 상가 관련 큰 이슈는 없을 전망이다. 김승한 조합장은 "추석 연휴를 앞두고 '조합설립인가' 소식을 전할 수 있게 돼 큰 선물이라 생각한다"며 "소유주분들 전체가 한 마음 한 뜻을 모아주신 덕택으로 8개월 만에 추진위원회를 졸업할 수 있게 됐다"고 말했다. 이어 "집행부는 향후 사업을 추진하는 과정에서 합리성과 신속성에 초점을 맞출 예정이고, 국내 재건축 시장에서 최상위 트림에 속할 수 있는 사업장으로 조성하기 위해 힘을 집중하겠다"고 강조했다. 반포미도는 서초구 반포동 60-4번지 일대 위치해 있으며, 기존 8개동에서 재건축 후 13개동(최고 층수 49층)으로 탈바꿈하는 프로젝트다. 예상되는 주택공급물량은 1,739세대로, 공공임대주택(208세대)을 제외한 1,531세대가 분양 대상이다. 반포미도는 고속터미널역(3·7·9호선)까지 도보 5분이 소요되는 초역세권 입지를 자랑하며 강남 신세계백화점을 비롯한 각종 편의시설이 근거리에 위치해 있어 생활 편의성도 뛰어난 편이다.
SH표 공공재개발을 추진 중인 아현1구역이 공유지분자들의 조합원 자격 회복을 위해 최소 규모의 평형구성을 제안했다. 소유주 권리가액을 고려해 14㎡(4.5평)~29㎡(8.7평) 크기의 아파트가 검토된 것이다. 추후 현금청산자로 전락할 일부 원주민들 끌어안기에 나선 것이란 분석이다. 30일 정비업계 따르면 아현1구역 공공재개발 준비위원회는 최근 토지등소유자들을 대상으로 정비계획(안) 내용을 공유하는 시간을 가졌다. 영화 기생충의 배경이 된 아현1구역은 과거 판자촌을 자력으로 정비한 지역적 특성상, 1가구에 여러 명이 지분을 소유한 경우가 많다. 법적으로 '세대당 1명의 조합원'이 원칙인 만큼, 등기상 단독 소유가 인정되지 않으면 현금청산 대상이 될 수 밖에 없는 상황이다. 아현1구역의 토지등소유자수는 2,780명으로, 이중 740명이 현금청산 대상자가 될 위기에 놓였다. 구청과 SH는 고심 끝에 '서울시 도시 및 주거환경정비 조례'를 공유지분 문제를 풀 수 있는 핵심 열쇠로 제시했다. 해당 조례의 36조제1항엔 '공유지분자도 권리가액이 최소평형 분양가 이상이면 분양권 인정이 가능하다'는 내용이 있다. 이에 착안해 준비위원회는 전용 14㎡ 주택 도입을 고안했다. 공유지분 권리가액이 분양가보다 낮으면 분양을 못 받으니, 14㎡ 분양가를 1억9,132만원으로 낮게 책정해 주민들이 조합원 지위를 뺏기지 않도록 했다. SH 관계자는 "14㎡평형은 국토부에서 마련한 최저주거 기준에 맞춰 만들어진 사이즈"라며 "일반적인 거주 목적이 아닌, 권리 구제를 위해 마련된 점을 인지해달라"라고 부탁했다. 이어 "모든 현금청산 대상자분들을 규제하고 싶었으나 581명(78%)이 최대한의 권리를 보장해드릴 수 있는 최선이었다"며 "지하층을 소유한 분들은 이후 소송이나 법적판단에 따라 권리 복원될 수 있다"고 부연했다. 공덕·아현 블럭 내 마지막 남은 노후 저층 주거지인 아현1구역의 구역면적은 106,012㎡로, 표고차가 59m에 달하는 구릉지가 특징인 동네다. 구역계는 앞선 공공재개발 후보지 선정 당시를 기준으로, 서측 연접도로 정비를 위해 일부 구역(아현동 755번지)이 편입됐다. 다채롭게 혼재된 용도지역은 제2종일반주거지역으로 통일된다. 단 제1종일반주거지역만 공원지역으로 계획돼 존치될 예정이다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210.3%) ▲허용용적률(228.7%) ▲상한용적률(250%) ▲법적상한용적률(250%) ▲법적상한초과용적률(300%) 등으로 수립될 예정이다. 공공재개발사업의 경우 법적상한용적률의 1.2배까지 특례 적용을 통해 300%까지 용적률 확보가 가능하다. 소형주택(60㎡이하)의 건설로 기준용적률 20%가 상향됐고, 허용용적률 인센티브와 사업성보정계수(1.49)로 18.4%p가 증가했다. 예상되는 주택공급물량은 3,476세대로, 일반분양분 없이 조합원물량과 임대물량은 각각 2,780세대, 696세대로 분류됐다. 분양주택을 세부적으로 살펴보면, ▲14㎡(30세대) ▲29㎡(679세대) ▲39㎡(494세대) ▲49㎡(475세대) ▲59㎡(863세대) ▲84㎡(239세대) 등으로 구성된다. 임대주택은 의무공공임대(465세대)와 법적상한용적률 확보를 위한 국민주택규모 임대주택(116세대), 공공분양(115세대)로 나뉜다. 해당 사업장의 추정비례율은 102.58%로 산출됐다. 평당 공사비는 850만원 수준으로 설정됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 85% 수준으로 예측됐다. 조합원분양가의 경우 ▲49㎡(8.87억원) ▲59㎡(10억원) ▲84㎡(12.58억원) 등으로 책정됐다. 권리가액은 5.5억원 수준으로, 49㎡와 59㎡를 가진 소유주의 추정분담금은 3.3억원, 4.4억원으로 예상됐다.
지자체(구청)가 재개발 후보지 동의서 연번부여 신청을 거절하더라도 문제 삼을 수 없다는 법원 판단이 나왔다. 행정청의 폭넓은 재량권을 인정했다는 점에서 의미가 있다. 29일 정비업계 따르면 서울행정법원은 서초구청장을 상대로 제기된 '동의서 연번부여 거부처분 취소' 건과 관련해 원고들의 청구를 일제히 기각했다. 원고는 서초구 일대 재개발정비사업 추진준비위원회, 피고는 서초구청으로 정리된다. 사건의 발단은 원고가 신속통합기획 주택재개발사업 후보지 신청동의서 번호부여를 신청하면서 시작됐다. 추진준비위원회 측은 주민들의 재개발 반대가 적고, 재개발이 필요하다는 판단 하에 동의서 연번부여 신청을 진행했다. 하지만 구청은 예상사업지가 정비구역 지정요건에 부합하지 않고 주민갈등이 상존하다는 이유로 신청을 거절했다. 구청은 해당 지역의 주택접도율 및 과소필지 기준이 양호할 뿐더러, 노후도도 근소하게 상회해 재개발 정비사업에 부합하다는 의견을 냈다. 또 과거 모아타운 추진과정에서 주민갈등이 있었던 만큼, 다수 민원이 이어질 것으로 예측했다. 이와 관련, 법원은 우선 지자체의 재량권에 주목했다. 결과적으로 법원은 거부처분에 대해 지자체가 재량권을 일탈 또는 남용했다고 보지 않았다. 토지등소유자가 무작정 신청을 한다고 해서 구청이 반드시 동의서 번호부여를 해야한다는 의무가 없다는 게 법원의 의견이다. 또한 동의서 번호부여 과정에서 투기가 의심되거나, 주민갈등이 발생할 우려가 있는 곳은 애초에 신청대상에서 제외할 수 있다는 점도 근거로 들었다. 아울러 법원은 사업을 추진하는 대상지의 정비기반시설이 아직 양호하다는 점, 여전히 토지등소유자들의 상당수가 구역지정에 반대하고 있다는 점도 고려 대상으로 삼았다. 그 결과 지자체의 동의서 신청 거부 결정이 중대한 오류가 있거나, 비례·평등에 위배될 만한 여지가 없다고 최종 판단했다. 이번 판결은 향후 신속통합기획 재개발 후보지 선정 과정에서 지자체의의 판단 재량을 폭넓게 인정하는 기준으로 작용할 것으로 전망된다. 대신 재개발 사업을 염두하고 있는 추진체 입장에선 동의서 연번부여를 신청하기 전, 사업대상지 컨디션과 주민찬반 여부 등을 꼼꼼히 확인해야 할 것으로 보인다. 김미현 법무법인 현 변호사는 "금번 사건은 주민들이 동의서 연번 부여를 신청했지만, 행정청이 구역계를 검토하는 과정에서 신속통합기획 대상지로 적합하지 않다고 판단하여 반려한 사안"이라며 "신속통합기획 대상지로 선정된다는 것은, 노후도와 인구 밀도는 높지만 접도율이 낮아 주거 환경이 열악하고, 과소필지가 많아 주민들의 자력 정비가 사실상 어려운 지역을 행정청이 주도적으로 절차를 단축해 신속히 정비하겠다는 의미를 갖는다"고 설명했다. 이어 "따라서 동의서에 연번을 무조건 부여할 경우, 이후 대상지 선정에서 탈락하면 주민들 사이에 더 큰 혼란이 발생하고 행정력 낭비로 이어질 수 있습다"며 "이런 점을 고려할 때, 행정청이 연번 부여 이전에 사전 검토를 거쳐 대상지로서의 적합성이 낮다고 판단되는 경우에는 반려할 수 있는 재량이 인정된다고 보는 것이 타당하다"고 덧붙였다.
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