발행일(UPDATE): 2025년 09월 04일 00시 07분
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잠실우성4차가 조합원 분양신청을 성황리 마치고 관리처분계획(안) 수립에 나선 가운데, 이주·철거 기간에 맞춰 정비계획(안) 인허가를 진행하겠다는 투트랙(Two-Track) 전략을 준비하고 있음을 안내했다. 잠실우성4차는 종전 35층에서 49층으로 상향 조정하는 내용의 정비계획(안) 변경을 준비 중이다. 4일 정비업계 따르면 잠실우성4차 재건축 조합(윤기헌 조합장)은 최근 임시총회를 열어 관리처분계획(안) 수립을 위한 총회를 성료시켰다. 조합원들의 의결을 받은 관리처분계획(안) 인가를 받은 후, 이주 절차에 맞춰 인허가청(서울시·송파구)과 정비계획(안) 협의를 진행할 계획이다. 관리처분계획(안)을 살펴보면, 잠실우성4차는 상가 소유주의 의견을 반영해 신규 상가를 짓지 않고 입주권을 부여하는 방향으로 협의했다. 업계 통상적인 절차에 따라, 아파트와 상가 조합원들은 독립정산제로, 각각의 수익과 비용을 부담키로 결정했다. 구역면적에 아파트와 상가가 차지하는 비율은 약 96%, 4%다. 아파트와 상가를 합친 추정비례율은 약 92%다. 대상지의 조합원 분양가는 ▲59㎡(14억원) ▲70㎡(15.6억원) ▲84㎡(17.6억원) ▲102㎡(20.1억원) 등으로 산출됐다. 조합원들이 준공 후 일정 부분 프리미엄을 가져가야 하기 때문에, 일반분양가는 조합원 분양가 대비 평균 1억원 정도 높게 책정됐다. 물론 잠실우성4차는 49층 높이계획을 전제로 정비계획(안) 변경을 진행하기 때문에, 현 시점 안내된 분양가 모두 바뀐다. 조합은 관리처분계획(안) 인가를 받은 이후엔, 조합원 이주 및 기존 건축물 철거를 진행하는 수순이다. 일부 소유주들의 이주 지연 및 거부로 '금전적 손해(금융비용 등)'가 발생할 것을 감안, 일괄 명도소송을 바로 진행할 계획이다. 대부분의 정비사업 현장에서 조합원 이주 개시와 함께 일괄 명도소송을 진행하는 게 일반적이다. 이주지연에 따른 손해를 최소화하기 위한 분명한 목적이 담겨있다. 한편, DL이앤씨의 제안으로 시작된 정비계획(안) 변경이 이뤄질 경우, 향후 공사비는 큰 폭으로 상승할 것으로 전망된다. DL이앤씨는 잠실우성4차 입찰제안서를 통해 공사비 산정기준일을 2024년 5월로 설정했다. 물가상승(Escalation)에 따른 공사비 증액이 시작되는 시점이 벌써 1년 4개월이 경과한 셈이다. 설계(안)도 바뀌기 때문에 디에이그룹건축사사무소도 용역비 상향 조정을 향후 요청해 올 것으로 보인다. 시공사와 설계사와의 계약금액 상향 조정은 모두 조합원 의결을 거쳐야 한다. 윤기헌 잠실우성4차 조합장은 "조합원들의 이주가 본격화되는 시점까지, 최대한 변경된 정비계획(안)을 토대로 인허가 진도를 많이 빼놓는 것이 집행부의 목표"라며 "향후 공사비 상승을 우려하는 목소리를 잘 알기에, 합리적이고 상식적인 수준의 공사비가 산출될 수 있도록 꼼꼼하게 업무를 볼 것을 약속드린다"고 말했다.
대치우성1차·쌍용2차(이하 대치우성쌍용)가 통합재건축 기틀 마련을 위한 마무리 수순에 접어든 가운데, 현재 서울시 자문회의 검토의견에 맞춰 정비계획(안) 수립에 심혈을 쏟고 있다. 통합 모델을 구축한 2개 조합은 이해관계자들 간 협약서 체결도 일전에 마친 상황이다. 이미 만들어진 조합 간의 '통합재건축'이라는 상징적 의미에 발빠른 행보까지 더해짐에 따라, 정비업계에 시사하는 메시지도 클 것이란 전망이 대두된다. 3일 정비업계 따르면 대치우성쌍용 통합조합은 '통합재건축 합의서'와 '상가조합원 재건축협약서'를 상호 협의하에 원만히 체결하고, 현재 구역지정을 위한 인허가 협의 과정을 밟고 있다. 보통 초기 재건축 사업을 진행할 때, 서로 다른 필지에 놓여있는 단지 간 통합모델을 구축하려는 시도가 이어지곤 한다. 다만, 특별한 가이드라인도 없을 뿐더러, 각각의 단지 간 이해관계를 조율하지 못해 대부분 단독재건축을 하는 게 통상적이다. 사업 난이도가 높은 탓이다. 대치우성1차와 쌍용2차는 조합이 설립돼, 각각 협력업체까지 선정한 다음에 성사된 '통합재건축'인 만큼 상당한 관심을 끌 수밖에 없다. 2개 조합은 상호 신뢰를 기반으로 동등한 입장에서 합의서 작성에 나섰다. 무엇보다 1개 대단지를 이룰 경우의 준공 후 미래가치에 초점을 맞췄다. 사업이 진행되는 과정에서 기대할 수 있는 '규모의 경제'도 일정 부분 고려했다. 2개 조합의 통합 절차는 쌍용2차 조합의 해산총회부터 시작된다. 이후 대치우성1차 조합이 쌍용2차 조합원들을 편입시키는 내용을 골자로 '조합설립변경인가'에 나서게 된다. 큰 틀에서 독립정산제 원칙을 따른다. 양 조합은 각각의 대지(단지)를 출자하고, 분양면적과 비용에 대한 세부 계획을 수립한다. 과거 발생한 수익 및 사업비도 각자의 책임과 권한 하에 처리해야 한다. 책임지기 힘든 사유가 발생할 경우, 통합 조합이 승계할 수 있도록 할 방침이다. 쌍용2차 조합은 시공사(현대건설)에 대한 채무(50억원+법정이자)가 존재하는데 이는 통합 조합에서 승계한다. 대신 독립정산제 원칙을 적용해 향후 쌍용2차 조합원이 부담하게 된다. 조합 집행부 역시 비율에 맞춰 구성될 예정이다. 통합 조합은 조합장 1인과 부조합장 1인 체제로 운영된다. 다득표자가 조합장으로 당선되면, 두 단지 중 미당선된 입후보자가 부조합장으로 자동선출된다. 감사, 이사, 대의원도 각 단지의 규모에 맞춰 정해진다. 물론 단지 간 이동없이 우성 조합원은 우성 부지, 쌍용 조합원은 쌍용 부지 내 신축아파트를 분양받게 된다. 우성1차의 상가 재건축협의서도 독립정산제 방식을 원칙으로 작성됐다. 조합과 상가협의회는 각각 대지지분을 출자하고, 상가협의회에도 이사 1인, 대의원 2인을 할당했다. 대상지는 상가를 짓지 않기 때문에 상가조합원 모두 분양권을 받게 된다. 도정법에 따라 '최초정관'에 낮은 분양비율(0.1)을 기입해 상가조합원들도 아파트 분양이 가능하게끔 할 계획이다. 아파트, 상가조합원 모두 평형신청과 동호수 추첨도 동등한 기준을 적용하기로 합의했다. 현재 통합 조합은 신통기획 자문회의 과정에서 서울시 검토의견을 반영해 조치계획(안)을 마련하고 있는 상황이다. 위압감과 차폐감을 완화하는 차원에서 주동 형태 및 배치를 재검토하기로 했다. 또 영동대로변 유동인구가 젊은 층임을 감안해 AI독서실, 공유오피스 등의 공간도 추가로 설치하기로 했다. 통합조합은 자료준비가 완성되는대로 내달 초 서울시 자문회의에 상정할 계획이다. 박지환 법무법인 텍스트 변호사는 "규모가 비슷한 양 단지가 독립정산제를 적용하면서 조합임원과 대의원 구성을 배분하고 상가 조합원까지 배려한 이상적인 사례로 생각된다"고 말했다. 다만 "통합재건축은 주택단지별로 대지면적, 조합원 수에서 차이가 나는 경우도 많기 때문에, 이 사업장의 사례를 100% 적용하기는 어렵다"면서 "총회 다수결을 넘어 여러 주택단지의 이해관계가 적절히 반영될 수 있는 조합임원 구성과 정관 규정은 여전히 과제로 남는다"고 말했다.
대교 아파트가 여의도 재건축 단지로는 처음 사업시행계획(안) 인가를 받은 가운데, 시공사 선정을 위한 1차 입찰에는 삼성물산만이 조합의 부름에 응했다. 조합은 2차 입찰공고를 곧장 진행할 방침이다. 여의도 대교는 신속통합기획 사전자문(Fast-Track) 1호 사업장으로, 조합 설립 1년 6개월여만에 전례없는 속도를 보이고 있다. 삼성물산의 시공권 확보 가능성이 높게 관측되면서 재건축 사업에도 탄력이 붙을 전망이다. 2일 정비업계 따르면 여의도 대교 재건축 조합은 이날 시공사 선정을 위한 1차 입찰을 마감한 결과, 삼성물산만이 단독으로 응찰함에 따라 유찰됐다. 1차 현장설명회를 다녀간 건설사는 ▲삼성물산 ▲롯데건설 ▲GS건설 ▲HDC현대산업개발 ▲포스코이앤씨 ▲DL이앤씨 ▲금호건설 등 7개사다. 삼성물산을 제외하곤, 현장에 참여한 다른 건설사 모두 끝내 모습을 드러내지 않았다. 삼성물산은 대교가 태생적으로 가진 입지와 수주 상징성 등을 종합적으로 고려해 참여를 결정했고, 조합원들의 투자수익률을 극대화할 수 있는 방향으로 입찰제안서를 제출한 것으로 전해진다. 한강변에 위치한 여의도의 지리적 특성을 최대한 활용, 대교아파트에서 한강을 조망할 수 있는 세대를 최대한 확보하는 것을 목표로 대안설계(안)을 마련할 계획이다. 한강조망권은 준공 후 아파트 미래가치를 결정짓는 핵심 요소다. 업계 1위 브랜드 인지도를 지닌 삼성물산이 공식 참여함에 따라, 여의도 내 첫 래미안 단지 탄생 여부도 가시권에 접어들 것으로 업계는 보는 분위기다. 무엇보다 여의도 내에서 대장주로 꼽히는 시범과 삼부 등이 향후 순차적으로 시공사 선정에 나설 예정임을 감안할 때, 삼성물산 역시 향후 수주 포석의 관점에서 대교에 가진 역량을 쏟을 것으로 관측된다. 1975년 9월 준공된 대교아파트는 총 4개동 576세대로 구성돼 있다. 사업면적은 총 33,418㎡로, 이중 아파트를 짓게 될 복합용지는 26,869㎡다. 제3종일반주거지역에서 준주거지역으로 1단계 종상향을 전제로 사업계획(안)이 수립됐다. 복합용지에 적용되는 용적률과 건폐율은 각각 469%, 49%다. 지하 5층-지상 49층 총 4개동을 짓는 프로젝트로 이해하면 된다.
높은 이주율(96%)을 보이는 미아3재정비촉진구역이 기존 정비계획(안) 대비 향상된 사업성을 선보여 눈길을 끈다. 해당 사업장은 올해 7월 30일 고시된 [서울시 재정비촉진계획 수립 2차 개선(안)]에 따른 기준용적률 상향 조정이 이뤄질 전망이다. 사업성 보정계수 적용에 따른 기준용적률 상향 조정 시, 기존 상한용적률을 유지하면서도 기부채납 임대주택 12세대를 짓지 않아도 된다. 2일 정비업계 따르면 미아3재정비촉진구역은 최근 재정비촉진계획(안) 변경을 위한 공청회를 열어 주민의견을 수렴하는 시간을 가졌다. 미아재정비촉진지구 내엔 총 4개 구역이 존재하는데, 이중 미아5구역(준공)를 제외한 미아2·3·4구역이 이주·철거 등의 단계를 밟고 있는 상황이다. 해당 사업장의 구역면적은 57,553㎡로, 용도지역은 제2종과 제3종일반주거지역이 혼재돼 있는 상황이다. 최고층수는 35층이하(105m)로 계획됐다. 토지이용계획 변경사항을 살펴보면 '종교시설용지 폐지'와 '공원 기능 활용성 증대를 위한 형상 변경'이 눈에 띈다. 민원 의견을 반영해 존치시설 및 보차혼용통로 신설 계획도 추가적으로 잡혔다. 재정비촉진계획 수립기준 2차 개선안에 따라 대상지는 사업성 보정 인센티브를 통해 기준용적률을 약 8.28%p 상향 조정할 수 있게 됐다. 공시지가 보정값에 따른 직선보간법을 적용하면 기준용적률 완화량은 최종 8.28%p로 나타난다. 올해 5월 공람공고(안) 상 기준용적률은 199.7%지만, 서울시 도시재정비위원회 심의를 거쳐 최종 207.98%가 적용될 예정이다. 이곳의 계획세대수는 총 1,051세대로, ▲조합원·일반분양(881세대) ▲재개발임대(158세대) ▲기부채납임대(12세대) 등으로 구성된다. 조합원·일반분양은 세부적으로 ▲39㎡(48세대) ▲53㎡(71세대) ▲59㎡(228세대) ▲74㎡(71세대) ▲84㎡(405세대) ▲102㎡(54세대) ▲118㎡(4세대)로 나타난다. 기부채납임대는 모두 60㎡미만으로 지어진다. 주차대수는 총 1,835대로, 1.8대 1 수준으로 예상됐다. 미아3재정비촉진구역의 추정비례율은 100.57%로 산출됐다. 일반분양가는 주변 시세를 고려해 평당 4,000만원으로 책정됐고, 공사비는 720만원 수준으로 나타났다. 조합원분양가의 경우 59㎡(7.32억원), 84㎡(9.03억원) 등으로 책정됐다. 조합 관계자는 "거주할 분들은 크게, 팔고 나갈 분들은 작게 주차장 크기를 원하고 있는 상황"이라며 "대다수 조합원들의 니즈에 맞춰 주차대수를 넉넉히 가져갈 예정"이라고 언급했다. 8:2 수준으로 주차장 증축을 원하는 조합원들의 수가 더 많다는 게 조합의 부연 설명이다.
개포우성4차가 당초 올해 12월로 예정했던 시공사 재입찰공고를 내년으로 넘기는 한이 있더라도, 공사도급순위 5위권 이내 시공사가 입찰에 참여할 수 있도록 모든 역량을 집중하겠다는 점을 조합원들에게 안내했다. 건축·설계 종사자 및 관련 전문 지식을 갖고 있는 조합원들을 자문위원회에 위촉시키겠다는 계획도 밝혔다. 개포우성4차가 조합원들의 바람대로 대형사가 포함된 '유효 경쟁입찰'을 성사시킬지 관심이다. 1일 정비업계 따르면 개포우성4차 재건축 조합은 지난 주말 장장 3시간여에 걸친 설명회를 통해 향후 사업일정을 공유하는 자리를 가졌다. 금번 설명회는 그간 조합원들이 불만을 표출해 온 조합과의 소통 부족을 해소하기 위한 취지에서 마련된 것으로 보인다. 최적의 평형 구성을 위한 건축설계와 1+1주택의 세금 이슈, 개략적인 추정분담금 안내 등의 프레젠테이션(PT) 발표가 순차적으로 진행됐다. 이날 조합은 시공사 선정을 위한 입찰공고 일자를 2026년 1분기로 조정하는 한이 있더라도, 삼성물산과 현대건설 등 대형 건설사가 포함된 유효 경쟁입찰을 성사시키겠다는 계획을 공유했다. 앞서 해당 사업장은 지난 7월 25일 시공사 선정을 위한 1차 현장설명회를 개최했지만, 삼성물산과 현대건설 등이 불참함에 따라 조합원 요청으로 입찰 공고를 자체 취소한 바 있다. 2개 건설사 불참이 그간 누적된 불만의 도화선으로 작용한 셈이다. 입찰 경쟁력 확보를 위한 구체적인 방안으로는 ▲마감재(창호 등) 기준 재점검 ▲입찰 조건의 유연성(책임준공확약서 미제출 등) ▲입찰유도 홍보 강화(사전 홍보설명회 재개최, 현장설명회 불참 건설사 대상 설득 활동 등)이다. 선정 과정에서의 투명성 확보 차원에서 조합원들로 구성된 '자문위원회' 운영 로드맵도 함께 안내됐다. 시공사와의 관계가 있는 조합원을 자문위원회에 합류시키겠다는 내용도 포함됐다. 조합의 이번 결정을 두고 더 많은 대형사들이 참여를 검토할 수 있도록 시간과 환경을 마련했다는 긍정적인 평가와 더불어, 실효성 없이 사업기간만 길어질 수 있다는 우려의 목소리가 동시에 공존하고 있는 실정이다. 개포우성4차는 공공지원자(강남구청)의 관리 하에 진행된 입찰공고를 1차 입찰제안서를 받아보기도 전에 자체 취소했다. 입찰 참여자격을 부여받게 되는 현장설명회 결과만으로도 내부 혼란이 가중된 영향 탓이다. 조합설립인가 이후 핵심 사업장들이 연달아 시공사 선정에 나선 상황에서, 시공사 입장에선 선택할 수 있는 옵션이 많아진 상황을 현실적으로 인지할 필요가 있다는 이야기도 나온다. 시공사는 수주대상 사업장의 상징성과 수익성 등을 스스로 판단하기 때문이다. 특히, 대형사인 롯데건설과 포스코이앤씨가 경쟁입찰을 준비하던 상황이었기에, 내년으로 미뤄진 입찰공고에 이들이 다시 들어올지 여부도 사실상 불투명해진 상황이다. 업계 관계자는 "조합원들과 충분치 못했던, 미흡했던 소통의 부재에서 현재 사태가 비롯된 것으로 보인다"며 "조합원들의 의견을 수용해, 대형사들의 참여를 유도하는 방향으로 결정된 건 유의미한 행보"라고 말했다. 이어 "다만, 시공사 경쟁입찰이 성립되는 요인은 굉장히 복잡다단하기 때문에, 내년 1분기 결과에 업계 상당한 관심이 쏠리고 있다"고 덧붙였다. 한편, 개포우성4차는 지난 2023년 9월 조합설립인가를 받았고, 올해 6월 최고층수를 종전 35층에서 49층으로 상향 조정하는 내용의 정비계획(안)을 통과시켰다. 재건축 후 예상 공급 물량은 1,080세대로, 이중 임대주택은 128세대다. 건축물 최고높이는 종전 110m에서 170m로 상향 조정됐다. 최고층수와 최고높이 변경을 통해 조합원 전 세대가 양재천 조망이 가능해졌다는 게 도시미래종합기술공사의 설명이다.
하안주공 일대 재건축 선두주자로 나선 5단지가 한국자산신탁과 조합원들의 가교 역할을 맡아줄 정비사업위원회를 꾸린 가운데, 아파트 미래가치를 좌우하게 될 '건축설계' 부문을 담당할 회사로는 삼하건축사사무소를 낙점했다. 삼하건축은 사업성·실리성에 주안점을 둔 설계 컨셉으로 조합원 표심을 사로잡으며, 압도적인 표 차이로 업계 수위권에 속한 원양건축과 정림건축을 제쳤다. 1일 정비업계 따르면 하안주공5단지 사업시행자인 한국자산신탁은 최근 토지등소유자를 대상으로 진행한 제1차 전체회의를 성황리 개최했다. 통상적인 조합 방식의 재개발·재건축 사업에서 일컫는 총회와 같은 단어로 이해하면 된다. 금번 전체회의에서 조합원들의 주목도가 가장 높았던 안건은 '설계사 선정'이다. 삼하건축과 원양건축, 정림건축이 설계권을 두고 치열하게 맞붙었다. 설계사로 최종 선정된 삼하건축은 조합원들의 평형 선호도 조사 결과를 기반으로, 수요가 높은 소형평형 세대 수를 추가적으로 확보하는 내용을 밑그림으로 잡았다. 전용 49㎡ 유닛을 종전 220세대에서 440세대로 늘릴 경우, 전체 분양수입 증대 효과로 조합원들의 개별 분담금 절감이 가능하다. 정비계획(안) 대비 주동 수를 종전 23개동에서 18개동으로, 5개동 줄여 공사비와 공사기간을 줄이겠다는 점을 제안했다. 삼하건축이 주동 수 축소를 통해 얻어내고자 한 기대효과는 바람길 확보를 통한 단지 내 개방감·쾌적성 최대 확보다. 또한, 단지 내 공용부문(조경 공간) 확보와도 밀접하게 관련돼 있다. 삼하건축은 조합원들이 외부로는 도덕산 조망권을 확보하고, 내부로는 5,000평 규모의 그랜드 파크를 볼 수 있도록 설계에 주안점을 뒀다. 그간 하우스 철학으로 '자연의 흐름'을 거스르지 않는 주거설계로 조합원들의 선택을 받아왔다. 아파트 조경은 단순히 나무와 꽃을 심는 식재공간에서 그치지 않고 준공 후 입주민들의 실생활을 결정짓는 요소로 나날이 그 중요성이 더해지고 있는 것으로 고려한 대목이다. '공간의 가치'를 극대화하기 위한 설계로는 5개의 평면 특화계획을 전면에 내세웠다. 특화계획은 ▲전 세대 100% 남향 ▲서비스면적을 극대화한 계단실형 주동 100% ▲3면 개방형 구조 ▲유닛별 테라스 특화 ▲펜트하우스 등으로 구성돼 있다. 특히, 하안주공5단지의 경우, 총 18개 타입의 평형 구성을 가능케 해 조합원들의 생애주기별 선택 옵션을 다양화했다. 상가는 인접한 주거단지와 학교(하안북초·하안북중) 등 유동인구의 동선을 고려해 신중하게 배치했다. 용적률에 포함되지 않는 데크 하부에 상가를 조성해, 아파트 사업성에 영향이 미치지 않게끔 했다. 추가적으로 상가 분양성을 높이기 위해 전면 광장과 선큰, 테라스 공간과 연계했다. 삼하건축은 정비사업 실적이 탄탄한 회사로 알려져 있다. 래미안 원베일리의 뒤를 잇게 될 랜드마크 사업장인 반포주공1단지124주구(반포디에이치클래스트) 외에도 방배신동아(오티에르 방배)와 신반포13차(신반포 르엘) 등을 강남3구(강남구·송파구·서초구) 실적으로 보유 중이다. 수도권에서 삼하건축이 설계한 정비사업 물량만 총 11만여세대에 달한다. 한편, 하안주공5단지는 광명시 하안동702번지 일대 소재해 있으며, 구역면적은 10만1,081㎡다. 올해 1월 정비계획 지정(안) 공람공고를 진행했고, 5월 구역지정 및 사업시행자(한국자산신탁) 선정을 완료했다. 같은 달 3·4단지도 광명시 도시계획위원회 심의를 통과해 구역지정과 사업시행자(대한토지신탁·KB부동산신탁) 지정을 이뤄냈다. 현재 주민공람을 진행중인 단지는 순서대로 ▲10·11단지 ▲12단지 ▲9단지 ▲6·7단지 등이다.
연건동305번지 일대가 6개월 만에 구역계 조정을 거쳐 새로운 정비계획(안)을 내놨다. 반대 주민들의 의견을 적극 반영해 후보지 공모 신청 당시보다 구역계가 대폭 축소된 모습이다. 대상지는 공공재개발 사업추진 여부를 두고 찬반 의견을 듣고 있어, 해당 변화가 긍정적인 요소로 작용할 수 있을지 관심이 모아진다. 1일 정비업계 따르면 최근 종로구청 주관 하에 연건동305번지 정비계획(안) 설명회가 개최됐다. 공공재개발 일몰제는 3년 한시로 진행되는데, 대상지는 이달 공람이 진행됨에 따라 큰 무리없이 사업을 추진할 수 있게 됐다. 이번 설명회의 핵심은 연건동305번지 일대 구역면적이 후보지 선정 당시인 14,153㎡에서 10,047㎡로 조정이 이뤄진 점이다. 결과적으로 4,105㎡가 줄어든 수치다. 이는 율곡로 지구단위계획구역 반대토지가 제척되고, 일몰기한 전 입안요건 충족을 위해 추가로 부지가 제외됐기 때문이다. 종교시설인 원남교회도 반대 의사를 보이면서 구역계에서 빠지게 됐다. 용도지역은 제2종일반주거지역과 제3종일반주거지역, 일반상업지역이 혼재돼 있지만, 정합성 등을 고려해 제3종일반주거지역으로 1단계 종상향이 계획됐다. 부지 내엔 서울대학교 부지도 일부 포함돼 있으나 향후 조합에서 현금청산을 통해 해결할 방침이다. 주변 필지 맹지화를 방지하고자 기존 현황도로를 연계한 신설도로 계획이 잡혔다. 이로써 율곡로13길은 6m에서 10m로 확폭될 예정이다. 해당 사업장의 최고 층수는 23층이다. 이는 남측 율곡로와 북측 서울대병원을 연결하는 시각적인 통경축을 확보하기 위함이다. 또 건축법 61조에 맞춰 주변 역사문화자원을 고려하고 인동거리 확보 등을 위해 최종 23층으로 높이 계획이 수립됐다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(220.95%) ▲허용용적률(235.45%) ▲상한용적률(247.23%) ▲법적상한용적률(281.04%) ▲법적상한초과용적률(332.85%) 등이다. 이곳은 특별건축구역을 전제로 계획된 점이 특징이다. 이를 통해 인동거리 완화 등 주거환경을 업그레이드할 수 있는 방법도 계속해서 마련해 나갈 계획이다. 예상되는 계획세대수는 245세대로 나타났다. 조합원·일반분양분은 185세대, 공공임대주택분은 60세대로 분류된다. 조합원·일반분양은 세부적으로 ▲36㎡(36세대) ▲59㎡(64세대) ▲84㎡(85세대)로 나타난다. 의무공공임대수는 32세대로, 모두 60㎡미만으로 지어진다. 기부채납 임대와 국민주택규모 임대는 각각 4세대, 24세대로 산출됐다. 법적으로 전체 세대수 중 조합원 물량을 제외한 나머지 주택의 40%는 공공임대, 공공지원 민간임대, 지분형 주택 등을 건설해야 한다. 추정비례율은 99.83%로 예상됐다. 일반분양가는 주변 시세를 고려해 평당 4,410만원으로 책정됐고, 공사비는 780만원으로 나타났다. 조합원분양가는 일반분양가의 85% 수준으로, 59㎡는 10억원, 84㎡는 13.3억원으로 예상됐다. 서울시 기준으로 ▲관리처분계획일 기준 현재 주택소유자 ▲종전토지 면적 90㎡ 이상의 토지소유자 ▲권리가액이 분양용 최소규모주택 1가구 추산액 이상인자 중 1가지에 해당하면 분양을 받을 수 있다. 공공재개발은 민간재개발과 마찬가지로 [도시및주거환경정비법]을 따른다. 토지등소유자들은 본인 물건의 소유권을 보유한 상황에서 사업을 추진할 수 있다. 정비계획(안) 입안 제안을 위한 동의율은 50%고, LH공사를 사업시행자로 지정하기 위해선 동의율 66.7%가 필요하다. LH공사에서 사업 전반에 걸쳐 지원을 하기 때문에 주민 부담을 최소화할 수 있다는 장점이 있다. 한편 설명회가 끝나고 주민 질의응답 시간엔 구역계 축소(교회 제척 등)를 두고 주민들 간 의견이 엇갈렸다. 사업에 긍정적인 입장을 보이는 주민들은 "교회를 포함하면 막대한 보상비가 문제가 될 것"이라며 "교회 부지가 포함된다고 무조건 좋은 것도 아니다"라고 입장을 내비쳤다. 반대의견으로 인해 더이상 사업이 지연되면 안된다는 의견도 더해졌다. 반면 사업에 반대하는 주민들은 "시간이 걸리더라도 제척 부지를 포함해서 크게 사업이 가야한다"며 "구역계가 쪼그라들어 사업성이 눈에 보이지 않는다"고 아쉬움을 드러냈다. 교회 부지를 확보하면 그만큼 더 많은 세대수를 확보할 수 있기에 사업성이 증가한다는 입장이다. 구청은 해당 주민들의 의견들을 수렴해 공공재개발 가능성 여부를 따져본다는 방침이다. 만약 반대가 25%면 입안이 재검토되며, 30%가 넘으면 입안이 취소될 수 있다. 오는 11월~12월 서울시의 최종 의견에 따라 사업의 행방이 결정될 전망이다.
국토교통부가 추진 중인 '수색-광명 고속철도' 건설사업이 노량진 주민들의 거센 항의에 진땀을 빼고 있는 모양새다. 국토부는 법적 타당성을 내세우며 절차상의 하자가 없다는 의견이다. 하지만 주민들은 안전성이 부족한 해당 사업이 충분한 의견수렴조차 이뤄지지 않은 졸속 행정에 불과하다는 입장이다. 29일 정비업계 따르면 국토부 주관 하에 노량진 주민들을 대상으로 수색-광명 고속철도 건설공사 관련 환경영향평가 공청회가 최근 개최됐다. 해당 자리엔 국토부 사무관, 국가철도공단, 용역사 직원들을 비롯해 5인의 주민대표가 자리를 채웠다. 시작 전부터 주민들은 '결사반대'가 적힌 붉은 머리띠를 두르며 의지를 다졌고, '사업을 즉각 철회하라'는 문구가 담긴 피켓도 곳곳에서 눈에 띄었다. 수색-광명 고속철도 사업은 경의선 수색역 인근에서 경부고속선 광명역을 잇는 총 24.525Km의 건설 계획이다. 선로용량을 늘리고 통행시간을 단축함으로써 열차운행의 안정성과 서비스 수준을 향상시킨다는 목적을 갖고 있다. 계획수립과 승인은 국토부, 협의는 환경부가 각각 역할을 맡고 있다. 계획노선 검토(안)을 살펴보면 과업시점부터 종점까지 ▲검토1안(23.57Km) ▲검토2안(24.53Km) ▲검토3안(22.49Km) 등의 3가지 계획이 마련돼 있다. 당초 국토부는 원안에 맞춰 사업을 진행할 예정이었으나, 철도운행의 특성과 속도 등의 문제로 정비구역 3곳(노량진1·5·8) 지하를 관통하는 검토2안을 고려 중인 모습이다. 이를 두고 노량진 주민들은 우선 국토부의 '깜깜이 행정'을 지적하고 나섰다. A주민대표는 "주민들이 철도 사업과 관련한 설명회에 참석한 적이 없다"며 "주민 없는 설명회에서 어떠한 반대도 없었다는 건 억측 아니냐"며 날선 비판을 이어갔다. 그는 "이번 공청회도 뒤늦게 소식을 접한 주민들이 2,792건 가량 의견을 내면서 요건이 충족된 것"이라며 "설명회가 제대로 이뤄지지 않았으니 공청회 성격도 의미가 없다"며 원천무효를 주장했다. 이어 안전성 문제도 도마에 올랐다. B주민대표는 "고속철도가 재개발 착공 시점 지하로 지나가면 안전문제가 발생할 가능성이 높다"며 "지반침해로 인한 싱크홀이 우려된다"고 목소리를 전했다. 그러면서 "속도가 우선인지, 사람목숨이 우선인지 고민이 필요한 것 아니냐"며 의견을 더했다. 당일 현장에 모인 노량진 주민들은 공청회가 효력이 없다는 사실을 강조하며, 단체퇴장을 통해 강력한 사업 반대의사를 전했다. 법적으로 사업설명회는 횟수에 제한이 없으나, 공청회는 최대 2회까지 자리를 마련할 수 있다. 반면 국토부 관계자는 "환경영향법에 따라 24년 11월에 설명회를 무리없이 진행했다"며 "국토부 홈페이지와 동작구청 게시판에 공고를 올렸고, 동네에도 현수막이 게시된 바 있다"고 반박했다. 관련 규정과 법을 준수해 절차를 따른 만큼, 사업에 문제가 없다는 입장이다. 안전성에 대해선 "주민들의 안전이 당연히 중요한 만큼, 충분히 검토할 예정"이라고 밝혔다. 단 주민들의 끈질긴 공청회 무효 의견에 대해선 국토부 측은 이번 과정을 생략할 뿐, 무효를 인정하진 않았다. 이처럼 사업시행자인 국토부와 노량진 주민들 간 의견이 첨예하게 대립하고 있어, 향후 사업진행 과정이 어떻게 전개될지는 계속 지켜봐야 할 것으로 예측된다.
잠실우성123차 환경영향평가의 핵심은 역시 탄천 조망을 위한 통경축 확보와 일조권 보호문제로 귀결됐다. 결과적으로 이번 평가는 시공사인 GS건설의 대안설계가 아닌 기존의 본안 설계를 토대로 평가가 이뤄졌다는 점에서 부족한 부분은 충분히 보완이 가능하다는 게 협력업체들의 공통된 의견이다. 29일 정비업계 따르면 잠실우성123차는 최근 환경영향평가 결과를 주민들에게 설명하는 시간을 마련했다. 당일 발표는 환경영향평가 전문 업체인 ㈜예평이앤씨가 맡았으며, 현장엔 잠실우성 조합원 이외에도 인근 아시아선수촌 주민들의 발길도 이어졌다. 대상지의 구역면적은 120,354㎡로, 용도지역은 제3종일반주거지역에 해당한다. 건축규모는 지하4층-지상49층 16개동으로 계획이 잡혔으며, 예상 세대수는 총 2,680세대로 대규모 단지에 속한다. 현재 잠실우성123차 주변엔 아시아선수촌이 위치해 있어 단연 주민들의 눈길을 끈 주제는 통경축과 일조 부분으로 압축된다. 우선 토지이용계획을 살펴보면 대상지는 무단차 계획과 탄천과 연계한 공공보행통로(2개소) 설치로 원활한 보행환경 조성에 힘썼다. 하천으로의 조망이 차폐되지 않도록 3곳의 통경축 계획도 마련했다. 일조 부분은 침해여부를 분석한 결과, 인접한 14동과 17동이 다소 영향을 받을 것으로 예측됐다. 주거 및 교육시설을 모두 포함해 주거침해 지점은 21개 지점으로 나타났다. 해당 사업장 주변엔 정신여중·고가 위치해 있기에 중앙 대형통로를 기준으로 앞라인(101~109동)은 중층으로, 뒷라인(110~116동)은 고층으로 배치될 전망이다. 이외에도 다채로운 녹지계획을 세워 ▲자연지반녹지(20,216㎡) ▲인공지반녹지(27,313㎡) ▲옥상녹화(7,923㎡) ▲벽면녹화(2,870㎡) 등을 확보한다는 방침이다. 또 육생비오톱 1개소(185㎡)도 104동 앞부분에 조성한다는 계획이다. 아시아선수촌 일부 주민들은 "현재는 주거환경 만족도가 높지만, 탄천 조망이 가려지면 우려가 크다"는 입장을 보였다. 아시아선수촌도 재건축 삽을 뜨기 위한 준비단계에 돌입한 만큼 양 단지의 조화가 우선시 돼야 한다는 의미로 해석된다. 이를 두고 현장 관계자는 "GS가 제안한 설계는 현재 배치계획(안) 대비 조망과 통경의 개선이 많이 됐다"며 "일조침해가 예상되는 14동·17동 전면엔 학교로 인해 높은 층이 올라가기 어려워 탄천 통경축을 걱정하지 않아도 된다"고 설명했다. GS설계(안)이 아닌 기존 설계(안)으로 환경영향평가가 이뤄진 이유는 사업시간(3~4개월 가량)을 단축하기 위한 의도로 알려졌다.
경기도 광명에 소재한 하안주공5단지가 12개 단지 중에서 '최초' 타이틀로 정비구역 지정을 받아낸 가운데, 이달 핵심 협력업체로 여겨지는 정비업체·설계사 선정에 나선다. 하안주공 일대는 12개 단지 규모만 2만여 세대에 달할 정도로 주목받는 '준서울'로 평가받는 재건축 사업지다. 하안주공5단지는 '신탁사 특례' 적용을 통해 한국자산신탁을 사업시행자로 선정했고, 가장 빠른 속도로 리드오프 역할을 맡고 있다. 27일 정비업계 따르면 하안주공5단지 사업시행자인 한국자산신탁은 오는 28일(목) 토지등소유자를 상대로 한 전체회의를 개최한다. 금번 전체회의는 본격적인 사업 추진을 위한 토대 마련에 그 목적이 있다. 한국자산신탁과 주민들의 가교 역할을 도와준 정비사업위원회(위원장·감사·위원) 구성이 주요 안건이다. 이밖에 행정 인허가 업무를 맡아줄 정비업체와 건축계획(안)을 담당할 설계업체 선정도 관심이 주목된다. 정비업체 후보로는 ▲큐리하우징 ▲구산씨엔에스 ▲도시와우리피엠씨 ▲신한피앤씨 등이 총회 상정된다. 설계업체 후보로는 ▲삼하건축 ▲원양건축 ▲정림건축 등이 올라와 있다. 첫번째 전체회의에서 토지등소유자들의 선택을 받은 설계사는 통합심의에 상정하게 될 건축계획(안) 수립 업무부터 착수하게 된다. 3개 설계사 모두 용적률 330%를 전제로 전체 주택공급물량을 현 계획보다 더 많이 확보하겠다는 점을 목표 과제로 설정했다. 설계권 경쟁에 참여한 삼하건축(기호 1번)은 수요가 높은 소형평형 세대 수를 추가 확보하는 방향으로 사업성을 극대화하는 전략을 가져왔다. 전용 49㎡ 유닛을 종전 220세대에서 440세대로 늘릴 경우, 전체 분양수입을 늘릴 수 있어 분담금 절감이 가능하다. 주동 수 축소(23개→18개)를 통한 공사비 절감과 단지 내 쾌적성 확보도 주요 제안 내용이다. 용적률에 포함되지 않는 데크 하부에 상가를 조성하고, 상가 분양성을 높이기 위해 광장과 테라스, 선큰과 연계하는 설계(안)도 사업성에 초점이 맞춰져 있다는 평이다. 삼하건축은 래미안 원베일리의 뒤를 잇게 될 랜드마크 사업장인 반포주공1단지124주구(반포디에이치클래스트) 외에도 방배신동아(오티에르 방배)와 신반포13차(신반포 르엘) 등 강남3구(강남구·송파구·서초구) 정비사업 실적이 탄탄한 회사로 알려져 있다. 원양건축(기호 2번)은 정비계획(안) 결정고시보다 193세대를 추가적으로 늘려 조합원들의 분담금을 최소화하겠다는 점을 전면에 내세웠다. 조합원 전 세대 100% 남향배치와 넓은 서비스면적을 강조했다. 정림건축(기호 3번) 역시 최적의 평형 포트폴리오 수립을 통해 조합원들의 분담금을 절감하겠다는 점을 설계 포인트로 제안했다. 데크 계획을 통한 부대시설 최적화로 아파트를 지을 용적률을 최대한 확보하겠다고 밝혔다. 하안주공5단지는 광명시 하안동702번지 일대 소재해 있으며, 구역면적은 10만1,081㎡다. 올해 1월 정비계획 지정(안) 공람공고를 진행했고, 5월 구역지정 및 사업시행자(한국자산신탁) 선정을 완료했다. 같은 달 3·4단지도 광명시 도시계획위원회 심의를 통과해 구역지정과 사업시행자(대한토지신탁·KB부동산신탁) 지정을 이뤄냈다. 현재 주민공람을 진행중인 단지는 순서대로 ▲10·11단지 ▲12단지 ▲9단지 ▲6·7단지 등이다. 하안주공5단지에 거주하는 A주민은 "하안주공 일대에서 가장 선두주자로 나가는 만큼, 첫번째 토지등소유자 전체회의를 향한 주민들의 기대감이 높은 편"이라며 "노후화된 주거환경 개선을 염원하는 주민들의 마음이 모아진 만큼, 탄탄한 자본력과 업무역량을 갖춘 한국자산신탁이 사업시행자 역할을 잘 수행해 줄 것이라 생각한다"고 말했다.
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