발행일(UPDATE): 2025년 09월 04일 00시 07분
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목동7단지가 재공람공고 단계에 돌입한 가운데, 6개월 만에 사업성 측면에서 큰 진전을 보여 눈길을 끈다. 목동 14개 단지 중 준주거지역 종상향을 이끌어낸 사업지는 목동7단지가 유일하다. 자연스레 늘어난 일반분양 덕분에 토지등소유자들의 사업비 부담도 다소 줄어들 것이란 전망이다. 8일 정비업계 따르면 양천구청은 이달 25일(월)까지 목동7단지의 정비계획(안) 수립을 위한 재공람공고를 진행한다. 신속통합기획 자문사업(Fast-Track)을 추진 중인 대상지는 수권분과위원회 심의 이후 의견을 반영해 조치계획(안)을 마련했다. 수정된 내용들을 살펴보면, 먼저 제3종일반주거지역 토지 중 일부가 준주거지역으로 종상향하게 됐다. 용적률 증가로 건축연면적이 늘자, 세대수 증가로 이어졌다. 전체 세대수 4,341세대 중 조합원분양, 일반분양은 각각 2,583세대와 1,327세대로 나뉜다. 지난 1월 공람(안) 대비 278세대의 일반분양분이 늘어난 셈이다. 이외에도 필지 정형화 차원에서 공공공지와 어린이공원의 선형이 변경됐다. 공공공지 면적이 다소 줄어든 만큼, 어린이공원 면적은 소폭 늘어났다. 다만 공공시설 전체 면적의 변화는 없는 것으로 나타났다. 또 역세권활성화를 도모한다는 취지로 커뮤니티활성화용도 배치구간을 추가로 설정키로 했다. 연결녹지 폭원은 15m 수준으로 조정될 계획이다. 현 시점 목동7단지의 추정비례율은 103.79%로 집계됐다. 6개월 전과 비교했을 때, 1.63%p가 늘어난 수치다. 조합원분양가는 59㎡(14.6억원), 84㎡(19.5억원) 수준으로 예상된다. 유사 평형으로 이동할 경우 별도의 분담금은 발생하지 않는다. 한편 목동7단지 재건축 준비위원회(지성진 준비위원장)는 서울시로부터 추진위원회 예산이 내려오는대로 정비업체 입찰공고에 나선다는 방침이다. 연내 추진위원회 설립을 완료하고, 내년 상반기 조합을 결성한다는 게 준비위원회 측의 단기적 목표다.
광진구 대장주로 손꼽히는 광장극동이 통합재건축을 추진 중인 가운데, 단지와 지하철 출입구를 잇는 연결통로 개설이 계획되고 있다. 대상지는 뉴:홈정책을 도입해 사업성을 끌어올리는 한편, 한강뷰와 더불어 미래가치를 고려한 단지-출입구 연결로 광장극동 고유의 정체성을 입히고자 여념이 없는 모습이다. 7일 정비업계 따르면 광장극동아파트의 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 주민설명회가 최근 개최됐다. 현장엔 다수 토지등소유자들의 방문으로 앉을 자리가 없을 정도로 인산인해를 이뤘다. 해당 사업장의 용역은 ㈜KTS엔지니어링과 ㈜나우동인건축사사무소가 맡아 진행됐다. 신속통합기획 자문사업(패스트트랙)을 통해 사업을 추진 중인 광장극동의 구역면적은 78,843㎡로, 용도지역은 제3종일반주거지역을 유지키로 했다. 준주거지역으로 종상향이 이뤄지지 않은 이유는 용적률이 제한적으로 올라갈 뿐, 되레 기부채납에 따른 부담이 크게 작용한다는 이유에서다. 대신 광장극동은 뉴:홈 제도를 단지 내 적용하는 방안을 추진하고 있다. 뉴:홈이 적용되려면, 토지의 절반(50%) 이상이 승강장으로부터 250m 안에 들어가야 한다. 광나루역이 이에 해당한다. 정부에서 만든 뉴:홈은 법적상한용적률의 1.2배까지 용적률을 완화해주는 대신, 상향분의 절반 이상은 공공주택으로 공급하는 제도다. 뉴:홈 제도 적용 시, 추가 기부채납이 없고 조합원 분양수익도 가져올 수 있다는 장점이 따른다. 광장극동의 기용적률은 202%로 다소 높은 편으로 분류된다. 확보 가능한 최대 법적상한용적률도 300% 뿐이다. 다만 사업성 한계를 이겨내고자 추진준비위원회는 고민했고, 결국 뉴:홈 적용을 통해 용적률을 최대 333%까지 끌어올리게 됐다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210.6%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(250%) ▲법적상한용적률(299.99%) ▲법적상한 초과용적률(333%) 등으로 수립될 예정이다. 우선 서울시 건축물 심의기준에 맞춘 인센티브 항목을 적용해 20%p가 올랐다. 상한용적률과 법적상한용적률 증가분에 따른 기부채납 임대는 각각 91세대와 210세대로 나타났다. 아울러 법적상한 초과용적률의 증가로, 공공임대주택(9.89%)과 공공분양주택(9.98%)수는 80세대와 83세대로 계획됐다. 법적상한 초과 구간의 분양주택은 13.24%로 나타났다. 뉴:홈 도입 이외에도 광장극동 주민들의 이목을 끈 핵심 포인트는 단지 내 설치되는 지하철 연결보행통로다. 광장극동은 광나루역 3번출구가 그간 보행환경에 피해를 준 점에 주목했다. 이에 출입구를 대지 아래로 이설해 지하로 연결함으로써 보행편의를 유도하는 방안을 내놨다. 구역계 모퉁이 북측 상단엔 문화공원과 공공복합시설(재가노인·체육·교육)이 마련될 계획인데, 출입구를 해당 건물 지하와 연계해 설치한다는 방침이다. KTS엔지니어링 관계자는 서울교통공사와의 협의 과정에서 공공의 이익을 내세워 설득했던 것으로 알려졌다. 기존 보행의 어려움을 해소할 수 있고, 엘리베이터 설치 등을 통해 노약자분들의 이동편의를 개선할 수 있다는 점을 강조했다. 광장극동 주민들 외에도 인근 주민들의 편의성도 고려됐다는 게 KTS엔지니어링 측의 입장이다. 특히 공공복합시설 바로 옆에 연도형 상가도 배치되는 만큼, 분양 가치도 높일 수 있을 것으로 예상된다. 이와 같은 이유로 현재 서울시도 해당 프로젝트를 긍정적으로 검토하고 있는 것으로 전해졌다. 최고 49층 높이로 올라가는 대상지의 예상되는 주택공급물량은 2,043세대로, 조합원·일반분양분은 1,579세대로 나타났다. 나머지 임대물량은 ▲기부채납임대(91세대) ▲법적상한임대(210세대) ▲공공임대(80세대) ▲공공분양(83세대)로 분류될 전망이다. 해당 사업장의 경우엔 30~50㎡에 해당하는 소형평형이 없다는 특징이 있다. 광장극동은 전체 조합원의 한강뷰가 가능할 것으로 예상됐다. 소셜믹스 원칙을 준수하되, 가급적 한강변 1열 부근엔 조합원 입주가 가능하도록 중대형 평형 배치가 이뤄질 계획이다. 한편 설명회 말미엔 ▲한강변 접근편의를 위한 시설 설치 여부 ▲유치원 배치 ▲기부채납(재가노인복지시설) 등과 관련한 다양한 주민질의가 이어졌다. 대상지는 한강과 맞닿아 있는 입지적 특성상 한강과 관련한 질문이 많았다. 한 토지등소유자는 "한강 접근성이 떨어져 타단지로 우회해서 이용하고 있다"며 "직접 접근이 가능한 시설이 마련될 수 없냐"고 물었다. 이에 KTS엔지니어링 관계자는 "완충녹지를 연결녹지로 바꿔 산책로를 조성하는 등 많은 노력을 기울였으나, 수요가 적고 현실성이 떨어진다는 이유로 자문회의에서 반려됐다"고 설명했다. 그러면서 "입체데크·입체공원 등은 한강유역환경청 의견이 반영돼야 하는데 정책 기조가 이를 허가하지 않는 분위기"라고 부연했다. 재가노인복지시설과 관련해선 "서울시는 지역에 필요하지만 님비시설로 분류돼 확보가 어려운 시설을 의무조건으로 부여해 넣고자 한다"며 "재가노인복지시설을 포함시켜야만 사업이 진행될 수 있어 넣을 수 밖에 없었다"고 설명했다. 또 유치원 등원이 어렵다는 한 주민의 의견엔 "유치원의 경우 일조 영향을 받지 않는 한강변 건물 1층에 배치됐다"며 "소유주와 협의를 거쳐 최종 위치가 결정될 것"이라고 답했다. 한편 광장극동은 극동1차와 극동2차의 통합재건축을 통해 사업이 추진되고 있는 상황이다. 통상 통합재건축은 사업난이도가 높고, 이해관계도 나뉘어 추진이 쉽지 않은 편이다. 하지만 광장극동의 경우 양측 주민들의 협조 하에 큰 갈등없이 사업이 이뤄지고 있는 것으로 전해졌다. 일반적인 통합재건축 사례와 달리, 사업컨디션과 조건 자체가 통합에 유리하게끔 환경이 조성돼 있기 때문인 것으로 보인다.
쌍문3구역 조합장 선거가 91%에 달하는 높은 투표율을 기록한 가운데, 후보자 2인의 당락이 단 2표차로 갈리는 진풍경이 벌어졌다. 해당 사업장은 구역지정 등 사업 초기 단계부터 우여곡절이 컸던 곳인 만큼, 새 조합장을 필두로 똘똘 뭉쳐 사업이 순항할 수 있을지 관심이 모아진다. 6일 정비업계 따르면 쌍문3구역 재개발사업 조합설립 주민협의체는 최근 창립총회를 열어 상정된 안건들을 처리했다. 그간 도봉구청의 적극적인 공공지원을 통해 사업을 이끌어 온 대상지는 6번의 주민협의체 회의를 거쳐 사업 기틀을 마련했다. 당일 법무법인 현의 김미현 변호사가 사회를 맡아 총회를 진행했다. 단연 이번 총회의 핵심은 조합 임원 및 대의원 선임 건이었다. 후순위에 상정됐던 해당 안건들은 토지등소유자들의 다수 요청으로 총회 시작과 동시에 바로 앞당겨 진행됐다. 쌍문3구역 조합장으로 나선 후보자 2인은 주민협의체 부위원장과 준비위원장이다. 확정 선고인 166명 중 152명이 투표한 이번 선거에선 치열한 접전 끝에 77표를 획득한 김진춘 후보가 쌍문3구역 조합장으로 최종 당선됐다. 지난 주민협의체 부위원장 선거에선 3표차로 낙선한 바 있다. 백조아파트 주민들의 지지가 선거에 적잖은 영향을 준 것으로 보인다. 김진춘 조합장은 투명한 조합운영을 약속하며, 공정한 자산평가와 속도감 있는 사업추진을 위해 힘쓰겠다고 포부를 전했다. 감사 및 대의원 선거도 순차적으로 진행됨에 따라 쌍문3구역 조합 집행부가 새로 출발선에 서게 됐다. 기존 주민협의체와 의견을 모아 ▲최고층수(25층) ▲공공공지 위치 ▲평형 조정 등의 선결 과제를 빠르게 해결해 나갈 수 있을지 귀추가 주목된다. 쌍문3구역의 구역면적은 15,035㎡로, 기부채납을 최소화하고자 용도지역은 제2종일반주거지역을 유지할 계획이다. 면적이 작아 경쟁력이 떨어진다는 우려도 있으나, 우이천을 끼고 있고 북한산을 조망할 수 있다는 장점을 내세워 쌍문동 내에서 빠른 속도를 보이고 있는 곳이다. 예상되는 주택공급물량은 320세대로, 조합원·일반물량은 253세대, 임대주택은 67세대로 각각 나뉜다. 세부적으로 살펴보면, ▲39㎡(48세대) ▲59㎡(29세대) ▲74㎡(46세대) ▲84㎡(130세대) 등으로 구성된다. 나머지 재개발 의무임대와 국민주택규모 임대는 각각 36세대, 31세대로 분류된다. 추정분담금은 100.14%로 책정됐다. 평당공사비와 일반분양가(84타입 기준)는 주변 시세와 물가상승률, 지형적 특성 등을 고려해 730만원, 2,950만원 수준으로 예측됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 85% 수준으로 결정된다. 한편 현재 쌍문3구역은 효성그룹과 HJ중공업이 향후 수주를 앞두고 관심을 갖고 있는 모습이다. 일찍부터 두 시공사는 구역 곳곳에 현수막을 내걸며 주민들에게 사업의지를 내비치고 있는 상황이다.
신대방우성1차가 정비계획(안) 입안을 위한 동의서 징구에 한창인 가운데, 토지등소유자들에게 건축계획(안) 밑그림을 공개하면서 힘찬 첫발을 내딛을 계획이다. 개통을 앞둔 신안산선 등의 호재와 대규모 사업지란 메리트를 앞세워 사업에 추진력이 붙을지 업계 관심이 모아진다. 5일 정비업계 따르면 신대방우성1차 재건축 추진준비위원회(서희석 준비위원장)는 최근 주민들을 대상으로 사업설명회를 개최해 개발 방향성을 설명했다. 정비계획(안) 수립 업무를 지원해 주고 있는 곳은 에이앤유다. 해당 사업장은 입안 동의서와 신속통합기획 자문사업(Fast-Track) 동의서를 동시에 걷는다는 방침이다. 신대방우성1차의 구역면적은 79,724㎡로, 용도지역은 제3종일반주거지역으로 유지되며 최고층수는 49층으로 계획이 잡혔다. 앞서 대상지는 역세권 특례를 고심하기도 했다. 역세권 기준에 부합하지 않을 뿐더러, 적용한다고 해도 단지 가치 상승과 무관하다는 판단 하에서다. 대상지의 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(218.1%) ▲상한용적률(249.94%) ▲법적상한용적률(299.9%) 등으로 수립될 예정이다. 최대 20%p까지 받을 수 있는 허용용적률의 경우, 8%p(공공보행통로+열린단지)만 받기로 결정했다. 허용용적률을 최대치(230%)로 받았을 경우, 필수적으로 기부채납해야 하는 도로, 공원만으로도 상한용적률을 초과하기 때문이다. 통상 1,000세대 이상의 주택을 건설할 경우 '공원녹지법'에 따라 부지면적의 5% 이상 또는 1세대당 3㎡ 이상 규모의 공원이나 녹지를 의무적으로 조성해야 한다. 재건축을 통해 예상되는 주택공급물량은 약 1,800세대다. 이중 조합원과 일반분양은 1,335세대, 244세대로 나뉜다. 임대물량은 221세대다. 평형대 구성은 사업 추진 과정에서 계속 변동됨을 인지해야 한다. 준비위원회는 향후 주민들의 설문조사 의견 수렴 과정을 거쳐 신중하게 평형대를 설정하겠다는 입장이다. 서희석 준비위원장은 "재건축 사업은 노후화된 주거단지를 개선하길 원하는 주민들의 공감대로부터 시작된다"며 "설명회를 기점으로 정비계획(안) 수립을 위한 초기 단계를 안정적으로 구축해 나가는 것이 목표"라고 말했다. 한편, 신대방우성1차는 1988년 9월 준공된 터라 주거환경 개선이 절실한 곳으로 평가받는다. 지하1층-지상20층 16개동으로 이뤄져 있다. 현황용적률은 209%이며, 총 1,335세대가 거주하고 있다.
![[단독] 압구정1, 통합 가닥잡나…法 "특별구역 분할 없이 단독 不"](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20250730/art_17533341121659_7261ff_178x118_c0.jpg)
압구정 미성1차가 항소심 재판에서도 '단독 추진위원회 설립 불가' 판정을 받았다. 특별계획구역의 분할 없인 단독재건축이 사실상 어렵다는 게 법원의 판시 내용이다. 압구정1구역이 이번 법원 판단을 토대로 통합재건축 형태로 사업을 추진해 나갈 수 있을지 여부에 업계 관심이 모아진다. 4일 서울고등법원에 따르면 압구정 미성1차의 '검인동의서(연번동의서) 교부신청 거부처분 취소'와 관련한 항소 건이 최근 법원으로부터 기각됐다. 원심에 이어 항소심에서도 동일한 법리적 판단이 유지된 셈이다. 원고인 미성1차 측은 322세대 중 208세대(76%)가 기존 추진위원회 설립동의에 대한 철회서를 제출했기에 통합추진위원회의 목적 달성이 불가능해졌다고 주장했다. 또 분할 가능선이 존재하고 있어 굳이 특별계획구역의 분할 없이도 미성1·2차의 단독 재건축사업이 가능함을 강조했다. 그러나 법원은 조합설립추진위원회가 구성되기 위해선 구역지정 및 고시가 선행돼 사업 범위가 확정될 필요가 있다고 말했다. 특별계획구역 중 미성1차가 현재 차지하는 토지면적은 전체의 34.69%에 불과하다. 즉 구역지정이 이뤄지지 않은 상황에서 임의로 확정된 구역을 기준으로 추진위원회가 설립된다면, 향후 토지등소유자들의 법적 지위가 보호되지 못할 수도 있음을 언급했다. 분할 가능성과 관련해선 법원은 "지형도면에 점선으로 그어져 있어, 특별계획구역 분할시행이 가능하다는 취지로 기재돼 있다"면서도 "분할 가능선의 존재만으로 특별계획구역 중 일부 구역을 분할하는 절차가 모두 이뤄졌다고 보긴 어렵다"고 판단했다. 끝으로 법원은 "통합추진위원회가 법률 또는 정관 규정에 따라 해산된 것도 아니다"라며 "특별계획구역의 분할 없이 단독추진위원회 구성·승인은 어렵다"고 판결을 내렸다. 이번 법원의 판결로 통합 재건축 방식으로 의견이 모아질 수 있을지 관심이 쏠린다. 다만 여전히 미성1차주민들의 단독재건축 열망이 확고한 만큼, 통합추진위원회가 충분한 설득 과정을 거쳐 동의율 요건을 맞출 수 있을지가 관건으로 보인다. 이를 위해선 용적률 격차와 대지지분 불균형 등의 단지 이슈가 먼저 해소되어야 한다는 게 업계 중론이다. 박지환 법무법인 텍스트 변호사는 “1개의 정비구역에서 1개의 조합설립추진위원회만 구성될 수 있다는 것은 도시정비법이 2009년 개정되면서 확립된 원칙”이라면서 “이 사건은 특별계획구역의 지형도면에 분할 가능선이 있다는 점에서 달리 볼 여지도 있었으나 법원은 서울특별시 회신 내용까지 면밀히 검토하여 분할 가능선만으로는 정비구역이 분할된 것이 아니라고 보았다”고 말했다. 이어 “통합재건축이 예정된 곳에서 일부 주택단지만 단독으로 재건축을 시행하는 것은 공유대지, 정비기반시설 등 각종 문제에 앞서 정비구역의 제약부터 확인하여야 할 것으로 보인다”고 부연했다.
![[르포] 대우건설, 개포우성7차에 내보인 '진심'…그 속에 담긴 함의](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20250731/art_17538406159522_6827fb_178x118_c0.jpg)
"리뉴얼한 써밋 로고가 장장 11년 만에 바뀝니다. 단장을 마친 지금, 그 첫 시작을 개포우성7차와 함께 하고 싶은 마음입니다. 그렇지만 눈에 보이지 않는 진심을 전하기란 쉽지 않습니다. 이에, 당사는 그 진심을 사업조건과 설계, 공사도급계약서에 담았습니다. 궁금하신 점은 수없이 물어봐 주시고, 그리고 하나씩 비교해 주셨으면 합니다. 진심을 눈으로 보실 수 있도록 끝까지 집중하겠습니다." 최기호 대우건설 소장(사진)이 홍보관에서 PT발표를 모두 마치고 잠시 호흡을 고른 뒤, 끝맺음 멘트로 이같이 말했다. 19년 간 원펌맨으로 지내왔다고 본인을 소개한 최 소장이 개포우성7차 조합원들에게 전하고 싶었던 진심은 곧 '명분'이다. 모든 시공사가 존립의 제1원칙으로 삼는 건 '이익 추구'다. 다만 이익을 잠시 내려놓고 모든 자원을 쏟아붓는 사업장이 간혹 나온다. 꼭 수주를 해야만 하는 명분 있는 사업장이 개포우성7차인 셈이다. 대우건설은 가장 먼저 출사표를 던졌다. 눈치 보며 갈팡질팡하지 않았다. 11년 만에 리뉴얼한 '써밋'을 선보이는 자리로 오롯이 내부 판단만으로 의사결정을 마쳤다. 개포주공67단지와 압구정2구역 등지에서 고심 끝에 최종 물러선 삼성물산과는 개포우성7차 입찰 당시의 준비 상황이 다를 수밖에 없다. 김보현 대표이사 역시 1차 합동홍보설명회에서 전면 리뉴얼을 단행한 써밋의 '1호 사업장'으로 주저없이 선택했음을 강조했다. ◆ 1장(사업조건) - 금융전쟁 각오하고 온 대우건설 한남4구역을 기점으로, 사업비 금리를 제안토록 한 입찰지침서가 트렌드로 자리잡았다. 이자는 사업기간에 비례해 누적될 뿐만 아니라, 영업일이 아닌 주말에도 숨만 쉬어도 나가는 돈이다. 조합원 분담금과 가장 맞닿아 있다. 대우건설은 'CD+0%'를 제안했다. 가산금리를 제로(0%)로 책정한 건, 업계 우량의 신용등급을 가진 삼성물산보다 더 저렴한 수준으로 책임 조달하기 위해서다. 조합원들의 분담금 역시 입주 시 100% 낼 수 있도록 구조화했다. 이 경우, 보통 수요자금융조달이 깨알같은 글씨로 기재된다. 계약금과 중도금 관련 이자를 조합원 개개인이 부담하도록 하는 내용이다. 다만 대우건설은 이자 부담 없는 조건임을 명확하게 제시했다. 분담금 납부 시점도 입주 6년 뒤까지 최대한 뒤로 늦출 수 있기 때문에, 조합원들의 자금 운용 시 '운신의 폭'이 넓어진 셈이다. 대부분의 사업장은 수요자금융조달로 진행된다. 공사비를 납부하는 방식은 조합에 가장 유리한 '분양수입금 내 기성불'로 결정했다. 조합의 분양수입이 들어왔을 경우, 그 범위 안에서만 기성률에 따라 공사비를 지급받겠다는 조건이다. 조합이 빌린 사업비 대출과 이자를 먼저 상환하고, 마지막에 남는 돈으로 공사비를 받겠다는 구조다. 공사비 연체료도 받지 않는다. 이와 달리, 삼성물산은 분양수입이 발생할 경우 기성률과 관계없이 공사비부터 받아가는 방식(분양불)을 택했다. 이때, 분양대금이 들어올 경우 삼성물산이 지정한 계좌로 조합과 협의 없이 즉시 자동이체 될 수 있도록 공사도급계약서도 변경했다. ◆ 2장(설계) - VR 현장체험 통해 준공 후 단지를 거닐다 대우건설은 360도 VR 영상을 통해 홍보관을 찾은 조합원들이 준공 후 마주하게 될 단지의 모습을 선보였다. 영상이 시작되자, 주출입구가 될 아파트 정문(문주)을 들어가는 느낌으로 시현됐다. 차별화된 공간 디자인 목적으로 조성된 '오브제' 형태의 미디어아트가 이목을 끌었다. 8개 주동으로 이뤄져 통경축을 충분히 확보한 단지 안으로는 입주민들이 누릴 수 있는 15가지 테마의 공원을 접할 수 있었다. 지상 전체가 100% 공원이다. 전용 엘리베이터를 통해 올라간 스카이 커뮤니티에선, 대모산과 탄천, 양재천 등의 자연을 파노라마 형태로 바라볼 수 있게끔 조성됐다. 커뮤니티시설은 전체 주동과 직접 연결돼 생활 편의성도 극대화했다. 10분 남짓 진행된 VR 영상이 끝난 뒤, 3세대 판상형 타워를 직접 볼 수 있게끔 벽면에 부착된 평면도 설명이 이어졌다. 대우건설은 전체 유닛이 거실과 주방 창이 일자로 이뤄짐에 따라, 100% 맞통풍 구조를 만들었다. 반면 삼성물산은 84C와 84D 타입 등 일부 세대에서 맞통풍이 불가하다는 점을 설명했다. 고급 주거아파트의 기본 사양으로 꼽히는 '프라이버시(세대 간 간섭)' 관련, 주동을 이루는 각 세대들이 135도로 틀어져 있어 사생활 보호가 확실하다는 설명이다. 이와 반면, 삼성물산의 일부 세대는 90도 각으로 붙어 있어 세대 간 간섭이 이뤄질 수밖에 없다는 점을 비교했다. 모형도를 통해선, 대지레벨을 끌어올려 침수피해를 완벽히 예방했다는 점을 강조했다. 실제 강남구는 지대가 낮아 홍수 피해가 빈번하게 발생한다. 대우건설은 대지레벨을 최대 4.5m 상향해 전체 단지를 평평한 형태로 조성함과 동시에, 집중 호우시 주변 단지의 빗물이 단지 내로 모이지 않도록 꼼꼼히 설계했다. 게릴라식 집중호우가 심해지는 상황에서, 개포우성7차의 지리적 특성을 고려한 안전 대책으로 보면 된다. ◆ 3장(공사도급계약서) - 수용한 대우건설 vs 수정한 삼성물산 대우건설 PT발표의 마지막 테마는 공사도급계약서다. 통상 조합은 조합원들에게 유리한 방향으로 입찰지침서를 마련한다. 대우건설은 조합 원안을 100% 수용해 시공사 선정 후 계약 체결 과정에서 빚어질 혼란을 원천 차단했다. 공사도급계약서 상 양사가 맞붙는 핵심 조항들은 ▲책임준공(지체상금 포함) ▲물가변동(ESC)에 따른 공사비 증액 ▲공사비 상환 방법 등이다. 대우건설은 준공기한 내 공사를 완성하지 못했을 때, 지체보상금에 대한 한도를 따로 정하지 않았다. 반면 삼성물산은 지체보상금 한도를 총 공사금액의 5%로 정한 문구를 새롭게 추가했다. 대우건설은 입주 후 하자가 발생할 경우 하자보수 이후 준공인가를 받는 조합 원안을 수용했지만, 삼성물산은 준공인가 의무조항을 삭제했다. 대우건설은 책임준공확약서를 제출하며, 시공사가 '공사기간'을 함부로 늘릴 수 없게끔 안전장치도 마련했다. 공사도급계약서 상 '물가상승' 조항에서도 양사는 큰 차이를 보였다. 대우건설은 건설공사비지수와 소비자물가지수 중 낮은 값을 적용키로 했고, 총 공사금액에서 간접공사비와 일반관리비, 시공사 마진을 제외한 '직접공사비'에 대해서만 물가변동을 적용하겠다고 기재했다. 다만 삼성물산은 직접공사비에만 물가변동을 적용하겠다는 조항을 삭제했다. 이는 간접공사비와 일반관리비, 시공사 마진에도 물가상승을 적용하겠다는 의미다. 최 소장은 "대우건설은 조합의 공사도급계약서를 100% 수용한 반면, 삼성물산은 86개 조항에서 130여개 문구를 수정해 왔다"며 "한남4구역에서 현대건설과 경쟁할 때에는 조합의 공사도급계약서 원안을 100% 수용했다고 홍보한 것과 대비되는 모습"이라고 말했다. 이어 "조합원들의 경제적 이득을 우선시한 공사도급계약서 원안을 수정하는 것은 시공사의 이득을 우선시 했다고 보면 된다"고 덧붙였다.
명일동에 소재한 삼익맨숀과 길동에 위치한 삼익파크가 '대단지 프리미엄'을 목표로 건축협정을 체결했다. 행정구역이 각기 다른 2개의 재건축 사업장이 건축협정을 맺은 건 연접해 있는 대지적 특성을 최대한 활용하기 위함이다. 두 곳 모두 재건축 사업을 진행하고 있는 가운데, 준공 후 하나의 대단지로 보이기 위한 이해관계가 일치한 것이다. 건축협정의 구심점 역할은 시공사인 대우건설이 맡았을 것으로 관측된다. 1일 정비업계 따르면 삼익맨숀과 삼익파크는 조합 간 건축협정서를 체결해, 성공적인 재건축을 목적으로 상호 협업할 수 있는 토대를 마련했다. 조합원들 역시 건축설계 과정에서 협업을 도모해야 한다는 집행부 뜻에 전폭적 지지를 보냈다. 실제 2개 사업장은 지난 2019년 서울시가 정비계획(안) 수립과 구역지정 안건을 동시 상정해 통과시킨 곳들이다. 당시 서울시는 통합 관점에서 사업이 진행되도록 특별건축구역으로 지정했다. 2개 사업장이 건축협정을 맺을 수 있었던 건, 대우건설의 가교 역할이 긍정적으로 작용했을 것이란 관측이 대두된다. 삼익파크는 지난 2022년 12월 하이엔드 브랜드(써밋)을 갖고 온 대우건설을 시공사로 선정했다. 2년 뒤 대우건설은 삼익맨숀 시공권도 거머줬다. 건축협정이 급물살을 타게 된 기점도 작년 12월 삼익맨숀의 시공사 선정이 완료된 뒤로 전해진다. 단일 브랜드가 적용되기에 가능한 협업인 셈이다. 삼익맨숀과 삼익파크는 향후 정비계획(안) 변경 및 건축계획을 사전에 협의해 공동으로 대응해 나가게 된다. 건축법 제60조(건축물 높이제한) 및 제61조(일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한) 완화 적용도 목표 과제다. 공공보행통로 계획을 포함해, 2개 단지가 시너지를 낼 수 있는 방향으로 건축설계(안)이 마련될 것으로 기대된다. 2개 단지를 합칠 경우의 주택공급물량은 약 2,500세대다. 삼익맨숀은 강동구 명일동 270번지 일원에 위치해 있으며, 구역면적은 49,502㎡다. 지난 2020년 고시된 정비계획(안) 상 주택공급계획은 1,169세대(임대주택 155개 포함)이지만, 향후 사업을 추진하는 과정에서 세대 수는 계속해서 변동될 전망이다. 삼익파크는 강동구 길동54번지 일대에 소재해 있으며, 구역면적은 55,945㎡다. 지하4층-지상35층 아파트 15개동, 총 1,384세대를 짓는 프로젝트다. 신성덕 삼익맨숀 조합장은 "건축협정을 맺게 된 건, 강동구에서 랜드마크 단지를 목표로 사업을 추진중인 2개 조합의 이해관계가 일치했기 때문"이라며 "사업 추진 과정에서 분명 여러 난제들이 있겠지만, 금번 협정을 계기로 명확한 사업 방향성이 잡힌 만큼 상호 간 협업을 통해 재건축 프리미엄을 확보해 나가겠다"고 밝혔다.
불광미성이 개발이 불가능한 비오톱 땅을 연결녹지로 기부채납해, 토지 이용의 효율성을 높이는 방향으로 재건축 사업을 추진한다. 사실상 활용도가 거의 없는 땅을 기부채납함으로써, 공동주택 획지를 최대한 확보해 사업성을 지켰다는 분석이 나온다. 1일 정비업계 따르면 은평구청 주관 하에 불광미성 아파트의 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 설명회가 개최됐다. 대상지는 올해 초 신속통합기획 자문회의(3회)를 거쳐 약 7개월 만에 주민들에게 사업추진 현황을 설명할 수 있게 됐다. 이곳의 구역면적은 60,720㎡로, 현황세대수는 1,340세대로 집계됐다. 용도지역은 제3종일반주거지역을 유지할 계획이며, 최고층수는 주동기준 40층으로 설정됐다. 대상지 내부엔 비오톱유형평가(1등급)과 개별비오톱평가(2등급)이 혼재돼 있다. 비오톱은 특정 동·식물이 하나의 생활 공동체를 이루는 서식지를 의미한다. 도심 속 다양한 인공물이나 자연물로 인식된다는 점에서 서울시 도시계획조례에 따라 보호된다. 현재 대상지의 경우 시는 보존에 준하는 개발을 권장하는 것으로 알려졌다. 불광미성은 낮은 활용도의 구역 내 비오톱 부지를 기부채납 용도로 이용한다는 방침이다. 해당 부지는 공원녹지법에 따라 공원 대신 연결녹지로 꾸며질 방침이다. 통상 1,000세대 이상의 주택을 건설할 경우 '공원녹지법'에 따라 부지면적의 5% 이상 또는 1세대당 3㎡ 이상 규모의 공원이나 녹지를 의무적으로 조성해야 한다. 최근 조합설립에 나선 반포미도1차 아파트 단지 내에도 비오톱 면적이 1등급(6,619㎡)과 2등급(9,482㎡)으로 섞여 있는 상황이다. 비오톱 1등급지는 개발 제한 구역이다. 지상건축물은 물론 지하주차장도 만들 수 없다. 따라서 반포미도1차 역시 비오톱 1등급지와 연계해 기부채납 공원을 만들겠다는 계획을 갖고 있다. 해당 지역엔 건축물 및 그 밖의 공작물은 설립할 수 없기 때문이다. 대상지의 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(231.6%) ▲상한용적률(251.6%) ▲법적상한용적률(300%) 등으로 수립될 예정이다. 사업성 보정계수(1.14) 적용과 허용용적률 인센티브를 토대로 용적률은 기존(190%)보다 21.6%p나 올라갔다. 이어 연결녹지 설치를 통해 용적률 인센티브(20%)를 추가로 받게 됐다. 예상되는 주택공급물량은 1,662세대로, 조합원·일반물량은 1,510세대, 임대주택은 152세대로 각각 나뉜다. 세부적으로 살펴보면, ▲60㎡이하(573세대) ▲60~85㎡이하(813세대) ▲85㎡초과(124세대) 등으로 구성된다. 나머지 국민주택규모 임대주택은 모두 59㎡(95세대)와 74㎡(57세대)로 계획이 잡혔다. 불광미성의 추정비례율은 92.75%로 산출됐다. 평당공사비는 850만원으로 설정됐으며, 일반분양가는 인근 주요 아파트들의 시세를 감안해 국평기준 4,800만원으로 책정됐다. 조합원분양가는 일반분양가의 85% 수준으로 예측됐다. 조합원분양가의 경우 ▲49㎡(8.74억원) ▲59㎡(10억원) ▲74㎡(10.76억원) ▲84㎡(11.93억원) ▲101㎡(13.35억원) 등으로 책정됐다. 결과적으로 59㎡와 84㎡평형을 갖고 있는 소유자들은 동일평형으로 이동 시, 3.8억원~4.8억원 가량의 분담금이 발생한다. 한편 설계를 맡은 (주)종합건축사사무소 담 관계자는 주민우려를 줄이는 차원에서 전용면적과 실사용면적의 오해와 진실에 대해 설명하는 시간을 가졌다. 해당 업체의 설명에 따르면 기존아파트의 전용면적은 벽체면적을 포함했던 것과 달리, 신축아파트는 안목치수선을 기준으로 전용면적을 계산하게 된다. 신축 아파트들의 경우, 다용도실, 창고 등 기타면적을 제외해 전용면적이 줄어들게 된다. 물론 발코니 확장 등 서비스 면적을 통해 실사용면적은 재건축 후 증가하게 된다.
압구정 특별계획구역에 속한 재건축 단지들이 '대지지분' 이슈로 연일 업계에서 회자되는 가운데, 압구정5구역은 조합원들의 분양권리에 향후 문제가 발생하지 않도록 선제적 조치에 나섰다. 법률적 리스크를 최소화하기 위한 행보로 풀이된다. 31일 정비업계 따르면 압구정5구역 재건축 조합(안양호 조합장)은 최근 임시총회를 개최해 '대지지분 이전 소송' 진행을 위한 안건을 의결받았다. 상정된 3가지 안건은 ▲조합원 12세대의 대지지분 이전 ▲㈜BS한양 명의의 한양2차 대지지분 이전 ▲한양2차 前소유자 명의의 압구정동 490번지 대지지분 이전 등으로, 모두 조합원들의 협조 하에 가결됐다. 조합은 대지지분이 제대로 정리돼 있지 않을 경우, 향후 관리처분계획(안) 인가 단계에서 문제가 발생할 수 있다고 판단 하에 해결을 위한 절차에 착수했다. 소송 절차가 길게 진행될 수 있다는 점에 착안해 사업 초기 발빠르게 대응에 나선 것이다. 현재 법무법인 센트로와 우영 법무사법인이 대지지분 이슈 해결을 위한 업무를 지원하고 있다. 압구정5구역엔 ㈜BS한양 명의로 한양1차(압구정 490번지)와 한양2차(압구정 493번지)에 각각 179,179㎡(54평), 427,767㎡(129평) 가량의 대지지분이 남아있다. 또한, 조합원 12세대가 동일평형 대비 대비지분이 부족한 것으로 조사 결과 집계됐다. 소유권을 이전하는 과정에서 조합원들에게 일부 대지지분이 넘어가지 않았다는 점도 확인했다. 현재 압구정3구역도 토지의 일부가 현대건설과 HDC현대산업개발 소유로 등기가 되어 있는 상황이다. 이에 압구정 현대 3·4차 조합원들과 해당 조합 역시 관련 이슈를 해결하기 위한 방안을 고심 중인 것으로 전해진다. 한편, 과거 신반포1차, 신반포3차 등에서도 '대지지분 정리 소송'이 이뤄져 조합원들의 대지지분이 회복된 사례가 존재한다. 압구정 단지들이 적절한 대응을 토대로 대지지분 정리를 원만히 해결해 나갈 수 있을지 관심이 모아진다.
조합 측으로부터 '이의를 받아들인다'는 의미의 회신과 통지를 전달받고도 이와 어긋난 계획으로 조합원 이익이 침해당하면 조합의 귀책사유가 인정된다는 법원 판단이 나왔다. 공익을 위한 목적이 아닌 이상, 신뢰보호원칙을 위배해선 안된다는 게 법원이 강조한 핵심이다. 31일 법조계 따르면 수원지방법원은 성남 재개발 사업장에서 발생한 관리처분계획(안) 취소와 관련한 소송 건에 대해 원고 승소 판결을 내렸다. 원고(A)는 이의를 제기한 조합원, 피고(B)는 조합에 해당한다. 이 사건의 발단은 다음과 같다. 우선 분양신청 과정에서 1+1을 희망한 일부 조합원들은 원하는 평형을 받지 못하자 조합에 이의를 제기했다. 이에 조합은 이의신청 내용이 타당하다는 판단을 내려 받아들이기로 했고, '회신을 통해 희망한 내용대로 구분건물을 배정하겠다'고 전했다. 하지만 조합이 회신 및 통지상으로 전달한 내용과 달리, 일부 조합원들은 기존의 관리처분계획대로 분양예정 건축물을 받기로 결정됐다. 이를 두고 원고 측은 "조합이 관리처분계획을 수정해야 하나, 충분히 의무를 다하지 않았다"며 도정법에 따른 '관리처분계획 수립기준'과 '신뢰보호원칙'을 동시에 위반했음을 주장했다. 반면 조합은 "일부 조합원의 의견을 반영한다면 다른 조합원의 형평성을 저해하는 결과를 초래할 수 있다"며 관리처분계획 수정을 검토하지 않은 이유에 대해 설명했다. 또 인허가절차 상의 지연으로 이어질 수 있다는 게 조합 측의 주장이다. 결과적으로 법원은 조합이 조합원들에게 공적인 견해를 전달하고 나서도 관리처분계획을 수정하지 않고 기존 계획을 고수한 행위가 위법하다는 판단을 내렸다. 법원은 조합이 주장한 형평성 문제와 관련 "원고의 신뢰를 보호하는 행위가 조합원들의 형평성을 저해하고 공익을 해한다고 보기 어렵다"고 말했다. 또 법원은 "피고가 원고 측에 '이의신청에 따라 건축물을 분양하겠다'는 공적 견해를 표명하고도 약속을 어겨 원고의 이익을 침해했다"고 설명했다. 회신과 통지서 전달 행위가 조합과 조합원 간의 공식적인 약속으로서 의미가 크고, 이를 어긴 행위가 곧 신뢰보호원칙 위반으로 간주된다는 이유에서다. 김준식 법무법인 지평 변호사는 "조합의 공람의견 관련 조합원의 신뢰를 보호해야 할 경우가 있지만, 신뢰보호원칙은 행정청과의 관계에서 적용되는 것"이라며 "정비사업 조합과 같이 특정영역에서 행정청과 유사한 지위를 부여받은 자의 의견을 행정청 의견과 동일시해서는 안된다"고 말했다. 이어 "조합에서 분양권이 있다고 보고 분양신청을 받아도, 도정법 해석상 분양권 부여가 부정되는 경우가 간혹 있다"며 "그렇다고 해서 분양신청자 모두를 구제할 수는 없는 일"이라고 설명했다. 이어 "공람의견에 대한 조치계획은 문제 해결을 위한 조합의 의견 중 하나로 봐야 하고, 그것에 강한 신뢰를 부여하는 건 조합의 공람의견 대응을 소극적으로 만들 수밖에 없다"고 부연했다.
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