발행일(UPDATE): 2025년 05월 02일 14시 09분
재개발·재건축 현장을 발로 뛰며, 겸허한 자세로 정보를 기록합니다. 속도와 깊이를 중시하는 언론사입니다.
코람코자산신탁이 목동1단지 재건축을 추진 중인 운영위원회의 선택을 받지 못했다. 2년 전 업무협약(MOU)을 체결했던 목동7단지도 조합방식으로 사업방식을 선회했다. 신탁에 대한 사업 이해도가 점진적으로 높아지면서, 신탁수수료를 지불하는 만큼 충분한 사업효과를 누릴 수 있는지 여부를 검토하는 토지등소유자들이 늘어나고 있다는 분석이다. 25일 정비업계 따르면 목동1단지 재건축 운영위원회는 최근 코람코자산신탁을 예비신탁사로 선정하는 내용의 안건을 논의했지만, 최종 부결 처리했다. 총 17명의 위원 중 12명이 반대 의사를 표시했다. 코람코자산신탁은 단독으로 입찰제안서를 제출했으나 운영위원회의 선택을 받지 못했다. 대내외적으로 불안정한 정비사업 현황을 감안할 때, 금융지주 산하의 신탁사가 재정적으로 탄탄할 수 있다는 판단이 작용했다는 후문이다. 코람코자산신탁은 목동7단지와 지난 2023년 업무협약(MOU)을 맺었지만, 전체 토지등소유자들의 의견 수렴 과정을 거치지 않았다는 점에서 논란이 양산됐다. 이후 목동7단지는 올해 2월 사업방식 결정을 위한 소유주 투표를 진행했다. 집계 결과, 투표에 참석한 소유주(1,373명) 중 965명이 조합방식을 택했다. 비율로 환산할 경우, 투표율은 약 70%다. 목동7단지는 신탁에서 조합으로 사업 방식을 선회했다. 목동은 총 14개 재건축 단지로 구성돼 있으며, 각각의 단지별로 조합방식과 신탁방식을 택해 사업을 추진하고 있다. 2가지 사업방식의 가장 큰 차이점은 '사업시행자'가 누구냐에서 시작된다. 조합방식은 토지등소유자들이 모든 의사결정을 내린다. 신탁방식은 사업시행자가 신탁사다. 인허가 책임과 리스크, 자금조달 모두 신탁사가 부담하며, 그 대가로 신탁수수료를 받게 된다. 신탁수수료는 매출의 일정 요율을 곱한 금액으로 결정된다. 대신자산신탁을 선택한 목동13단지의 신탁수수료율은 0.35%다. 최근 공람공고를 마친 목동13단지 정비계획(안)을 살펴보면, 현 시점 추정비례율은 약 103%다. 총 수입은 6조6,353억원이다. 신탁수수료는 총 수입의 수수료율(0.35%)을 곱한 금액으로 계산된다. 약 230억원 정도다. 대신자산신탁은 목동13단지에 '0%대' 신탁수수료율을 제안했고, 신탁수수료 상한액(cap)은 200억원으로 결정했다. 상한액을 결정하는 건, 시간이 지날수록 물가상승 및 기타요인으로 인해 분양수입은 늘어날 수밖에 없기 때문이다. 신탁수수료율은 사업장 규모로 비교해야 한다. 목동은 '조(兆) 단위' 사업이기 때문에, 신탁수수료율이 0%대로 결정되더라도 수수료가 몇백억원에 이르게 된다. 대신자산신탁이 업계 최저 수수료율을 제안한 것도 앞선 배경과 무관치 않다. 신탁방식을 택한 목동 재건축 단지들은 사업장이 붙어 있기 때문에, 세세한 조건들을 서로 비교·검토하며 신중하게 의사결정을 내리고 있다. 한편, 현재 목동신시가지 14곳 단지(1∼14단지) 중 신탁방식을 추진하는 단지는 8곳에 달하는 것으로 나타났다. 예비신탁사 선정이 끝난 곳은 ▲2단지·5단지(하나자산신탁) ▲9단지·11단지(한국자산신탁) ▲10단지(한국토지신탁) ▲13단지(대신자산신탁) ▲14단지(KB부동산신탁) 등이다. 목동 지역에서 가장 빠르게 사업을 추진하고 있는 목동6단지는 조합방식을 진행 중이다. 업계 관계자는 "조합설립인가 후로 시공사 선정이 가능해지면서, 신탁사의 초기 사업비 대여 장점이 크게 부각되고 있지 못하는 상황"이라며 "신탁사 역시 PF시장 리스크를 계속 고려해야 하기 때문에, 재무적으로 부담을 최소화할 사업장 위주로 선별 수주에 힘쓰고 있다"고 말했다. 이어 "신탁방식의 재건축 성공사례가 시장에 많지 않다보니, 이 부분을 고민하는 토지등소유자들도 늘어나는 형국"이라고 덧붙였다.
숲세권·초품아 입지를 두루 갖춘 신림6구역이 신속통합기획(안)을 마련함에 따라 전반적인 종합구상도 그림을 내놨다. 신림6구역은 임대주택 비중에 대한 주민 우려는 다소 있지만, 사업 보정계수(1.72) 적용과 지역필요시설 미신설로 분담금 부담이 줄어들 것이란 기대섞인 분위기가 감돌고 있다. 25일 정비업계 따르면 신림6구역은 새로 계획된 신통기획(안)을 주민들에게 소개하는 시간을 가졌다. 현장엔 앉을 의자가 부족할 정도로 다수 토지등소유자들의 발길이 이어졌다. 토지등소유자는 349명이다. 대상지의 구역계는 기존 대비 5,475㎡가 줄어 최종 37,771㎡로 설정됐다. 도시자연공원, 비오톱1등급지, 종교용지 등을 제외함으로써 사업성을 끌어올릴 수 있게 된 것이다. 신림6구역은 지난 간담회 대비, 공동주택용지가 늘어나면서 용적률 산정 연면적이 2,814㎡ 늘어난 것으로 나타났다. 1종과 2종(7층이하)으로 혼재돼 있는 용도지역은 2종일반주거지역으로 상향하게 된다. 이곳은 지역 특성상 건우봉에서 문성로로 낮아지는 남고북저 지형을 갖고 있다. 표고차만 26m에 달한다. 이에 경사지를 극복하기 위한 방안으로, 단차를 활용한 지형순응형 대지조성 계획이 제시됐다. 데크하부엔 주차장, 커뮤니티, 연도형 상가 등이 들어갈 계획이다. 개발 밀도를 고려한 도로확폭 계획도 눈에 띈다. 대로변인 문성로는 기존 3~4차선에서 4~5차선으로 확폭된다. 신림초 정문-후문을 연결하는 문성로30길은 4m보차혼용에서 7m보차분리 성격으로 바뀐다. 특히 신림5구역과 경계하고 있는 문성로30길의 경우, 한 구역만 개발시엔 12m(보차분리·2차선)로 계획되지만 5·6구역이 동시 개발시엔 15m(보차분리·3차선)으로 만들어진다. 2030 지역생활권계획(신림)을 살펴보면, 신림 대상지 주변으로는 아동 및 청소년시설이 부족한 것으로 드러났다. 다만 재개발이 진행 중인 신림5구역에서 기부채납 형태로 생활SOC시설(키움센터+경로당)을 지을 예정이라 신림6구역은 도로 외엔 별다른 기부채납이 없을 계획이다. 용적률 체계는 ▲기준용적률(180.7%) ▲허용용적률(217.5%) ▲상한용적률(231.9%) ▲법적상한용적률(250%) 등으로 수립됐다. 우선 소형주택 건립을 통해 추가 용적률 20%를 확보했다. 이어 변경된 도시및주거환경정비 기본계획(안)에 맞춰 대상지는 사업성 보정계수를 받게 되는데, 보정률은 1.72를 적용받을 것으로 예측됐다. 이에 따라 상한용적률은 14.4%P가 증가하게 된다. 법적상한용적률 증가분은 절반은 분양, 나머지는 임대로 각각 지어진다. 현 시점, 계획 세대수는 총 990세대로, 재개발 의무임대 주택수는 127세대로 예상됐다. 통상 1,000세대 이상의 주택을 건설할 경우 '공원녹지법'에 따라 부지면적의 5% 이상 또는 1세대당 3㎡ 이상 규모의 공원이나 녹지를 의무적으로 조성해야 한다. 따라서 사업성을 감안해 세대수는 1,000세대가 넘지 않는 선에서 계획된 것으로 보인다.
잠실 대장주를 노리는 잠실 장미1·2·3차의 개략적인 추정분담금이 공개돼 관심이 쏠린다. 조합은 분담금 외에도 건축 및 커뮤니티 계획을 조합원들에게 공유하는 등 최종 의견 수렴을 거쳐 결과를 도출하겠다는 방침이다. 24일 정비업계 따르면 잠실 장미 재건축 조합(윤정녕 조합장)은 최근 조합원들을 대상으로 아파트·상가 각각의 추정분담금을 공지했다. 이번에 공개된 종전평가금액, 일반분양금액 등은 작년 10월 기준으로 추정된 금액이다. 사업을 추진하는 과정에서 계속 변동될 예정이다. 조합원들에게 배포된 소식지 내용을 살펴보면, 잠실 장미의 추정비례율은 87.15%로 책정됐다. 이는 총수입(11조8,303억원)에서 총지출(3조6,505억원)을 빼고 난 뒤, 종전자산평가액(9조3,857억원)을 나눈 값이다. 즉 총 사업비는 3조6,505억원으로 일반분양가는 6,600만원, 평당공사비는 850만원으로 예측됐다. 우선 아파트 종전자산 권리가액의 경우, ▲28평(17.5억원) ▲32평(19.6억원) ▲38평(21.2억원) ▲45평(22.7억원) ▲47평(25억원) ▲56평(26.8억원) 등으로 나타났다. 예상분양가는 주택타입별로 다르게 산정됐다. 28평은 19.8~20억원, 32평은 23.2~23.6억원까지 다양하게 가격이 분포됐다. 또 38평의 경우 26억원, 45평은 29억원 수준으로 가격이 예측됐다. 이어 상가의 경우도 층수별로 가격이 상이하게 책정됐다. 전용면적 50㎡기준으로 볼 때, ▲지하1층(7.35억원) ▲1층(25.5억원) ▲2층(11.8억원) ▲3층(9.7억원) ▲4층(9.1억원) 등으로 나타났다. 본인 소유 상가의 감정평가금액이 5억원이라면 권리가액은 비례율을 감안해 4억3,600만원이 된다. 만약 소유주가 지하1층에 전용면적 50㎡를 분양신청하면 해당 물건의 분양가격은 7억3,500만원이므로 차액인 3억원 가량을 추가 부담하면 된다. 또 조합은 쾌적한 실내높이를 구현하고자 천장고 높이조정도 세심하게 검토하고 있는 모습이다. 일반 천장고 기준은 2.4m로 인근 단지 중에선 잠실래미안아이파크, 디에이치라클라스 등이 해당 높이를 채택했다. 이보다 높은 2.5m는 래미안원베일리와 래미안원펜타스 등이 선택한 것으로 알려졌다. 하지만 잠실 장미는 이를 뛰어넘어 최소 2.6m에서 최대 2.7m까지 천장고 높이를 검토 중인 것으로 알려졌다. 현재 해당 높이로 지어진 대표적 단지는 아크로리버파크, 나인원한남, 브라이튼여의도 등이 있다. 천장고가 높아지면 무엇보다 넓은 개방감으로 인해 체감 면적이 증가하게 된다. 일조량과 환기량에도 영향을 미쳐 쾌적성 역시 좋아진다. 하지만 단점은 역시 공사비 부분이다. 또 냉난방 유지비도 늘어날 수 밖에 없다. CM 검토의견을 종합해 보면, 높이가 10cm 증가할 때마다, 평당공사비는 약 7만원이 증가하는 것으로 나타났다. 해당 수치는 850만원인 평당공사비의 0.82% 증가요인으로 작용하는 셈이다. 아울러 조합은 사회변화와 트렌드를 반영한 리빙랩 커뮤니티 단지 조성 계획도 조합원들에게 알렸다. 총 3가지 성격에 맞춰 존(Zone)이 마련되는데, ▲학습위주 스쿨존 ▲문화공간 라이프존 ▲쉼·여가 웰네스존으로 다채롭게 구성될 전망이다. 향후 스카이라운지 등 랜드마크 커뮤니티 시설의 위치와 규모도 검토 과정을 거칠 것으로 보인다.
![[단독] 한남하이츠, 희림건축 선정…정비계획안 변경에 쏠리는 눈](http://www.housingwatch.co.kr/data/cache/public/photos/20250209/art_17403572381477_74c56a_178x118_c0.jpg)
옥수동에서 유일한 재건축 단지인 '한남하이츠'가 희림건축을 설계사로 선정했다. 희림건축은 지난해 압구정3구역에 이어 연달아 해안건축을 큰 표 차이로 앞서며 한남하이츠 설계권을 거머줬다. 금번 설계공모는 기존 정비계획(안)을 토대로 마련됐기에, 향후 정비계획(안) 변경 과정에서 설계(안) 역시 변경될 전망이다. 현재 정비계획(안) 상 최고층수는 20층이다. 24일 정비업계 따르면 한남하이츠 재건축 조합은 최근 총회를 열어 설계사 선정을 위한 안건을 의결했다. 경쟁입찰에는 희림건축(기호 1번)과 해안건축(기호 2번)이 참여했다. 조합원들의 선택을 받은 곳은 희림건축이다. 프로젝트명 [더원 한강]을 내세운 희림건축은 ▲자산가치 극대화 ▲주동 차별화 ▲단지 고급화를 내세웠다. 한강·남산 조망세대를 최대한 확보하는 방향으로 설계(안)을 마련해 왔다. 한남하이츠는 기본계획→안전진단→정비계획→건축심의→사업시행인가를 거쳐 관리처분계획(안) 인가를 앞두고 있다. 관리처분계획(안) 인가 이후에는 정비계획(안) 변경을 통해 토지 문제(7건)를 해결해야 한다. 현재 정비계획(안) 상 구역면적은 48,837㎡, 용적률은 230.55%로 계획이 잡혀 있다. 건축연면적은 180,281㎡다. 정비계획(안) 변경을 통해 사업 대상 면적을 확정짓게 되면, 설계변경을 위한 건축심의를 다시 받아야 한다. 지난 2020년 사업시행계획(안) 인가를 받고 관리처분계획(안) 수립을 진행했지만, 종전자산감정평가 결과를 두고 조합원들의 반발이 극심해지면서 집행부 전원이 해임됐다. 이후 신임 집행부가 들어섰지만, 설계업체(디에이건축)와의 기존 계약을 해지하는 과정에서 또 다시 내홍이 발생했다. 이에 반발한 조합원들이 작년 10월 해임총회를 발의했고, 현 집행부가 들어섰다. 또한, 한남하이츠는 부지 내 '알박기 횡포' 논란이 일고 있는 매입 이슈도 해결해야 한다. 지난 2018년 조합설립인가 당시 대기업 오너 2세가 차량 주출입구(독서당로) 쪽 부지를 경매로 낙찰받았고, 조합 측은 매입을 위해 접촉을 시도한 바 있다. 희림건축은 주출입구를 옥수역 쪽으로 옮긴 설계(안)을 제안했다.
공공재개발(SH공사)을 추진 중인 연희2구역이 DL이앤씨를 사업파트너로 확정 지으면서 사업 추진에 속도가 붙을 것으로 전망된다. DL이앤씨는 조합원들에게 원안 대비 향상된 대안설계와 다채로운 베네핏을 선보이며 단지 고급화와 주거가치 극대화에 힘을 쏟겠다는 방침이다. 22일 정비업계 따르면 연희2구역은 최근 시공자 선정 총회를 개최해 상정된 안건들을 처리했다. 안건은 ▲제1호(시공자 선정) ▲제2호(공동사업시행 건설업자 추천) ▲제3호(주민대표회의 운영규정 개정) ▲제4호(사업비 집행 추인) ▲제5호(25년 주민대표회의 예산 승인) ▲제6호(주민총회 참석비 지급) 등이다. 당일 상정된 안건들은 모두 가결 처리됐다. 조합원 수는 총 660명으로, 당일 직접참석자 수는 333명으로 집계돼 50% 이상 시공자 선정을 위한 참석 조건을 맞췄다. 이날 총회의 하이라이트는 역시 1호 안건으로 상정된 시공자 선정 건이었다. 앞서 연희2구역은 두 차례 유찰 이후 내부 회의를 거쳐 입찰에 단독으로 참여한 DL이앤씨를 수의계약 우선협상대상자로 선정했고, 최종 주민총회에 상정했다. DL이앤씨가 제시한 대안설계(안)을 살펴보면, 주동 수는 기존 21개동에서 17개동으로 4개동이 줄어들게 된다. 대신 세대 수는 1,067세대에서 1,090세대로 늘어난다. 남향비율 역시 기존엔 67%에 그쳤으나, 100% 남향배치를 완료했다. 커뮤니티 면적은 1,000㎡ 가까이 증가하고, 단차 극복을 위한 외부 엘리베이터가 7개소, 그랜드 게이트 1개소도 추가로 신설된다. 또 DL이앤씨가 내건 사업조건들도 눈에 띈다. 우선 DL이앤씨는 기본 이주비 LTV 70%에 더해 최저 금리로 추가 이주비를 최대 LTV 30%까지 조달 지원한다는 계획이다. 대안설계로 아파트 분양면적이 516평 증가하면서 분양수입 163억원도 추가 확보하게 됐다. 이를 환산하면 1세대당 평균 0.25억원의 추가 이익이 발생하는 셈이다. 공사비 물가상승분에 대해선 300억원 한도 내 시공사 자체 부담을 원칙으로 한다. 이는 도곡개포한신(200억원), 자양7구역(250억원) 대비 높은 수준이다. 조합원들의 공사비 부담을 덜기 위해 확정공사비도 제시했다. 이외에도 DL이앤씨는 부담 최소화를 위한 인테리어(마이너스) 옵션제, 협약이행 보증, 주거 품질 명장제도 등을 약속하며 확실한 파트너 역할을 자신했다. 연희2구역의 구역면적은 49,745㎡로, 지하4층-지상25층 높이, 1,067세대 규모로 지어질 예정이다. 현재 연희2구역의 총공사비는 3,963억원 수준으로, 평당공사비는 대안 설계 기준 770만원으로 책정됐다. 정확한 일반분양가는 관리처분인가 이후 확정될 것으로 예상된다.
우수 디자인 선정을 위한 '서울시 건축위원회 디자인어워드' 행사가 진행 중인 가운데, 공동주택 부문에 한남4·5구역과 노량진8, 마천3 등의 사업지 건축물이 출품작으로 접수돼 관심이 모아진다. 22일 정비업계 따르면 서울시는 총 30개 작품(일반건축물, 공동주택, 공공건축물)을 대상으로 분야별 3개 작품을 선별해 디자인 우수 사례로 선정할 계획이다. 투표는 서울시 엠보팅 시스템을 통해 진행되며, 기간은 다음 달 8일(토)까지다. 시에선 매년 시민들의 투표를 토대로 디자인어워드를 추진하고 있는데, 투표 취지는 우수 디자인을 발굴하고 사례 등을 홍보해 건축 디자인 강화를 실현하기 위함이다. 기존 151건 중 건축위원회의 심의를 거쳐 추려진 30개 작품은 각 지역을 대표할 수 있는 랜드마크적 성격을 띄고 있는 것이 특징이다. 공동주택 부문의 한남4구역(후보8)은 Visionary Hannam을 주제로 자연친화형 단지, 랜드마크적 디자인을 강점으로 내세우고 있다. 한남5구역(후보6)도 남산조망, 가로풍경, 주거풍경이란 3가지 레이어의 조화를 강조함으로써 단지의 고급스러운 가치를 강조했다. 노량진8구역(후보1)은 아케이드형 가로와 보행자 우선도로 등 '열린단지'에 주목했고, 마천3구역(후보7)은 Micronation을 주제로 주민 연대와 이웃 세대간의 유대감을 핵심 가치로 내걸었다. 이어 신길2구역은 지역사회와의 소통을, 강북3구역(후보5)은 공공(公共)마을을 단지가 갖고 있는 차별화된 개성으로 소개했다. 신길음1구역은 2개동에 불과하나, 4가지 마스터플랜을 통한 Emerald City를 핵심포인트로 삼았다. 일반건축물 부문에선 ▲수서역 환승센터 ▲종로구 통합청사 ▲케이스퀘어 그랜드강서 PFV ▲광운대역 물류부지 등이 후보로 올랐다. 아울러 공공건축물 부문엔 ▲삼성동 복합청사 ▲마천1동 복합청사 ▲수서동 공공도서관 ▲공릉동 청년문화복합시설 ▲대림2동 공공복합청사 ▲공항동 문화체육센터 등이 후보로 거론됐다. 디자인 우수 사례로 선정되면 특별한 혜택은 없지만, 해당 작품들은 '서울시 건축위원회 건축심의 작품 기록집'에 수록될 예정이다. 전 회차 투표에선 공동주택 부문 우수 사례로 ▲당산동331-1번지 ▲노량진1구역 ▲반포주공1단지(1,2,4주구)가 선정된 바 있다.
법원이 내일 예정된 대치2단지 리모델링 조합 해산총회 개최를 금지시켰다. 21일 법조계 따르면 서울중앙지방법원은 대치2단지 조합원들이 진행 중이었던 '리모델링 조합 해산총회'를 개최하지 말라는 판결을 내렸다. 당초 리모델링 해산총회는 이달 22일(토) 오전 11시 예정돼 있었다. 앞서 리모델링 조합(채권자) 측은 22일 예정된 임시총회의 투표방식과 소집절차상의 '중대한 하자'가 있음을 주장하며, 임시총회 개최금지 가처분 신청을 냈다. 채권자 측은 조합 규약에 규정돼 있지 않은 '전자투표' 방식으로 의결권 행사를 강행했고, 실제 750여명의 조합원이 전자투표에 참여했기에, 투표방식이 부적법하다는 점을 주장했다. 또한, 조합원 345명으로부터 임시총회 소집발의 동의서를 제출했다고 하나, 실제로 대표 조합원이 아닌 자가 제출한 것을 무효처리할 경우 실제 231명의 동의서만 유효하다고 주장했다. 이 경우, 조합원 5분의1 이상의 동의 요건을 충족하지 못한다. 법원은 조합 규약 상 직접출석이 어려운 조합원의 경우, 서면결의서 행사만 가능하다고 기재돼 있음을 설명했다. 대치2단지 조합 규약 상, 전자투표에 의한 의결권 행사나 전자적 방식에 의한 서면결의서 징수는 별도로 정하고 있지 않다. 조합 규약에서 정한 결의방법을 위반했기에 '중대한 하자'가 있다고 봤다. 이에, 최종적으로 임시총회를 개최해서는 안된다는 판결을 내렸다. 대치2단지 리모델링 조합은 DL이앤씨 컨소시엄과 공사도급계약을 체결했으나, 2021년 6월 가계약을 해제했다. 건설사는 조합 측에 빌려준 대여금 반환청구소송을 제기했고, 결과적으로 조합은 현재 회계상 약 163억원(원금+이자)에 달하는 부채를 안고 있다. 건설사 부채를 해결하기 위해선 충분한 사전 협의과정이 필요하다는 지적이 나온다.
송파구에 위치한 오금현대가 작년 7월 구역지정을 받은 이후, 반년 만에 추진위원회 구성을 위한 사전 준비작업을 완료했다. 올해 1월 추진위원회 임원 구성을 마무리한 뒤 신속한 동의서 징구 작업까지 마침표를 찍은 셈이다. 연내 조합설립도 속도감 있게 추진될 전망이다. 21일 정비업계 따르면 오금현대는 이달 17일(월)부터 추진위원회 구성을 위한 동의서 접수를 시작했다. 장소는 단지 내 노인정 1층이다. 사업대상지 곳곳엔 신속한 동의서 제출을 촉구하는 내용의 현수막이 달려 있다. 도정법 상 추진위원회 구성은 전체 토지등소유자의 50% 이상 동의요건을 필요로 한다. 오금현대는 동의서 접수를 시작한 지 3일 만에 동의율을 채웠다. 송파구청이 선정한 공공지원 정비업체는 엘림토피아다. 오금현대는 올해 1월 조합설립추진위원회 예비 임원 선거를 진행했고, 최미애 추진위원장과 김어진 감사를 선출했다. 최미애 추진위원장은 전체 득표율 87%로 주민들의 압도적 지지를 받았다. 최 위원장은 3년간 준비위원장으로 정비계획(안) 수립을 진두지휘해 온 인물로, ▲최단기간 내 재건축 완료 ▲추가분담금 최소화 ▲청렴하고 투명한 업무추진 ▲끊임없는 소통을 약속했다. 토지이용계획(안)을 살펴보면 대상지 구역면적은 총 110,232㎡다. 이중 공동주택을 지을 획지면적은 98,950㎡에 해당된다. 획지는 획지1(제3종일반주거지역)과 획지2(준주거지역)로 각각 나뉜다. 구역계 내 나머지 면적은 정비기반시설(11,281㎡)이다. 정비기반시설은 ▲도로 ▲공원 ▲녹지 ▲공공녹지로 구성돼 있다. 획지1(제3종)의 용적률 체계는 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(225%) ▲상한용적률(242.92%) ▲법적상한용적률(299.95%) 등으로 수립됐다. 획지2(준주거)의 경우엔 ▲기준용적률(210%) ▲허용용적률(230%) ▲상한용적률(230%) ▲법적상한용적률(424.03%)로 나타났다. 획지1만 토지 및 건축물 기부채납이 존재한다. 법적상한용적률 확보를 위한 공공임대주택 수는 407세대다. 1984년 준공된 오금현대아파트는 기존 21개 동 1,316세대에서 19개 동 2,436세대 대단지로 재건축된다. 정비계획(안) 상 조합원 분양가는 ▲59㎡(11.7억원) ▲84㎡(15.4억원) ▲114㎡(18억원) ▲145㎡(19.7억원) ▲198㎡(25.5억원)으로 나타났다. 단, 관리처분계획인가 때 개별 종전자산 감정평가 및 분양가격 확정 결과 등에 따라 해당 가격은 변동될 수 있다. 작년 7월 결정고시된 정비계획(안) 상 추정비례율은 98%로 산출됐다. 이는 종후자산평가총액(권리자 및 일반분양비, 임대주택 매각비, 근린생활시설 분양비)에서 정비사업비(공사비, 보상비, 관리비, 설계비 등)을 빼고 분양 받을 권리자들의 종전자산총액으로 나눈 결과값이다. 토지등소유자들은 본인이 소유한 물건의 종전자산가액에 추정비례율(98%)을 곱해 권리가액을 구한 뒤, 조합원 분양가와 비교해 분담금을 계산할 수 있다. 오금현대가 결정고시 후 2달 뒤 소유주들을 대상으로 진행한 설명회에선 추정비례율을 약 102%로 안내했다. 2달 전 지정·고시된 비례율보다 약 4%p 증가한 수치다. 해당 추정비례율은 평당 공사비 950만원, 평당 일반분양가 6,000만원을 기초 지표로 산출됐다. 기존 30평대를 가진 소유주가 34평을 분양신청할 때, 예상되는 추정분담금은 1억6,400만원으로 안내됐다.
미아3구역의 입주가 완료된 가운데, 단지 내에 방치된 나대지를 새로운 형태로 활용하려는 움직임이 나타나고 있다. 다만 활용법을 두고 지자체와 주민들 간 이견차가 발생하고 있어, 원활한 합의점을 찾을 수 있을지 관심이 쏠린다. 21일 정비업계 따르면 미아3구역은 강북구청 주관 하에 최근 정비계획 수립 및 정비구역 지정 변경을 위한 주민설명회를 개최했다. 미아3구역은 지난해 8월 30일 입주 개시 이후, 현재 대부분의 조합원 및 일반분양자들의 입주가 마무리된 상태다. 정비계획 변경의 핵심은 기존 획지의 용도 성격을 바꾸는 일이다. 대상지의 특징은 단지 내에 유독 많은 종교시설(교회)이 있다는 점이다. 5곳의 종교시설 중 2곳은 존치하기로 결정됐으며, 3곳은 다른 용도로 이용한다는 계획이다. 서울시·강북구청 측은 관련부서 협의를 통해 단지 중앙에 위치한 획지6(791-777번지)의 나대지는 공공기숙사로 활용한다는 방침이다. 획지6의 경우, 현금청산에 따른 공개입찰 매각을 진행했으나, 2회 모두 유찰된 바 있다. 그밖의 획지7(226-74번지)과 획지9(791-687번지)는 수분양자의 용도변경 요청(근생 및 다세다주택)에 맞춰 성격을 달리하게 된다. 건축계획(안)을 살펴보면 공동주택은 임대형기숙사로 지어질 예정이다. 건물규모는 지하1층-지상5층으로, 수용능력은 80세대이며 주차대수는 13대(일반12·장애인1)로 계획됐다. 구청 관계자는 "공공기숙사로의 활용은 서울시 주거기본계획과 지침에 따른 사안으로, 조합 의견도 어느정도 반영됐다"고 설명했다. 이어 "획지변경을 안 하면 종교시설 부지로 계속 남게 돼 다른 용도로 변경하려는 것"이라며 "주민들 의견을 수렴해 최대한 반영하도록 노력하겠다"고 부연했다. 하지만 입주민들의 의견은 달랐다. 알짜배기 땅인 단지 중앙에 굳이 공공기숙사가 들어서야 하냐는 입장이다. A주민은 "4호선 주변 1km 이내 청년주택이 이미 즐비해 있다"며 "탁상행정에 불과한 처사"라고 꼬집었다. 다른 B주민도 "강북구 주변의 대학기숙사(서경·덕성·동덕) 수요도 현저히 낮은 수준"이라며 "취준생들이 선호하는 위치도 아닐 뿐더러, 충분한 고민을 거치지 않은 행정"이라고 목소리를 높였다. 특히 일반분양자들은 "해당 부지에 공공기숙사가 설립될 것을 알았다면, 분양을 받았겠냐"며 "이 자리가 주민들의 의견 청취인지, 아님 일방적인 의견을 통보하려는 곳인지 궁금하다"고 불편한 심정을 내비쳤다. 종교부지 변경에 대한 어떠한 사전 알림도 받지 못했다는 것이 이들 대다수의 입장이다. 입주민들은 타 구역의 '청년주택 취소' 사례에 주목하고 있는 상황이다. 이처럼 정비계획 변경에 대한 주민들의 반감이 워낙 크다는 점에서, 문화시설 등으로 적절한 합의안이 도출될 수 있을지 지켜봐야할 것으로 관측된다. 미아3구역 주민들의 공람의견 제출은 20일까지로, 구의회 의견청취를 거쳐 3월 서울시 도시계획위원회 심의를 받게 된다.
공공재개발 사업장인 천호A1-1구역이 강동구청으로부터 '주민대표회의' 구성 승인을 받았다. 사업 초기 단계부터 정비계획(안) 수립 업무에 관여해 온 주민들로 구성된 대표 의결기구를 결성한 셈이다. 천호A1-1구역의 사업시행자는 한국토지주택공사(LH공사)지만, 주민대표회의는 향후 시공사 선정 등 주요 의사결정을 주도하며 원만한 사업 추진에 앞장설 예정이다. 20일 정비업계 따르면 천호A1-1구역은 최근 강동구청으로부터 도시주거환경정비법 47조에 따른 주민대표회의 승인을 받았다. 주민대표회의 운영의 기준점이 되는 '운영규정'도 마련했다. 천호A1-1구역은 상반기 중 LH공사와 사업시행 약정을 체결할 계획이다. 대형 시공사들 역시 수주의향을 내비치는 등 개발 분위기 역시 고조되는 분위기다. 주민대표회의는 관계법령과 운영규정 등을 준수해 운영해야 한다. 또한 구역 내 토지등소유자들의 다양한 의견을 충분히 수렴해야 하는 의무가 있다. LH공사가 단독시행 방식으로 사업을 추진하더라도 중요한 의사결정(시공사 브랜드, 마감재 선택 등)은 주민대표회의에서 주체적으로 맡는다. 주민대표회의는 LH공사와 주민들 간 가교 역할도 수행할 전망이다. 대상지 면적은 26,548㎡로, 토지등소유자는 총 216명이다. 주민대표회의는 사업 추진 과정에서 '공정성'에 무게중심을 두고, 토지등소유자들 의견 수렴에 적극적으로 나서겠다는 점을 약속했다. 빠른 사업 추진이라는 공통된 목표도 언급했다. 업계 관계자는 "천호A1-1구역은 다른 공공재개발 후보지 대비 양호한 사업성을 기반으로 속도감 있는 사업 추진이 가능할 것으로 기대된다"고 설명했다.
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