발행일(UPDATE): 2025년 10월 25일 07시 56분
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개포우성4차와 성수1구역에 이어 서초진흥에서도 특정 시공사에 편향돼 작성된 불합리한 입찰지침서(시공사 선정계획안)로 인해, 경쟁입찰에 참여하기 힘들다는 아우성이 이어지고 있어 업계 관심이 모아진다. 앞서 두 곳 모두 1차 입찰공고를 진행했지만 대형사 참여와 경쟁입찰을 희망하는 조합원들의 반발, 개별홍보활동에 따른 구청 지적 등으로 시공사 선정 작업을 원점에서부터 재검토에 나선 상황이다. 25일 정비업계 따르면 롯데건설은 '입찰지침서(시공사 선정계획안)' 관련 완화를 간곡히 요청한다는 내용의 공문을 서초진흥에 발송했다. 롯데건설은 하이엔드 브랜드(LEEL) 적용을 결정한 뒤 그룹 차원의 전사적인 노력을 기울여 왔지만, 입찰 참여의향을 타진해 온 어떤 건설사도 자체 역량을 발휘하기 힘든 지금의 입찰지침서로는 참여가 쉽지 않음을 호소했다. 이에, 재검토가 되어야 한다는 의견을 피력했다. 과도한 제한 내용으로는 층수, 높이, 주차대수, 공사기간 등이 언급됐다. 롯데건설은 큰 틀에서 서초진흥을 마주보고 있는 '롯데칠성부지' 개발과의 연계에 초점을 맞춰, 조합원들의 수익 극대화를 위한 사업조건들을 다각도로 검토해 왔다. 다만, 설계 및 사업조건에 걸린 제약사항으로 인해 다수의 대형사들이 입찰에 참여하기 힘든 환경이 조성됐고, 도정법 및 국토부 정비사업 계약업무 처리기준에서 규정하고 있는 최소한의 홍보활동도 원천 차단된 만큼 공정한 경쟁을 위한 시도조차 힘들다고 판단한 상황이다. 입찰지침 완화와 더불어, 수주의향을 타진했던 대형사 모두가 공정한 경쟁에 참여할 수 있도록 입찰지침서 재검토가 필요하다는 입장이다. 실제 서초진흥은 삼성물산과 현대건설, 대우건설 등도 관심을 타진해 왔지만 현재 철수한 상황이다. 통상의 경우, 수의계약(Private)보다 건설사 간 치열한 경쟁입찰이 성사되어야 조합원들에게 유리한 입찰조건이 제안된다. 경쟁사보다 더 많은 표를 받아야 하기 때문이다. 수의계약은 경쟁입찰보다 조건이 불리할 수밖에 없다. 정비업계 화두가 된 성수1구역은 특정 건설사를 염두한 입찰지침서로 인해 조합원들의 반발을 자초했고, 현재 1차 입찰공고는 취소된 상황이다. 현재 성수1구역은 집행부 해임을 위한 총회까지 예정돼 있다. 최근 주요 사업장별로 연달아 1차 입찰공고가 취소된 건, 입찰지침서가 공정한 경쟁을 유도하지 못했다는 조합원들의 공통된 지적이 제기됐기 때문이다. 개포우성4차 역시 입찰지침서 상 특정업체 지정 논란을 야기했고, 성수1구역과 마찬가지로 해임총회가 발의된 상황이다. 한편, 서초진흥은 상가 조합원들의 아파트 분양권 관련 협의를 두고 이견차를 좁히고 있지 못해, 향후 원만한 협의가 이뤄질지도 여부로도 주목받고 있다. 올해 2분기 수차례 상가 조합원들을 대상으로 설명회도 진행하며 협상에 나섰지만, 양측의 입장차는 아직 좁히지 못한 상황이다. 상가 조합원들과의 원만한 합의가 이뤄져야, 향후 인허가 단계마다 소송과 민원 등의 지연 가능성을 최소화할 수 있을 전망이다. 또한 해당 사업장은 대공방어협조구역 내에 위치하고 있어, 군부대(수도방위사령부)와 서울시와의 긴밀한 협조가 필요한 사업장이다. 대공방어협조구역은 「군사기지 및 군사시설 보호법」에 따라 국방부장관이 도시지역에서 대공방어작전을 보장하기 위해 대공방어협조구역을 최소한의 범위 안에서 지정하게 돼 있다. 서초진흥은 사업대상지 반경 1.5km 내에 위탁고도를 초과해 계획된 건축물들을 고려해 작전보완시설 구축에 관한 사항을 지속적으로 협의해 나갈 예정이다.
새 조합장의 당선 이후 이뤄진 선거관리위원회(선관위)의 당선무효 선언이 선거관리 규정에 위배된다는 법원 판단이 나왔다. 선관위가 조합장 지위를 박탈할 권한이 부족할 뿐더러, 규정에서 정한 기한도 준수하지 않았다는 게 요지다. 원고가 피고(새 조합장) 측에 제기한 여타 선거운동 상의 문제들도 전반적으로 절차적 하자 없음으로 판명됐다. 25일 정비업계 따르면 서울북부지방법원은 최근 성북구의 한 정비사업지에서 발생한 '당선무효 결정 효력정지 가처분' 소송 건과 관련, 피고 승소 판결을 내렸다. 원고(채무자)는 기존의 주택재건축정비사업 A조합이며, 피고(채권자)는 새 조합장으로 당선된 B조합원이다. 사건을 살펴보면, 해당 사업장은 기존 조합장의 사임으로, 앞서 조합장 선출을 위한 보궐선거를 실시했다. 그 결과 B조합원은 505명 조합원 중 260표를 받아 당선됐고, 조합 측인 타 후보자는 240표를 받아 20표 차이로 낙선했다. 하지만 해당 후보자는 당선된 새 조합장의 과거 행위들을 문제 삼으며 이의신청을 제기했고, 선관위도 당선무효 결정을 내렸다. 낙선한 후보자는 당선자인 B씨가 선거공보에 허위사실을 표기하고, 타 후보자 및 선관위를 비방했다고 주장했다. 또 사전 선거운동 행위도 지적하며 선관위의 당선무효 결정에 절차적 하자가 없음을 강조했다. 반면 B당선인은 선관위의 당선무효 결정이 권한 없이 이뤄진 행위라고 판단했다. 선거관리 규정 상 5일 이내 이의제기가 가능하나, 해당 날짜를 넘겼다는 것이다. 또 문제로 거론된 행동들이 선거관리규정에 어긋나지 않았음을 어필했다. 규정에 위배가 됐더라도, 선거 결과에 영향을 미칠 만큼 중요하지 않았다는 게 B당선인의 의견이다. 최종 심리 끝에 법원은 선관위의 당선무효 결정 선언이 문제가 될 수 있다고 판단을 내렸다. 선관위 위원들은 당선자 공고와 동시에 임기가 종료되기에 당선무효를 결정한 권한이 불투명하다는 이유에서다. 설령 권한이 있다고 하더라도, 선거관리 규정에서 정한 기한을 준수하지 않은 사안 역시 중대한 하자가 있다고 의견을 더했다. 원고 측이 주장한 ▲이주율 허위기재 ▲후보자 등록 이후 사전선거 ▲비방글 작성 등에 대해선 다소 규정에 위반 사유가 있더라도 선거를 무효로 할 정도로 선거의 자유와 공정을 심각히 침해한 건 아니라고 판단했다. 즉 불확실한 내용에 대한 단정적인 표현의 한계를 인정한 것이다. 예시로 법원은 실제 이주율(60%)을 실질 이주율(90%)로 기재한 것과 관련, 공식적으로 이주 처리가 되지 않은 세대를 합한 의미로 볼 여지가 있다고 설명했다. '사라진 조합재산을 환수하겠다'는 표현은 단순 비방이 아닌 환수를 위한 노력으로 해석할 수 있다고 판단했다. 후보자 등록 이후 사전선거가 이뤄졌다는 주장에 대해선 B당선인이 후보자 등록일 5일 전에 네이버 카페에 공약을 올린 바 있어 무효라고 언급했다. 특히 득표 차이가 20표 차이로 적지 않기에, B당선인의 조합장 당선에 큰 문제 없다고 설명했다. 정한철 법무법인 인본 대표변호사는 “선거관리위원회는 당선자 공고와 동시에 임기가 종료되기에 당선무효를 결정할 권한이 있는지 여부가 불분명했다"며 "설령 권한이 있다고 하더라도 선거관리규정에서 정한 기간을 준수하지 않았을 뿐만 아니라 해당 기산점은 당선자 공고된 때로부터 산정되어야 하기에 법원이 피보전권리의 필요성을 인정했다"고 말했다.
정비사업에서 현금청산은 가장 예민한 주제 가운데 하나다. 분양을 받지 않거나 받을 수 없는 토지등소유자에게 조합이 금전으로 보상하는 절차인데, 재개발과 재건축은 적용되는 법령과 절차가 서로 달라 언제, 어떻게 청산이 이루어지는지를 두고 다툼이 끊이지 않는다. 재개발은 태생적으로 공익적 성격이 강하다. 그래서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(약칭 ‘토지보상법’)의 보상체계와 결합되어 발전해 왔고, 지금도 도시 및 주거환경정비법에서 토지보상법 절차를 일부 준용한다. 반면 재건축은 사적 개발의 성격이 강했기 때문에, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 규정된 매도청구 제도가 법적 근거가 되어왔다. 같은 ‘정비사업’이지만 뿌리와 법적 틀이 다른 것이다. 현금청산에 정당성을 부여하려면 정비사업이 확정되고 구체적인 사업계획이 마련되어야 한다. 정비사업의 주요한 절차로서, 사업시행계획과 관리처분계획을 수립해 관할청으로부터 인가를 받는 단계가 있다. 사업시행계획은 건축설계에 해당하는 단계로, 인가가 나면 사실상 건축허가를 받은 것과 같다. 관리처분계획은 이렇게 설계된 건축물과 토지를 구체적으로 배분하는 절차다. 따라서 사업시행계획 인가 이후 현금청산이 1차적으로 개시되고 관리처분계획 인가 단계에서 대부분의 현금청산자가 확정된다. 조합은 사업시행계획 인가를 받으면 현금청산 절차를 시작할 수 있고, 특히 재개발의 경우 토지등소유자도 재결신청 청구를 통해 조합을 압박할 수 있다. 재결신청 청구는 장기간 권리 행사가 제한된 소유자가 보상을 조속히 받기 위해 활용하는 제도인데, 조합이 재결신청을 지연할 경우 지연손해금 부담이 발생한다. 도시 및 주거환경정비법이 여러 차례 개정되면서 지연손해금의 기산점과 이율에 많은 변화가 있었는데, 일정기간은 연 20%라는 높은 이율이 적용되기도 한다. 재건축은 사정이 다르다. 토지등소유자가 스스로 조합을 상대로 현금청산을 청구할 수 있는지, 다시 말해 매도청구를 소송으로 직접 구할 수 있는지가 논란이다. 현행 도시 및 주거환경정비법은 조합이 조합설립이나 사업시행자 지정에 동의하지 않은 자 등에 대해 매도청구권을 행사할 수 있도록 규정한다. 논란의 소지는 있으나, 이 권리는 조합이 행사하는 것이지, 역으로 토지등소유자가 행사할 수 있는 것은 아니라는 점에서 한계가 있다. 다만, 관리처분계획인가 이후 조합이 일정기간 내에 현금청산을 진행하지 않으면 많게는 연 15% 이율의 지연손해금을 부담해야 하므로 조합의 매도청구가 간접적으로 강제된다. 결국 정비사업의 현금청산은 재개발이든 재건축이든 사업시행계획 인가 단계에서 본격적으로 시작되지만, 권리 행사 방식은 크게 다르다. 조합은 지연손해금이라는 무거운 짐을 피하기 위해 신속히 청산 절차를 밟아야 하고, 토지등소유자는 언제부터 권리가 제한되는지, 지연손해금이 언제부터 발생하는지 정확히 파악해야 손실을 줄일 수 있다. 특히 재개발의 경우 도시 및 주거환경정비법 개정으로 지연손해금 기산점과 적용 이율이 달라졌기 때문에 과거 기준만 믿고 대응했다가는 큰 손실을 입을 수 있다. 재건축의 경우에도 조합의 매도청구권 행사 여부에 따라 소유자의 입장이 크게 달라진다. 따라서 현금청산은 단순히 “분양을 받느냐, 받지 못하느냐”의 문제가 아니라, 권리 보호와 손해 최소화를 위한 정교한 법적 대응의 문제다. 조합이든 토지등소유자든 각자의 상황에 맞게 법적 절차와 판례의 태도를 정확히 이해하고, 전문가의 도움을 받아 전략적으로 대응해야 한다. 글 = 김택종 법무법인 센트로 변호사(tjkim00@centrolaw.com)
용산 청화아파트가 자문회의 내용을 종합적으로 검토한 결과, 임대주택 없는 고급화 단지를 구성해 나간다는 방침이다. 대상지는 고도제한(해발고도 90m 이하)으로 인한 층수한계는 인정하되, 충분한 쾌적성을 확보해 나인원한남에 버금가는 고급주택으로 거듭나겠다는 계획이다. 24일 정비업계 따르면 용산 청화아파트는 최근 정비계획(안) 수립 및 구역지정을 위한 주민설명회를 개최했다. 해당 사업장은 올해 신속통합기획 사전자문(패스트트랙)을 인허가청으로부터 두 차례 받고, 보완을 거쳐 입안 제안 접수를 완료했다. 용산 청화아파트의 구역면적은 48,806㎡로, 보광로변 국공유지 일부구간이 편입돼 구역계가 확대됐다. 용도지역은 제3종일반주거지역을 유지할 계획이다. 현황 용도지역의 유지로 별도의 도시계획시설 설치는 없다. 최고층수는 21층이하(90m)로 계획됐다. 1~2차 자문에선 최고층수가 24층까지도 제안이 됐었다. 하지만 주변 개발계획과의 연계, 건축배치 등을 고려해 최종 건축물 높이는 21층으로 조정됐다. 현재 한남 재정비 촉진지구도 22~23층으로 높이가 설정돼 있으며, 유엔사부지 복합개발 사업지도 20층으로 계획이 잡혀 있는 상황이다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(미적용) ▲법적상한용적률(미적용) 등이다. 허용용적률 인센티브는 돌봄시설, 우수디자인, 방재안전 등의 항목을 통해 확보했다. 단 고도제한 영향으로 높이 한계가 발생한다는 이유로, 추가 용적률 확보를 위한 계획은 마련되지 않았다. 즉 높이규제로 용적률 활용도가 떨어지기 때문이다. 물론 별도의 도시계획시설 설치로 인한 기부채납도 발생하지 않아 임대주택도 없다. 예상되는 계획세대수는 679세대로 나타났다. 조합원 분양분은 578세대, 일반분양분은 101세대로 분류된다. 대상지의 경우 모든 조합원이 대형평형을 소유하고 있어, 모두 85㎡(578세대) 이상으로 평형계획이 잡혔다. 세부적으로 ▲98㎡(122세대) ▲117㎡(139세대) ▲132㎡(111세대) ▲144㎡(97세대) ▲162㎡(109세대)로 나타난다. 일반분양분은 모두 60~85㎡(101세대)로 잡혀, 60㎡이하 세대는 전혀 없는 것으로 나타났다. 추정비례율은 64.08%로 예상됐다. 일반분양가는 주변 시세를 고려해 평당 6,500만원으로 책정됐고, 공사비는 900만원으로 나타났다. 일반분양가는 한강이남과 용산 주요권역 재건축 단지를 기준으로 책정됐다. 조합원분양가는 ▲38평형(22.4억원) ▲44평형(24.9억원) ▲49평형(26.2억원) ▲53평형(27.3억원) ▲60평형(29.4억원)등으로 책정됐다. 일반분양가는 국민평형 기준 21.9억원으로 산출됐다. 34평형을 소유 중인 조합원이 33평형 또는 38평형으로 이동할 시 발생하는 추정분담금은 각각 3.65억원, 5.22억원으로 예상됐다. 제일감정평가법인 관계자는 "대상지는 일반분양분이 많지 않아 초과이익환수제 적용은 받지 않을 것으로 예상된다"면서도 "분양가상한제 지역이라 분양가가 정해져 있는 만큼, 사업성을 끌어올리기 위한 방안을 고민해봐야 한다"고 말했다. 대상지는 층수는 높지 않지만, 낮은 건폐율에 의한 쾌적성이 최대 장점으로 꼽힌다. 임대주택이 없다는 고급 이미지 역시 눈에띄는 부분이다. 다만 용산 청화아파트에 거주하는 대부분의 소유주는 은퇴세대로 구성돼 있어, 분담금을 감당할 수 있을지 여부가 중요하게 작용할 여지가 있다. 한편 대상지 내에 존재하는 대규모 상가는 알파문구 회장 1인이 단독 소유하고 있는 것으로 알려졌다. 아직 조합설립이 이뤄지지 않는 단계라 추후 조합이 만들어지면 상가 협의는 해당 시점 이뤄질 것으로 전망된다.
압구정1구역이 부조합장의 권한과 역할을 행정업무규정에 구체적으로 명시하고 나섰다. 부조합장제는 독립정산제의 공정한 실행을 담보하는 견제 장치로 간주된다. 미성1·2차 두 단지의 동등한 권리를 보장함으로써 통합재건축의 기틀을 다지기 위한 행보로 풀이된다. 23일 정비업계 따르면 압구정1구역 조합설립을 위한 추진위원회는 '제13차 추진위원회의'를 개최해 상정된 안건들을 처리했다. 추진위원회의에서 안건 의결을 받기 위해선 [운영규정 제26조]에 따라 과반수 찬성 의결을 전제로 한다. 우선 행정업무규정(안)에 기재된 부칙 제2조를 살펴보면, 압구정1구역은 통합재건축 합의서에 근거해 독립정산제 방식으로 사업이 이뤄지고 있다. 따라서 추진위윈회는 조합장 뿐만 아니라 부조합장에게도 동일한 능력치를 부여함으로써 서로가 균형추 역할을 할 수 있도록 행정업무규정을 수정했다. 예를 들면 ▲기명날인 ▲문서처리 ▲계약체결 ▲자금집행 등 조합의 전반적 업무를 진행함에 있어, 조합장과 부조합장 2인의 결정이 절대적으로 필요하도록 했다. 조합장과 부조합장의 권한은 원칙상 동일하다. 혹여 결재권자가 부재 시엔 업무대행자가 대신 자리를 채워야만 한다. 현재 추진위원회는 조합설립을 위한 동의율을 확보하고자 힘을 쏟고 있는 상황이다. 다만 여전히 사업방식을 두고 단지별 이견차가 존재하고 있어, 추진위원회는 가결된 조합설립을 위한 업무추진계획(안) 상의 일정에 맞춰 사업을 속도감 있게 추진해 나간다는 계획이다. 추진위원회는 협약서 체결을 위한 협의체 구성단을 꾸리는대로, 오는 11월부터 조합설립을 위한 동의서 징구에 나선다는 방침이다. 해당 사업장이 두 단지간 원만한 의견 수렴 과정을 거쳐 조합설립 목표를 이룰 수 있을지 귀추가 주목된다. 김정우 법무법인 센트로 대표 변호사는 "압구정1구역의 부조합장 권한 명시는 통합재건축 과정에서 특정 단지의 이해가 과도하게 반영되는 것을 방지하고 균형을 담보하려는 시도로 평가된다"며 "조합장과 부조합장이 함께 결재권을 행사하도록 한 것은 각 단지별 조합원에 대한 신뢰 확보에도 기여할 것으로 예상되며, 향후 원활한 조합설립과 성공적인 사업 추진의 기반이 될 것으로 보인다"고 설명했다.
목동 내 재건축 단지들의 속도 경쟁이 치열한 가운데 목동4단지도 본격적인 경쟁 대열에 뛰어들 채비를 서두르고 있다. 목동4단지는 서면 동의와 전자 의결을 병행한 동의서 징구를 통해 추진위원회 구성에 박차를 가한다는 계획이다. 목표한 2주 내로 50% 이상의 주민 동의가 신속히 이뤄질 수 있을지 관심이 모아진다. 22일 정비업계 따르면 양천구청은 목동4단지 추진위원회 구성을 위한 주민설명회를 최근 개최했다. 구청은 대상지의 추진위원회 구성 전 과정에 참여해, 행정·재정적인 측면에서 업무수행과 지원에 나서게 된다. 대상지의 경우, 현재 토지등소유자수가 1,382명으로 집계된다. 목동4단지는 오는 24일(수)까지 후보자 등록을 마치고 선거인 명부를 확정할 예정이다. 피선출인 자격은 사업시행구역 내에서 3년 이내 1년 이상 거주하거나, 5년 이상 토지 및 건축물을 소유한 자에 해당한다. 아울러 후보자 등록을 위해선 토지등소유자 50인 이상의 추천이 필요하다. 합동연설회를 위한 후보자 기호추첨과 선거운동 방식 협의 등도 순차적으로 이어질 전망이다. 다만 후보자가 단독출마 시, 무투표 당선 원칙에 따라 해당 절차들은 모두 생략된다. 위 단계들이 생략될 경우 대략 1개월의 시간이 단축될 것으로 예상된다. 주목할 부분은 목동4단지의 경우 전자동의서 병행 진행으로 편의성과 효율성을 강화한다는 점이다. 즉 이제이엠컴퍼니의 '우리가' 전자투표 시스템을 도입함으로써, '비용절감'과 '시간절약'이란 두 마리 토끼를 모두 잡겠다는 계획이다. 정확한 전자동의서 제출 방법은 동영상으로 제작돼 토지등소유자들의 이해를 도울 예정이다. 도시정비법 제31조 제3항에 의하면 추진위원회 구성에 동의한 토지등소유자는 조합의 설립에 동의한 것으로 간주된다. 이후 조합설립을 전제로 추진위원회가 구성되면 이들은 ▲정비업체 및 설계자 선정 ▲개략적인 사업시행계획(안) 작성 ▲조합설립을 위한 동의서 징구 ▲창립총회 준비 등의 업무를 맡게 된다. 대상지의 구역면적은 122,825㎡로, 용도지역은 제3종일반주거지역으로 설정돼 있다. 대상지의 법적상한용적률 300%에 맞춰 최고높이는 최고 49층으로 계획이 잡혔다. 예상되는 주택공급물량은 2,436세대로, 임대주택을 포함한 전체물량은 ▲49㎡(44세대) ▲59㎡(532세대) ▲74㎡(204세대) ▲84㎡(896세대) ▲96㎡(280세대) ▲108㎡(288세대) ▲133㎡(104세대) ▲158㎡(78세대) ▲175㎡(10세대)로 나뉜다.
목동10단지가 사업시행자 지정 동의서 징구를 신속히 마무리 짓고, 양천구청에 접수를 완료했다. 최근 신청을 마친 13·14단지에 이어 목동 선두 그룹에 합류한 셈이다. 22일 정비업계 따르면 목동10단지 재건축 준비위원회(윤병걸 준비위원장)는 최근 도정법에서 정한 법적요건(전체 소유자 70% 이상, 동별 동의율 50% 이상)을 충족시켜 구청에 신탁업자 지정 동의서를 접수했다. 구역지정 이후 50일 만에 단기간 성과를 이룰 수 있었던 이유로는 주민들의 강한 의지와 신뢰가 원동력으로 작용했기 때문이란 분석이다. 준비위원회와 한국토지신탁은 그간 주민들의 사업 이해를 돕고자 여러 차례 사업설명회를 개최한 바 있다. 특히 매번 팩트체크 시간을 가져 소유자들의 궁금증과 오해를 해결하는데 노력했다. 주민들과의 원활한 소통이 곧 속도경쟁을 좌우하는 핵심 요소라는 판단에서다. 또한 상가협의회로부터 과반수 이상 동의를 이끌어 낸 점도 빠른 동의서 징구의 원천으로 풀이된다. 준비위원회는 상가 소유주들도 주택 소유자와 동일한 조건으로 향후 주택 분양과 이주가 이뤄질 수 있도록 합의를 진행한 것으로 나타났다. 윤병걸 준비위원장은 "사업시행자 지정 접수는 끝이 아닌 새로운 출발선"이라며 "더 큰 도전들을 앞두고 있는 만큼, 주민들과 힘을 모아 '목동의 주거 기준을 세우는 단지'로 거듭나도록 최선을 다하겠다"고 포부를 전했다. 그러면서 "뜻을 모아주신 소유주님 모두에게 깊이 감사드린다"고 소회를 전했다.
![[르포] "교통체증 No" 한강 가르는 버스?…출퇴근 도시낭만 '덤'](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20250938/art_17582626469208_31cd0b_178x118_c0.jpg)
서울 한강 중심에 지하철, 버스 계보를 이을 새로운 교통수단이 등장해 눈길을 끈다. 꽉 막힌 도로, 혼잡한 지옥철에서 벗어나 쾌적한 도시낭만을 즐길 수 있는 '한강버스'가 바로 오늘의 주인공이다. 첫 취항에 나선 한강버스가 한강변(마곡·여의도·잠실)을 오가는 여러 시민들의 삶의 질을 높일 수 있을지 기대가 모아진다. 서울시는 최근(17~18일) 이틀에 거쳐 오세훈 서울시장을 필두로 대대적인 한강버스 홍보에 나섰다. 송파, 영등포, 광진구청장의 방문 역시 한강버스와 해당 지역들과의 향후 연계성에 대한 기대감을 불러일으켰다. 궂은 날씨 속에서도 취항식과 시승식은 순차적으로 이뤄졌고, '매일을 한강해' 슬로건을 내건 한강버스는 본격적으로 첫 정식운항의 신호탄을 쏘아 올렸다. 한강버스의 첫 시작점은 지난 2023년 3월로 거슬러 올라간다. 오세훈 서울시장은 런던 출장 당시 테임즈강을 떠다니는 리버버스를 보며 '한강버스' 도입을 착안했다. 그레이트한강 사업의 일환으로, 한강을 그저 바라보는 공간이 아닌 체험의 장으로 이끈 것이다. 한강버스는 흔히 '한강벨트'로 불리는 한강변을 중심으로 운행된다. 1개 노선 7곳의 정거장으로 구성되는데, 대표적으로 선착장은 ▲마곡 ▲망원 ▲여의도 ▲압구정 ▲옥수 ▲뚝섬 ▲잠실을 중심으로 마련된다. 운항시간표를 살펴보면 한강버스는 총 7회에 걸쳐 운항되며 첫 운항은 오전 11시, 마지막 운항은 오후 7시30분으로 나타났다. 다만 출근시간이 늦은 오전 시간 때고, 배차간격이 길다는 점에서 직장인들은 이에 유의할 필요가 있다. 기본 이용요금은 일반인의 경우 3,000원으로 책정됐다. 택시(4,800원)에 비해 저렴한 편이나, 지하철(1,550원)과 버스(1,500원) 대비 2배 가량 비싼 금액이다. 다행이 기후동행카드와 교통카드의 환승할인이 적용되며, 기후동행카드에 월 5,000원만 추가하면 한달 내내 무한탑승이 가능하다는 이점이 있다. 우선 한강버스 탑승에 앞서 눈에 띈건 곳곳에 배치된 구명조끼와 안전메뉴얼 설명이었다. 서울시는 수난사고에 대비해 지속적으로 현장대응 훈련을 진행해왔고, 총 6명의 전문인력(선장, 승무원 등)을 배치해 편리함과 더불어 안전에도 만전을 기한다는 방침이다. 내부를 들여다보면 155인승에 달하는 넓은 좌석들이 탑승객들을 반긴다. 버스 좌석 대비 5~6배 가량 많은 수다. 지하철 및 버스와 동일하게 교통약자석도 배치돼 있어, 누구든 편리하게 이용할 수 있다는 장점이 있다. 내부엔 간이 카페와 더불어 노트북 사용이 가능한 공간도 마련돼 있어 이동 중에도 업무가 가능할 것으로 보인다. 무엇보다 단연 최고 장점으로 꼽히는 건 저렴한 가격으로 한강뷰와 이색적인 라이프 경험을 누릴 수 있다는 점이다. 한강 유람선 가격은 성인 기준 15,000~20,000원에 해당되기 때문이다. 취항식 당일엔 다수 외국인들의 발걸음도 이어졌다는 점에서, 미래 관광객들의 관광 수단으로서의 역할에 대한 기대도 크다. 다만 최대변수는 역시 날씨로 꼽힌다. 기존 대중교통과 달리, 한강버스는 우천에 취약하다는 평가를 받는다. 현장 취재 당시에도 강한 비바람으로 인한 시야확보 어려움으로 운항이 돌연 취소됐다. 잠수교를 기준으로 수위가 4.48m 이상 높아지면 운행이 불가하다. 또 팔당댐 방류량이 3,000톤 이상이면 운항이 중단될 수 있다. 현장에서 만난 일부 시민들은 한강버스 도입에 전반적으로 신선하다는 평가였다. 용도여부와 관계없이 시민, 직장인, 관광객들 모두에게 즐거움과 편의성을 선사할 수 있다는 점에서 서울시의 새로운 도전을 응원하는 모습도 곳곳에서 비쳐졌다. 대신 ▲가격 경쟁력 ▲출퇴근 용도로서의 불편함 ▲기반시설(화장실 등) 미비 ▲날씨 영향 등의 문제점은 여전히 풀어야 할 숙제로 남았다. 한강버스 도입의 성공적인 정착을 위해선 서울시의 끊임없는 보완과 노력이 전제돼야 할 것으로 보인다.
광진 워커힐아파트가 대표적 고급주거 단지로 변모하기 위한 준비 작업에 한창이다. 해안건축이 호텔에 버금가는 마스터플랜을 제시하면서 주민들 역시 한껏 고무된 분위기다. 압도적인 스케일과 한강·아차산 조망을 두루 갖춘 광진 워커힐이 '프리미업급' 설계에 힘입어 대한민국 부촌으로서의 명성을 이어나갈 수 있을지 귀추가 주목된다. 19일 정비업계 따르면 해안건축은 워커힐아파트 주민들을 대상으로 설명회를 열고 재건축 마스터플랜에 대한 설계 밑그림을 공개했다. 해당 단지는 지난 1978년 세계 사격선수권대회 선수촌으로 쓰였는데, 시공 당시 최고 수준의 아파트로 지어져 일반분양된 바 있다. 해안건축이 제시한 설계(안)을 살펴보면 우선 '단독주택형 아파트' 계획이 눈에 띈다. 기존 세대가 56~77평형 이상 대형 평형으로 구성돼 있어, 이를 고려해 단독주택 분위기의 주거 환경을 제공한다는 방침이다. 단지는 중앙에 배치된 정원을 중심으로 9개 동으로 배치되는데, 낮은 건폐율을 토대로 뛰어난 개방감과 채광, 조망을 확보할 것으로 보인다. 특히 용적률은 기존 108%에서 185%까지 대폭 상향된다. 일반분양을 제외한 나머지 조합원 거주동은 모두 초대형 평형 위주로 구성된다. 전 세대 모두 발코니 확보를 통해 실사용 면적은 훨씬 더 넓어질 것으로 예상된다. 물론 각 세대엔 전용 진입 정원, 홀, 승강기가 단독으로 배치돼 독립성과 프라이버시가 확보될 것으로 나타났다. 무엇보다 해안건축이 강조한 부분은 한강과 아차산의 동시 조망이다. 입지적 강점을 살려 파노라마 뷰를 제공함으로써, 국내 최고 수준의 조망 프리미엄을 선사한다는 자신감을 내비쳤다. 이에 더해 또 다른 차별화 요소로 3,000평에 달하는 호텔급 커뮤니티센터를 제안했다. 광진 워커힐아파트는 96평인 초대형 평형(스카이 팬트하우스) 22세대를 비롯해 ▲89평형(122세대) ▲77평형(180세대) ▲65평형(108세대) ▲64평형(144세대)가 공급될 것으로 보인다. 여기에 33평형으로 구성된 일반분양분 444세대도 추가로 계획돼 사업성 측면도 확보한다는 계획이다. 해안건축은 한강변 주거설계 부문에서 경쟁력을 보여온 회사로, ▲래미안 첼리투스 ▲래미안 트리니원(반포주공1단지3주구) ▲래미안 원펜타스 ▲압구정5구역 ▲서빙고신동아 등을 포트폴리오 사업장으로 확보하고 있다. 이촌동 첼리투스는 한강변 최초 56층 재건축 단지의 타이틀을 갖고 있을 뿐만 아니라, 시기적절한 1:1 재건축을 통해 프리미엄 주거 트렌드를 선도했다. 해안건축은 2024년 국내 설계사 중 매출액 2위에 랭크돼 있다.
여의대방역세권이 최대 용적률 450%를 목표로 '장기전세주택 도시정비형 재개발사업'을 추진 중이다. 과거 대상지는 30%가 넘는 주민들의 구역지정 해제 요청으로 한 차례 사업이 무산된 아픔이 있다. 따라서 이번 사업이 첫 발걸음을 떼기 위해선 주민합심을 통한 강한 추진력이 뒷받침돼야 할 것으로 보인다. 19일 정비업계 따르면 최근 영등포구청 주관 하에 여의대방역세권의 사업설명회가 개최돼 주민들의 사업이해를 돕는 시간이 마련됐다. 장기전세주택 도시정비형 재개발은 주거환경이 열악하고, 기반시설이 적은 지역에 용적률 혜택을 주는 대신, 장기전세주택 등의 공동주택을 대규모로 공급해 쾌적한 주거환경을 조성하는 사업의 일환이다. 서울시에선 앞서 지분 쪼개기, 신축 빌라 건축 등으로 분양권을 늘리려는 투기세력에 의한 원주민 피해를 막고자 투기방지대책을 마련한 바 있다. 예를 들어, 대상지의 권리산정기준일은 8월 7일로, 해당 날짜를 기준으로 토지의 분할과 건축물 신축 등의 상황이 발생하면 분양권 산정에서 불이익을 당할 수 있다. 즉 지분 매입과 건축 행위 등의 움직임에 제한이 생기는 것이다. 여의대방역세권의 구역면적은 14,239㎡로, 350m 1차역세권 범위 내에 100% 포함된다. 용도지역은 제2종일반주거지역(7층)에서 준주거지역으로 3단계 종상향하며, 최고 층수는 40층(120m이하)으로 계획이 잡혔다. 전체 토지등소유자는 209명으로 나타났다. 용적률 체계는 ▲기준(허용)용적률(190%) ▲상한용적률(202%) ▲법적상한용적률(485%) 등으로 수립될 예정이다. 정비기반시설은 도로외엔 없다. 예상되는 주택공급물량은 633세대로, 조합원 및 일반물량은 397세대, 임대주택은 33세대로 분류된다. 나머지는 모두 장기전세 공공주택(203세대)으로 공급된다. 장기전세주택은 ▲51㎡(61세대) ▲59㎡(101세대) ▲84㎡(41세대) 등으로 구성된다. 나머지 국민주택규모 임대주택은 모두 51㎡미만으로 계획이 잡혔다. 주차대수는 848대로 예상됐다. 여의대방역세권의 추정비례율은 103.2%로 산출됐다. 평당 공사비는 820만원으로 설정됐다. 조합원분양가의 경우 ▲39㎡(7.2억원) ▲51㎡(9.3억원) ▲59㎡(10.6억원) ▲84㎡(14억원) ▲112㎡(17.7억원) 등으로 책정됐다. 한편 대상지 내엔 지역주택조합 등 타 사업추진체도 존재하는 것으로 알려져 교통정리가 필요하다는 게 주민들의 일관된 목소리다. 현재 추진준비위원회는 신탁방식을 염두하고 있는 것으로 알려졌다.
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